← Eesti

2-20-17053/17

Obsah (14)§ 101§ 42§ 296§ 196§ 271§ 272§ 325§ 9§ 11§ 13§ 29§ 114§ 116§ 195

KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm Otsuse kuupäev 24. september 2021, Tallinn Tsiviilasja number 2-

) § 103 lg 2 tähenduses. Kui tegemist ei ole vääramatu jõuga, siis on kaubanduskeskuse sulgemine, sellest tulenev hageja müügitulu langus nullini ja võimatus üüri maksta sündmus, millest tulenevat riisikot kannab kostja vastavalt

§ 101

lg-le 3; kolmandaks ei öelnud kostja lepingut üles mõistliku aja jooksul: ta saatis ülesütlemisavalduse enam kui üheksa kuud pärast üürilepingu p-s 34.1.1 nimetatud rikkumisest teadasaamist. Tegemist ei ole keerulise asjaolu väljaselgitamise vajadusega, seetõttu pidi kostja viivitamatult pärast rikkumisest teadasaamist otsustama, kas üürileping üles öelda. Hageja on rikkumise heastanud, tasudes võla 8. juunil 2020, misjärel ei esinenud üürilepingu p-s 34.1.1 nimetatud mõjuvat põhjust ülesütlemiseks; neljandaks on ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane: kostja käitus vastuoluliselt, kui ta nõustus kohustuse täitmisega ja seejärel ütles lepingu üles. Üürilepingu p 34.1.1 viimast lauset tuleb tõlgendada kooskõlas mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega. Vastupidisel juhul oleks see ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine tüüptingimus

§ 42lg 1 tähenduses. 2

(6)
  1. Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingu sõlmimise, muutmise ja täitmise asjaolud pole vaidlusalused, aga kostja hinnangul võis ta lepingu p-de 34.4 ja 34.1.1 alusel üles öelda, sest: - ülesütlemine on täiendav kaitse üürileandjale hageja kui korratu üürniku suhtes; üürileping kehtis 20 kuud, kuid hageja viivitas tasumisega üle kümme päeva 26 korda; kostja suhtus mõistvalt ja heatahtlikult nii kaubanduskeskuse sulgemisse kui ka hageja probleemidesse, vähendades üüri ja andes pikendatud tähtaja üüriarve tasumiseks; kui üüri tasumisega hilinemine on süstemaatiline, on üürilepingu p 34.1.1 kohaselt kostjal õigus leping üles öelda ka juhul, kui parajasti üürivõlga ei ole; üürilepingu p 34.1.1 ei ole ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Hageja õigusi ega huve ei kahjusta ebamõistlikult lepingutingimus, mis võimaldab kostjal hageja süstemaatilise lepingurikkumise korral kaitsta end sellega, et ta lõpetab lepingu ja leiab uue üürniku. Selline kokkulepe pole ebaproportsionaalne ega muul alusel tühine. MAAKOHTU OTSUS
  2. Maakohus rahuldas hagi
  3. märtsi 2021 otsusega (vaidlustatud otsus). Hageja menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt. 3.
  4. Maakohus tuvastas eespool p-s 1.1 loetletud ja vaidlustamata asjaolud. Lisaks ei vaielnud pooled, et hageja oli arvete tasumisega viivituses ja tasus ülesütlemise alusena nimetatud varasead arved hiljemalt
  5. juunil
  6. Samuti polnud vaidlust, et üürilepingu ülesütlemise ajal ei olnud hageja tasumisega viivituses. Pooled vaidlevad, kas üürilepingu p 34.1.1 andis kostjale õiguse leping üles öelda sõltumata
  7. novembril 2020 võlgnevuse puudumisest. 3.
  8. Hageja lepingurikkumine (tasumisega hilinemine) ei olnud tingitud vääramatust jõust ja seetõttu pole see vabandatav. Laekumise koondtabel ja üürilepingu muutmise kokkulepe tõendavad, et kostja arvestas kaubanduskeskuse sulgemisega aprillis ning külastatavuse vähenemisega mais ja juunis. Ülesütlemise alusena nimetatud arvete tasumise tähtpäev saabus enne eriolukorra kehtestamist. Seega ei saa hageja nende tasumisega hilinemist põhjendada eriolukorra ega kaubanduskeskuste sulgemisega. Hageja ei vaidlustanud asjaolu, et nende arvete tasumisega viivitamist ei põhjustanud eriolukord. 3.
  9. Hageja ei saa tugineda väitele, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulu või hoone korrashoiu- ja parenduskulu ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada (

