Obsah (8)

§ 20§ 29§ 34§ 35§ 38§ 31§ 13§ 9

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Janek Väli Kohtumääruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 27. augustil 2021.a, Tallinnas Menetlusosalised esindajad Menetl

) § 29 lg 2 esimese lause kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses.

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi
2. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.
3. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle: 7.1.Avaldaja on Tallinn, Soo 52 korteriühistu korteriühistu liige (t lk 4 ja lk 17); 7.
4. 17.05.2021 toimus Tallinn, Soo 52 korteriühistu üldkoosolek, millisel võeti punkti 2 all vastu otsus sulgeda I korruse kaasomandis olev tualett kasutamiseks 31.12.2021, kuna see ei vasta tuleohutusnõuetele. Ühistu liikmed on valmis loobuma oma kaasomandis olevast tualetist korter xx kasuks 1500 euro eest tingimusel, et nimetatud summa läheb maja remondifondi (t lk 5); 7.
5. Avaldaja 17.05.2021 Tallinn, Soo 52 korteriühistu toimunud üldkoosolekul ei osalenud (t lk 7).
6. Korteriomanike üldkoosolekut reguleeriva

§ 20

lg 1 kohaselt võetakse

-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul, millele kohaldatakse lisaks

-is sätestatule MTÜS § 19 lg 1 p-des 1-5, §-des 20 ja 201, § 21 lg-tes 6-9, § 22 lg-tes 1 ja 11, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

§ 20

lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

§ 29

lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud 2 otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja ei ole tuginenud vaidlusaluse korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulisele rikkumisele. Kuigi avaldaja väidab ja üldkoosolekul osalejate nimekirjast ka nähtub, et avaldaja koosolekul ei osalenud, ei ole ta väitnud, et ta ei olnud üldkoosoleku toimumisest ja selle päevakorrast teadlik. Samuti ei tuvastanud kohus selliseid asjaolusid. Seetõttu ei ole korteriomanike 17.05.2021 üldkoosolekul vastu võetud otsused tühised kokkukutsumise korra rikkumise tõttu. 9.

§ 34

lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu.

§ 35

lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

§ 35

lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi: 1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont; 2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine; 3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine; 4) korteriühistu vastutuse kindlustamine; 5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine; 6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat; 7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

§ 38

lg 1 näeb ette erandi, mille kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole esimeses lõikes nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab

§ 31lg 1 p 2 kohaselt taluma.

Viidatud sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad

§ 31

lg 1 p-s 1 nimetatud piiridesse, s.o ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Eelnevast tuleneb, et ka

-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames

§ 35lg 1 tähenduses.

1. Riigikohus on selgitanud, et seda, kas vaidlustatud otsustega sooviti muuta või lõpetada korteriomaniku õigusi, tuleb hinnata otsuste alusel. Alles siis, kui otsustest (tekstist) nähtub kellegi õiguste muutmine või lõpetamine, tuleb hinnata, kas otsustel sai olla ka vastav toime ja kas otsused võisid olla seadusega vastuolus (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-10073, p 12). Avaldaja poolt vaidlustatud otsused koosnevad kahest osast, mida tuleb käsitleda eraldi.
2. Esmalt analüüsib kohus korteriomanike üldkoosoleku otsust sulgeda I korruse kaasomandis olev tualett kasutamiseks 31.12.2021, kuna see ei vasta tuleohutusnõuetele. Avaldaja põhjendab selle tühisust asjaoluga, et sellist asja saab otsustada vaid korteriomanike kokkuleppega, mitte üldkoosolekul häälteenamusega. Sulgeda plaanitav tualett on kaasomandis ja mõeldud kasutamiseks kõikidele korteriomanikele. See asub 3 avaldaja korteri kõrval. Korteriühistul puuduvad alused majas üldkasutatava tualeti sulgemiseks, mis rikub avaldaja, aga ka teiste korteriomanike õiguseid. Kohtu hinnangul tuleneb vaidlustatud otsusest, et avaldaja õigus kasutada kaasomandi koosseisu kuuluvat tualettruumi otsustati lõpetada, kuna see ruum plaanitakse sulgeda alates 31.12.
3. Otsusest tuleneb, et tegemist on tähtajatu sulgemisega ehk lõpliku otsusega tualettruum sulgeda. Seega on kõnealune otsus seadusega vastuolus põhjusel, et sellega otsustati avaldaja kui korteriomaniku kasutusõigus kaasomandil asuvale tualettruumile lõpetada. Tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärasest valitsemisest väljuva küsimusega

§ 35lg 1 tähenduses, mida korteriomanikud ei või otsustada häälteenamusega.

Vaidlusaluse otsusega sisuliselt muudeti kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarvet või lõpetati selle kasutusviis. Seega on vaidlusaluse otsusega avaldaja kui korteriomaniku õigusi vähendatud. Tavapärase valitsemise piires oleks otsustada, et väidetavalt tuleohtlik I korruse kaasomandis olev tualett remonditakse ja muudetakse see tuleohutuks, mitte ei suleta see. Eeltoodu alusel kuulub avaldus selles osas rahuldamisele ja tunnistada vastav otsuse kehtetuks. 12. Järgnevalt analüüsib kohus korteriomanike üldkoosoleku otsust, mille kohaselt ühistu liikmed on valmis loobuma oma kaasomandis olevast tualetist korter xx kasuks 1500 euro eest tingimusel, et nimetatud summa läheb maja remondifondi. Kohus leiab, et nimetatud otsus ei tekita, muuda ega lõpeta avaldaja õiguseid. Otsusega väljendavad üldkoosolekul osalenud korteriomanikud vaid põhimõttelist nõusolekut teha kaasomandis muudatusi ning anda tualettruum avaldaja eriomandisse 1500-eurose kompensatsiooni vastu. Sellega ei otsustatud seega sisuliselt midagi ning see otsus ei riku avaldaja õiguseid.

§ 13

lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-is sätestatust erinevalt. Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist

§ 13

lg-st 2 tulenevalt

§ 9alusel.

Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Seega ei saa kaasomandi koosseisu kuuluva tualeti avaldaja eriomandisse või ainukasutusse andmist otsustada häälteenamusega, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet, millega peab nõustuma ka avaldaja. Antud juhul aga otsust ainukasutusse või eriomandisse andmise kohta otsuse sõnastusest tulenevalt isegi vastu ei ole võetud. Eeltoodu alusel tuleb avaldus selles osas rahuldamata jätta.

1. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et esitatud avaldus on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele osaliselt. Kehtetuks tuleb tunnistada Tallinn, Soo 52 korteriühistu 17.05.2021 üldkoosolekul vastuvõetud otsuse punkt 2 osas, millega otsustati sulgeda I korruse kaasomandis olev tualett kasutamiseks 31.12.2021, kuna see ei vasta tuleohutusnõuetele. Rahuldamata tuleb jätta avaldaja kehtetuks tunnistamise nõue otsuse osas, millega ühistu liikmed on valmis loobuma oma kaasomandis olevast tualetist korter xx kasuks 1 500 euro eest tingimusel, et nimetatud summa läheb maja remondifondi. 4
2. Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
3. TsMS § 172 lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
4. Arvestades asjaoluga, et avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Seetõttu kohus menetluskulusid kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik 5