KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm Määruse kuupäev 10. september 2021, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-11750 Tsiviilasi Estornino OÜ a

) § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. 2

§ 20

lg 3 teates märkima kohta, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja lõikes 3 nimetatud dokumendid saata

§ 20lg 4 järgi sellel aadressil.

3.

1. Avaldaja esitatust ei nähtu, et avaldaja oleks teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi enne vaidlusalust koosolekut. Avaldaja e-posti aadress on märgitud
2. oktoobri 2015 notariaalses lepingus, aga korteriühistu pole selle lepingu pool. Samuti ei ole aadressi avaldamine lepingus samastatav teate esitamisega oma andmete kohta, mis on

§ 20lg 4 kohaldamise eeldus.

Avaldaja ja korteriühistu e-kirjavahetus juulist 2020 ei tõenda, et avaldaja oleks teatanud oma e-posti aadressi enne

1. maid
2. Seetõttu ei pidanud korteriühistu saatma avaldajale teadet vaidlusaluse koosoleku toimumise kohta e-kirjaga. 3.
3. Maakohus tuvastas korteriühistu juhatuse liikme X vande all antud seletuse, videosalvestuste ja fotode põhjal, et X kleepis koosoleku teate
4. mail 2020 elamu lifti, trepikotta ja garaaži uksele. Postkastidesse teateid ei pandud ja teade ei olnud allkirjastatud, millega rikuti põhikirja p 7.6.
5. See rikkumine ei ole oluline ega too kaasa otsuste tühisust. 3.
6. Nähtuvalt vaidlusaluse koosoleku protokollist oli päevakorras mh põhikirja muutmine,
7. ja
8. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine ja
9. aasta majandusaasta aruande kinnitamine. Koosoleku teates ei olnud märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ega nende dokumentidega tutvumise kord. Nii rikuti koosoleku kokkukutsumisel

§ 20lg 3.

See rikkumine on oluline. Asjassepuutuv ei ole X seletusest nähtuv, et garaaži kleebitud teate kõrvale pandi ka leht uuest põhikirjast ja majanduskavade eelnõud. Eelkõige ei teatatud korteriomanikele kohta, kus on võimalik asjakohaste dokumentidega tutvuda. Seetõttu on korteriomanike

1. mai 2020 otsused
2. aasta majandusaasta aruande,
3. ja
4. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamise ning põhikirja muutmise kohta on tühised. 3.
5. Kokkukutsumise korra oluline rikkumine on ka teate postkasti panemata jätmine olukorras, kus põhikiri seda nõuab. Menetlusosalised ei vaidle, et avaldajal ei ole postkasti, kuid X seletuse järgi ei pandud teateid postkastidesse ka neile korteriomanikele, kellel postkastid on olemas. Seletuse kohaselt oli selliselt toimimine tavapärane, kuna keegi ei ole kunagi avaldanud soovi teadet postkasti saada. Tavaga ei ole võimalik ümber kujundada põhikirjast tulenevat kokkukutsumine korda. Kui teate saamine postkasti ei ole korteriomanikele oluline ja nad eelistavad teavitamist üksnes e-kirja teel, saavad nad põhikirja vastavalt muuta. Teate postkasti panemata jätmine on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Seetõttu on korteriomanike
6. mai 2020 otsused ühised. 3.
7. Asjakohatu on korteriühistu väide, et korteriomanikud võtsid
8. oktoobril 2020 uuesti vastu samasisulised otsused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seetõttu võisid korteriomanikud
9. oktoobri 2020 teha küll uued otsused, kuid neid ei saa käsitleda vaidlusaluse koosoleku otsuste kinnitamisena, sest tühiste otsuste kinnitamist seadus ei võimalda. Siiski järeldub hilisema otsuse alusel registrisse kannete tegemisest, et käesoleva asja kohtumäärust pole vaja saata registripidajale. 3.
10. Avalduse rahuldamise tõttu jäävad kulud korteriühistu kanda. Avaldaja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud on riigilõiv 50 eurot ja õigusabikulu 1360 eurot (13,6 t × 100 eurot/t). Kokku tuleb korteriühistul avaldajale hüvitada 1410 eurot ja maksta sellelt summalt viivist. 3

