Kostja teadis, hageja soovis osta kinnistu just sellel asuva hoone tõttu, et seda oma majandustegevuses aktiivselt kasutada ja pindasid välja üürida. Kinnistul asuva hoone eesmärgipärane kasutamine oli tuleohutusnõuete tõttu aga piiratud. Kuivõrd kostja oli aktiivne üürileandja, mh käesoleva kinnistu osas, ning müüs kinnistu oma majandustegevuses, pidi kostja olema teadlik hoone kasutamist takistavatest õigusaktidest. Kui kohus leiab, et kinnistu vastab lepingutingimustele
lg 2 p 3 alusel, siis ei vastanud kinnistu igal juhul lepingutingimustele
lg 2 p 2 järgi, kuna kostja teadis, et hageja soovis kinnistu osta eesmärgiga üürida välja kinnistul asuvad ruumid ja teenida seeläbi tulu, ent kinnistu eesmärgipärane kasutamine polnud võimalik. 01.09.2020 esitas hageja avalduse hagist osaliselt loobumiseks käibemaksu osas, vähendades oma nõuet 1436 euro võrra. Haginõudeks jäi 7180 eurot. 2. Kostja hagi ei tunnistanud. 2 Vastuväidete kohaselt vaatas hageja enne lepingu sõlmimist asja üle. Kostja edastas hagejale hindamisakti, millelt nähtus info hoone tehnilise seisukorra kohta ja pildid ruumide seisukorrast. Samuti kinnitas hageja 02.07.2018, et tingimuste sobivusel alustab ta tehingueelse detailsema hoone ja dokumentatsiooni ekspertiisiga. Müügiprotsess enne lepingu sõlmimist kestis kokku kuid, mille jooksul hageja käis mitmel korral koos erinevate isikutega ka hoonet üle vaatamas. Ülevaatuse käigus andis kostja esindaja mh teada, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, mis on ühendatud valvesüsteemiga. Pooled leppisid kokku asja omadustes. Müügilepingu punktis 3.2.2 on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad hoone ning maa, on tutvunud nende dokumentatsiooniga ning on teadlik lepingu eseme seisukorrast. Müügilepingu punktis 3.2.4 on hageja kinnitanud, et tal ei ole lepingu eseme kvaliteedi suhtes pretensioone ning ta ostab lepingu eseme seisundis nagu see oli ülevaatamise teostamise päeval. Seega sisaldub müügilepingus asja seisundit käsitlev kokkulepe, mille kohaselt peab asi vastama seisundile, milline see oli ülevaatuse teostamise päeval. Ülevaatuse teostamise päeval ei olnud kinnisasjal ATS-i, mistõttu selle puudumine ei ole lepingutingimustele mittevastavuseks, vaid vastupidiselt, ostis ostja asja seisundis, milline see oli ülevaatuse teostamise päeval ehk ilma ATS-ita. Kostja kinnitas lepingu punktis 3.1.9, et hoone on kostjale teadaolevalt ehitatud selle ehitamise ajal kehtinud normidega vastavuses ning punktis 3.1.10, et kostjale teadaolevalt ei ole lepingu esemel varjatud puuduseid. Seega vastab kinnisasi lepingutingimustele
Kui asuda seisukohale, et eeltoodu ei ole kokkulepe asja omaduste kohta
lg 1 mõttes, ei vastuta kostja ikkagi
lg 4 tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna hageja pidi teadma, et kinnisasjal ei ole ATS-i, kuivõrd tegemist on ülevaatuse käigus avastatava asjaga. Kui jõuda järeldusele, et tegemist oli varjatud puudusega, tuleb lugeda, et hageja müügilepingus antud kinnitus, mille kohaselt ta ostab eseme seisundis nagu see oli ülevaatamise päeval, on müüja vastutust välistav kokkulepe. Päästeamet pole kunagi kostjalt ATS-i paigaldamist nõudnud, kusjuures Päästeamet teostas kinnisasjal viimati paikvaatluse TuOS sätestatud nõuete täitmise üle 28.11.
lg 1 näeb ette majandustegevuses müügilepingu sõlminud ostjale viivitamatu asja ülevaatamise kohustuse.
