Obsah (7)

§ 1§ 29§ 21§ 35§ 15§ 20§ 40

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Määruse tegemise aeg ja koht 14. juuni 2021, Tallinn Kohtuasja number 2-19-10207 Kohtuasi X av

) § 15 lg-st 1 ei tulene, et kaasomanikud saavad korteriühistu organite otsuseid vaidlustada üksnes ühiselt. Tulenevalt TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg-st 1 võib juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist ja otsuse tühisuse tuvastamis nõuda huvitatud isik. Huvitatud isikuteks nimetatud sätte tähenduses on kõik selle juriidilise isiku liikmed, kuivõrd 2 juriidilise isiku otsused puudutavad kõigi selle liikmete õiguseid. Tulenevalt

§ 1lg-st 4 on korteriühistu liikmeteks kõik korteriomanikud.

8. Maakohus kohaldas

§ 29lõikeid 1 ja 2 ning Ts

ÜS § 38 lg 2 ja jõudis järeldusele, et avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust 07.05.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 6 tühisuse tuvastamiseks. Korteriomanike otsuse tegemise korra rikkumine TsÜS § 38 lg 2 mõistes on võimalik, kui otsus on vastu võetud koosolekut kokku kutsumata

§ 21järgi. Otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud kord Ts

ÜS § 38 lg 2 tähenduses on

§ 21sätestatud kord.

Vaidlustatud 07.05.2019 otsus tehti aga üldkoosolekul. Otsus valida juhatusse kuus konkreetset isikut ei ole oma sisu poolest heade kommete vastane. 9.

§ 29

lg 3 kohaselt oli otsuse kehtetuks tunnistamise nõude tähtaeg 06.07.2019, mis oli laupäev. Seega tuli avaldus esitada hiljemalt 08.07.

1. Avaldaja esitas avalduse 07.07.2019, seega tähtaegselt. TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et otsusele päevakorrapunktis 6 oleks esitatud vastuväiteid. Märgitud on, et avaldaja esitas kirjaliku vastuväite
2. punkti kohta. Kuna päevakorrapunktis 6 märgitud otsusele vastuväidet ei esitatud, siis avaldajal puudub tulenevalt TsÜS § 38 lg 4 teisest lausest õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.
3. Nähtuvalt korteriühistu juhatuse 15.05.2019 koosoleku protokollist on juhatus otsustanud päevakorrapunktis 3: „Anda esimehe volitused üle majahaldurile IB-le ja koostada temaga uus leping.“ Puudutatud isik on välja toonud, et protokollis oli sõnastus ebatäpne, juhatus võttis tegelikult vastu otsuse kinnisvara halduslepingu sõlmimiseks. Kohtule on esitatud ka korteriühistu juhatuse 05.11.2019 koosoleku protokoll, mille kohaselt juhatus otsustas muuta 15.05.2019 otsuse nr 3 sõnastust ning viia sisse järgmine parandus: „Sõlmida ettevõttega OÜ ABC Haldus (juhatuse liige IB) standardile vastav kinnisvarahaldusleping“. Maakohus tuvastas 05.11.2019 juhatuse koosoleku protokolli alusel, et 15.05.2019 juhatuse otsuse punkti 3 sisuks oli kinnisvarahalduslepingu sõlmimine.
4. Maakohus nõustus avaldajaga, et kinnisvarahalduslepingu sõlmimise otsustamine ei olnud juhatuse pädevuses

§ 35lg 1 ja lg 2 p 1 ja 2 kohaselt.

Lepingu sisuks on korteriühistule erinevate teenuste osutamine, nt heakorrateenus, tehnohoolduse korraldamine, arvestuse pidamine võlgnevuste üle, juriidiline nõustamine jne. Maakohus leidis, et tegemist on tavapärase valitsemise korraldamisega, mille üle otsustamine on tulenevalt

§ 35lg 1 ja § 20 lg 1 esimest lausest üldkoosoleku pädevuses.

Kuna juhatus on teinud oma pädevusse mittekuuluva otsuse, on otsus vastuolus seadusega ja avaldaja nõue 15.05.2019 juhatuse otsuse punkti 3 kehtetuks tunnistamiseks tuleb rahuldada. AVALDAJA MÄÄRUSKAEBUS

