RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-20-4997 Otsuse kuupäev Tartu, 25. oktoober 2021. a Kohtukoosseis Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kaupo Paal ja Kalev

) § 120 lg 1 ja § 122 lg 1 järgi ning sellega tuleb lugeda üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetuks. Seetõttu ei ole kostjal hagejale üürivõlgnevust, üürileping ei ole ülesütlemisega lõppenud ja kõik hageja nõuded jäävad rahuldamata. Küsimus, kellel on õigus hoiustatud rahale, tuleb lahendada uue operaatori (hageja) ja senise operaatori vahelises vaidluses. 3

§ 120

lg 1 eeldused täidetud, ja leidis, et kui võlgnikult nõuavad sama raha maksmist võlausaldajatena erinevad isikud, saab kohtuvaidluste vältimiseks mh

§ 120lg 1 järgi vaidlusaluse raha hoiustada notari juures.

Hageja leiab ekslikult, et kuna üürilepingust nähtub selgelt, et üürileandjaks on hageja ja kostja on kohustatud maksma hagejale üüri hageja esitatud arvete järgi, ei olnud kostjal õigust hoiustada üüri notari juures. Tulenevalt kostjale teatavaks saanud kohtuvaidlusest ning senise operaatori kasuks hagi tagamise raames seatud keelu- ja eelmärgetest saab nõustuda maakohtuga, et kostjale oli arusaamatu, kes tegutseb tema suhtes alates

1. aprillist 2019 üürileandjana. Sellises ebaselges olukorras, kus nii hageja uue operaatorina kui senine operaator väitsid kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri, oli kostja õigustatud hoiustama üüri notari juures. Asjaolu, et kostja tasus senisele operaatorile kommunaalteenuste, hooldus- ja remonditeenuste eest, ei tähenda, et senine operaator nõuab kostjalt hagejast erinevaid summasid (s.o ei nõua üüri). Tsiviilasjas nr 2-16-9491 tehtud otsuse (senise operaatori hagi jäi rahuldamata) jõustumise tõttu l. oktoobril 2019 ei pidanud maakohus rahuldama hagi osaliselt ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja tasumata üüri alates
2. oktoobrist
3. Hageja ei ole eelnimetatud nõuet esitanud, vaid on üürilepingu alates
4. augustist 2019 üles öelnud ning nõuab kostjalt alates
5. augustist 2019 kuni
6. märtsini 2020 keskmisele turuhinnale vastavat üüri. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohtud kohaldasid valesti

§ 120

lg-t 1, kui leidsid, et kostjal oli õigus hoiustada vaidlusalune üür notari juures. Tegemist ei ole olukorraga, kus erinevad isikud nõuavad kostjalt võlausaldajatena sama raha maksmist. Hageja nõuab kostjalt üürilepingujärgse üüri tasumist ja senine operaator nõuab kostjalt kokkuleppejärgset tasu, need nõuded tulenevad erinevatest õigussuhetest. Kostja tekitas ise olukorra, kus ta peab maksma samade ruumide eest nii hagejale kui ka senisele operaatorile, kui sõlmis pärast üürilepingut lisaks kokkuleppe. Kostjal ei saanud olla ebaselgust selles, kellele üüri tasuda, kuna üürilepingu järgi tuli üüri tasuda hagejale. Vaidlus tsiviilasjas nr 2-16-9491 ei takistanud kostjat täitmast üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust. Kinnistu käsutuskeeld kanti kinnistusraamatusse pärast üürilepingu sõlmimist ning keeld kehtestati omanikule, mistõttu ei olnud hagejal keeldu ruume kostjale üürida; üüri maksmise kohustuse täitmist ei takistanud ka senise operaatori kinnipidamisõigus. Kohtud rikkusid oluliselt menetlusõiguse normi, kui jätsid hagi osaliselt rahuldamata. Hageja nõuet ei ole õigesti kvalifitseeritud. Kuna tuvastatud asjaoludel lõppesid üüri hoiustamist õigustavad asjaolud 1. oktoobril 2019 (tsiviilasjas nr 2-16-9491 tehtud otsuse jõustumine), siis alates sellest kuupäevast oli hagejal õigus nõuda keskmisele turuhinnale vastava üüri tasumist (1. oktoober 2019 jääb hagis esitatud üüri tasumise nõude ajavahemiku sisse). 4

