← Eesti

2-19-11340/43

Obsah (9)§ 163§ 657§ 651§ 654§ 652§ 367§ 174§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem Lapimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 30. september 2021, Tallinn Kohtuasja

) § 367 järgi. Kostja vastuväited

  1. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. 2.
  2. Seoses Lepingu esemete reaalosade ehitustööde (Lepingu p 3.8.1) lõpetamisega esitas kostja järgmised vastuväited. 2.1.
  3. Kostja väitel oli müüja Lepingu p 3.2 alusel kohustatud ehitama korteri valmis vastavalt Lepingu lisaks olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile. Ostja oli Lepingu p-de 3.3 ja 3.4 alusel kohustatud esitama oma muudatused korteri siseviimistluse, kasutatavate materjalide ja seadmete kohta hiljemalt
  4. mail
  5. Ostja soovis muudatustööde tegemist ja müüja esitas talle
  6. jaanuaril 2019 pakkumise nende tegemiseks. Ostja kinnitas pakkumise ja tasus muudatustest tuleneva lisahinna 30 725,14 eurot. Poolte
  7. jaanuaril 2019 sõlmitud lisatööde kokkuleppe kohaselt pikenes korteri valmisehitamise tähtaeg 14 nädala võrra ehk kuni
  8. maini
  9. Hageja esitas muudatustööde ettepanekud olulise hilinemisega ja poolikult, näidates küll soovitud materjalide ja seadmete asendused, aga mitte nende paigalduse lahendust. Kostja esitatud poolte ja ehitaja Eventus Ehitus OÜ e-kirjavahetusest nähtub, et
  10. mail 2019 on ehitaja andnud teada, et korteri ehitustöid ei saa lõpetada, kuna puudub korteriomaniku soove kajastav sisekujundusprojekt. Puudub ka kostja erisoovil paigaldatava sanitaartehnika paigaldusjuhend, mille olemasolu on eelduseks torutööde ja kipstööde lõpetamiseks. Lisaks vahetas hageja arhitekti ja müüjaga kooskõlastamata ära korteri rõduaknad, millega muutis hoone fassaadi. Selline tegevus oli lubamatu ja takistas kostjal korteriomandi reaalosa ehituse lõpule viimist. Ostjalt laekunud info oli vastuoluline. Ostja juhendid ei olnud selged ja nende täitmine müüja poolt osutus raskendatuks või võimatuks. See põhjustas olukorra, kus müüja ei saanud muudatustöid ja seega ka korteriomandi reaalosa ehitust lõpule viia. Seetõttu oli kostja sunnitud
  11. mail 2019 hageja korteri ehitustööd peatama. Ostja on olnud vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 2 järgi, sest ilma ostja koostööta ei olnud müüjal võimalik lepingut täita ja ehitustööde lõpetamist tagada. 2.1.
  12. Projektijärgsed ehitustööd olid tähtaegselt lõpetatud. Selle kohta esitas kostja ehitaja ja kostja vahel
  13. veebruaril 2019 sõlmitud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Väidetavalt lõpetamata tööd on projektijärgsetest töödest erinevad muudatustööd, mille tegemist hageja soovis, kuid mille tegemiseks vajalikud omapoolsed kohustused jättis hageja täitmata. 2.1.
  14. Hageja tõendina esitatud
  15. septembri
  16. a korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise akti sellisel kujul ei eksisteeri. Selle lk-del 2–5 olevat akti „Korteriomandi üleandmisevastuvõtmise akt 26.08.19“ ei ole allkirjastanud ei ehitaja, maakler ega ka arendaja. Kostja ei kinnita aktis kirjutatut. Hageja on püüdnud dokumendi vahele lisalehtede sokutamisega kohut eksitada. 2.1.
  17. Hageja tuginemine Lepingu p-st 3.8.1 tuleneva ehitustööde lõpetamise tähtaja rikkumisele on vastuolus hea usu põhimõttega, sest
  18. septembril 2019 sõlmitud asjaõiguslepingu ja müügilepingu muutmise kokkuleppe p-s 5.2.10 (edaspidi
  19. septembri
  20. a asjaõigusleping) on hageja kinnitanud, et ta ei soovi, et kostja korteriomandi siseviimistlustööd lõpetaks. 2.
  21. Üldkasutatavate ruumide ehitustööd (Lepingu p 3.8.2) on tähtaegselt lõpetatud. See on tõendatud
  22. veebruari
  23. a tööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga. 4

(23)2-19-11340 2.2.
