Obsah (5)

§ 233§ 342§ 31§ 34§ 341

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest Määruse tegemise aeg ja koht 8. juuni 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-21-3975 Tsiviilasi Eesti

) § 341 lg 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva,

§ 233

alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse lõppemist.

§ 342

lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Varasema kasutusvalduse pikendamise leping on sõlmitud samade poolte vahel. Kui kasutusvalduse lepingut pikendatakse

§ 342lg 3 alusel, tuleb kasutusvalduse kannet muuta, mitte seada uut kasutusvaldust.

Seega ei ole praegusel juhul tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. 2 Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

341 lg 5 kohaselt korraldab kasutusvalduse seadmist Maa-amet. Kohaliku omavalitsuse üksus teeb maa kasutusvaldusesse andmisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud eeltoimingud.

§ 31

lg 1 p 12 alusel riigi omandisse jäetud maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega võib samaaegselt esitada lihtkirjalikus vormis sõlmitud asjaõiguslepingu kasutusvalduse seadmiseks. Kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmib Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik. Seadusandja on erinevalt asjaõigusseaduses sätestatust näinud ette erisuse, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt. Seega uue kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt asjaõigusseadusele olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

§ 342

lg 3 kohaselt on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida kirjalikus vormis. AÕS § 642 kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Maareformi seaduses ei ole sätestatud erandit kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele. Kohtunikuabi andis lepingupooltele tähtaja avalduses puuduste kõrvaldamiseks, s.o kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingu ja muutmise kande tegemiseks vajaliku kinnistamisavalduse esitamiseks, kuid pooled puudusi ei kõrvaldanud. Seetõttu jättis kohtunikuabi avalduse rahuldamata. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 4. Avaldaja palub 9. märtsi 2021. a määruskaebuses kohtunikuabi määruse tühistada ning kinnistamisavalduse rahuldada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt avaldaja ei nõustu, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

§ 34

² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Kinnistusosakonnale ei ole vajalik esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut. 13. septembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 12. septembril 2020 seoses tähtaja möödumisega.

§ 342

lg 1 kohaselt kohaldatakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Viidatud norm sätestab ka kasutusvalduse lepingu kohustuslikud tingimused. Vastavalt

§ 342

lg-le 3 otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib Maa-amet kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades

§-s 342 sätestatut. Kuna kasutusvalduse pikendamise 3 regulatsioon ei keela Maa-ametil kasutusvalduse pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimist (vastupidi), siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine avaldaja õigus. Seetõttu on avaldaja esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sissekandmiseks. Pärast kasutusvalduse lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega kasutusvalduse kannet muuta. Kanne on AÕS § 66 lg 1 kohaselt asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud õigusliku tähenduse ning koormatud kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle kustutamist. Seega ei pidanud avaldaja esitama lõppenud kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut, vaid kinnistamisavalduse lõppenud kasutusvalduse kustutamiseks ehk ebaõige kande parandamiseks. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimise teel kohaldatakse

§ 34

² lg-t 3, mille kohaselt kasutusvaldajaga sõlmitav asjaõigusleping sõlmitakse kirjalikus vormis, st mitte notariaalselt tõestatud vormis. Seega ei ole notariaalse tõestamise vormi nõue praegusel juhul põhjendatud.

1. Kohtunikuabi jättis
2. märtsi
3. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks maakohtu kohtunikule.
4. Maakohtu kohtunik jättis avaldaja määruskaebuse rahuldamata ning edastas kaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
6. Asja materjalidest nähtuvalt on kinnisasja registriosa kolmandasse jakku kantud
7. septembril 2005 tasuline kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat J. Mägi kasuks. J. Mägi esitas
8. juunil 2020 avaldajale taotluse kinnisasja kasutusvalduse pikendamiseks veel 15 aastaks. Maa-ameti peadirektori
9. novembri
10. a korralduse (dtl-d 51–55) alusel sõlmisid avaldaja ja J. Mägi
11. novembril 2020 kirjaliku lepingu (dtl-d 43–49) maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamiseks, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus registriosas kannete tegemiseks – kustutada registriosa kolmandast jaost J. Mägi kasuks seatud kasutusvaldus ning kanda sama registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus J. Mägi kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu p-le
12. Kohtunikuabi jättis vaidlustatud määrusega avalduse rahuldamata, leides, et praegusel juhul tuleb kannet

§ 342lg 3 alusel muuta ning tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega.

