KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 31. juuli 2020. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviila

) § 334 lg-s 1 nimetatud üüritud asja tagastamise nõude. Lisaks nõuab hageja üüritud asja kasutamise ja kõrvalkulude hüvitamist ning viivist. Hagejal on õigus nõuda asja tagastamist, kui üürileping on lõppenud. Asja kasutamise eest makstava tasu või kahjuhüvitise ja kõrvalkulude maksmise nõude alused sõltuvad lepingu lõppemise ajast. Üürilepingu kehtivuse ajal saab üürileandja nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist üürilepingu alusel. Pärast üürilepingu lõppemist saab hageja nõuda kahju hüvitamist

§ 335alusel.

Hageja nõuete lahendamiseks tuvastab kohus, kas ja millal on üürileping lõppenud.

1. Pooled leppisid kokku järgmises üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluses: „7.
2. Üürileandjal on õigus erakorraliselt leping üles öelda ning nõuda üürnikult eluruumi viivitamatut vabastamist, kui üürnik: 7.3.3 üürileandja hoiatusest hoolimata jätkuvalt ei kasuta eluruumi hoolikalt ja sihipäraselt ning ei arvesta naabrite ja majaelanike huvidega, 7.3.4 ei täida teisi lepingust tulenevaid kohustusi ega kõrvalda rikkumist üürileandja nõudmisel mõistliku tähtaja jooksul“ (I kd, tl 93, p 7.3 – eluruumi üürileping). Võlaõigusseaduse (

) § 315 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult.

§ 276

lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 309

lg 3 sätestab, et kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui käesolevas seaduses nimetatud alusel, on tühine. Kohus on seisukohal, et üürilepingu punktis 7.3.4 sätestab üürilepingu ülesütlemise aluse, mida ei ole võlaõigusseaduses eraldi eluruumi üürilepingu ülesütlemise alusena sätestatud – teiste lepingust tulenevate kohustuste rikkumine ja kõrvaldamata jätmine üürileandja nõudmisel mõistliku tähtaja jooksul. Seetõttu on kirjeldatud kokkulepe

§ 309lg 3 alusel tühine.

Kohus hindab eeltoodut arvestades, kas esines üürilepingu ülesütlemise alus üürilepingu punkti 7.3.3 ja

§ 313lg 1 p 1 või 2 järgi.

Hageja heidab kostjale ette, et kostja on korterist omavoliliselt ja ilma hageja nõusolekuta ära viinud riidekapi, nahkkattega tooli, diivanvoodi, kummutkapi (I kd, tl 61 - tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avaldus). Kostja ei ole vastu vaielnud asjade korterist äraviimise faktiväitele (I kd, tl 163 – kostja 02.04.2019 e-kiri koos lisatud failiga). Kostja on kinnitanud asjade korterist äraviimist 10.06.2020 kohtuistungil (III kd, tl 143). Kostja väidab, et tal oli asjade korterist äraviimiseks hageja nõusolek. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtub hageja nõusolek asjade äraviimiseks. Kostja küsis hagejalt 19.11.2018 kell 3:52 e-kirjas, kas hagejal on korteris olnud kappe ja diivanit kusagile paigutada (I kd, tl 159 pöördel). Hageja vastas kostjale 19.11.2018 kell 16:07 ekirjas, et tal ei ole kohta, kuhu kapp ja voodi asetada. Lisaks kirjutas hageja järgmist: „Kui me sõlmime vastava lepingu, et hoiustad turvaliselt kindlas kohas ja pakendatult (kaitstult, nt mullkilega) ja nende seisund püsib muutumatuna (nt. niisku- vm kahjustust ei tule) ning ise toimetad (oma kulu ja kirjadega) sinna lattu (laoaadress, omanik jm andmed fikseeritult) ja tood need lepingu lõpetamise ajaks tagasi, siis põhimõtteliselt ei ole mul selle vastu midagi“ (I kd, tl 159). Kohtu hinnangul nähtub poolte e-kirjavahetusest üheselt, et hageja ei ole kostjale andnud nõusolekut asjade äraviimiseks, vaid seadis selleks omapoolsed tingimused. Kohus leiab, et kostja poolt ilma hageja kui üürileandja nõusolekuta üüritud eluruumist asjade eemaldamine rikub kostja kohustust kasutada üüritud asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (

§ 276lg 2).

