Obsah (9)
§ 435§ 436§ 162§ 657§ 5§ 439§ 654§ 163§ 178KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Ringkonnakohus Tsiviilasja number 2-20-1622 Otsuse tegemise aeg ja koht 2. juuli 2021, Tartu Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parre
) § 333 lg 1 alusel vastuväite kohtu tegevusele. Kohtupraktika kohaselt peab kohus kaasomandi lõpetamise nõude korral kaaluma poolte huvisid, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu
- mai
- a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06). Kuivõrd kaasomanike huvisid tuleb võrdselt arvesse võtta, on maakohus põhjendamatult hageja ekspertiisi taotluse rahuldamata jätmisega võtnud hagejalt võimaluse tõendada, et vaidlusalused korterid nr X ja X ei ole tegelikkuses erinevate väärtustega. Seetõttu on kohus kaasomandi jagamisel lähtunud valedest eeldustest, kuna kohtul puudus kindel teadmine selle kohta, et kostja valduses olevate korterite nr X ja X väärtused on kõrgemad kui hageja valduses olevate korterite väärtused. Seetõttu pole kohus kaasomandi jagamisel otsust tehes
§ 435lg 1 järgi arutanud asja ammendavalt.
Õigluse printsiibiga ei ole aga kooskõlas maakohtu poolt korterite väärtuste välja selgitamiseks vajaliku ekspertiisi teostamise taotluse rahuldamata jätmine. Samuti ei ole kohus kõigi kaasomanike huvidega ja õigluse printsiibiga arvestanud, kui jättis kostjale korterid nr X ja X, põhjendusel, et need korterid on olnud aastaid kostja valduses. Kohus jättis arvestamata, et kostja sai korterid nr X ja X enda valdusse vaid seetõttu, et ta kolis elamusse esimesena sisse ja valis endale sel hetkel maja paremad korterid. Kostja ise pole korterit nr X oma elupaigana kunagi kasutanud, see on olnud kogu aeg üürnike või kolmandate isikute kasutuses. Hageja poolt pakutud viisil kaasomandi jagamine ei riiva kostja õigusi. Liiatigi saanuks kohus hinnata kostja õiguste riivamist vaid siis, kui hageja taotletud ekspertiisi tulemusena 8
(14)oleks selgunud, et kostja valduses olevad korterid on tõepoolest väärtuslikumad. Kohus tegi otsuse vaid pelgalt kostja paljasõnalistele väidetele tuginedes. Kostja väidetud korterite kasutuse kokkulepet ei eksisteeri. Lisaks ei oleks varasem kaasomanike kokkulepe kehtiv kinnisasja uue omaniku suhtes, kui vastavat märkust ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata AÕS § 79 lg-d 1 ja 2, tõlgendades varasemat korterite kasutuskorda korteriomandite jagamise otsustamisel määrava tähtsusega asjaoluna. Isegi kui endise kaasomaniku B.B. ja kostja vahel oli aastakümneid kestnud kord kaasomandit teatud viisil kasutada (mida hagejale teadaolevalt ei eksisteeri), siis see ei takista kaasomandi jagamist teisel viisil. Maakohtu otsus on kaasomandi jagamise osas nõuetekohaselt põhjendamata (
§ 436lg 1).
Maakohus ei ole otsuses analüüsinud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tõsikindlalt, et kostja õigusi riivaks kaasomandi jagamine korruste kaupa. Samuti ei ole kohus piisavalt hinnanud hageja seisukohti, mistõttu on korterite korruste kaupa jagamine ratsionaalne ja jätkusuutlik, ega võtnud arvesse tunnistaja E.E. ütlusi, et korterite jaotuse määras see, kes esimesena majja kolis. Hageja taotletud ekspertiisi teostamata jättes, puudus kohtul igasugune teadmine selle kohta, kas kaasomandi jagamine paneb pooli kuidagi ebavõrdsesse olukorda. Juhul, kui kohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tuleb vastavalt tühistada ka menetluskulude jaotus ning jätta
§ 162lg 1 alusel kõik hageja kulud kostja kanda.
- Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Hageja arvates jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata tema ekspertiisitaotluse. Samas ei ole hageja käsitlenud seda menetlusõiguse normi rikkumisena, mis oleks põhjustanud ebaõige otsuse tegemise. Seda kinnitab ka asjaolu, et kostja ei taotle apellatsioonkaebuses ekspertiisi teostamist.
- Kostja palub
- märtsil 2021 esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis keldriruumi nr 38 korteriomandi nr X igakordse omaniku ainukasutusse ning keldriruumi nr 40 korteriomandi nr X eriomandi esemeks, samuti osas, milles kohus määras kindlaks kinnistu õueala kasutuskorra. Arvestades ringkonnakohtu
- juuni
- a istungil esitatud täpsustusi, palub kostja teha tühistatud osas uue otsuse, millega määrata keldriruum nr 38 korteriomandi nr X igakordse omaniku ainukasutusse ja keldriruum nr 40 korteriomandi nr X eriomandi esemeks ning määrata kinnistu õueala kasutuskord vastavalt vastuapellatsioonkaebusele lisatud plaanile pealkirjaga "X maade jaotus 02.03.2021". Kostja leiab, et keldriruume läbivate torustike tõttu oleks kohus pidanud tegema keldriruumide nr 38 ja 40 jagamisel teistsuguse lahendi. Ruum nr 40 on maja ehitamise ajast peale olnud ühiskasutuseks, sest ruumis kulgevatele peatorustikele (laealune veetorustik ning seina mööda majast välja viiv kanalisatsioonitorustik) peab vajaduse korral igal ajal ligi pääsema. Ruumis nr 38, mis oli kuni
- a lõpukuudeni hageja kasutuses, on kolm veevarustuse ja kanalisatsiooni objekti, mis kõik puutuvad üksnes korteri nr X valdajasse (korteri nr X peaveetorustik ja veekraan ning kanalisatsioonivee äravoolutorustik) ning millele selle korteri valdaja peab igal ajal juurde pääsema. Kohtuotsusega määratud lahendus kätkeb endas püsivat konfliktiallikat. Äärmiselt oluline 9
(14)on vaba ligipääs kogu maja jaoks tähtsatele kommunikatsioonidele. Mõlema poole huvides on määrata korterile nr X keldriruum nr 38 ning korterile nr X keldriruum nr 40. Sellise lahenduse puhul pääseks igaüks oma torustikele ligi. Kostja ei nõustu maakohtu määratud õueala kasutusega. Kinnistu maa-ala kasutus peaks olema jaotatud nii, nagu ligi kolmkümmend aastat tagasi õdede (endiste kaasomanike) vahel kokku lepiti, ning mida on selliselt ka kasutatud. Maakohus on põhjendamatult lõiganud kostja kasutuses olnud maast ära maariba, millele kostja on istutanud lilli, rajanud mõlemale osapoolele privaatsust andva heki ning lõkkeplatsiga puhkenurga. Kostja palub jätta majaesine maariba ühiskasutusse ning jagada kinnistu maa vastavalt vastuapellatsioonkaebusele lisatud joonisele. See jaotus erineb varasemast selle poolest, et garaaži kõrval olevat maatükki on hageja kasuks maja poolt vaadatuna paremale poole laiendatud. Maakohus on jätnud otsuses nõuetekohaselt (
§ 436
lg 1) põhjendamata, miks kohtu poolt määratud keldriruumide jaotus ning kinnistu maa-ala jagamine korteriomanditele tuleks määrata erinevalt juba aastakümnetega väljakujunenud olukorrast. See on oluline menetlusõiguse rikkumine ning annab aluse vaidlustatud osas kohtuotsuse tühistamiseks.
- Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt
§ 657lg 1 ple 1 tuleb otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebused rahuldamata.
- Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, samuti ei tuvastanud ringkonnakohus asja materjalide põhjal menetlusõiguse normide rikkumisi, mis võiksid tingida otsuse tühistamise ja maakohtust erineva otsuse tegemise. 9.
- Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 kohaselt üldjuhul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud AÕS § 77 lg 2 alusel järjepidevalt seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu
- detsembri
- a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306, p 10). 9.1.
- Praeguses asjas ei ole pooled vaielnud selle üle, et kaasomand X asuvale kinnistule tuleb lõpetada. Samuti ei ole pooled vaielnud selle üle, et kaasomandi lõpetamisel tuleb kinnisasi jagada korteriomanditeks (st reaalosadeks). Eelmärgitu üle ei vaielda ka apellatsioonimenetluses. Hageja on palunud jätta kostja eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad korterid (praeguse numeratsiooni järgi korterid nr X ja X), samuti palus hageja moodustatava 10
(14)korteriomandi nr X juurde eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37 ja
- Enda eriomandiks palus hageja määrata elamu teisel korrusel asuvad korterid (praegused korterid nr X ja nr X) ning lisaks moodustatava korteriomandi nr X eriomandi osana keldriruumid nr 40 ja nr
- Kostja ei ole asjas vastuhagi esitanud ning on nõustunud kaasomandi lõpetamisel korteriomandite moodustamisega. Samas on kostja vastu eelkõige sellele, et korterid nr X ja X jääks tema eriomandiks ja korterid nr X ja X hageja eriomandiks. Kostja palus määrata hageja eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub elamu esimesel ja teine teisel korrusel) ning enda eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub samuti elamu esimesel ja teine teisel korrusel). Moodustatava korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 43 ja 49 ning korteriomandi nr X juurde keldriruumid nr 38, 41 ja 50 ning garaažiruum nr
- Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37, 39, 42 ja 47 ning garaažiruumis nr 54 ja
- Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 44 ja
- 9.1.
- Maakohtu otsuse alusel jäid hageja eriomandiks korterid nr X ja X ning kostja eriomandiks korterid nr X ja X. Moodustatava korteriomandi nr X eriomandi esemeks jäi lisaks keldriruum nr 40, korteriomandi nr X eriomandi esemeks keldriruum nr 44, korteriomandi nr X eriomandi esemeks keldriruum nr 37 ning korteriomandi nr X esemeks keldriruum nr
- Seega jääb maakohtu otsusest lähtuvalt hageja eriomandiks mh korter nr X, mida hageja ei ole asja jagamise tulemusena endale nõudnud. Ringkonnakohtu hinnangul võis maakohus siiski asja selliselt jagada ning seda vaatamata asjaolule, et kostja, nõustudes asja jagamise viisiga AÕS § 77 lg 2 mõttes, ei olnud esitanud eraldi nõuet (vastuhagi) korterite nr X ja X eriomani saamiseks ega keldiruumide jaotamiseks eriomandite vahel.
§ 5
lg 1 järgi lähtub kohus hagi menetlemisel hageja nõudest ning asjaõiguse määratletuse põhimõtte kohaselt saavad asjaõigused tekkida ainult kindlaksmääratud üksikute individualiseeritud õigusobjektide suhtes (TsÜS § 6 lg 3 teine lause). Samas on maakohus õigesti tuvastanud, et vaidlusalust kinnisasja on võimalik mitmeks korteriomandiks jagada ning kohus ei olnud asja lahendamisel seotud hageja taotlusega selle kohta, millised konkreetsed korteriomandid kummalegi kaasomanikule jätta. Asja materjalidest ei nähtu, et kaasomanike vahel oleks sõlmitud kaasomandi jagamist puudutavaid kokkuleppeid või et elamu korterid (eluruumid) oleksid olnud varem kaasomanike ühiskasutuses. Lisaks on hageja menetluses korduvalt avaldanud, et on põhimõtteliselt (alternatiivselt) nõus korteriomandid jagama selliselt, et kostja saab teise korruse korterid ja hageja saab esimese korruse korterid (vt nt I kd, tl 174). Eelmärgitud arvestades ei ole maakohus korterite eriomandite jaotamisel ringkonnakohtu hinnangul nõude piire ületanud (
§ 439). 9.2.