Sellise kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks tuleb kohtunikuabi hinnangul lepingupooltel esitada notariaalselt tõestatud kokkulepe (AÕS § 641). 9. Ringkonnakohtu hinnangul leidis kohtunikuabi ebaõigesti, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel

§ 342lg 3 alusel tuleb kannet muuta ja tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega.

4 9.1. J. Mägi esitas taotluse kasutusvalduse pikendamiseks veel 15 aastaks tähtaegselt (

§ 341lg 2 teine lause).

Kuivõrd kasutusvalduse pikendamine otsustati

1. novembril 2020 (dtl-d 51–55), siis
2. septembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes
3. septembril 2020 tähtaja möödumisega. 9.
4. Kinnistusraamatu kanne kaotab oma õigusliku tähenduse, kui õigust, millel kanne põhineb, enam ei eksisteeri või kui seda õigust ei ole tegelikkuses kestvalt võimalik teostada. Kande õiguslik tähendus võib kaduda eelkõige piiratud asjaõiguse lõppemise tõttu, kui tähtajalise õiguse tähtaeg on möödunud. Sellisel juhul muutub kinnistusraamatu kanne ebaõigeks. AÕS § 66 lg-st 1 tuleneb, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega kannet muuta. Seega muutus praeguses asjas vaidlusalune kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks, kuna kasutusvaldus lõppes tähtaja möödumisega. Järelikult ei saanud lepingupooled enam kannet muuta, mistõttu on lepingupoolte kokkulepe ja avaldus uue kasutusvalduse seadmiseks põhjendatud. Tähtaja möödumisega lõppenud kasutusvalduse kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kinnistusraamatust kustutada.
5. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, nagu oleks lepingupooled pidanud esitama kande tegemiseks notariaalselt tõestatud kokkuleppe. Samuti märgib ringkonnakohus, et juhul kui kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused on kinnistusosakonnale esitatud, ei peaks kohtunikuabi asuma kinnistamismenetluses hindama pooltevahelise lepingu punktide võimalikke omavahelisi vastuolusid. 10.1.

§ 342

lg 3 järgi otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seega selles sättes toodud kirjalik vorminõue kehtib nii lepingule kui ka kinnistamisavaldusele. Kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad on riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping (maareformi seaduse, maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu (87 SE, Riigikogu XIV koosseis) seletuskiri). Seega olukorras, kus otsustatakse kasutusvalduse pikendamine, tuleb pooltel

§ 342lg 3 alusel sõlmida uus leping.

10.2. Üldjuhul peab kasutusvalduse seadmise aluseks olev asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud (AÕS §-d 203 ja 641). Praegusel juhul on aga tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud.

§ 342

lg 1 järgi kohaldatakse ka kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Ka riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra (vastu võetud Vabariigi Valitsuse

1. jaanuari
2. a määrusega nr 24) § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. 5 Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sätete koosmõjust, et seadus ei kehtesta riigivarale kasutusvalduse seadmiseks notariaalset vorminõuet. Maareformi seaduse ning riigivaraseaduse sätted on AÕS §-de 203 ja 641 suhtes erinormid. Ringkonnakohus märgib, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis ka siis, kui seda ei esitata samaaegselt maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega, vaid ka pärast maa kinnistusraamatusse kandmist. 10.
3. Eelmärgitust tulenevalt jättis kohtunikuabi põhjendamatult avaldaja avalduse rahuldamata. Kuna kinnistamisavalduse rahuldamise üle saab otsustada kohtunikuabi, rahuldab ringkonnakohus määruskaebuse osaliselt ja saadab avalduse kohtunikuabile uueks kande tegemise otsustamiseks. Kohtunikuabil tuleb arvestada käesolevas määruses esitatud ringkonnakohtu seisukohti.
4. Kuna menetluses osaleb üksnes avaldaja, siis jäävad menetluskulud avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2).
5. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st
6. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke Indrek Parrest 6