← Eesti

3-21-423/15

KOHTUOTSUS EestiVabariiginimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Tiia Nurm Otsuse tegemise aeg ja koht 19.08.2021, Tallinn Haldusasja number 3-21-423 Menetlusosalised Asja läbivaatamine X kaebus Pär

) § 6 lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. 8. Pärnu Linnavalitsuse 25.01.2021 korraldusega nr 55 „ XXXXXXXX küla, XXXXXX maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamine ja Audru Vallavalitsuse 08.12.2003 korralduse nr 522 kehtetuks tunnistamine“ (korraldus nr 55) lõpetati XXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetlus, kuna ehitised, mille juurde ostueesõigusega erastatav XXXXXX katastriüksus on moodustatud, ei vasta

§ 6

lõikes 31 ehitistele sätestatud nõuetele, ning tunnistati kehtetuks korraldus nr

  2. Kaebaja esitas 28.02.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 25.01.2021 korralduse nr 55 (korraldus nr 55) tühistamiseks, Pärnu linna (linnavalitsuse) tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamiseks XXXXXX maaüksuse, asukohaga XXXXXXXXX küla, Pärnu linn, erastamise eeltoimingute tegemisel ja Pärnu linna (linnavalitsuse kaudu) kohustamiseks lõpule viima XXXXXX maaüksuse, asukohaga XXXXXXXX küla, Pärnu linn, maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul, arvates kohtuotsuse jõustumisest.
  3. Tallinna Halduskohus võttis 16.03.2021 määrusega kaebuse menetlusse.
  4. 08.06.2020 määrusega kaasas kohus arvamuse andmiseks menetlusse Maa-ameti. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja seisukoht
  5. Kaebaja ei nõustu korralduses nr 55 toodud põhjendustega ning palub korraldus tühistada ja kaebus rahuldada. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 12.1 Vastustaja ei ole andnud kaebajale mõistlikku tähtaega XXXXXX maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Korralduses puudub ka viide, mida 2

(10)vastustaja on teinud selleks, et anda kaebajale võimalus ehitised korda teha või ära viia, et saaks üldse rakendada

§ 6kg-t 31.

Ka omavalitsuse kaalutlusotsus ehitiste korrastamiseks või kõrvaldamiseks peab olema vormistatud haldusaktina, mida kaebaja saanuks vaidlustada. Sellist haldusakti pole antud. 12.2 XXXXXX maaüksusel asuvad ehitised on vastustaja sundvõõrandanud ilma õigusliku aluseta sisuliselt 12.05.2020 Maa-ametile väljastatud õiendiga, mille kohaselt vastustaja tõendab, et XXXXXX maaüksusel asuvad vana lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundament. Linn ütleb, et tegemist on

§ 6

lg 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. 12.3 Tegelikult oleks Pärnu linn pidanud läbi viima ehitiste sundvõõrandamise kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel. Seda pole aga tehtud. Sisuliselt on vastustaja lihtsalt öelnud, et need ehitised on maatüki olulised osad, andmata kaebajale võimalust kas ehitised korda teha või kõrvaldada. Juhul, kui antud tähtajaks ehitisi ei korrastatud või kõrvaldatud, pidanuks linn viima läbi ehitiste sundvõõrandamise kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel. 12.4 XXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetlus hakkas peale 19.12.1997, kui kaebaja esitas Audru Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Maa ostueesõigusega erastamise korraldus anti 08.12.

  1. a. Jääb arusaamatuks, miks korralduse andmisega nii kaua venitati. 8.12.2003 kuni 14.07.2017 vahele jääb 14 aastat ja pole aru saadav, miks ei viinud vastustaja maa ostueesõigusega erastamise toiminguid lõpule mõistliku aja jooksul. Tegemist on haldusorgani õigusvastase tegevusetusega. Seega tuleb vastustaja tegevusetus perioodil 8.12.2003 kuni 14.07.2017 lugeda õigusvastaseks. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks kaebajat ei teavitatud, et OÜ Koordinaat jättis puudused kõrvaldamata ega tehtud talle ettepanekut leida mõni muu äriühing, kes oleks puudused kõrvaldanud. 12.5 Vastustaja on rikkunud õiguspärase ootuse põhimõtet. Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997, korraldus väljastati 08.12.
  2. Ometigi ei saa kaebaja maad erastada ning materiaalõiguse muutus välistab selle. 14.07.2017 jõustus

