Tsiviilasi nr.2-20-16923 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 30.06.2021 Tallinn Tsiviilasja number

§ 158

lg-le 2 võib nõude tunnustamine seisneda õigustatud isikule võlgnetava osalises tasumises, intresside maksmises, tagatise andmises või muus teos.

§ 158

lg-s 1 sätestatule katkeb nõude aegumine kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega ning algab uuesti. Aegumine katkes nõude ilma kahtluseta 19.11.2010.a. nõude tunnustamisega B C OÜ poolt ning 10-aastane aegumistähtaeg hakkas uuesti kulgema. Hageja esitas kohtule hagi oma nõudega 17.11.2020.a. s.o. enne aegumistähtaja lõppu.

§-s 160 sätestatule peatub aegumise kulgemine hagi esitamisega kohtule. Eelnevast tulenevalt ei ole hageja nõue aegunud. KOSTJATE VASTUVÄITED Kostja 1 ei ole hagiavaldusele vastanud. Kostja 2 nõudeid ja hagiavaldust ei tunnista. Kostja 2 selgitas oma vastuväidetes, et 2020 aasta oktoobris sai ta A N ja G-M Ka käest kutse tulla notarisse selleks, et anda tahteavaldused omandi üleandmiseks viisil, mis on nähtavad Xxx kinnistusraamatu eelmärgetes. Ühtlasi teavitasid A N ja G-M K, et notarisse mitteilmumisel ja asjaõigusliku lepingu mittesõlmimisel esitavad mõlemad kohtusse hagiavalduse. Nõutud tehingute osas oli notar ette valmistanud ka vajalikud notariaalsed dokumendid. Kostja 2 on seisukohal, et hageja kuritarvitab enda õigusi käesolevas tsiviilvaidluses ning üritab kohut viia eksiteele väites, et kostja 2 lihtsalt ei ilmunud notarisse lepingut sõlmima. A N ja G-M Ka poolt nõutud lepingud jäid sõlmimata kuna notari arvates ettevalmistatud lepinguid neile kättesaadavate dokumentide kohaselt selliselt sõlmida ei saa. Kostja 2 nõustub notari põhjendustega. Kostja 2 palub käesolevas tsiviilvaidluses tuvastada, et G-M Kal ja A N puudub õiguslik alus nõuda midagi seoses Xxx kinnistu eelmärgetega. Kostja 2 esitas 10.05.2021 täiendavad vastuväited. Põhjendamatu on hageja väide, et müügilepingu esemeks oleva mõttelise osa suurus vastab 2500 m2-le kogu kinnistu pindalast. Selline väide ei tulene 14.02.2003.a. müügilepingu tekstist. Müügilepingu esemeks oli mõtteline osa (xxx) kinnistu mõttelisest osast (1/2), mitte konkreetne ruutmeetrites arvestatav reaalosa. Seega on hageja väide, et müügilepingu esemeks oleva mõttelise osa suurus vastab 2500 m2-le kogu kinnistu pindalast ekslik ning sellisele järeldusele jõudmine (arvutuskäik) põhjendamata. Müügilepingus leppisid hageja ja kostja 1 kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu ja esitavad kinnistamisavalduse lepingu eseme omandi ülekandmiseks hiljemalt

1. juunil
2. aastal. Seega hageja väidete kohaselt muutus kinnisomandi üleandmise nõue sissenõutavaks 01.06.
3. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 sätestab, et kinnisomandi üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat. Sellest tulenevalt on antud 02.05.2003.a. 4 võlaõigusliku müügilepingust tulenev täitmisnõue aegunud 31.05.2013.a. Vastavalt TsÜS § 142 lg 1 teisele lausele pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Tulenevat TsÜS §-st 143 taotleb K K (kostja 2) aegumise kohaldamist, ning palub jätta menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Menetluse käik Kostja 2 esitas 21.12.2020 kohtule taotluse kohtuasjade liitmiseks. Kohus arutas liitmise taotlust pooltega 30.03.2021 kohtu eelistungil ning leidis, et liitmine on sisuliselt põhjendatud. Kohus selgitas oma 31.03.2021 kirjaga pooltele, et tsiviilasjade liitmine ei ole võimalik, kuna kohus on liidetavas tsiviilasjas nr 2-20-16959 teinud tagaseljaotsuse ning menetlus kohtuasjas on lõppenud. Kostja 2 esitas 7.06.2021 kohtule taotluse vaheotsuse tegemiseks aegumise osas või alternatiivselt menetluse peatamiseks. Kohtu hinnangul ei ole vaheotsuse tegemine põhjendatud, sest see ei ole menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt otstarbekas. Kohtu ülesanne on lahendada kohtuasi õigesti ja mõistliku aja jooksul. Vaheotsuse instituuti on TsMS § 449 lg 1 alusel mõistlik kasutada olukorras, kus rahalise nõude tõendamine on keerukas või vajalik on anda nõude aegumise kohta seisukoht. Kohtuasjas on kostja 2 esitanud aegumise vastuväite, kuid TsMS § 449 lg 3 eesmärk on aegumise osas teha vaheotsus olukorras, kus menetlus eelkõige sooritusnõude osas jätkuks. Käesoleval juhul saab kohus võtta seisukoha nõude aegumise kohta kohe ja vaheotsuse tegemine üksnes venitaks menetlust. Kohtu hinnangul ei ole otstarbekas ka menetlusökonoomi põhimõttest lähtuvalt menetluse peatamine. Käesolevas kohtuasjas on eelmenetlus läbi viidud ning kohus on asja sisuliselt lahendanud. Kohtuasjas nr 2-20-16959 on kohus teinud tagaseljaotsuse, sest kostjad ei vastanud hagiavaldusele. Kaja on küll esitatud, kuid selle menetlusse võtmine ei ole kohtu poolt otsustatud. Järelikult isegi juhul, kui kohus kaja põhjendatuks peab, on kohtuasi alles eelmenetluse staadiumis. Kohtu hinnangul venitaks menetluse peatamine liigselt asja lahendamist. Kohtuistungile kostjad ei ilmunud. Kostja 2 teavitas, et ta on haigestunud, kuid kohtuisutngi edasilükkamist ei taotlenud. Kostja 2 esindaja ei teavitanud kohut, et tal oleks takistus istungile ilmumiseks. Kohtuistungi ajast ja kohast oli esindaja teadlik. Kostja 1 ei teavitanud kohut istungile ilmumata jätmise põhjustest. Kohus arutas asja kostjate osavõtuta, sest kostjad ei taotlenud istungi edasilükkamist. KOHTU PÕHJENDUSED Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja solidaarselt kostjate kanda. kuulub rahuldamisele. Menetluskulud tuleb jätta Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal on kinnistusraamatusse kantud eelmärke ja 14.02.2003.a. võlaõigusliku müügilepingu alusel kostjate vastu omandi üleandmise nõue ning kas kostjad peavad tegema tahteavaldusi, et oleks võimalik kanda hageja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse. Kostja 2 on esitanud aegumise vastuväite. Hageja tugineb oma nõudes kostja 1 vastu 14.02.2003 sõlmitud müügilepingule vastavalt VÕS § 76 lg 1 ja VÕS § 101 lg 1 p 1, mis sätestab, et leping on täitmiseks kohustuslik ning kohustuse rikkumisel on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse täitmist. Kostja 1 kohustus müügilepingu järgi omand üle anda tuleneb VÕS § 208 lg 1, mille järgi peab müügilepingu sõlmimisel müüja tegema võimalikuks omandi üleandmise ostjale. Omandi üleandmine kinnisasja puhul toimub asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande tegemisega AÕS § 641 järgi, mis sätestab, et kinnisomandi üleandmine õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemisega kinnistusraamatusse. Nõue kostja 2 vastu tugineb asjaõigusseaduse (AÕS) § 63, mille lõike 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). AÕS § 63 lg 3 kohaselt on 5 asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 5 järgi kui käsutamine on käesoleva paragrahvi
4. ja
5. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Seega on vaidluse lahendamiseks vajalik välja selgitada, millised õigused ja kohustused on müügilepingus kokku lepitud, milliseid õiguseid tagab kinnistusraamatusse kantud eelmärge, kas ja kellele need õigused ja kohustused on kinnistu jagamisel üle läinud, kas kinnistu võõrandamistehingud on tühised ning kas hageja nõudeõigus kostja 2 suhtes on aegunud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja 1 sõlmisid 14.02.2003.a. võlaõigusliku kinnistu müügilepingu (tl 5 -8), millega kostja 1 müüs hagejale xxx suuruse mõttelise osa xxx kinnistust (registriosa nr xxx) hinnaga 70 000 krooni (4473,82 eurot). Müügilepingu p. 3.