lg 1 tulenevalt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul. Hageja pidi asja üle vaatama ning väidetava puuduse avastama augustis 2018, kuid hageja saatis kostjale e-kirja teel teate alles 10.09.2019. Seega on mõistlik aeg puudusest teavitamiseks igal juhul möödunud ning hageja ei või
3 Kui kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud, palub kostja vähendada hüvitist
Kinnistu müüdi 71 000 euro eest kiirmüügi korras, mille väärtus hindamisakti kohaselt oli tegelikkuses ca 30 000 eurot rohkem. Kahju hüvitamise nõude eesmärk on eelkõige ostjale kompenseerida puudusest tingitud asja väärtuse vähenemine, ent antud juhul ei saa asuda seisukohale, et asja väärtus oleks ATS-i puudumise tõttu vähenenud. Lisaks tehti hagejale ettekirjutus hoone esimesele korrusele ATS-i paigaldamiseks, kuid hageja paigaldas ATS-i ka teisele korrusele, mistõttu ei ole hüvitis hageja poolt nõutud summas põhjendatud ja hüvitise suuruse leidmisel tuleb arvestada
ATS-i asemel oleks olnud võimalik hoonesse paigaldada ka soodsam alternatiivne süsteem. Samuti palub kostja arvestada, et nõuded tuleohutuspaigaldistele tulenevad eelkõige hagejapoolsest hoone kasutusviisist, kasutajate arvust ja muudest asjaoludest, mis on kostja mõjusfäärist väljas, mistõttu palub kostja vähendada kahjuhüvitist
MAAKOHTU LAHEND
Kostja rikkus müügilepingut, kuna andis lepingu täitmiseks hagejale üle müügilepingule mittevastava kinnisasja ja kostja vastutab lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest. Maakohus tuvastas, et pooled leppisid lepingus kokku, et müügiese on koormatud üürilepingutega, mis näitab, et hoone kasutusotstarvet ei muudetud. Hageja on registreeritud 25.01.2018, tegevusvaldkonnaks kinnisvaraalane tegevus ja hagejale kuulub lisaks vaidlusalusele kinnisasjale veel üks kinnisasi ja 2 korteriomandit. Kostja on asutatud 1999. aastal, põhitegevusalaks on olnud renditava pindade üürile andmine ja käitus. Kostja oli hoone omanik ja hoonet kasutati pikema aja vältel kaubandus- ja büroopindadena. Seega on eluliselt usutav, et hagejal puudusid spetsiifilised teadmised kehtivatest õigusaktidest, mis reguleerivad hoones nõutavat tuleohutusüsteemi. Samas leidis kohus, et õigusaktidest tulenevatest kohustustest teadis või pidi teadma kostja, vaatamata sellele, et kostjale ei ole tehtud vastavasisulist ettekirjutust. Tunnistaja A.A. selgitas, miks on tehtud erinevatel aegadel erinevad ettekirjutused (II kd tl 1 pöördel-3 pöördel), ent see ei tähendanud kohtu hinnangul, et kostjal puudus seadusest tulenev kohustus paigaldada hoonesse ATS juba enne kinnistu müüki hagejale. Lisaks leidis tunnistaja ütlustega tõendamist, et kostja teadis juba 2017 Päästeameti nõudest hoonesse ATS-i paigaldamiseks (II kd tl 3). TuOS-i kohaselt on ATS nõutav ning Päästeamet nõudis seda ka vaatamata asjaolule, et hoones oli olemas autonoomne tulekahjusignalisatsioonisüsteem, kostja oli sellest teadlik ning ei avaldanud seda teavet hagejale. Maakohus tuvastas, et puuduva ATS-i näol oli tegemist varjatud puudusega ja sellest tulenevalt lepingutingimustele mittevastavusega. Enne müügilepingu sõlmimist täiendavaid ekspertiise ei teostatud. Kostjale oli teada, milleks hageja hoonet osta soovib, samamoodi kasutas hoonet ka kostja ise. Hageja ei pidanud hoone üldise välise ülevaatuse käigus ja hindamisaktiga tutvudes, eriteadmisi omamata, tuvastama, et hoones on nõuetele mittevastav tuleohutussüsteem. Kostja lõi lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatuga ja lepingus antud kinnitustega eelduse, et täiendava kontrolli vajadust ei osanud hageja ette näha. Müüja vastutust välistavat kokkulepet leping ei sisaldanud ning kostja vastutab eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest. Varjatud puudusest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski kannab müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui müüja samuti puudustest ei teadnud. Vaidlust polnud, et puudus oli olemas ka 4 müügieseme ülemineku ajal hagejale. Kostja vastutust ei välista ega piira iseenesest hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik lepingu eseme seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 3-2-1-71-07, p 13). Vastutusest varjatud puuduste eest vabaneb müüja