§ 120

lg 1 järgi notari juures, mistõttu on kostja üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetud. Viidatud sätte esimese lause järgi võib võlgnik võlgnetava raha võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja, võlausaldaja jaoks notari juures hoiustada. 10. Kolleegiumi hinnangul kohaldasid kohtud valesti

§ 120

lg-t 1 ja andsid tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kui asusid seisukohale, et praegustel asjaoludel on viidatud sätte eeldused täidetud. 10.1. Tuvastatud asjaoludel leppisid hageja ja kostja üürilepingus (lepingu p 1.1 ja lepingu lisa E p 3.2) kokku, et üürileandjaks on hageja ning üürnik tasub üüri vastavalt üürileandja esitatud nõuetekohasele arvele. Arve tuli lugeda esitatuks, kui see on saadetud üürniku e-posti aadressile.

§ 76

lg 1 järgi tuli kostjal täita kohustus vastavalt lepingule ning pooled olid kokku leppinud

§ 91

lg 3 järgi ka selle kohustuse täitmise viisis.

§ 8lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Üürileping kehtis, kostja ei ole üürilepingut üles öelnud ega kasutanud muid õiguskaitsevahendeid, mis vabastanuks ta lepinguliste kohustuste täitmisest hageja vastu. Eeltoodust tulenevalt ei saanud üürileandja isik olla kostjale

§ 120

lg 1 mõttes ebaselge ning kostjal ei olnud alust hoiustada lepingu järgi tasumisele kuulunud üüri notari juures. 10.

1. Seda seisukohta ei muuda kinnisasja omaniku ja senise operaatori vahel toimunud kohtuvaidlus ega sellega seotud asjaolud. Vaidlusaluse üürilepingu kehtivust ega pooltele sellest tulenevaid kohustusi ei mõjutanud asjaolu, kas hagejal oli üürilepingu eseme valdus (vt selle kohta nt Riigikohtu
2. oktoobri
3. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519/78, p 28), kas vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele) oli seatud senise operaatori kasuks keelumärge (vt selle kohta nt Riigikohtu
4. mai
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 13), ega see, kas senine operaator teostas vaidlusaluse kinnistu (hoone) suhtes kinnipidamisõigust.

§ 12

lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita. Kinnipidamisõigus ei andnud senisele operaatorile kinnistu (hoone) kasutusõigust. Samuti ei ole kostja üüri hoiustamise õiguse üle otsustamisel tähendust sellel, et hageja ei osutanud kostjale vaidlusalusel üüripinnal kommunaal-, hooldus- ja remonditeenuseid. 11. Kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja tagasi uueks lahendamiseks samale ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et kuna kostja üüri tasumise kohustus ei olnud notari juures hoiustamisega täidetud, oli kostjal hagejale üürivõlgnevus, mis annab hagejale aluse üürileping üles öelda (vt

§ 316

ja üürilepingu lisa E p 9.1) ning nõuda kostjalt üürilepingu eseme üleandmist (vt

§ 334lg 1 ja üürilepingu lisa E p 4.6.1).

Lahendades hageja nõuet üürilepingu eseme tagastamiseks, tuleb ringkonnakohtul analüüsida ka kostja sellekohaseid vastuväiteid, mis jäid hindamata seetõttu, et kohtute seisukoha järgi sai üüri hoiustamisega notari juures lugeda kostja üüri tasumise kohustuse hageja vastu täidetuks. Seejärel tuleb esitatud tõendite 5

§ 120

lg 1 eeldused täidetud (st üüri hoiustamisega notari juures ei ole kostja üüri tasumise kohustus täidetud), ei ole vaja analüüsida kassatsioonkaebuse väidet selle kohta, et kohtud pidanuks arvestama asja lahendamisel üüri hoiustamist õigustavate asjaolude lõppemisega ja rahuldama hagi osaliselt.

1. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
2. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada selle tasunud isikule. (allkirjastatud digitaalselt) 6