2-20-125405/23

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 02.06.2021, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-125405 Tsiviilasi AS-i Aasa Global hagi Larsen Kinnisvara OÜ vastu põhivõla 4351,10 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 368,41 euro ja alates 18.08.2020 edasise viivise saamiseks määras 0,1% päevas Larsen Kinnisvara OÜ vastuhagi AS-ilt Aasa Global põhivõla 10 854 euro ja viivise 651,24 euro saamiseks Tsiviilasja hind 4942,66 eurot Vastuhagi hind 11 505,24 eurot Hageja/vastuhagis kostja: AS Aasa Global (12204475, Laeva tn 2, Tallinn, Harju maakond, 10111), esindaja advokaat Jüri-Karl Leppik (juri-karl.leppik@evershedssutherland.ee) Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad Kostja/vastuhageja: Larsen Kinnisvara OÜ (12601012, Laeva tn 2, Tallinn, Harju maakond, 10111), esindaja vandeadvokaat Paul Keres (menetlus@levinlaw.ee) Kohtuistung 04.05.2021 Istungil osalenud isikud Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Jüri-Karl Leppik, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres RESOLUTSIOON:

1.Rahuldada hagi ja vastuhagi.

2.Välja mõista AS-ilt Aasa Global Larsen Kinnisvara OÜ kasuks 4832,10 eurot.

3.Jätta menetluskulud AS Aasa Global kanda.

4.Välja mõista AS-ilt Aasa Global Larsen Kinnisvara OÜ kasuks menetluskuluna 2196 eurot.

5.AS-ilt Aasa Global välja mõista Larsen Kinnisvara OÜ kasuks viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-st 1 tulenevas määras alates menetluskulusid kindlaksmäärava lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.

Edasikaebamise kord ja selgitused 2 Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 1. Hageja esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse kostja vastuväite tõttu. 21.07.2020 määrusega andis Pärnu Maakohus asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2.17.08.2020 esitas hageja hagi, milles palub kostjalt välja mõista põhivõlg 4351,10 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 368,41 eurot ja alates 18.08.2020 viivis määras 0,1% päevas.

3.12.02.2020 sõlmisid pooled all-üürilepingu, millega üüris kostja kontoriruume pindalaga ligikaudu 201m² hinnaga 15 eurot ruutmeetri kohta (lisandub käibemaks) ja 5 parkimiskohta hinnaga 110 eurot ühe parkimiskoha eest ühes kalendrikuus (lisandub käibemaks). Seega pidi kostja tasuma kontoriruumide ja parkimiskohtade eest ühes kalendrikuus üüri kokku 3565 eurot, s.o 4278 eurot koos käibemaksuga.

4.27.03.2020 esitas kostja avalduse ajutiselt üürihinna 50% võrra vähendamiseks ning arve esitamiseks vaid kahe parkimiskoha eest seoses etteaimamatu majanduskeskkonnaga ja olukorraga, kus peaaegu kõik töötajad on kodukontoris ja kontoriruumid seisavad sisuliselt tühjana. 27.03.2020 hageja sellest keeldus.

5.01.04.2020 esitas hageja aprillikuu üüriarve nr 200025 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 08.04.2020. 29.04.2020 tasus kostja arvest nr 200025 summa 2065,90 eurot. Arvest on tasumata 2212,10 eurot.

6.03.04.2020 korduvale kostja pöördumisele üüri alandada ja esitada üüriarve kahe auto parkimiskoha eest seoses eriolukorraga, hageja keeldus 09.04.2020. Hageja selgitas, et tegemist ei ole takistusega asja kasutamisel, kuivõrd üüritud asjal (kontoriruumidel) ei ole puudusi, mis takistaks selle kasutamist ning vastav takistus ei jää üürileandja mõjusfääri.

13.04.2020 korduvale pöördumisele vastas hageja samuti eitavalt.

7.01.05.2020 esitas hageja kostjale maikuu üüriarve nr 200035 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 11.05.2020, millest kostja tasus 11.05.2020 summas 2139 eurot ning arve on tasumata summas 2139 eurot.

8.Hagejal on õigus nõuda viivist lepingu p 1.7.1. kohaselt 0,1% päevas. Hageja on arvestanud viivist arvete tasumise tähtajale järgnevast päevast kuni 17.08.2020. Arve nr 200025 järgne viivis on 158,79 eurot ja arve 200035 järgne viivis on 209,62 eurot, kõik 3 kokku 368,41 eurot. Lisaks taotleb hageja edasise viivise välja mõistmist lepingujärgses määras.