§ 6

lg 31 muudatus, mis välistas lagunenud hoonete ja ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise. Selline olukord on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega. 12.6 Vastustaja tegevusetus on õigusvastane just seepärast, et ta ei viinud mõistliku aja jooksul ostueesõigusega erastamise toiminguid lõpule, ehkki selleks oli aega 20 aastat. Kogu selle aja jooksul on vastustaja teinud vaid ühe toimingu, st võtnud 08.12.2003 vastu korralduse nr 522. Alates sellest hetkest oli vastustajal kohustus jätkata aktiivselt erastamise toimingutega. Vastustaja tegevusetus tõi kaasa kaebaja õiguse kaotuse. 12.7 Kaebaja ei nõustu, et kõik XXXXXX maaüksusel olevad ehitised on lagunenud või kasutusest väljalangenud. Näiteks kõrvalhoonel on olemas katus, seinad, avatäited ja muud hoonele iseloomulikud tunnused. 12.8 Ehitised on tõesti lagunenud ja kaebaja neid enam ei kasuta. Elumaja koos laudaga põles maha 25 aastat tagasi

(1997), ait püsis pikka ega terve ja on veel praegugi. Aida seinad on tugevast palgist, kuid aja jooksul on aita rüüstatud ja täna on aida seisukord halb. Samas on ta ehitisena siiski veel kasutuskõlblik. Ehitised olid samas seisukorras juba siis, kui väljastati 2003. a korraldus nr 522. Alates sellest ajast kuni uue korralduseni ei ole ehitiste olukord muutunud. 3
(10)12.9 Kaebaja ei saanud hooneid hakata taastama eelkõige põhjusel, et nende taastamiseks oli vaja pangast laenu võtta, kuid pank saab laenu anda vaid juhul, kui maa koos hoonetega on kantud kinnistusraamatusse. Kaebaja ootas heauskselt erastamistoimingute lõpule viimist, aga midagi ei toimunud. Vahetult peale 08.12.2003 korralduse vastu võtmist sõlmis kaebaja vallaga maa rendilepingu, mille kohaselt andis vald erastatava maa rendile kolmeks aastaks eeldusel, et vähemalt kolme aastaga on maa erastamine lõpule viidud. Kuna seda ei toimunud, siis jätkas kaebaja kolme aasta möödumisel maa kasutamist suulise lepingu alusel ning maksis ka maamaksu. 12.
  1. Ei ole usutav, et kaebaja pole 2004-2020 erastamise käekäigu vastu üldse huvi tundnud. Kaebaja on korduvalt esitanud suulisi päringuid nii erastamise korraldajale kui ka maamõõtjale. Vald oleks pidanud kaebajat kirjalikult teavitama, et erastamise toimingud on katkenud mõõdistaja tegevuse tõttu. 12.11 8.12.
  2. a korralduses puudus nõue, et kaebajal on kohustus teha maale täppismõõdistus. Maatüki oleks saanud erastada ka plaani- või kaardimaterjalide alusel. Lõpuks moodustatigi katastriüksus plaani- ja kaardimaterjalide alusel. Vastustaja seisukoht
  3. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata. 13.1 Katastripidaja on maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastanud selle koostajale koos märkustega 26.05.
  4. Peale seda ei ole vastustajale teadaolevalt vajalikke toiminguid tehtud. Kui kaebaja pidas mõistlikuks ajaks 1 aasta möödumist korralduse vastu võtmisest, siis miks ei pöördunud ta pärast selle tähtaja möödumist korralduse andja või mõõdistuse teostaja poole tundmaks huvi menetluse käigu vastu. Põhjused, miks jättis OÜ Koordinaat puudused kõrvaldamata, ei ole vastustajale teada. 13.2 Kaebaja etteheited vastustajale erastamistoimingute tegemata jätmise osas ei ole asjakohased, sest kaebaja ise ei ole vajalikke toiminguid tähtaegselt teinud. Katastriüksuse toimiku kohaselt on mõõdistustööd tehtud mais 2003 ja toimikust nähtuvad ka kaebaja allkirjad. Kui kaebaja ei saanud mõõdistajalt vajalikku informatsiooni, ei saa seda vastustajale ette heita. Jääb arusaamatuks, miks kaebaja 2003-2017 ei pöördunud mõõdistaja poole. 13.3 Vastustaja menetleja poolt Maa-ametile edastatud fotodelt on tuvastatav, et XXXXXX maaüksusel paiknevad vana lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundament, milliste näol on tegemist

