KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 14. september 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-20-4933 Tsiviilasi

§ 156lg-ga 2 ning Riigikohtu praktikaga (3-2-1-108-15, 3-2-1-42-10, 3-2-1-39-09).

Avaldaja poolt juurdepääsu kasutamine ei takista puudutatud isikut I kinnistut sihipäraselt kasutamast ja ei koorma teda liigselt. Avaldaja vajab juurdepääsu, kuna õpib tisleriks ja õpingutega seotud töödeks on vaja tuua ja viia materjali. Samuti soovib avaldaja rajada lähitulevikus oma kinnistule puidutöökoja, mida on vaja ehitada ja varustada toorainega. Avaldaja on nõus kandma juurdepääsutee hooldamisega seotud kulud või vajadusel hüvitama tee korrashoiuga seotud kulutused. Avaldaja on nõus puudutatud isikule tulevikus hüvitama juurdepääsutee talumise eest makstavat tasu maamaksu ulatuses, mis vastab kasutatud tee pindalale ning maksma hüvitist omandiõiguse riive eest.

1. Sinilill Grupp OÜ (puudutatud isik I) vaidles avaldusele vastu. 2 Naabrid suhtlesid läbipääsu kõrvaldamise osas juba juulis
2. Juulis 2019 saatis puudutatud isik I avaldajale kirjaliku teate, milles tõi välja, et 2020 aastal plaanib ta alustada territooriumi piiramist aiaga, vana asfalt võetakse üles ja külvatakse muru, haljasalale rajatakse puhkeala ja lapsele mängimiskoht (I kd tl 34-35). Avaldaja ei ole peale teadete saamist püüdnud kordagi ühendust võtta ja arutleda. Viisakusest informeeriti avaldajat telefoni teel veel ka
3. märtsil
4. Ka siis ei esitatud mingeid pretensioone. Avaldajal on mitu aastat olnud aega, et teha ümberkorraldusi oma kinnistule ligipääsu planeerimisega. Puudutatud isik I lubas avaldajale tagada läbipääsu oma maa kaudu seni kuni planeeritud ümberkorraldused täide viiakse. Peale tee ülesvõtmist pargib avaldaja perekond ja külalised oma sõidukeid puudutatud isikute I ja II kinnistul. Avaldaja perel on kokku 5-6 sõidukit, millest alaliselt 3 (2 ei ole töökorras) on pargitud puudutatud isiku II kinnistul ning 2-3 sõidukit puudutatud isiku I kinnistul. Täidetud ei ole ka

§ 156lg 1 eeldused.

Peale puudutatud isik I teelõigu sulgemist jääb avaldajale ligipääs oma kinnistule kahest kohast: teise juurdepääsu kaudu, kus on ehitatud ka korralik metallvärav sõidukitele läbipääsemiseks (I kd tl 40), samuti ka X ja X hoovi kaudu, mis viib otse hooneni (I kd tl 41). X kvartalisisene tee ei ole avalik tee. See koosneb erateedest, mille eest iga kinnistu omanik hoolitseb vastavalt

-le.

