Obsah (15)

§ 196§ 316§ 286§ 296§ 115§ 106§ 189§ 1042§ 277§ 116§ 635§ 162§ 111§ 6§ 110

2-18-19651 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 25.09.2020.a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-19651 Tsiviilasi Kingikaubama

§ 196lg 3 järgi esitatud mõistliku aja jooksul.

Nähtuvalt Ülesütlemisavaldusest on Hageja rikkumine ilmnenud juba 2018.a. märtsis, mil Kostja pidi sellest teada saama. Lisaks ei ole Kostja andnud Hagejale väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega kooskõlas võlaõigusseaduse (

) § 196 lg-ga

1. Esitades Ülesütlemisavalduse koos tähtajaga rikkumiste kõrvaldamiseks andis Kostja Hagejale 4 tööpäeva ja sellele järgnevad kaks puhkepäeva, et kõrvaldada väidetav võlgnevus summas 58 523,75 eurot, mida ei saa pidada mõistlikuks tähtajaks.
2. Ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Ülesütlemisavalduse esitamise teate seisuga on Hagejal kogusummas tasumata 58 523,75 eurot. Lepingu punkti 6.1.
3. kohaselt pidi Kostja kandma 10 päeva jooksul alates II osa tagatisraha osamakse saamisest kinnistusraamatusse märke Lepingu kohta. Juhul, kui Kostja seda kohustust ei täida peab ta tasuma Hagejale leppetrahvi ulatuses 100 eurot päevas. Kostja ei ole siiani täitnud nõuet kanda üürimärge kinnistusraamatusse. Hagejal on eelnevast tulenevalt Kostja vastu Lepingust tulenev nõue summas 62 500 eurot. Hagejal on õigus üürinõue

§ 316lg 2 alusel tasaarvestada.

Hageja on oma 14.12.2019 Vastusega tasaarvestanud enda leppetrahvinõude summas 58 523,75 EUR kostja üürinõudega samas summas, mille tulemusel on lõppenud kostja Ülesütlemisavalduse aluseks olnud üürinõue hageja vastu. Selle tulemusel ei lõpetanud kostja Ülesütlemisavaldus Üürilepingut. Leppetrahvi suuruse määras kostja ise, kuna tema valmistas ette Üürilepingu projekti. Lisaks ei ole sellises väärtuses Investeeringute tegemisel 100 euro suurune leppetrahv päevas ebamõistlikult kõrge. Hagejal polnud vajadust leppetrahvinõude esitamiseks varem, kuna kostja rikkumine jätkus pidevalt. Vaatamata sellele, et hagejal puudus kohustus leppetrahvinõudest teatada, tegi ta seda siiski pidevalt kohtumistel, kus pooled 3 2-18-19651 arutasid Keldriruumide üleandmist. 8. Hageja on Lepingu punkti 3.4 alusel teinud Ruumide suhtes muudatusi ja parendusi, mis on tõstnud Ruumide väärtust oluliselt. Sellest tulenevalt on Hagejal Kostja vastu nõue vastavalt

§ 286lg s 1 sätestatule.

Ruumid ei olnud kasutatavad Hageja jaoks soovitud eesmärgil, ega ka mistahes muul eesmärgil, kuivõrd kinnistu oluliseks osaks olev hoone, kus Ruumid asuvad, oli amortiseerunud. Ainukeseks võimaluseks oli Ruumides lammutus ja ehitustööde läbiviimine. Hageja investeeringute kogumaht eelmainitu tarbeks oli ligikaudu 282 421 eurot. Korteriomandi, milles Ruumid asuvad, väärtus peale Investeeringute tegemist on 1 280 000 eurot. Enne hageja poolt Investeeringute tegemist oli korteriomandi väärtuseks vaid ca 755

1. Seega on hageja Investeeringute tulemusel Ruumide väärtus tõusnud 525 000 (1 280 000 – 755 000) EUR võrra.
2. Keldrikorrusel asuvad ruumid ei ole varasemalt kuulunud Kostjale ega kuulu ka käesoleval ajahetkel, mistõttu ei ole Kostjale olnud õigust nende suhtes kohustusi Lepingut sõlmida. Keldrikorrusel paiknevad ruumid, mis kuuluvad Lepingus käsitletud Ruumide koosseisu, kuuluvad Pikk 15 omanike kaasomandisse, mille jagamise üle toimuvad hetkel vaidlused (Harju maakohtu tsiviilasi numbriga xxx, tsiviilasi numbriga xxx ja haldusasi numbriga xxx). Ühtlasi on Kostja eksitanud Hagejat keldriruumide üleandmisega viivitamise põhjuse osas. Nimelt viidatud asjades kirjeldatud faktilised asjaolud tõendavad, et Kostjat ei ole takistanud mitte Muinsuskaitse vaid vaidlus kaasomanikega.
3. Hagiavalduses palus hageja tuvastada kostja 10.12.2018 ülesütlemisavalduse tühisus ning lepingu kehtivus kuni 31.03.
5. Üürniku äriplaan nägi ette äritegevuse edukaks elluviimiseks Keldriruumide kasutusele võtu koos Muude Ruumidega. Nimelt pidi algse plaani kohaselt Keldriruumidesse tulema köök, mis võimaldanuks pakkuda Muudes Ruumides külastajatele toitlustust. Toitlustuse tulusus on mitu korda kõrgem suveniiride müügi tulususest (kate on ca 4-5 kordne võrreldes suveniiride müügi kahekordse kattega).
6. Hageja eesmärk on olnud välja arendada Eestis unikaalne, ainult Eesti käsitöö, riidetööstuse ja suveniiri tootjatele tuginev kaubamaja. Hagejal olid koostöölepingud üle 200 Eesti tootjaga. Hageja poolt on loodud ja välja arendatud kaubamärk „Rode“, mis on registreeritud Euroopa Liidu kaubamärgina. Hageja kaubavalik oli rikkalik, kvaliteetne ja isikupärane ning poest oli võimalik leida kingitus igaühele ja igaks tähtpäevaks või sündmuseks. Hageja pood oli aastate pikkuse töö tulemusena kruiisituristide ametlik kohtumispaik) Tallinna vanalinnas. Vastavalt sertifitseeritud teeninduskohti on Tallinnas ainult kolm, ning suveniiri poodidest oli hageja poel ainsana vastav sertifikaat. Hageja on teinud tulevikus tulu teenimiseks vajalikud investeeringud ja tema majandustegevus oli
7. aasta lõpul suuremas mahus aktiviseerumas. Keldriruumide üleandmise viibimise tõttu ei olnud Üürnikul võimalik viia ellu oma äriplaani täies ulatuses. Tuginedes Üürileandja poolt esitatud objektiivsetele alustele (vastavalt eelnevalt mainitule muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud) aktsepteeris Üürnik vastutulekuna Üürileandja ettepanekut kuivõrd Üürileandja kinnitas ehituseks vajalike lubade peatset saamist. 18.12.2015 sõlmiti eelnevat kajastav kokkulepe seoses äriruumi üürilepingu täitmisega („Üürilepingu lisa“). 4 2-18-19651
8. Hoolimata Üürileandja kinnitustest ei antud Keldriruume kunagi hagejale üle. Muuhulgas on Üürileandja erinevalt Üürnikule seni kinnitatust väitnud menetluses nr xxx, et neil ei ole kavatsust võtta Keldriruume kasutusele ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Seega on Üürileandja pidanud viidatud kohtumenetlust ilma Üürnikku teavitamata ning eksitanud Üürnikku Keldriruumide üleandmise takistuste osas. Üürnik sai alles detsembris 2018.a. teada viidatud menetluses
9. a juulis esitatud hagist ja sellele eelnenud suhtlusest seoses Keldriruumidega ja ehitustöödega. Üürileandja on olnud teadlik, et ta ei saa kaasomanike nõusolekuta Keldriruume kasutusele võtta ning seega ka Üürnikule üürile anda. Üürnikule on saanud 15.01.2019.a. teatavaks, et kohtuasjas nr xxx on kohtumenetluse lõpetamiseks sõlmitud 08.01.2018 kompromiss, mille p 2.1.1 kohaselt on Üürileandja võtnud kohustuse mitte teostada ehitustöid toitlustuseesmärgiga ruumide väljaehitamiseks keldris. Lisaks kaasomanike vahel toimuvatele vaidlustele on Üürileandja tegevus olnud vastuolus ka ehitamise suhtes kehtivate nõuetega. Nimelt puudus kostjal vajalik ehitusluba Muudes Ruumides ehitustööde teostamiseks. Kokkuvõtlikult on Keldriruumide üleandmise võimatuks osutumine, Keldriruumide üleandmisega viivitamine ja Üürileandja sammud Üürniku tegevuse takistamiseks toonud kaasa Üürnikule võimatuse realiseerida oma äriplaani algselt planeeritud kujul.
10. Üürnik on esitanud 15.01.
11. võlgniku pankrotiavalduse. Harju Maakohus on 21.02.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-18-18934 kuulutanud välja hageja pankroti.
12. 14.02.2019 tegi hageja kostjale Üürilepingu tühistamise avalduse ning alternatiivselt taganemiseavalduse ja kolmanda alternatiivina ülesütlemisavalduse, kuna kostja oli hagejat Keldriruumide osas eksitanud ega andnud neid üle kuigi Üürilepingus ega Üürilepingu lisas toodud põhjust tegelikult ei esinenud.
13. Hageja märgib seoses kostja vastuväidetega järgmist.
14. Hageja poolt üüriarvete tasumisega viivitamine ei ole rikkumine, kuna hagejal oli

§ 296lg 1 alusel õigus oma kohustuste täitmisest keelduda ja üüri mitte maksta.

Hageja äriplaani kohaselt oli tal vaja saada oma valdusse ka Keldriruumid, et sinna köök teha ning teenida seeläbi tulu ka toitlustamisega. Hageja pidi saama Üürilepingu kohaselt Keldriruumide valduse hiljemalt 31.12.2014 ning vaid muinsuskaitselistel põhjustel oli võimalik seda tähtaega pikendada. Kuivõrd tegelikult ei esinenud mingeid muinsuskaitselisi piiranguid, mis oleksid takistanud Keldriruumide üleandmist hagejale, ei täitnud kostja enda kohustust Keldriruumid hagejale üle anda. Kuivõrd Keldriruumide valduse saamine oli hagejale äärmiselt oluline (ilma nende valduse saamise õiguseta poleks ta Üürilepingut sõlminud), siis oli hagejal õigus kogu Ruumide üüri tasumisest keelduda kuni Keldriruumide üleandmiseni. Lisaks selgitab hageja, et ta oli tasunud 4 kuu üüri tagatisrahana ehk üürilepingu lõppemisel olid sisuliselt tasumata 1 kuu üüriarve. Lisaks, 4 kuu üür tagatisrahana oli tasutud ka Keldriruumide eest, mida hageja ei saanudki kasutada. 18. Hageja on teinud kostjale etteheiteid Keldriruumide üleandmisega viivitamise tõttu korduvalt koosolekutel kus pooled rääkisid läbi Keldriruumide üleandmise küsimusi, sellega seonduvaid arvete tasumise küsimusi jms. 5 2-18-19651 19. Juhuks kui kostja poolne Üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, esitab hageja kostja vastu esiteks kulutuste hüvitamise nõude

§ 286

alusel ning teiseks saamata jäänud tulu nõude

§ 115alusel.

1. Kulude hüvitamise nõue. Üürilepingu p 3.
2. kohane kulutuste hüvitamise piirang ei rakendu praegusel juhul, st olukorras, kus Üürileping on lõppenud enne selle tähtaja – 10 aastat - möödumist. Esiteks on viidatud punkt mõeldud kasutamiseks vaid siis kui üürileping lõppeb tähtaja lõppemise tõttu, st 10 aasta möödumisel. On ilmne, et hageja poleks olnud nõus leppima kokku, et tema Investeeringud ei ole kaitstud juhul kui Üürileping lõppeb ennetähtaegselt (sh näiteks esimesel aastal). Arusaadavalt oli hageja enda poolt tehtavate suuremahuliste Investeeringute mittehüvitamisega nõus vaid juhul kui Üürileping vältab kogu oma pikkuse. Investeeringute hüvitamiseta Üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel poleks hageja mitte mingil juhul nõustunud, liiatigi veel olukorras, kus hageja poolt tasumisele kuuluv üür on turuhinnast oluliselt kõrgem. Üürilepingu ennetähtaegse lõppemise korral soovis hageja enda Investeeringute hüvitamist osas, milles hageja ei ole saanud seda ära kasutada. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et Üürilepingu punktis 3.
3. toodud mittehüvitamise klausel oli mõeldud vaid juhuks kui Üürileping lõppeb selle tähtaja lõppemisel, ehk 10 aasta möödumisel selle sõlmimisest. Seda tõlgendust toetab ka asjaolu, et tegemist on erandiga, mida rakendatakse

§ 286üldreegli muutmiseks.

Erandit tuleb aga alati tõlgendada kitsendavalt. Teiseks, kohaldades analoogia korras vastutuse piiramise regulatsiooni (

§ 106lg 2), on põhjendatud asuda seisukohale, et Üürilepingu p 3.4.

ei rakendu praegusel juhul. Kostja rikkumiseks käesoleval juhul on Keldriruumide üleandmata jätmine ja selle kohta valetamine. See oli ka üheks põhjuseks, miks hageja üüri ei tasunud, mille tulemusel kostja Üürilepingu üles ütles. Hageja hinnangul ei ole kostja poolne ülesütlemine kehtiv, kuid kui kohus sellisele seisukohale siiski asub (seega leiab ka, et hagejal tulnuks üüri tasuda), palub hageja võtta arvesse põhjuseid, miks hageja üüri ei tasunud ning lugeda, et Üürileping lõppes kostjast tulenevatel põhjustel, kuna kostja ei täitnud oma Üürilepingu järgseid kohustusi. Sellisel juhul on Üürilepingu p 3.

1. näol tegemist kostja vastutust välistava kokkuleppega – selle punkti kohaselt ei hüvitata hagejale kostja rikkumise korral Investeeringuid, st välistatakse kostja vastutus. Kuna ülal esitatud asjaolude kohaselt on kostja Keldriruumide üleandmisega viivitanud tahtlikult või vähemalt raske hooletusega, kuna kostja oli teadlik sellest, et ta ei saa Keldriruume hagejale üle anda. Kolmandaks, Üürilepingu punktis 3.
2. ei ole peetud silmas neid töid, mida hageja Investeeringutena teinud on (vt ülal p 4), vaid töid, mille tegemise soov või vajadus tekib edaspidi, st peale Ruumide kasutuskõlbulikuks tegemiseks vajalike tööde teostamist, kuna üüritavad Ruumid ei olnud ilma hageja poolt tehtavate Investeeringuteta kasutatavad (vt selle kohta üleval p 4). Viidatud punkti sõnastus räägib töödest, mille osas ei olnud Üürilepingu sõlmimise ajal veel teada, kas hageja neid teeb või mitte (selliste tööde tegemine sõltus edaspidi hageja soovist ja vajadusest). Sellest annab selget tunnistust tingivas kõneviisis sõnastus „Kui Üürnik soovib või osutub vajalikuks…“. Tingivas kõneviisis ei räägitaks töödest, mille tegemise vajadusest Üürilepingu sõlmimise ajal juba teati. Üürilepingu sõlmimisel oli teada, et hagejal tuleb teha ja ta teebki Ruumide kasutuselevõtmiseks suured Investeeringud konkreetsete tööde teostamiseks. Lisaks, ei ole eluliselt usutav, et hageja või ükskõik milline mõistlik üürnik oleks nõus olukorras, kus ta on teadlik enda kavatsusest teha võõrastesse Ruumidesse nii suur Investeering, leppima 6 2-18-19651 kokku enda investeeringute mittehüvitamises. Selleks peaks esinema mingi majanduslik põhjus. Seega ei rakendu Üürilepingu punktis 3.
3. sisalduv investeeringute hüvitamata jäämise kokkulepe hageja poolt tehtud Investeeringutele ning need tuleb hüvitada.
4. Hüvitise suuruseks on kogu ruumide väärtuse tõusu, summas 525 000 EUR, osa, mida hageja ei ole saanud ära tarbida. Üürilepingu pikkuseks oli 10 aastat, st 3650 päeva. Kuivõrd Üürilepingu lisa kohaselt loeti Üürilepingu alguseks 31.03.2016 ning hageja tagastas kostjale viimase nõudmisel Muude Ruumide valduse 15.03.2019, jäi hagejal Muud Ruumid kasutamata 2846 päeva (291 päeva
5. aastast ning 7 x 365 päeva ülejäänud 8 aastast) ulatuses. Seega kuulub hüvitamisele 2934/3650 summast, mille võrra tõstsid Muude Ruumide väärtust hageja Investeeringud. Seega kuulub hagejale hüvitamisele 409 356,16 EUR (525 000 / 3650 x 2846).
6. Saamata jäänud tulu nõue. Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist, mis hagejal tekkis sellega seoses, et ta ei saanud Keldriruume kasutusse võtta ja sealt tulu teenida. Kahju hüvitamise eeldusteks on (i) kostja poolne lepingu rikkumine – on toimunud; (ii) kostja vastutab lepingu rikkumise eest, st rikkumine ei ole vabandatav – on täidetud; (iii) hagejale on kahju tekkinud – on täidetud, kuna hageja ei saanud tulu teenida; (iv) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga – on täidetud, kuna üüripinna üleandmise kohustus kaitseb just tulu teenimise võimalust; (v) kahju on rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati raske hooletusega või tahtlikult – on täidetud aga ei pea kontrollima, kuna kosta on vähemalt raske hooletusega kahju tekitanud; (vi) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos – täietud, sest kui hageja oleks saanud keldriruumid lubatud ajal (31.12.2014) kätte, oleks ta saanud hakata tulu teenima ning seda kuni 10-aastase tähtaja lõpuni. Seega on kõik üldised kahju nõudmise eeldused täidetud. Saamata jäänud tulu nõudmisel tuleb hagejal tõendada, et ta tegi ettevalmistusi ja et ta oleks tõenäoliselt seetõttu tulu saanud. Seda, et hageja ettevalmistusi tegi, oleme tõendanud. Ettevalmistused olid mahukad, põhjalikud ja asjatundlikud. Seega võib üsna kindlalt eeldada, et kui hageja oleks saanud Keldriruumid õigel ajal kätte, oleks ta Ruumide kasutamisega teeninud märkimisväärset tulu Üürilepingu lõppemiseni. Hageja hinnangul jäi tal Keldriruumide üleandmata jätmise tõttu tulu summas 450 000 EUR.
7. Juhuks kui kostja poolne ülesütlemine ei ole kehtiv, esitab hageja kostja vastu Üürilepingu tühistamisest tuleneva tagasitäitmisnõude TsÜS § 90 lg-st 2 alusel. Juhul kui kohus tuvastab, et hageja pole Üürilepingut tühistanud, esitab hageja taganemisest tuleneva tagasitäitmisnõude

§ 189lg 1 alusel.