§ 6

lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. Kaebaja on perioodil 2004-2020 olnud täiesti huvitu XXXXXX kinnistu erastamise menetluse osas. Ta ei ole ka oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Seega on alusetud tema etteheited vastustaja viivituse osas. 13.4 Audru Vallavalitsuses oli rendilepingute säilitustähtaeg 10 aastat alates lepingu lõppemisest. Lähtudes kaebaja kinnitusest lepingu sõlmimisest vahetult peale 2003.a korralduse vastuvõtmist pidi kirjalik rendileping lõppema

  1. aasta lõpus või 2007.aasta alguses ning rendilepingu säilitustähtaeg lõppes seega
  2. aasta lõpus või
  3. aasta alguses. Raamatupidamise seaduse kohaselt peab raamatupidamise algdokumente raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat, alates selle majandusaasta lõpust, mil algdokument raamatupidamises kajastati. Eeltoodust tulenevalt puuduvad vastustajal andmed kaebaja väidetava rendilepingu ja selle alusel tehtud maksete kohta. Maa-ameti seisukoht
  4. Maa-amet on seisukohal, et XXXXXX maaüksusel asuv vana lagunenud kõrvalhoone ja põlenud elamu vundament ei ole ehitised

tähenduses, mistõttu maa ostueesõigusega erastamine või ehitiste omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmine on käesoleval juhul 4

(10)välistatud. Kaebus on alusetu ja põhjendamatu ning tuleb jätta kogu ulatuses rahuldamata. Maaameti põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 14.1 Maa ostueesõigusega erastamise või ehitiste omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise vältimatuks eelduseks on ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa ostueesõigusega erastamise või ehitise alusele maale hoonestusõiguse seadmise õigus üksnes juhul, kui ehitis vastab

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitisele kehtestatud tingimustele.

14.2 Vastustaja 16.04.2021 menetlusdokumendile lisatud fotodelt on tuvastatav, et XXXXXX maaüksusel paiknevad lagunenud kõrvalhoone ja põlenud elamu vundament. Fotodel on mh võimalik näha, et kõrvalhoone, mille katus on küll säilinud, on oluliselt vajunud ning sisuliselt kokku kukkumas. Hoone ei ole ilmselgelt sihtotstarbelises kasutuses ja tegemist on ohtliku hoonega. Maa-amet nõustub vastustajaga, et kõnealuse ehitise puhul on tegemist ehitisega, mida ei käsitata ehitisena

tähenduses. 14.3 Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 522 andmise vahele jääb ligi 6 aasta pikkune aeg ning erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 55 andmise vahele 23 aastat, mille jooksul oli kaebajal ostueesõigusega erastamise võimaluse säilimiseks piisavalt aega, et hooned korrastada. Kui kaebaja ka uskus korralduse nr 522 kehtima jäämist, oli tal samuti enne 2017. a-l jõustunud seadusemuudatust piisavalt aega, et huvi tunda, mis põhjusel on erastamismenetlus peatunud ja soovi korral oma õigusi kaitsta. Käesolevas asjas esitatud fotodelt on näha, et kaebajal ei ole olnud mingit huvi et hoonet taastada või seda sihipäraselt uuesti kasutama hakata. Isik ei saa oma vara korras hoidmisel olla sõltuv haldusorgani tegevusest, vaid peab eelkõige ise astuma samme oma õiguste teostamiseks. Kõik ehitusvaldkonda reguleerivad seadused on läbivalt kehtestanud nõude, et ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse peab tagama ehitise omanik. 14.4 Nõustuda ei saa seisukohaga, et kuna materiaalõigus on muutunud menetluse kestel taotlejale ebasoodsamaks, siis tuleks taotluse lahendamisel tulenevalt õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise põhimõttest kohaldada taotleja suhtes varem kehtinud normi. Seisukohta toetab Riigikohtu 26.06.2018 otsuses nr 3-16-579 toodu. 14.5 Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997 ja sel ajal ei näinud seadus ette võimalust anda tähtaega hoonete kordategemiseks, kuid