Kohus leiab, et kohustuse rikkumine on kostja poolt olnud tahtlik, sest kostja on olnud hageja 19.11.2018 kell 16:07 e-kirja põhjal teadlik hageja nõusoleku puudumisest. Kuivõrd kostja rikkus lepingut tahtlikult, ei pidanud hageja lepingu ülesütlemisel järgima

§ 315lg 2 sätestatud tähtaega. Kohus leiab, et esinesid nii ülesütlemise materiaalsed 5

§ 311lg 1 ja 312 lg 1 mõistes.

Lepingu korraline ülesütlemine ei ole õiguskaitsevahend, vaid lepingupoolele seaduse või lepinguga ettenähtud kujundusõigus. Lepingu erakorraline ülesütlemine on

§ 101

lg 1 p-s 4 sätestatud õiguskaitsevahend lepingu rikkumise korral, kui seadus või leping ei sätesta teisiti. Hageja tahe on avalduses selgelt väljendatud lepingu erakorralise ülesütlemisena, st õiguskaitsevahendi kasutamisena lepingu rikkumise korral. Hageja ei ole väljendanud 30.04.2019 ülesütlemisavalduses lepingu korralisele ülesütlemisele suunatud tahet. Seetõttu ei saanud 30.04.2019 ülesütlemine tuua kaasa üürilepingu korralist lõppemist 03.08.

2. Pooled leppisid kokku järgmises üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluses: „7.
3. Üürileandjal on õigus erakorraliselt leping üles öelda ning nõuda üürnikult eluruumi viivitamatut vabastamist, kui üürnik: 7.3.1 on viivituses lepingujärgsete maksete või nende olulise osa maksetähtpäevaks tasumisega võlaõigusseaduses sätestatud tähtaja jooksul“ (I kd, tl 93, p 7.3 – eluruumi üürileping).

§ 316

lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hageja avaldas üürilepingu ülesütlemise põhjusena, et kostja on jätnud maksmata märtsikuu üürisumma ja kõrvalkulud (I kd, tl 61 pöördel – tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avaldus). Hageja esitatud tõenditest nähtuvalt tasus kostja 13.03.2019 märtsi üüri ja 30.03.2019 veebruari kommunaalide ja elektri eest (I kd, tl-d 66-67 – hageja pangakonto väljavõte). Hageja pangakonto väljavõttest nähtuvalt ei ole kostja ajavahemikus 01.03.2019 kuni 15.05.2019 rohkem hagejale makseid teinud (I kd, tl-d 66-69). Pooled olid kokku leppinud selles, et üür tasutakse ettemaksuna 8. kuupäevaks (I kd, tl 95, p 3.3 – eluruumi üürileping). Seega leppisid pooled kokku, et iga kuu tuleb tasuda järgmise kuu üür. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud kostja poolt 2019.a märtsikuus tasumisele kuulunud 2019. aprilli üüri tasumata jätmise. Lisaks nähtub tõenditest ka 2019.a aprillis tasumisele kuulunud 2019.a mai üüri tasumata jätmine. Kohtu hinnangul nähtub pangakonto väljavõttest ka märtsi ja aprilli kõrvalkulude mittetasumine hagejale. Kohus on seisukohal, et kahe kuu üüri ja kahe kuu kõrvalkulude tasumata jätmine ei ole saa olla

§ 316lg 1 p 1 järgi lepingu ülesütlemise aluseks.

Hageja ei ole välja toonud, et võlgnetav üür ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summast (

§ 316

lg 1 p 2) või et võlgnetavad kõrvalkulud ületasid kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (

§ 316lg 1 p 3).

Kohus on seetõttu seisukohal, et hagejal puudus 30.04.2019 seaduses sätestatud alus üürilepingu ülesütlemiseks kostja võlgnevuse pärast. Kohus tuvastas eelnevalt, et esines

§ 313lg 1 p 2 sätestatud üürilepingu ülesütlemise alus.

Seetõttu pidi üürileping 30.04.2019 erakorralise ülesütlemisega lõppema 11.05.2019 sõltumata

§ 316lg 1 sätestatud ülesütlemise aluste puudumisele.