§ 296lg 1).

Äriruumi kasutamise takistatuse ja vähenenud külastatavuse ajaks lepiti kokku madalam üür, kuid hageja viivitas kas selle tasumisega. 3.

  1. Üürilepingu p 34.1.1 ei ole hagejat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Kostja ei saa seda kasutada, kui hageja täidab lepingut korrektselt. Kostja tuli korduvalt hagejale vastu ja talus hageja rikkumisi. Kostja ei pea tolereerima süstemaatiliselt lepingut rikkuvat üürnikku. Üürileandjal on õigus end kaitsta ja öelda üürileping mõistliku aja jooksul üles. 3.
  2. Kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest (

§ 196lg 3).

Üürilepingu p 34.1.1 annab kostjale küll õiguse kaitsta end süstemaatiliselt lepingut rikkuva üürniku suhtes, kuid ka seda õigust tuleb kasutada mõistliku aja jooksul. Viidatud lepingupunkt ei anna kostjale õigust käituda vastuoluliselt, st võtta hilinenud täitmine vastu ja seejärel öelda leping samal alusel üles. Asjakohatu on kostja väide, et ta ei saanud majanduslikel kaalutlustel kokkuleppe sõlmimise asemel lepingut üles öelda, kuna puudus uus üürnik. Kirjeldatud olukorras kokkuleppe sõlmimine oli kostja otsus, st tühja üüripinna asemel hagejaga üürilepingu jätkamine. Kostja ei saa üürileandjana majanduslikest kaalutlustest tulenevalt asuda hiljem vastuoluliselt käitudes muuta varasemaid otsustusi üürniku kahjuks. 3.6. Maakohus jättis 19. novembri 2020 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu kehtima kuni otsuse jõustumiseni, kuid mitte kauem kui 31. maini 2024. 3

(6)3.
  1. Menetluskulude jaotuse kohta märkis kohus otsuse põhjendavas osas, et hagi rahuldamise tõttu jäävad kulud kostja kanda. Hageja menetluskulud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud. Kohus määras TsMS § 138, § 144 ja §-de 173–177 alusel hageja menetluskulud kindlaks taotletud summas 5591,50 eurot ilma käibemaksuta (sh riigilõiv 650 eurot, hagi tagamise määruse täitmise kulu 90 eurot ja lepinguliste esindajate kulu 4851,50 eurot). Hageja taotles viivise väljamõistmist menetluskuludelt ja kohus rahuldas selle taotluse. POOLTE SEISUKOHAD
  2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised: - - - - - esiteks on ekslik kohtu põhiline seisukoht hagi rahuldamisel, et kostja ei öelnud lepingut üles

§ 196lg 3 järgse mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest.

