Obsah (6)

§ 4§ 9§ 3§ 38§ 2§ 22

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 7. juuni 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-20-8072 Tsiviilasi Vaino

§ 4lg 1) ning esitles ebaseaduslikult keldriruumi enda eriomandi 2 esemena.

A. Jelisejevale kuuluv X jagatud eriomandi ese ei vasta tegelikkuses majandus- ja taristuministri määruses kehtestatud nõuetele. X hoone dokumentatsioon pole ette näinud kahe väljapääsuga korterit nr X. M. Jelisejeva jagatava korteriomandi trepikojapoolsesse kandvasse seina on teadmata ajal loodud ebaseaduslik ava, millega on loodud eluruumi näiline vastavus majandus- ja taristuministri määruse § 3 lg-ga 1, s.o teistest eluruumidest eraldi sissepääs ukse kaudu. Tegelikkuses pole ava kasutusel väljapääsuna korterist ning on korterisiseselt seinaga suletud. Korteriomandi- ja korteriühistu seadus näeb ette uue eriomandi loomisel korteriomanike kokkuleppe nõude. Kinnistamisavaldusele andmete muutmiseks on vajalik lisada kinnisasja kaasomanike nõusolekud. Käesoleval juhul puudus eriomandi loomisel (suurendamisel) kaasomanike kokkulepe. 2. A. Jelisejeva (puudutatud isik II) leidis, et avaldus tuleks jätta rahuldamata. Vaidlusalune kortermaja oli ehitusjärgselt seitsme korteriga elamu. Nimetatud faktist on A. Jelisejeva teadlik seetõttu, et tema ema elas aastatel 1968-1971 korteris nr X ja kasutas koos korterikaaslasega keldrikorrusel olnud WC-d, pesukööki ja muid abiruume. X jagatud eriomandi ese vastab tegelikkuses kehtestatud nõuetele.

§ 9

lg 1 ütleb selgelt, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Endise korteriomandi nr X jagamisel olid asjassepuutuvateks korteriomanikeks M. Jelisejeva ja A. Jelisejeva, mitte kõik X korteriomanikud. Alusetu on väide, et asjaõigusleping on vastuolus hea usu põhimõttega ja kahjustab kaasomanike huve.

1. L. Ikonen (puudutatud isik III) avaldas, et kortermaja oli ehitusjärgselt seitsme korteriga elamu. Kuna korteri nr X omanik M. Jelisejeva otsustas talle kuuluva korteriomandi ära jagada ning taastada/ennistada elamus kunagise olukorra, siis on korter nr X omanikul täielik õigus keldrikorrusel asuv WC ja pesuruumid rekonstrueerida ning need uuesti kasutusse võtta. Aastaid tagasi hõivas S. Babenko omavoliliselt keldrikorrusel ühiskasutuses olnud nn abiruumid kui ka rulliruumi ja piirab sellega oluliselt teiste korteriomanike seadustest ja põhikirjast tulenevaid õigusi.
2. V. Jelisejev (puudutatud isik IV) ei nõustunud avaldate seisukohaga, et jagamine on toimunud õigusvastaselt ja kanne on ebaõige.
3. S. Babenkov (puudutatud isik V) avaldas, et X elamu keldriruumide kasutuskorra osas pole korteriomanike vahel sõlmitud notariaalset kokkulepet.
4. M. Jelisejeva (puudutatud isik I) avaldas, et korteriomanikuna oli tal täielik õigus oma omandit jagada ja jagatud omandit kinkida oma äranägemise järgi. Ta ei ole väitnud, et keldrikorruse ruum kuuluks tema eriomandi hulka, keldrikorruse ruumid kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse. Antud olukorda on võimalik muuta ja korteriomanikel ongi plaanis endised pesuruumid (s.h ühiskasutusse kuulunud WC ja pesuköök) renoveerida ja taaskasutusse võtta. Kuna korterid nr X ja X ehitati kokku ja/või ühendati aastatel 1971-1972 (täpne aeg teadmata), siis ei olegi kuskil seda kajastatud, et kortereid oli algselt
5. 24.04.
6. a notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi jagamise asjaõigusleping ei ole tühine, kuna ei ole rikutud seadusest tulenevaid nõudeid ja loodud eriomand vastab igati seaduses kehtestatud nõuetele.
7. Mulgi vald Mulgi Vallavalitsuse kaudu avaldas, et hoonejaotusplaani kooskõlastamisel on arvestatud kõikide asjaoludega ning kooskõlastamine on olnud seaduspärane. 3
8. Notar K. Kutsar avaldas, et vaidlusalune tehing pole tühine. Notaril puudus alus keelduda tehingu tõestamisest, kuna tema arusaamise kohaselt ei esinenud ühtegi alust, mis tõestamisseaduse § 4 kohaselt oleks keelanud tehingu tõestamise. MAAKOHTU MÄÄRUS
9. Tartu Maakohus jättis
10. aprilli
11. a määrusega rahuldamata avaldajate avalduse
12. aprilli
13. a notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning sellest tulenevalt kinnistusraamatus õigusvastaselt ebaõige kandena avatud registriosa nr X kustutamiseks. Maakohus leidis, et faktilisi asjaolusid silmas pidades tuleb analüüsida, kas vaidlusaluse lepingu puhul võib olla tegemist tühise tehinguga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 tähenduses. Muud TsÜS-s tehingu tühisust sätestavatest paragrahvidest käesoleval juhul rakendamisele ei kuulu. TsÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Käesolevalt on vaidlusalune säte, mida tuleb hinnata,