§ 29lg 1 teine lause, Ts

ÜS § 84 lg 3); kolmandaks kinnitab avaldaja õiguskaitsevajaduse puudumist tõsiasi, et maakohus ei saatnud kohtulahendi ärakirja registripidajale põhjendusega, et registrisse kantud asjaolude kohta on

1. oktoobril 2020 tehtud uus otsus. 4.
2. Sisuliselt tuleb avaldus jätta rahuldamata, sest - - esiteks tugines avaldaja ainult väitele, et talle ei saadetud koosoleku teadet e-kirjaga; maakohus leidis õigesti, et sellist kohustust korteriühistul polnud, aga jättis tegemata sellest vajaliku järelduse avalduse rahuldamata jätmise kohta; teiseks tugines maakohus üllatuslikult ja uurimispõhimõtet eirates asjaolule, et korteriühistu rikkus vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korda teiste korteriomanike suhtes, kes kohtusse ei pöördunud – see tõi mh kaasa olukorra, kus need korteriomanikud peavad osalema menetluskulude kandmises väidetavalt nende huvides tehtud lahendi alusel, kuigi nad ei soovinud otsuseid vaidlustada.
3. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus
4. mail
5. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse resolutsiooni muutmata, aga muudab osaliselt selle põhjendusi (TsMS § 659 kaudu kohalduv § 657 lg 1 p 2¹). Määruskaebus jääb rahuldamata ja korteriühistu kannab sellega seonduvad menetluskulud.
7. Kaebuse väited avalduse läbi vaatamata jätmise osas pole põhjendatud ega anna alust vaidlustatud määrust muuta. 7.
8. Selles osas on esmalt asjakohane märkida, et õige on vaidlustatud määruse p-s 13 väljendatud maakohtu seisukoht, et korteriomanike üldkoosoleku ei saa tühist otsust kinnitada. Tühise otsuse kinnitamise võimatus tähendab eelkõige, et esialgset tühist otsust ei ole võimalik uue (kinnitava) otsusega kehtivaks muuta. Uuel samasisulisel otsusel on iseseisev õigusjõud, aga sellel pole mõju esialgsele, tühisele otsusele (sarnaselt osanike otsuse kohta Riigikohtu
9. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-3069, p 11 ja seal viidatud varasem praktika). 7.
10. Vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamist ei takista
11. oktoobril 2020 koosolekul samasisuliste otsuste vastuvõtmine. Heakskiit

§ 29lg 1 teise lause ja Ts

ÜS § 84 lg 3 tähenduses tuleb anda esialgse (tühise) otsuse kohta ning selle peaks andma kõik isikud, kelle suhtes esinevad tühisuse alused. Korteriühistu ei toonud esile ja tõenditest ei nähtu, et avaldaja oleks hääletanud

1. oktoobri 2020 koosolekul kõigi otsuste poolt või muul viisil avaldanud tahet, et ta soovib heaks kiita tema suhtes
2. mai 2020 koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise. Ekslik on korteriühistu arusaam, et kokkukutsumise korra rikkumise saab lugeda kõrvaldatuks pelgalt sellega, et isik osaleb sama päevakorraga järgmisel koosolekul. 4

§ 20

lg 4 näeb ette sel juhul ette üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi kolmandas lõikes nimetatud dokumentide saatmise sellel aadressil. Maakohus tõlgendas

§ 20

lg 4 sisuliselt nii, et teatamine viidatud sätte tähenduses eeldab selget tahteavaldust saada edaspidi teated ja dokumendid kätte e-posti teel. Ringkonnakohus selle õiguskäsitlusega ei nõustu ja muudab vastavalt maakohtu põhjendusi. 8.

1. TsÜS § 68 lg 3 näeb ette võimaluse avaldada tahet ka kaudselt, st teoga, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Ringkonnakohus on varem otsustanud, et kui korteriomanik kasutab korteriühistuga suhtlemiseks oma e-posti aadressi, siis saab sellest mh järeldada tahet teha aadress korteriühistule teatavaks. Kui korteriühistu juba saadab arveid või teavet korteriomanikule e-kirjaga, siis saab korteriomanik eeldada, et tema aadress on teada ja seda pole vaja teatada (
2. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-17922, p 10.4.6 teine lõik). 8.
3. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et avaldaja e-posti aadress pidi olema korteriühistule teada. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve (

§ 12lg 2). Sama kohustus on juriidilise isiku liikmetel ka üldisemalt (Ts

ÜS § 32). Korteriühistu peab omakorda järgima neid põhimõtteid suhetes korteriomanikuga, st käituma heas usus ja mõistlikult. Järelikult tuleb

§ 20

lg-s 4 sätestatud kohustust täita ka juhul, kui korteriühistule on teada liikme e-posti aadress. 8.