  1. Hageja nimetatud väidetavad puudused ei viita mitte tööde tegemata jätmisele, vaid väidetavatele vigadele töös või vigadele, mis on avaldunud pärast tööde lõpetamist ja on käsitatavad garantiitöödena. Üksikud tööd, milles seisuga
  2. aprill 2019 esines puudusi, on kostja vastuse esitamise ajaks juba ammu parandatud. Mitut ostja kirjas viidatud puudust on kirjeldatud nii üldsõnaliselt, et ostja etteheitest ei ole võimalik aru saada. 2.2.
  3. Hageja esitatud
  4. mai
  5. a korteri ehitustööde ülevaatusakt ei vasta tõendile esitatud nõuetele. Sellel puuduvad ülevaatusel osalenud isikute nimed ja allkirjad. Sellel kajastatud andmed ei vasta tegelikkusele. 2.2.
  7. augusti
  8. a garantiikiri on esitatud seoses töödega, mis tulenevad oluliselt pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist tehtud projekti muudatustest. Ehituse käigus tehti palju muudatusi, mis kajastati kasutusloa taotluses märtsis
  9. Hiljem tehti eraldi muudatusprojekt teise korruse terrassile. Need tööd ei olnud ette nähtud võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel kehtinud projektis. Seega ei ole hageja viide garantiikirjale asjakohane. 2.
  10. Kinnistu heakorratööde tegemise (Lepingu p 3.8.3) kohta märkis kostja, et
  11. augusti
  12. a garantiikiri on esitatud seoses oluliselt pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist tehtud haljastusprojekti muudatusprojektist tulenevate töödega. Need tööd ei olnud ette nähtud võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel kehtinud haljastusprojektis. 2.
  13. Taotlus hoonele kasutusloa saamiseks (Lepingu p 3.8.4) on esitatud tähtaegselt, mida kinnitab linnavalitsuse automaatselt saadetud kinnitus kasutusloa taotluse saamise kohta. 2.
  14. Menetluse ajal sõlmitud
  15. septembri
  16. a asjaõiguslepinguga anti hagejale üle vaidlusaluste korteriomandite omand. Selle lepingu p-s 5.2.7 leppisid pooled kokku, et „ei pea 18.04.2018 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu rikkumiseks asjaolu, et MÜÜJA ja OSTJA on ületanud võlaõiguslikus müügilepingus kokku lepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega (31.03.2019) ning loevad KORTERIOMANDI võlaõigusliku müügilepingu kohaselt täidetuks ka tingimusel, et KORTERIOMANDI omandiõiguse üleandmise kokkulepe sõlmitakse 19.09.2019 (üheksateistkümnendal septembril kahe tuhande üheksateistkümnendal aastal). MÜÜJA ja OSTJA avaldavad, et neil ei ole seoses nimetatud asjaoluga teineteise vastu mingeid pretensioone ega täiendavaid nõudeid.“ Kuna asjaõiguslepingu p-s 5.2.7 on hageja kinnitanud Lepingu rikkumise puudumist, on hagi alusena esitatud asjaolud ära langenud. 2.
  17. Hageja nõude aluseks on Lepingu p 7.3, mis räägib viivisest. Lepingus ei ole ette nähtud leppetrahvi mitterahaliste kohustuste rikkumise eest. See, et viivise määr on sätestatud protsendina ostuhinnast, ei muuda viivisemäära kokkulepet leppetrahvi kokkuleppeks. Lepingu koostas notar ja pooled ei kasutanud mõistet „viivis“ juhuslikult. Müüja sai lepingu sõlmimisel aru, et tegemist on viivise kokkuleppega rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral. Lepingu p-des 7.5 ja 7.6 on kasutatud mõistet „leppetrahv“. Lepingu ettevalmistanud notar on seega teadlikult kasutanud kahte erinevat mõistet eri rikkumiste puhuks, lähtudes mõistete seaduses antud tähendusest. Lisaks on p 7.3 Lepingu
  18. osas pealkirjaga „Lepingust taganemine“. Sellest järeldub, et Lepingu p 7.3 sisaldab viivise (leppetrahvi) kokkulepet juhuks, kui üks pool seoses teise poole lepingurikkumisega müügilepingust taganeb. Praegusel juhul ei ole nõue esitatud seoses Lepingust taganemisega. Lepingu p-s 7.3 sätestatud leppetrahvi nõuet ei saa Lepingu p-de 3.8.1–3.8.4 rikkumise korral esitada. Seega ei oleks leppetrahvi nõue põhjendatud ka juhul, kui hageja osundatud lepingurikkumine oleks aset leidnud. Maakohtu otsus ja selle põhjendused 5
(23)2-19-11340
  1. Maakohus rahuldas
  2. juuli
  3. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevusena leppetrahvi 28 967,43 eurot, põhivõlgnevuselt kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1953,87 eurot ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates
  4. juulist 2020 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskuludest 68,79% kostja ja 31,21% hageja kanda. 3.
