Obsah (10)

§ 13§ 100§ 103§ 159§ 310§ 197§ 186§ 198§ 6§ 29

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 25.06.2021, Tallinn Tsiviilasja number 2-19-107012 Koht

§ 13lg 3).

8. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks pidid olema täidetud järgmised eeldused: poolte vahel oli kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe), võlgnik rikkus lepingulist kohustust

§ 100

), võlgnik vastutas rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga oli kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (

§ 103

ja § 160) ja võlausaldaja oli leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (

§ 159lg 2).

Müügilepingu p 6.4 järgi oli lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi 22 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Ostja poolt müüjale lepingu eseme ostuhinna osana tasutud ettemaks tasaarvestatakse seejuures eelnimetatud leppetrahvi ulatuses leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest (tl 11 pöördel). Kohus oli eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel oli kehtiv müügileping ja lepptrahvikokkulepe, kostja rikkus oma kohustusi (ei broneerinud asjaõiguslepingu sõlmimise aega ning sellega keeldus lepingu eseme vastuvõtmisest ning tehingu tegemisest). Kostja oma vastutust vähendavaid ning rikkumist õigustavaid asjaolusid esile ei toonud. Hageja teatas lepingust taganemisel 25.01.2019, et nõuab kostjalt lepingu rikkumise eest leppetrahvi (tl 23). Hageja leppetrahvi nõue oli põhjendatud ja kuulus rahuldamisele. Hageja kahju hüvitamise nõue kuulus samuti rahuldamisele. Kostja ei vaielnud vastu kahju hüvitamise nõudele 395,48 eurot (WC poti hind). Kostja möönis, et WC pott võis puruneda ajal, kui kinnistu oli tema valduses. Kohtu hinnangul oli hageja nõue põhjendatud ka WC poti paigaldusest tekkinud kahju osas, sest kahju hüvitamise eesmärk oli kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis oli võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Samuti olid põhjendatud kulud seoses koristusteenusega (vt ka tl 26-27). Kostja ei esitanud selliseid vastuväiteid, mis annaksid aluse nende kulude väljamõistmata jätmiseks. Üürilepingust tulenev hageja nõue 3 166 eurot 67 senti perioodi eest 15.11.2018 - 20.02.2019 oli põhjendatud ja kuulus samuti rahuldamisele. Müügilepingu muutmise lepingus leppisid pooled kokku, et tasu arvestatakse kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise päevani. Seega tuli kinnistu kasutamise eest tasuda kuni 15.12.2018, kui pooled pidid sõlmima kinnistu omandi üleandmise lepingu(p 3.2, tl 17 pöördel). Vaidlust ei olnud, et kostja valdas lepingu eset alates 12.05.2018 - 20.02.2019 (tl 6-7, 26). Pooled sõlmisid üürilepingu 12.05.2018 tähtajaga 5 kuud, st kuni 12.10.2018. Kuigi otseselt pooled uut üürilepingut ei sõlminud, kuid kostja jätkas samadel tingimustel üürilepingu eseme kasutamist, siis üürileping pikenes ja muutus tulenevalt

§ 310lg 1 tähtajatuks.

Seega ei olnud õige 6 kostja seisukoht, et üürileping lõppes tähtaja möödumisel 12.10.2018. Kuna kostja jätkas samadel tingimustel kinnistu kasutamist, muutus pooltevaheline üürileping tähtajatuks ja kehtis edasi. Pooled väljendasid tahet, et ostja peab tasuma 1 000 eurot kuus kinnistu tema kasutuses olemise eest. Hageja arvutuskäigule kostja vastuväiteid ei esitanud. Kuna hagejal oli kostja vastu nõue 8 000 eurot ja pooled leppisid kokku, et hageja võib tagatisrahast maha arvestada oma nõuded (üürilepingu p 2.6, tl 6), siis olid eeldused tasaarvestuse tegemiseks täidetud (

§ 197lg-d 1 ja 2).

Eeltoodust tulenevalt sai hageja oma nõuded tasaarvestada ja ja 2 000 eurot (8 000-6 000) tuli kostjalt täiendavalt välja mõista. 9. Kostja nõue üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha tagastamiseks tuli jätta rahuldamata põhjusel, et kostjal ei olnud hageja vastu tagatisraha tagastamise nõuet. Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja oli oma nõuded kostja vastu kehtivalt tasaarvestanud tagatisrahaga.

§ 186

p-st 2 ja 197 lg-st 2 tulenevalt võlasuhe lõpeb tasaarvestusega kattuvas ulatuses.