Kohus jättis kõrvale kostja vastuväite, et üürilepingu p 34.1.1 annab kostjale võimaluse hinnata hageja rikkumisi ühe aasta jooksul. Seetõttu on ekslik arusaam, et kostja hilines ülesütlemisega. Pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt asendati

§ 196

lg 3 sätestatud mõistliku aja määratlus ühe aastaga; teiseks on asjakohatu kohtu viide

  1. juulil 2020 sõlmitud üüri alandamise kokkuleppele. Selle kokkuleppega ei kõrvaldatud ega muudetud üürilepingu p-des 34.1.1 ja 34.4 nimetatud ülesütlemise alust – õigust leping üles öelda, kui vähemalt kolme arve tasumisega viivitati ühe aasta jooksul. Samuti puudus pooltel kokkulepe, et hilinenult tasutud arvete alusel ei esitata hiljem lepingus sätestatud nõuet põhjusel, et arved siiski tasuti, kuigi hilinenult; kolmandaks on asjakohatu etteheide kostja vastuolulisele käitumisele. Kostja ei nõustu järeldusega, et sissenõutava kohustuse täitmise nõudmisel ja hilinenud täitmise vastuvõtmisel tuleb kostja lugeda loobunuks kõikidest õigustest, mis põhinevad hilinemisel. Kui pooltel puudus sõnaselge kokkulepe, mis mõjutaks üksnes hilinemisel põhinevat õigust, siis hilinenud täitmise vastuvõtmine ei mõjuta ega kõrvalda faktilist ja ülesütlemise õiguse aluseks olevat asjaolu, et hilinemine on toimunud; neljandaks on ekslik järeldus nagu oleks üürileping öeldud üles võlgnevustele viidates. Kostja ütles üürilepingu selle p-de 34.1.1 ja 34.4 alusel üles tasumisega viivitamisele viidates. Ebaõige on seiskoht, nagu oleks kostja kokkuleppega kinnitanud soovi lepingu täitmist jätkata, vaatamata muudele võimalikele ülesütlemise alustele. viiendaks on ebamõistlik, et lepingu kehtivaks lõpetamiseks oleks kostja pidanud jätma sõlmimata üüri alandamise kokkuleppe, vaid pidanuks üürilepingu kohe üles ütlema. Kokkulepe oli ainult eriolukorra ajal üüri vähendamise kohta ja mitte ülesütlemise õigusest loobumise ega muude ülesütlemisega seotud asjaolude kohta.
  2. Hageja vaidleb kaebusele vastu. Kuigi hageja nõustub maakohtu otsuse lõppjäreldusega, siis leiab ta jätkuvalt, et üürilepingu ülesütlemise alus puudus. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud otsuse resolutsiooni sisulises osas muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, aga täiendab otsust kostja menetluskulude jaotuse osas ning asendab osaliselt maakohtu põhjendused (TsMS § 657 lg 1 p 2¹). Kostja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
  4. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 1.1 refereeritud asjaoludest. Lisaks pole pooltel vaidlust vaidlustatud otsuse p-s 29.3 tuvastatud asjaolus, et ülesütlemisavalduses viidatud arved tasus hageja hiljemalt
  5. juunil
  6. 4

(6)8. Maakohus kvalifitseeris poolte õigussuhte sisuliselt õigesti üürilepinguks (

§ 271

). Vaidlustamata asjaoludel on üürilepingu ese äriruum (

§ 272lg 1 teine lause).

Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud otsuse p-s 29.4 väljendatud maakohtu seisukohaga, et ülesütlemisavalduses kajastamata arvete tasumine ei mõjuta asja lahendamist. Nimelt pidi

§ 325lg 2 p 3 järgi üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma ka ülesütlemise alus.

Vaidlustatud otsuse p-s 29.3 märkis maakohus asjakohaselt, et arvete tasumisega hilinemine on lepingurikkumine. Samuti nõustub ringkonnakohus vaidlustatud otsuse p-des 34 ja 35 esitatud põhjendustega.

  1. Maakohtus jättis hindamata hageja esimese väite, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus alus. Ringkonnakohus saab väidet hinnata ja leiab, et see on põhjendatud. Sellest ei muutu asja lahendamise tulemus, kuid maakohtu sisulised põhjendused tuleb asendada järgnevaga. 9.
  2. Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe (

§ 9lg 1).

Kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad (

§ 11lg 4 esimene lause).