9.Käesoleval juhul ei esinenud üüritud asjal puuduseid – kontoriruumide sihtotstarbeline kasutamine ei olnud takistatud ja üüri alandamine ei olnud põhjendatud. Ükski Vabariigi Valitsuse ja peaministri poolt eriolukorra raames vastu võetud korraldus ei sisaldanud meetmeid, mis oleks otseselt takistanud või piiranud kostja poolt üüripinna kasutamist (üüripind ei asu Saaremaa vallas ega Muhu vallas, üüripinna näol ei ole tegemist avalikuks kasutamiseks mõeldud pinnaga ega kaubanduspinnaga, üüripind ei ole hooldekande asutus ega kool jne). Kostja näol ei ole tegemist kaubandusettevõttega ega kaubanduspinnaga, vaid tegemist on kontoriga. Poolte vahelises lepingus ei ole määratud mitu töökohta või töötajat all-üüripinnal on ette nähtud olema. Hagejal puudub teadmine mitu kostja töötajat töötas üüripinnal (ja reaalselt kontoris kohal käis) enne eriolukorra kehtestamist, mitu eriolukorra ajal ning mitu pärast eriolukorra lõppu. Seega asjaolu, mitu inimest üüripinnal töötab (kui üldse) ja milline on kostja töökorraldus üüripinnal asuvas kontoris ei mõjuta üürihinda ega ole osaks üürilepingust.

10.Lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud ei ole muutunud. Riigikohus on selgitanud, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Kostja avaldusest ega menetlusdokumentidest ei nähtu, milline konkreetne lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolu, mille kostja on avaldanud ka hagejale, on muutunud. Kostjal ei ole ära langenud huvi ruumide üürimise vastu, mida kinnitab asjaolu, et kostja jätkuvalt üürib ruume ja kasutab neid oma majandustegevuses. Sealjuures ei ole kostja seadnud kahtluse alla, et hageja on läbivalt võimaldanud lepingu esemeks olevates ruumides töötada, ei ole nõudnud töökohtade või töötajate arvu vähendamist ning ei ole ära keelanud kostjal klientidega kohtumist. Kuigi hageja möönab, et võrreldes lepingu sõlmimise ajaga on üldine elukorraldus maailmas valitseva pandeemia tõttu varasemast teistsugune, ei ole sellele vaatamata kostja oma tegevust püsivalt ümber korraldanud, sealhulgas ei ole hagejale teadaolevalt kostja soovinud ruumide kasutamist lõpetada. Täiendavalt juhib hageja tähelepanu sellele, et kostja seisukohtadest nähtub, et ka lepingu sõlmimisele vahetult järgnenud perioodil ei kasutanud kostja ruume maksimaalsel võimalikul määral. Hageja on võimaldanud kostjal üürilepingu eset kasutada, samuti on üüritavad ruumid vastanud kõigile muudele kokkulepitud tingimustele. Kostja seisukohtadest ei nähtu selgeid arvutusi, miks on põhjendatud väita, et ruumide kasutamisest saadav hüve vähenes poole võrra. Ei ole üleüldse selge, milles seisnes kostja arvates kohustuste vahekorra muutumine ehk kuidas on põhjendatud väide, et kostja hinnangul vähenenud lepingu esemest saadava hüve väärtus. Täiendavalt juhib hageja tähelepanu ka sellele, et isegi, kui kohustuste vahekorra muutumine on aset leidnud, peab see olema olnud lepingu muutmise nõudmiseks oluline (VÕS § 97 lg 1). Samas on kostja ise välja toonud, et kuigi plaani järgi oli töökohti 16 inimesele, kasutas ruume tavapäraselt 10 inimest. Järelikult kasutaski kostja ruume igapäevaselt väiksemas mahus kui võimalik ning igal juhul ei ole ruumide kasutegur vähenenud vähemalt poole võrra. Seega, kuigi reaalselt ruumides viibivate ja ruume kasutavate inimeste arv ei ole poolte kohustuste vahekorra muutumise hindamisel üleüldse oluline, ei olnud ka see kostja poolt välja toodud muutus oluline. Lepingu muutmise nõudmine on igal juhul välistatud seetõttu, et kostja kandis kohustuste