  5. Maakohus hindas esmalt seda, kas hageja saab oma nõude alusena tugineda Lepingu p-le 7.3 eeldusel, et kostja rikkus Lepingut. Kostja on õigesti märkinud, et vastavalt VÕS § 113 lgle 1 võib viivist nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Leppetrahvi olemuseks on VÕS § 158 mõttes ühekordse lepingus kokkulepitud summa maksmine lepingulise kohustuse täitmata jätmise eest. Pooled ei vaidle selle üle, et Lepingus ei ole müüjal (kostjal) rahalisi kohustusi. Tema peamised kohustused on fikseeritud p-des 3.8.1–3.8.
  6. Ometigi on Lepingu p-s 7.3 sõnaselgelt öeldud, et pooled tasuvad vastastikku teineteisele viivist iga nende mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest, kusjuures Lepingus sätestatud tähtaegadega seotud kohustused on kõik mitterahalised (v.a ostuhinna tasumine Lepingu p 5.1.3 järgi, mis on ostja ehk hageja kohustus). Võlaõigusseadus ei keela arvutada leppetrahvi viivise põhimõtete järgi, st jooksvalt protsendi alusel. Viidates VÕS § 29 lg-tele 1, 2 ja 8 asus maakohus seisukohale, et vaatamata tähistusele „viivis“, on pooled Lepingu p-s 7.3 leppinud kokku leppetrahvis, mille arvutamisele kohalduvad viivise arvutamise põhimõtted. Lepingu p 7.3 mõte on selles, et Lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisel oleks hagejal õigus nõuda leppetrahvi ilma Lepingust taganemata või seda üles ütlemata, et saavutataks Lepingu eesmärk. Kui Lepingus oleks tahetud rõhutada, et p 7.3 kehtib üksnes taganemise puhuks, oleks kõnealuses punktis viidatud ka konkreetsetele Lepingu sätetele (p-d 7.1, 7.2, 7.5 ja 7.6). Vaidlusaluse lepingupunkti paiknemine lepingu
  7. peatükis „Lepingust taganemine“ ei muuda eelnevat seisukohta, sest kõnealune peatükk käsitleb erinevaid õiguskaitsevahendeid, mitte ainult lepingust taganemist (ülesütlemine, viivis, leppetrahv). Eelnevast tulenevalt asus maakohus seisukohale, et hageja saab Lepingu p 7.3 alusel nõudeid esitada, kui tuvastamist leiab kostja Lepingust tulenevate kohustuste rikkumine, mille eest ta vastutab. 3.
  8. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide seoses
  9. septembri
  10. a asjaõiguslepingu p-s 5.2.7 sätestatuga. Hageja on õigesti märkinud, et kõnealuses punktis lepiti kokku vaid selles, et pooled ei esita teineteisele nõudeid seoses Lepingu p-s 6.1 märgitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega. Kokkulepet, et hageja ei esita nõudeid tulenevalt Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 märgitud kohustuste (tähtaegade) rikkumisest, ei ole pooled sõlminud. 3.
  11. Järgnevalt hindas maakohus tõendite põhjal seda, kas ja millises ulatuses on kostja rikkunud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud kohustusi, millises ulatuses võib selline rikkumine olla vabandatav ning kas hageja leppetrahvinõuded on põhjendatud. 3.3.
