Obsah (6)

§ 113§ 197§ 101§ 108§ 200§ 100

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 27. mai 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-20-110243 Tsiviilasi Lügan

§ 113lg-s 1 teises lauses sätestatud määras ning seda alles alates hagi esitamisest.

Avaldaja ei ole esitanud korrektset viivise nõuet ega arvestust, tõendamata on kohustuse sissenõutavaks muutumise aeg. 2 Puudutatud isik esitas KrtS § 37 lg-le 1,

§ 197

lg-le 1 tuginedes protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles puudutatud isik tasaarvestab aknakarniiside ja fassaadi remondi tööde nõude summas 1784,42 eurot avaldaja majandamiskulude nõudega 1196,41 euroga. Kokkuvõtvalt on tasaarvestuse tulemusena puudutatud isiku hinnangul avaldaja nõue lõppenud. Avaldaja oli teadlik puudutatud isiku rahalisest nõudest, sh remonditööde arvest. Tegemist ei olnud toreduslike kulutustega, tööd teostati eesmärgiga tagada seina säilimine ja välistada sademevee jooksmine keldritesse. Soklite paigaldus (vundamendi serva vahetus) elamule oli otsusena vastu võetud

1. aprillil 2016 üldkoosoleku otsusega. Esitatud on fassaaditööde hinnapakkumine, fotod remondieelse seisundi tõendamiseks, Elkarin OÜ A.A. arvamus vajalike tööde kohta, samuti B.B. ja C.C. selgitused kinnitamaks, et
2. aasta kokkusaamisel avaldaja esindajatega sedastati, et remonditööd on vajalikud ja need tasaarvestatakse. MAAKOHTU MÄÄRUS
3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõlgnevus 1175,64 eurot ja viivise põhinõudelt seadusjärgses määras alates
4. juunist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja sissenõutavaks muutnud viivise nõude summas 26,39 eurot ning puudutatud isiku tasaarvestuse avalduse. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude katteks 406 eurot (koos käibemaksuga) ja viivise menetluskuludelt. Vaidlust ei ole selles, et avaldajal puuduvad
5. a ja
6. a majandamiskavad. Maakohus leidis, et korteriühistu põhikirja punktist 6.5 tulenevad sihtotstarbelised maksed on käsitletavad majandamiskuludena. Puudutatud isik ei ole üldkoosolekul vastuvõetud 0,60 eurot/m2 makse kehtestamist vaidlustanud, seega on ta nõustunud sihtotstarbelise makse tasumise kohustuse ja selle suurusega. Avaldaja on sõltumata majandamiskava puudumisest õigustatud puudutatud isikult nõudma igakuiselt kindlas suuruses sihtotstarbelisi makseid. Eeltoodud kohtu seisukohta kinnitab ka Tartu Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-14-38054 29.01.2018 otsuse punktis
7. Kuna avaldaja nõuab puudutatud isikult sihtotstarbeliste maksete (nn majandamiskulude) igakuulist tasumist kindlas summas ja makse suuruse aluseks on kehtiv korteriomanike üldkoosoleku otsus seoses elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike kulutustega ning tegemist ei ole tehtud kulutuste ja osutatud teenuste eest tasumise nõudega, siis on puudutatud isiku vastuväited teenuse mittesaamise ja teenuskulude avaldajapoolse tõendamiskohustuse kohta asjakohatud. Seejuures märgib kohus, et puudutatud isiku poolt esitatud tõendid ei kinnita seda, et avaldaja ei teostaks aastaringselt koristus- ja hooldustöid. Muuhulgas tuleb märkida, et muude teenuste osas, mida sihtotstarbeline makse sisaldab, vaidlus puudub. Seega ei saa puudutatud isiku väited teenuse mittesaamise kohta olla oma olemuselt vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et korteriomandi M11 suuruseks on 84,20 m², M13 84,80 m² ja M28 üldpinnaks on 171,70 m². Sihtotstarbelise makse suuruseks on 10.04.2016 KÜ üldkoosoleku otsuse punkti 4 järgi 0,60 m², mida arvestatakse vastavalt korteriomaniku korteri suurusele. Kohus võtab eelpooltoodu arvesse võlgnevuse arvestamisel. Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku nõude, sh protsentuaalne arvestus, on ebaõige. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et kolme korteriomandi suurused oleksid teistsugused, kui need on ehitisregistris ja kinnistusraamatus kajastatud, mistõttu kohus ei käsitle puudutatud isiku 15.01.2021 seisukohas esile toodud nõude arvestust. 3 Kohus märgib, et ajaperioodil november 2018 kuni oktoober 2019 tekkinud võlgnevus (1,68 + 0,96= 2,64 eur) on ebaselge. Eeltoodud põhjendustel ei ole avaldaja nõue summas 2,64 eurot (võlgnevuse periood november 2018 kuni oktoober 2019) põhjendatud. Seega jääb avaldaja põhinõudeks 1175,64 eurot (periood november 2019 kuni aprill 2020), mis sisaldab korteri M13 võlgnevust summas 254,40 eurot, korteri M11 võlgnevust 303,12 eurot, korteri M28 võlgnevust 618,12 eurot. Avaldaja on esitanud ka sissenõutavaks muutunud viivise nõude summas 26,39 eurot. Kohus tuvastas viiviseraportite põhjal, et avaldaja sissenõutavaks muutunud viiviste arvestus ei ole kooskõlas põhikirja punktis 4.2.8 sätestatuga. Avaldaja on viiviseraportitest nähtuvalt arvestanud viivist arve maksetähtpäevale järgnevast päevast. Avaldaja ei ole esitanud kohtule kooskõlas põhikirja punktis 4.2.8 sätestatuga viivise arvestust, mille põhjal oleks kohtul võimalik kontrollida viivise õigsust. Sellest lähtuvalt ei ole avaldaja sissenõutavaks muutunud viivise nõue summas 26,39 eurot põhjendatud. Põhjendatud on edasiulatuva viivise nõudmine