vahekorra muutumise riisikot. Ei ole oluline, kas kostja kandis võimaliku pandeemia esinemise riski. Oluline on, kas kostja kandis riski, et ta peab ruumide eest tasuma ka juhul, kui ta ruume mistahes põhjusel ei vaja. Lepingust ja seadusest tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise kohustus sellest, kas ja kui palju kostja ruume kasutab. Kui ruumide kasutamine ei olnud takistatud ning kostja otsustas 4 vabatahtlikult ruume mitte kasutada, kandis ta seadusest tulenevalt riski, et ta peab sõltumata saadavatest kasutuseelistest jätkuvalt üüri maksma. Seega saab võimaliku kohustuste vahekorra muutumise riisiko omistada üksnes kostjale. Ruumide kasutamise vajaduse muutumine on kostja äririsk, mida ei pea hageja kandma. Hageja ei saa kanda kostja äririske. Sisuliselt soovib kostja nii lepingu muutmise nõude kui ka üüri alandamise avalduse teel saavutada olukorda, kus ta ei pea tasuma ruumide eest, mille kasutamise vastu puudus tal ajutiselt huvi. Seeläbi soovib kostja jagada oma äririske hagejaga ning jätta hagejale osa üüri tasumata selleks, et vähendada enda kulusid. Kostjal ei ole võimalik vähendada oma kulusid, kui ta on sõlminud lepingu, mis on täitmiseks kohustuslik, sest ruumide kasutamise võimalikkus ja ulatus on tema enda äririsk.

11.Lepingu ajutine muutmine ei ole põhjendatud. Pärast Vabariigi Valitsuse kehtestatud eriolukorra lõppemist on kostja ruumide kasutamist jätkanud ning ka tasunud kokkulepitud ulatuses üüri. VÕS § 97 lg kuulub kohaldamisele üksnes äärmiselt erandlikel juhtudel. Kostja avaldusest, menetlusdokumentidest ja käitumisest nähtub üheselt, et tekkinud olukord ei olnud niivõrd erandlik ega oluline, et kostja sooviks jäädavalt lepingut muuta või üles öelda. Kostja ei ole väitnud, et lepingu täitmine ning selle muutmata jätmine oleks põhjuslikus seoses võimalike raskete majanduslike tagajärgedega. Käesoleva vaidluse õigeks lahendamiseks ei ole oluline, kas kostja käitumine ettevõtja ja tööandjana oli hoolas ja vastutustundlik. Kostja vabatahtlik valik oli võtta kasutusele meetmed, et vältida enda klientide ja töötajate haigestumist. Eeltoodu ei oma aga mingit tähtsust hindamaks, kas kostjal oli ühepoolse avaldusega õigus muuta poole vahel sõlmitud lepingut. Oluline on, et reaalselt ei olnud üürilepingu eseme kasutamine takistatud, muu hulgas ei olnud vastavaid takistusi kaasa toonud eriolukorra väljakuulutamine.

Kostja vastuväited 12. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja kasutas VÕS § 278 p-ga 4 ettenähtud õigust ühepoolse tahteavaldusega alandada üüri 50% võrra kuni eriolukorra ja kõrge COVID-19 nakatumisohu kadumiseni. VÕS § 278 p 4 tuleneb, et üürnikupoolse üüri alandamise ainus võimalik alus ei ole puudus üüritud asjas, vaid alternatiivselt võib selleks aluseks olla ka asja lepingujärgse kasutamise takistus asjast eraldiseisvalt ehk nn asjaväline puudus. Vabariigi Valitsuse kehtestatud eriolukorra tõttu oli üüripinna kasutamine takistatud. Kostja ei saanud eriolukorrast ja COVID19 nakkusohust tingitult üüritud pinnale enda töötajaid kokku lubada, st üüripinda otstarbeliselt täies ulatuses kasutada.

Kuivõrd oli praktikas levinud COVID-19 leviku takistamiseks ruumide 50%-ne kasutamine, oli kostja hinnangul mõistlik ka vastavas ulatuses üüri langetamine, mida ta kooskõlas VÕS § 296 lõikega 2 ka tegi.

13.Hagejale esitatud 13.04.2020 üüri alaldamise avaldus võib õiguslikult olla ühtlasi käsitletav lepingu muutmise nõudena VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud muutusid, sellega kaasnes lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, kõnealune muutumine leidis aset peale lepingu sõlmimist ja kostja nõudis hagejalt lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Samuti on täidetud VÕS § 97 lg-s 2 toodud VÕS § 97 lg 1 kohaldamise eeldused.

14.Üürilepingu lisast 1 on näha, mitu individuaalset töökohta üüripinnale on ette nähtud.

Kokku pidi hageja arvestama, et üüripinnal töötab vähemalt 16 inimest. Ruumides viibis enne COVID-19 haiguse levikut regulaarselt iga päev vähemalt 10 inimest, millele lisandusid kontorit külastavad kliendid. Need asjaolud aga muutusid ka Eesti Vabariigi Valitsuse poolt eriolukorra kuulutamisest eraldiseisvalt, kuna vastutustundlik ja korraliku ettevõtja hoolsuskohustust järgiv ettevõtja ei saa üleriigilise pandeemia olukorras lubada 5 enda töötajatel tulla kokku, et üürilepingu lisas märgitud viisil külg-külje kõrval töötada.