§ 198kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Hageja teostas tasaarvestuse enne kostja vastuhagi esitamist, seega lõppes kostja tagatisraha tagastamise nõue enne vastuhagi esitamist. Samuti polnud kostjal hageja vastu leppetrahvi nõuet. Müügilepingu p 6.3 järgi lepingust taganemisel müüjapoolse rikkumise tõttu oli müüja kohustatud ostjale tagastama kõik käesoleva lepingu kohaselt ostja poolt müüjale tasutud summad, millest oli maha arvatud 1 000 euro suurune summa iga lepingu eseme ostja kasutuses olnud kuu kohta ning tasuma ostjale leppetrahvi 11 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kohus tuvastas eelnevalt, et kinnistu omandi ülekandmise asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast mitte hagejast tulenevatel põhjustel ja kostjapoolne lepingust taganemine oli toimetu. Eeltoodust puudus kostjal õigus hagejalt leppetrahvi saamiseks. Apellatsioonkaebus

1. Kostja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning mõista hagejalt kostja kasuks välja 17 000 eurot. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda. Maakaohus tuvastas ebaõigesti, et kostjal polnud alust müügilepingust taganemiseks. Kohus tuvastas, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokkulepitud perioodi jooksul ilmusid pooled küll notari juurde, kuid hüpoteegipidaja vastuseisu tõttu asjaõiguslepingu sõlmimiseni ei jõutud. Järelikult polnud vaidlust, et müüja ei taganud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või asjaõiguslepinguga samaaegselt lepingu esemelt keelumärke ja/või hüpoteekide kustutamist, millega müüja rikkus müügilepingus kokkulepitut. Seeläbi esines ostjal müügilepingu p-st 6.2.2 tulenev alus lepingust taganemiseks. Hageja ja tema hüpoteegipidaja vaheline suhe ei olnud kostjale etteheidetav ja ei omanud tähtsust. Seega ebaõnnestus tehing hagejast tulenevatel asjaoludel. Kohus rikkus otsuse põhjendamiskohustust, kuna ei selgunud, millised olid hüpoteegipidaja nõudmised hageja vastu. Kostja oli õigustatud eeldama, et hagejal olid hüpoteegipidajaga sõlmitud kõik vastavad kokkulepped hüpoteegi kustutamiseks ja et tehing toimub. Kostja taganes lepingust õigustatult, sh oli avaldus tehtud mõistliku aja jooksul. Notari juurde tehingu aja kokkuleppimine kostja ülesanne ja ta leppis tehingu ajaks notaris 22.11.
2. Sellel päeva kogunesid tehingu osapooled notaribüroosse, kus tehing jäi ära hagejast tulenevatel põhjustel. Kostjal polnud kohustust leppida kokku uut aega ja tunda huvi, kas hageja ja tema võlausaldaja said kokkuleppele. Tõendamata oli väide, et kostja pidi teadma, et hageja ja tema võlausaldaja saavutasid kokkuleppe. Tehingu aeg lükkus edasi mitmel korral ja hagejast tulenevatel põhjusetel. Hageja kohustuseks oli tagada kohtutäituri nõusolek keelumärke ja hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Seda kohustust hageja ei täitnud. 7 Hagejal võis tekkida üksnes kahjunõue 395 eurot 48 senti, sest ülejäänud nõue oli tõendamata. Kohus lähtus vaid hageja selgitustest. Hagejal polnud leppetrahvi- ega üüritasu nõuet. Kostja jäi oma seisukoha juurde, mille kohaselt algselt sõlmiti üürileping kuni esialgse asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajani ning pooled nägid 15.10.2018 müügilepingu muutmise lepingus ette asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2018, siis sai üürileping pikeneda kuni selle ajani 15.12.
3. Üüritasu nõue ei saanud baseeruda lõppenud üürisuhtel. Hagejal võis olla tekkinud müügilepingu eseme kasutamise eest tasunõue mõnel muul õiguslikul alusel, kuid hageja polnud sellist nõuet esitanud. Vastustaja seisukoht
4. Hageja vaidles apellatsioonkaebuse vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel. Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega ning tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda neid. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
6. Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et kostjal puudus alus 21.01.2019 müügilepingust taganemiseks ja hageja 25.01.2019 taganemisavaldus oli õiguspärane. Kostja apellatsioonkaebuses toodud selgitused ei anna alust maakohtu järelduste muutmiseks. Kostja esitas samu selgitusi ka maakohtu menetluses ja kohus oli neid otsuses hinnanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega.
7. Pooled leppisid 05.06.2018 kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu hiljemalt 12.10.2018 ja ostja teavitab müüjat lepingu ajast (p-d 5.
8. ja 5.2.). Kostja palus 09.10.2018 tehingu aja edasilükkamist. Pooled leppisid 15.10.2018 uueks ajaks 15.12.2018 (p 3.1.). Tehing pidi toimuma 22.11.
9. Maakohus tuvastas õigesti, et pole tõendatud, et notari juurde oli veel lepitud aegu kokku. Notariaja kooskõlastamine tehingu osapooltega ei tähendanud, et lepingu sõlmimise aeg oleks kokku lepitud. Rohkem notari aegu pooled kokku ei leppinud. Kostja ei eitanud, et notariaja kokkuleppimine oli tema kohustus. See nähtus ka kostja 13.12.2018 ekirjast.
10. Hageja põhistas, et kostja taotlusel toimunud lepingu sõlmimise tähtaja edasilükkamine kuni 15.12.2018 tingis hagejale probleeme hüpoteegipidajaga. Seega oli hageja ja hüpoteegivaheline pingeline olukord põhjustatud kostja käitumisest ja vastutust selle eest ei saanud jätta hageja kanda. Pooled peavad käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt (

§ 6lg 1).

Tuleb arvestada, et hageja tuli kostjale vastu uue asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja 15.12.2018 osas. Kostja väited, et teda hageja ja hüpoteegipidaja vahelised suhted ei puudutatud, polnud asjaolusid arvestades õiged. Pooltel oli võimalik tehingut vormistada kuni 15.12.

1. Lisaks polnud tõendatud, et perioodil 22.11.-15.12.2018 oli notari uue aja broneerimine ja lepingu sõlmimine välistatud hüpoteegipidaja tõttu. Hageja ja hüpoteegipidaja pidasid läbirääkimisi, mille tulemusel saavutati kokkulepe ja kuni tähtaja lõpuni oleks saanud notarisse ilmuda. 8 Kostja käitumisest nähtub, et ta aktsepteeris sellist olukorda, kuna peale 22.11.2018 kostja ei teinud hagejale etteheited lepingu rikkumises ega avaldanud soovi hagejapoolse käitumise tõttu lepingust taganeda ega esitada hageja vastu mingeid nõudeid.
2. Hageja uuris 11.12.2018, kas kostja sai notari aja, mille peale kostja vastas 13.12.2018, et tema laenuotsust ei pikendatud. Hageja selgitas 14.12.2018, et tehingu tegemise venitamine tekitab temal probleeme hüpoteegipidajatega, kuid ta on nõus veel kahe nädala jooksul notarisse minema tehingu tegemiseks. Samuti teatas hageja 14.12.2018, et ta soovib taganeda lepingust, kui detsembrikuu jooksul tehingut ei sõlmita. Kuna kostja sellele ei vastanud, siis saigi hageja lähtuda kostja viimasest 13.12.2018 seisukohast, et tal puudusid vastavad rahalised vahendid. Tõenditest kogumis nähtub, et asjaõigusleping jäigi sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel. Alles pärast 14.12.2018 teadet teatas kostja, et heidab hagejale ette lepingu rikkumist. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja taganes lepingust kaks kuud hiljem ega andnud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, kuigi lepingu järgi pidi seda tegema. Kuivõrd hageja teavitas kostjat enne lõpptähtaja saabumist, et tal on hüpoteegipidajaga kokkulepped saavutatud ja oli valmis detsembrikuu jooksul notarisse minema, siis polnud kostjal alust 21.01.2019 lepingust taganemiseks lepingu p 6.2.
3. alusel. Asjaõiguslepingu sõlmimine peale 15.12.2018 oli tegelikkuses jätkuvalt võimalik.
4. Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et pooltevaheliste lepingute tõlgendamisel ei saanud rääkida, et kostjal oli vaid ühekordne kohustus notari aeg kokku leppida ja müüjale pakkuda. Kostjat sai pidada huvitatud isikuks, kes olles avaldanud müügilepingu sõlmimisega tahet saada asja omanikuks, pidi astuma aktiivseid samme tehingu toimumise tagamiseks. Kostja käitus vastupidiselt: paar päeva enne kokkulepitud tähtaja saabumist (13.12.2018 vastus hageja päringule) ei avaldanud kostja hagejale muret omandi saamise suhtes ega tähtaja pikendamiseks.
5. Kostja huvi puudust saab lugeda välja ka asjaolust, et tehinguga tegelev isik oli puhkusel ja hageja päringule vastuseks suunas muu isik hageja järgmise kontaktisiku poole. Vastasel juhul oleks kostja juba astunud samme, et tähtajaks sõlmida asjaõigusleping ja saada asja omanikuks ega poleks asunud väitma, et tema kohustus oli leppida kokku vaid üks notari aeg. Ka menetluse ajal ei näinud hageja takistust tehingu tegemiseks (hageja vastus vastuhagile, p 3.2.). Seetõttu olid kõik maakohtu otsuse järeldused õiged. Praegusel juhul olid põhjendamatud etteheited hüpoteegipidaja suhtes, sest asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt ei oleks jäänud tegelikkuses tehing selle tõttu sõlmimata. Samuti polnud 22.11.2018 ilmnenud takistused sellist laadi, mis oleksid välistanud tehingu tegemise lõplikult kokkulepitud aja jooksul. Maakohus hindas poolte võlaõiguslikust müügilepingust tulenevaid kohustusi kogumis õigesti ja jõudis põhjendatud järeldusele, et lepingut rikkus kostja, mitte hageja. Hagejal oli õigus lepingust taganeda, taganemine oli kehtiv ja seega oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi. Kuna hageja lepingut ei rikkunud, siis puudus kostjal leppetrahvi nõue.
6. Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et tal ei olnud kohustust hüvitada hagejale tekitatud kahju ja kuigi ta võttis maakohtus omaks wc-poti maksumuse hüvitamise nõude 395 eurot 48 senti, ei nähtunud kohtuotsusest, millised hageja nõuded olid tasaarvestatud. Ringkonnakohtu hinnangul on otsuses hageja kahjunõude käsitlus ja arutluskäik jälgitav ja kaebuse väited on selles osas edutud. 20.02.2019 vormistatud kinnistu vastuvõtmise aktis olid pooled fikseerinud, et wc pott oli puruks, vesi oli sisse jäätunud ja koristus ei olnud lõpetatud (lk 26). Seega ei ole õige kostja väide, et vaid istungil antud hageja selgituste alusel tuvastas kohus koristustööde vajalikkuse. Maakohus tuvastas fotode (tl 27) ja vastuvõtmise akti põhjal, et hagejale tekkis kahju koristuskulude ja lõhutud wc poti näol. Hageja tõendas kulude suurust arvetega. Maakohus leidis põhjendatult, et wc poti lõhkumisel tuleb lisaks uuele asjale hüvitada ka kulud, mis 9 seonduvad vana poti eemaldamisega, utiliseerimisega ja uue paigaldamisega (sh ühendamine ja silikonitööd). Vastasel juhul ei oleks asja kasutamine võimalik. Kostja peab hüvitama sellise kahju, mis võimaldab asja kasutamist. Kostja ei esitanud vastuväiteid koristustööde suurusele. Seega sai maakohus pidada hageja nõuet 825 euro 48 sendi ulatuses põhjendatuks (wc potiga seonduvad kulud 595 eurot 88 senti ja elamu seisukorra parandamise kulud 229 eurot 60 senti).
7. Hageja nõudis kostjalt ka üüritasu. Poolte vahel oli 12.05.2018 sõlmitud üürileping viieks kuuks ja pooled leppisid 05.06.2018 kokku üürilepingu eseme müügis. Müügilepingu muutmise lepingus 15.10.2018 lepiti kokku üüri tasumises kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Arvestades neid asjaolusid tuleb lugeda, et pooled soovisid olemasoleva üürilepingu pikendamist samadel tingimustel, mitte uue üürilepingu sõlmimist (