1. Pooled sõlmisid 11.05.2019 kokkuleppe, milles leppisid kokku üürilepingu kehtivuse jätkumises, kui kostja maksab hagejale hiljemalt 13.05.2019 kell 23:59 4/19 ja 5/19 üürivõla ja kommunaalvõlad. Pooled leppisid kokku, et nõudmiste mittetäitmisel loetakse leping lõppenuks 14.05.2019 (I kd, tl-d 73-74). Hageja esitatud pangakonto väljavõttest ei nähtu kostja poolt raha tasumine ajavahemikus 11.05.2019 kuni 14.05.
2. Kostja ei ole raha tasumist tõendanud. Kostja on väitnud, et ta sõlmis kokkuleppe ähvarduse või sunni tõttu ning on kokkuleppest taganenud, kuid kostja ei ole oma väiteid kohtu määratud tähtaja jooksul tõendanud. Kohus leiab, et 11.05.2019 kokkuleppega leppisid hageja ja kostja kokku üürilepingu kehtivuse jätkumises vaatamata lepingu eelnevale ülesütlemisele hageja poolt. See nähtub poolte kokkuleppest, 6

§ 186p 4).

Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostja ei täitnud poolte vahel kokku lepitud tingimusi, lõppes leping 14.05.

2. Kohus leiab, et isegi kui eeldada, et leping ei lõppenud poolte kokkuleppel 14.05.2019, oleks üürileping lõppenud hageja 09.06.2019 ülesütlemisavalduse alusel 15.06.2019 (I kd, tl 142-145). Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte 10.06.2019 (I kd, tl 146). Kostja võlgnes ülesütlemisavalduse tegemise ajal hagejale kolme kuu üüri 1545 eurot ja kõrvalkulud 221,50 eurot, mistõttu oli täidetud

§ 316lg 1 p 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise eeldus.

Hageja väljendas ülesütlemisavalduses tahet üüripinna vabastamiseks hiljemalt 15.06.

1. Üürilepingu kehtivuse korral oleks üürileping erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud 15.06.
2. 11.

§ 334

lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes 14.05.2019. Kostja valdab üüritud asja ega ole seda hagejale tagastanud. Hageja nõuab kostjalt üüritud asja tagastamist. Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, mis annavad talle õiguse keelduda üüritud asja tagastamisest või õiguse vallata üüritud asja. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse ja kohustab kostjat tagastama hagejale eluruumi asukohaga xxxx otsese valduse üürile andmise aja seisundis koos korteris asunud järgmiste asjadega: köögimööbel Idem, integreeritud uue tehnikaga (ventilatsiooni kubu, keraamiline pliit-ahi), eraldiseisev külmik, köögilaud, kaks nahkkattega tooli, väike kummut, riidekapp, lahtikäiv diivanvoodi, pealtlaetav pesumasin, klaasist dušivahesein, peegelkapp, kraanikauss kapiga, köögis uus laelühter, toas antiikne laelühter, köögis kaks kardinapuud kummagi akna ees siinidega, vannitoa vastas üks kardinapuu (kuldne metallist toru), magamistoas kahe akna ees kuldsed metallist kardinapuud. 12.

§ 335

sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist Hageja nõuab kostjalt asja kasutamise hüvitamist ajavahemiku eest alates 04.10.2019 kuni 25.05.

1. Hageja põhjendab nõuet sellega, et kostja on selles ajavahemikus eluruumi kasutanud, kokkulepitud üüri suuruseks oli 515 eurot, millele vastab üür ühe päeva kohta 17,20 eurot. Kokku nõuab hageja 4070,49 euro tasumist. Kohus tuvastas eelnevalt, et leping lõppes 14.05.2019, st enne 04.10.
2. Kostja valdab üüritud asja. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvestust, kokkuleppe sisu üüri kohta ega asja valdamist hageja väidetud ajal. Kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale asja kasutamise eest maksnud. Kohus rahuldab hageja nõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 4070,49 eurot. Hageja nõuab kostjalt kõrvalkulude 383,91 eurot tasumist. Kostja ei ole tasunud 2019.a augusti kõrvalkulusid 66,02 eurot, 2019.a oktoobri kõrvalkulusid 93,22 eurot, 2019.a detsembri kõrvalkulusid 109,78 eurot, 2020.a aprilli kõrvalkulusd 115,16 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvestust ega kõrvalkulude suurust. Kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale asja 7

§ 335nimetatud kahjuhüvitiselt viivise tasumist lepinguga kokkulepitud määras.