Kuna levinud praktika kohaselt piiratakse COVID-19 leviku takistamiseks inimeste kogunemisi 50% ulatuses, oli mõistlik ja kooskõlas korraliku ettevõtja hoolsusega ka kostja töötajatele seda reeglit rakendada, st lubada üüritud ruume kasutama korraga vaid pooled kostja töötajatest. Kuna vaid pooled kostja töötajad said kostja üüritud tööruume kasutada, kahanes ka kasutatavate üüriruumide kasutegur kostjale 50% võrra. Kui kostja saab vaid pooltel töötajatel üüripinna kasutamist lubada, saab ta üüripinnast ka pool selle kasutamisest saadavat kasu. Eelnevas seisneb ka hageja ja kostja vaheliste lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine. Kui kostja oleks COVID-19 pandeemiast tingitud paratamatuid töökorralduse muutusi üürilepingu sõlmimise hetkel ette teadnud, ei oleks kostja 12.02.2020 üürilepingut sõlminud või oleks seda vähemalt edasi lükanud kuni COVID-19 pandeemiast tingitud ohu olulise vähenemiseni ja eriolukorra kaotamiseni.

Kostja ei saa pandeemia oludes lubada kõiki enda töötajaid üüritud ruumidesse ega võtta seal vastu ka kliente. Korraliku ettevõtja hoolega tegutsev isik ei saa enda töötajate ega klientide suhtes sellist hoolsusetust üles näidata ja on kohustatud võtma kasutusele üldiselt järgitavad meetmed, et vältida enda klientidele ja töötajatele tervisekahjustuste tekkimist. Sel puhul oli kõnealuseks meetmeks 50% töötajatel tööruumidesse sisenemise keelamine, mis paratamatult kahandas üüritud pinnast saadavat kasu ja kaotas üüriesemelt osaliselt kasutuseeliseid.

Vastuhagi 15. 08.09.2020 edastas hageja kostjale tahteavalduse, millega ütles vaidlusaluse lepingu üles, kuna hageja üürileandja ütles üürilepingu üles hageja suhtes. Seega on poolte vaheline üürileping lõppenud. Vastavalt üürilepingu p-le 1.8.1. oli kostja maksnud hagejale tagatisraha 3 kuu üüri ulatuses, summas 10 854 eurot. Hageja ei ole lepingu p 9.5 tähtaja jooksul, so hiljemalt 08.11.2020 tagatisraha tagastanud ja kostja palub see hagejalt välja mõista. Kostjal on lepingu p 9.5. ja 1.7.1. alusel õigus nõuda viivist 0,1% päevas.

Vahemikus 08.11.2020 – 06.01.2021 on sissenõutavaks muutunud viivis summas 651,24 eurot. 03.05.2021 istungil avaldatu kohaselt on vastuhageja nõue 10 854 eurot ja viivised summas 651,24 eurot, mis on arvestatud vahemikus 08.11.2020 – 06.01.2021.

Vastus vastuhagile 16. Kostja on hagejale tasunud tagatisraha 10 854 eurot. Kostja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Hageja on esitanud kostja vastu hagi seoses üüri tasumata jätmisega.

Alternatiivselt, kui kohus leiab, et kostjal on õigus esitada rahaline nõue hageja vastu, palub hageja rahuldada kostja vastuhagi osaliselt ning hageja tasaarvestab kostja nõude enda nõuetega. Kostjal on täiendav võlgnevus kommunaalkulude eest perioodil 01.08.2020 kuni 07.09.2020 summas on 779,16 eurot. Seega kostja põhivõlg on 4130,26 eurot ja viivis 08.11.2020 seisuga 646,55 eurot. Hageja põhinõuded on 4130,26 eurot ja kõrvalnõuded 646,55 eurot ehk kokku 4776,81 eurot. Kostja vastuhagis esitatud rahaline nõue tagatisraha tagastamiseks oli 10 854 eurot. Seega on nõuded kattuvas ulatuses lõppenud ning kostja nõue ei saa olla suurem kui 6077,19 eurot.

17.Hageja on enda üürileandjale tasunud kokkulepitud üüri. Hageja ei ole üüritud ruumide omanik. Hageja on andnud ruumid kostjale allüürile. Vaidlusalusel perioodil, mille ajaks on kostja soovinud üüri alandada või lepingut muuta, on hageja täitnud oma kohustusi üürileandja ees tavapärases ulatuses. Seega on kohustuse vahekorra muutumine ja VÕS § 97 kohaldamine välistatud ainuüksi seetõttu, et hageja jaoks ei ole hageja ja kostja vahelise üürilepingu täitmine muutunud vähemkoormavaks. Järelikult ei ole poolte kohustuste vahekord muutunud.