6. kohaselt tasus hageja kinnistu müügihinna kandega notari deposiitkontole, millelt see kanti edasi kostjale
7. Võlaõigusliku müügilepinguga leppisid hageja ja kostja 1 kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu ja esitavad kinnistamisavalduse lepingu eseme omandi ülekandmiseks hiljemalt
8. juunil
9. aastal. Hageja kasuks kanti kinnistusraamatusse eelmärge tagamaks omandiõiguse ülekandmise nõude täitmist (tl 6 pöördel ja tl 21 pöördel). Kostja 1 koormas Xxx 1 kinnistu kaasomandiosa hüpoteekidega. Hüpoteekidega tagatud nõuete katteks müüdi kostjale 1 kuuluv kaasomandi osa Xxx 1 kinnistust täiteasja nr xxx raames 22.09.2010.a. toimunud enampakkumisel (tl 9-10). Enampakkumise tulemusena omandas kostjale 1 kuulunud kaasomandi osa kinnisasjast B C OÜ (registrikood xxx). Hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge jäi muutmata kujul kehtima (tl 21 pöördel). 19.11.2010.a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepinguga jagati Xxx 1 kinnistu kaasomanike kokkuleppel kaheks eraldiseisvaks kinnisasjaks (tl 11-15). Jagamise tulemusena jäi kaasomaniku K K ainuomandisse kinnistu jagamisel tekkiv uus kinnistu pindalaga 39167 m2 (Xxx I kinnistu) ning kaasomanike R K ja B C OÜ kaasomandisse jagamisel allesjääv kinnistu suurusega 39542 m2 (Xxx kinnistu). 14.02.2003.a. võlaõigusliku müügilepingu alusel hageja kasuks sisse kantud eelmärge kanti lepingu p 4.3.
10. alusel üle allesjääva Xxx kinnisasja registriosa III jakku selliselt, et see jäi koormama B C OÜ kaasomandi osa (tl 11 pöördel ja tl 21 pöördel). Vastav eelmärke muudatus kanti allesjääva Xxx kinnistu (registriosa nr xxx) III jakku 24.11.2010.a. B C OÜ võõrandas 07.06.2016.a. sõlmitud lepinguga endale kuuluva kaasomandi osa Xxx kinnistust kostjale 2 (tl 16-19). Omaniku muutmiseks on kanne kinnisturaamatusse kantud 14.06.2016.a. Hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge on endiselt kehtiv (tl 21-22). Asjaõiguslepingut omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks ei ole sõlmitud. Hagejal on õigus nõuda kostjalt 1 lepingus kokkulepitud kohustuse täitmist st asjaõiguslepingu sõlmimist ja vastavate tahteavaldusete tegemist. Hageja ja kostja vahel on sõlmitud võlaõiguslik müügileping VÕS § 208 mõttes, mille p 5.
11. järgi võttis kostja endale kohustuse asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 01.06.