1. Valga Loomakliinik OÜ (puudutatud isik II) selgitas, et ei ole takistanud avaldaja juurdepääsu temale kuuluvale kinnistule ja ei plaani seda ka tulevikus teha. Avaldajal on luba parkida puudutatud isiku II parklas ööpäevaringselt.
2. Valga Vallavalitsus (puudutatud isik III) leiab, et kui avaldaja tõendab, et välistatud on juurdepääs alternatiivseid teid mööda, on kõige otstarbekam säilitada juurdepääs avaldaja kinnistule läbi X kinnistu. Alternatiivselt oleks võimalik rajada uus tee läbi X kinnistu, kuid seda parklast kaugemale. Sel juhul ei oleks takistatud puudutatud isiku I majandustegevus. Vajadusel on vald nõus selleks maad juurde eraldama. Võimalik on juurdepääs rajada ka läbi X, X ja X, kuid sel juhul tuleks saada nõusolek kõikidelt kinnistute omanikelt. Eelistada tuleks varianti, kus koormatakse võimalikult vähe kinnistuid. Valga Vallavalitsuse liikluskomisjon otsustas 18.01.2021 lubada juurdepääsutee rajamise avaldaja kinnistule kahe tiigi vahelt (I kd tl 185, skeem I kd tl 184).
3. OÜ Dalp (puudutatud isik IV) leiab, et juurdepääs avalikult teelt avaldajale kuuluvale kinnistule peaks toimuma lühimat võimalikku teed mööda. Mõistlik on juurdepääs üle X kinnistu või vallavalitsuse pakutud alternatiivselt viisil. Juurdepääs üle X ja X asuvate kinnistute pole võimalik. Nimetatud kinnistuid ei ole varem juurdepääsuks kasutatud ja seal pole kunagi olnud vajalikku teed. Paikvaatlusel kinnitas puudutatud isiku IV esindaja, et ei tee avaldajale takistusi tema kinnistule ligipääsuks üle X kinnistu, kui sõidukid seal igapäevaselt ei sõida. MAAKOHTU MÄÄRUS
4. Tartu Maakohus jättis
5. aprilli 2021 määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Täidetud pole

§ 156

lg 1 eeldused, kuivõrd tee, millele avaldaja juurdepääsu soovib, s.o X kvartalisisene tee, pole avalikus kasutuses. Valga Vallavalitsus on alustanud menetlust tee avalikku kasutusse võtmiseks, seetõttu analüüsis maakohus avaldaja nõude lubatavust. 3 Vaidlust ei ole selles, et avaldaja kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega, ent täitmata on

§ 156

lg 1 esmane eeldus, kuivõrd avaldajal on oma kinnisasja peale juurdepääs ka muud teed pidi peale avalduses taotletu. Kohus on paikvaatlusel tuvastanud, et avaldajal on ligipääs oma kinnisasjale ka läbi X ja X kinnisasjade. Mõlemad omanikud on paikvaatlusel kinnitanud, et ei takista ülesõitu. Nimetatud ligipääs jõuab välja X kinnisasjale, millelt on ligipääs nii kvartalisisesele teele kui ka X tänavale. Mingeid takistusi selle juurdepääsu kasutamiseks ei ole. Ka on kohus paikvaatlusel tuvastanud, et avaldajal on võimalik ligipääs ka läbi X tn pargi X tänavalt, kus on varasemalt olnud kruusatee kuni X kinnisasjani. Park ulatub ka avaldaja kinnisasjani. Avaldaja on läbi pargi ka käesoleval ajal vedanud puid (I kd tl 169). Vajadusel läbi pargi sõitmise võimalikkust on kinnitanud ka puudutatud isik II (I kd tl 149). Ükski viidatud ligipääsudest ei pruugi olla ideaalne, ent see ei anna alust väita, et juurdepääs puuduks. Avaldaja on erinevatel eesmärkidel kõiki neid ligipääse kasutanud ning seesugune ligipääs ei ole hetkel takistatud ei füüsiliselt ega X ja X omanike keelu tõttu.

§ 156

lg 1 kohaldamise eeldused on täitmata ka seetõttu, et Valga Vallavalitsus nõustunud võimaldama avaldajal rajada kinnistule juurdepääs kahe X tn ääres asuva Räni pargi tiigi vahelt X tänavale. Erinevalt avaldaja taotletavast juurdepääsust jõuaks antud juurdepääs ka reaalselt X tänavale, s.o avalikult kasutatavale teele, mitte erateele. Seega selle lahenduse puhul oleks tagatud ka

§ 156lg 1 kohaldamise eeldus, et juurdepääs tuleb võimaldada avalikult teelt.