Kohtuotsuse põhjendused 6 18. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi ja vastuhagi tuleb rahuldada.

19.Pooltel ei ole vaidlust, et:  12.02.2020 sõlmisid pooled all-üürilepingu, millega üüris kostja kontoriruume pindalaga ligikaudu 201m² hinnaga 15 eurot ruutmeetri kohta (lisandub käibemaks) ja 5 parkimiskohta hinnaga 110 eurot ühe parkimiskoha eest ühes kalendrikuus (lisandub käibemaks). Kostja pidi tasuma kontoriruumide ja parkimiskohtade eest ühes kalendrikuus üüri kokku 3565 eurot, s.o 4278 eurot koos käibemaksuga;  27.03.2020 esitas kostja avalduse ajutiselt üürihinda 50% võrra vähendada ning esitada arve vaid kahe parkimiskoha eest seoses etteaimamatu majanduskeskkonnaga;  27.03.2020 teatas hageja keeldumisest üürihinda alandada;  01.04.2020 esitas hageja aprillikuu üüriarve nr 200025 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 08.04.2020. 29.04.2020 tasus kostja arvest nr 200025 summa 2065,90 eurot. Arvest on tasumata 2212,10 eurot;  01.05.2020 esitas hageja kostjale maikuu üüriarve nr 200035 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 11.05.2020, millest kostja tasus 11.05.2020 summas 2139 eurot ning arve on tasumata summas 2139 eurot;  kostjal on tasumata arve nr 200069 summas 779,16 eurot kinnistu korrashoiu eest;  03.04.2020 ja 13.04.2020 korduvale kostja pöördumisele üüri alandada hageja keeldus;  kostja on tasunud hagejale tagatisraha 10 854 eurot, mida hageja ei ole kostjale tagastanud;  poolte vaheline üürileping on lõppenud.

20.Pooltel on vaidlus selles, kas kostjal esines alus üürihinna alandamiseks tulenevalt COVID-19 viirusest põhjustatud eriolukorrast. Samuti on pooltel vaidlus selles, kas hageja peab kostjale tagastama tagatisraha ühes viivisega ning kas poolte vastastikused nõuded on tasaarvestuse tulemusel kattuvas osas lõppenud.

21.Üürihinna alandamisest VÕS § 296 lg 2 alusel 21.1.

VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 järgi, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

21.2.

VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 112 lg 2 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

21.3.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-21-08 p-s 11 leidnud, et hinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei teatanud kostjale viivitamatult üürieseme puudustest. VÕS § 282 lg 1 p 1 järgi peab üürnik üürileandjale muu hulgas viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. VÕS § 282 lg-st 3 tulenevalt kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja 7 kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus eelnimetatud teatamiskohustust, ei või üürnik kasutada VÕS § 278 loetletud õiguskaitsevahendeid, sh alandada üüri VÕS § 278 p 4 ja § 296 järgi. Seega eeldab üüri alandamine, et üürnik on eelnevalt täitnud VÕS § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse. Kohtud tuvastasid, et hageja ei teatanud kostjale üürilepingu kehtivuse ajal, et üüritud äriruum ei vasta lepingutingimustele.

Seega puudus hagejal õigus üüri alandada. Kolleegium selgitas, et hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.

21.4.

Kostja esitas 27.03.2020 hagejale avalduse ajutiselt üürihinna 50% võrra vähendamiseks ning arve esitamiseks vaid kahe parkimiskoha eest seoses etteaimamatu majanduskeskkonnaga ja olukorraga, kus peaaegu kõik töötajad on kodukontoris ja kontoriruumid seisavad sisuliselt tühjana. Samasisulised avaldused esitas kosja veelkord 03.04.2020 ja 13.04.2020. Vabariigi Valitsuse kehtestatud eriolukorra tõttu oli üüripinna kasutamine takistatud. Kostja ei saanud eriolukorrast ja COVID-19 nakkusohust tingitult üüripinda otstarbeliselt täies ulatuses kasutada. Kuivõrd oli praktikas levinud COVID-19 leviku takistamiseks ruumide 50%-ne kasutamine, oli kostja hinnangul mõistlik ka vastavas ulatuses üüri langetamine.

21.5.

27.03.2020, 09.04.2020 ja 16.04.2020 vastusega hageja üürihinna alandamisest keeldus. Hageja leiab, et tegemist ei ole takistusega asja kasutamisel, kuivõrd üüritud asjal (kontoriruumidel) ei ole puudusi, mis takistaks selle kasutamist ning vastav takistus ei jää üürileandja mõjusfääri.

21.6.