Juhul kui kohtu hinnangul ei ole hageja taganemine kehtiv, esitab hageja kostja vastu Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tuleneva kahjunõude

§ 115lg 1 alusel.

1. Tühistamine. Kui kostja ülesütlemine ei ole kehtiv, siis tugineb hageja sellele, et ta on Üürilepingu tühistanud. Kostja viis hageja Keldriruumide osas tahtlikult eksimusse ning tegi seda eesmärgiga kallutada hagejat sõlmima Üürileping. See on TsÜS § 94 lg 1 järgi pettus. Hageja on saanud pettusest teada alles
2. aasta detsembris, seega oli avaldus tehtud 6 kuu jooksul arvates teadasaamisest. Esiteks tuleb lugeda, et tehing on tehtud 31.03.2016, kuna Üürilepingu lisas leppisid pooled kokku, et Üürileping algab sellel päeval. Sellisel juhul tegi hageja tühistamisavalduse enne 3 aasta möödumist tehingu tegemisest. Teiseks, isegi kui Üürilepingu sõlmimise ajaks tuleb lugeda 15.11.2013, on tühistamisavaldus tähtaegne, kuna tähtaja kulgemine oli TsÜS § 167 lg 1 alusel läbirääkimiste tõttu peatunud. 7 2-18-19651
3. Kulutuste suurus, mida hageja on Muudele Ruumidele teinud, on 282 421,40 EUR. Juhul kui kohus asub seisukohale, et osasid nendest kulutustest ei saa nõuda

§ 1042lg 1 alusel, palub hageja rahuldada nõue Ts

ÜS § 101 lg 1 alusel, mille kohaselt isik, kes on tehingu TsÜS

1. ptk
2. jaos sätestatud alustel ja korras tühistanud, võib nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eesmärgiks on tehingu tühistanud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tehingut teinud.
3. Taganemine. Kui kohus asub seisukohale, et tühistamine ei ole kehtiv, sh tähtaja tõttu, siis on hageja taganenud

§ 277lg 1 alusel.

Hageja nõue üleantud üüri tagastamiseks saab tasaarvestada kostja nõudega kasutuseelise tagasisaamiseks kuna need on sama suured tulenevalt

§ 189

lg-st 3, mis ütleb, et kui üleantu hind on lepingus määratud, loetakse see käesoleva paragrahvi lõike 2 tähenduses üleantu väärtuseks. Tagastada tuleb ka kulutuste väärtus

§ 189lg 2 p 1 alusel, sest tagastada tehtud kulutusi ei saa.

Kulutuste väärtus on 282 421,40 EUR, mille tagastamist hageja nõuab. Lisaks saaks hageja nõuda ka kahju hüvitamist

§ 115lg 1 alusel.

Kahjuks oleks saamata jäänud tulu, mida hageja oleks tõenäoliselt saanud, kui ta oleks Keldriruumid õigel ajal (31.12.2014) kätte saanud. Saamata jäänud tulu eeldusi ja suurust oleme selgitanud ülal ps

1. Sellest tulenevalt nõuab kostja ka taganemise kehtivuse korral saamata jäänud tulu hüvitamist summas 450 000 EUR.
2. Ülesütlemine. Kui taganemine pole kehtiv, siis on hageja Üürilepingu üles öelnud

§ 116lg 6 alusel.

Ülesütlemise korral võib hageja nõuda kostjalt kahju hüvitamist

§ 115

alusel lähtuvalt

§-st 100 ja 101 lg 1 p 3, kuna kohustust on rikutud. Kahjuks on saamata jäänud tulu summas 450 000 EUR. 28. Hageja palub kohtul: a. mõista kostjalt hageja kasuks välja juhul kui kostja ülesütlemine on kehtiv: i.

§ 286

alusel hüvitis summas 409 356,16 EUR, mille võrra on hageja poolt tehtud kulutuste tõttu suurenenud Pikk tn 15 Tallinnas asuva korteriomandi nr M2 väärtus; ii.

§ 115alusel saamata jäänud tulu summas 450 000 EUR.

b. alternatiivselt juhul, kui kostja ülesütlemine ei ole kehtiv, mõista kostjalt hageja kasuks välja: i. TsÜS § 90 lg 2 ja § 1042 lg 1 alusel ja/või TsÜS § 101 lg 1 alusel või

§ 189

lg 1 alusel 282 421,40 EUR; ii.

§ 115alusel 450 000 EUR.

29. Kostja väite kohaselt Keldriruumide üleandmisega viivitamise põhjuseks oli ehitustöödele kulunud planeeritust pikem aeg. Hageja selgitab, et Keldriruumide üleandmine viibis Üürilepingu sõlmimise järgselt mitte ehitustöödele planeeritust pikema kulunud aja tõttu, vaid põhjusel, et Tehnilise Järelevalve Amet (edaspidi „TJA“) peatas kokkulepitud tööde teostamise, kuna kostjal puudus vajalik ehitusluba ja osade teiste kaasomanike nõusolek selliste tööde läbiviimiseks kaasomandis olevates Keldriruumides. 30. Kostja hinnangul pole Keldriruumide saamine hagejale kunagi oluline/keskse tähendusega olnud. See et hageja jaoks Keldriruumid olulised olid, nähtub sellest, et Keldriruumidesse on planeeritud köök (Üürilepingu punktis 3.2 märgitu). 31. Kostja väitel soovis hageja Ruume kasutada vaid esinduskauplusena. Hageja selgitab, et 8 2-18-19651 see ei ole tõsi. Esiteks, toitlustus oli hageja kontseptsioonis tähtsal kohal. Algne plaan oli keldrisse köök teha. Teiseks, sellele, et hagejal ka toitlustus plaanis oli, nähtub ka Üürilepingu punktist 1.4., kus on välja toodud suveterrassi kasutamise tingimused. Kolmandaks, hagi lisaks nr 12 olevas ehitusprojektis on Keldriruumide kohta p-s 1.2.5.1.1 toodud välja, et Mitteeluruumi 1 kasutusotstarve muu toitlustushoone. Mitteeluruum 1 – kasutusotstarve muu toitlustushoone . Arvutuslik inimeste arv 104 (1 inimene 3 m2 kohta). Pind 1 hõlmab hoone osade A, B ja C esimest ja osaliselt keldri korrust. Peasissepääs ruumi on Pikalt tänavalt peafassaadis asuva valisukse. Varu sisse- ja väljapääs asub ka esimese korruse tasapinnas sisehoovis. Esimesele korrusele on projekteeritud kolm suurt saali. Tänava poolses saali tuleb baari/teeninduslett ja kohvik , osaliselt ka müügisaal. Tagumised saalid jäävad kasutusse muugisaalidena või kohvikuna. Keskmisest saalis on ka pääs wc-sse. Keldrisse ruumi 1-001 on projekteeritud köök, mis ei ole mõeldud suurkoogina kasutada. Keldri ja esimese korruse vahele on projekteeritud ruumi 1-002 uus trepp. Esimese korruse ruumi 1-101 kohale jääb ka vahekorrus kuhu pääs on ruumist 1-102, kuhu on projekteeritud uus trepp keldritrepi kohale. Eelnevast ei jää kahtlust, et hageja plaaniks oli Ruumides ka toitlustust pakkuda. Neljandaks, asjaolu, et algusest peale oli hageja plaaniks Ruumides toitlustust pakkuda, nähtub ka asjaolust, et 03.06.2016 tehti hageja kohta MTR-s kanne toitlustamise kohta . 32. Kostja toob välja, et hageja klientide kerge toitlustamine oli ettenähtud kaasamüügi toodete arvelt, mida hageja takistamatult äriruumides pakkus ja seetõttu polnud Keldriruumid vajalikud. Hageja selgitab, et äriplaani elluviimisel on kriitilise tähtsusega ärikasum. Suurem kasum tekib, kui toota ja valmistada kohapeal toitu. See soov oli hagejal kogu aeg. Hagejal oli võileiva (smørrebrød) restorani idee. Pikk 15 maja mainitakse esmakordselt 14 sajandil. Maja esimene omanik oli deRode, kellel oli leivaahi ja kes müüs leiba. Sellest ka poe nimetus Rode ning idee müüa Taani lahtisi võileibu ehk smørrebrød'e. Tegemist on kulinaarse hõrgutisega, mille valmistamiseks on tarvis ka kööki koos külmikute, ahjude, grillide, laudade, lettide ja kõige muu toidu valmistamiseks vajalikuga. Ei ole mõeldav kaubamaja ruumides klientide keskel köögis süüa valmistada, lisaks kohalduvad sellele tegevusele ranged reeglid, mida kaupluseruumides keeruline (kui mitte võimatu) järgida oleks. Hagejale väljastatud MTR registreeringu alusel oli hagejal õigus vaid fabrikaattooteid müüa, mitte ise kohapeal toitu valmistada. Toidu valmistamine kohapeal aga võimaldab teenida suuremat kasumit - kohapeal valmistamine on nii odavam kui ka eksklusiivsem. Köögi olemasolu oleks andnud võimaluse ka kohapeal värsket toorainet ladustada ja töödelda. Näiteks toota ise leiba, küpsetada/grillida liha, praadida/pošeerida mune, teha erinevaid võideid, salateid jne. Lisaks oleks andud köögi viimine Keldriruumidesse esimesele korrusele poodi, mis on kõige kallim pind, lisa müügipinda. Esimesel korrusel kauba ladustamine ja töölettide hoidmine on raiskamine. Kogu ladustamine ja tootmine oleks saanud olla keldris ning selle eest oleks tulnud tasuda märksa väiksemat üüri võrreldes I korruse ruumidega. Nähtuvalt eeltoodust on selge, et hagejal oli Keldriruume vaja oma äriplaani elluviimiseks ning hageja äriplaani kuulus võileivarestorani kontseptsioon ja ta tegi selle plaani realiseerimiseks ka ettevalmistusi. 33. Kostja hinnangul hageja olevat teadnud Keldriruumide kaasomandi hulka (mitte kostja eriomandi hulka) kuuluvuse kohta enne 2018. aasta detsembrit, kuna (

1. i)03.03.2014 ekirjas kinnitab seda ning (
2. ii)see nähtub ka hageja poolt tellitud ja 17.10.2018 valminud hindamiskatist. Hageja vaidleb sellele vastu ja selgitab. Hageja 03.03.2014 e-kirjast ei saa järeldada hagejale mingit teadmist Keldriruumide kuuluvuse kohta kaasomandi hulka. Kirjas nimetatud A kohta ütles KV, et tegu on aktiivse hulluga, kellel peas ei ole kõik korras ja tema sõnu ei tasu tõsiselt võtta. Sellele vaatamata kontrollis hageja Pikk tn 15 9 2-18-19651 korteriomandite registriosi ja leidis, et korteriühistut omanikeringis pole. Lisaks kontrollis hageja seda, kas A nimeline inimene on üldse korteriühistu juhatuses ning tuli välja, et pole olemas korteriühistutki, rääkimata A selle juhatuses olemisest. Korteriühistu loodi alles 2014. aasta lõpus. Lisaks oli ka A poolt nimetatud omandi suurus – 50% - veider. Seega oli hagejal põhjust uskuda KVt ning Ast mitte välja teha. Lisame, et hageja suhtlus A osas toimus KVga telefoni teel, kuid KV suhtumine ja arvamus A kohta nähtub ühest hilisemast kirjast, kus KV iseloomustab At selliselt: mingi tont kellel on ilmselgelt peas probleemid keerutab mingit tolmu üles. Seoses 1Partner 17.10.2018 hindamisaktiga selgitame, et hindamisaktist hageja Keldriruumide kaasomandisse kuulumise kohta infot ei saanud. Tõsi, lugedes hindamisakti, on võimalik punktidest 3.3. ja 3.4. vastav hindaja poolt akti märgitud info leida, kuid hageja seda osa hindamisaktist ei lugenud kuna teda huvitas vaid see, milline on hinnatava objekti hind. Hindamisakti maht on 25 lk, on tavaline, et tellijad loevad üldjuhul hindamisaktist vaid hindamistulemust (lk 3 asuv kokkuvõte). Lisaks, hindamisakti koostamine toimus 2018. oktoobris, mis tähendab, et isegi kui lugeda hageja hindamisakti alusel Keldriruumide probleemist teada saanuks, ei muudaks see kostja rikkumist ega vastutust olematuks. 34. Hageja selgitab, et kostja rikkus Üürilepingut, kui ta Keldriruume üle ei andnud kuna hageja oli viivitusega nõus vaid muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute korral, st olukorras, kus muinsuskaitsenõuded või ehitusnõuded ei lase kostjal teostada Üürilepingus kokkulepitud ehitustöid. Käesoleval juhul selliseid piiranguid ei esinenud peale seda kui 06.06.2014 kooskõlastas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet Keldriruumides poolte poolt kokkulepitud ehitustööde teostamiseks vajalikud muinsuskaitse eritingimused. Ehituslike piirangute olemasolu kohta hagejal info puudub, st neid ka ei eksisteerinud. 35. Kostja arvates hageja väidab ebaõigesti, et kostjal ei ole ehitusluba Keldriruumides kokkulepitud tööde teostamiseks. Hageja märgib, et kostjal puudus ehitusluba siis, kui ta 2014. aastal Keldriruumides ehitustöid teostas, sh M2 korteriomandi ja Keldriruumide vahelisse vahelakke augu tegi. Seega ei ole kahtlust, et kostjal vähemalt osadeks kokkulepitud töödeks 2014. aastal ehitusluba puudus. 36. Kostja ei pidanud Keldriruumide üleandmata jätmise tõttu tegema investeeringuid hinnanguliselt summas 100 000 – 150 000 EUR, mis kostjal oleks tulnud kulutada Keldriruumide väljaehitamisele Üürilepingu punkti 3.2. kohaselt. 120 kuu jooksul oleks kostja jaoks olnud Keldriruumide eest saadava üüri kogusuuruseks 105 000 EUR (120 kuud x 880,40 EUR/kuus). 37. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur, kuna (
3. i)üürimärget ei kantud kunagi sisse, st kostja kohustus jäi täielikult täitmata; (
4. ii)võrreldes negatiivse tulemusega, mille ärahoidmiseks leppetrahv mõeldud oli – Üürileping lõpetatakse uue omaniku poolt ja hagejal jääb Üürilepingust saamata soovitud tulu (eelduslikult kordades suurem kui üür), mille ta oleks võinud saada – oli leppetrahvi summa üsna väike; (iii) kostjal oleks olnud äärmiselt lihtne leppetrahvi vältida oma kohustuse täitmisega, mida ta teadlikult otsustas mitte teha; kostja rikkus oma kohustust teadlikult, kuna ei ole usutav, et selline kohustus lihtsalt ununes, liiati olukorras, kus hageja kostjat vastavast kohustusest teavitas. Eelneva põhjal on alust teha järeldus, et kostja soovis üürimärke mittekandmisega säilitada võimalus Korteriomand müüa ja vajadusel vabaneda uue omaniku jaoks soovimatust üürnikust. Sellise valiku kasuks otsustamisel ja teadliku riski võtmisel ei ole põhjendatud leppetrahvi vähendada, isegi kui see muidu lubatav oleks. 10 2-18-19651 38. Korteriomandi väärtuse tõusu, mille põhjuseks oli hageja poolt tehtud Investeeringud, tõendame kinnisvara väärtuse hindamisaktidega (vt 1Partner Kinnisvara Tallinn eksperthinnang nr 1782/1118H) ja (vt 1Partner Kinnisvara Tallinn eksperthinnang nr 1783/1118H). Nende kohaselt oli korteriomandi Pikk 15-M2 väärtus 17.12.2019 ilma Investeeringute tegemiseta 865 000 EUR ja Investeeringutega 1 190 000 EUR. Seega tõstsid hageja poolt tehtud investeeringud korteriomandi Pikk 15-M2 väärtust 325 000 EUR (1 190 000 – 865 000). 39. Hageja on teinud Ruumide parendamiseks otseseid kulutusi summas kokku 159 496,79 EUR (157 896,26 + 1627,53). Kõik summad on toodud käibemaksuta. Täiendavalt on hageja kandnud Ruumides remonttöödele eelnevate lammutustööde teostamise eest kulusid summas 56 000 EUR. Nimetatud tööd tellis ja nende eest tasus 2014. aastal hageja üks omanikest Osaühing xxx xxx, kelle ees tekkis hagejal tasumise kohustus. Kaetud tööde aktidest nähtub, milliseid töid on Ruumides teostatud ja et need on tehtud hageja tellimusel. Need tõendid näitavad, milliseid tööd on olnud vajalikud Ruumide kordategemiseks. 40. Tallinna Linnavalitsuse istungi protokoll, millest nähtub, et vaidlusaluse korteriomandi nr M2, mis asub aadressil Pikk tn 15 Tallinnas, väärtus oli hinnatud 2012. aastal 505 000 EUR. 41. Saamata jäänud tulu suuruse hindamisel tuleb lähtuda Laurits Randmanni ekspertarvamuses välja toodud hinnangust, et hagejal jäi Keldriruumide õigeaegse kättesaamise tõttu saamata kokku 436 966 EUR ning see kostjalt hageja kasuks välja mõista. AV kriitika ei ole konstruktiivne ega asjakohane. 42. Hageja ei nõustu kostjaga selles, et hageja poolt esitatud tõendid ei tõenda ehitustööde ulatust ega maksumust. Esiteks on hageja hinnangul kohtul võimalik esitatud arvete, TV e-kirja teel antud kinnituse ja kaetud tööde aktide alusel hinnata ehitustööde teostamist, nende ulatust ja vajadusel ka maksumust. Kaetud tööde aktide formaalsed puudused ei tähenda, et neid töid poleks tehtud ega seda, et nende aktide alusel ei saaks hinnata tööde teostamist ja ulatust. Lisada tuleb ka seda, et ehitustöid teostavad isikud panevad üldjuhul rohkem rõhku põhitegevusele, ehk ehitamisele ja dokumentide vormistamine jääb tihti vaeslapse rolli. Kostja ajab segamini ehituse tehnilise dokumenteerimise nõuded tõendamise nõuetega. Viimased ei välista asjaolu tõendamist tehnilistele nõuetele detailides (või ka suuremas ulatuses) mittevastavate dokumentidega. Samal seisukohal on hageja ka xxx OÜ ja RR pädevuse osas. Kvaliteetselt ja asjatundlikult teostatud töid ja nende maksumust, mida teostab isik, kellel puudub vastav pädevuskinnitus, saab ja tuleb arvestada. TV kinnitus on samuti seaduse kohaselt lubatud tõend ja kohus saab hinnata selle alusel tööde teostamist ja nende maksumust, kuna selles on selgelt välja toodud objekt, tööde iseloom ja maksumus. See, et puudub loetelu täpsete mahtude ja ehituslike detailide kohta, milliseid lammutati, ei muuda seda tõendit kohtu jaoks väärtusetuks. Tõend on ka usaldusväärne, kuna isik ei ole kuidagi hagejaga seotud ega huvitatud asja lahendamisest enda huvides. 43. Ruumides tehtud kapitaalremont on teostatud hageja tellimusel. Nende tööde eest hageja ka tasus, kuigi seda hageja eraldi tõendama ei pea. Esiteks seetõttu, et tuleb eeldada, et see, kes tööd tellib, nende eest ka tasub või vähemalt tekib tal vastav kohustus

