2-19-15648/40

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Indrek Parrest, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 29. märts 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-19-15648 Tsiviilasi Agor Eiskopi hagi Simar Selezovi ja Mihkel Muguri vastu kinnistu üleandmiseks ja hüpoteekide kustutamiseks, alternatiivselt kahju hüvitamiseks või alusetu rikastumise alusel saadu tagastamiseks Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 33 480 eurot Vaidlustatud kohtulahend Viru Maakohtu 8. oktoobri 2020 otsus (otsusel ekslik kuupäev 9. oktoober 2020) Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Agor Eiskopi apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 9. märts 2021 Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (hageja): Agor Eiskop (ik: XXXXXXXXXXX), esindajad vandeadvokaat Magnus Braun ja advokaat Kadi Saluste Vastustajad (kostjad): Simar Selezov (ik: XXXXXXXXXXX) ja Mihkel Mugur (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Marika Oksaar RESOLUTSIOON 1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 8. oktoobri 2020 otsus muutmata.

2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Agor Eiskopi kanda.

3.Välja mõista Agor Eiskopilt Simar Selezovi kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 900 eurot ja Mihkel Muguri kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 900 eurot.

4.Agor Eiskopil tuleb väljamõistetavatelt menetluskuludelt tasuda viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

5.Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Viru Maakohtu 30. oktoobri 2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud ning kustutada hagi tagamise korras Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr X kantud X kinnistu III jakku Agor Eiskopi kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kantud eelmärge ja käsutamise keelumärge Agor Eiskopi kasuks, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr X X kinnistu IV jakku Simar Selezovi kasuks seatud esimese ja teise järjekoha hüpoteekidele.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1. Agor Eiskop (hageja) esitas 08.10.2019 maakohtule Simar Selezovi (kostja 1) ja Mihkel Muguri (kostja 2) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat 2 andma tahteavaldused kinnistusraamatu registriossa nr X kantud X kinnistu omandi üleandmiseks, kostja 2 omanikukande kustutamiseks ja hageja registriosa II jakku omanikuna sissekandmiseks, kostjat 1 kohustada andma tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatu registriossa nr X kantud X kinnistu omandi üleandmiseks ja hageja registriosa II jakku omanikuna sissekandmiseks ning registriosa IV jakku kostja 2 kasuks seatud esimese ja teise järjekoha hüpoteekide kustutamiseks.

Alternatiivselt mõista kostjalt 1 välja 31 000 eurot ja viivis 31 000 eurolt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Alternatiivselt eelmisele mõista kostjalt 1 välja 18 000 eurot ja viivis 18 000 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 1 05.03.2012 kinnistute X (X) ja X (X) tagasiostuõigusega müügilepingu. Lepingu eesmärk oli vältida Swedbank AS poolt hageja suhtes alustatud täitemenetluse käigus kinnistute sundmüümist. Hagejal oli kohustus tasuda Swedbank AS-le 26 732,14 eurot ja kohtutäitur Andrei Krekile 1686,61 eurot. Tulenevalt eeltoodust kujunes müügihinnaks 28 418,75 eurot (X kinnistu 18 418,75 eurot ja X kinnistu 10 000 eurot). Müügihind ei vastanud turutingimustele. Leping sõlmiti pandiõiguse surrogaadina. Lepingu p 5.1 kohaselt on hagejal kinnistute tagasiostuõigus ühe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast. Tagasiostuhinnaks on 28 418,75 eurot, millele lisandub iga kuu intress 2%. Samas leppisid pooled kokku, et kuni tagasiostuõiguse kaotamiseni jäävad 2 kinnistud ja juurdepääsu võimaldavad võtmed hageja valdusesse. 30.11.2012 tasus hageja kostjale 1 tagasiostuhinna osaliselt, summas 18 000 eurot. Hageja ja kostja 1 pikendasid tagasiostuõiguse tähtaega suuliselt. Lisaks on üheaastane tagasiostuõiguse tähtaeg VÕS § 35 lg 1 ja § 42 lg 1 alusel tühine. Hagejal oli võimalik osta kinnistud tagasi alates 2019. a veebruari keskelt. 22.02.2019 müüs kostja 1 X kinnistu 7900 euroga A.A.le ja B.B.le ning 01.03.2019 kanti A.A. ja B.B. kinnistu ühisomanikena kinnistusraamatusse. 25.04.2019 seisuga oli X kinnistu väärtus 18 000 eurot. 26.04.2019 tegi hageja kostjale 1 notariaalselt tõestatud avalduse tagasiostuõiguse teostamise kohta. Lepingu p 5.3 kohaselt oli kostja 1 kohustatud sõlmima asjaõiguslepingu kinnistute omandi üleminekuks ühe nädala jooksul pärast tagasiostu teostamise avalduse kostjale 1 esitamist. 05.05.2019 kanti kinnistusraamatusse X kinnistu omanikuna 29.04.2019 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kostja 2. Kostja 1 müüs kinnistu kostjale 2 hinnaga 20 500 eurot. X kinnistu väärtus 25.04.2019 seisuga oli 31 000 eurot.