Lepingupoolte kokkuleppel võib lepingut muuta (

§ 13lg 1).

Lepingu muutmisele kohalduvad samuti eespool viidatud sätted, st muudatuseks on vajalik poolte ühine tahe ja selle kohane väljendamine. 9.

  1. Pooled vaidlevad, kas
  2. juuli 2020 kokkulepe käsitles varasemate arvete tasumise tähtaega. Ringkonnakohus leiab, et kõnealuse kokkuleppega leppisid pooled mh kokku varasemate arvete tasumiseks antud täiendava tähtaja pikendamises. 9.2.
  3. Hageja järeldab poolte läbirääkimistest, käitumisest ja kokkuleppe sõnastusest, et varasemate arvete tasumiseks andis kostja talle täiendava tähtaja. Tema väitel vältas pikendatud tähtaeg kuni
  4. juuli 2020 kokkuleppe sõlmimiseni ja hageja täitis oma varasemad kohustused selle jooksul. Kostja seevastu väidab, et
  5. juuli 2020 kokkulepe ei käsitlenud varasemate arvete tasumise tähtaega, vaid üksnes aprilli ja maikuu üüri. 9.2.
  6. Ringkonnakohus tuvastab, et kostja andis hagejale
  7. aprillil 2020 täiendava tähtaja varasemate arvete tasumiseks (dtl 89–90). Alates hageja
  8. aprilli 2020 vastuskirjast pidasid pooled läbirääkimisi mh selle tähtaja pikkuse üle (dtl 92–93). Kostja
  9. aprilli 2020 e-kirjas on selgelt avaldatud, et poolte läbirääkimised kestavad (dtl 94). Muutmise kokkulepe vormistati
  10. mai 2020 kuupäevaga, aga pooled allkirjastasid selle alles
  11. ja
  12. juulil 2020 (dtl 106– 107). Kokkuleppes sisaldub tingimus, et see kehtib vaid eeldusel, et üürnikul ei ole jooksvaid võlgnevusi, v.a juhul kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. 9.2.
  13. Lepingut ja muutmise kokkulepet tuleb tõlgendada

§ 29

sätete järgi, lähtudes poolte ühisest tahtest (lg 1 esimene lause) ning arvestades sõlmimise asjaolusid ja eelnevaid läbirääkimisi (lg 5 p 1), poolte käitumist (p 3), aga ka eesmärki (p 4). Ringkonnakohus tuvastab eelmises alapunktis märgitud asjaolude põhjal, et poolte tahe kokkuleppe sõlmimisel oli mh suunatud varasemate arvete tasumise täiendava tähtaja pikkuses kokkuleppimisele. Tähtaeg oli läbirääkimiste üks ese ja pooled allkirjastasid kokkuleppe dokumendi alles pärast hageja tasumist. Kokkuleppe kehtivuse eeldusena sõnastatud tingimusega leppisid pooled kokku, et varasemate arvete tasumiseks antud täiendav tähtaeg vältas kuni kokkuleppe sõlmimiseni. Järelikult tasus hageja varasemad arved poolte kokku lepitud täiendava tähtaja jooksul. 9.

  1. Järgmiseks tuleb uurida, kas lepingu p-d 34.4 ja 34.1.1 võimaldasid kostjal leping üles öelda ka juhul, kui hageja täitis rahalise kohustuse täiendava tähtaja jooksul. Ringkonnakohus leiab, et kostjal sellist ülesütlemisõigust ei olnud, ja põhjendab seda järgmiselt. 9.3.
  2. Kui täiendav tähtaeg on antud lepingulise kohustuse rikkumise korral, võib võlausaldaja selle tähtaja jooksul keelduda oma kohustuse täitmisest ning nõuda rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ning viivise maksmist, kuid ei või kasutada muid õiguskaitsevahendeid (

§ 114lg 3). Lepingust taganemine kohustuse täitmiseks sama seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat 5

(6)tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju (

§ 116lg 4).

