KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Laura-Liis Sarapuu Kohtujurist Evelin Miggur Määruse tegemise aeg ja koht 28. aprill 2020.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-10207 Tsivii

(tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 võib juriidilise isiku organi kehtetuks tunnistamist nõuda huvitatud isik. Huvitatud isikuteks nimetatud sätte tähenduses on kohtu hinnangul kõik selle juriidilise isiku liikmed. Samuti on õiguslik huvi otsuse tühisuse tuvastamise suhtes kõigil juriidilise isiku liikmetel, kuivõrd juriidilise isiku otsused puudutavad kõigi selle liikmete õiguseid. Tulenevalt KrtS § 1 lg 4 on korteriühistu liikmeteks kõik korteriomanikud. 12. KrtS § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. 13.

§ 38

lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse 3 sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

1. Nähtuvalt 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist (lk 11-12) on päevakorrapunktis 6 võetud vastu otsus: „Jätta juhatuse koosseisu 6 inimest: G, B, F, C, A, E“.
2. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust nimetatud otsuse tühisuse tuvastamiseks. Korteriomanike otsuse tegemise korra rikkumine

§ 38lg 2 mõistes on võimalik, kui otsus on vastu võetud koosolekut kokku kutsumata Krt

S § 21 järgi. Otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud kord

§ 38lg 2 tähenduses on Krt

S § 21 sätestatud kord. Vaidlustatud 07.05.2019 otsus tehti aga üldkoosolekul. Otsus valida juhatusse kuus konkreetset isikut ei ole oma sisu poolest heade kommete vastane.

1. Kohus jätab rahuldamata avaldaja primaarse nõude tuvastada korteriomanike 07.05.2019 päevakorrapunktis 6 tehtud otsuse tühisus.
2. Kohus leiab, et avaldaja etteheited korteriomanike üldkoosoleku otsusele nr 6, so et hääletusele pandi kõik kandidaadid korraga, et täiendavaid kandidaate ei võimaldatud esitada ning et valiti ainult 6 juhatuse liiget, võivad kujutada endast vastuolu seaduse või kostja põhikirjaga.

§ 38lg 1 järgi on seaduse või põhikirjaga vastuolus olev otsus kehtetuks tunnistatav. 18. Krt

S § 29 lg 3 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole mitte aegumistähtajaga, vaid õigust lõpetava tähtajaga.

§ 136

lg 6 kohaselt kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava ajavahemikuga, saabub tähtpäev ajavahemiku viimasel päeval.

§ 136

lg 8 järgi kui tahteavalduse tegemiseks või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale, loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Kui otsus võeti vastu 07.05.2019, oli

1. päev otsuse tegemisest 06.07.2019, mis oli laupäev. Kehtetuks tunnistamise nõue tuli seega esitada hiljemalt 08.07.
2. Avaldus esitati kohtule 07.07.2019, kehtetuks tunnistamise nõude esitamise õigus ei ole seega KrtS § 29 lg 3 alusel lõppenud. 19.

§ 38

lg 4 II lause kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Nähtuvalt 07.05.2019 üldkoosolekul osalejate registreerimislehest (lk 43-45), on korter 9 juures märgitud D allkiri. Avaldaja esitas 06.04.2020 seisukoha, milles avaldas, et sõltumata sellest, et allkirja märkis ainult D, osales 07.05.2019 üldkoosolekul ka avaldaja koos oma juristiga. 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et otsusele päevakorrapunktis 6 oleks esitatud vastuväiteid. Märgitud on, et avaldaja esitas kirjaliku vastuväite 4. punkti kohta. Kohus selgitab, et tulenevalt KrtS § 15 lg 1 saavad kaasomanikud esitada vastuväite üksnes ühiselt, ainult ühe kaasomaniku poolt esitatud vastuväide on õigusliku toimeta. Kohus tuvastab 07.05.2019 üldkoosoleku protokolli alusel, et päevakorrapunktis 6 märgitud otsusele korter xx omanikud vastuväidet ei esitanud. Kuna vastuväidet ei esitatud, puudub tulenevalt

§ 38lg 4 II lausest õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.