§ 22

lõike 1 ja § 6 lõike 3 sõnastusest pidi olema arusaadav, et ostueesõigusega saab maad erastada vaid seaduses sätestatud tunnustele vastavate, s.t et ka kasutuskõlblike hoonete juurde. Seisukohta toetab Riigikohtu lahendi nr 3-16-579 punktis 11 toodud selgitus. Erastamisavalduse esitamisest kuni 14.07.2017 kehtima hakanud seadusemuudatuseni oli kaebajal ligi 20 aastat aega, et pöörduda kohaliku omavalitsuse poole info saamiseks, miks ei ole erastamistoiminguid lõpule viidud. 14.6 Isegi kui kohus tühistaks korralduse nr 55, ei saaks Maa-amet erastamise korraldajana mingil juhul lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundamendi juurde maa erastamisega nõustuda, ega anda maa erastamist võimaldavat haldusakti. KOHTU PÕHJENDUSED 15. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada Pärnu linnas (enne haldusreformi läbi viimist Audru vallas) XXXXXXXX külas asuvat XXXXXX maaüksust, mille erastamise võimalikkuse kohta on Audru Vallavalitsus andnud 08.12.2003 korralduse nr 522. Viidatud korralduse punkti 4 kohaselt asuvad erastataval maaüksusel põlenud elamu, kuur-ait ja kaev. 5

(10)
  1. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustajal oli õigus peale korralduse nr 522 vastu võtmist hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti ning lõpetada erastamismenetlus ilma kaebajale ehitiste korda tegemise tähtaega määramata.
  2. Kohus leiab, et sõltumata sellest, et Audru Vallavalitsus nõustus 08.12.2003 korraldusega nr 522 XXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamisega, ei tähenda see, et olukorras, kus maa ostueesõigusega erastamise küsimus oli lõplikult lahendamata ja ehitiste seisukord ei olnud ajas paranenud, vaid pigem halvenenud, ei saanud vastustaja otsustada erastamise eeltoimingute lõpetamist ning tunnistada korraldust nr 522 kehtetuks. Põhjendan seisukohta järgmiselt.
  3. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks

-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisti.

§ 22

lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-le. Ehitis

§ 6

lõike 3 tähenduses on kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis.

§ 6

lõike 31 kohaselt ei käsitata ehitisena hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks. 19. Seega on maa ostueesõigusega erastamise või ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise eelduseks ehitise olemasolu erastada soovitaval maaüksusel. Seejuures ei ole

ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Läbivaks printsiibiks on olnud, et maa ostueesõigusega erastamise või ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise vältimatuks eelduseks on

§ 6

lõikes 3 sätestatud ehitistele sätestatud tingimustele vastavate ehitiste olemasolu erastada soovitaval maatükil. 20. Kaebaja on kaebuses märkinud, et ta ei nõustu, et kõik XXXXXX maaüksusel olevad ehitised on lagunenud või kasutusest väljalangenud. Kaebaja väidab, et näiteks kõrvalhoonel on olemas katus, seinad, avatäited ja muud hoonele iseloomulikud tunnused. Hiljem on kaebaja kohtule selgitanud, et elumaja koos laudaga põles maha 25 aastat tagasi

(1997), ait püsis pikka ega terve ja on seda veel praegugi. Aida seinad on tugevast palgist, kuid aja jooksul on aita rüüstatud ja täna on aida seisukord halb. Ehitised olid samas seisukorras juba siis, kui väljastati
  1. a korraldus nr
  2. Alates sellest ajast kuni uue korralduse nr 55 vastu võtmiseni ei ole ehitiste olukord muutunud. Kaebaja poolt kaebusele lisatud fotode põhjal ei ole võimalik aru saada, millises seisu on fotodel kujutatud hooned. Vastustaja polt 16.04.2021 kohtule edastatud fotodel on näha, et alles olev hoone on lagunenud ning seda ei ole ilmselt väga pikka aega sihipäraselt kasutatud. Hoone on viltu vajunud ning sellel puuduvad uksed ja aknad. Kohtu hinnangul ei ole tegemist hoonega, mida saaks nimetada terveks. Samuti nähtub fotodelt üks vundament. Kuivõrd ka korraldusest nr 522 nähtub, et erastataval maatükil asuvad ehitised on lagunenud ning ka kaebaja kinnitab, et ehitised olid juba 2003 aastal lagunenud, siis ei ole ehitiste seisukorras toimunud muudatused leidnud aset viimasel ajal, vaid need on olnud kasutuskõlbmatud juba pikka aega. Nagu kaebaja kinnitab, siis elamu hävis juba 1993.aastal. Seega nõustub kohus vastustajaga, et fotodelt nähtuvate ehitiste puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega, mida ei käsitata ehitistena

tähenduses. 21. Kaebaja on vastustajale ette heitnud, et vastustaja ei andnud õigeaegselt kaebajale tähtaega ehitiste kordategemiseks vastavalt

§ 6lõikele 31.