lg 3 tugines üksnes juhul, kui ostja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai puudustest teada või pidi teada saama (RKTKo 3-2-1-50-06, p 18-19). Hageja teavitas kostjat puudusest teada saamisel nõuetekohaselt lepingutingimustele mittevastavusest ca 4 kuu möödumisel, mis oli mõistlik aeg. Kostja seisukoht, et hageja oleks pidanud puudusest teada saama asja ülevaatamisel ja lepingu sõlmimisel, ei olnud asjakohane, kuna tegemist oli varjatud puudusega. Kuna hagejal oli seadusest tulenevalt ja Päästeameti ettekirjutuse kohaselt kohustus hoonesse ATS paigaldada, oli hageja ka õigustatud ATS-i ise paigaldama ning seeläbi nõudma selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist kostjalt. Hageja tehtud kulutused olid mõistlikud arvestades erinevaid hinnapakkumisi, millest hageja valis välja odavaima. Hageja esitatud tõenditega on tuvastatav, et hageja on ATS-i paigaldamisega kandnud kulu kokku 11 950,80 eurot, millest 7180 euro (ilma km-ta) hüvitamist nõuab kostjalt. Kuivõrd kohus lõpetas menetluse hageja nõude 1436 euro osas seoses nõudest osalise loobumisega ja ülejäänud 7180 euro osas rahuldas hagi ning TsMS § 168 lg 3-5 erandeid asjas ei esinenud, jättis maakohus loobutud nõude osas menetluskulud hageja kanda ja ülejäänud osas kostja kanda, s.o proportsionaalselt 83% ulatuses (7180x100/8616). ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
lg 4 tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavuse ka juhul, kui lugeda ATS-i puudumine puuduseks; 4) tuvastas kohus ebaõigesti, et hageja ei olnud asjatundja müügitehingu ajal.
lg 6 kohaselt on ettevõtja isik, kes teeb tehingu, mis seondub iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja on tehingu teinud ettevõtjana. Juhatuse liikme ehk hageja esindaja teadmatus „alustavana ettevõtjana keerulisest päästeameti valdkonnast“ ei ole põhjus, miks ei tuleks hagejat antud suhtes käsitleda majandus- ja kutsetegevuses tegutsejana ja asjatundjana. Seda enam, et tegelikkuses on vastaval juhatuse 5 liikmel kogemust ettevõtte esindajana ja juhatuse liikmena üle 6 aasta. Asjaolu, et hageja juhatuse liige ei ole kursis ettevõtte tegevusalaga seonduvatest nõuetest ja regulatsioonidest, on hageja äririsk, mitte põhjus, miks peaks kutse- ja majandustegevuses tegutsevat äriühingut eriliselt kaitsma; 5) ei ole põhjendatud eeldada, et kostja pidi vaatamata Päästeameti seisukohale, et ATS-i ei ole vaja, siiski ise igaks juhuks vastava süsteemi juba ennetavalt paigaldama, kuivõrd ei ole teada, kes ning kuidas tulevikus võib hoonet kasutama asuda; 6) tuvastas kohus ebaõigesti, et hageja kasutas hoonet samamoodi kui kostja. Seda kinnitab üürnike ja üüripindade koosseisu muutus. Kohus on arusaamatult jätnud kohtuotsuses viitamata tunnistaja A.A. ütlustele, millega on tuvastatud, et kasutusviis oli hagejal ja kostjal oluliselt erinev, kuid on lugenud tunnistaja ütlustega tõendatuks asjaolu, mille kohaselt väidetavalt kostja teadis ATS-i nõudest (mida kostja tegelikkuses ei teadnud ning mis ei ilmne ka kostjale tehtud ettekirjutusest); 7) hindas kohus tõendeid valesti. Kohus asus seisukohale, et kostja oli teadlik, et TuOS-i kohaselt on ATS