1. Avaldaja tugineb põhjendatult
2. aasta kasutuskorra kokkuleppele (dtl 76 jj), mille pool oli mh korteriühistu juhatuse liige X. TsÜS § 123 lg 1 sätestab mh, et kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, siis tuleb nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Nii on korteriühistu teadmiseks piisav, et vastavat asjaolu teab juhatuse liige. Kuivõrd viidatud kokkuleppest oli avaldaja e-posti aadress X-le teada ja selle teadmise saab omistada korteriühistule, siis ei saa korteriühistu edukalt tugineda väitele, et ta avaldaja e-posti aadressi ei teadnud. 8.
3. Korteriühistu ei selgitanud ega tõendanud, kuidas sai ta teada avaldaja e-posti aadressi
4. mai ja
5. juuli 2020 vahelisel ajal. Nimelt nähtub
6. juuli 2020 e-kirjast (dtl 26), et korteriühistu pöördus avaldaja poole e-kirjaga ja talle oli teada avaldaja e-posti aadress. Sellises menetluslikus olukorras pidanuks korteriühistu vähemalt tooma esile asjaolud, mis selgitaks e-posti aadressi hilisemat teadasaamist. Selliseid asjaolusid toimikust ei nähtu. 8.
7. Eelnevast tuleneb, et korteriühistule oli avaldaja e-posti aadress teada ja avaldaja võis mõistlikult eeldada, et seda kasutatakse talle teabe edastamiseks. Sellises olukorras ei pidanud avaldaja tegema täiendavat tahteavaldust. Järelikult rikkus korteriühistu

§ 20lg 4, kui ei saatnud vaidlusaluse koosoleku teadet ega materjale avaldajale e-kirjaga. 5

§ 20lg 4 eiramine ei osutu alati oluliseks puuduseks koosoleku kokkukutsumisel.

Maakohus märkis vaidlustatud määruse p-s 9 asjakohaselt, et esmatähtis on see, kas korteriomanik sai koosolekust tegelikult teada ja kas tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda. Need tingimused on täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud (vt Tallinna Ringkonnakohtu

1. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 218-17922, p 10.4.6 neljas lõik ja sarnaselt seal viidatud Tartu Ringkonnakohtu
2. mai 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-9699, p 10). Käesoleval juhul tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja ei saanud koosolekust muul viisil teada. Seetõttu on

§ 20

lg 4 rikkumine oluline ja toob samuti kaasa vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. 8.7. Kaebuse sisulise osa esimesele väitele pole ülejäänud osas enam vaja vastata, sest erinevalt maakohtust tuvastas ringkonnakohus

§ 20

lg 4 rikkumise avaldaja suhtes ja hindas selle oluliseks

§ 29lg 1 tähenduses.