12. Lepingud on kehtivad. Kohus ei nõustu kostja 2 vastuväitega, et tuginedes notari asendaja kirjale (tl 45-46) leping ei ole kehtiv. Müügilepingut ei ole pooled tühistanud, seda ei ole kohtu poolt kehtetuks tunnistatud, järelikult on leping kehtiv. Müügilepingu sõlmimise eelduseks ei ole iseenesest asjaolu, et müüja oleks asja omanik müügilepingu sõlmimise ajal. Müüjal on kohustus teha omandi üleandmine võimalikuks. Lepingus nimetatud tähtpäev on saabunud, järelikult on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 vastavat sooritust ning kostjal 1 on lepingust tulenev kohustus tagada omandi üleminek hagejale. Kinnisasja 6 omandi üleminekuks on vajalik sõlmida asjaõigusleping AÕS 641 järgi. Seega on kostjal 1 nii seaduse kui ka lepingu järgi kohustus teha vastavasisulised tahteavaldused, et omand hagejale üle kanda. Hageja nõue kostja 1 suhtes tuleb rahuldada ning kostjat 1 tuleb kohustada tegema tahteavaldusi asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Eelmärkega on tagatud hageja nõue omandi ülekandmiseks. Kinnistusraamatu kanne eelmärke kohta on kehtiv. Kohtu hinnangul ei ole hageja nõue aegunud. TsÜS § 146 lg 5 sätestab kinnisomandi ülekandmise nõude aegumisele 10 aastase tähtaja. Kinnistute jagamisel on eelmärge üle kantud kostja 2 omandis olevale kinnistu mõttelisele osale, sest 19.11.2010.a. sõlmitud asjaõiguslepinguga jagati Xxx kinnistu kaheks iseseisvaks kinnisasjaks ning Xxx kinnistu kaasomanik B C OÜ andis tehinguga nõusoleku 14.02.2003.a. võlaõigusliku müügilepinguga sätestatud käsutustehingut tagava eelmärke kandmiseks kinnisaja kinnistusregistri III jakku selliselt, et see jäi koormama B C OÜ kaasomandi osa. Kohtu hinnangul saab sellist tegevust pidada nõude tunnustamiseks TsÜS § 158 lg 2 mõttes. Hageja nõue saab olla põhjendatud juhul, kui asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine ning tühine saab olla tehing, mis kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet. Kohtu hinnangul on kinnistu võõrandamine tehinguks, mis takistab või piirab hageja õigust saada omanikuks. Tühised ei ole tehingud, mis puudutavad kinnistu jagamist, sest see ei puuduta hageja nõudeõigust, kuna tehinguga on eelmärge üle läinud. Hageja nõue kostja 2 vastu tuleb rahuldada ja kostjat 2 tuleb kohustada tegema tahteavaldusi kinnistusraamatu kande muutmiseks ning tahteavalduse tegemata jätmisel asendada need kohtuotsusega TsÜS § 86 lg 5 alusel. 14.02.2003.a. võlaõigusliku müügilepinguga võõrandas kostja 1 hagejale xxx suuruse mõttelise osa xx asuvast kinnistust. 19.11.2010.a. sõlmitud notariaalse kokkuleppega Xxx kinnistu jagamisel tekkinud allesjääva Xxx kinnisasja suurus on 39543 m2 . Eelmärkega tagatud proportsionaalne osa kinnistust vastab murdosale xxx/xxx. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Hageja menetluskuludeks on hagiavalduse esitamise tasutud riigilõiv 350 eurot ja õigusabikulud. Hageja esindaja õigusabi teenuse tunnitasumäär on 180 eurot tunnis koos käibemaksuga. Hageja kui eraisik ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu tuleb õigusabikulu arvestada koos käibemaksuga. Hagejale osutati õigusabiteenust kokku 15,3 tunni ulatuses mille kogumaksumus on 2754 eurot, koos käibemaksuga 3104 eurot. Hageja palub mõista menetluskulud solidaarselt välja kostjatelt ja menetluskulude tasumisega viivitamisel mõista kostjatelt solidaarselt välja viivisintress VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude hüvitamiseks tehtud kohtulahendi jõustumisest. Kohtu hinnangul on hageja õigusabikulud põhjendatud. Tegemist on mitmetahulise kohtuasjaga, kus oli vajalik analüüsida mitmeid õiguslikke asjaolusid ning kehtivat kohtupraktikat. Kohtu hinnangul vastab õigusabi teenuse kvaliteet selle hinnale. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab kohtuasjas menetluskulud kaotanud pool, seega tuleb kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja mõista riigilõiv 350 eurot ja õigusabikulud 3104 eurot ulatuses ning viisis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik 7 8