Kohus leiab, et tõendamist pole leidnud, et üüritud ruumide kasutamine kontoriruumidena oli takistatud. Vabariigi Valituse poolt välja kuulutatud eriolukorra ja COVID-19 nakkusohu puhul ei ole tegemist puudustega, mille eest antud juhul vastutab üürileandja. Tegemist ei olnud avalikuks kasutamiseks mõeldud pinnaga, mille kasutamise kohta oleks kehtestatud erimeetmed. Kostja käitumine COVID-19 leviku takistamisel on olnud vastutustundlik ja vajalik. Hageja käitumine üürihinna alandamisel oleks olnud mõistlik ja vastutulelik, kuid kontoris viibivate töötajate piiramist ei saa pidada üüripinnal esinenud puuduseks, mille eest vastutaks hageja. Seetõttu puudus kostjal alus üürihinna alandamiseks VÕS § 296 lg 2 alusel.

22.Üürilepingu VÕS § 97 alusel muutmisest ja üüri alandamise taotlemisest 22.1.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 selgitanud, et lepinguõiguses kehtib traditsiooniliselt põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita (pacta sunt servanda). VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Lepingu muutmist võib lepingupool teise poole nõusolekuta nõuda üksnes seaduses ettenähtud juhtudel, nt üürilepingu korral võib lepingutingimuste muutmist nõuda VÕS § 330 alusel. Lisaks näeb VÕS § 97 võlaõigusseaduse üldosas äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral, kui lepingu muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole suhtes mõistlik. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud tingimustest on vaja kõigepealt selgitada väljendit "lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud." Pooled võivad lepingu sõlmimisel silmas pidada 8 erinevaid eesmärke. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS § 97 lg 1 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste vahekord on oluliselt muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.

22.2.

Kostja on välja toonud, et poolte vaheliste lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine seisnes selles, et kostja sai eriolukorrast tulenevalt ja COVID-19 leviku piiramise takistamiseks lubada üüritud ruume kasutama korraga vaid pooled kostja töötajatest. Kuna vaid pooled kostja töötajad said kostja üüritud tööruume kasutada, kahanes ka kasutatavate üüriruumide kasutegur kostjale 50% võrra. Kui kostja saab vaid pooltel töötajatel üüripinna kasutamist lubada, saab ta üüripinnast ka pool selle kasutamisest saadavat kasu. Kui kostja oleks COVID-19 pandeemiast tingitud paratamatuid töökorralduse muutusi üürilepingu sõlmimise hetkel ette teadnud, ei oleks kostja 12.02.2020 üürilepingut sõlminud või oleks seda vähemalt edasi lükanud kuni COVID-19 pandeemiast tingitud ohu olulise vähenemiseni ja eriolukorra kaotamiseni.

Kostja ei saa pandeemia oludes lubada kõiki enda töötajaid üüritud ruumidesse ega võtta seal vastu ka kliente. 50% töötajatel tööruumidesse sisenemise keelamine kahandas üüritud pinnast saadavat kasu ja kaotas üüriesemelt osaliselt kasutuseeliseid.

22.3.

Hageja leiab, et lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud ei ole muutunud.

Kostjal ei ole ära langenud huvi ruumide üürimise vastu. Hageja on läbivalt võimaldanud lepingu esemeks olevates ruumides töötada, samuti on üüritavad ruumid vastanud kõigile muudele kokkulepitud tingimustele. Kostja seisukohtadest ei nähtu selgeid arvutusi, miks on põhjendatud väita, et ruumide kasutamisest saadav hüve vähenes poole võrra. Ei ole üleüldse selge, milles seisnes kostja arvates kohustuste vahekorra muutumine ehk kuidas on põhjendatud väide, et kostja hinnangul vähenenud lepingu esemest saadava hüve väärtus. Isegi, kui kohustuste vahekorra muutumine on aset leidnud, peab see olema olnud lepingu muutmise nõudmiseks oluline. Reaalselt ruumides viibivate ja ruume kasutavate inimeste arv ei ole poolte kohustuste vahekorra muutumise hindamisel üleüldse oluline. Kostja kandis kohustuste vahekorra muutumise riisikot. Lepingust ja seadusest tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise kohustus sellest, kas ja kui palju kostja ruume kasutab. Kui ruumide kasutamine ei olnud takistatud ning kostja otsustas vabatahtlikult ruume mitte kasutada, kandis ta seadusest tulenevalt riski, et ta peab sõltumata saadavatest kasutuseelistest jätkuvalt üüri maksma. Seega saab võimaliku kohustuste vahekorra muutumise riisiko omistada üksnes kostjale. Ruumide kasutamise vajaduse muutumine on kostja äririsk, mida ei pea hageja kandma. Pärast Vabariigi Valitsuse kehtestatud eriolukorra lõppemist on kostja ruumide kasutamist jätkanud ning ka tasunud kokkulepitud ulatuses üüri.