21.1 Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997. a. Sel ajal ei näinud seadus ette võimalust anda tähtaega hoonete kordategemiseks. Kui ehitis ei vastanud tol ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 nõuetele, siis erastamisõigust ei olnud. 22.03.1999 jõustunud

§ 6lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud 6

(10)ehitisi ei käsitata ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning õigus erastada nende juurde maad ostueesõigusega tekib üksnes siis, kui need on kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks korda tehtud. Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehititse kordategemise tähtaja andmisel määratakse kindlaks ehitiste teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitiste kordategemist erastada. Seega tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitiste korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha. Seega võis kohalik omavalitsus anda kuni 14.07.2017 kehtinud

redaktsiooni järgi erastamise õigustatud subjektile tähtaja lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste korda tegemiseks, misjärel määratakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning alles pärast ehitiste korda tegemist saab erastamistoiminguid jätkata, sh moodustada katastriüksuse, edastada katastriüksuse moodustamise toimiku registreerimiseks maakatastrile jne. 21.2 Sätete rakenduspraktikat on põhjalikult käsitlenud Riigikohus oma 26.06.2018 otsuses kohtuasjas nr 3-16-

  1. Nimetatud kohtuasi on sarnane käesolevale haldusasjale, kuivõrd nimetatud asjas oli avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud 30.12.1997 ning juba
  2. aasta seisuga olid maatükil asuvad hooned lagunenud. Riigikohus selgitas järgmist: „Kui ehitis ei vastanud tol ajal kehtinud PES § 38 nõuetele, siis ostueesõigusega erastamise õigust ei olnud (

§ 6lõige 3 taotluse esitamise ajal kehtinud redaktsioon.).

22. märtsil 1999 jõustunud

§ 6

lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi ei käsitata ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning õigus erastada nende juurde maa ostueesõigusega tekib üksnes siis, kui need on kohaliku omavalitsuse näidatud ajaks korda tehtud. Alates 16. juulist 2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Seega võib seadusest järeldada, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha. Seadusemuudatuse kohaselt kohalikul omavalitsusel enam sellist kaalutlusõigust pole ja tähtaja saab anda vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Seletuskirjas on öeldud, et kui isik pole maareformi algusest möödunud 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud, võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks. Seletuskirjas on rõhutatud, et kui kohalik omavalitsus on andnud tähtaja ehitise kordategemiseks ja omanik pole nõutud toiminguid teinud, ei ole õigust tähtaega pikendada.“ (p 11).Sama lahendi punktis 15 on selgitatud koos viitega lahendile 3-3-1-57-04, et Riigikohus on varasemas praktikas mõistnud

§ 6

lõiget 31 selliselt, et õigustatud subjektile saab maa tagastamist takistada üksnes selline ehitis, mis on sihtotstarbelises kasutuses või mida on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kuigi see praktika oli välja arendatud maa tagastamise vaidlustes, ei saa anda normile teistsugust sisu asjades, kus maa erastamise õigustatud subjekt vaidleb kohaliku omavalitsusega maa ostueesõigusega erastamise üle. Vastasel korral oleks tegemist erastamise õigustatud subjektide ebavõrdse kohtlemisega. Nimetatud kohtupraktikas väljendatud seisukohad ei ole muutunud. 21.3 Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 522 vastu võtmise vahele jääb 6 aasta pikkune periood. Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 55 vastu võtmise vahele jääb aga enam kui 23 aasta pikkune periood. Kaebaja selgitustest tulenevalt olid hooned lagunenud ja kasutusest välja kangenud juba 2003. aastal, millest järeldub, et kaebajal puudus igasugune huvi hoonete korrastamise suhtes. Seejuures oli kaebajale võimaldatud maa erastada ilma kohustuseta hooned korda teha. Tähtaja ehitiste korda tegemiseks sai alates 16.07.2000 kehtinud

§ 6lg 31 järgi anda üksnes enne ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramist, st enne 11.03.2002 7

