Obsah (7)

§ 40§ 72§ 45§ 48§ 44§ 89§ 32

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 21. september 2021 Tsiviilasja number 2-21-2108 Tsiviilasi

) § 40 lg 1 kohaselt on valdus seadusega kaitstud omavoli vastu.

§ 40

lg 2 näeb ette, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine ning sel viisil saadud valdus on omavoliline. Sõltumata sellest, kas valdajal on valdamiseks õiguslik alus või mitte, ei tohi valdust ära võtta ega seda rikkuda. Vastu isiku tahtmist ei tohi isiku valduses olevaid asju ära võtta ning isikut tema valduses olevate asjade valdamisel takistada, seda isegi mitte juhul, kui valduse rikkujal on asja suhtes suurem õigus. Kui üks isik tahab teise isiku valdusest mõnd asja kätte saada ning valdaja ei ole asja väljaandmisega nõus, tuleb isikul, kes teise isiku käest midagi saada tahab, pöörduda kohtusse ning hankida asja valdus jõustunud kohtulahendi alusel toimuva täitemenetluse käigus. Omaalgatusliku jõu kasutamine on põhimõtteliselt keelatud ka siis, kui valdajal ei ole valdamiseks õiguslikku alust ja kui isikul, kes soovib asja tagasi saada, on valdamiseks või valduse rikkumiseks õiguslik alus. Avaldaja kinnitusel ei ole tema keldriboksi valduse äravõtmiseks nõusolekut andnud. Keldriruumi kasutamine tuleb lahendada korteriomanike (kõigi kaasomanike) kokkuleppel (tl 53–54). Korteriühistu ei ole vastu vaielnud väitele, et puudub koreriomanike kokkulepe, millele tuginedes oleks juhatus õigustatud takistama avaldajal keldriruumi kasutamist. Nii 1. juuli 2019. a seisuga kui käesolevalt puudub korteriomanike vahel kokkulepitud (või

§ 72lg 5 aluse kohtu poolt kindlaks määratud) keldriruumide kasutuskord.

Seega oli avaldajalt 1. juulil 2019 keldriboksi valduse äravõtmine omavoliline

§ 40

lg 2 tähenduses.

§ 45

lg 1 järgi on valduse äravõtmisel valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Kuid tulenevalt

§ 48

lg-st 1 lõpeb

§-s 45 nimetatud nõue ühe aasta möödumisel valduse äravõtmisest, kui nõuet ei panda maksma vastava hagi esitamisega kohtule.

§ 48lg-s 1 on sätestatud õigust lõpetav tähtaeg.

Eeltoodu tähendab mh seda, et kohus kontrollib viidatud tähtaega ka ilma taotluseta. Avaldaja kaotas keldriboksi valduse 1. juulil 2019. Seega oli avaldajal võimalik

§ 45lg 1 alusel valduse taastamise nõue maksma panna kohtusse pöördumisega kuni 30.

juunini

1. Avaldaja esitas avalduse kohtule alles
2. veebruaril 2021, seega hilinenult. Tähtsust ei oma, et avaldaja pöördus nõudega korteriühistu poole ega see, et avaldaja nõudis korteriühistult seisukoha võtmiseks dokumente. Seadus kaitseb küll valdust kui sellist, sõltumata sellest, kas valdajal on valdamiseks õiguslik alus või mitte, kuid faktilist olukorda kui sellist saab kaitsta siiski vaid piiratud aja – ühe aasta – jooksul (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. 4 Kommenteeritud väljaanne. Juura 2014, § 48, p 1.). Avalduse esitamise ajaks oli avaldaja kaotanud õiguse valduse taastamist nõuda. MÄÄRUSKAEBUS
3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ning teha asjas uus määrus, millega kohustada korteriühistu juhatust taastama avaldaja valdust kortermaja Anne 61, Tartu esimese trepikoja keldrile ja võimaldama talle piiramatu juurdepääs tema ainukasutuses olevale keldriboksile, kohustada korteriühistu juhatust andma avaldaja omandisse või alaliseks kasutamiseks kortermaja esimese trepikoja keldri välisukse võtme ja jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Määruskaebuse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti

§ 45lg-t 1.