§ 29). Pooled jätkasid samadel tingimustel lepingut.

Kuna asjaõiguslepingu sõlmimine pidi toimuma hiljemalt 15.12.2018, kuid jäi sõlmimata kostjast tulenevalt, siis oleks kostja pidanud kinnistu hagejale tagastama. Kostja seda ei teinud. Kostja oli seisukohal, et ta lõpetas lepingu 21.01.2019, kuigi ka sellel hetkel ei andnud ta kinnistut üle. Poolte vahel puudus vaidlus, et kostja andis kinnistu hagejale üle 20.02.2019. Selle kuupäeva seisuga sai lugeda leping lõppenud. Kohus rakendas õigesti

§ 310lg-t 1.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja üüritasu nõue oli põhjendatud ja rahuldas nõude kuni 20.02.

1. Kostja kordas apellatsioonkaebuses samu vastuväiteid, mida esitas maakohtus ja kõigile neil vastas maakohus otsuses piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üürileping pikenes ja hagejal oli õigus nõuda üüri. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et hageja tugines 13.06.2019 alternatiivselt, et tegemist on kasutuseelise nõudega. Seega on kostja etteheited asjakohatud, et hageja pole muid õiguslikke aluseid esile toonud. Kostja toodud seisukohad ei lükka ümber maakohtu järeldusi. Kostja ei nõudnud tagatisraha tagastamist, siis viitab see asjaolule, et ka kostja tegelikkuses pidas esialgset müügilepingut pikenenuks Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hagejal oli nõudeid kostja vastu 8 000 euro ulatuses ja kostjal hageja vastu polnud nõudeid. Kostja ei toonud esile sellised ajaolusid, mis välistaksid hageja õigust arvestada oma nõudeid tagatise arvelt. Arvestades eeltoodud põhjendusi ei ole kostja apellatsioonkaebus edukas ja puudub alus maakohtu otsuse muutmiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le
3. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) 10