  12. Seoses Lepingu esemete reaalosade ehitustööde ja parkimiskohtadega (p 3.8.1) tuvastas maakohus, et Lepingu esemeks on valmisehitatavad korterid nr 41 ja 42 kinnistul asuva korterelamu neljandal korrusel (Lepingu p 1.4). Lepingu p 3.2 järgi pidi müüja tagama nii ehitus- kui ka siseviimistlustööde tegemise kooskõlas ehitusprojektiga ning vastavalt Lepingu lisaks olevale hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile. Samas oli hagejal ostjana võimalus teha kuni
  13. maini 2018 muudatusettepanekuid nii siseviimistluse spetsifikatsioonis toodud valikute kui ka materjalide kohta (Lepingu p-d 3.3 ja 3.4). Muudatusettepanekute osas kokkuleppe saavutamisel võis Lepingu eseme valmimise tähtaeg muudatusettepanekutest tulenevate tööde tegemise aja võrra pikeneda (Lepingu p 3.5). Kostja on esitanud veenvad tõendid selle kohta, et hageja on muudatuste tegemist soovinud, muudatuste tegemises on saavutatud kokkulepe ja hageja on tasunud selle eest 30 725,14 eurot. Nimetatut tõendab ehituse objektijuhi A. K lepingupoolte esindajatele M. Kle (müüja juhatuse liige), I. Se 6
(23)2-19-11340 (maakler, kes esindas Lepingu sõlmimisel ostjat) ja T. Sle (ostja juhatuse liige, esindas Lepingu sõlmimisel ostjat) saadetud e-kiri koos manuseks olnud muudatustööde hinnakalkulatsiooniga (II kd, tl-d 90–93). Samal päeval on T. S ostja esindajana kalkulatsiooni kinnitanud (II kd, tl 94) ja neli päeva hiljem on hageja vastava kalkulatsiooni järgse summa 30 725,14 eurot kostjale tasunud (I kd, tl 95). Nimetatud summale on pooled viidanud ka
  1. septembri
  2. a asjaõiguslepingu p-s 5.2.10, kusjuures osa summast (7125,22 eurot) on kostja tagasi maksnud, sest tööd on lõpetamata ja hageja ei soovinud nende lõpetamist. Kuna kõnealused tööd on tellinud hageja ja neid on hakatud tegema tema soovil, on tegemist hageja Lepingu p-de 3.3 ja 3.4 alusel tehtud muudatusettepanekutega, milles märgitud tööde tegemise aja võrra lükkus p 3.5 järgi edasi ka Lepingu esemete reaalosade ehitustööde valmimise tähtaeg. Hinnates objektijuhi
  3. märtsi
  4. a e-kirja T. S ja viimase vastust (II kd, tl 103), objektijuhi
  5. mai
  6. a kirja kostjale (II kd, tl 97), hilisemat e-kirjavahetust juunis 2019 (II kd, tl 109– 112), Eventus Ehitus OÜ juhataja
  7. juuni
  8. a kirja (I kd, tl 40) ja poolte
  9. septembri
  10. a asjaõiguslepingu p-i 5.2.10 kogumis, asus maakohus seisukohale, et kostja ei saa vastutada Lepingu p-s 3.8.1 sätestatud kohustuse rikkumise eest. Hageja on ise tellinud täiendavad siseviimistlustööd alles
  11. jaanuaril 2019, kuigi pidi seda tegema hiljemalt
  12. mail 2018, ei ole esitanud ehitajatele vajalikke projekte ja andmeid tööde lõpetamiseks ning on
  13. septembril 2019 ise loobunud osaliselt tegemata siseviimistlustööde nõudmisest, saades selle eest rahalise tagasimakse. Maakohus nõustus kostjaga, et selles olukorras oli hageja VÕS § 119 lg 2 mõttes vastuvõtuviivituses, kuna ta ei täitnud kohaselt oma kohustusi ehitaja ees (ei teinud koostööd), kes sisuliselt täitis töövõtjana kostja kohustusi ehitustööde tegemiseks korterite reaalosade piires. Ühestki kohtule esitatud tõendist ei nähtu, et parkimiskohad ei olnud
  14. märtsil 2019 valmis. Puudused parkla katuslae lahenduses (II kd, tl 79) või madalad sillutiskivid parklas (hageja
  15. juuli
  16. a nõude puudus nr 33) ei seondu Lepingu järgsete „kinnistule rajatud kasutuskorraga kokkulepitavate parkimiskohtadega“ (p 3.8.1), vaid vastavalt üldkasutatavate ruumide ehitustööde ja kinnistu heakorratöödega. Kostja esitatud
  17. veebruari
  18. a üleandmise-vastuvõtmise akt ei ole koostatud hageja osavõtul ning selle üldsõnalisusest ei ole võimalik teha järeldusi hageja korterite 41 ja 42 reaalosade ehituse lõpuleviimise kohta. Akti aluseks on projekteerimisleping, mille sisu ei ole kohtule teada. 3.3.