(10)korralduse nr 95 vastu võtmist. Kui kaebaja uskus korralduse nr 522 kehtima jäämist, siis oli tal enne 2017 aastat jõustunud seadusemuudatust, mis täiendava tähtaja määramist ehitiste korda tegemiseks enam ette ei näinud, piisavalt aega, et tunda huvi selle vastu, miks ei ole erastamise menetlust lõpule viidud. Isik, kes soovib saada läbi maa ostueesõigusega erastamise hoonete aluse maa omanikuks, ei saa oma vara hoidmisel ja hooldamisel olla sõltuv haldusorgani tegevusest, vaid peab eelkõige ise astuma samme oma õiguste realiseerimiseks. Asjakohane ei ole lähtuda eeldusest, et erastamisõiguse säilimise eesmärgil on lagunenud hooneid vajalik korrastada vaid juhul, kui kohalik omavalitsus on selleks tähtaja määranud. Seega ei ole õige kaebaja väide, mille kohaselt tõi vastustaja tegevusetus kaasa erastamisõiguse kaotuse. Erastamisõiguse kaotus on tungitud kaebaja enda tegevusetusest. Hoonete korrastamine ei eeldaks ilmtingimata väga suuri investeeringuid. Kaebaja ei ole ka tõendanud, et korrastamine on 23 aasta jooksul olnud takistatud seetõttu, et kaebaja on olnud aktiivne, et saada pangast ehitiste korrastamiseks laenu, kuid pank ei ole seda väljastanud. Kohtu jaoks on usutav, et juhul, kui kaebaja oleks sellisel viisil käitunud, siis oleks ta samal ajal pidanud ka vastustajaga läbirääkimisi hoonete korrastamise osas. Seda kaebaja aga ei teinud. Samuti ei ole usutav, et takistused on püsinud 23 aasta jooksul. Praegu selliseid asjaolusid ei ilmne, mistõttu ei loe kohus usutavaks, et hoonete korrastamine oli takistatud kaebajast olenemata põhjustel. Samas, kui kaebajal ka olid rahalised raskused hoonete taastamiseks, siis ei oma see enam tähendust alates 14.07.
  1. a. Nagu kohus märkis, siis on nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maatükil paiknevad hooned olema korras ja sihtotstarbelises kasutuses, kehtinud kogu maareformi jooksul ja kaebajale pidi olema selge, et erastamis õiguse annavad vaid korras ja sihipärases kasutuses olevad hooned.
  2. Kaebaja heidab ka vastustajale ette, et vastustaja ei informeerinud teda asjaolust, et katastriüksuse toimik oli katastriüksuse pidaja poolt 26.05.2004 tagastatud OÜ-le Koordinaat puuduste kõrvaldamiseks. OÜ Koordinaat aga jättis puudused kõrvaldamata. Kohaliku omavalitsuse seisukoht erastamise võimalikkuse osas sisaldus 08.12.2003 korralduses nr 522, peale mida edastati toimik erastamise korraldajale. Kuna toimik tagastati, siis see tähendab, et erastamise menetlust ei viidud lõpule. Puudub vaidlus, et toimiku tagastamise järel ei ole vastustaja enne korralduse nr 55 andmist teinud ühtegi toimingut, sh ei informeerinud kaebajat sellest, et erastamise toimik on tagastatud ega asunud välja selgitama, kas erastamine on ehitiste seisukorrast tulenevalt põhjendatud. Kohus leiab, et asjaolu, et vastustaja ei informeerinud kaebajat katastriüksuse toimiku tagastamisest, ei muuda praegusel juhul olematuks kaebaja hoolsuskohustust oma vara säilitamise kohustuse täitmisel. Ehkki kohalikult omavalitsuselt oleks tulnud eeldada kaebaja informeerimist asjaolust, et erastamise eeltoiminguid ei saa lõpetada põhjusel, et katastriüksuse toimik tagastati ning olukorra ümber vaatamist enne

§ 6

lg 31 uue redaktsiooni jõustumist 14.07.2017 aastal, ei õigusta see kaebaja hoolimatut suhtumist talle kuuluva vara seisundi ja erastamismenetluse kulgemise suhtes. Nagu kohus eelpool märkis, siis ei ole