§ 635lg 1 alusel.

Teiseks,

§ 286

lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamise eelduseks ei ole see, et hageja tehtud tööde eest ka tasus. Hageja toob selguse huvides välja, et ehitustööde teostamist hageja poolt (st hageja tellimisel) ei ole kostja selgesõnaliselt kordagi 11 2-18-19651 vaidlustanud.

1. Kostja on esitanud tõendina A. Luhse 19.03.2020 ekspertarvamuse (edaspidi Arvamus), et lükata ümber hageja väited ehitustööde teostamise, nende ulatuse ja maksumuse kohta. Hageja on seisukohal, et Arvamus ei ole tõend, millega saaks tõendada kõnealuste ehitustööde mittetegemist, nende väiksemat ulatust kui hageja väidab või väiksemat maksumust kui hageja väidab. Arvamus lähtub peamiselt ehitustehnilistest nõuetest ehituse dokumenteerimisele, kuid see ei ole käesolevas asjas vaidluse all. Lisaks tugineb Arvamus märksa väiksemale ringile infoallikatele kui kohus otsuse tegemisel kasutada saab. Nimelt ei võta Arvamus arvesse kõiki kohtule esitatud tõendeid ja infot. Arvamuse kokkuvõtvas punktis 3.1 väidab ekspert, et „Ekspertarvamuse koostajale ei ole kättesaadavaks tehtud Tallinnas, Pikk 15 asuvate kaupluse-ruumide ehitamise tehnilist dokumentatsiooni. Olemasoleva projektdokumentatsiooni ja ehitatu võrdlemisest nähtub, et Tallinnas Pikk 15 asuva hoone ruumide remondil ei ole parimal viisil järgitud projektdokumente (tööd nr. 04-014 ja 30-014) ning nendes kajastuvat.“ Hageja arvates on kogu Arvamuse sisu küsitava väärtusega kui eksperdil puudus töö teostamiseks vajalik tehniline dokumentatsioon, sellises olukorras ei olnudki Eksperdil võimalik adekvaatset hinnangut anda. Peale ruumides ehitustööde teostamist algatati kaupluseruumide kasutuloa saamise menetlus. Kasutusloa menetlust on võimalik algatada, kui tööd on teostatud vastavalt projektile ning on olemas vastav algdokumentatsioon. Peale ehitustöid koostati „Muinsuskaitselise järelevalve aruanne“, mille punktis 4 on toodud järeldus/kokkuvõte: „Pikk 15, Tallinn äripind, müügisaal-kohviku rekonstrueerimistööde käigus on eksponeerimist ja säilitamist vajavad ehitusdetailid korrektselt restaureeritud ja kaitstud ning välja toodud ehedal kujul. Ajaloolised tugikonstruktsioonid, toepostid, on säilitatud vana viimistluskattega. Muinsuskaitseliselt on rekonstrueerimistöödega kaasnenud restaureerimistööd läbi viidud vastavalt koostatud põhiprojektile ja hea ehitustavale.“ Koostatud on „Elektripaigaldise korraline audit“, mille otsus on järgmine „Elektripaigaldis või selle osa vastab kehtestatud ohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada.“ Tuletõkketööde akt lisaks 1 olevas teostatud tuletõkketööde tehnilises kirjelduses on välja toodud „Tuletõkestustööd on teostatud vastavalt ehitusprojektis toodud tuletõkkesektsioonide piiridele. Tööde tegemisel on lähtutud toodete ja paigaldiste kasutusjuhenditest. Tihendatud on läbiviigud tuletõkkesektsioonidest ning tagatud vähemalt pool konstruktsioonile ettenähtud isolatsiooni- ja tulepüsivusajast.“ Ventilatsioonisüsteemide mõõteprotokollis on kinnitatud, et kõik õhuhulgad vastavad projektile ja on normatiivsed. Tööde teostamiseks oli tellitud veel täiendav KVVKJ eelprojekt. Eelprojektis kavandati kinnistul paiknevate hoonete renoveeritavate/ ümberehitatavate korterite, äripindade ja laohoonest majutusruumideks ümberehitatava hoone kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemide ning äripindade jahutuse tehniline lahendus. AS-i Restor poolt on koostatud „Uurimus- lammutusprojekt“, töö nr 04-
2. Selle järgi toimusid ka TV poolt antud kinnituses märgitud lammutustööd.
3. KP ütlustest ei nähtu, et hageja oleks keldriruumide kaasomandisse kuulumisest teadlik enne
4. aasta lõppu. Esiteks, KP ütlustest nähtub, et kostja esindaja ei täpsustanud, mis vaidlusega tegu oli. Kostja ei selgita oma 20.03.2020 seisukohtades, millest nähtub või millest saab järeldada, et KP sai kostja esindajalt
5. aasta I poolel toimunud kohtumisel teada, et keldriruumid kaasomandisse kuuluvad. Teiseks, ei ole eluliselt usutav, et kui hageja oleks sellest infost saanud
6. aasta I poolel teada, ei oleks nad selles suhtes midagi ette võtnud. 12 2-18-19651
7. Kirjalikes kohtukõneteeside on hageja märkinud lisaks eeltoodule järgmist. See, et Keldriruumid olid hageja äriplaani osa ja seda juba algusest peale, on ka tunnistaja KP oma ütlustega tõendanud. Tunnistaja on selgitanud, et „
8. aastal lõpetasime oma ehitustöödega ja üks osa, mis selles lepingus oli keldriruumid olid meile üle andmata (see osa jäi lepingus ebaselgeks). See oli meie äriplaani üks osa. […] Need olid keldriruumid, mille me äriplaani kohaselt tahtsime välja ehitada toitlustusega seotud köögi, kus oleks valminud toit. […] Need keldriruumid olid vajalikud meile.“ „Me arutasime kohtumisel ka seda, kuidas on keldriruumides liikumist, need ruumid olid märkimisväärse tähtsusega meie äriplaanis. Me pidime äriplaani muutma ja looma toitlustusruumid I korrusele, kus me pidime välja ehitama köögi ja kõik, mis meie äriplaanis oli paigas. See viis tulemuseni, et me pidime kitsendama kauba väljapaneku ruutmeetreid, kus oleks olnud müüki väljapandav kaup. Tänu selle muudatusega muutusid käibemahud, mis olid äriplaanis planeeritud selle pinna pealt saada.“ „Keldriruumide üleandmine oli lepingu esemeks. Me küsisime, kui kaugel need tööd on. Kostja lubas endast kõikvõimaliku anda. See jäi tehniliste või juriidiliste nüansside taha, mida kostja välja ei toonud, miks ruumi üleandmine viibib. Me ei saa seda kätte ja äritegevust täies mahus jätkata. […] Enamusel (arvan, et kõigil) kohtumistel tõstatasime teema keldriruumide üleandmise küsimuse. See oli oluline osa meie rendil olevatest ruumidest.“ „Äriplaani kohaselt olid keldriruumid kõige olulisem osa. Sealt oleks pidanud olema köök. Kuna me neid ruume kätte ei saanud, siis me pidime kaubanduspinna peale ehitama varuplaaniga tehtud köögi. Me kaotasime sellega käibest 20-30%. Käibe numbrid oleksid olnud teistsugused.“ 05.02.2020 toimunud istungil tunnistaja KP poolt antud ütluste kohaselt sai hageja teada Keldriruumide kuuluvusest kaasomandi hulka alles
9. aasta lõpus. Nähtuvalt 05.02.2020 toimunud kohtuistungi protokollist on nii KP kui PP teavitanud korduvalt kostjat Keldriruumide kättesaamise soovist. Kokkuvõtlikult on Keldriruumide üleandmise võimatuks osutumine, Keldriruumide üleandmisega viivitamine ja Üürileandja sammud Üürniku tegevuse takistamiseks toonud kaasa Üürnikule võimatuse realiseerida oma äriplaani algselt planeeritud kujul.
10. Hageja selgitas kohtuistungil, et restorani (mille köök asub Keldriruumides) ja kingikaubamaja koostoimimisel oleks ka kingikaubamaja poolne käive ja kasum olnud suuremad, kuna kohvikusse või restorani tulev klient ostab midagi ka kingikaubamajast (kas kohe või tulevikus või tema kaudu vastava info saanud inimene tulevikus) ja vastupidi. Hageja lisab, et tegelikult oleks pidanud ekspert tegema arvutuse saamata jäänud tulu kohta alates 01.01.2015, kuna selleks ajaks oleks pidanud hageja saama Keldriruumid korrasolevatena kätte ja ta oleks saanud alustada majandustegevust. Palume kohtul ka sellega arvestada. Kui kohtul peaks siiski jääma kahtlus saamata jäänud tulu suuruse tõendatuse osas, on kohtul võimalik teha otsus oma siseveendumuse kohaselt hinnangulisena TsMS § 233 lg 1 alusel. Seda võimalust on jaatanud ka Riigikohus.
11. Kui Üürilepingu sõlmimise ajaks tuleb lugeda 15.11.2013, on tühistamisavaldus tähtaegne, kuna tähtaja kulgemine oli TsÜS § 167 lg 1 alusel läbirääkimiste tõttu peatunud. Hageja ja kostja läbirääkimised Keldriruumide osas toimusid ajavahemikul
12. aasta mai kuni
13. aasta september, st 2 aastat ja 4 kuud. Üürilepingu sõlmimisest kuni tühistamisavalduse esitamiseni 14.02.2019 kulus 1 päev vähem kui 5 aastat ja 3 kuud. Kui sellest ajast lahutada läbirääkimistele kulunud aeg, st 2 aastat ja 4 kuud, siis on selge, et 14.02.2019 ei olnud jõudnud tühistamise tähtaeg hagejale kulgeda kolme aastat 13 2-18-19651 ning hagejal oli võimalik Üürileping tühistada. Hageja hinnangul saab ja tuleb tühistamisavalduse tähtaja kulgemisele kohaldada ka katkemist (TsÜS § 158). Tähtaja kulgemine toimus Üürilepingu sõlmimisest, st alates 15.11.2013 kuni
14. aasta kevadeni, mil hageja ja kostja kohtusid Keldriruumide ülevaatusel ja kus kostja tunnistas oma kohustust Keldriruumid hagejale üle anda. Seda asjaolu tõendab hageja tunnistaja KP ütlustega, kes 05.02.2020 toimunud kohtuistungil selgitas, et „Sisenedes sellesse äriühingusse ma tutvusin sellega ja tekkisid küsimused, mille osas oli meil kohtumine kostjaga hr. Vähiga ja tema esindajaga. Nad andsid mulle ja minu äripartnerile selgitusi. Kohtumisi oli mitu. Kohtumised toimusid
15. aasta (mai-juuni esimesel poolel), mitmeid kohtumisi oli
16. aastal ja
17. aastal. Kuupäevi täpselt ei mäleta.
18. aastal lõpetasime oma ehitustöödega ja üks osa, mis selles lepingus oli keldriruumid olid meile üle andmata (see osa jäi lepingus ebaselgeks). See oli meie äriplaani üks osa. Kostja esindaja koos minu ja minu äripartneri PPga tuli neid keldriruume näitama, mis olukorras nad on ning, mis nende ruumidega võtab ette Pikk Kinnisvara OÜ väljaehitamise ja meile üleandmise osas. Need olid keldriruumid, mille me äriplaani kohaselt tahtsime välja ehitada toitlustusega seotud köögi, kus oleks valminud toit. Sellel esimesel kohtumisel me sellest rääkisime. Kui me neid ruume nägime, siis jäi meile natukene ebaselgeks, seal ei olnud töödega isegi alustatud. Meil oli ülemise korruse ruumide möbleerimine lõpujärgus, aga ruumi, millel oli äriplaanis väga oluline osa, meile veel üle antud ei ole. See pani mind imestama. Kostja esindaja ütles, et lühikese ajaga nad korrastavad need ruumid ja annavad need meile üle.“ Hageja ja kostja esimesel kohtumisel
19. aasta kevadsuvel ei olnud Üürilepingu sõlmimisest veel 3 aastat möödunud, ning hageja tegi tühistamisavalduse 14.02.2019, st enne kolme aasta möödumist (ehk enne teise 3-aastase tähtaja lõppemist)
20. aastal toimunud kohtumist, millel kostja kinnitas oma kohustust Keldriruumid üle anda. Seega katkes tühistamisavalduse tegemise tähtaeg nõude tunnustamisega kostja poolt ja hakkas uuesti kulgema ning enne kolme aasta möödumist esitas hageja kostjale Üürilepingu tühistamisavalduse. Kokkuvõttes on hageja teinud kostjale tühistamisavalduse enne selleks seaduses ettenähtut tähtaja lõppu ja see on kehtiv ning Üürileping on tühistatud.
21. Juhuks kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja ei ole asjaolust, et kostja ei kandnud korteriomandi M2 registriosa III jakku üürimärget Üürilepingu kohta, tulenevat leppetrahvinõuet kostja nõudega tasaarvestanud, esitab hageja käesolevaga kostja vastu leppetrahvinõude summas 62 500 EUR (vt hageja hagiavalduse p 24), mille palub kohtul hageja kasuks välja mõista. Kuivõrd hageja on leppetrahvinõude kostjale esitanud 14.12.2018 (vt hagiavalduse p 27) ning kostja ei ole leppetrahvi tasunud, on hagejal õigus nõuda viivist arvestusega 0,1% tasumata summalt päevas (vt Üürilepingu p 7.2.). Arvestades, et perioodi 15.12.2018-20.03.2020 jääb 462 päeva, on 20.03.2020 seisuga viivise suuruseks 28 875 EUR (62500 x 0,1% x 462).
22. Hageja lõplik nõue tuleneb 20.03.2020 menetlusdokumendist, kus hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja juhul kui kostja ülesütlemine on kehtiv: a.