Kostjate eesmärk oli välistada kinnistu tagastamine hagejale ning sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõigusleping on tühine. Lisaks nõuab hageja lepingu p 5.6 alusel kinnistule seatud hüpoteekide kustutamist. Hüpoteegid ei taga reaalseid nõudeid.

Kuna hagi esitamise seisuga kehtib hageja kinnistute tagasiostuõigus, on kostja 1 kohustatud tagama kinnistute omandiõiguse ülemineku hagejale. Kui kostja 1 seda teha ei suuda, peab ta hüvitama tekkinud kahju (kinnistute väärtuse). Kui kohus leiab, et tagasiostuõigus ei kehtinud vähemalt kostja 1 poolt hageja tagasiostuõiguse teostamise avalduse kättesaamiseni, on kostja 1 kohustatud tagastama hagejale kinnistute tagasiostu eesmärgil tasutu.

2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt lõppes tagasiostuõigus 05.03.2013. X kinnistu omandiõigus on läinud kehtivalt üle kostjale 2. Kui tagasiostuõigus ei ole lõppenud, ei ole hageja tagasiostuõigust vastavalt lepingule teostanud. Hagejal ei ole X kinnistu tasuta üleandmise nõuet. Alternatiivse vastuväitena keeldub kostja 1 VÕS § 111 lg 1 alusel hageja nõuete täitmisest kuni lepingu p-s 5.1 kokkulepitud summa tasumiseni (26.04.2019 seisuga 77 299 eurot). Alusetu on ka hüpoteekide kustutamise nõue.

Isegi kui kostja 1 on tagasimüügikohustust rikkunud, ei ole hagejal kahju tekkinud. Alusetu rikastumise nõue on alusetu, kuna hageja ei ole kostjale 1 kinnistute tagasiostmise eesmärgil midagi tasunud. Lisaks on 30.11.2012 tasutu tagasinõudmise nõue aegunud. Kostja 1 tegi protsessuaalse tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas võimalikud kostjalt 1 hageja kasuks väljamõistetavad summad kattuvas ulatuses enda nõudega hagejale 28.11.2012 antud laenu (11 000 eurot) ning intressi ja viivise (28.04.2020 seisuga 19 580 eurot) tasumise nõudega.

Hageja väide, et kinnistute hind ei vastanud turutingimustele, on paljasõnaline. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet tagasiostuõiguse tähtaja pikendamiseks. X kinnistu võõrandati 22.02.2019. E-kirjavahetus, millele hageja tagasiostusoovi väljendamise osas viitab, on pärit aprillist 2019. X kinnistu võõrandas kostja 1 enne, kui sai kätte hageja 26.04.2019 avalduse.

MAAKOHTU LAHEND 3. Viru Maakohus jättis 8. oktoobri 2020 otsusega (otsusel ekslik kuupäev 9. oktoober 2020) hagi täies ulatuses (sh alternatiivsete nõuete osas) rahuldamata.

Samuti jättis maakohus rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele.

Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt välja kostja 1 kasuks 3769,50 eurot ja kostja 2 kasuks 3769,50 eurot ning viivise menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt lõppes hageja tagasiostuõigus 05.03.2013. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga, st hageja kaotas 06.03.2013 tagasiostuõiguse. Hageja väide tagasiostuõiguse tähtaja pikendamise kohta ei leidnud tõendamist. Lepingu pooled ei ole teinud tahteavaldust tähtaja pikendamiseks. 19.04.2019 e-kirjas ütleb kostja 1 selgelt, et tagasiostu 3 tähtaeg lõppes 2013. aastal. Sama väljendab kostja 1 07.05.2019 e-kirjas. Tõendatud ei ole ka väide, et kuni tagasiostuõiguse kaotamiseni jäid kinnistud ja juurdepääsu võimaldavad võtmed hageja valdusesse. X kinnistu on hoonestamata ning ligipääs sellele ei ole takistatud. X kinnistu hooned on halvas seisukorras (seinad auklikud, aknad katki). Kinnistutel ei ole mõõdikuid, mille näite oleks vaja fikseerida. Seega hageja viited lepingu p-dele 6.4 ja 6.5 on asjakohatud.