Selline lahendus koormaks kõige vähem puudutatud isikuid I, II ja IV. Avaldaja avaldas ka ise paikvaatlusel, et parim lahendus oleks uus juurdepääsutee tiigi äärest. Ehkki alus juurdepääsutee nõudmiseks puudub, kaalus maakohus

§ 156

lg-st 1 tulenevalt ka menetlusosaliste huve ning leidis, et juurdepääsu võimaldamine läbi puudutatud isiku I kinnisasja oleks mõlema poole kõiki olulisi huve kaaludes mõeldav üksnes juhul, kui juurdepääs rajada mitte otse maja kõrvalt, vaid elamust kaugemalt, tiigi äärest. Seda nii puudutatud isiku I pere ja klientide huve ning puudutatud isiku I äritegevuse iseloomu arvestades. Lisaks tuleb arvesse võtta avaldaja kavatsusi oma kinnistule puidutööstuse rajamiseks ning sellega seotud võimalikku liiklusvoogu. Juurdepääsu võimaldamine läbi X kinnistu ei ole otstarbekas ka seetõttu, et leinatalituste ajal on X kinnisasjal ning selle ääres pargitud rida autosid ning nende vahel manööverdamine on tõepoolest ohtlik nii leinajate kui nende vara jaoks, samuti oleks see ebamõistlik ning äärmiselt ebamugav avaldaja enda jaoks (vt puudutatud isiku I 03.04.2020 seisukoha lisa 5, video). Käesoleva asja lahendamisel tuleb lähtuda

§ 156

lg-s 1 sätestatust, mitte lg-st 2.

§ 156

lg 2 eeldusi ei saa lugeda täidetuks, sest toimunud ei ole kinnisasja osalist võõrandamist. Esitatud kaasomandi lõpetamise ning reaalosadeks jagamise leping (I kd tl 22-23) ei ole

§ 156lg-s 2 nimetatud lepinguks.

Nimelt ei ole selles toimunud ühegi kinnisasja osa võõrandamist vaid kaasomandis oleva kinnisasja jagamine reaalosadeks ilma omanike ringi muutuseta. Tegemist on lepinguga aastast 1998, mille osapooleks ei ole ei avaldaja ega puudutatud isik I. Seega ei saa kuidagi väita, et avaldaja oleks kaotanud ligipääsu oma kinnisasjale just selle lepingu tagajärjel. Riigikohtu praktikast nähtuvalt on

§ 156

lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud (Riigikohtu 28.04.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10). Kohus tuvastas aga paikvaatlusel, et X kinnistute omanikud on tavana kasutanud erinevaid juurdepääsu võimalusi ning X ei olnud X omaniku jaoks ainus tavana väljakujunenud juurdepääs. Isegi kui käsitleda kinnisasja reaalosadeks jagamise lepingus toodud tehingut kinnisasja osalise võõrandamisena

§ 156

lg 2 mõistes, ei anna see poolte huve arvestades avaldajale ikkagi õigust nõuda juurdepääsuteed taotletaval viisil. Riigikohus on ka leidnud, et kuigi varasemat 4 tava juurdepääsu kohta üle puudutatud isiku I kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see ainumäärav (Riigikohtu 12.04.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16) ega saa kaaluda üles käesolevas asjas toodud põhjendusi, mis ei võimalda ligipääsu avaldaja soovitud viisil. Kui

§ 156

lg 2 oleks kohaldatav, saaks selle alusel määrata juurdepääsu vaid viisil, mis koormaks X kinnisasja omanikku ja ohustaks tema kliente vähem, kui soovitav juurdepääsutee. Seesuguseks võimaluseks saanuks olla juurdepääsutee rajamine X kinnisasja piirile tiigi ääres. Avaldaja aga ei ole seesuguse tee rajamist pidanud otstarbekaks ning on ise ärakuulamisel eelistanud tiikide vahelist juurdepääsuteed. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda ning pidas puudutatud isiku I põhjendatud ja vajalikuks lepingulise esindaja kuluks 2270,33 eurot (ilma käibemaksuta). Teised menetlusosalised menetluskulude nimekirju ei esitanud. MÄÄRUSKAEBUSED JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

1. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi maakohtule uueks arutamiseks või alternatiivselt teha asjas uus otsus, millega avaldus rahuldada. Maakohtu määrus põhineb õigusnormide rikkumisel, otsust tehes ei ole arvestatud kõikide asjaolude ja tõenditega ning ei ole võtnud seisukohta kõigi esitatud faktiliste väidete ja põhjenduste osas. Sellega rikkus maakohus TsMS § 232 lg-t 1, § 243 lg-t 1, § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t
2. Maakohus ei ole hinnanud sisuliselt kõiki menetlusosaliste poolt esitatud selgitusi, tõendeid ja taotlusi, seda eelkõige avaldaja kinnistule juurdepääsu puudumise osas avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja jääb kõikide varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning palub need lugeda määruskaebuse osaks. Samuti on maakohus rikkunud tõendite hindamisel menetlusnorme ning jõudnud esitatud tõendeid ja väiteid valikuliselt analüüsides väära lahendini. Kohtumäärusest ei selgu, miks kohus osasid tõendeid ei arvesta. Paikvaatluse raames on tuvastamist leidnud, et avaldajal puudub avalikult kasutatavalt teelt kinnistule juurdepääs. Seega on

§ 156lg 1 eeldused täidetud.

Ka ei ole vaidlust selles, et avaldaja kinnistut ühendab avalikult kasutatava teega ajalooliselt väljakujunenud ja kasutatav juurdepääsutee, mis ühendab avaldaja kahte kinnistut ja mis läbib X kinnistut. Avaldaja on juurdepääsutee kasutamisel juhindunud

§ 156lg-st 2 ja Riigikohtu praktikast.

1. Puudutatud isik I Sinilill Grupp OÜ vaidleb määruskaebusele vastu ning palub see jätta rahuldamata. Jääb arusaamatuks, millisele täpsele tõendite valikulisele hindamisele avaldaja viitab. Etteheiteid pole konkretiseeritud, etteheidetavaid asjaolusid ka ei esinenud. Maakohus on korrektselt asja lahendades võtnud aluseks asjakohased õigusnormid, kuulanud ära kõikide osapoolte selgitused, teostanud isegi paikvaatlused. Selle tulemusel on maakohus jõudnud õige ning põhjendatud lahendini. Väide, et paikvaatlusel tuvastati avaldajal juurdepääsutee puudumine avalikult kasutatavale teele, on vale. Vastupidiselt tuvastas kohus paikvaatlusel, et avaldajal on ligipääs oma kinnisasjale mitmest erinevast kohast ning avaldaja neid ka kasutab. Avaldaja nõuab ligipääsu üle tee, mille ta on oma kinnisasjalt tegelikult üles võtnud, kuhu ta on rajanud iluaia ning mida ta ei ole ise kasutanud üle mitme aasta.
2. Puudutatud isik III Valga Vallavalitsus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. 5 Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, ükski avaldaja väidetest ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Viide TsMS § 442 lg-le 8 on asjakohane, ent avaldaja ei too välja ühtki konkreetset rikkumist. Konkreetseid rikkumisi väljatoomata ei ole aga võimalik kohtulahendit vaidlustada. Kohus on kõiki tõendeid õigesti uurinud ning analüüsinud. Kohtu mõttekäik on loogiline ja arusaadav.

§ 156lg 1 esmane eeldus pole täidetud, avaldajal ei puudu juurdepääs oma kinnistule.