§ 9

lg 1 ning selles sätestatud kohustus saada asjassepuutuvatelt korteriomanikelt kokkulepe eriomandi koosseisu muutmiseks või uue korteriomandi loomiseks. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut

-s sätestatud erisustega. AÕS § 54 lg 1 sätestab, et kinnisasju võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil.

§ 9

lg-st 1 ei tulene otsest keeldu tehingu sõlmimiseks ja keelu rikkumisele rakenduvaid tagajärgi.

-s ei ole tagajärjena ka sätestatud, et vastava korteriomanike kokkuleppe puudumisel oleks tehing tühine. Käesolevalt ei rakendu avaldajate viidatud

§ 3

lg 2, kuivõrd seda kohaldatakse juhul, kui kinnisasi on kaasomandis ning kaasomanikud soovivad luua kaasomandi asemel korteriomandid, misjuhul on selleks vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Seega on

§ 9

lg 1 alusel juba korteriomanditeks jaotatud kinnisasjal võimalik luua uus korteriomand üksnes asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel. Käesolevas menetluses on võimalik asuda seisukohale, et vaatamata asjaolule, et ehitisregistris ja muudes kohtule avaldajate poolt esitatud tõendites on X elamu kajastatud 6korterilise elamuna, ei ole see asjaolu takistuseks, mis piiraks korteriomaniku õigusi enda eriomandit

§ 9

lg 1 tähenduses jagada ning luua uus korteriomand, kui vastav on ruumikorralduslikult võimalik. Maakohus oli seisukohal, et korteriomandi jagamise ruumikorralduslikud eeldused on käesoleval juhul täidetud – mh on olemas endisest ajast uks, mis viib tulevasse kööktuppa ning kinnistusosakonnale ja kohtule esitatud plaani järgi on võimalik kinni ehitada ka seinas olev avaus, mis ühendab jagatud kortereid nr X ja nr X. Kohtu hinnangul ei ole avaldaja osundatud viited võimalikele määruste nõuete (tuleohutus, pääste-, eluruumile esitatavad nõuded jne) rikkumistele takistuseks, mis annaksid alust nimetada vaidlusalust tehingut korteriomandi jagamisel seaduses sätestatud nõuetega vastuolus olevaks ning tühiseks TsÜS § 87 tähenduses. Majandus- ja taristuministri määruse nr 85 rakendussäte § 6 kohaselt võib enne 07.02.1999 püstitatud hoones asuvat eluruumi, mis ei vasta määruse nr 85 §-des 2–5 sätestatud nõuetele, kasutada eluruumina, kuid hoone olulise rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse määruses sätestatud nõuetega. Seega enne 07.02.1999 püstitatud X korterelamus ei esine sisulisi takistusi M. Jelisejeva korteriomandi jagamiseks – mh on sellel eraldi sissepääs, võimalus tarbida vett ja kasutada tualetti kõrvalkorteris. Lisaks ei ole enne eelnimetatud kuupäeva püstitatud X korterelamule määruse nr 85 nõuded kohustuslikud seni, kuni toimub korterelamu oluline rekonstrueerimine. Argument, et kõik korteriomanikud peavad olema kaasatud korteriomandi eriomandi jagamisele seonduvalt asjaoluga, et muutus häälte arvus mõjutab omakorda korteriomanike (s.o 4 ühistuliikmete) õigusi ja kohustusi oma omandi kasutamisel ja käsutamisel, ei saa olla