Maakohus tuvastas ebaõigesti, et avaldaja kaotas keldriboksi valduse

1. juulist
2. Keldri välisukse ja selle luku vahetamine ei tähenda veel, et avaldaja kasutuses oleva keldriboksi valdus oleks korteriühistule üle läinud.
3. märtsi
4. a kohtuistungil kinnitasid pooled, et avaldaja keldriboks on jätkuvalt alles, selles asuvad avaldaja isiklikud asjad ja korteriühistu on taganud talle juurdepääsu keldriboksile, kui avaldaja selleks soovi avaldab. Avaldaja pääses viimati keldrisse
5. a sügisel ja korteriühistu kinnitas, et võimaldab boksidele juurdepääsu isiklike asjade äravedamiseks. Pärast kohtuistungit on avaldajale võimaldatud keldrisse pääseda veel kahel korral. Seega on keldriboksi valdus jätkuvalt avaldaja käes: boksi ei ole lammutatud, see on lukus ja võti on ainult avaldajal. Avaldaja soov on saada alaliseks kasutamiseks keldri välisukse võti, et saada piiramatut juurdepääsu keldriboksile. Kuivõrd korteriühistu võimaldas avaldajale juurdepääsu keldriboksile viimati sügisel
6. a, siis saab järeldada, et avaldaja kaotas juurdepääsu keldriruumidele, sh oma ainukasutuses olevale boksile kõige varem
7. septembril 2020 ja seega on ta valduse kaitse nõudega pöördunud kohtusse tähtaegselt. Avaldaja soovib, et korteriühistu juhatus lõpetaks juurdepääsu piiramise keldri üldkasutatavale osale, sh avaldaja valdusele. Avaldaja juurdepääsu piiramine seisneb selles, et juhatus keeldub talle keldri välisukse võtit andmast ja avaldaja peab omaenda valduses oleva keldriboksi kasutamiseks juhatusele oma soovist eelnevalt teada andma. Samuti ei lubata avaldajal oma keldriboksi asju viia. Avaldaja leiab, et tegemist on tema valduse korduva rikkumisega, mis annab talle õiguse nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edaspidisest rikkumisest hoidumist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1055 lg 1 alusel. Maakohus jättis lahendamata avaldaja kohustamisnõude anda avaldaja omandisse või alaliseks kasutamiseks kortermaja esimese trepikoja keldri välisukse võti. Keldri välisukse võtme andmise nõudega taotleb avaldaja sisuliselt endise olukorra taastamist. Endise olukorra taastamise nõue ei ole sama, mis valduse rikkumise lõpetamise nõue

§ 44lg 1 ega § 89 järgi.

Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et tema varasemad pöördumised korteriühistu poole ei oma tähtsust, sest

§ 89

kohaselt on rikkumise kõrvaldamise nõue välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Avaldaja oli sunnitud enne kohtusse pöördumist veenduma, kas korteriühistu tegevus oli õiguslikult lubatav ja kas tal oli talumiskohustus.

1. Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu. Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja kaotas juurdepääsu keldrile tuletõkke ukse paigaldamisega. Kuivõrd avaldaja on pääsenud keldrisse alates juulist
2. a maja esimese trepikoja keldrisse ainult koos juhatuse liikmega, siis puudub avaldajal tegelik võim keldri üle, seda olenemata, kas tema keldriboks eksisteerib või mitte. Nõue ei ole esitatud mitte keldriboksi valduse, vaid keldri valduse osas ja korteriühistu kinnitab, et ühises kasutuses oleva keldri valdus kuulub korteriühistule. 5 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avaldaja avalduse osas, millega avaldaja taotles kohustada korteriühistut võimaldama talle piiranguteta juurdepääs kortermaja Anne 61, Tartu esimese trepikoja keldrisse. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ringkonnakohtu määruses toodud põhjendustel. Muus osas jääb avaldus rahuldamata. Ringkonnakohus jätab menetluskulud poolte endi kanda.
4. Avaldaja palus taastada keldriboksi valdus ning piiramatu juurdepääs boksile, samuti kohustada korteriühistu juhatust andma avaldaja omandisse või alaliseks kasutamiseks esimese trepikoja keldri välisukse võtme. Määruskaebuse peamine väide on, et avaldaja ei ole valdust oma keldriboksi üle kaotanud ning isegi kui on, siis toimus see kõige varem sügisel 2020 ning seega on ta pöördunud avaldusega kohtusse

§ 48lg-s 1 sätestatud ühe aasta jooksul.