§ 286

alusel hüvitis summas 221 054,79 EUR, mille võrra on hageja poolt tehtud kulutuste tõttu suurenenud Pikk tn 15 Tallinnas asuva korteriomandi nr M2 väärtus. b.

§ 115alusel saamata jäänud tulu summas 436 966 EUR.

c. Lepptrahvina 62 500 EUR. d. Leppetrahvilt summas, 62 500 EUR käesoleva nõude esitamiseni kogunenud viivis summas 28 875 EUR. e. 21.03.2020 seisuga sissenõutavaks veel mitte muutunud viivis määras 0,1% 14 2-18-19651 põhinõudelt päevas kuni põhinõude tasumiseni. Mõista kostjalt hageja kasuks välja: f. TsÜS § 90 lg 2 ja § 1042 lg 1 alusel ja/või TsÜS § 101 lg 1 alusel või

§ 189lg 1 alusel 215 496,79 EUR.

g.

§ 115alusel 436 966 EUR.

Jätta menetluskulud kostja kanda. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE 51. Kostja ei tunnista hagi. Pooled sõlmisid 2014. a alguses üürilepingu, mille alusel asus hageja kostja äriruumides kauplust pidama. Hageja jäi aga alates esimesest üüriarvest nende tasumisega hätta, kusjuures keskmine viivitus üüriarvega oli 131 päeva ja kõrvalkulude arvega 27 päeva. Hageja ei vaielnud kunagi arvele vastu ega teinud kostjale kordagi ühtegi etteheidet, vaid palus ise arvete tasumisega ajapikendust. Kuna 2018.a detsembri alguseks oli hageja jätnud tasumata järjestikuse viie kuu üüri ja kahe kuu kõrvalkulud, ei jäänud kostjal muud üle, kui üürileping lõpetada. Kui varasemalt oli hageja tunnistanud oma võlgnevust ja ei olnud hagejale teinud ühtegi etteheidet, siis pärast lõpetamise avalduse saamist asus hageja otsima võimalusi üürilepingu lõpetamise takistamiseks. Seda siis olukorras, kus ta oli viivitanud praktiliselt kõikide arvete tasumisega ja jätnud viimased kuud arved lihtsalt tasumata, samas kasutades äripinda ning teenides iga päev müügitulu. Hageja asus üllatuslikult väitma, et tal on kostja vastu suur leppetrahvinõue, kuna kostja oli jätnud ligi kaks aastat tagasi kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke kandmata. See tuli kostjale üllatusena, kuna mitte kunagi varem polnud hageja viidanud märke kandmise kohustusele, vajadusele või leppetrahvile. 52. Hageja kinnitas 17.06.2016 ettepanekus üle, et tema poolt teostatud ehitustööde kulud hüvitamisele ei kuulu. Hageja informeeris 2016. aasta suvel kostjat, et ta soovib enda tegevusse kaasata investori. Sellega seoses tegi hageja 03.06.2016 kostjale ettepaneku üürilepingut täiendada, kusjuures selle käigus kinnitas ühemõtteliselt üürilepingus juba kajastatud põhimõtet, mille kohaselt tema poolt teostatud remonditööd ei kuulu hüvitamisele, välja arvatud teistsuguse kokkuleppe sõlmimisel. Seega puudus poolte vahel vaidlus, et üürilepingu alusel ei olnud hagejal teostatud ehitustööde eest õigust hüvitisele. 53. Kostja saatis hagejale korduvaid meeldetuletusi ja hoiatusi arvete tasumiseks. Nii saatis kostja hagejale meeldetuletused näiteks nii 2017.a-l, 2018.a esimesel poolel kui ka 08.05.2018, 24.05.2018, 05.06.2018, 22.06.2018, 05.07.2018, 24.07.2018, 16.08.2018, 12.09.2018, 25.09.2018, 04.10.2018, 17.10.2018, 30.10.2018, 09.11.2018, 14.11.2018, 22.11.2018 jne. Samuti esitas kostja hagejale hoiatusi, näiteks andis 23.01.2018 meeldetuletuses puuduste likvideerimiseks täiendava tähtaja kuni 29.01.2018 ja viitas üürilepingu lõpetamise õigusele. Vaatamata kostja arvukatele meeldetuletustele ja hoiatustele jättis hageja arved ikkagi õigeaegselt tasumata. 54. Pooled pidasid hageja võlgnevuse üle läbirääkimisi. Kuna hageja ei suutnud üüri ega kõrvalkulusid õigeaegselt tasuda, pöördus kostja 2017.a sügisel hageja poole viimase võlgnevuse tasumiseks. Selle peale tegi hageja 04.10.2017 kostjale üllatusliku ettepaneku tasaarvestada enda võlgnevus hageja ehitustööde maksumusega. Kostja ei olnud sellega nõus, kuna hageja soovis ehitustöödega ise ruumid enda äriplaanile vastavaks kohandada ja üürilepingu kohaselt pidi hageja remonditööde kulud ise kandma. Kuna poolte kokkuleppe järgi pidi hageja ise kulud kandma, ei vaielnud ta sellele ka vastu. Hageja 15 2-18-19651 teavitas kostjat 2018.a alguses, et on suurematest probleemidest üle saanud ja loodab enda äriplaani lõpuks tööle saada. 55. Hageja maksekäitumine halvenes veelgi – alates 2018.a maist jättis ta kõik üüriarved ja alates 2018.a oktoobrist kõik kõrvalkulude arved tasumata. Kui varasemalt hageja üksnes viivitas arvete tasumisega, siis alates 2018.a maist jättis ta tasumata kõik üüriarved ja alates 2018.a oktoobrikuust kõik kõrvalkulude arved. Samas jätkas hageja äripinnal äritegevust ja tulu teenimist. Nii jättis hageja tasumata märtsikuu üürist 1500 eurot ja alates maist kuue kuu üüri, kokku 56 364 eurot. Lisaks sellele tekkis hagejal kahekuuline kõrvalkulude võlg 2159,75 eurot. Seega oli hageja võlgnevus kasvanud kostja ees 58 523,75 euroni, mis seejuures ei sisaldanud veel viiviseid. 56. Kuna hageja oli lõpetanud üüri ja kõrvalkulude maksmise, pöördus kostja uuesti hageja poole lahenduste leidmiseks. Ka pärast üüri ja kõrvalkulude tasumise lõpetamist pöördus kostja hageja poole viimase võlgnevuse osas lahenduse leidmiseks. Hageja pakkus 21.11.2018 välja neli lahendust, millest aga ükski ei sisaldanud võlgnevuse likvideerimist:

1. a)kostja alandab üüri;
2. b)hageja üritab I korruse ruumid ise ära osta, kui talle hind sobib;
3. c)hageja annab ruumid allüürile, kui kostja alandab üüri; või
4. d)üürileping lõpetatakse ja kostja maksab hagejale kompensatsiooni remonditööde eest. Seejuures jätkuvalt ei teinud hageja kostjale ühtegi etteheidet. Kostja vastas 04.12.2018, et on valmis hageja pakutud lahendusi arutama, kuid selle eelduseks on juba tekkinud võlgnevuse likvideerimine. Seega andis kostja 2018.a detsembrikuu alguses hagejale teada, et tuleviku lahendused eeldavad juba tekkinud võlgnevuse likvideerimist. Sellepeale vastas hageja 05.12.2018 üllatuslikult, et kostja ei ole veel kandnud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märget ja et selle rikkumise eest on ettenähtud leppetrahv. 57. Hageja viitas esimest korda märke kandmise kohustusele ja õigusele arvestada leppetrahvi alles 05.12.2018 kirjas ehk alles siis, kui kostja kannatus hakkas üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse tõttu katkema. Oluline on rõhutada, et ka 05.12.2018 ei nõudnud hageja üürimärke kandmist ega leppetrahvi tasumist, vaid viitas üksnes sellisele õigusele. Hageja ei ole tänaseni ehk kunagi varem nõudnud märke kinnistusraamatusse kandmist, mis kinnitab samuti, et ka tegelikkuses puudus tal selleks huvi. Üürimärke puudumine ei olnud hagejale kahju põhjustanud. Nimelt oli märke kandmise eesmärgiks välistada uue ruumide omaniku poolt üürilepingu ülesütlemine ja sellega hagejale kahju tekitamine. Kuna kostja ei müünud kunagi üüritud ruume, puudus neil ka uus omanik, kes oleks saanud üürilepingut lõpetada. Seega puudus hagejal vajadus leppetrahvi nõuda – kostja ei olnud kunagi keeldunud märke kandmisest ja realiseerunud või realiseerumas ei olnud ka märke aluseks olnud ohtu. Hagejal ei olnud leppetrahvi nõudmiseks ka õiguspärast heauskset huvi – pärast üürilepingu lõpetamist ei saanud enam üürimärke olemasolu olla hagejale aktuaalne ega asjakohane, kuna selle eesmärgiks oli välistada üürilepingu kehtivuse ajal uue omaniku poolt üürilepingu lõpetamine ja mitte reguleerida hageja õigusi pärast üürilepingu lõpetamist. Oluline on ka märkida, et hageja vaidles üürilepingu lõpetamisele vastu üksnes enda väidetava leppetrahvi tõttu ja ei teinud kostjale ühtegi teist etteheidet, sealhulgas ei viidanud kordagi keldriruumide viibimisele ega muule väidetavale rikkumisele. 58. Kostja vaidles hageja leppetrahvile 18.12.2018 vastu ning selgitas, et tema nõue on alusetu, sest
5. a)hagejale ei ole kahju tekkinud;
6. b)igal juhul ei ole hageja esitanud nõuet mõistliku aja jooksul, kuna möödunud oli peaaegu kaks aastat;
7. c)ja igal juhul esineb alus leppetrahvi nõude vähendamiseks. Samuti selgitas kostja, et isegi kui hagejal oleks tema 16 2-18-19651 vastu leppetrahvinõue, ei mõjuta see ikkagi üürilepingu lõppemist, kuna hageja ei ole enda väidetavat nõuet kunagi tasaarvestanud. 59. Kuna hageja ei olnud tasunud kuude kaupa üüri ega kõrvalkulusid, oli kostja 22.12.2018 sunnitud lõpetama hagejale elektriteenuse osutamise. Kostjal ei olnud võimalik hageja äritegevust finantseerida. 60. Hageja algatas käesoleva menetluse, milles esmakordselt viitas keldriruumidele. 2013.a novembris kuni 2018.a detsembri viimase päevani kostjale kordagi heitnud ette keldriruumide viibimist. Vastupidi, hageja oli ise üürilepingus ja selle lisas nõustunud, et keldriruumid võivad määramata tähtaja viibida ja tegelikkuses jäädagi üleandmata (kui piirangud ei peaks ära langema). Samuti oli hageja ise saneerimisavalduses tunnistanud, et tema majandusraskused tekkisid enda äriplaani ebaõnnestumise tõttu ja mitte kellegi teise tõttu. Veelgi enam, hageja esitas saneerimisavalduses tegevused enda makseraskustest ülesaamiseks, millest ühegi eelduseks ei seadnud keldriruumide kasutusele võttu (vt p 13). 61. Kostja esitas hagejale 14.01.2019 nõude, mille kohaselt võlgnes hageja talle 21.12.2018 seisuga kokku 78 679,02 eurot, mis koosnes üüri ja kõrvalkuludest 67 667,75 eurot, leppetrahvist 4250 eurot ja viivistest 6761,27 eurot. Kostja nõudis võlgnevuse viivitamatut täitmist. 62. Kohus kuulutas hageja pankroti välja 22.02.2019 tsiviilasjas nr 2-18-18934. Kostja esitas 18.04.2019 nõude 178 596,76 eurot, mis koosneb üürinõudest 70 227,48 eurot, kõrvalkulude nõudest 6371,81 eurot, leppetrahvinõudest 76 500 eurot ja viivisest 25 497,47 eurot. Antud summast arvestas kostja maha hageja poolt tasutud tagatise 34 000 eurot, mille tulemusena on kostja nõue hageja vastu 144 596,76 eurot. Võlausaldajate koosolekul ei vaielnud hageja ega hageja pankrotihaldur kostja üüri ja kõrvalkulude nõudele vastu. 63. Hageja esitas 14.02.2019 ise avalduse üürilepingu lõpetamiseks ja rahalise nõude 250 994,95 eurot. Hageja põhjendab enda avaldust sellega, et
8. a)kostja ei andnud talle üle keldriruume,
9. b)ei teinud kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märget ja
10. c)ei osutanud hagejale pärast üürilepingu ülesütlemist enam kommunaalteenuseid. Samuti esitas hageja 250 994,95 euro suuruse nõude, mis koosneb hageja väidetavast investeeringust üüripinda ja mööblisse (206 818 eurot), tagatisrahast (34 000 eurot) ja leppetrahvinõudest (68 700 eurot), millest on maha arvestatud hageja enda võlgnevus kostja ees (58 523,75 eurot). 64. Kostja vaidles hageja avaldusele ja nõudele 22.02.2019 vastu ja selgitas, et ta ei saanud enam 14.02.2019 üürilepingut lõpetada, kuna see lõppes juba 17.12.2018 kostja avalduse alusel. Samuti vaidles kostja vastu hageja rahalisele nõudele, kuna see on täies ulatuses põhjendamatu. 65. Hageja ei andnud kostja ruume õigusvastaselt üle. Kuigi kostja ütles üürilepingu juba 10.12.2018 üles ja hageja pidi ruumid 17.12.2018 tagastama, ei teinud ta seda ja kostja jäi ruume ebaseaduslikult edasi valdama ja oma äritegevuse jätkamiseks kasutama. Kostjal oli ka pandiõigus üürile antud ruumides asunud asjadele, mistõttu võis kostja need hageja võlgnevuse katteks müüa. Selle kohta saatis kostja 27.12.2018 hagejale ka kirja, märkides et üüritud ruumides toimub avalik enampakkumine 31.01.2019 ja nõudis pandiõigusega kaetud esemetele ligipääsu. Hageja keeldus 09.01.2019 ligipääsu võimaldamisest. Kuna kostjal oli vaja enampakkumise läbiviimiseks tuvastada ruumides asuvad asjad ja nende 17 2-18-19651 seisukord, läks ta 10.01.2019 kohapeale, et nendega tutvuda. Kuna aga hagejat kohapeal ei olnud ja uksed olid lukus, ei sisenenud ta ruumidesse. Sellest hoolimata ähvardas hageja kostjat kuriteokaebusega, kui kostja ei sõlmi temaga kompromissi ja ei vähenda enda nõuet. Kuna kostja ei olnud midagi valesti teinud ja ei soovinud ähvardustele alluda, keeldus ta enda nõudest loobumisest. Kostja selgitas 14.01.2019 ja 21.01.2019 kirjades uuesti enda pandiõigust ja viitas 31.01.2019 toimuvale enampakkumisele. Hageja neile ei vastanud, ei ilmunud 31.01.2019 enampakkumisele ega avanud ka üüritud ruumide uksi, mistõttu pandiga kaetud asjad jäid müümata ja enampakkumine ebaõnnestus. 66. Hageja üritas 01.02.2019 kostja pandiga kaetud asjad üüritud ruumidest salaja ära viia, kuid jäi sellega vahele. Ebaseadusliku tegevuse takistamiseks läks kostja esindaja üüritud ruumidesse ja nõudis viivitamatult seaduse rikkumise lõpetamist. Hageja esindaja tunnistas, et talle on antud hageja juhatuse poolt korraldus viia kõik asjad ruumidest ära, sh kostja pandiga kaetud asjad. Kuna hageja süsteemne kohustuste täitmata jätmine ja õigusvastane käitumine viitas sellele, et nad võivad ka tulevikus üritada pandiga kaetud asju omastada, nõudis kostja asjade tagasiviimist ja ka endale ruumidesse ligipääsu. See oli kostja vastutulek hagejale, kuna Riigikohtu juhiste järgi oleks kostja võinud ruumide valduse lihtsalt ära võtta. Hageja keeldus jätkuvalt nii ruumide vabastamisest kui ka kostjale võtmete koopia andmisest. Kuna kostja ei soovinud tsiviliseeritud isikuna olukorra eskaleerumist, siis ta lahkus ruumidest ning esitas eemaldatud asjade tagastamiseks nõude kirjalikult. Pärast seda sai kostjale teatavaks, et hageja on esitanud viidatud sündmuste tõttu kuriteokaebuse, mis aga on kostjale arusaamatu, kuna hageja pole kunagi eitanud, et ta üritas kostja pandiga kaetud asju ruumidest välja viia. Kostja selgitas prokurörile asjaolusid, mille järel jättis Tallinna Ringkonnaprokuratuur kriminaalmenetluse algatamata, kuna leidis samuti, et kostja tegevus ei olnud õigusvastane. Kostjale ei ole teada, et antud asjaolude tõttu viidaks läbi mõnda menetlust. 67. Hageja pankrotihaldur tagastas ruumid 15.03.2019. 68. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja oli jätnud kuude kaupa üüri ja kõrvalkulud tasumata. Kostja esitas 10.12.2018 üürilepingu lõpetamise avalduse seetõttu, et hageja oli jätnud tasumata kõik üüriarved alates 2018.a maist ja kõik kõrvalkulude arved alates 2018.a oktoobrikuust. Kostja avalduse ajaks oli hageja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus vastavalt 56 364 eurot ja 2159,75 eurot ehk kokku 58 523,75 eurot. Poolte vahel puudub antud võlgnevuse üle vaidlus, kuna hageja on sellise võlgnevuse olemasolu ise kinnitanud. Seega ütles kostja üürilepingu üles hageja võlgnevuse tõttu, mille üle puudub pooltel vaidlus. Hageja sai ülesütlemisavalduse e-posti teel kätte. Kostja saatis 10.12.2018 ülesütlemisavalduse hageja e-posti aadressidele xxx ja info@kingikaubamaja.ee. Antud epostid on õiged, kuna üürilepingu kohaselt peab kostja üürilepingut ja selle täitmist puudutavates küsimustes kontakteeruma PPga justnimelt e-posti aadressil xxx. Samuti on korrektne teine aadress, kuna hageja ametlikuks e-postiks äriregistris on info@kingikaubamaja.ee. Hageja pole ka väitnud, et ta ei saanud ülesütlemisavaldust eposti teel kätte – vastupidi, ta ise vastas sellele neli päeva hiljem ehk 14.12.2018.29 Samuti kinnitas ta 14.12.2018 vastuses, et [kostja] esitas 10.12.2018.a. [hagejale] Üürilepingu ülesütlemise tingimusliku avalduse ja pankrotihoiatuse. Seega puudub vaidlus, et tegelikkuses sai hageja ülesütlemisavalduse kätte ja seda hiljemalt 14.12.2018 (tegelikkuses juba 10.12.2018). Pealegi loetakse üürilepingu punkti 9.1 järgi e-postiga saadetud kirjad kätte saaduks saatmisele järgmisest päevast ehk tuleb lugeda, et hageja sai 18 2-18-19651 10.12.2018 ülesütlemisavalduse igal juhul kätte 11.12.2018. Kostja ei pidanud saatma ülesütlemisavaldust tähitud kirjaga. Nimelt sätestab üürilepingu p 9.1, et üürilepingu lõpetamise teade tuleb esitada kirjalikus vormis. TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse kirjaliku vormiga võrdseks elektrooniline vorm. Kuna kostja saatis hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse e-postiga digitaalselt allkirjastatuna, saatis kostja selle üürilepingu p 9.1 ja TsÜS § 80 lg 1 kohaselt kirjalikult. Seega ei pidanud kostja saatma ülesütlemisavaldust teist korda ka tähitud kirjaga. Kostja esitas ülesütlemisavalduse mõistliku aja jooksul (