Maakohus määras otsusega AÕS § 72 lg-st 5 lähtudes kindlaks ka X kinnistu õueala ja osade ühiskasutusse jäetud ruumide kasutuskorra. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses kasutuskorra kindlaksmääramise üle, küll on vastuapellatsioonkaebuses vaidlustatud kastutuskorra tingimused. 11
(14)Ringkonnakohus märgib, et valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi suhteid puudutavatest küsimustest on korteriomandi- ja korteriühistuseadusega (KrtS) ammendavalt reguleeritud ning kohaldada tuleb eelkõige asjaomast eriseadust. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel (vt ka Riigikohtu
- aprilli
- a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p-d 10–15). Käesolevas asjas tehtava otsuse alusel siiski korteriomandeid ei moodustu. Asja tegelikuks jagamiseks ja korteriomandite moodustamiseks peavad kaasomanikud läbi tegema ka kinnistamismenetluse. Seega KrtS-i sätted pooltevahelisi suhted seoses X kinnistuga hetkel veel ei reguleeri. Samuti ei ole hageja asja materjalidest nähtuvalt soovinud kasutuskorra kohta märkuse kandmist kinnistusraamatusse ning kostja sellekohaste tahteavalduste asendamist kohtulahendiga. Seega võis maakohus praegusel juhul hageja taotlusel kasutuskorra kindlaks määrata.
- Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea
§ 654lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata.
Vastusena apellatsioonkaebuste väidetele märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist. 10.
- Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt nt Riigikohtu
- aprilli
- a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11). Samuti on kohtul lai diskretsiooniõigus kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramisel, nagu on kohtupraktikale viidates põhjendatult märkinud ka maakohus. Maakohus ei ole poolte huve kaaludes praegusel juhul diskretsiooni piire ületanud ega menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud. Maakohus on otsuses esitatud järeldusi piisavalt ja asjakohaselt põhjendanud ega ole jätnud olulisi asjaolusid arvestamata. See, et pooled peavad mõnd enda subjektiivset huvi ülekaalukamaks ning ei nõustu maakohtu järeldustega, ei ole otsuse tühistamise aluseks. Maakohus on lähtunud nii kaasomandi lõpetamisel moodustatavate korteriomandite jagamisel kui ka kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel eelkõige ruumide ja maa senisest kasutusest, tehes nendesse hädavajalikke muudatusi. Järjepidevuse ja stabiilsuse tagamine omandisuhetes, sh kaasomandis olevate ruumide senise kasutuse arvestamine, on legitiimne ja oluline kaalutlus. Kuna kaasomandisse kuuluvate ruumide arv ja maa-ala on piiratud, puudus kohtul võimalus järgida mõlema poole huve täielikult. Maakohtu esitatud lahendused tagavad mõlema poole huve ja õigusi parimal võimalikul viisil. 10.
- Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et korterite jaotamine korruste kaupa ei riiva kostja õigusi. Maakohus on otsuse p-s 14 ka piisaval määral põhjendanud, miks korruste kaupa jagamine riivaks kostja õigusi ülemääraselt. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud käsitlus, nagu oleks poolte huvide kaalumisel olulised üksnes materiaalsed huvid (moodustatavate korteriomandite eeldatavad väärtused), ei ole ringkonnakohtu hinnangul 12
(14)põhjendatud. Ringkonnakohus möönab, et korterite jagamine korruste kaupa võiks tagada kaasomanike jaoks mõnevõrra suurema privaatsuse, kuid kohus võis ja pidi kaaluma seda argumenti koos teiste tähtsust omavate asjaoludega. Kindlasti ei saa nõustuda hagejaga, nagu puudus väiksematel korteritel maakohtu lahendist lähtudes nende omanike jaoks kastutusväärtus. 10.