1. Põhikirja järgi tuli koosoleku teade panna liikmete postkastidesse. Vaidlustamata asjaoludel puudub avaldajal postkast korteriühistu hallatavas elamus. Maakohus leidis, et kuna teadet ei pandud ka olemasolevatesse postkastidesse, siis on igal juhul rikutud põhikirjas ette nähtud koosoleku kokkukutsumise korda. Korteriühistu heidab selles osas maakohtule ette lahendi tegemist lähtudes nende korteriomanike väidetavast huvist, kes ise kohtusse ei pöördunud. Selles osas tuleb maakohtu põhjendusi muuta ja täiendada. 9.
2. TsMS § 3 lg 1 sätestab, et kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 3 lg 2 võimaldab seaduses ettenähtud juhul pöörduda kohtusse ka teise isiku või avalikkuse eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks, aga korteriomaniku ja korteriühistu ning korteriomanike omavahelistes suhetes seadus sellist õigust ette ei näe. Järelikult sai avaldaja tugineda vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korra tema suhtes rikkumisele ja sellest lähtudes tuli maakohtul avaldus ka lahendada. 9.
3. Avaldaja suhtes on oluline, kas korteriühistule saab ette heita koosoleku teate postkasti panemata jätmist olukorras, kus avaldajal postkast puudub. Ringkonnakohus leiab, et sellele küsimusele tuleb vastata jaatavalt. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt. 9.2.
4. Postiseadus (PostiS) käsitleb postiteenuse osutamist, aga selle sätted võimaldavad ka üldisemalt hinnata postkasti paigaldamise kohustust. PostiS § 8 lg 1 kohaselt on postkast saaja valduses olev vahend postisaadetise kättetoimetamiseks. PostiS § 8 lg 5 esimene lause näeb mh ette, et linnas paigaldatakse postkast kortermaja esimese korruse eesruumi. Seega tuleb korteriühistu hallatavas elamus postkastid paigaldada esimese korruse eesruumi. 9.2.
5. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi samas

-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu (

§ 12lg 1).

Samuti valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu (

§ 34lg 2).

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (

§ 35lg 1).

Tavapärase valitsemisena käsitatakse mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu (

§ 35lg 2 p 1).

9.2.3. Kahes eelmises alapunktis märgitust nende koostoimes tuleneb, et korteriühistu hallatavas elamus postkastide esimese korruse eesruumi paigaldamise küsimus on selline, mis tuleb kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu osana lahendada korteriühistu kaudu ja korteriomanike häälteenamusega tehtava otsuse alusel. Põhikirja p 7.6.4 teise lause järgi on korteriühistul kohustus panna korteriomanike üldkoosoleku teade mh avaldaja postkasti. Seega peab korteriühistu ilmutama mõistlikku hoolt, et selle kohustuse täitmine oleks võimalik. Kui avaldajal ei ole postkasti korteriühistu hallatavas elamus, siis on korteriühistul võimalik valida, kas korraldada postkasti paigaldamine (korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel) või kasutada avaldaja kui juriidilise isiku registrijärgse asukoha postkasti. 6

§ 29lg 1 tähenduses.

10. Nii avalduse rahuldamise kui ka ülejäänud põhjenduste osas jääb vaidlustatud määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga asjaolude tuvastamise osas, aga ka selles, et koosoleku teate allkirjastamata jätmine pole oluline rikkumine ning majandusaasta aruannet, majanduskava ja põhikirja muutmist käsitlevad otsused on lisaks tühised

§ 20lg 3 rikkumise tõttu.

Neid järeldusi, menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist kaebusega eraldi ei vaidlustatud.

1. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus määruse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
2. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata avaldaja kulunimekirja alusel. 12.
3. Avaldaja taotles 730 euro hüvitamist, mis on tasu 6 t 5 min õigusteenuse eest tasumääraga 120 eurot/t (käibemaksu ei lisandu). Korteriühistu ei esitanud kulude osas vastuväiteid. 12.
4. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 5 t ( sh tutvumine kaebusega ja vastuse koostamine 3 t 30 min, tutvumine kaebuse edastamise määrusega 15 min, tutvumine ringkonnakohtu korraldava määrusega 15 min, kulunimekirja koostamine ja vastuväited korteriühistu kuludele 1 t). Kaebemenetluse kuluna ei ole hüvitatav tutvumine vaidlustatud määrusega, sest vastava toimingu pidanuks avaldaja esindaja tegema ka ilma vastaspoole kaebuseta. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus kaebemenetluses oli sisuliselt sama nagu maakohtus ning menetlusosalised ei esitanud uusi väiteid ega tõendeid. 12.
5. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kohane esindaja tunnitasu määr on käesoleval juhul 100 eurot. Käibemaksu hüvitamist avaldaja ei taotluse. Neil kaalutlustel tuleb puudutatud isikul avaldajale hüvitada kaebemenetluse kuluna 500 eurot (= 5 t × 100). 12.
6. Rahuldamata jääb avaldaja taotlus 230 euro (= 730 – 500) hüvitamiseks. 12.
7. Vastavalt avaldaja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab korteriühistu tasuma viivist.
8. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 3 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) 7