  19. Üldkasutatavate ruumide ehitustööde (Lepingu p 3.8.2) lõpetamise pidi müüja tagama hiljemalt
  20. märtsiks
  21. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et
  22. mai
  23. a korteri ehitustööde ülevaatusakt tuleks allkirjade puudumise tõttu tähelepanuta jätta. Akti on nii hagejale kui ka kostja seaduslikule esindajale (lisaks ehitajale) edastanud isik, kes esindas Lepingu sõlmimisel kostjat ehk müüjat. Ei ole usutav, et selles märgitud puudusi nimetatud kuupäeval ei esinenud, arvestades mh seda, et sarnastele puudustele on viidatud ka Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna dokumentides (II kd, tl-d 79 ja 82). Mõlemas on esile toodud puudused hoonete ja hoovi piirete osas, parkla (ülevaatusaktis garaaži) katuslae osas (seda ka
  24. juunil 2019 linnaarhitekti poolt), samuti väliala osas (pinkide puudumine, sillutiskivide paksus või puudumine). Ülevaatusaktis on üldiste puuduste all ka trepikoja akende ja uksepõskedega seonduv, mis on samuti üldkasutatavad ruumid. Kostja väide, et tema linnavalitsusele esitatud
  25. augusti
  26. a garantiikirjas märgitud tööd ei ole seotud algse ehitusprojektiga, ei puutu asjasse. Kostja ei vaidlusta, et ta lubas kirjas märgitud tööde osas samas märgitud tähtajad. Hageja esitatud fotodega (I kd, tl-d 144–148) on tõendatud, et avade katmisega seotud tööd olid selleks vajaliku materjali ladustamist arvestades lõpetamata ka veel
  27. novembril
  28. 7
(23)2-19-11340 Lepingu p 3.2 järgi pidi müüja tagama ehitustööde tegemise vastavalt ehitusprojektile. Hageja seisukohalt ei oma tähtsust, kas tegemist on esialgse või muudatusprojektiga. Isegi kui eeldada kostja väidete õigsust Lepingu p 3.8.2 täitmise edasilükkumise kohta, on kostja jätnud lepingujärgse kohustuse täitmata. Vabandatavaid asjaolusid kohtu hinnangul ei esine. Seega on hagi selle nõude osas põhjendatud ja tuleb rahuldada 214-päevase viivituse eest summas 16 270,42 eurot (ajavahemik
  1. aprill 2019 –
  2. oktoober 2019, 76,03 eurot päevas). 3.3.
  3. Kinnistu heakorratööde (Lepingu p 3.8.3) osas leidis maakohus, et isegi kui oli koostatud nn haljastusprojekti muudatusprojekt, puudub sellel seos hagejaga ja kostjal oli ikkagi Lepingu p-de 3.2 ja 3.8.3 kohaselt kohustus teha tööd
  4. maiks
  5. Kostja on
  6. augusti
  7. a garantiikirjas lubanud teha tööd, sh paigaldada terrassi pingi ja prügikastid ning kummimatid ja mänguväljaku vastavalt
  8. augustil 2019 ja
  9. septembril
  10. Seega ei olnud tööd lõpetatud veel vähemalt
  11. septembril
  12. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud tööde varasemat valmimist. Järelikult tuleb hageja nõue selles osas rahuldada ja mõista kostjalt 121päevase viivituse eest välja 9199,63 eurot (ajavahemik
  13. juuni 2019 –
  14. september 2019, 76,03 eurot päevas). 3.3.
  15. Kasutusloa taotluse esitamist (Lepingu p 3.8.4) puudutava nõude osas nõustus maakohus hagejaga, et kasutusloa taotluse esitamise kohustuse täitmine eeldab nõuetekohast taotlust. See tuleneb juba Lepingu eesmärgist, milleks oli osta väljaehitatavad korterid sooviga need kasutusse võtta. Seda eesmärki ei täida formaalselt kasutusloa taotluse esitamine, mis ei vasta nõuetele. Hageja on Pärnu Linnavalitsuse kasutusloa andmise otsusega tõendanud, et nõuetekohane taotlus on esitatud
  16. mail 2019 (I kd, tl-d 148–149). Seega oli kostja ettenähtud
  17. märtsiga 2019 võrreldes viivituses 46 päeva ja hageja nõue tuleb selles osas rahuldada summas 3497,38 eurot (46 × 76,03 eurot). 3.3.