- Samuti ei nõustu ringkonnakohus hageja väitega, et maakohus jättis AÕS § 79 lgd 1 ja 2 põhjendamatult kohaldamata. Pooled ei ole väitnud ega maakohus tuvastanud, et kinnistu kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavate kokkulepete kohta oleks kantud kinnistusraamatusse märkus. Samas on kohus menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et elamu korterite kasutus on aastakümneid olnud ühesugune – kostja kasutuses olid pärast elamu tagastamist õigusjärgse omaniku pärijatele korterid nr X ja X ning tema õe B.B. (kelle eriõigusjärglaseks on hageja) kasutuses korterid nr X ja X. Selline ajalooliselt välja kujunenud kaasomandi kasutamise kord ei ole kaasomandi jagamisel küll ainumäärava tähendusega, kuid sellest kõrvalekaldumiseks peaksid olema kaalukad põhjused, mida praeguses asjas ei esine. 10.
- Hageja hinnangul jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata
- juuni
- a kirjalikus vastuses sisalduva hageja taotluse (mida hageja täpsustas
- detsembri
- a menetlusdokumendis; II kd, tl-d 19–20) korraldada korterite väärtuste tuvastamiseks ekspertiis ning see minetus võis viia maakohtu ebaõigete lõppjäreldusteni. Ringkonnakohus nende etteheidetega ei nõustu. Kinnisasja reaalosade määramisel on lähtealuseks kaasomanike mõtteliste osades suurus. Tulevikus moodustatavate korteriomandite väärtust ei oleks võimalik hetkel usaldusväärselt hinnata, kuna kinnisasja jagamine ja korteriomandite moodustamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses pärast kohtuotsuse tegemist kaasomandi lõpetamise kohta. Seetõttu ei saa käesolevas menetluses kaaluda ka AÕS § 77 lg 3 kohase hüvitise määramist. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab kohus lahendada pärast kaasomandis oleva kinnistu jagamist ja moodustatavate korteriomandite kinnistusraamatusse kandmist (vt nt Riigikohtu
- oktoobri
- a otsus tsiviilasjas nr 32-1-104-05, p 9). Hetkel oleks võimalik kindlaks teha üksnes kaasomandi mõttelise osa väärtus, lähtudes kogu kinnisasja väärusest (TsÜS § 65) tervikuna (vt ka Riigikohtu
- oktoobri
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Selleks puudub käesolevas asjas praktiline vajadus. Lisaks ei ole maakohus kaasomandi lõpetamisel lähtunud ainult kostja väidetest korterites tehtud parenduste kohta. 10.
- Kostja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu määratud elamu keldiruumide jaotuse ega õueala kasutuskorra muutmiseks. Maakohus on korraldatud vaatluse ja esitatud tõendite alusel määranud keldriruumidele ja maale õiglase kasutuskorra, mis arvestab mõlema poole huvidega ning tagab parimal moel poolte võrdsuse nii pindade kasutuseesmärki, suurust, asukohta kui ka senist kasutusvajadust arvestades. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et vajalik juurdepääs torustikele, mis asuvad keldriruumides nr 38 ja 40 on tagatud kaasomanikele seadusest tulenevate õigustega (mh AÕS §-d 71 ja 72; KrtS § 12 lg 2). Kaasomandi valdamisel ja kasutamisel ei tohi kahjustada teiste kaasomanike huve. Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud 13
(14)seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (vt nt Riigikohtu
- oktoobri
- a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 13). Kahjustatud korteri omanikul on võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest (vt ka Riigikohtu
- detsembri
- a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43;
- oktoobri
- a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 14). Puudub alus arvata, et kaasomanik, kelle kasutuses olevaid ruume läbib teist kaasomanikku teenindav torustik, ei oleks huvitatud sellest, et tagada sellele juurdepääs võimalike lekete, rikete jmt kõrvaldamiseks.
- Apellatsioonkaebuste menetlemisega seotud menetluskulud jätab ringkonnakohus
§ 163lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda.
Märgitud kulude jaotust arvestades ei ole vaja hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrata.
§ 178
lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi (allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest 14
(14)