§ 101

lg 1 p 6,

§ 113lg 1, Krt

S § 42 lg 1 alusel põhinõudelt 1175,64 eurolt alates 26.06.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus märkis, et puudutatud isiku esitatud tõendid ei tõenda tasaarvestuse avalduses esitatud nõude olemasolu ja teostatud töid ning sellega kaasnevalt tööde protsessi ja materjalide kasutust. MÄÄRUSKAEBUS 5. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osaliselt, so avalduse rahuldamise osas. Puudutatud isik palub teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldaja kanda, määrata kindlaks menetluskulude rahaline suurus ja see avaldajalt koos viivisega välja mõista. Maakohus kohaldas puudutatud isiku hinnangul ebaõigesti

§ 108lg-t 1 ja Krt

S §-i 40, mistõttu maakohtu määrus põhineb materiaalõiguse normi rikkumisel. Kohtumäärusest ei nähtu, kas maakohus kohaldas KrtS § 40 lõiget 1 või lõiget

1. Kuna korteriühistul puuduvad majanduskavad
2. ja
3. aastaks, siis ei saa vaidluse lahendamisel kohaldada KrtS § 40 lõiget
4. Maakohus tugines nõude rahuldamisel avaldaja põhikirja punktile 6.5, mis reguleerib ainult tasumist korteriühistu sihtkapitali, mitte aga kortermaja valitsemiskulude jagamist selles kortermajas asuvate korteriomanike vahel. Puudutatud isik leiab, et olenemata nõude õiguslikust alusest peab avaldaja oma nõuet tõendama. Nõuet ei saa tõendada üksnes makse suuruse kehtestamise otsuse ja arve esitamisega, sest kumbki neist ei tõenda teenuse osutamist Maakohus on jätnud välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud ehk milliseid nimetatud teenustest reaalselt korteriühistu kaudu korteriühistu liikmetele osutatakse ning pole ka avaldajale selgitanud nimetatud asjaolude tõendamise kohustust. Puudutatud isiku väited, mille kohaselt teenuste eest tasumine toimub otse teenuse pakkujale, on jätnud kohus tähelepanuta. Kokkuvõttes leiab puudutatud isik, et maakohus on põhjendamatult avalduse rahuldanud põhivõlgnevuse summas 1175,64 euro osas, sest nimetatud summas teenuste osutamist perioodil november 2019 – aprill 2020 ei ole avaldaja tõendanud. Puudutatud isik ei nõustu tasaarvestuse osas kohtu seisukohaga, et puudutatud isiku poolt esitatud tõendid ei tõenda tasaarvestuse avalduses esitatud nõude olemasolu ja teostatud töid ning sellega kaasnevalt tööde protsessi ja materjalide kasutust. Puudutatud isik leiab, et kuna avaldaja viitab tööde ebakvaliteetsusele ja toreduslikkusele, kuid siiski tunnistab tööde tegemise fakti, on kohus asjas tähtsust omavad asjaolud valesti tuvastanud. 4 Puudutatud isik leiab, et kohus on jätnud põhjendamatult hindamata asjas olulise tõendi, millele puudutatud isik on menetluses tuginenud, milleks on avaldaja poolt kohtule esitatud 10.04.2016 KÜ Kiviõli Uus 1 üldkoosoleku protokoll. Nimetatud protokolli punkt 4 kohaselt oli majandustegevuse plaan 2016 aastaks paigaldada soklid, mille poolt hääletas 19 inimest ja vastu 1 inimene ning sama protokolli punkt 7 kohaselt otsustas üldkoosolek võtta soklite hinnapakkumine TRC Tubakalt, millise otsuse poolt hääletas 20 inimest. Seega nimetatud töö - soklite vahetus (ehk siis vundamendi serva vahetus, mitte kogu majale, vaid üksnes Uus tn poole) oli
5. majandustegevuse plaanis ning sellekohane otsus võeti vastu 10.04.2016 KÜ Kiviõli Uus tn 1 üldkoosolekul häälteenamusega. Nimetatud tõend tõendab asjaolu, et tegemist ei olnud toredusliku tööga, vaid vajalikku tööga ning selle tegemine ning hinnapakkumine otsustati võtta puudutatud isikult ning tegemist oli korteriühistu üldkoosoleku otsusega nimetatud tööde tegemiseks. Ebaõige on maakohtu tõlgendus, millega maakohus jättis tasaarvestuse avalduse rahuldamata.