§ 196lg 3).

Esiteks lootis kostja vahepealsel ajal hageja maksevõime paranemist ja pooled pidasid sel teemal ka läbirääkimisi. Kostja hinnangul ei ole igal juhul mõistlikku aega ületatud olukorras, kus kostja loodab hageja maksekäitumise paranemist, tuletab pidevalt hagejale võlgnevust meelde, esitab täitmisnõudeid, annab täiendavaid tähtaegasid jne. Kostja ei andnud millegagi ka mõista, et ta ei kavatse rikkumistele tugineda, kui hageja võlgnevust ei likvideeri. Ka ei ole hageja toonud välja asjaolusid, mis andsid talle aluse arvamuseks, et kostja rikkumistele ei tugine. Teiseks, kostja ütles üürilepingu üles muuhulgas üürilepingu punktide 11.2.3 ja 11.2.4 alusel, mis annavad õiguse üürilepingu öelda siis, kui

1. a)üürnik on võlgu üüri ja/või kõrvalkulude summa kahel üksteisele järgneval kuul või
2. b)rohkem kui ühe kuu eest võlgnetava üüri ja/või kõrvalkulude summa. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja jättis tasumata muuhulgas ka näiteks 2018.a oktoobri- ja novembrikuu üüri ja kõrvalkulud, mistõttu juba ainuüksi see asjaolu võimaldas kostjal üürilepingu viidatud punktide alusel üles öelda. Poolte vahel ei saa olla mõistlikku vaidlust, et 10.12.2018 üürilepingu ülesütlemine oktoobri- ja novembrikuu võlgnevuse eest on mõistliku aja jooksul tehtud. Kostja ei ole rikkunud mõistliku aja andmise kohustust (

§ 196lg 2).

Kostja järgis üürilepingust tulenevaid tähtaegasid enne üürilepingu ülesütlemist. Nimelt sätestavad üürilepingu punktid 11.2.3 ja 11.2.4, et üürileandja võib öelda üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse korral üürilepingu üles, kui võlgnevusest on üürnikku teavitatud ja üürnik ei ole 5 päeva jooksul võlga tasunud. Nagu kostja ülal selgitas, siis ta saatis hagejale järjepidevalt võla kohta meeldetuletusi ja seda ka veel näiteks 14.11.2018. Samuti andis kostja ka 10.12.2018 ülesütlemisavalduses hagejale 6 päeva võlgnevuse tasumiseks, mistõttu on kostja igal juhul mõistliku aja nõuet järginud. Teiseks on antud juhul 6 päeva igal juhul mõistlik aeg. Olukorras, kus hageja järjepidevalt ja süsteemselt kuude kaupa ei tasunud arveid ja kostja saadab talle lugematul hulgal meeldetuletusi, on viimase täiendava tähtajana antud kuus päeva kohustuse täitmiseks rohkem kui piisav. Kolmandaks, igal juhul ei oleks veelgi pikema kohustuse täitmise tähtaja andmine omanud mingit tähtsust. Nimelt esitas hageja juba 14.12.2018 saneerimisteate, kus märkis, et ei suuda enda kohustusi täita. 69. Hageja väidetav leppetrahv ei mõjuta üürilepingu lõppemist. Hageja ei või nõuda leppetrahvi, kuna

1. a)ta pole nõuet esitanud mõistliku aja jooksul ja
2. b)see pole kooskõlas hea usu põhimõttega ning
3. c)igal juhul on nõue ebamõistlikult suur. Viimasena selgitab kostja, et isegi kui hageja leppetrahvinõue oleks kehtiv, ei saa see ikkagi üürilepingu lõppemist mõjutada. Antud juhul ei ole hageja nõudnud leppetrahvi tasumist mõistliku aja jooksul. Nimelt tasus hageja II osa tagatisrahast kostjale 02.02.2017, mistõttu pidi kostja kandma üürimärke kinnistusraamatusse juba 13.02.2017 ja samast kuupäevast võis hageja nõuda ka leppetrahvi. Hageja viitas aga esimest korda üürimärke kandmata jätmisele ja 19 2-18-19651 leppetrahvi õigusele 05.12.2018 ning esitas esimest korda leppetrahvinõude alles 14.12.2018 ehk rohkem kui aasta ja kümme kuud pärast vastava õiguse tekkimist. Selliselt esitatud leppetrahvi nõue ei järgi mõistliku aja reeglit ja seda järgmistel põhjustel. Esiteks esitas hageja leppetrahvinõude aasta ja kümme kuud pärast leppetrahvi nõudmise õiguse tekkimist. Selline aeg ületab iseenesest mõistlikku aja nõuet, kuna igal mõistlikul isikul tekib põhjendatud ootus, et temalt leppetrahvi ei nõuta. Teiseks, leppetrahvi nõude esitamine ei eeldanud keerukate asjaolude tuvastamist ega keerukat arvutamist. Vastupidi, leppetrahvi nõude aluseks olevad asjaolud olid lihtsasti tuvastatavad – nõudeõigus sõltus üksnes sellest, kas kanne on kantud kinnistusregistrisse. Samuti ei saanud tingida hilist esitamist leppetrahvi keerukas arvutamine, kuivõrd leppetrahvi määraks oli ühtne summa 100 euro päevas, mida oli kerge arvutada. Kuna hageja esitas enda nõude alles aasta ja kümme kuud pärast sellise õiguse tekkimist, ei saanud kostja võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks (näiteks kanda märge kinnistusraamatusse) ja ta ei saanud sellega enda edasises käitumises arvestada. Hageja viitab Riigikohtu 21.12.2011 lahendile nr 3-2-1-142-11 ja väidab, et see toetab tema seisukohta, mille kohaselt võis ta leppetrahvi nõude esitada ka aasta ja 10 kuud hiljem. Kostja ei nõustu hagejaga. Nimelt oli viidatud lahendis tegemist olukorraga, kus müüja teadis, et ostja soovib saada korteri valdust enda kätte. Antud juhul ei nõudnud aga hageja kordagi üürimärke kandmist ega samuti viidanud kordagi sellisele kohustusele. Seega kui viidatud lahendis mõlemad pooled teadsid, et üks pool ootab kohustuse täitmist ja nõuab seda, siis antud juhul ei olnud hageja kordagi nõudnud kohustuse täitmist ega teavitanud ka kostjat, et ta seda ootab. Teiseks ei ole kõnealune lahend igal juhul antud asjaoludega analoogne seetõttu, et hageja käitumine oli tekitanud kostjas ootuse, et tema käest leppetrahvi ei nõuta. Seda kinnitab ka hageja 05.12.2018 kiri, kus hageja esimest korda viitas märkele ja leppetrahvile, kuid ei nõudnud kummagi kohustuse täitmist. Hageja kasutab leppetrahvi üksnes ettekäändeks, et takistada enda kuudepikkuse võlgnevuse tõttu üürilepingu lõpetamine. Leppetrahvi nõude õiguspäraseks esitamiseks ei saa pidada olukorda, kus õigustatud isik ootab vaikselt leppetrahvi suurenemist (nõudmata kordagi kohustuse täitmist või viitamata sellele) ja siis kasutab seda ära hoopis teistsuguste õiguste omandamiseks kui need, mis on leppetrahviga ette nähtud (s.t mitte täitmise tagamiseks ega kahju hüvitamiseks, vaid üürilepingu lõpetamise takistamiseks olukorras, kus ta on jätnud üüri ja kõrvalkulud kuude kaupa maksmata). Leppetrahvi nõudmine ei tohi olla vastuolus hea usu põhimõttega. Esiteks, hageja ei ole kostja käest kordagi nõudnud leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist (s.t üürimärke tegemist). Samuti ei ole hageja sellele muul viisil viidanud või rääkimata meeldetuletuste või hoiatuste saatmisest. Vastupidi, hageja viitas üürimärke kohustusele esimest korda alles 05.12.2018 kirjas ja ka siis ei nõudnud kostjalt antud kohustuse täitmist. Antud asjaolu viitab selgelt, et ka hagejal endal puudus sellise kohustuse täitmise vastu huvi ja ta ei pidanud selle täitmist oluliseks. Kuna antud kohustuse tekkimisest oli möödunud juba aasta ja kümme kuud, oli kostjal tekkinud põhjendatud arvamus, et hageja ei ole soovinud üürimärke kandmist ja seetõttu ei nõua ka leppetrahvi. Teiseks, hageja esitas esimest korda leppetrahvinõude alles 14.12.2018 ehk neli päeva pärast seda, kui kostja oli esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Antud asjaolu viitab sellele, et hageja ei esitanud leppetrahvi nõuet mitte selle aluseks oleva kohustuse täitmise tagamiseks või kahju hüvitamiseks, vaid üksnes selleks, et vältida üürilepingu lõppemist. Hagiavalduses väidabki hageja, et tasaarvestas enda leppetrahvi nõudega kostja ülesütlemisavalduses viidatud võlgnevusega ja seetõttu ei saanud üürileping lõppeda. Seega ei esitanud hageja leppetrahvi nõuet eesmärgipäraselt (s.t selle aluseks oleva kohustuse täitmise tagamiseks 20 2-18-19651 või kahju hüvitamiseks38), vaid üksnes muude eesmärkide saavutamiseks, mis ei olnud leppetrahvi eesmärgiks. Kostja hinnangul ei ole selline käitumine hea usu põhimõttega kooskõlas. Kolmandaks, kostja hinnangul ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas selline käitumine, kus lepingupool ei nõua aasta ja kümne kuu jooksul kordagi leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist ega isegi viita sellele, ja samuti ei viita kordagi leppetrahvile, ning siis salaja vaikides ootab leppetrahvi kasvamist ja siis endale sobival hetkel kasutab seda ära muude eesmärkide täitmiseks. Kostja hinnangul on selline käitumine klassikaline õiguste kuritarvitamise juhtum. Hageja poolt nõutav leppetrahv on ebamõistlikult suur. Kostja hinnangul esinevad igal juhul alused leppetrahvi vähendamiseks (

§ 162lg 1).

Esiteks ei ole leppetrahv proportsioonis rikkumise raskusega. Nimelt on kinnistusraamatusse märke kandmise kohustuse puhul tegemist üksnes kõrvalkohustusega, kuid selle rikkumise eest on ettenähtud leppetrahv tervelt 1/3 ühe kuu üürist ühes kuus (3000 eurot vs 9144 eurot). Kohustuse ebaolulisele viitab ka asjaolu, et hageja ei ole kunagi varasemalt märke kandmata jätmisele viidanud, saatnud kostjale meeldetuletust või rääkimata märke kinnistusraamatusse kandmise nõudmisest. Sellise kohustuse rikkumise eest nõuda 62 500 eurot on selgelt ebaproportsionaalne. Teiseks ei ole leppetrahv proportsioonis ka üürilepingu väärtusega. Nagu märgitud, siis hageja pidi tasuma ühes kuus üüri 9144 eurot, kuid kõnealuse kõrvalkohustuse eest oli ettenähtud leppetrahv tervelt 1/3 sellest. Kõrvalkohustuse täitmata jätmiseks ettenähtud leppetrahv, mis on tervelt 1/3 lepingu väärtusest, on ebaproportsionaalne. Kolmandaks ei tekkinud hagejale kahju, mille tarbeks oli leppetrahv ette nähtud. Nagu märgitud, siis kande eesmärgiks oli välistada olukorda, kus kostja müüb üüritud ruumid uuele omanikule, kes ütleb siis üürilepingu omavajadusel üles. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ei võõrandanud üüritud ruume ja tal polnud sellist kavatsust ning et hagejale ei ole seetõttu kahju tekkinud. Neljandaks, hageja ei ole kordagi varem nõudnud leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist, mis viitab selgelt, et hagejal puudus sellise kohustuse täitmise vastu huvi. Ebaõiglane oleks mõista leppetrahv välja olukorras, kus hageja ei ole kordagi isegi viidanud selle aluseks olevale kohustusele või selle täitmata jätmisele, kuid esitab aasta ja 10 kuud hiljem enda nõude. Viiendaks ei ole hageja ka selgitanud, milles seisnevad tema õigustatud huvid, mis põhjendaksid ligi 7 kuu üüri suuruse leppetrahvi nõudmist. Kostja hinnangul selliseid õigustavaid asjaolusid ei esinegi ja nagu ülal kirjeldatud, siis selline nõue on esitatud üksnes üürilepingu ülesütlemise takistamiseks. Kostja hinnangul annavad ülaltoodud põhjendused aluse vähendada leppetrahvi nõude sümboolse ühe protsendini nõutud summast. 70. Igal juhul ei mõjuta hageja leppetrahvinõue üürilepingu lõppemist. Nimelt oleks kostja ülesütlemisavaldus tühine üksnes siis, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist (

§ 316lg 2).