mitte kunagi võimaldanud maad erastada lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Korralduse nr 522 vastu võtmise ning selle kehtetuks tunnistamise vahel korraldusega nr 55 on 18 aasta pikkune periood, mille jooksul oli kaebajal piisavalt aega, et tunda huvi, kas ostueesõigusega erastamise õiguse säilitamiseks on vajalik teha mingeid toiminguid. Kaebaja ei ole midagi teinud. Samuti oli tal enne 2017 aasta seadusemuudatuse jõustumist, mis enam täiendava tähtaja andmist ehitiste korda tegemiseks ei võimaldanud, piisavalt aega, et tunda huvi, mis põhjusel on erastamise menetlus veninud ja soovi korral oma õigusi kaitsta. Kaebaja ei ole teinud midagi selleks, et ehitisi taastada või säilitada. Kaebajale pidi sõltumata vastustaja passiivsusest olema selge, et maa omandamiseks soodustingimustel annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised. Kaebaja aga lasi ehitistel järjest enam laguneda ega tundnud vähimatki huvi selle vastu, kas kohalik omavalitsus on võtnud vastu haldusakti erastamise võimalikkuse või erastamisest keeldumise kohta. Kuivõrd maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotus tuleneb praegusel juhul just 8

(10)kaebaja tegevusetusest, siis puudub alus tuvastada vastustaja tegevusetust erastamise eeltoimingute tegemisel õigusvastaseks. 23. Puudub vaidlus selles, et õiguslik olukord on peale korralduse nr 522 andmist muutunud, sest 14.07.2017 jõustunud

§ 6

lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega lagunenud ja kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks. Seega saaks kohalik omavalitsus anda alates 14.07.2017 lagunenud ehitiste omanikule tähtaja vaid lagunenud ehitiste kõrvaldamiseks. Olukorras, kus ehitised on lagunenud peale seda, kui kohalik omavalitsus on võtnud vastu maa ostueesõigusega erastamise korralduse (ning selles küsimuses puudub vaidlus), kuid maa ostueesõigusega erastamise küsimus jäi lahendamata, kuna katastripidaja tagastas toimiku, ei saa kohalik omavalitsus alates 14.07.2017 anda toimiku tagastamisele järgnevas erastamismenetluses ehitiste omanikule tähtaega ehitiste korda tegemiseks, kuna selleks ei ole enam õiguslikku alust. 24. Kaebaja leiab, et kuna materiaalõigus on muutunud menetluse kestel taotlejale ebasoodsamaks, tuleb taotluse lahendamisel tulenevalt õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise põhimõttest kohaldada taotleja suhtes varem kehtinud soodsamat normi. Kohus kaebaja käsitlusega ei nõustu. Riigikohus on oma 26.06.2018 lahendi nr 3-16-579 punktis 9 selgitanud, et kuna maa ostueesõigusega erastamise taotluste esitamise tähtaeg on ammu möödunud, poleks sellise tõlgenduse korral seadusemuudatust võimalik kohaldada ühegi lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise puhul, sest kõik taotlejad on oma avaldused juba esitanud. Õigusnormile antav tõlgendus ei tohi muuta normi kasutuks. Kui normi kohaldamise eeldused on täidetud ega esine erandlikku seadusest tulenevat alust normi kohaldamata jätmiseks (näiteks rakendussätetes), ei saa kohus normi meelevaldselt kohaldamata jätta. Kui kohus tuvastab normi rakendamisel vastuolu õiguspärase ootuse või võrdse kohtlemise põhimõttega, tuleb algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus ( HKMS § 158 lg 4). Samas lahendis on Riigikohus seoses

§ 6

lg 31 alates 14.07.2017 kehtiva normi võimaliku vastuoluga õiguspärase ootuse põhimõttega rõhutatud, et seadusandja peaks üldjuhul vältima koormavatele õigusnormidele (ebaehtsa) tagasiulatuva jõu andmist, s.o koormava normi kohaldamist õigussuhetele, mis tekkisid enne normi jõustumist. Siiski võib tagasiulatuva jõu anda ka koormavatele seadusesätetele, kui selle järele on põhjendatud vajadus ja sellega ei kahjustata ebaproportsionaalselt isiku õiguspärast ootust (vt nt haldusasjad nr 3-3-1-11-03 p 33, nr 3-3-180-16, p 29). Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi

  1. jaanuari
  2. a otsuses asjas nr 3-4-1-24-11 leiti, et ehkki õiguspärase ootuse põhimõte ei nõua kehtiva normi kivistamist, tuleb silmas pidada, et õigus ei tohi olla õiguse subjekti suhtes sõnamurdlik. Igaüks peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada vähemalt seaduses sätestatud tähtaja jooksul ning igaühel on õigus mõistlikule ootusele, et seadusandja lubatut rakendatakse isiku suhtes, kes on hakanud oma õigusi realiseerima (p 49). Seega tuleb hinnata, kas

§ 6lg 31 uues redaktsioonis on koormav norm, millel on tagasiulatuv mõju.