§ 200

lg 4 kohaselt oleks maakohus saanud võtta seisukoha, kas tasaarvestus on lubatud või lubamatu. Määruskaebuse esitaja vaidlustab menetluskulude jaotuse ja nende väljamõistmise, sest temalt menetluskulude väljamõistmine on äärmiselt ebaõiglane.

1. Avaldaja palus jätta määruskaebus rahuldamata, Viru Maakohtu
2. veebruari
3. aasta määrus muutmata ja menetluskulude puudutatud isiku kanda.
4. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).
6. Avaldaja esitas koos vastusega määruskaebusele pangakonto väljavõtte puudutatud isiku poolt teostatud maksete kohta. Ringkonnakohus ei võta tõendit asja juurde, kuna kontol kajastatud maksete suuruse üle ei ole käesolevas asjas vaidlust. Kohus võtab TsMS § 238 lg 1 järgi asja juurde üksnes neid tõendid, millel on asja lahendamisel tähtsus.
7. Maakohus kvalifitseeris õigesti õigussuhte ja märkis, et avaldaja nõude õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (

) § 108 lg 1 ja KrtS § 40.

§ 108

lg 1 näeb ette, et võlausaldaja võib raha maksmise kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt (

§ 100) nõuda kohustuse täitmist.

Sellise nõude rahuldamise eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja poolt korteriühistu põhikirja p-st 6.5 tulenevad sihtotstarbelised maksed on käsitletavad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) mõttes korteriühistu majandamiskuludena.