Viivitamatult vastamine tähendab selle tegemist lühima vajaliku aja jooksul. Hageja ei ole aga enda väidetavat leppetrahvinõuet kostja nõudega viivitamatult tasaarvestanud. Kostja esitas 10.12.2018 üürilepingu ülesütlemisavalduse ja hageja vastas sellele 14.12.2018, kuid ei teinud tasaarvestusavaldust. Tasaarvestuseks ei ole piisav üksnes viidata väidetavatele nõuetele – sellest ei tulene hageja tahteavaldust nõuete tasaarvestamiseks. Kuna kostjale ei olnud teada, kas hageja soovib nõuded tasaarvestada või mitte, ei saanud ta kuidagi nõuete loetlemisest aru saada, et kostja soovib need tasaarvestada. Tasaarvestamiseks on vaja avaldada sellist tahet. Samuti ei nähtu antud kirjadest, et hageja oleks tuginenud

§-le 316, mis võimaldab nõuded tasaarvestada. 21 2-18-19651 Eelneva tõttu on ebaõige ka hageja väide, et ta on enda leppetrahvinõude viivitamatult pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist kostja nõudega tasaarvestanud ja et see mõjutab üürilepingu lõpetamist. Tasaarvestusavaldust ei ole esitatud tänaseni. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja pidi aru saama, et hageja soovib nõuded tasaarvestada. Tahteavaldusi tuleb tõlgendada subjektiivselt (s.t vastavalt tahteavalduse tegija tahtele) üksnes siis, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Seejuures on tõendamiskoormis tahteavalduse tegijal – just tema peab tõendama, et tahteavalduse saaja teadis või pidi tema tahet teadma. Kõikidel teistel juhtudel tuleb tahteavaldust tõlgendada objektiivselt ehk kuidas tahteavalduse saajaga mõistlik isik seda mõistma pidi (TsÜS § 75). Kuna kostja ei teadnud ega pidanudki teadma hageja väidetavat tasaarvestuse tahet ning sellist teadmist või teadma pidamist pole hageja ka tõendanud (kellel on tõendamiskoormis), tuleb tema vaidlusalust kirja tõlgendada objektiivselt. Ka kostjaga sarnane mõistlik isik ei oleks saanud aru, et hageja tasaarvestas nõuded. Hageja tunnistab ka ise, et ta ei tasaarvestanud nõudeid sõnaselgelt ja et hageja kirja oli koostanud tavainimene, kes ei osanud tasaarvestuse avaldust esitada. Tasaarvestuse avaldust ei saa lugeda tehtuks ka olukorras, kus isik küll soovib seda teha, kuid juriidiliste teadmiste puudumise tõttu ei ole osanud seda teha. Oluline ei ole mitte tahteavalduse teinud isiku enda seesmine tahe, vaid tahe, mis oli teada tahteavalduse saajale. Seega, isegi kui hageja ise soovis tasaarvestuse avaldust esitada, ei saa seda ilma vastava tahteavalduse tegemiseta lugeda tehtuks. Nagu märgitud, siis antud juhul seda tehtud ei ole. Hageja hilisemad avaldused viitavad samuti sellele, et hagejal puudus 14.12.2018 tasaarvestamise tahe. Nii saatis hageja 09.01.2019 kostjale kirja, milles märkis, et ta on varasemalt üksnes viidanud tasaarvestamise õigusele. Seega sellise õiguse kasutamisele üksnes viidati ja tegelikkuses seda ei kasutatud. Seda kinnitab ka asjaolu, et hageja saneerimisnõustaja saatis 02.01.2019 kostjale saneerimisteate, mille kohaselt oli saneerimismenetluse algatamise seisuga ehk 21.12.2018 seisuga hageja võlgnevus kostja ees 67 667,75 eurot. Antud summa koosneb kostja 2018.a üüri ja kõrvalkulude nõuetest hageja vastu. Kuigi hageja oli enda väitel juba 14.12.2018 viidatud kostja nõude tasaarvestanud ja see pidi olema lõppenud, siis veel 21.12.2018 seisuga tunnustas hageja kostja nõuet ja ei viidanud millegagi, et kostja nõue on tasaarvestatud või lõppenud. Veelgi enam, kostja esitas 18.04.2019 enda 2018.a üüri ja kõrvalkulude nõude hageja vastu ka viimase pankrotimenetluses (kokku 76 598,81 eurot), millele hageja, viimase pankrotihaldur ega ükski teine võlausaldaja vastu ei vaielnud. Jällegi – juhul kui hageja oleks kostja üüri- ja kõrvalkulude nõuded juba 14.12.2018 tasaarvestanud ja seega lõppenud, oleks hageja või hageja pankrotihaldur sellele vastu vaielnud. Kumbki seda aga ei teinud, mis viitab sellele, et ka nemad ei usu hageja leppetrahvi nõudesse ja selle tasaarvestamise väitesse. Isegi kui hageja väidetav leppetrahv oleks osaliselt põhjendatud, ei mõjuta see ikkagi üürilepingu lõppemist. Hageja võlgnevus oli piisav üürilepingu ülesütlemiseks punktide 11.2.1 ja 11.2.2 alusel. 71. Hageja viide enda parendustele ei mõjuta üürilepingu lõppemist. 72. Hageja viide keldriruumidele ei mõjuta üürilepingu lõppemist. Nimelt väidab hageja, et ta võis

§ 296

lg 1 alusel keelduda üüri ja kõrvalkulude arvete tasumisest, kuna kostja oli üürilepingut rikkunud keldriruumide üle andmata jätmisega. Seetõttu väidab hageja, et kuna kostja ei võinud temalt üüri ega kõrvalkulusid nõuda, ei tohtinud kostja sel põhjusel ka üürilepingut lõpetada. Kostja sellega ei nõustu. Hageja oleks võinud

§ 296

lg 1 alusel enda arvete tasumisest keelduda üksnes juhul, kui täidetud olid selle eeldused ehk 22 2-18-19651 a) kostja oli üürilepingut rikkunud; ja b) täidetud olid

§ 296lg 1 spetsiifilised eeldused.

Esiteks kinnitab üürileping, et keldriruumid ei olnud hagejale „keskse“ tähendusega. Nagu ülal märgitud, siis üürilepingu kohaselt pidi kostja andma keldriruumid üle alles siis, kui langevad ära muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud. Kuna pooled ei sätestanud keldriruumide üleandmisele lõplikku tähtaega ja ei olnud ka teada, millal muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud ära langevad, pidi hageja olema arvestanud sellega, et keldriruumide üleandmine lükkub määramata ajaks edasi. Hageja ei pidanud keldriruumide üleandmist nii oluliseks, et oleks sellele seadnud konkreetse tähtaja, vaid nõustus nende üleandmise sidumise pooltest sõltumatute asjaoludega (piirangute äralangemine), mille asetleidmine või asetleidmise tähtaeg ei olnud teada. Juhul kui keldriruumide üle andmine oleks hagejale olnud „keskse“ tähendusega, oleks see ka üürilepingus vastavalt kajastunud. Teiseks on hageja kinnitanud, et ruumide kasutusotstarve on kaupluse pidamine, mille juures ei ole keldriruumid keskse tähendusega. Hageja kinnitab üürilepingus, et üüritud ruumide sihtotstarbeks on kaupluse pidamine, kusjuures hageja soovis neid kasutada enda esinduskauplusena. Nagu hageja ise selgitab, siis tema peamiseks tegevusalaks on kaupade jaemüük, eelkõige „Kingikaubamaja Rode“ kaubamärgi all Eesti käsitöö ja suveniiride müük turistidele. Lisaks märgib hageja, et tema eesmärk on olnud välja arendada Eestis unikaalne, ainult Eesti käsitöö, riidetööstuse ja suveniiri tootjatele tuginev kaubamaja. Seega kinnitas hageja ise, et soovis ruume kasutada enda esinduskauplusena, kus saab müüa käsitööd ja suveniire – seda sai ka hageja äriruumides teha ja keldriruumide viibimine ei takistanud seda kuidagi. Kolmandaks viitab hageja tegevus samuti sellele, et ta ei pidanud keldriruume „keskseks küsimuseks“. Nagu ülal märgitud, siis hageja ei olnud nelja aasta jooksul ehk alates 2013.a lõpust kuni 2018.a detsembri lõpuni teinud kordagi hagejale etteheiteid seoses keldriruumide viibimisega, nõudnud nende üleandmist ega esitanud nende osas muid ettepanekuid. Juhul kui hagejale oleksid keldriruumid tõesti „keskse tähtsusega“ olnud, oleks ta nõudnud nende üleandmist, andnud täiendavaid tähtaegasid vms. Neljandaks, keldriruumide „keskse“ tähenduse puudumist kinnitavad ka hageja avaldused tema saneerimisavalduses, mis on vastuolus käesolevas menetluses esitatud avaldustega. See ei sisalda ühtegi viidet keldriruumidele. Viiendaks, ka hageja äriplaani presentatsioon kinnitab, keldriruumid ei olnud hagejale „kesksed“. Nimelt keskendub hageja äriplaan käsitöö ja suveniiride müümisele. Hageja ei soovi pakkuda täiseinet, vaid üksnes suupisteid ja võileibu, mis on aga ka kaasamüügis ja seetõttu ei vaja eraldi keldriruumides kööki. Kuuendaks tunnistas hageja juba enne üürilepingu sõlmimist, et keldriruumide väärtus oli madal. Nii märkis hageja 09.08.2013 kirjas kostjale, et keldrikorrusele on kliente raske saada ja nende väärtus on oluliselt madalam. Seitsmendaks on hageja ka käesolevas menetluses tunnistanud, et keldriruumid ei olnud talle olulised. Lõpuks tunnistab ka hageja ise 09.05.2019 hagiavalduse täienduses (vastuolus küll oma teiste väidetega), et keldriruumid ei olnudki talle olulised: Hageja oli

1. aasta lõpuks suutnud korraldada oma tegevuse ümber nii ja muuta see 23 2-18-19651 efektiivsemaks määral, et esialgselt planeeritud köök ja sellest lähtuv toitlustamisvõimalus ei olnud enam nii suure tähtsusega, kuigi oleks hageja majandustulemusi märgatavalt parandanud. Esiteks – kostja ei rikkunud keldriruumide üle andmata jätmisega üürilepingut. Üürilepingu kohaselt pidi kostja andma keldriruumid hagejale üle 31.12.2014 (p 2.2). Samas on üürilepingus märgitud, et kui kostjal ei ole nimetatud ajal võimalik keldriruume üle anda tulenevalt muinsuskaitselistest piirangutest, lükkub ruumide üleandmine edasi kuni selliste piirangute äralangemiseni ja täiendava 90 päeva möödumiseni (p 2.2). Täiendavalt sõlmisid pooled 18.12.2015 üürilepingu lisa, mille kohaselt peab kostja andma ruumid hagejale üle pärast seda, kui ära on langenud esiteks muinsuskaitselised ja teiseks ehituslikud piirangud (p 2). Samuti kinnitasid pooled, et seni ei ole olnud keldriruume võimalik samadel põhjustel üle anda (p 2). Seejuures kinnitasid pooled, et neil puuduvad üksteise vastu üürilepingust või muudest alustest tulenevad nõuded, sealhulgas ka seoses keldriruumidega (p 5). Seega leppisid pooled kokku, et kostja peab keldriruumid üle andma pärast seda, kui langevad ära muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud.
2. Keldriruumide suhtes kehtisid muinsuskaitselised piirangud. Üüritud ruumid asuvad aadressil Pikk tn 15 (Tallinn), mis asub Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal. Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastas 06.06.2014 AS-i Restor poolt koostatud muinsuskaitselased eritingimused, mis seavad keldriruumide ehitamisele piirangud. Näiteks asuvad viidatud dokumendi kohaselt keldriruumides mitmed kultuuriväärtuslikud detailid, nagu raidkivitükid, müüritrepp, ovaalne nišš, puittalalagi ja küünlanišš, mis tuleb kõik oma kohal säilitada, restaureerida ja eksponeerida. Keldriruumides võib selliseid säilitamisele kuuluvaid detaile veelgi asuda ja sealt võivad tulla välja ka muud arheoloogilised leiud, mistõttu nähti eritingimustes ette, et keldriruumides tuleb läbi viia täiendavad uuringud. Seega on Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti muinsuskaitselised piirangud toodud välja 06.06.2014 muinsuskaitse eritingimustes, mis viitasid ka täiendavate uuringute vajadusele ja mis omakorda mõjutavad ehitust (näiteks kui sealt ilmnevad uued kultuuriväärtused, tuleb neid ehitamisel arvestada). Kuivõrd kostjale ei olnud üürilepingu sõlmimisel teada, missugused täiendavad piirangud võivad uuringute käigus keldriruumides ilmneda, leppisidki pooled kokku, et kostja annab keldriruumid ära alles pärast muinsuskaitseliste piirangute võimalikku ilmnemist ja hilisemat äralangemist. Vastasel juhul võis tekkida olukord, kus kostja oleks kohustunud keldriruumid konkreetseks kuupäevaks üle anda, kuid uuringute käigus selgunud piirangud oleksid seda takistanud.
3. Keldriruumide suhtes esinesid ka ehituslikud piirangud. Ehituslikud piirangud on mistahes ehitusse puutuvad/kuuluvad või sellega seotud piirangud. Ehitusprojekti kohaselt tuli keldriruumid süvendada ja rajada sinna uus betoonpõrand ning ühendada need esimese korruse ruumidega. Ehitustööde teostamiseks väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 02.09.2015 ehitusloa, mille märkuse all nõudis, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Kõnealused keldriruumid asuvad Pikk tn 15 (Tallinn) korterelamus, milles on kümme korterit ja omanikku, ning kelle kõigi kaasomandis keldriruumid asuvad. Kuna kostja soovis keldriruumides teostada enda poolt tellitud ehitusprojekti kohased tööd ja anda need hagejale üürile, oli tal selleks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. Seega eeldas kostja poolt ehitustööde teostamine teiste kaasomaniku nõusolekut ehk tema ehitustöödega seoses esines ka ehitusloast tulenev ehk ehituslik piirang – teiste kaasomanike nõusoleku saamine ehitustööde teostamiseks. Just 24 2-18-19651 sel põhjusel leppisid pooled 18.12.2015 üürilepingu lisas kokku, et keldriruumide üleandmine viibib ka ehituslike piirangute tõttu.
4. Kostja taotles teiste kaasomanike nõusolekut ehitustööde teostamiseks. Kõnealused keldriruumid ei ole ühegi kaasomaniku tegelikus kasutuses ja nende kasutuselevõtt eeldab ehitustööde teostamist (sh keldripõranda süvendamist). Keldriruumid asuvad hagejale üüritud äriruumide all, mis on ka ainukesed ruumid, kust korterelamust keldriruumidesse pääseb. Seetõttu pidas juba äriruumide eelmine omanik kaasomanikega läbirääkimisi korterelamu keldriruumide ja teiste ruumide reaalosadeks jagamiseks ja muutmiseks nii, et keldriruumid jäävad kostja ainukasutusse. Kostja jätkas läbirääkimisi ja tema tellimusel valmis 2013.a oktoobris ehitustööde eskiisprojekt ja kostja jätkas kaasomanikega läbirääkimisi kaasomandi muudatuste tegemiseks. Nagu märgitud, siis muudatused ei oleks hõlmanud ainult keldriruume, vaid ka pööningut ja teisi muudatusi, mis tagaks kõigi korteriomandite huvide tasakaalu. Kostja läbirääkimised olid 2014.a aprillikuuks jõudnud nii kaugele, et Tallinna notar Tarvo Puri koostas uue kokkuleppe, mille alusel oleksidki keldriruumid läinud kostja ainukasutusse (lisa 50, p 2.1.2). Läbirääkimised jätkusid ja selle tulemusena sõlmisid kümnest korterist seitse kokkuleppe, mille alusel oleksid vaidlusalused keldriruumid läinud kostja ainukasutusse ja viimane oleks võinud seal planeeritud ehitustööd läbi viia. Kuna ülejäänud kolm omanikku ei olnud nõus, esitasid kuus kaasomanikku nende vastu hagi nõusoleku saamiseks kaasomandi muudatuste tegemiseks (tsiviilasi nr xxx). Käesoleval hetkel käivad poolte vahel kompromissiläbirääkimised, mille eesmärgiks on samuti keldriruumide kostja ainukasutusse jätkamine. Seega on kaasomanikud omavahel pikalt arutanud kaasomandi jaotamist (sh nii, et keldriruumid jäävad kostja ainukasutusse) ja täna on kuus kaasomanikku ka sellega nõus ja käivad läbirääkimised ka teiste kaasomanike nõusoleku saamiseks. Seega väidab hageja ebaõigesti, nagu ei olekski olnud keldriruumide temale andmine olnud võimalik.
5. Hageja oli hiljemalt juba 03.03.2014 teadlik, et keldriruumid kuuluvad kaasomandisse ja et nende üle käivad vaidlused. Esiteks kinnitab seda hageja enda 03.03.2014 kiri kostjale, kus hageja ise kinnitab, et keldriruumid ei ole kostja omandis ja nende kasutamiseks on eraldi kokkulepet vaja. Teiseks kinnitab seda ka hageja enda poolt tellitud 1Partner 17.10.2018 hindamisakt, mis märgib ühemõtteliselt, et hageja enda väitel käivad keldriruumide üle omanike vahelised vaidlused.
6. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja ei võinud keldriruume üürida, kuna ta polnud nende omanik. Hageja väitel oli kostja poolt õigusvastane anda keldriruumid üürile olukorras, kus keldriruumid ei olnud tema ainuomandis. Selline väide on vale, kuna üürileping kui kohustustehing ei näe sarnaselt teiste võlaõiguslike lepingutega ette, et üüritud asi peaks üürilepingu sõlmimisel olema tema ainuomanduses või -valduses. Üürileandja peab olema õigustatud ruumide üleandmiseks üksnes kokkulepitud ajal. Kuna antud juhul ei olnud pooltele teada, millal keldriruumide üleandmist takistavad muinsuskaitselased ja ehituslikud piirangud ära langevad, olidki pooled kokku leppinud, et keldriruumid antakse üle alles pärast selliste piirangute äralangemist. Seega ei pidanud keldriruumid olema kostja ainuomandis või -valduses üürilepingu sõlmimise ajal ja see ei oma antud vaidlusele mingit mõju.
7. Hageja väidab ebaõigesti, et kostjal ei ole ehituseks ehitusluba. Hageja väitel ei võiks kostja keldriruumides kokkulepitud ehitustöid teostada, kuna tal pole selleks ehitusluba. Kostjale jääb selline väide arusaamatuks, kuna talle väljastati ehitusluba juba 17.04.
8. 25 2-18-19651
9. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja kinnitas teises kohtuasjas, et keldriruumides ei ehitata kunagi välja toitlustuse valmidust või avaust keldriruumide ja äriruumide vahele. Tsiviilasjas nr xxx sõlmitud 08.01.2018 kompromissis kinnitas kostja täpselt sama, mis on toodud välja ehitusloas ehk et ehitustöid ei teostata ilma teiste kaasomanike kooskõlastuseta või kohtuotsuseta, kus kohus on kooskõlastuse asendanud enda otsusega. Lisaks märkisid viidatud tsiviilasja pooled (s.t kostja ja üks kaasomanik), et kostja võib kohe teostada kõiki ehitustöid, mille teostamine ei vaja teiste kaasomanike nõusolekut (p 2.2). Seega ei ole kostja kunagi kinnitanud, et keldriruumides toitlustuse valmidust ei looda või avaust ei tehta – sisuliselt korrati antud kompromissis ehitusloas märgitut. Nagu kostja ülal selgitas, siis viimane on ehituslik piirang, millele pooled olid üürilepingus ka viidanud.
10. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja loobus keldriruumide temale üleandmisest. Nagu ülal selgitatud, siis selles tsiviilasjas kinnitas kostja, et ei teosta ehitusloa vastaselt ehk õigusvastaselt keldriruumides ehitustöid. Samuti esitas kostja koos teiste kaasomanikega juba 11.08.2017 kaasomandi jagamisega (ja keldriruumide kostja ainukasutusse jätmisega) mittenõustunud kaasomanike vastu hagi nendelt kooskõlastuse saamiseks. Seega tegeles kostja aktiivselt keldriruumide piirangute äralangemisega.
11. Hageja väidab ebaõigesti, nagu oleks käimas neli kohtumenetlust seoses keldriruumide jagamisega. Kaasomandi jagamisega on seotud ainult üks kohtuvaidlus (tsiviilasi nr xxx).
12. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja on talle lubanud anda keldriruumid üle ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Esiteks ei ole kostja kunagi lubanud keldriruumide üleandmist ilma et vastavad muinsuskaitselased ja ehituslikud piirangud oleksid ära langenud. Seetõttu pole kostja ka kunagi lubanud, et keldriruumid antakse talle üle ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Teiseks on selline väide vastuolus ka hageja enda väidetega, mille kohaselt ta ei olnud väidetavalt üldse teadlik kaasomandi küsimustest. Kui kostja olevat talle lubanud ruumide üleandmist ilma teiste kaasomanike nõusolekuta, pidi ta ju olema kaasomandi küsimusest tegelikult teadlik.
13. Hageja väidab ebaõigesti, et ta teostas osad ehitustööd üüripindade puuduste kõrvaldamiseks. Kunagi varem pole hageja ette heitnud, et üüritud ruumides esinesid puudused ja hageja pidi seetõttu teostama remonditöid. Hageja ei ole selliste väidetavate puuduste olemasolu tõendanud, samuti pole neist kunagi varem teavitanud, andnud täiendavat tähtaega nende likvideerimiseks ega esitanud ühtegi nõuet. Seejuures ei viidanud hageja neile ka üüritud ruume vastu võttes. Antud väite alusetusele ja otsitusele viitab ka asjaolu, et hageja ei ole nimetanud ühtegi puudust, mis äriruumidel väidetavalt olid.
14. Hageja ei saa tugineda