  18. Seega on põhinõue kokku põhjendatud 28 967,43 euro ulatuses. 3.
  19. Seadus ei keela nõuda leppetrahvilt viiviseid. Hageja on taotlenud viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hagi esitamiseni on hageja soovinud viivist arvutada päevase leppetrahvi määra 67,44 euro järgi. Kuna kohus ei rahuldanud põhinõuet korteri ehitustööde osas, tuleb viivise summa arvutada summalt 12 746,16 eurot (= 102 × 67,44 + 41 × 67,44 + 46 × 67,44), mis viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt on ajavahemiku 12.07.2019–28.07.2019 eest 47,49 eurot. Hagi esitamisest
  20. juulil 2019 kuni nõude suurendamise avalduse kostja poolt kättesaamiseni
  21. novembril 2019 on viivis vaja arvutada summalt 12 948,48 eurot (= 214 × 67,44 + 121 × 67,44 + 46 × 67,44 – 12 746,16). Nõude suurendamise avalduse kättesaamisest kostja poolt kuni otsuse tegemiseni ehk ajavahemiku
  22. november 2019 –
  23. juuli 2020 eest on viivis vaja arvutada põhjendatuks peetud nõudelt 28 967,43 eurot, mis on viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt 1628,25 eurot. Kokku on väljamõistetav viivis seega 1953,87 eurot. Otsuse tegemise päevast alates tuleb kostjal tasuda seadusjärgses määras viivist kuni põhinõude 28 967,43 eurot tasumiseni. 3.
  24. Menetluskulud on hagi osalise rahuldamise tõttu

§ 163

lg 1 kohaselt õiglane jaotada poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldati 68,79% ulatuses, mistõttu menetluskuludest jääb 68,79% kostja ja 31,21% hageja kanda. Apellatsioonkaebus 4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas, samuti osas, millega maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. Kostja palub teha asjas uus otsus, millega jätta hagi tervikuna 8

(23)2-19-11340 rahuldamata või alternatiivselt vähendada hagiavalduses esitatud leppetrahvinõuded nullini või mõistliku ulatuseni kohtu enda äranägemisel. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. 4.
  1. Kohus on ebaõigesti leidnud, et pooled on Lepingu p-s 7.3 sisuliselt leppinud kokku leppetrahvis. Poolte vahel puudus kokkulepe leppetrahvi kohaldamiseks mitterahaliste kohustuste, sh Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste rikkumise eest. Poolte tegelik tahe oli suunatud sellele, et tegemist on viivise kokkuleppega rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral. Kohus leidis ekslikult, et Lepingus ei ole kostjale rahalisi kohustusi. Tegelikkuses näeb Leping ka müüjale ette rahalisi kohustusi. Sellest, et p 7.3 on Lepingu
  2. osas „Lepingust taganemine“, saab üheselt järeldada, et nimetatud peatükis sisalduvad kokkulepped on eelkõige seotud olukorraga, kus üks lepingupool on lepingust taganenud. Seega oli poolte tegelik tahe suunatud sellele, et lepingust taganemise korral oleks ostjal võimalik nõuda viivist, kui müüja ostuhinna tagastamisega viivitab. Ebaõige on kohtu järeldus, et kui tõlgendada kõnealust punkti viivisena, puuduksid ostjal üldse muud õiguskaitsevahendid peale lepingu ülesütlemise ja taganemise. Ostjal on Lepingust ja seadusest tulenevalt erinevaid õiguskaitsevahendeid, mille rakendamisel tuleb müüjal need mõistliku aja jooksul täita ning täitmisega viivitamise korral rakendub Lepingu p 7.