Tagasiostuõiguse kaotamisel läks kinnistute otsene valdus kostjale 1 üle (asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lg 2). Maamaksu on alates 2013. aastast tasunud kostja 1.

Ebaõige on hageja väide, et lepingu p 5.1 on tüüptingimus. Seaduses (VÕS § 239) sätestatud dispositiivsest tähtajast kõrvalekaldumine ei ole asjaolu, mille tõttu saaks lepingu tingimust lugeda VÕS § 42 lg 1 alusel tühiseks. Kui tegemist oleks olnud pandiõiguse surrogaadiga, oleks lepingu p 5.1 tähtaeg sisult laenu tagasimaksmise tähtaeg. Laenu tähtaeg on laenulepingu oluline tingimus ja VÕS § 42 ebaõigluse kontroll sellele ei kohaldu (VÕS § 42 lg 2).

Hageja 26.04.2019 avaldus tagasiostuõiguse teostamise kohta ei vasta lepingule. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et lepingujärgne tagasiostuhind oleks 26.04.2019 olnud üle 77 299 euro. 26.04.2019 avalduses on hageja väljendanud valmidust tasuda 21 377,60 eurot (hageja väited kahju tekitamise osas on alusetud ja hageja tasaarvestusavaldus ei toonud kaasa õiguslikke ega faktilisi tagajärgi).

Ekslik on hageja väide, et kostjate vahelise müügilepingu sõlmimise eesmärgiks oli välistada X kinnistu tagastamine hageja 26.04.2019 avalduse alusel ja seetõttu on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 alusel tühine. Kinnistu omand on kostjale 2 kehtivalt üle läinud ning kinnistusraamatu kanne on õige.

Tõendamist ei leidnud hageja väide, et kinnistute müügihind ei vastanud turutingimustele.

Ka hageja alternatiivsed nõuded kahju hüvitamiseks või alusetu rikastumise alusel saadu tagastamiseks on põhjendamatud. Tagasiostuõigus lõppes 06.03.2013, seega kinnistute võõrandamisega kolmandatele isikutele ei rikkunud kostja 1 ühtegi kohustust hageja suhtes.

Tõendamist ei leidnud, et hageja oleks kostjale 1 tagasiostu eesmärgil midagi tasunud.

28.11.2012 andis kostja 1 hagejale laenu 11 000 eurot. C.C. 30.11.2012 makset selgitusega „AE“ on selgituse põhjal võimatu lugeda tagasiostumakseks, sest kostja 1 eitab seda ja kinnitab, et tegemist oli 28.11.2012 laenu tagasimaksega. Kohus nõustub kostjatega, et nõue, mis on suunatud 30.11.2012 tasutu tagasinõudmisele, on TsÜS § 151 lg 1 järgi aegunud.

Hageja 21.09.2020 vastuväite kohtu tegevusele jättis maakohus rahuldamata. Vastuväide on tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg-st 2 esitatud hilinemisega.

Ebaõige on väide, et kohus ei võimaldanud hagejal esitada kostjate 28.04.2020 vastuse osas seisukohti ja tõendeid. Kostjad edastasid 28.04.2020 vastuse samal päeval hageja esindajatele.

29.05.2020 saatis kohus pooltele kohtukutsed 09.09.2020 istungile. Hagejal oli piisavalt aega kostjate vastuse osas seisukoha koostamiseks ning tõendite ja taotluste esitamiseks.