nõutav ning ei avaldanud seda teavet hagejale, tuginedes hagejale tehtud Päästeameti ettekirjutusele ning kirjavahetusele hageja ja Päästeameti vahel. Kohtuotsuse selgitusest ei ole võimalik aru saada, millistele tõenditele tuginedes on kohus vastavale järeldusele jõudnud; 8) asus kohus ebaõigesti seisukohale, et hageja teavitas puudusest mõistliku aja jooksul. Müügileping sõlmiti 15.08.2018 ning hageja andis kostjale esimest korda märku võimalikust mittevastavusest 10.09.2019 ehk üks aasta ning üks kuu pärast müügilepingu sõlmimist; Majandus- või kutsetegevuses tegutseva ostja puhul ei saa eeldada, et mõistlik aeg lepingutingimustele mittevastavusest teatamiseks võiks olla pikem kui tarbijamüügile kehtestatud kaks kuud. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus ebaõigesti kohaldamata
lg 2 p 3 kohaselt peab just müüja olema teadlik asja kasutamist takistavatest õigusaktide sätetest ja avaldama need ostjale
lg 2 järgi lepingueelsetel läbirääkimistel; 6 6) kasutas hageja hoonet samal viisil nagu kostja ja hoone kasutusviis oli kostjale teada. Kostja pole kordagi selgitanud, milles seisnes väidetav erisus hoone kasutusotstarbes ega toonud ühtegi sisulist argumenti, millest nähtuks kasutusotstarbe võrdlemine. Selliseid erisusi ei olegi olemas, sest hageja võttis hoone kasutusviisi üle selliselt nagu kostja selle üle andis; 7) ei oma
lg 1 p 2 alusel puudusest teavitamise tähtaeg antud juhul üldsegi tähtsust, sest kostja pidi teadma ja teadis, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele. Igal juhul teavitas hageja kostjat puudustest mõistliku aja jooksul ja nõuetekohaselt, kuna puuduse avastamise ja sellest kostjale teatamise vahele jäi 4 kuud, mille jooksul selgitas hageja välja puuduse täpse iseloomu ja võimalused puuduse kõrvaldamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
lg 5 alusel kulutuste hüvitamise nõude ning põhjendas seda sellega, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele
Hagiavalduse põhjenduste kohaselt oli kinnistul asuvasse hoonesse paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, kuid päästeameti ettekirjutusest nähtuvalt pidi hoonesse olema paigaldatud automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem (ATS). Kostja keeldus puudust kõrvaldamast. Maakohus leidis, et hageja nõue on põhjendatud, kuna kostja pidi teadma hoonesse ATS-i paigaldamise kohustusest. Seega ei vastanud müügiese lepingutingimustele
Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. 8.
lg 1 p 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Puudub vaidlus, et enne lepingu sõlmimist käis hageja müügiobjekti üle vaatamas, tutvus müügiobjekti kohta Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i poolt koostatud eksperthinnanguga ning veendus, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon. Lepingusse autonoomse tulekahjusignalisatsiooni olemasolu eraldi ei fikseeritud. Samas on kostja müüjana lepingus avaldanud, et hoone tehnosüsteemide seisukord on keskmine, kaasaegsed süsteemid on paigaldatud 2000-ndate aastate alguses, hiljem on neid järg-järgult parandatud ja hoones on elektriküte (lepingu p 3.1.12) ning, et lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatuid puuduseid, milliseid müüja ostjale ei ole avaldanud või milliseid ostja asja ülevaatamisel ise ei oleks näinud (lepingu p 3.1.10). Lepingu p-s 3.2.4 on hageja ostjana kinnitanud, et tal ei ole lepingu eseme suhtes pretensioone ning ta ostab lepingu eseme seisundis nagu see oli ülevaatuse teostamise päeval. Eelmärgistust saab järeldada, et pooled lähtusid lepingu sõlmimisel teadmisest, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, st nimetatud kinnitus muutus lepingu tingimuseks. 7 9.
