Hageja viiviste nõue on vähendatud 8176,16 eurolt 3160,16 eurole. Üürilepingu punkti 5.
lõikele 1, kui renditud ruumide kasutamine sihtotstarbeliselt seoses kehtestatud piirangutega (koroonaviiruse pandeemia tõttu) on 3 osaliselt või täielikult keelatud, võib üürnik (kostja I) üüri maksmisest keelduda. Hageja väide, et saadetud teatis ei vasta lepingus sätestatud nõuetele ja seepärast sellel ei ole õiguslikke tagajärgi, on ebaõige ja absurdne. Peale eriolukorra väljakuulutamist palus nii EV valitsus kui ka Terviseamet mitte külastada avalikke kohti ilma elulise vajaduseta. Samas Eesti Vabariik on eriik, kus peaaegu kõik kontoritöö toimub elektrooniliselt. Arvestades neid kahte punkti, otsustas kostja I lepingu lõpetamise teatise saata elektrooniliselt digitaalse allkirjaga. Lepingu punkti 10.2 täitmise tähtsusetus ilmneb ka selles, et hageja ise saatis kõik lepinguga seotud teated (aktid, pretensioonid jn) e-posti teel ja mis pealegi need kõik on ilma allkirjata PDF ja ODT formaatides. Alles
) § 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus selgitab, et seadus ei välista äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus leping üles öelda korraliselt. Ka Riigikohus on selgitanud, et majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, p 25). 4.2 Tsiviilasja materjalidest nähtub, et 22.05.2020 on kostja I e-posti teel saatnud hagejale 19.05.2020 allkirjastatud avalduse, milles teatab, et kuna üüritud ruumid muutusid sihtotstarbeliselt kasutamiskõlbmatuks maailma õnnetuse (koroona pandeemia) tõttu ja seda pole võimalik allutada kontrollile, lõpetab kostja I lepingu p 7.6.3 kohaselt alates 21.05.2020 (kd I lk 22-24). Üürilepingu p 7.6.3 sätestab, et leping loetakse lõppenuks 5 lepingu objekti hävinemisel või kasutamiskõlbmatuks muutmisel ning kui lepingu objekt või mõni selle oluline osa hävib või muutub kasutamiseks kõlbmatuks maavärina, üleujutuse, tormi, sõja, rahvarahutuste või teiste õnnetuste tõttu, mida ei ole võimalik allutada kontrollile, lõpetatakse leping koheselt, kui üürnik seda soovib. 4.3 Puudub vaidlus, et Vabariigi Valitsus on 14.03.2020 korralduse punktiga 3 keelanud alates 13.03.2020 kuni 01.05.2020 m.h ööklubide tegevuse (kd I lk 98-99). Kohus selgitab, et nimetatud korraldust muudeti 24.04.2020 ja jäeti punktist 3 välja tekstiosa „kuni 1. maini“ (RT III, 24.04.2020, 4). Alates 01.07.2020 otsustas valitsus taastada m.h ka ööklubide tegevuse (kd I lk 105). Kostjad ei ole tõendanud, et seoses eriolukorra ajal kehtestatud piirangutega, oleks üürilepingu objekt hävinenud või täielikult kasutamiskõlbmatuks muutunud. Kostjad on oma vastuses välja toonud, et üüripinda kasutati ööklubina ning et ööklubi sisene töö nõudis nii laoruumide (nt inventari, jookide, nõude jm asjade ladustamist), kui ka kontoriruumi kasutamist. Seega ei välistanud eriolukorra meetmete rakendamine laoruumide ja kontoriruumide kasutamist. Samuti juhib kohus tähelepanu asjaolule, et tegemist oli ajutiste meetmetega ning seega ei saa väita, et tegemist oleks olnud õnnetusega, mida ei ole võimalik allutada kontrollile. 4.4 Kohtu hinnangul ei saa kostja I teadet lugeda ka erakorraliseks ülesütlemiseks
lg 2 järgi.
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.
lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
lg 2 kohaselt, kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Kuigi lepingu p 10.2 kohaselt tuli pooltel kõik lepingu täitmisega seotud teated edastada tähitud kirja teel, siis ei välista nimetatu ka e-kirja teel allkirjastatud avalduste saatmist. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on ka hageja ise kasutanud e-posti kostjale teadete esitamiseks (kd I lk 13, 15, 19). Samas on kohus seisukohal, et kostjad ei ole käesoleval juhul tõendanud mõjuvaid põhjuseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, m.h on 6 tõendamata, et üürnikul ei olnud üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 22.05.2020 kostja I poolt edastatud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine. 4.5 Lepingu 7.6.2 kohaselt loetakse leping lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõpetamise soovist. Kostja I on edastanud lepingu lõpetamise soovi hagejale 22.05.
p 4 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule.
lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.