TsMS § 396 annab kohtule õiguse määrata tähtaeg kostja vastuse kohta seisukoha esitamiseks, mitte ei kohusta selleks. Kuna kohus tähtaega ei määranud, tuli lähtuda seaduses sätestatud tähtaegadest ning hageja pidi esitama oma seisukohad ja taotlused nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab (TsMS § 329 lg 1). Kohus ei ole rikkunud selgitamiskohustust.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. A. Eiskop esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 8. oktoobri 2020 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud solidaarselt vastustajate kanda, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1)ei viinud kohus kohaselt läbi eelmenetlust. Kohus ei võimaldanud hagejal esitada kostjate 28.04.2020 vastuse osas täiendavaid tõendeid. Kooskõlas TsMS §-ga 396 ja kohtumenetluse 4 parima praktika suunistega ei esitanud hageja kostjate 28.04.2020 vastuse osas omaalgatuslikult seisukohta. Kuivõrd kohus täitis selgitamiskohustust alles 09.09.2020 istungil, ei saanud 09.09.2020 istungil eelmenetlust lõpetada. Vaatamata sellele jätkas kohus põhiistungi ja kohtuvaidlustega, andmata hagejale võimalust reageerida kohtu selgitamiskohustuse täitmisele ning esitada täiendavaid tõendeid. Hageja ei pidanud hagi esitamisel ette nägema, et olukorras, kus lepingus kokkulepitud kinnistute hind on täpselt hageja kahe võlgnevuse summa, tekib vaidlus selle üle, kas hind vastas turutingimustele. Menetlusosalised on kohustatud järgima TsMS § 329 lg 2 tähtaega pärast kohtu poolt selgitamiskohustuse täitmist;

2)jättis kohus arvestamata olulise osa tõenditest ja hageja väidetest. Hageja väitis, et 19.04.2019 e-kirjast nähtuvalt pidas kostja 1 tagasiostusumma osas arvestust ja üksnes selgitas, et „tähtajad ametlikult juba kõik 6a läbi.“ Hageja vastas nimetatud e-kirjale, et: „Jään selle siiani järjepideva kokkuleppe juurde, et maksan kogu raha koos kokkulepitud intressidega tagasi ja tagastad kõik kinnistud.“ Kostja 1 ei vastanud, et sellist kokkulepet sõlmitud ei ole.

Hageja tõendas võtmete hageja valdusesse jäämist muu hulgas kostja 1, A.A. ja B.B. vahel sõlmitud lepingu p-ga 2.1.9. Kostjad ei vaidlustanud asjaolu, et võtmeid ei ole kostjale 1 üle antud. Lepingu p 6.5 eesmärgiks ei olnud mitte üksnes mõõdikute näitude, vaid valduse üleandmise kuupäeva ja vara seisukorra fikseerimine. Valduse üleandmine omas lepingu p 6.1 järgi määravat tähtsust tagasiostuõiguse lõppemise kuupäeva tuvastamisel. Kohus viitab ebaõigesti AÕS § 36 lg-le 2. Valduse ülemineku osas ei ole hageja ja kostja 1 kokkulepet.

Leping sätestab eeldused valduse üleminekule – hageja oli kohustatud üle andma võtmed (p 6.4) ning allkirjastama üleandmise-vastuvõtmise akti (p 6.5).

Kohus viitab, et avalduses sisalduv tagasiostuhind ei vasta lepingule, jättes tähelepanuta hageja makse 18 000 eurot ja kahjunõude tulenevalt X kinnistu võõrandamisest alla turuhinna (10 100 eurot). Väide, et 30.11.2012 makse 18 000 eurot on 28.11.2012 laenu tagasimakse (st kolme päeva eest teenis kostja 1 11 000 euro suuruselt laenult 7000 eurot intressi), ei ole eluliselt usutav. Tagasiostuõiguse teostamise avaldus oleks nõuetekohane ka juhul, kui see ei sisaldaks tagasiostuhinda. Kostja 1 pidanuks ebaõige hinna kohta esitama vastuväite;

3)jättis kohus hageja alternatiivsed nõuded analüüsimata. Juhul kui kohus leiab, et hageja esimene nõue ei kuulu rahuldamisele, on täidetud alternatiivsete nõuete rahuldamise eeldused;

4)kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõiguse norme:

-VÕS § 42 – õige ei ole väide, et lepingu põhiliseks esemeks on VÕS § 42 lg 2 mõttes laenulepingu tähtaeg. Kostja 1 rõhutas, et kostja 1 jaoks oli 1-aastane tähtaeg tingimuseks laenu andmisel. See tõendab, et tulenevalt sundolukorrast allkirjastas hageja lepingu vaatamata ebamõistlikult kahjustavale 1-aastasele tagasiostuõiguse tähtajale;

-VÕS § 29 – järeldus, et hageja ei olnud kohustatud kinnistute valduse üleandmisel andma kostjale 1 üle kinnistutega seotud võtmeid ega allkirjastama üleandmise-vastuvõtmise akte, on vastuolus lepingu p-dega 6.4 ja 6.5;

-TsÜS § 151 lg 1 – hageja sai alusetust rikastumisest tulenevast nõudest teada 07.05.2019, mil kostja 1 keeldus X kinnistut hagejale tagastamast;