§ 9lg 1 tõlgendades kohaldatav.

Vastasel juhul ei nimetaks säte selgelt asjassepuutuvaid korteriomanikke, vaid regulatsioon peaks selgelt ette nägema kõigi korteriomanike nõusoleku vajaduse. Samas ei võta uue korteriomandi loomine seniselt korteriomanikult tema hääleõigust ära. Seadusandja on ette näinud olukorrad, mil kõigi korteriomanike kokkulepe on vajalik (nt

§ 38lg 1).

Maakohus leidis, et M. Jelisejeva ja A. Jelisejeva vahel

1. aprillil 2020 notariaalselt sõlmitud tehing, s.o korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi kinkeleping ning asjaõigusleping ei ole tühine ning avalduses sisalduvad nõuded jäävad seega rahuldamata. Vaidlusalusel korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud avaldajate kanda. Menetluskuluks on tasutud riigilõiv. MÄÄRUSKAEBUS
2. Evely Babenko (avaldaja II) esitas
3. aprillil 2021 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada Tartu Maakohtu
4. aprilli
5. a määruse terves ulatuses ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldus ning tuvastada Valga notari Katri Kutsari poolt
6. aprillil 2020 tõestatud notariaalakti tühisus ning asendada määrusega puudutatud isiku M. Jelisejeva nõusolek kustutada ebaõige kandena avatud kinnistusraamatu registriosa nr X. Kõik menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus palus avaldaja II jätta puudutatud isik I kanda. Avaldaja II leidis, et maakohus on tehingu võimalikku tühisust hinnates põhjendamatult lähtunud üksnes TsÜS §-st 87 ning jätnud kõrvale TsÜS §
7. Selgitamiskohustust täites oleks maakohus pidanud avaldajatele selgitama, et kui nad soovivad tõendada tehingu näilisust, siis tuleb neil esitada täiendavad tõendid, mis tõendavad vaidlusaluse lepingu poolte soovi saavutada häälteenamus korteriühistus. Avaldajad on maakohtule selgitanud, et vaidlusaluse lepingu tegelik eesmärk on lisahääle saamine korteriühistus. Seda on vaidlusaluse lepingu pooled ka ise kohtus ärakuulamisel kinnitanud. Avaldaja II hinnangul on antud juhul tegemist ilmselgelt näiliku tehinguga. Vaidlusaluse notariaalse lepingu pooled ei soovi tegelikult imepisikese (14,1 m²) ilma vee, kanalisatsiooni ja tualetita korteri tekitamist, vaid soovivad eriomandi eseme jagamise lepinguga saada korteriühistus juurde ühe lisahääle, et seal siis oma soovid nö läbi suruda. Lisaks leidis avaldaja II, et tegemist on hea usu põhimõtte vastase tsiviilõiguste teostamisega.
8. M. Jelisejeva (puudutatud isik I) leidis, et määruskaebus on põhjendamatu ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.
9. A. Jelisejeva (puudutatud isik II) leidis, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust kohtumääruse tühistamiseks, ning et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja
10. aprilli
11. a kohtumäärus muutmata. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommentaarides väljendatud seisukoha kohaselt saab näilik olla üldjuhul vaid kohustustehing, mitte käsutustehing. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et asjaõigusleping käsutustehinguna on abstraktne ja neutraalne ning üldjuhul ei saagi näilik olla. Kuna avaldajate poolt vaidlustatud käsutustehingu pooled (puudutatud isikud I ja II) soovisidki tegelikult asjaõiguslepingu sõlmimisel omandi/osaluse/kohustused jms üle anda, siis ei saa kuidagi tegu olla näiliku tehinguga.
12. Tartu Maakohus leidis, et määruskaebus ei kuulu rahuldamisele ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. 5 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).
14. Riigikohus on märkinud, et kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu
15. aprilli
16. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). Seega ei olnud hagejal vajadust lisaks kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise nõudele esitada nõuet kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisus on praeguses kontekstis vale kande kustutamise nõude eeldus (vt Riigikohtu
17. septembri
18. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohus märgib, et kuna avaldajad esitasid ebaõige kande parandamise taotluse AÕS § 64 alusel, siis oli avalduse rahuldamise eeldusena vajalik tuvastada asjaõiguslepingu tühisus ja avaldajatel tuli põhistada, milles seisneb nende tuvastushuvi. Kuna avaldajatel puudus tuvastushuvi, siis oleks maakohtul olnud alus jätta avaldus TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi ka läbi vaatamata.
19. Maakohus tuvastas, et avaldajatel puudus avalduse esitamiseks õigustatud huvi mh ka põhjusel, et ühe korteriomaniku poolt oma korteriomandi jagamine ei puuduta teisi korteriomanikke. Maakohus kvalifitseeris õigesti õigussuhte ja märkis, et