1. Avaldaja esitas 13.05.2020 maakohtu määrusele määruskaebuse, milles palub tühistada määruse osas, millega jäeti rahuldamata avaldaja nõue puudutatud isiku 07.05.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 6 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palub tema avalduse ka selles osas rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
2. Määruskaebuse kohaselt rikkus maakohus eelmenetluse ülesandeid. Maakohus ei selgitanud pooltele asjas tõendamist vajavaid asjaolusid ning tõendamiskoormist. Maakohus ei andnud avaldajale võimalust nõuete selgitamiseks ja täiendavate tõendite 3 esitamiseks. Maakohus ei selgitanud välja, kas avaldaja esitas 07.05.2019 üldkoosolekul vastuväiteid otsuse punktile
3. Maakohus märkis vaid, et protokoll vastuväiteid ei sisalda. Avaldaja rõhutab, et ta esitas oma vastuväited koosolekul, kuid neid protokolli ei lisatud.
4. Avaldaja on seisukohal, et maakohus kohaldas valesti TsÜS § 38 lg-t
5. 07.05.2019 üldkoosoleku punkt 6 on tühine, kuna selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt otsuse tegemise korda. Rikutud on juhatuse liikme valimise korda sellega, et juhatuse valimisel hääletati olemasolevate juhatuse liikmete nimekirjaga, mitte andes korteriühistu liikmetele võimalust esitada oma või teise liikme kandidatuuri juhatuse liikme kohale ega hääletada konkreetse kandidatuuri vastu. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 221 näeb ette, et valituks loetakse kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häälte nõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Otsuse vastuvõtmise korra rikkumisel tekkis olukord, kus ühistu liikmetel puudus võimalus hääletada iga kandidatuuri kaupa ning avaldada oma arvamus iga kandidatuuri osas. PUUDUTATUD ISIKU VASTUMÄÄRUSKAEBUS
6. Puudutatud isik esitas 23.05.2020 vastumääruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, millega maakohus tunnistas kehtetuks puudutatud isiku 15.05.2019 juhatuse koosoleku otsuse punkti 3, millega sõlmiti kinnisvara haldusleping. Puudutatud isik palub teha vaidlustatud osas uue määruse, millega jätta ka see nõue rahuldamata.
7. Määruskaebuse kohaselt on maakohus võtnud menetlusse esindusõiguseta avaldaja avalduse. Avaldajale kuulub ½ korteriomandi nr 9 kaasomandist.

§ 15

sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Kuna avalduse esitas vaid üks kaasomanikest, siis tuleb jätta avaldus läbi vaatamata. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kinnisvarahalduslepingu sõlmimise otsustamine ei olnud juhatuse pädevuses. Maakohus lähtus ebaõigesti

§ 35lõikest 2.

Seadus ei anna korteriühistu üldkoosoleku pädevusse lepingute sõlmimise otsustamist, vaid selline pädevus on juhatusel. VASTUSED MÄÄRUSKAEBUSTELE

1. Menetlusosalised vaidlesid teineteise määruskaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata. MENETLUSE EDASINE KÄIK
2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta määruskaebused rahuldamata ja määrus muutmata.
4. TsMS § 662 lg 3 sätestab, et määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Puudutatud isik esitas koos määruskaebusega 2019.a majanduskava. Ringkonnakohus võtab vastu puudutatud isiku määruskaebusele lisatud tõendi. 4
5. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus määruse tegemisel menetlusõiguse norme. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Ringkonnakohus selgitab, et maakohus on õigesti leidnud, et avaldajal on õigus kaasomanikuna esitada kohtule avaldus korterühistu organi otsuse vaidlustamiseks. TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsMS § 613 lg 1 p 1 sätestab, et kohus lahendab käesolevat vaidlust hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel. Seadus ei sätesta, et korteriomandi kaasomanikud peavad avalduse esitama kohtule ühiselt.

§ 15lg 1 eesmärk ei ole välistada korteriomaniku õigust pöörduda kohtusse.

Korteriühistu organi otsuse vaidlustamise õigus ei ole korteriomandiga seotud õigus, mida saab teostada üksnes koos teise kaasomanikuga.