5)taotleb hageja täiendavate tõendite kogumist: kuulata vande all üle hageja ja kostja 1 (tähtaja pikendamise kokkulepped on sõlmitud suuliselt), nõuda kostjatelt välja e-kirjavahetus ja muu hetkesidevahendite vahendusel peetud kirjalikult taasesitatav suhtlus, millest nähtuksid kostjate läbirääkimised ja/või kinnistu ülevaatamine enne 29.04.2020 lepingu sõlmimist, ning määrata hagejale täiendav tähtaeg kinnistute väärtuse tõendamiseks 05.03.2012 seisuga;

6)väitsid kostjad, et nõudeid ei ole võimalik esitatud kujul rahuldada, kuivõrd hagejal puudub kinnistu tasuta üleandmise nõue. Hageja on valmis hoiustama kohtu deposiidis kinnistu tagasiostuhinna (21 448,60 eurot) ja palub määrata kindlaks vastav otsuse täitmise kord.

5 5. S. Selezov ja M. Mugur vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Ühtlasi paluvad nad tühistada Viru Maakohtu 30. oktoobri 2019 määrusega määratud hagi tagamise abinõud, kuna maakohus jättis hagi tagamise otsusega lahendamata.

Vastuväidete kohaselt:

1)ei ole kohus rikkunud selgitamiskohustust. Kuna kohaldus tõendamise üldreegel, ei vajanud hageja advokaatidest esindajad selgitusi TsMS § 230 lg 1 sisu osas. Hagejale oli juba enne hagi esitamist teada, et poolte seisukohad tähtaja pikendamise osas lahknevad. Hiljemalt kostjate 28.04.2020 vastusest oli hagejale teada ka see, et vaidluse all on asjaolu, kas müügihind vastas turutingimustele. Hagejal oli piisavalt aega kostjate 28.04.2020 vastusele reageerimiseks.

Vaidluse 09.09.2020 kohtuistungil lõpuni arutamisega ei rikkunud kohus menetlusnormi.

Eraldi eelistung ei olnud vajalik ning hageja oli põhiistungi määramise ja asja 09.09.2020 istungil lõpuni arutamisega nõus. Kuivõrd hageja ei esitanud õigeaegselt vastuväidet, siis ei saa ta apellatsioonkaebuses kohtu väidetavale rikkumisele tugineda (TsMS § 652 lg 6);

2)paluvad kostjad jätta hageja taotlused uute tõendite kogumiseks rahuldamata. Maakohus ei ole menetlusnorme rikkunud ning isegi kui oleks, siis oleks uute tõendite esitamine lubamatu, kuna hageja ei esitanud õigeaegselt vastuväidet. Hageja ja kostja 1 vande all ülekuulamiseks puudub ka õiguslik alus (TsMS § 268). Kostjad ei ole hageja vande all ülekuulamisega nõus ning poolte ütlused ei saaks ümber lükata dokumentaalsetest tõenditest nähtuvat. Hageja taotlus kostjate vahelise suhtluse väljanõudmiseks ei vasta TsMS § 236 lg-te 1–2 ja § 278 nõuetele, rikub põhiseaduse § 43 ega ole asjakohane. Samuti puudub alus hagejale täiendava tähtaja andmiseks kinnisasjade väärtuse tõendamiseks. TsMS § 633 lg-test 5 ja 6 tulenevalt saab apellant ringkonnakohtus uusi tõendeid esitada üksnes apellatsioonitähtaja jooksul;

3)ei ole kohus tõendite hindamisel eksinud. Kostja 1 on järjekindlalt väljendanud, et tagasiostuõiguse tähtaeg on möödas ja seda ei ole pikendatud. Lisaks oleks tähtaja pikendamise tahteavaldus pidanud olema notariaalses vormis. Väidet, justkui oleks kostja 1 pidanud tagasiostusumma osas arvestust, hageja maakohtus ei esitanud.

Kohus leidis põhjendatult, et lepingu p-d 6.4 ja 6.5 on asjakohatud. Lepingu p 6.1 kohaselt pidi valduse üleandmine järgnema tagasiostuõiguse kaotamisele. Järelikult isegi kui valdust ei oleks üle antud või aktiga vormistatud, ei saaks sellest teha järeldusi tagasiostuõiguse kehtivuse kohta. Isegi kui kohus oleks AÕS § 36 lg 2 kohaldamisel eksinud, ei olnud sellel mõju vaidluse tulemusele, kuna 29.04.2019 müügilepingu sõlmimisel läks kinnistu valdus üle kostjale 2.