§ 9

lg 1 alusel juba korteriomanditeks jaotatud kinnisasjal on võimalik luua uus korteriomand üksnes asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel. Avaldajate taotluse lahendamisel ei kuulu kohaldamisele

§ 3

lg 2, kuivõrd seda kohaldatakse juhul, kui kinnisasi on kaasomandis ning kaasomanikud soovivad luua kaasomandi asemel korteriomandid, mis eeldab kõigi kaasomanike kokkulepet. Ringkonnakohus märgib, et

§ 2kohaselt saab korteriomandi luua kinnisasja (korteriomaniku) jagamisavaldusega.

1. Käesolevas asjas sõlmis X kinnistul oleva korteriühistu korteriomandi nr X omanik Marieth Jelisejeva
2. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud korteriomandi jagamise avalduse, korteriomandi kinkelepingu, asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse nr X. Asja materjalidest nähtub, et korteri jagamine on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on tehniliselt olemas. St on uks, mis küll hetkel ei ole kasutuses ja avatav, kuid selle saab taastada. Seaduse järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga, järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei riku korteriomandi jagamine avaldajate õigustatud huve.
3. Määruskaebuses tugineb avaldaja II eksitavale väitele, et maakohus oleks pidanud omal algatusel esmalt kontrollima, kas korteriomandi jagamise tehing ei olnud näilik ja alles seejärel kontrollima muid tühisuse aluseid. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga II, et kui asjas oleks esitatud asjaolud, mis annaksid aluse kontrollida tehingu tühisust näiteks vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 87) või heade kommetega (TsÜS § 86) ning samaaegselt ka näilikkuse alusel, siis oleks tulnud nõude õiguslike aluste 6 kontrollimist alustada näilikkusest, kuna TsÜS § 89 lg 3 kohaselt juhul, kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Olukorras, kus asjaolusid näilikkuse tuvastamiseks ei ole esile toodud, puudus kohtul alus asuda omal algatusel kontrollima, kas tegemist võiks olla näiliku tehinguga. Õige on puudutatud isiku II seisukoht, et käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla tühine. Riigikohus on märkinud, et erandina võib käsutustehing osutuda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu
4. detsembri
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-12, p 11). Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga II, et käesolevas asjas esitatud asjaolud põhistaksid avaldajate huvi vaidlusaluse tehingu tühisuse tuvastamiseks ka näilikkuse tõttu. Avaldaja II seisukoht, et tegelikuks sooviks korteriomandi jagamisel oli saada lisahääl korteriühistus, ei ole põhistatud ning iseseisvalt see asjaolu, et mõnele korteriomanikule ei ole meelepärane teiste korteriomanike poolt teistsuguste seisukohtade ja otsuste ning kokkulepete poolt hääletamine, ei ole asjaõiguslepingu tühisuse aluseks. Ringkonnakohus märgib, et vajaduse korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas erisused korteriomanike häälte määramiseks.

§ 22lg 1 järgi korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle.

Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. 19. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi 7