1. Kolleegium ei nõustu avaldaja määruskaebuse väidetega selle kohta, et maakohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on piisavalt täitnud eelmenetluse ülesandeid ja selgitanud välja asjas tähtsust omavad asjaolud. Avaldaja on saanud maakohtus võimaluse tõendite esitamiseks. Kui avaldajal jäi mõni tõend maakohtule esitamata, siis oli tal võimalus taotleda nende esitamist ringkonnakohtule. Avaldaja ei ole koos määruskaebusega esitanud uusi tõendeid.
2. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldaja pole esile toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust 07.05.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 6 tühisuse tuvastamiseks. 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist tuleneb, et juhatuse esimees esitas uute juhatuse liikmete kandidaatidena 6 kandidaati, kes kuulusid ka eelmisesse juhatusse. Protokollist ei nähtu, et teisi kandidaate oleks esitatud. Avaldaja pole selgitanud, kuidas oli temal või teistel korteriomanikel selliselt kandidaatide esitamisega takistatud omapoolsete kandidaatide esitamine. Riigikohus on 20.06.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-58-11 p-s 14 selgitanud, et MTÜS § 22 lg 11 esimese lause kohaselt loetakse isiku valimisel üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole sätestatud kõrgemat häältenõuet. Seega, kui kostja põhikirjas ei ole teistsugust regulatsiooni, ei pea üldkoosolekul juhatuse liikme valituks osutumiseks kandidaat saama poolthäälte enamust, vaid piisab, kui ta saab enam hääli teisest samale kohale kandideerinud isikust. Seega võib valituks osutada ka isik, kes saab minimaalselt poolthääli, kui temaga koos rohkem isikuid samale kohale ei kandideeri. Käesoleval juhul hääletas juhatuse liikmete kandidaatide poolt 27 liiget, vastu 9 ja erapooletuid oli
3. Kuna juhatuses on 7 kohta, siis osutusid kõik 6 liiget valituks. Puudutatud isiku põhikiri ei sätesta juhatuse liikme kandidaadi valimisele suuremat häälteenamust. Asjaolu, et kandidaate hääletati ühiselt, ei ole ringkonnakohtu hinnangul otsuse tühisuse tunnustamise aluseks.
4. Maakohus on õigesti tuginenud TsÜS § 38 lg 4 teisele lausele, mille kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. MTÜS § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning koosolekul esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. 5
5. Maakohus on põhjendatult leidnud, et avaldaja ei saanud nõuda 07.05.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 6 kehtetuks tunnistamist, sest ta osales koosolekul, kuid ei ole lasknud protokollida oma vastuväidet otsusele. Kuna avaldaja ei lasknud oma vastuväidet protokollida, puudub tal tulenevalt TsÜS § 38 lg 4 teisest lausest õigus nõuda otsuse punkti 6 kehtetuks tunnistamist. Avaldaja on väitnud määruskaebuses, et ta esitas punktile 6 vastuväite. Puudutatud isik on sellele väitele vastu vaielnud. Seda, et avaldaja oleks nõudnud oma vastuväite protokollimist, ei ole ta määruskaebuses väitnud. Samuti ei ole avaldaja selgitanud oma vastuväite sisu. Tallinna Ringkonnakohus on 20.03.2020 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-1403 selgitanud, et ainuüksi otsuse eelnõu vastu hääletamine või vastuväidete esitamine neid protokolli kandmata ei anna alust nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist (vt ka Riigikohtu
6. septembri
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-75-15, p 14). Eelnevast tulenevalt ei anna avaldaja määruskaebuse väited alust 07.05.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 6 kehtetuks tunnistada.
8. Maakohus on õigesti tunnistanud kehtetuks puudutatud isiku juhatuse 15.05.2019 otsuse punkti 3.

§ 35

lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõuded. Sama paragrahvi lõige 2 toob välja loetelu küsimustest, mis eelkõige kuuluvad tavapärase valitsemise hulka. Sealhulgas käsitletakse

§ 35

lg 1 p-de 1-4 kohaselt tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist, korteriühistu vastutuse kindlustamist. 15.05.2019 otsustas juhatus punktis 3 sõlmida ettevõttega OÜ ABC Haldus kinnisvarahalduslepingu. Kohtule esitatud lepingu kohaselt kohustub OÜ ABC Haldus lepinguga mh haldama korteriühistut, korraldama tehnohooldust, korraldama ehitus- ja remonditöid, hoidma korras kinnisvaraobjekti kogu dokumentatsiooni, pidama arvestust võlglaste üle, korraldama korterelamu kindlustuse, korraldama heakorra teenust ja parkimist jne. Seega hõlmab nimetatud leping korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusi, kusjuures lepinguga on korteriomandite kaasomandi osa valitsemine antud valdavas osas üle OÜ-le ABC Haldus. Ringkonnakohus leiab, et

35 lg 1 rakendub ka juhul, kui korteriomandi kaasomandi osa valitsemine soovitakse lepinguga valdavas osas kolmandale isikule üle anda ning seda sõltumata selles, et üldkoosolek on otsustanud majanduskava kinnitamise. Korteriomanike pädevuses on sellise lepingu sõlmimise otsustamine, lepingu sõlmib juhatus. Lisaks on viidatud lepinguga OÜ-le ABC Haldus üle antud üldkoosolekute kokkukutsumine ja majanduskava koostamine, mis on juhatuse ülesanded (

§ 20

lg 1, MTÜS § 20 lg 1,

§ 40lg 1). Ts

ÜS § 31 lg 3 sätestab, et juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. Seega on ka selles osas juhatuse otsus seadusega vastuolus. Ülaltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult vaidlusaluse otsuse kehtetuks tunnistanud. 27. Kuna määruskaebus ja vastumääruskaebus jäävad rahuldamata, jäävad määruskaebuste menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 järgi kaebuse esitajate kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu 6