Kohus tuvastas õigesti, et hageja 26.04.2019 avaldus ei vasta lepingule ning hageja ei ole avaldanud soovi osta kinnistu tagasi lepingus kokkulepitud hinnaga. Hageja väited kahju tekitamise osas on alusetud ja 30.11.2012 makse seos vaidlusega tõendamata;

4)on kohus hageja alternatiivsete nõuete rahuldamata jätmist piisavalt põhjendanud. Kuivõrd kohus tuvastas, et kahju hüvitamise nõude esimene eeldus – kohustuse rikkumine – ei ole täidetud, siis puudus vajadus edasiste eelduste esinemist kontrollida. Kohus märkis, et tõendamist ei leidnud, et hageja oleks kostjale 1 tagasiostmise eesmärgil midagi tasunud, samuti on nõue, mis on suunatud 30.11.2012 tasutu tagasinõudmisele, aegunud;

5)ei ole kohus materiaalõiguse kohaldamisel eksinud. Tegemist ei olnud pandiõiguse surrogaadi ega tüüptingimusega. Hagejal ei olnud sundust kinnistuid kostjale 1 müüa. Lepingu valmistas ette hageja valitud notar hageja ette antud tingimustel. Seda, kas või millised kohustused olid hagejal seoses kinnistute valduse üleandmisega, ei ole kohus analüüsinud ega ka lepingu punkte 6.4 ja 6.5 selles osas tõlgendanud, kuivõrd need punktid on tähtaja pikendamise seisukohast asjakohatud. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab ajast, mil õigustatud isik pidi teada saama asjaoludest, millest saab järeldada 6 rikastumisnõude olemasolu, st rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustaja isikust, ning ei ole oluline, et isik saaks ka õiguslikult aru nõude olemasolust (RKTKo 2-18-7948, p 22);

6)ei saa esitatud nõudeid rahuldada, kuna nende eeldused ei ole täidetud. Kostjad keeldusid alternatiivselt nõude täitmisest kuni lepingu p 5.1 kohaste summade tasumiseni igakülgse õiguskaitse huvides. Hageja taotletud otsuse täitmise kord ei vasta lepingule (p-d 5.4 ja 5.3).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu 8. oktoobri 2020 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.

7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult jätnud hagi rahuldamata.

7.1. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et maakohus ei viinud nõuetekohaselt läbi eelmenetlust, kuna rikkus selgitamiskohustust, mistõttu ei saanud hageja esitada täiendavaid tõendeid.

Riigikohus on 29.04.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15 asunud seisukohale, et selgitamiskohustuse ulatus sõltub muuhulgas nii konkreetse vaidluse asjaoludest kui ka sellest, kas pooli esindavad menetluses advokaadid. Juhul, kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormise jaotust ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks.

Praeguses asjas keskendus vaidlus sellele, kas pooled on lepingu p-s 5.1 sätestatud tagasiostuõiguse tähtaega suuliselt pikendanud või mitte ning hagejat esindasid nii hagiavalduse koostamisel kui maakohtu istungil kaks advokaati. Tegemist on hagimenetlusega ning seega oli hageja kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks.

Maakohtu istungi protokollist (II kd, tl 44-51) nähtub muu hulgas see, et hageja kaalus võimalust esitada taotlus hageja ja kostja I vande all ärakuulamiseks, kuid sellekohast taotlust ta ei esitanud. Samuti nähtub maakohtu istungi protokollist, et pooled nõustusid asja sisulise arutelu lõpetamisega ning kohtuvaidluste pidamisega. Seejuures mingeid taotlusi pooled maakohtule ei esitanud. Sellest järelduvalt on arusaamatud apellatsioonkaebuses esitatud väited, mille kohaselt oli hagejal maakohtu tegevuse tõttu takistatud täiendavate tõendite esitamine ning maakohus ei oleks saanud 09.09.2020 eelmenetlust lõpetada.

Põhjendamatu on ka see hageja seisukoht, et maakohus rikkus TsMS §-i 396, kuna ei nõudnud hagejalt hagi vastuse kohta kirjalikku arvamust. Nimetatud sättest ei tulene kohtule kohustust nõuda hagejalt hagi vastuse kohta kirjalikku arvamust. Kohtul on üksnes õigus asja kiirema ja õigema lahendamise huvides nimetatud arvamust hagejalt nõuda. Seega ei ole maakohus rikkunud TsMS §-i 396. Lisaks nähtub asja materjalidest, et kostjad esitasid vastuse hagile 28.04.2020, sh edastas kostjate esindaja vastuse samal päeval ka hagejate esindajale.