  3. Eelnevast tulenevalt on kohus ebaõigesti kvalifitseerinud Lepingu p-s 7.3 poolte vahel kokkulepitud viivise leppetrahviks. Kui kohus leiab, et pooled leppisid kokku leppetrahvis, oli nende tegelik tahe suunatud leppetrahvi maksmisele juhuks, kui hagejale tekib Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste rikkumise tõttu kahju sellest, et korteriomandi reaalosa ei valmi tähtaegselt ning seega ei saa seda kasutada. Pooled leppisid sisuliselt kokku kahju hüvitamises Lepingu p-s 7.3 toodud määras 0,024% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Muu tõlgendus oleks kostjale ebamõistlikult koormav, kuna üks sisuline rikkumine (reaalosade kasutamise võimatus) oleks sanktsioneeritav mitme erineva leppetrahviga. Ebamõistlik on arvestada viivitamise eest leppetrahvi, kui tähtaeg, mida leppetrahv tagab, on edasi lükatud. Seega tuleb leppetrahvi tõlgendada selliselt, et hagejale sai leppetrahvi aluseks olev kahju tekkida alates hetkest, mil hagejale korteri valdus/omand üle läks, st kui pooled sõlmisid korteriomandi üleandmiseks asjaõiguslepingu. Seejuures on hageja ise viivitanud asjaõiguslepingu sõlmimisega. 4.
  4. Kostja ei langenud kohustuste täitmisega viivitusse. 4.2.
  5. Kostja väitel leppisid pooled Lepingus kokku ehitamise vastavalt Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud ehitusprojektile. Kostja tegi Lepingu esemete reaalosade ehitustööd, üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd vastavalt
  6. märtsil 2019 Pärnu Linnavalitsusele esitatud kasutusloa taotlusele lisatud
  7. märtsi
  8. a ehitusprojektile. Nimetatud ehitusprojektis toodud tööd olid valdavas osas lõpetatud ja kostja poolt ehitajalt vastu võetud
  9. veebruaril
  10. Nimetatud ehitusprojekt oli küll erinev müügilepingus kokkulepitud ehitusloa projektist, kuid sisaldas lepingujärgses projektis ettenähtud töid parendatud kujul ja asetas hageja Lepingus kokkulepituga võrreldes soodsamasse olukorda. Pärast
  11. märtsi
  12. a ehitusprojekti tehti täiendavaid lisatöid
  13. augusti
  14. a muudatusprojekti alusel. Kostja väitel on hageja tuginenud hagiavalduses põhjendamatult
  15. augusti
  16. a muudatusprojektile, leides, et kostja langes nende töödega viivitusse. Kostja leiab, et muudatusprojekti alusel tehtud täiendavad tööd ei olnud kokku lepitud Lepingus ega olnud hõlmatud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud tähtaegadega, kuna need planeeriti ja tehti alles pärast viidatud tähtaegade saabumist. Pärast
  17. märtsil 2019 kasutusloa taotluse esitamist tegeleti vaid üleandmise-vastuvõtmise aktis viidatud ebaoluliste puuduste likvideerimisega ja tehti
  18. augusti
  19. a muudatusprojektis toodud täiendavaid töid, mida ei olnud ette nähtud algses projektis ega
  20. märtsi
  21. a ehitusprojektis ning mis olid üksnes parendusliku iseloomuga. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et hageja seisukohalt ei oma mingit tähtsust, kas tegemist on esialgse projektiga või muudatusprojektiga. Maakohus on ekslikult jätnud arvesse võtmata ja käsitlemata kostja tõendid, s.o
  22. märtsi
  23. a ehitusprojekti,
  24. 9
(23)2-19-11340 augusti
  1. a muudatusprojekti ja
  2. veebruari
  3. a üleandmise-vastuvõtmise akti, ning tuginenud põhjendamatult hageja hagiavalduse lisas 4 toodud allkirjastamata aktile. Maakohus on ekslikult lugenud hageja nõude tõendatuks ka linnale antud garantiikirjaga tööde lõpetamise kohta. See räägib
  4. augusti
  5. a muudatusprojekti järgsetest töödest, mis ei ole
  6. märtsi
  7. a ehitusprojekti osa. 4.2.
  8. Kostja leiab, et eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue Lepingu p 3.8.2 osas jätta rahuldamata. Kostja ei rikkunud nimetatud kohustust, kuna lepingujärgsed tööd olid Lepingus ettenähtud kuupäevaks
  9. märts 2019 lõpetatud. Kostjal ei ole kohustust tasuda leppetrahvi tööde osas, mis tehti väljaspool Lepingus kokkulepitud tööde mahtu
  10. augusti
  11. a muudatusprojekti alusel. 4.2.