Kostja avaldusest, menetlusdokumentidest ja käitumisest nähtub üheselt, et tekkinud olukord ei olnud niivõrd erandlik ega oluline, et kostja sooviks jäädavalt lepingut muuta või üles öelda. Käesoleva vaidluse õigeks lahendamiseks ei ole oluline, kas kostja 9 käitumine ettevõtja ja tööandjana oli hoolas ja vastutustundlik. Oluline on, et reaalselt ei olnud üürilepingu eseme kasutamine takistatud, muu hulgas ei olnud vastavaid takistusi kaasa toonud eriolukorra väljakuulutamine. Kostja lepingu muutmise nõude üheks eelduseks võiks olla see, et turuüür on oluliselt pandeemia tõttu langenud. Kostja ei ole sellele tuginenud ega väitnud, et turuhind oleks üleüldse muutunud, rääkimata sellest, et selline muutus oleks olnud oluline.

22.4.

Seega VÕS § 97 alusel lepingu muutmist võib nõuda ainult eeldusel, et oluliselt on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud (lg 1) ning täidetud on kõik VÕS 97 lg 2 sätestatud nõuded. Kohus leiab, et üüritud ruumides viibivate ja ruume kasutavate inimeste arvu piiramine kostja poolt seoses eriolukorra kehtestamise ja COVID-19 leviku piiramisega ei ole käesoleval juhul selliseks asjaoluks, mis andnuks alust nõuda lepingu muutmist ja üürihinna alandamist VÕS § 97 alusel. Lepingust ja seadusest tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise kohustus sellest, kas ja kui palju kostja ruume kasutab. Ruumide kasutamise vajaduse muutumine on kostja äririsk, mida ei pea hageja kandma. On tõendatud, et üürilepingu eseme kasutamine ei olnud takistatud, muu hulgas ei olnud vastavaid takistusi kaasa toonud eriolukorra väljakuulutamine. Kuna kohus tuvastas, et täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, ei pea kohus vajalikuks hinnata kõigi lg-s 2 sätestatud eelduste täitmist või täitmata jätmist. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kostjal puudus alus lepingu muutmiseks, st üürihinna alandamiseks.

23.Põhivõlast ja viivisest 23.1.

Pooltel ei ole vaidlust, et kostjal on tasumata 01.04.2020 üüriarvest nr 200025 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 08.04.2020, 2212,10 eurot. Samuti on kostjal tasumata 01.05.2020 üüriarvest nr 200035 summas 4278 eurot, maksetähtajaga 11.05.2020, summa 2139 eurot. Kookõlas VÕS § 271 ja poolte lepingu punktide 1.5.1., 1.11.1., 1.11.2., 4.6. alusel tuleb kostjalt hagejale välja mõista põhivõlg 4351,10 eurot (2212,10+2139).

23.2.

Hageja taotleb kostjalt viivisena 646,55 euro väljamõistmist, mis on arvestatud seisuga 08.11.2020. Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud hageja sissenõutavaks muutunud viivise 646,55 euro arvestust. VÕS § 113 lg 1 ja poolte lepingu punkti 1.7.1. kohaselt tuleb kostjalt välja mõista viivis 646,55 eurot.

23.3.

Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist TsMS § 367 alusel alates 09.11.2020 määras 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hagejal on õigus kostjalt nõuda viivist alates 09.11.2020 arvestatuna põhivõlalt määras 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. Perioodi 09.11.2020 - 02.06.2021 eest on viivis 896,33 eurot.

23.4.

Seega tuleb kostjalt hagejale välja mõista kokku viivis kuni käesoleva kohtuotsuse tegemiseni summas 1542,88 eurot.

24.Vastuhagist ja tasaarvestusest 24.1.

Vastuhagi kohaselt 08.09.2020 edastas hageja kostjale tahteavalduse, millega ütles vaidlusaluse lepingu üles. Seega on poolte vaheline üürileping lõppenud. Vastavalt üürilepingu p-le 1.8.1. oli kostja maksnud hagejale tagatisraha 3 kuu üüri ulatuses, summas 10 854 eurot. Hageja ei ole lepingu p 9.5 tähtaja jooksul, so hiljemalt 10 08.11.2020 tagatisraha tagastanud ja kostja palub see hagejalt välja mõista. Kostjal on lepingu p 9.5. ja 1.7.1. alusel õigus nõuda viivist 0,1% päevas. Vahemikus 08.11.2020 – 06.01.2021 on sissenõutavaks muutunud viivis summas 651,24 eurot. 03.05.2021 istungil avaldatu kohaselt on vastuhageja nõue põhivõlg 10 854 eurot ja viivised summas 651,24 eurot (vahemiku 08.11.2020 – 06.01.2021 eest), kõik kokku 11 505,24 eurot.