29.05.2020 edastas maakohus pooltele kohtukutsed 09.09.2020 kohtuistungile. Seega oli hagejatel piisavalt aega oma seisukohta kujundamiseks ja tõendite esitamiseks ning hagi vastuse kohta kirjaliku arvamuse nõudmata jätmine ei saanud mõjutada asja lahendamise tulemust.

7.2. TsMS § 232 lg-tes 1 ja 2 sätestatu kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. TsMS § 442 lg 8 sätestab muu hulgas, et kohus peab kõiki tõendeid analüüsima ning kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.

7 Maakohus on kõiki esitatud tõendeid hinnanud eelnimetatud sätetes esitatud põhimõtteid järgides ning asunud õigele seisukohale, et hageja nõue ei ole tõendatud. Seejuures on kohtuotsuse põhjendustest arusaadav kohtu siseveendumuse kujunemine ning see, miks asjas esitatud tõendid ei kinnita hagi aluseks olevaid asjaolusid. Üksnes asjaolu, et hageja ei nõustu maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, ei tähenda, et tõendeid oleks valesti hinnatud.

Hageja väide, et maakohus on ebaõigesti hinnanud kostja I 19.04.2019 e-kirja (I kd, tl 32) ja kostja I 07.05.2019 e-kirja (I kd, tl 114), on põhjendamatu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et nendest kostja I e-kirjadest ei nähtu kostja I tahteavaldust tagasiostuõiguse tähtaja pikendamise kohta. 07.05.2019 e-kirjas on kostja I kinnitanud üheselt, et ühtegi kokkulepet tagasiostuõiguse pikendamise kohta ei ole poolte vahel sõlmitud. 19.04.2019 e-kirjast nähtub, et pooled arutasid ca kuus aastat pärast tagasiostuõiguse teostamise tähtaja lõppemist kinnistu tagasimüügi võimalikke tingimusi. Hageja seisukoht, et nimetatud e-kirjadest tuleneb kostja I nõustumus tagasiostuõiguse tähtaja pikendamisega, on meelevaldne.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja 26.04.2019 tagasiostuõiguse teostamise avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi.

Ekslik on hageja väide ka selles, et 30.11.2012 maksekorraldus (I kd, tl 31), mille alusel C.C. kandis kostja I arvele 18 000 eurot selgitusega „AE“, on käsitletav vaidlusaluse tagasiostuõigusega müügilepingu täitmisega. Asja materjalidest nähtuvalt oli hagejal muid võlgnevusi kostja I ees ning 26.04.2019 avalduses tagasiostuõiguse teostamise kohta (I kd tl 73-76) ja 10.05.2019 vastuses (I kd, tl 115-116) ei ole hageja samuti seostanud 30.11.2012 maksekorralduse alusel kostjale I kolmanda isiku poolt tehtud 18 000 euro suurust ülekannet vaidlusaluse müügilepinguga. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et hageja vastuolulised seisukohad viitavad hageja nõude põhjendamatusele.

Vaidlusaluse lepingu p 6.1 kohaselt leppisid hageja ja kostja I kokku, et kuni tagasiostuõiguse kaotamiseni jääb lepingu ese müüja valdusesse. Maakohus leidis õigesti, et lepingu p-st 5.1 tulenevalt kaotas hageja tagasiostuõiguse 06.03.2013. Seega lepingu p-de 6.4 ja 6.5 kohaselt pidi lepingu eseme valduse üleandmine järgnema tagasiostuõiguse kaotamisele. Seetõttu ei ole õige apellandi väide, et kuna lepingu pooled ei vormistanud kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti (lepingu p 6.5), ei ole hageja tagasiostuõigust kaotanud. Muu hulgas on maakohus õigesti märkinud, et maamaksu mõlema kinnitu eest on tasunud alates 2013. a kostja I, mõlemal kinnistul mingeid mõõdikuid ei ole ning X kinnistu on hoonestamata. Eeltoodust järeldub, et kinnistute üleandmise-vastuvõtmise aktide vormistamata jätmine ei takistanud kinnistute valduse üleminekut kostjale I ning hageja viited lepingu p-dele 6.4 ja 6.5 ei tõenda kostja I tahet pikendada tagasiostuõiguse tähtaega. Maakohus ei ole eksinud lepingu p-de 6.4 ja 6.5 tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 1 sätestatu vastu.