1. KrtS § 40 lg 1 kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Avaldaja põhikirja p 6.5 kohaselt moodustub ühistu sihtkapital liikmete sihtotstarbelistest maksetest. Sihtotstarbelised maksed 5 koosnevad elamu hooldamiseks, jooksvaks ja kapitaalremondiks ning elamu territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest (dtl 57). Sihtotstarbelise maksu suuruseks on korteriühistu asutamiskoosolekul kehtestatud tasu vastavalt korteriomandi suurusele ning 10.04.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 4 kohaselt kehtestati sihtotstarbelise tasu suuruseks 0,60 eurot/m² vastavalt korteriomaniku korteri suurusele (dtl 65). Ringkonnakohus leiab, et vaidluse lahendamisel kuulub kohaldamisele KrtS § 40 lg 1, kuna korteriomanikud on kokku leppinud, et teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Asjaolud, et makse suurus kehtestati
2. aastal ja
3. a ja
4. a majanduskava ei ole vastuvõetud, ei välista KrtS § 40 lg-le 1 tuginemist. Majandamiskulude (sihtotstarbelise makse) suurust ei pea igal aastal taaskehtestama ega kinnitama. Majandamiskava puudumine ei välista samuti majandamiskulude kandmist ning kulude tegemist. KrtS § 41 lg 5 kohaselt, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Avaldaja nõudis puudutatud isikult sihtotstarbeliste maksete (nn majandamiskulude) igakuulist tasumist kindlas summas ja makse suuruse aluseks on kehtiv korteriomanike üldkoosoleku otsus seoses elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike kulutustega. Tegemist ei ole tehtud kulutuste ja osutatud teenuste eest tasumise nõudega, mistõttu puudutatud isiku vastuväited selles, et avaldaja ei ole tõendanud tehtud kulutuste suurust, ei ole asjakohased.
5. Puudutatud isikule kuulub mitu korteriomandit ning ta saab oma õigusi realiseerida eelkõige üldkoosolekul aktiivse osalemise kaudu. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja juhatusel tuleks üldkoosolekule esitada KrtS § 41 lg 1 nõuetele vastav majandamiskava, milles antakse: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. Avaldaja üldkoosoleku
6. a protokolli kohaselt otsustati puhastada maja ventilatsioon ning valmistuda kütteperioodiks ning fikseeriti, et raha kogutakse katuse vahetamiseks (dtl 217). Ringkonnakohus möönab, et majandamiskava ei vasta kehtiva seaduse nõuetele. Ringkonnakohus leiab samas, et nii avaldajale kui puudutatud isikule on teada avaldaja 2019 majandusaasta aruande andmed. Nimetatud aruanne on korteriühistute registris avalikkusele kättesaadav ning kinnitab avaldaja väidet, et majandamiskulude tasumine kõigi korteriomanike poolt on vajalik ja kooskõlas üldkoosoleku ostustega, sh otsusega koguda katuse remondiks raha. Avaldaja majandusaasta aruanne kajastab korteriomandite majandamiskulude suurust ja sellest nähtub, et avaldaja varad on võrreldes
7. aastaga oluliselt suurenenud, sh rahalised vahendite suurus oli 26 773 eurot (
8. a 12 063 eurot). Majandamiskulude arvelt tuleb teostada ka tulevikus tehtavaid remonditöid, mistõttu puudutatud isiku arusaam, et majandamiskulude eest tuleb samal majandusaastal ka avaldajal kulud teha, ei ole õige.
9. Maakohus tuvastas õigesti, et asjas esitatud materjalide alusel puudub alus avaldaja nõude tasaarvestamiseks. 6 Ringkonnakohus leiab, et protsessuaalne tasaarvestuse avaldus tuleb nii hagi- kui hagita menetluses esitada viisil, et selle menetlemine ei pikendaks menetlust olulisel määral. Puudutatud isik esitas protsessuaalse tasaarvestuse vastuses avaldusele, märkides üksnes summa, mida tasaarvestuseks kasutatakse. Samuti esitas puudutatud isik taotluse liita tsiviilasjad 2-20-110243 ja 2-20-110244 ühte menetlusse. Tasaarvestuses märgitud summa aluseks oli puudutatud isiku poolt avaldajale esitatud arve majale tehtud remonditööde eest. Avaldaja esitas vastuväite ja tõendi, et remonditöid ei ole korteriühistuga kooskõlastatud ning juhatus ei ole nende tegemiseks nõusolekut andnud. Samuti märkis avaldaja, et puudutatud isiku poolt tehtud remonditööd ei olnud vajalikud ja nende tegemise ainus eesmärk oli puudutatud isiku enda äriruumide sissepääsu korrastamine. Kohtuasjade liitmine on TsMS § 374 kohaselt kohtu diskretsiooniotsus, maakohus käesolevas asjas tsiviilasju ei liitnud. Asja materjalidest nähtub, et puudutatud isik soovis sama remonditööde teostamise arvet kasutada kahes tsiviilasjas tasaarvestamiseks, seetõttu pidi ta ka mõlemas tsiviilasjas tasaarvestuse aluseks olevad asjaolud täielikult esile tooma. Puudutatud isiku taotlus käesoleva menetluse peatamiseks seoses teises tsiviilasjas ekspertiisi tegemisega ei ole põhjendatud ning tuleb TsMS § 356 lg 1 alusel jätta rahuldamata, kuna lahend ei sõltu teises tsiviilasjas tuvastatavatest asjaoludest.
10. Ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi 7