§ 296lg-le 1, kuna vastavad eeldused on täitmata.

Hageja ei saa keelduda äriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest, kui talle ei antud üle teisi ehk keldriruume. Nagu ülal märgitud, siis kostja andis üürilepinguga hagejale eraldi üürile Pikk tn 15 asuvad äriruumid (Pikk tn 15-M2) ja keldriruumid (veel kaasomandis). Äriruumide eest pidi hageja tasuma üüri 7620 eurot ja keldriruumide eest 880,40 eurot (p 4.1). Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ei ole kunagi nõudnud tasu maksmist keldriruumide eest ja hageja on üüri ja kõrvalkulud võlgu äriruumide eest. Antud juhul väidab aga hageja, et ta keeldub tagantjärele äriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest, kuna kostja ei andnud talle üle teisi ruume ehk keldriruume. Selline väide ei vasta seadusele. Nimelt võib üürnik keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest

§ 296lg 1 26 2-18-19651 alusel üksnes siis, kui ta ei saanud üüritud asja kasutada.

Antud sätte sõnastusest nähtub, et üürnik saab keelduda üksnes nende ruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest, mille kasutamine on takistatud. Seda toetab ka asjaolu, et sisuliselt on tegemist

§ 111

lg 1 erisättega ehk üürilepingust tulenevate vastastikuste kohustuste täitmisest keeldumise õigusega. Üürilepingus on vastastikused kohustused üüriruumide üleandmine ja nende eest tasumine. Antud juhul olid pooled üürilepingus leppinud kokku, et kostja annab keldriruumid hagejale üle ja hageja tasub nende eest üüri 880,40 eurot (p 4.1.1), mistõttu on ka antud kohustused omavahel vastastikused. Seega, saab hageja

§ 296

lg-le 1 tuginedes keelduda keldriruumide üle andmata jätmisel üksnes keldriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest. Kuna aga kostja pole kunagi nende eest üüri ega kõrvalkulusid nõudnud, polegi hagejal võimalik millegi maksmisest keelduda. Hageja sai äriruume vastavalt sihtotstarbele kasutada. Üürilepingu kohaselt pidi hageja kasutama ruume sihtotstarbeliselt ehk kaupluse pidamiseks. Poolte vahel puudub vaidlus, et täpselt nii hageja ka äriruume kasutada sai – ta pidas seal enda kauplust ja lisaks pidas seal ka kohvikut, pakkudes erinevaid kuumi ja külmi jooke ning kerget einet. Seega ei ole äriruumide kasutamine olnud täielikult ega osaliselt takistatud. Isegi kui äriruumide kasutamine oleks olnud osaliselt takistatud, ei annaks see õigust keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest täies ulatuses. Nimelt võib üürnik

§ 296

lg-le 1 tugineda üksnes siis, kui üüritud ruumide kasutamine on täielikult takistatud.

§ 296lg-le 1 saab tugineda alates takistusest teada saamisest.

Analoogia korras kohaldub ka antud paragrahvi lõikele üks lõikest kaks tulenev põhimõte, mille kohaselt saab üüri ja kõrvalkulude alandada alates puudusest või takistusest teada saamisest kuni selle ära langemiseni. Antud juhul on aga hageja keeldunud äriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest tagantjärele – hageja enda väitel sai ta väidetavast kostja rikkumisest ehk muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute puudumisest teada alles 2018.a detsembris, mistõttu ei saa ta keelduda üürist ja kõrvalkuludest perioodil kuni 2018.a detsember.

1. Tagatisrahal ei olnud hageja võlgnevusele mõju. Teatavasti ei kuulu tagatisraha jooksvalt üüri ja kõrvalkuludega tasaarvestamisele, vaid see tagab üürileandja nõudeid pärast.
2. Hageja ei või kostja käest nõuda väidetava väärtuse tõusu hüvitamist 409 356,16 eurot. Esiteks – üürilepingu punkt 3.4 kohaselt ei kuulu üürniku ehitustööd hüvitamisele. Selguse huvides kordasid pooled selle üle ka üürilepingu punktis 5.1.
3. Pooled leppisid nii kokku, kuna hageja ehitustööd ei olnud vajalikud ja hageja teostas need üksnes enda äriplaani teostamiseks. Nagu kostja ülal selgitas, siis enne hagejat üüris äriruume MTÜ Eesti Rahvakunsti ja Käsitöö Liit, kes pidas seal samuti kauplust ja pakkus enda tooteid müügiks. Eelnevast tulenevalt jäävad kostjale täiesti arusaamatuks hageja eksitavad väited, nagu oleksid äriruumid olnud enne hageja ehitustöid kasutuskõlbmatud või et nende kasutuselevõtt eeldas lammutus- ja ehitustööde teostamist. Hageja ei ole oma selliste väidete tõendamiseks esitanud ka ühtegi tõendit. Kostja andis hagejale üle üürilepingule vastavad ruumid, mida kinnitab ka juba ainuüksi asjaolu, et hageja ei ole kunagi kostjale selle kohta ühtegi etteheidet teinud. Kostjal ei olnud soovi äriruumi täiendavaid investeeringuid teha, mistõttu leppisidki pooled ühemõtteliselt kokku, et kui hageja soovib äriruumidesse ise investeeringuid teha, siis ta peab need ka ise kandma. Hageja teostas ehitustööd üksnes seetõttu, et soovis äriruumides avada enda esinduskaupluse, mis vastaksid tema äriplaanile ja ettekujutusele. 27 2-18-19651 Hageja väidab ebaõigesti, et kostja on kinnitanud tema investeeringu „kaitstust“. Kostja ei ole seda kinnitanud ega lubanud hüvitada hageja poolt tehtud investeeringut. Vastupidi, hüvitamiskohustuse puudumine oli üürilepingu oluline tingimus kostja jaoks, kuna kostja ei soovinud teha ise äriruumidesse investeeringut ega võtta endale kohustust need hüvitada. Hageja väidab ebaõigesti, nagu reguleeriks kõnealune ehitustööde hüvitamise säte üksnes „teatud“ ehitustöid. Antud sätte reguleerib kõiki remondi-, renoveerimis ja siseviimistlustöid ja ei erista ehitustöid sõltuvalt nende iseloomult. Seega hõlmab antud säte ka neid ehitustöid, mille väidetavalt teostas hageja. Teiseks – hageja ehitustööd ei kuulu hüvitamisele ka siis, kui üürileping lõppeb kostja tõttu ennetähtaegselt. Hageja väidab, et kui üürileping lõppeb tema rikkumise tõttu ennetähtaegselt, peaks kostja üürileandjana talle ikkagi kulud hüvitama (viitega

§ 106-le).

Selline tõlgendus ei vasta üürilepingule ega ka seadusele. Üürilepingu punktide 3.4 ja 5.1.19 sätestatut silmas pidades pidi hageja arvestama, et kui ta rikub üürilepingut ja põhjustab selle lõppemise, siis ei hüvitata talle ehituskulusid. Teistsugune tõlgendus oleks ka vastuolus õigusega leppida kokku kulude hüvitamata jätmine ning seadusest ja üürilepingust tulenev kulude mittehüvitamise kokkuleppe muutuks sisutühjaks. Hageja tõlgendust jaatades saaksid üürnikud alati leppida üürileandjaga kulutuste hüvitamata jätmises kokku, seejärel teha kulutused, jätta üüri maksmata ja põhjustada sellega üürilepingu lõppemine ning seejärel nõuda ikkagi kulutuste hüvitamist. Sellisel juhul muutuks kulutuste hüvitamata jätmise võimalus õiguses sisutühjaks, mis ei saanud olla seadusandja eesmärgiks. Seega ei ole kuidagi põhjendatud hageja seisukoht, et talle peaks hüvitise maksma lihtsalt seetõttu, et ta rikkus üürilepingut ja see lõppes selle tõttu. Antud põhjustel oleks hagejale hüvitise maksmine ka vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 ja

§ 6alusel.

Kolmandaks – hageja arvutab enda väidetava hüvitise meetodil, mida seadus ette ei näe. Hageja on ise viidanud

§ 286

lg-st 1 tulenevale õigusele nõuda ehitustööde eest hüvitist, mille alusel tuleb see aga hoopis teistmoodi arvutada. Nimelt tuleb selle järgi üüritud ruumide olulise hinnatõusu korral määrata mõistlik hüvitis ja selle järgi ei saa seda arvutada hinnatõusu proportsiooni järgi. Neljandaks – hageja ei ole tõendanud hüvitise aluseks olevaid asjaolusid.

§ 286

lg 1 kohaselt peavad mõistliku hüvitise määramiseks olema täidetud järgmised eeldused:

1. a)hageja on teostanud ehitustöid;
2. b)äriruumide väärtus on hageja ehitustööde tõttu tõusnud; ja
3. c)selline hinnatõus on oluline. Hageja väitel tõendab äriruumide hinnatõusu kostja 2015.a ja 2016.a majandusaasta aruanded, millest esimese kohaselt on äriruumide soetusmaksumus 31.12.2015 seisuga 754 393 eurot ja teise kohaselt äriruumide väärtus 31.12.2016 seisuga 1 280 000 eurot. Antud numbritele toetudes väidab hageja, et äriruumide hind tõusis 2016.a-l ligi 525 000 eurot. Hageja ei ole tõendanud, missuguseid ehitusöid ta äriruumides tegi. Hageja ei ole tõendanud, et äriruumide hind tõusis tema poolt tehtud parenduste ja muudatuste tõttu. Hageja on äriruumide väärtuste võrdlemisel ebaõigesti lähtunud lõpphinnast 1 280 000 eurot. Hageja on esitanud 14.09.2016 Pindi kinnisvarabüroo hindamisakti, mille kohaselt on äriruumide väärtus 1 280 000 eurot. Antud hindamisakt on koostatud eeldusel, et äriruumide juurde kuuluvad ka keldriruumid. Kuna keldriruumid ei kuulu äriruumide juurde ja need moodustavad viidatud hinnast 10,40% (lk 30), on Pindi hindamisakti kohaselt äriruumide väärtuseks 1 146 880 eurot. 28 2-18-19651 Samuti on hageja jätnud esitamata enda poolt tellitud 1Partner kinnisvarabüroo hindamisakti, mille kohaselt oli äriruumide väärtus 17.10.2018 900 000 eurot. Seega ei ole hageja tõendanud, mis on äriruumide turuväärtus. Hageja on äriruumide väärtuste võrdlemisel ebaõigesti lähtunud alghinnast 754 393 eurot. Kostja omandas äriruumid 24.01.2013. Kolme aasta jooksul ehk aastatel 2013-2015 ei hinnanud kostja enda raamatupidamises äriruumide väärtust ümber, kuigi kinnisvarahinnad sel ajal tõusid. Nii oli kostja märkinud enda 2014.a majandusaasta aruandes äriruumide soetusväärtuseks 701 372 eurot ja et varade turuväärtus on bilansijärgsest soetusmaksumusest kõrgem sest kinnisvarahinnad on 2013. ja 2014. aastal oluliselt kasvatanud (lisa 46, lk 3 ja 4). Kostja märkis ka enda 2015. a majandusaasta aruandes äriruumide soetusväärtuseks 734 960 eurot (701 372 + ostud ja parendused 33 588 eurot) ja et varade turuväärtus on bilansijärgsest soetusmaksumusest kõrgem, sest kinnisvarahinnad on 2014. ja 2015. aastal oluliselt kasvanud. Seega kajastas kostja ka veel 31.12.2015 seisuga äriruumide hinnaks 734 960 eurot ehk raamatupidamisliku soetusväärtuse, mis ei sisaldanud kinnisvara hinnatõusu perioodil 2013-2015. Tegelikkuses oli Pindi hindamisakti kohaselt äriruumide väärtus juba 2014.a-l ehk enne väidetavaid ehitustöid 1 146 880 eurot. Nimelt on Pindi hindamisakt koostatud diskonteeritud rahavoo mudelil ehk äriruumide väärtus on tuletatud prognoositavast üüritulust. Antud hindamisakt jõudis äriruumide väärtuseni 1 146 880 eurot eeldusel, et äriruumide üür on 7620 eurot kuus. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu järgi (mis oli sõlmitud enne hageja ehitustöid) pidigi hageja tasuma kostjale äriruumide eest üüri 7620 eurot ja üüri hind kuulus iga aasta korrigeerimisele 4% võrra (pd 4.1.2 ja 4.3). Kostja on otsinud uut üürniku ja esialgsed läbirääkimised näitavad, et ka uued üürnikud ei ole nõus tasuma rohkem kui 7500 eurot koos iga-aastase 4% korrektuuriga. Seega, kuna turuüür oli nii 2014.a-l kui ka pärast kostja väidetavaid ehitustöid 2016.a-l sama ehk ca 7500 eurot, ei ole kostja ehitustööd üldse mõjutanud äriruumide väärtust perioodil 2014-2018. Igal juhul ei ole hageja tõendanud, et hinnatõus oli oluline. Riigikohus on selgitanud, et väärtuse tõus on oluline siis, kui see ületab 50%. 87. Hageja ei või nõuda saamata jäänud tulu hüvitamist. Saamata jäänud tulu nõudmiseks peab hageja muuhulgas tõendama, et
4. a)kostja rikkus lepingut; ja
5. b)hagejale on saamata jäänud tulu tekkinud. Järgnevalt selgitame, et antud eeldused ei ole täidetud. Esiteks – hageja ei ole üürilepingut rikkunud keldriruumide üle andmata jätmisega. Teiseks – hageja ei ole tõendanud saamata jäänud tulu tekkimist. Hageja on enda saamata jäänud tulu suuruse kohta üksnes esitanud väite, et kui hageja oleks saanud Keldriruumid õigel ajal kätte, oleks ta Ruumide kasutamisega teeninud märkimisväärset tulu Üürilepingu lõppemiseni. Hageja hinnangul jäi tal Keldriruumide üle andmata jätmise tõttu tulu summas 450 000 EUR. Seega ei ole hageja tõendanud, et talle oleks tekkinud saamata jäänud tulu. 88. Hagejal puuduvad tühistamisest tulenevad nõuded. Esiteks – hageja ei saa tehingut tühistada, kuna üürilepingu sõlmimisest on möödunud kolm aastat (TsÜS § 99 lg 2). Hageja tegi tühistamisavalduse 14.02.2019. Pooled olid aga üürilepingu allkirjastanud juba vastavalt 22.11.2013 ja 03.03.2014 ehk ligi viis aastat tagasi, mistõttu ei saa hageja enam üürilepingut tühistada. Samuti ei saa hageja tühistada 18.12.2015 sõlmitud üürilepingu lisa, kuivõrd ka selle sõlmimisest oli hageja tühistamisavalduse ajaks möödunud rohkem kui kolm aastat. Hageja väidab ebaõigesti, et pooled tegid tehingu 31.03.2016, kuna väidetavalt leppisid pooled üürilepingu 18.12.2015 lisas kokku, et „tehing on tehtud alles sellel kuupäeval“. Kõnealune lisa ei sisalda sellist märkust, et „tehing on tehtud 31.03.2016“. Seega on nii üürileping kui ka selle lisa tehinguna tehtud samal kuupäeval, kui need allkirjastati. Kuna viidatud allkirjastamistest on möödunud 29 2-18-19651 rohkem kui kolm aastat, on hageja tühistamisavaldus tühine. Hageja väidab ebaõigesti, et aegumine peatus läbirääkimiste ajaks. Esiteks ei peatu seaduse kohaselt tühistamise aegumine läbirääkimiste pidamiseks (TsÜS § 99 lg 3). Teiseks ei ole pooled pidanud kunagi keldriruumide osas läbirääkimisi. Teiseks – kostja ei ole hagejat petnud. Pettus saab eelkõige toimuda tehingu ettevalmistamise faasis teisele poolele teadlikult ebaõigete asjaolude avaldamise kaudu eesmärgiga kallutada teist isikut tehingut tegema. Samuti võib pettus toimuda siis, kui tehingupool jätab tehingu ettevalmistamise faasis (eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste käigus) teisele poolele teatamata teatavatest olulistest tehinguga seotud asjaoludest, millele vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, soovides seeläbi kallutada isikut tehingut tegema. Keldriruume ei saanud üle anda ehituslike ja muinsuskaitseliste piirangute tõttu. Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Kaasomaniku poolt nõude esitamine ei saa olla hageja petmine. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürilepingu ja selle lisa kohaselt peab kostja andma hagejale keldriruumid üle siis, kui ära on langenud selle muinsuskaitselased ja ehituslikud piirangud. Kostja alustas teatud ehitustöödega 2014.a kevadel, mille peale esitas üks kaasomanikest tema vastu nõude ehitustööde lõpetamiseks kuni ehituslike nõuete täitmiseni ehk ehitusloa väljastamiseni ja kaasomanike kooskõlastuste saamiseni. Seega puudutab kaasomaniku nõue otseselt ehitustööde ehituslikke küsimusi, mille esinemisest oli hageja teadlik ja kinnitas veel 18.12.2015, et tal ei ole nendega seoses kostja vastu ühtegi nõuet. Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Seega ei saa olla kaasomaniku poolt kostja vastu nõude esitamine olla hageja petmine. Kolmandaks – hageja ei või nõuda enda väidetavate kulutuste hüvitamist