Õige on kostja I seisukoht ka selles, et vaidlusaluse lepingu p-s 5.1 kokku lepitud 1-aastane tähtaeg ei ole tüüptingimus. Muu hulgas kinnitavad maakohtu järeldust ka see, et tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimine oli hageja soov ning lepingu valmistas ette hageja poolt valitud notar hageja poolt ette antud tingimustel. Nimetatud asjaolusid tõendavad hageja ja notaribüroo e-kirjavahetus ja hageja e-kiri kostjale I (II kd, tl 31-32), millest nähtuvalt ei ole tegemist hageja suhtes kasutatud tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1 mõttes.

7.3. Ekslik on hageja väide, et maakohus on jätnud kohtuotsuses tema alternatiivsed nõuded (kahju hüvitamise ja alusetu rikastumise nõuded) käsitlemata. Maakohus on käsitlenud hageja alternatiivseid nõudeid kohtuotsuse p-des 10 ja 12 ning põhjendatult leidnud, et nende rahuldamiseks ei ole põhjust.

Hageja kahju hüvitamise nõue lähtus eeldusest, et pooled on tagasiostuõiguse tähtaega suuliselt pikendanud. Kuivõrd maakohus tuvastas põhjendatult, et hageja kaotas tagasiostuõiguse 06.03.2013, siis ei olnud kostjal I kohustust kinnistuid hagejale tagasi müüa. Seega ei saanud 8 kostja I rikkuda vaidlusalust lepingut ning täitmata on kahju hüvitamise nõude esmane eeldus, s.o kohustuse rikkumine kostja I poolt.

Hageja alusetu rikastumise nõue põhines eeldusel, et hageja (kolmanda isiku kaudu) on tasunud kostjale I tagasiostuõigusega müügilepingu täitmiseks 18 000 eurot, kuid tagasiostuõigus jäi teostamata. Maakohus tuvastas õigesti (vt käesoleva otsuse p 7.2), et tagasiostuõigusega müügilepingu täitmiseks ei ole hageja kostjale I mingit rahasummat tasunud. Õige on ka see maakohtu seisukoht, et hageja nõue, mis oli suunatad 30.11.2012 tasutu tagasinõudmisele, oli hagi esitamise ajaks TsÜS § 151 lg 1 järgi aegunud.

8.TsMS 442 lg 5 esimese lause kohaselt tuleb kohtuotsuse resolutsioonis lahendada hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. TsMS § 386 lg-st 4 tuleneb, et hagi rahuldamata jätmisel tühistab kohus hagi tagamise.

Praeguses asjas on maakohus jätnud hagi rahuldamata, kuid ei ole võtnud seisukohta 30.10.2019 määrusega (I kd, tl 127-129) kohaldatud hagi tagamise abinõude kohta. Nimetatud menetlusnormi rikkumine on kõrvaldatav ringkonnakohtu otsusega.

9.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Seetõttu peab hageja hüvitama kostjate põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud (TsMS § 175 lg 1).

Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on nad kulutanud apellatsiooniastmes õigusabile kokku 4380 eurot (õigusabi maht 24 tundi ja 20 minutit tunnitasumääraga 180 eurot).

Ringkonnakohus leiab, et kuna vastuses apellatsioonkaebusele on korratud maakohtu menetluses esitatud seisukohti ning vaidlus keskendus peaasjalikult sellele, kas kirjalikus lepingus kokku lepitud tagasiostuõiguse tähtaega on suuliselt pikendatud, siis on kostjate põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud apellatsiooniastmes kokku (sh kohtuistungil osalemise eest) 15 tunni eest 2700 eurot (15x180).

Hagejalt tuleb kummagi kostja kasuks välja mõista 1350 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja Resolutsioon Tartu Ringkonnakohtu 12.04.2021 vigade parandamise määrusest:

RESOLUTSIOON 1. Parandada Tartu Ringkonnakohtu 29. märtsi 2021 otsuses esinev ilmne ebatäpsus ja lugeda õigeks Tartu Ringkonnakohtu 29. märtsi 2021 otsuse resolutsiooni punkt 3 järgmises sõnastuses: „3. Välja mõista Agor Eiskopilt Simar Selezovi kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 1350 eurot ja Mihkel Muguri kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 1350 eurot.“ 2. Simar Selezovi ja Mihkel Muguri taotlus ilmse ebatäpsuse parandamiseks kohtuotsuses rahuldada.

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.