lg 2 p 3 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätteid, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Nimetatud sätte kohaselt ei vasta müüdud asi lepingutingimustele, kui ostja poolt asja eesmärgipärast kasutamist takistavad õigusaktide sätted ning müüja teadis või pidi nendest lepingu sõlmimisel teadma. Asja materjalide kohaselt sõlmiti müügileping 15.08.2018 ning müüdud hoonel oli töökorras autonoomne tulekahjusignalisatsioon. Veel nähtub asja materjalidest, et 28.11.2017, s.o ca 8 kuud enne vaidlusaluse müügilepingu sõlmimist, teostas Päästeamet müüdud hoones paikvaatluse (I kd, tl 71-73) ja nõustus sellega, et hoones asuv autonoomne tulekahjusignalisatsioon vastab tuleohutusnõuetele. Juhtivinspektor A.A. poolt koostatud ettekirjutuses kohustati kostjat teostama autonoomsete tulekahjusignalisatsioonisüsteemide kontroll ja hooldus ning tähistada hoone evakuatsioonipääsud vastava tuleohutusmärgiga. Ettekirjutusest ei nähtu, et kostjale oleks antud mingeid soovitusi (ka tulevikus) automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks. 03.05.2019, s.o ca 8,5 kuud pärast müügilepingu sõlmimist, on päästeameti juhtivinspektor A.A. teinud hagejale ettekirjutuse (I kd, tl 27-29) ja kohustanud hagejat paigaldama hoone esimesele korrusele automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi. A.A. on maakohtu istungil tunnistajana kinnitanud (II kd, tl 2-6), et ettekirjutused on erineva sisuga seetõttu, et paikvaatlustel tuvastatud olukorrad on erinevad, kuna
lg 2 p 3 tähenduses võrrelda isikuga, kelle peamine tegevusala on asjade müük (näiteks automüüjal on eelduslikult erialased teadmisel sõidukite tehniliste omaduste kohta) ning kes eelduslikult peaks teadma täpsemalt müüdud asja vastavusest erinevate õigusaktide nõuetele. Ülaltoodu alusel loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hoonesse paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon ei vasta 30.03.2017 määruses nr 17 sätestatud nõuetele. Seega vastas kostjale müüdud asi lepingu tingimustele ning hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Eelmärgitud asjaoludel ei ole põhjendatud hageja alternatiivne väide, mille kohaselt ei vasta müügiese lepingutingimustele
Maakohtu seisukoht, mille kohaselt pidi kostja teadma riigisiseseid õigusakte (30.03.2017 määrust nr 17) vaatamata sellele, et kostjale ei tehtud ettekirjutust automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks, on põhjendamatu. Tunnistaja A.A. on muu hulgas kinnitanud (II kd, tl 6), et kuna ta käib aastas umbes 200-l objektil, siis ta ei mäleta kõiki üksikasju 3 aasta tagasi toimunud sündmuse kohta ning lähtuda tuleb kirjalikult fikseeritud andmetest (s.o ettekirjutustest). Kuna kostja on kinnitanud, et suulisi ettekirjutusi ei ole talle 8 tehtud, siis oli maakohtu poolt põhjendamatu tugineda tunnistaja A.A. eelnevalt antud ütlustele (II kd, tl 4), mille kohaselt ta selgitas kostjale, et kui hoone läheb remonti, tuleb ATS-i projekti sinna sisse kirjutada. 10. Kuna müügiese vastas lepingutingimustele, siis puudub vajadus hinnata neid kostja vastuväiteid, mis käsitlevad ostja poolt asja ülevaatamise kohustuse rikkumist (
lg 1) ja asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamist pärast mõistliku aja möödumist (
MS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest 9 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.