24.2.

Hageja vastuväitel ei ole kostja nõue muutunud sissenõutavaks. Hageja on esitanud kostja vastu hagi seoses üüri tasumata jätmisega. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et kostjal on õigus esitada rahaline nõue hageja vastu, palub hageja rahuldada kostja vastuhagi osaliselt ning hageja tasaarvestab kostja nõude enda nõuetega. Kostjal on täiendav võlgnevus kommunaalkulude eest perioodil 01.08.2020 kuni 07.09.2020 summas 779,16 eurot. Lisaks palub hageja VÕS § 113 lõike 8 alusel vähendada kostja viivisenõue nullini, sest viivituse on põhjustanud kostja enda soovimatus kokkulepet sõlmida.

24.3.

Kohus leiab, et pooltel ei ole vaidlust, et üürileping on lõppenud. Ka ei ole vaidlust, et hageja ei ole kostjale tagatisraha tagastanud lepingu p 9.5 tähtaja jooksul, so hiljemalt 08.11.2020. Kostja on lepingu p 9.5. ja 1.7.1. alusel arvestanud viivist 651,24 eurot. Kohus leiab, et vastuhagi tuleb rahuldada ja mõista hagejalt kostjale välja 11 505,24 eurot, millest tagatisraha 10 854 eurot ja viivis 651,24 eurot. Puudub alus viivise vähendamiseks nullini VÕS § 162 toodud eelduste puudumise tõttu. Hageja väited, et tal puudus võimalus tagatise tagastamiseks, kuna poolte vahel oli vaidlus üürilepingu võlgnevuse üle on asjakohatu. Kostja ütles 08.09.2020 avaldusega hagejaga üürilepingu üles alates 08.11.2020. Seega tulnuks hagejal nimetatud kuupäevaks tagastada kostjale tagatisraha, mis ületas vaidluse all olevat summat. Ebaõiged on hageja väited, et kostja ei soovinud hagejaga kokkulepet sõlmida. Kostja soovis kogu vaidluse tervikuna lahendamist (mitte ainult tagatisraha tagastamise küsimust), mida saab pidada mõistlikuks ja menetlusökonoomiliselt mõistlikuks. Lisaks leiab kohus, et tegemist ei ole ebamõistlikult suure viivisega. Poolte vahel kokkuleppe mittesaavutamine ei ole viivise vähendamise aluseks VÕS § 162 järgi.

24.4.

Hagejal on kostja vastu järgmised tasaarvestatavad nõuded: põhivõlgnevus 5130,26 eurot (4351,10+779,16) ja viivis 1542,88 eurot ehk kokku 6673,14 eurot.

Kohus mõistis hagejalt välja kostjale 11 505,24 eurot. Seega tasaarvestuse tulemusel tuleb hagejalt kostjale välja mõista 4832,10 eurot.

25.Menetluskulud 25.1.

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda, kuna kostja on menetluses pakkunud korduvalt hagejale mõistlikku kompromissi, kuid hageja on sellest keeldunud.

Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.

25.2.

Kostja menetluskuluks on vastuhagilt tasutud riigilõiv 750 eurot ja kulud õigusabile 1446 eurot (ilma käibemaksuta). Kostjale on lepingulise esindaja poolt seoses käesoleva tsiviilasja menetlusega õigusteenuseid osutatud 9,7 tundi keskmise tunnihinnaga 149 eurot (ilma km-ta).

25.3.

Vastuhagilt tasutud riigilõiv 750 eurot on TsMS § 138 lg 1 järgi menetluskulu ja tuleb hagejalt kostjale välja mõista.

11 25.4.

Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, kostja esindaja teostatud toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni ja tunnitasu suurust, leiab, et antud juhul on kostja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud taotletud ulatuses. Kostja esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 9,7 tundi, mis ei ole ülemäärane. Õigusabi on osutatud hinnaga 149 eurot tund (km-ta), mis vastab keskmisele õigusabi turuhinnale. Seega on kostja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud esindajale 1446 eurot. Kokku tuleb hagejalt kostjale välja mõista menetluskuluna 2196 eurot.

25.5.

Kostja on taotlenud mõista hagejalt kostja kasuks välja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-st 1 tulenevas määras alates menetluskulusid kindlaksmäärava lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni. Kohus rahuldab taotluse.

25.6.

TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.