Kohus jätab rahuldamata 4 avaldaja alternatiivse nõude tunnistada korteriomanike 07.05.2019 päevakorrapunktis 6 tehtud otsus kehtetuks.

1. Nähtuvalt korteriühistu juhatuse 15.05.2019 koosoleku protokollist (lk 13) on juhatus otsustanud päevakorrapunktis 3: „Anda esimehe volitused üle majahaldurile I. B.le ja koostada temaga uus leping.“ Puudutatud isik on välja toonud, et protokollis oli sõnastus ebatäpne, juhatus võttis tegelikult vastu otsuse kinnisvara halduslepingu (lk 5253) sõlmimiseks. Kohtule on esitatud ka korteriühistu juhatuse 05.11.2019 koosoleku protokoll (lk 54), mille kohaselt juhatus otsustas muuta 15.05.2019 otsuse nr 3 sõnastust ning viia sisse järgmine parandus: „Sõlmida ettevõttega OÜ ABC Haldus (juhatuse liige I. B.) standardile vastav kinnisvarahaldusleping.“ Kohus tuvastab 05.11.2019 juhatuse koosoleku protokolli alusel, et 15.05.2019 juhatuse otsuse sisuks oli korteriühistule kinnisvarahalduslepingu sõlmimine.
2. Kohus nõustub avaldajaga, et kinnisvarahalduslepingu sõlmimise otsustamine ei olnud juhatuse pädevuses. KrtS § 20 lg 1 I lause kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KrtS § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Vastavalt KrtS § 35 lg 2 p 1 ja 2 käsitletakse tavapärase valitsemisena mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti ning korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist. Nähtuvalt kohtule esitatud kinnisvara halduslepingust (lk 52-53) on lepingu sisuks korteriühistule erinevate teenuste osutamine, nt heakorrateenus, tehnohoolduse korraldamine, arvestuse pidamine võlgnevuste üle, juriidiline nõustamine. Kohus leiab, et tegemist on tavapärase valitsemise korraldamisega, mille üle otsustamine on tulenevalt KrtS § 35 lg 1 ja § 20 lg 1 I lausest üldkoosoleku pädevuses. Kohus märgib, et kui lähtuda puudutatud isiku käsitlusest, et tegemist ei olnud tavapärase valitsemisega KrtS § 35 lg 2 tähenduses, ei võimaldaks see lepingu sõlmimise otsustamise pädevust omistada juhatusele.
3. Kuna juhatus on teinud oma pädevusse mittekuuluva otsuse, on otsus vastuolus seadusega. Nõue otsuse kehtetuks tunnistamiseks on esitatud KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaja jooksul.

§ 38

lg 5 II lause kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole eelmises lauses nimetatud tähtaja jooksul esitatud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi. 05.11.2019 juhatuse koosoleku protokollist ei nähtu, et juhatus oleks otsustanud 15.05.2019 otsuse kinnitada, otsutatud on üksnes muuta otsuse protokollitud sõnastust. 23. Kohus rahuldab hagi hageja teise nõude osas ning tunnistab puudutatud isiku juhatuse 15.05.2019 otsuse päevakorrapunktis 3

§ 38lg 1 alusel kehtetuks.

1. Kohtu hinnangul ei oma asja lahendamisel tähendust 11.11.2019 üldkoosolekul tehtud otsused, mistõttu ei hinda kohus tõenditena selle üldkoosoleku protokolli koos lisadega (lk 46-50p) ja kokkukutsumise teadet (lk 61). Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
2. TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et 5 menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
3. Kuna avaldus oli esitatud kahe otsuse vaidlustamiseks ning ühe otsuse osas kohus rahuldab avalduse ning teise osas jätab rahuldamata, on kohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik 6