Selleks, et õiguspärast ootust rikkuda, peab see olema tekkinud. Riigikohus selgitab, et 14.07.2017 jõustunud seadusemuudatuse kohaselt ei ole kohalikul omavalitsusel enam kaalutlusõigust, kas anda tähtaeg ehitiste korda tegemiseks või kõrvaldamiseks. Seadusemuudatuse kohaselt kohalikul omavalitsusel enam sellist kaalutlusõigust pole ning tähtaja saab anda vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Seletuskirjas on öeldud, et kui isik pole maareformi algusest möödunud 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud, võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks. Seletuskirjas on rõhutatud, et kui kohalik omavalitsus on andnud tähtaja ehitise kordategemiseks ja omanik pole seda teinud, ei ole õigust tähtaega pikendada. Riigikohus rõhutab, et arvestades, et praeguse normi korral jääb osa taotlejate puhul üldse ära nn viimane 9

(10)hoiatus ehitiste korrastamiseks enne menetluse lõpetamist, võib nende jaoks olla tegemist koormava normiga. Taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitisi ei korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine.
  1. Kaebaja puhul seisneb antud juhul erisus selles, et põhjusel, et ehkki toimik tagastati vastustajale
  2. aastal, ei teinud vastustaja perioodil 2004 kuni 2017 midagi selleks, et erastamismenetlusega edasi minna või menetlus lõpetada. Viidatud ajavahemiku jooksul oleks kohalik omavalitsus saanud vajadusel tunnistada korralduse nr 522 kehtetuks ja anda kaebajale tähtaeg ehitiste korrastamiseks. Kaebaja on praegusel juhul olukorras, kus tema puhul on jäänud ära nn viimane hoiatus enne menetluse lõpetamist. Samas nagu kohus eelpool märkis, siis ei ole kaebaja tundnud huvi erastamismenetluse käigu suhtes ega esitanud ka nõudeid seonduvalt menetluse viibimisega. Toimikus ei ole ühtegi kaebaja poolt vallavalitsusele esitatud teabenõuet ning kaebaja ei ole ka väitnud, et ta kirjalikke teabenõudeid esitanud oleks. Kaebaja on seejuures jätnud oma vara vajaliku hooleta ning lasknud sel teadlikult laguneda. Asjaolu, et kaebajale ei antud tähtaega ehitiste korda tegemiseks ei tähenda igal juhul, et normil on koormav tagasiulatuv mõju. Kaebajal oli võimalik hoida ehitised korras ning tagada seega erastamisõiguse säilimine. Kaebaja seda aga ei teinud. Vastustaja poolt asja materjalide juurde lisatud fotode põhjal on usutav, et sellisel määral lagunenud hooneid, nagu kaebajale kuuluvad, et saa enam korda teha. Seejuures on elamust säilinud vaid vundament. Sellised hooned tuleks uuesti üles ehitada, mis ei ole enam mitte vana korda tegemine, vaid uue hoone püstitamine. Seega, kui kohaliku omavalitsuse tegevus oligi mingis osas õigusvastane, ei saa seda pidada otseselt ilmnenud tagajärje põhjuseks. Kaebaja ise on lasknud teadlikult oma varal laguneda. Seega puudub praegusel juhul

§ 6lgl 31 kohane koormav tagasiulatuv mõju kaebajale.

26. Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused korralduse nr 55 tühistamiseks kohtumenetluses. Korraldus on antud selle andmisel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas. Vastustajal oli õigus peale korralduse nr 522 vastu võtmist hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti ning lõpetada erastamise eeltoimingud ilma kaebajale ehitiste korda tegemise tähtaega määramata 27.

§ 6

lg 31 alates 01.07.2017 kehtivas redaktsioonis teeb kohustamiskaebuse rahuldamise võimatuks. Vastustaja ei saaks praegu teha teistsugust otsust, sest ehitised ei vasta

§ 6lg 3 nõuetele ja tähtaega nende kordategemiseks enam anda ei saa.

Kuivõrd praegusel juhul on kaebaja enda tegevusetus toonud kaasa maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotuse, siis puudub alus tunnistada vastustaja tegevusetust õigusvastaseks. Oma vara säilitamise ja korrashoiu eest vastutab kaebaja, mitte kohalik omavalitsus.

  1. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata. MENETLUSKULUD
  2. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega menetluskulude küsimust ei tõusetu. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.