Hageja õigus nõuda kahjuhüvitise maksmist tuleneb seadusest ning on tekkinud pärast lepingu lõppemist. Kuivõrd leping on lõppenud ja hageja nõue on tekkinud pärast lepingu lõppemist, ei saa kohalduda lõppenud lepingus sisalduv kokkulepe viivisemäära kohta. Seetõttu kohaldub

§ 113lg 1 lauses 2 sätestatud viivisemäär.

Kohtu hinnangul tuleb pidada mõistlikuks, et üürnik on kohustatud pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest maksed samal ajal, millal ta oleks pidanud tegema maksed lepingu kehtivuse korral. Kohus ei saa lugeda

§ 335

nimetatud kahjuhüvitise tasumise nõuet sissenõutavaks poolte sõlmitud lepingus sätestatud ajal. Kahjunõude eelduseks on asja kasutamine, mistõttu ei ole võimalik kahjuhüvitis nõuda ettemaksuna. Seetõttu ei saa kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumise aja määramisel võtta aluseks üüri tasumise tähtaega.

§ 82

lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust.

§ 82

lg 7 ls 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist.

§-s 335 sätestatud kahju hüvitamise nõue tuleb täita pärast kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Kohtu hinnangul võib pidada kohustuse täitmiseks mõistlikult vajalikuks ajaks tähtaega asja kasutamise kuule järgneva kuu 28nda päevani, milline tähtpäev oli ühtlasi üürilepingus kokkulepitud kõrvalkulude tasumise tähtpäevaks.

§ 113

lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses arvestatud viivise summa on kokku 186,01 eurot vastavalt järgmisele arvestusele: - 2019.a juunis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.07.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 34,16 eurot; - 2019.a juulis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.08.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 30,66 eurot; - 2019.a augustis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.09.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 27,16 eurot; - 2019.a septembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 23,77 eurot; - 2019.a oktoobris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.11.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 20,27 eurot; - 2019.a novembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.12.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 16,89 eurot; - 2019.a detsembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.01.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 13,40 eurot; - 2020.a jaanuaris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.02.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 9,91 eurot; - 2020.a veebruaris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.03.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 6,64 eurot; - 2020.a märtsis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.04.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 3,15 eurot. 8

§ 113lg 1 ls 2 sätestatud viivisemäär.

Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust sellega, et tal on tekkinud kahju, mis ületab summaliselt põhinõuet. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõude 4070,49 eurot tasumata osalt

§ 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 3884,48 eurot (põhinõue 4070,49 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 186,01 eurot = 3884,48 eurot). 14. Hageja nõuab kostjalt

§ 113

lg 1 ls 2 sätestatud määras viivist kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest kogusummas 12,27 eurot vastavalt järgmisele arvestusele: - 2019.a juuli kõrvalkuludelt 116,42 eurot ajavahemiku 28.08.2019 kuni 14.10.2019 eest arvestatud viivis on 1,17 eurot; - 2019.a augusti kõrvalkuludelt 66,02 eurot ajavahemiku 28.09.2019 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 3,29 eurot; - 2019.a septembri kõrvalkuludelt 73,15 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 18.12.2019 eest arvestatud viivis on 0,81 eurot; - 2019.a oktoobri kõrvalkuludelt 93,22 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 3,61 eurot; - 2019.a novembri kõrvalkuludelt 94,84 eurot ajavahemiku 28.12.2019 kuni 18.01.2020 eest arvestatud viivis on 0,41 eurot; - 2019.a detsembri kõrvalkuludelt 109,78 eurot ajavahemiku 28.01.2020 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 2,83 eurot; - 2020.a märtsi kõrvalkuludelt 101,53 eurot ajavahemiku 28.04.2020 kuni 05.05.2020 eest arvestatud viivis on 0,15 eurot. Kostja ei ole vaielnud vastu kõrvalkulude võlgnevuse aegadele ega viivisearvestusele. Kohus rahuldab hagiavalduse viivise tasumise nõudes ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 12,27 eurot. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab põhinõudelt viivise protsendina väljamõistmist kõrvalkulude 383,91 eurot tasumata osalt alates 26.05.2020. Kohus rahuldab hagiavalduse. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise kõrvalkulud 383,91 eurot tasumata osalt

§ 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 371,64 eurot (põhinõue 383,91 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 12,27 eurot = 371,64 eurot). 9