lg 2 kohaselt kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. 5.3 Asja kasutamise takistusena saab kohtu hinnangul iseenesest teatud juhtudel käsitleda ka asjast väljaspool olevat negatiivset asjaolu, milleks käesoleval juhul võis olla eriolukorraga seoses teatud piirangute kehtestamine. 14.03.2020 Vabariigi Valitsuse korraldusega on kehtestatud liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld m.h ööklubides. Kohus selgitab, et üüri alandamiseks tuleb määratleda, kas ja kui suures osas asja kasutamine takistatud oli (nt protsentuaalselt). Üüri alandamisel võetakse aluseks 7 kokkulepitud üüri summa ning üüri võib alandada kokkulepitud üürisummast takistatuse võrra. Üüri saab alandada
alusel, kusjuures kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena tuleb tuvastada üüriobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord milles oli kokku lepitud üürilepingus (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-84-05). 5.4 Kostjad on oma vastuses märkinud, et üüripinda kasutati ööklubina ning et ööklubi sisene töö nõudis nii laoruumide (nt inventari, jookide, nõude jm asjade ladustamist), kui ka kontoriruumi kasutamist. Kohtu hinnangul on üüripinna kasutamine ööklubina tõendatud m.h tunnistaja E K ütlustega, kes kinnitas, et esimese korruse ruumides oli ööklubilaadne asutus (kd I lk 187 pöördel); G4S 25.01.2020 ning 14.03.2020 häireraportitega, milles on märgitud, et baaris/ööklubis olnud tossumasin tekitas häire (kd I lk 44, 45) ning kaudselt ka ööklubi silt aknal lahtiolekuaegadega (kd I lk 101). 5.5 Kohus asub seisukohale, et kuigi kostja I ei saanud alates piirangute kehtestamisest üüripinnal ööklubi pidada, siis on tõendamist leidnud, et kostjad kasutasid üüripinda nii ööklubi inventari ladustamiseks kui ka elamiseks. Asjade ladustamine nähtub ka kohtule esitatud fotodest (kd I lk 49, 51). Tunnistaja E K ütlustega loeb kohus tõendatuks, et peale pandeemia algust toimus antud ruumides elutegevus kuni maikuu lõpuni, s.o keegi elas ja toimetas seal, aken oli päevasel ajal avatud ning ruumides oli mööbel, s.h voodi ning hommikumantlis inimene tegi talle ukse lahti, kui ta käis veenäite võtmas (kd I lk 187188). Samuti on tunnistaja kinnitanud, et pärast valitsuse kehtestatud piiranguid oli sellest (s.o üüripinnast) saanud rohkem laoruum kui tegutsev ööklubi. 03.12.2020 kirjas on kohus palunud kostjatel välja tuua ja tõendada, kas eriolukorra kehtestamine välistas täielikult asja kasutamise võimaluse või üksnes piiras seda ning kui üüripinna kasutamine oli üksnes teatud määral takistatud, siis tuleb tõendada, kui suures ulatuses asja kasutamine takistatud oli (kd I lk 135-136). Kostjad ei ole vastavaid asjaolusid tõendanud. Kostja I väide selle kohta, et lõpetas rendipinna kasutamise kohe, kui ööklubide külastamise keeld kehtestati, on jäänud tõendamata. Kostjad ei ole ka ümberlükanud hageja väiteid, et üüripinnal toimus asjade ladustamine. Kohtu hinnangul puudus seega kostjal I alus üüri tasumisest keeldumiseks või üüri alandamiseks. 6.
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Üürilepingu p 3.3 kohaselt oli üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suuruseks 2508 eurot kuus, mille maksmisel lisandus käibemaks. Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad 8 üüritasule kommunaalkulud (valvesignalisatsioon, hoovi valgustus, üldventilatsioon, mehhaaniline valve, küte, üldvesi, välikoristus, prügivedu (ainult paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,20 eurot/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Täiendavalt pidi üürnik tasuma elektri ja vee eest vastavalt tarbitud kogustele ja arvesti näitudele. Samuti on pooled 14.01.2020 kokku leppinud, et üürileandja tellib üürniku eest täiendava prügiveoteenuse, mille eest kohustub tasuma üürnik ning üüritasule lisandub täiendavalt prügiveo kulu summas 30 eurot, millele lisandub käibemaks, iga tühjendatud prügikonteineri eest kuus (kd I lk 46-48). Üleandmisvastuvõtmise aktis on pooled kokku leppinud, et turvafirma valehäire (mis pole tingitud sissemurdmisest ja tulekahjust) ja väljasõidu hüvitab üürnik; maksumus tööajal ajavahemikus 8:00-17:00 on 35 eurot, väljaspool tööaega ja pühadel 65 eurot, millele lisandub käibemaks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on 01.02.2020 kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 4121,77 eurot, millest on tasutumata 1075,49 eurot (kd I lk 33). Kostjad on kinnitanud, et nimetatud summa on tasumata (kostjate vastuse p 5, kd I lk 76). 01.03.2020 on kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 4127,87 eurot (kd I lk 35). Kostjad on kinnitanud, et nimetatud summa on tasumata (kostjate vastuse p 5, kd I lk 76). 01.04.2020 on kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 4111,23 eurot (kd I lk 38). 21.04.2020 on kostjale I esitatud arve täiendava prügiveo eest summas 252 eurot (kd I lk 39). 01.05.2020 on kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 3970,94 eurot (kd I lk 40). 01.06.2020 on kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 3991,52 eurot (kd I lk 41). 01.07.2020 on kostjale I esitatud arve üüri- ja kommunaalkulude eest kokku summas 3940,06 eurot (kd I lk 42). Seega moodustab üüri ja kõrvalkulude võlgnevus kokku 21 469,11 eurot. Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid arvete suuruse osas ega tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Kohus selgitab, et
lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Üüripinna mitte kasutamine ei tähenda üürilepingu lõppemist ega vabasta üürniku üürilepinguga võetud kohustustest. Samuti on hageja kostjale I esitanud 04.02.2020 arve summas 78 eurot G4S patrullekipaaži väljasõidu eest 25.01.2020 00:27:05 (kd I lk 34) ning 24.03.2020 arve summas 78 eurot G4S patrullekipaaži väljasõidu eest 14.03.2020 07:52:34 (kd I lk 36). Mõlemal korral oli hoones tulehäire, mis oli põhjustatud tossumasina suitsust (kd I lk 44, 45). Seega oli tegemist valehäirega, mis tuleb kostjal I hüvitada vastavalt poole kokkuleppele. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved tasutuks oleksid. Eeltoodust tulenevalt on hageja õigustatud kostjatelt nõudma võlgnevuse (s.o üüri- ja kõrvalkulud) tasumist kokku summas 21 625,11 eurot (s.h kostjalt II ja III 15 048 euro ulatuses). Kuna hageja on palunud välja mõista kokku 20 872,63 eurot, siis lähtub kohus hageja poolt nimetatud summast ning seega on kostjalt II ja III põhjendatud välja mõista 15 048 eurot ning kostjalt I 5824,63 eurot. 9 7.
lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Sama sätte lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürilepingu p 4.2.6, 4.2.14 ja 4.2.15 kohaselt on üürnik kohustatud hoidma üürilepingu objektil puhtust ja korda ning mitte rikkuma üürilepingu objekti, selle olulisi osasid, päraldisi, seadmeid ja kommunikatsioone. Seejuures peab üürnik vastutama materiaalselt üürniku enda, tema töötajate, külaliste või klientide tegevusega üürilepingu objektile või hoonele tekitatud kahjude eest, sh tegema omal kulul üürilepingu objektile jooksvat-, avarii- ja hooldusremonti. Hageja on palunud hüvitada 2 ukse remontimise ja kardinapuude paigaldamise kulu summas 1397 eurot. Ruumide ja ülevaatuse akti kohaselt oli üüripinnal demonteeritud kardinapuud ning kahjustatud kaks ust, milledel on löögijäljed (kd I lk 32). Uste kahjustused on tõendatud hageja poolt esitatud fotodega, millest nähtub, et esimesel uksel on löögijälg (mõlk) ning teisel uksel on lukk välja võetud ja ukse külge on paigaldatud lüliti (kd I lk 49-52). Nimetatud kahjustuste olemasolu on tõendatud ka tunnistaja Erki Kaare ütlustega, kes kinnitas, et ühel uksel oli kolimise või vägivalla jäljed ning teisel uksel oli pandud uksekell eestiaegse puitukse külge, mis oli kannatada saanud toimingu käigus. Samuti on tunnistaja ütlustega tõendatud, et kardinapuid enam ruumis ei olnud ning kardinapuude riputamiseks kolme või kolme ja poole meetri kõrgusele tuleb kõige pealt remontida vanade kinnituste jäljed, puurida uued augud ja kinnitada uued kardinapuud (kd I lk 188). OÜ Valdusehitus on hagejale teinud pakkumise uste remondi ja värvimise ning kardinapuude paigaldamise eest 1397 eurot (kd I lk 53). Hageja on esitanud omakorda kostjale I uste remondi ja värvimise ning kardinapuude paigaldamise eest summas 1397 eurot (kd I lk 43). Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud tööd oleks saanud teha odavalt või et neile esitatud arve oleks tasutud. Kotjate poolt viidatud kindlustus ei piira hageja õigust nõuda kostjatelt ruumide kahjustuste hüvitamist. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt I välja mõista täiendavalt 1397 eurot. 8. Hageja on palunud kostjalt I välja mõista ka viivise seisuga 15.07.2020 summas 3160,16 eurot. 8.1
lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.
lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Lepingu p 5.2 on pooled kokku leppinud, et lepingus sätestatud 10 maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. 8.2 Arve nr 20090 summas 1075,49 eurot tuli tasuda hiljemalt 05.02.
lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.
lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud 11 intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Pooled on lepingu p-s 5.13 kokku leppinud, et üürniku poolt võlgnevuste tasumisel loetakse tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles seejärel põhivõlgnevus. Seega oli hageja õigustatud tagatisraha arvelt lugeda tasutuks esmalt sissenõutavad viivised. Seega jääb viivise summaks 3160,16 eurot (8176,16-5016), mis kuulub kostjalt I välja mõistmisele.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.