Ringkonnakohus leiab, et avaldaja avaldus valduse taastamiseks tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.

§ 32

kohaselt on valdus tegelik võim asja üle ning § 33 lg 1 järgi on valdajaks isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Kuigi seadus ei defineeri, mida tegelik võim asja üle tähendab, peab konkreetne asi või asja osa olema isiku mõjusfääris selliselt, et isik saab sellega vabalt toimida ja teiste isikute mõjud asja suhtes tegelikult välistada. Tegeliku võimu tekkimine eeldab, et asi on valdajale ruumiliselt selliselt juurdepääsetav, et isik saab asja kasutada oma tahtmise järgi. (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2014, § 32/3.1.). Valdus (võim asja üle) ei eelda aga tingimata, et juurdepääs asjale oleks tagatud kogu aeg, samuti ei ole valdus välistatud sellega, et juurdepääsu valdajale võimaldavad kolmandad isikud. Pooled ei vaidle selle üle, et avaldajale on tagatud juurdepääs oma keldriboksi eelnevalt juhatusega kokku leppides ning koos juhatuse liikmega. Avaldajal on oma keldriboksi võti. Seega ei ole avaldaja ringkonnakohtu hinnangul tema kasutuses olnud boksi suhtes valdust kaotanud.

1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 1 järgi on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Maakohus tuvastas, et kuigi projektijärgselt majja keldribokse ette nähtud ei ole, on need sinna ehitatud ning on olnud aastaid korteriomanike kasutuses. Ka ringkonnakohtus ei vaidle pooled selle üle, et kortermajas olevaid keldribokse kasutasid korteriomanikud kuni
2. juulini 2019, s.o ajani, millal keldrisse paigaldati uued välisuksed. Alates
3. juulist 2019 puudub aga korteriomanikel iseseisev ligipääs keldrisse. KrtS § 30 lg 2 järgi võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Pooled ei vaidle selle üle, et kortermajas olevate keldrite osas ei ole korteriomanikud kasutuskorda eraldi kokku leppinud. Seda ei ole tehtud ei enne
4. märtsi
5. a üldkoosoleku läbiviimist, ega
6. märtsi
7. a üldkoosolekul. Korteriühistu
8. märtsi
9. a üldkoosolekul arutati korteriomanike poolt muuhulgas Päästeameti ettekirjutuse täitmist ning omavoliliselt ehitatud keldribokside likvideerimise lõpule viimist (päevakorra p 3). Otsustati täita ettekirjutuse nõuded ja hakata viima lõpuni omavoliliselt ehitatud keldribokside likvideerimist. Samuti otsustati, et korteriomanikud 6 peavad omavoliliselt ehitatud keldriboksid likvideerima kuni
10. juunini
11. Alates
12. juulist 2019 paigaldatakse keldritele tuletõkkeuksed ja nad jäävad suletuks.
13. märtsi
14. a üldkoosoleku protokolli p-i 3 kohaselt võtsid üldkoosolekust osa võtnud liikmed info teadmiseks, hääletamist protokollist ei nähtu. Ka korteriühistu on oma vastuses avaldusele (tl 22 pöördel) kinnitanud, et ühtegi kokkulepet keldri kasutamiseks ei ole korteriomanikud teinud. Seega on avaldajal õigus keldrit kui kaasomandi osa kasutada, selle kasutuse piiramiseks (juurdepääsu takistamiseks) puudub õiguslik alus. Kuigi ringkonnakohtu hinnangul ei kaotanud avaldaja uute uste paigaldamisega oma keldriboksi valdust, ei vasta sellele praeguse juurdepääsu võimaldamine (koos juhatuse liikmega) boksi senisele otstarbekohasele kasutamisele. Avaldus tuleb rahuldada osas, milles avaldaja palus kohustada korteriühistut võimaldama keldiboksile piiranguteta juurdepääs. Asjaolu, millisel viisil korteriühistu avaldajale juurdepääsu tagab (välimise ukse võtme andmisega või muul viisil), on ringkonnakohtu hinnangul kohtumääruse täitmise küsimus. Ringkonnakohus jätab avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palub kohustada korteriühistut andma talle üle esimese trepikoja keldri välisukse võti.
15. Ringkonnakohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin Indrek Parrest Triin Uusen-Nacke 7