§ 1042lg 1 alusel.

Hageja ei ole tõendanud, missuguseid töid ja kulutusi ta üldse äriruumidesse teinud on. Hageja esitab ka ise vastuolulisi väiteid – kui käesolevas menetluses väidab hageja, et tema ehitustööde kulud on kokku ca 282 500 eurot, siis saneerimismenetluse kohaselt olid tema ehitustööde kulud kokku üksnes 155 063 eurot. Hageja ei ole tõendanud, missugune mõju tema töödel äriruumide väärtusele on. Kostja selgitas, et enne hageja ehitustööde teostamist oli äriruumide üüriks 7620 eurot kuus ja pärast ehitustööde teostamist ei ole suure tõenäosusega võimalik ruume üürida välja suurema üüriga kui 7500 euroga kuus. Seega ei ole kostja hageja ehitustööde tõttu igal juhul rikastunud. Neljandaks, hageja ei või nõuda enda kulutuste kahjuna hüvitamist ka TsÜS § 101 lg 1 alusel. Kahju hüvitamise eesmärgiks on tehingu tühistanud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tehingut teinud. Nagu kostja ülal selgitas, siis sellist nõuet ei saa hagejal olla, kuna ta ei ole tõendanud kahju tekkimist ega selle suurust (vt p 85). 89. Hagejal puuduvad taganemisest tulenevad nõuded. Esiteks – kostja ei ole jätnud keldriruume kokkulepitud ajal üle andmata. Kostja selgitas ülal, et ta pidi andma keldriruumid üle alles pärast muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute äralangemist. Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Kuna keldriruumide üleandmise piirangud ei ole tänaseni ära langenud, ei ole kostja pidanud keldriruume ka üle andma, mistõttu ei saa hageja

§ 277lg 1 alusel üürilepingust taganeda.

Teiseks – hageja ei saa nõuda kasutuseeliste ega tehtud kulutuste hüvitamist. Üürilepingust saab

§ 277

lg 1 alusel 30 2-18-19651 taganeda üksnes siis, kui asja ei anta üle või kui puudused ilmnevad asja üleandmisel ja üürnik taganeb üürilepingust enne või vahetult pärast ruumide vastuvõtmist. Esiteks, antud juhul heidab hageja kostjale ette seda, et kostja ei andnud talle üle keldriruume. Sellest tulenevalt saaks hageja teoreetiliselt

§ 277

lg 1 alusel taganeda üksnes üürilepingu osast, mis reguleerib keldriruumide üleandmist. Sellisel juhul saaks hageja nõuda

§ 189lg 1 alusel tema käest üleantu ehk üüri ja kõrvalkulude hüvitamist.

Kuna aga antud lepingu alusel ei ole hageja teinud kostjale ühtegi makset üüritud ruumide eest, ei saa hageja ka

§ 189lg 1 alusel kostjalt midagi tagasi nõuda.

Hageja poolt esitatud nõue tagastada talle tema poolte hoopis teistesse ruumidesse tehtud väidetavad kulutused ei vasta

§ 189lg-le 1, kuna hageja ei ole keldriruumidega seoses midagi kostjale üle andnud.

Teiseks ei ole hageja tõendanud, missuguseid kulutusi ta kostja äriruumidesse teinud on, mistõttu on hageja nõue igal juhul põhjendamatu. Kolmandaks – hageja ei saa nõuda saamata jäänud tulu hüvitamist. Nagu kostja on ülal selgitanud, siis selline nõue on alusetu, kuna hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et talle on kahju tekkinud või kui suur see on.

1. Hagejal puuduvad ülesütlemisest tulenevad nõuded. Kostja ei ole üürilepingut rikkunud seoses keldriruumide ja elektriteenusega. Kostja ei rikkunud üürlepingut elektrienergia teenuse pakkumise lõpetamisega. Üürilepingu kohaselt peab üürnik tasuma kõrvalkulud, milleks on ka tasu elektriteenuse eest (p 4.4-4.5). Poolte vahel puudub aga vaidlus selles, et kostja lõpetas alates 2018.a maist täielikult üüri tasumise ja 2018.a oktoobrikuust täielikult kõrvalkulude eest tasumise (sh tasumise elektriteenuse eest). Samuti puudub poolte vahel vaidlus, et kostja saatis hagejale 10.12.2018 üürilepingu lõpetamise avalduse, millega lõpetas peale edutut täiendavat tähtaega üürilepingu alates 17.12.
2. Samal kuupäeval pidi hageja äriruumid ka vabastama (p 12.1), kuid ta ei teinud. Eelneva valguses, kuna hageja ei olnud kostjale seitse kuud üüri tasunud ja kaks kuud kõrvalkulude eest tasunud (sh elektriteenuse eest), ei pidanud kostja enam talle elektriteenust pakkuma. Vastasel juhul oleks tekkinud olukord, kus kostja peaks hagejale pakkuma elektriteenust ja selle eest ise elektriteenuse pakkujale tasuma, kuigi üürilepingu kohaselt pidi seda tegema üürnikuna hageja. Üürilepingu mõtteks ei saa olla üürileandja kohustamine üürniku tegevuse finantseerimiseks olukorras, kus pooled on vastupidises ühemõtteliselt kokku leppinud (s.t et hageja peab üürnikuna tasuma ka elektriteenuse eest). Nii on ka näiteks Tallinna Üürikomisjon selgitanud, et elektri väljalülitamine on õigustatud, kui üürnik ei ole selle eest tasunud. Kui ka üürileping ei oleks lõppenud, võis kostja ikkagi

§ 110

ja

§ 111

alusel lõpetada elektriteenuse pakkumise, kuna hageja ei olnud selle eest tasunud. Ükski seadus ei kohusta üürileandjast kostjat ise tasuma hageja elektriteenuse eest ja võimaldama talle seejuures tasuta elektriteenuse tarbimist. Kostja ei rikkunud üürilepingut keldriruumide üle andmata jätmisega. Kostja selgitas ülal, et ta pidi andma keldriruumid üle alles pärast muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute äralangemist (vt p 59-65). Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Kuna piirangud ei ole ära langenud, ei ole kostjal ka kohustust keldriruume hagejale üle anda. Hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega märke kandmiseks (

§ 196lg 2).

Hageja seda teinud ei ole. Seega ei saa hageja igal juhul üürimärke etteheite põhjendusel üürilepingut üles öelda. Hageja ei ole üürilepingut lõpetanud mõistliku aja jooksul (

§ 196lg 3).

Nagu kostja ülal selgitas, siis hageja tasus II osa tagatisrahast kostjale 02.02.2017, mistõttu pidi kostja 31 2-18-19651 kandma üürimärke kinnistusraamatusse juba 13.02.2017 (üürilepingu p 6.1.6). Alates sellest kuupäevast võis hageja nõuda üürimärke kinnistusraamatusse kandmist. Üürilepingu lõpetamise avalduse esitas hageja aga alles 14.02.2019 ehk rohkem kui kaks aasta hiljem. Selline aeg ületab mõistlikku aja nõuet, kuna igal mõistlikul isikul tekib selle aja jooksul põhjendatud ootus, et antud asjaolul üürilepingut üles ei öelda. Hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud tulu 450 000 eurot hüvitamist. Nagu kostja on ülal selgitanud, siis selline nõue on alusetu, kuna hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et talle on kahju tekkinud või kui suur see on. 91. Hageja väidab ebaõigesti, et leppetrahv on mõistlikus suuruses, kuna kostja rikkus üürilepingut tahtlikult. Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga ja ei sõltu sellest, kas kohustust rikutakse või mitte. Samuti on alusetu hageja väide, nagu oleks kostja jätnud märke kandmata tahtlikult ja seetõttu, et uus omanik saaks üürilepingu lõpetada. Kostja ei ole jätnud märget tahtlikult kandmata ja samuti ei ole kostja müünud ega üritanud ruume kolmandale isikule müüa, kes siis sooviks üürilepingu lõpetada. See poleks ka kostja huvides olnud, kuna sellisel juhul oleks kostja pidanud hüvitama hagejale tekkinud kahju. Hageja ei ole oma väidete tõendamiseks esitanud ka ühtegi tõendit. Hageja väidab ebaõigesti, et leppetrahv on mõistlikus suuruses, kuna see on proportsioonis talle tekkida võiva kahjuga. Hageja väited on vastuolulised – leppetrahvi suuruse mõistlikkust ei saa põhjendada võimalikult tekkiva kahjuga, kui leppetrahvi eesmärgiks ei olnud kahju ärahoidmine, nagu hageja väidab. 92. Hageja viide tehnilise järelevalve ameti otsusele on asjakohatu, kuna see puudutas ainult teatud konkreetseid töid, mille osas oli vaidlus, kas nendeks on vaja ehitusluba. Viimase arvamusel oli ehitusluba vaja ja nagu kostja on varasemalt selgitanud, siis seda ta ka taotles ning see väljastati 02.09.2015. 93. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja omistab tema saneerimisavaldusele liiga palju tähelepanu. Saneerimisavaldusest nähtub muuhulgas see, et

1. a)hageja enda väitel ebaõnnestus tema äriplaan selle nõrkuste tõttu;
2. b)äriplaani ebaõnnestumise põhjuseks ei olnud keldriruumide üle andmata jätmine (sellele ei viidatud kui äriplaani ebaõnnestumist põhjustanud asjaolule); ja
3. c)äriplaani õnnestumiseks ei olnud keldriruumid vajalikud (neid ei toodud välja vajaliku eeldusena äriplaani õnnestumiseks). Kuna antud menetluses on hageja üritanud väita risti vastupidist, on hageja vastandlikud saneerimisavalduse väited olulised tema väidete usaldusväärse hindamiseks. Samuti on asjakohatu hageja väide, nagu ei oleks saneerimisavalduses olnud keldriruumidele viitamine vajalik seetõttu, et ta poleks neid nagunii saanud. Selline väide ei ole põhjendatud, kuna esiteks ei puuduta keldriruumide tulevikus saamise asjaolu minevikus ebaõnnestunud äriplaani asjaolusid. Samuti ei saanud hageja eeldada, et ta keldriruume kunagi ei saa, eriti kuna ta ei teinud selle kohta kostjale ühtegi järelepärimist. 94. Hageja viitab projekti alapunktile 1.2.5.1.1, kus käsitletakse ka keldriruume ja üritab tsiteeringuga tekitada mulje, nagu oleks ta soovinud sinna luua ligi 100-le külastajale kohviku. Kõnealuses projektis viidatakse keldriruumides (62 m2) asuvale köögile ühe lausega ja selles märgitakse, et keldrisse on projekteeritud köök, mis ei ole mõeldud suurköögina kasutada. Hageja enda poolt esitatud keldriruumide plaani kohaselt oleks keldrisse mahtunud üksnes köök ning sinna ei oleks tulnud külastajate ala. Hageja kinnitas 32 2-18-19651 ka kostjale, et keldiruumidesse on külalisi keeruline saada ja nende väärtus on oluliselt madalam: Antud projekti punkti ülejäänud osas käsitletakse hagejale üüritud teisi ruume ehk neid ruume, kus hageja pidas kauplust ja kohvikut. Näiteks märgiti projektis, et „tänava poolses saali tuleb baari/teeninduslett ja kohvik, osaliselt ka müügisaal.“ Nii täpselt ruume ka kasutati – tänavapoolses saalis oli hagejal teeninduslett, baar ja kohvik, kus oli ka neli lauda. Selle tõttu pidi hageja ka MTR-s omama kannet toitlustamise kohta ning tehti üürilepingusse viide, et kui hageja peaks soovima hoone hoovi kasutada suveterrassina, vastutab ta ise vastava asjaajamise eest. 95. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kohapeal toidu valmistamine oleks olnud kasumlikum. Hageja tunnistab, et ta pidas esimesel korrusel asuvas saalis kohvikut ja et tal oli seda võimalik teha ka ilma keldriruumita. Küll aga väidab hageja, et keldriruumides asuvas köögis oleks olnud toidu valmistamine kasumlikum, kuna siis oleks ta saanud pakkuda ka uuenduslikku Taani sööki smorrebrod. Kostjale jääb selline väide arusaamatuks, kuivõrd hageja ei ole selgitanud ega tõendanud, kuidas oleks toidu keldriruumides valmistamine olnud kasumlikum ja mis põhjusel oleks Eestis vähetuntud Taani söögi valmistamine olnud kasumlik ja populaarne. Samuti ei nõustu kostja hageja väitega, et kui hageja oleks saanud keldrisse ehitada köögi, oleks tal olnud kaupluses rohkem ruumi. Tegelikkuses oleks pidanud hageja köögi omamisel kaupluse osa ruumides hoopis vähendama, kuna ta oleks pidanud tegema ruumi täiendavate laudade jaoks keldris valmistatud toidu serveerimiseks. Nagu märgitud, siis keldrisse ei olnud ettenähtud külastajate ala, mistõttu oleks hageja pidanud selle looma kaupluse arvelt. 96. Hageja väited enda 03.03.2014 kirja kohta ei oma õiguslikku tähendust. Esiteks väidab hageja, et ta kontrollis pärast viidatud kirja kinnistusraamatut ja avastas, et KÜ ei olegi keldriruumide kaasomanik. Antud kirjas pidas hageja ilmselgelt KÜ näol silmas Pikk tn 15 korteri omanikke, kuna KÜ ei saa olla iseseisvalt ruumide omanik ega kaasomanik. Tegemist oli kõnekeeles väljendusega, et keldriruumid kuuluvad ka kaasomanikele ning keldri kasutamiseks tuleb nendega veel eraldi kokku leppida. Veelgi enam, kinnistusraamatu kontrollimisel pidi hagejale ühemõtteliselt nähtuma, et keldriruumide osas ei ole loodud eraldi korteriomandit, mistõttu on tegemist kaasomandi osaga ehk mille kasutamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Igal juhul ei ole antud väide õiguslikult asjakohane, kuna tähtsust ei oma asjaolu, missuguse kaasomaniku nõusolekut oli keldriruumide jaoks vaja. Hageja oli igal juhul teadlik sellest, et ehitustööde teostamiseks ja ruumide kasutamiseks on vaja ka teiste kaasomanike nõusolekut. 97. Hageja vastuväited üürilepingu 18.11.2015 lisale on alusetud. Hageja väitel ei mõjuta antud vaidlust tema kinnitus, et tal puuduvad kostja vastu ruumide viibimisega nõuded ja et kostja peab keldriruumid üle andma pärast muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute äralangemist. Hagejal ei ole võimalik k