Kohus tuvastas paikvaatlusel, et avaldajal on ka teine juurdepääs oma kinnistule. Samas ei ole avaldaja esitanud tõendeid selle kohta, et teised kinnistu omanikud oleksid teinud talle takistusi oma kinnistule juurdepääsuks. Vastupidi, kinnistute X ja X omanikud kinnitasid paikvaatlusel, et ei tee takistusi. Lisaks pakkus vallavalitsus menetluse kestel välja väga mõistliku lahenduse ning tegi selleks ka kõik vajalikud toimingud, et avaldaja saaks soovi korral rajada juurdepääsutee läbi valla kinnistu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks puudub alus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning ei korda neid käesolevas määruses kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ja TsMS §-ga
3. Avaldaja heidab maakohtule põhjendamatult ette menetlusnormide rikkumist, sh tõendite osas seisukoha võtmata jätmist ning lahendi ebapiisavat põhjendamist. Avaldaja on määruskaebuses piirdunud menetlusnormide loeteluga, kuid ei ole esile toonud, milles normide rikkumine seisnes. Määruskaebuses ei ole märgitud, millised konkreetsed faktiväited ja tõendid maakohus jättis arvestamata ja milliseid hindas ebaõigesti, mistõttu puudub ringkonnakohtul võimalus määruskaebuse esitaja konkreetsete väidete kontrollimiseks. Ringkonnakohus siiski leiab, et maakohtu lahendis on faktiliste asjaoludega arvestatud ning tõendite hindamisel tehtud järeldused on õiged.
4. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Asja materjalidest nähtub, et Valga Loomakliinik (puudutatud isik II) OÜ Merlot ja OÜ Piive lõpetasid 18.11.1998 kaasomandi ning jagasid omandi reaalosadeks vastavalt - X, X, X ja X (I kd lk 22). Avaldaja taotles juurdepääsu X kinnisasjale üle X kinnisasja, mis kuulub puudutatud isikule I.
5. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja taotlus ei ole põhjendatud, kuna taotletav juurdepääs ei vii avalikule teele ning koormab puudutatud isikut I ülemääraselt.

§ 156

alusel tagatakse juurdepääs kinnisasja omanikule, kellel vajalik juurdepääs puudub. Avaldajal on olnud ning on ka käesoleval ajal tagatud oma kinnisasjalt pääs kvartalisisesele teele üle X kinnisasja, mis kuulub puudutatud isikule II. Maakohtu menetluses kinnitas puudutatud isik II korduvalt, et ta ei ole kunagi teinud takistusi ega hakka tulevikus piirama avaldaja juurdepääsu oma kinnisasjale üle oma kinnisasja (I kd lk 27). Maakohus veendus paikvaatluse käigus, et avaldaja võib kasutada oma kinnisasjale juurdepääsuks puudutatud isiku II kinnisasja ning pargib seal ka oma sõidukeid (I kd lk 148-152). Valga linnavalitsuse planeeringu- ja keskkonnakomisjon otsustas 2021 aasta jaanuaris rahuldada avaldaja taotluse juurdepääsu rajamiseks X tänava kvartalisisese tee kaudu Räni 6 pargi tiikide vahelt. Otsusega kohustati avaldajat koostama juurdepääsutee ehitamiseks projekt, mis kooskõlastatakse Valga Vallavalitsusega ja oleks aluseks isikliku kasutusõiguse seadmisele (I kd lk 182). 14. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole põhjendatud avaldajale määrata juurdepääsu teed avalduses taotletud viisil ega ka viisil, mida avaldaja ei ole taotlenud. Avaldajal on oma kinnisasjale juurdepääs käesoleval ajal kokkuleppe alusel ning alternatiivselt on avaldajale tagatud võimalus rajada täiendav juurdepääs. Avaldajale on tagatud tasuta piiranguteta juurdepääs X kaudu ning alternatiivselt on avaldajal võimalik rajada juurdepääs Valga vallale kuuluva kinnistu kaudu. Valga Vallavalitsus kinnitas määruskaebuses, et vallavalitsus on juurdepääsutee rajamiseks omalt poolt teinud kõik vajalikud toimingud, et avaldaja saaks soovi korral rajada juurdepääsutee läbi valla kinnistu. Ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 172 lg 1teise alternatiivi alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks Üllar Roostoja Andra Pärsimägi 7