Õige on kostja väide, et üürilepingu p 34.4 esimese lause kohaselt ei olnud täiendava tähtaja andmine vajalik, st pooled leppisid üürilepingus kokku erinevalt

§ 116lg-st 4.

Viidatud säte on dispositiivne ja selle sisust erinev kokkulepe lubatav. Samavõrra on aga lubatav tasumiseks täiendava tähtaja andmine olukorras, kus lepingu tõttu sellist kohustust ei ole. 9.3.2. Eelnevast ei tulene, et

§ 114lg 3 tuleks jätta kohaldamata.

Üürilepingus puudub kokkulepe olukorra kohta, kui üürnikule on antud täiendav tähtaeg. Ringkonnakohus tuvastas, et kostja siiski andis täiendava tähtaja ja kohustus täideti lõpuks poolte vahel kokku lepitud täiendava tähtaja jooksul. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemuseta lõppemist. Kirjeldatud juhul võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumise alusel üürileandja lepingu üles öelda siis, kui täiendav tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud (uueks) tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (Riigikohtu

  1. aprilli 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 25 ja seal viidatud varasem praktika). Neist põhimõtetest erinevalt ei ole pooled kokku leppinud. Seega välistas varasemate arvete tasumiseks täiendava tähtaja andmine lepingu ülesütlemise nimetatud tähtaja jooksul. Samuti ei olnud kostjal alust nimetatud rikkumisele tuginedes leping hiljem üles öelda. 9.
  2. Ülesütlemise aluse puudumise korral on ülesütlemine tagajärjetu ehk toimetu (Riigikohtu
  3. veebruari 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-19-9679, p 13 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Ringkonnakohus järeldas eespool, et kostjal puudus alus öelda üürileping üles varasemate arvete tasumisega viivitamise tõttu. Muule ülesütlemise alusele kostja
  4. novembri 2020 avalduses ei tugine. Niisiis ei toonud avaldus kaasa

§ 195lg 2 esimeses lauses ette nähtud tagajärge ja üürileping ei lõppenud.

Õiguslikult korrektne ongi sel juhul tuvastada, et vastava ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud (vrd Riigikohtu

  1. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18 kolmas lõik). Hageja nõudes ja vaidlustatud otsuse resolutsioonis sisaldub selline tuvastus. 9.
  2. Hageja nõue on põhjendatud esimese võimalusena esitatud alusel. TsMS § 442 lg 8 viienda lause mõtte kohaselt pole vaja käsitleda hageja ülejäänud väited ega neile esitatud kostja vastuväiteid, sest sellest ei muutuks asja lahendamise tulemus. Kui ülesütlemine on selleks vajaliku aluse puuduse tõttu toimetu, siis ei saa see enam olla hilinenud ega hea usu vastane. Ühtlasi pole oluline, kas hageja algne rikkumine võis olla vabandatav. Neil kaalutlustel pole vaja vastata kostja kaebuse sisulistele väidetele.
  3. Maakohus eksis TsMS § 173 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel, kui jättis resolutsioonis jaotamata kostja menetluskulud. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada. Maakohus põhjendas õigesti, et TsMS § 162 lg 1 järgi jäid menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
  4. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata hageja kulunimekirja alusel. Hageja taotles 1455,50 euro hüvitamist, mis on tasu 9,1 t õigusteenuse eest keskmise tasumääraga 159,95 eurot/t (käibemaksuta summa). Kostja ei esitanud kulude osas vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindaja märgitud ajakulu otsuse ja kaebuse analüüsile, vastuse koostamisele ja esitamisele vajalik ja põhjendatud. Käibemaksu hüvitamist hageja ei taotle. Neil kaalutlustel rahuldab kohus taotluse. Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 peab kostja tasuma kuluhüvitiselt viivist. (allkirjastatud digitaalselt) 6

(6)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.