  12. Kostja väitel olid kinnistu heakorratööd lepingujärgses mahus tehtud Lepingu p-s 3.8.3 toodud tähtajaks, kuna projektijärgsed haljastustööd olid lõpetatud
  13. maiks
  14. Hageja viidatud linnale esitatud garantiikiri puudutas haljastuse muudatusprojektis ettenähtud tööde tegemist, mitte Lepinguga (või
  15. märtsi
  16. a projektiga) ettenähtud töid. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue ka Lepingu p 3.8.3 osas jätta rahuldamata. 4.2.
  17. Kostja leiab et kasutusloa taotlus oli vastavalt Lepingu p-le 3.8.4 esitatud tähtaegselt hiljemalt
  18. märtsil
  19. Kohtud ei ole sisuliselt hinnanud asjaolu, et kasutusloa taotlus oli esitatud Pärnu Linnavalitsusele
  20. märtsil
  21. Asjaolu, et taotlust formaalsetel kaalutlustel (korterisse 17 oli ehitatud kamin, mis tuli lisada hoone tehnilistesse andmetesse) menetlusse ei võetud, ei muuda taotluse tähtaegse esitamise fakti. Kasutusloa andmise menetluses on tavapärane, et algne taotlus lükatakse tagasi ja antakse taotlejale võimalus puudused kõrvaldada. Maakohus ei ole selgitanud, miks ta on järeldanud, et kostja
  22. märtsi
  23. a taotlus ei olnud nõuetekohane. Taotlus vastas ehitusseadustiku nõuetele. Seega ei ole kostja Lepingu p-i 3.8.4 rikkunud ja hageja nõue tuleb jätta selles osas rahuldamata. 4.
  24. Kui kohus leiab, et viivist tuleb käsitada leppetrahvina, esineb alus leppetrahvi vähendamiseks nullini või mõistliku suuruseni kohtu enda äranägemisel VÕS § 162 lg 1 alusel. Maakohtu käsitlus tõi kostjale kaasa kumulatiivsed leppetrahvid, mis on ebamõistlikult koormavad. Selle käsituse järgi toob viivitus kostjale kaasa aastas u 30% suuruse leppetrahvi (u 3-kuulise viivituse eest leppetrahv, mis vastab 10% ostuhinnast) olukorras, kus kostja ei ole saanud korterit valmis ehitada hagejast tulenevatel asjaoludel ja kus hageja on ise viivitanud korteri vastuvõtmisega. Kumulatiivsete leppetrahvide väljamõistmine oleks kostjale koormav ja hea usu põhimõtte vastane. Kostja on täitnud oma kohustused tähtaegselt ja suuremas ulatuses kui Leping ette näeb. Hagejal puudub õigustatud huvi leppetrahvi nõudmiseks. Arvesse tuleb võtta hageja pahauskset käitumist. 4.
  25. Hageja nõue on vastuolus TsÜS § 138 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja on ise põhjustanud korteri valduse üleandmise ja asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise ning ta on saanud Lepingus ettenähtust oluliselt väärtuslikuma korteri. Sellele vaatamata püüab hageja formaalsetel ettekäänetel panna kostja suhtes maksma leppetrahvinõuet, mis vastab u 10%-le korteriomandite väärtusest, et saada väärtuslikum korter kätte veel odavamalt. Vastuapellatsioonkaebus
  26. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hageja nõuded rahuldamata, samuti osas, millega kostjalt jäeti hageja kasuks välja mõistmata hageja menetluskuludest 31,21%. Hageja palub teha uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta kõik menetluskulud kõikides kohtuastmetes täies ulatuses kostja kanda. 5.
  27. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja oli korteriomandite reaalosade ehitustööde osas vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 2 tähenduses, kuivõrd ei täitnud kohaselt 10
(23)2-19-11340 oma kohustusi ehitaja ees (ei teinud koostööd). Hageja on seisukohal, et võlausaldaja vastuvõtuviivitust tuleb sisustada kitsalt. Selleks peab esinema võlausaldaja mingi väga konkreetne ja selgelt eristatav etteheidetav tegu, nt võlausaldaja käitub selgelt pahauskselt, jätab mingi omapoolse kohustuse täitmata, keeldub koostööst jne. Seda peab tõendama võlgnik. Maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust, sest ei ole arusaadavalt välja toonud, millised konkreetsed teod või tegemata jätmised tingisid ostja vastuvõtuviivituse, kui kauaks ja millises ulatuses. 5.
  1. Hageja ei ole koostöökohustust rikkunud. Hageja on käitunud müüjaga kogu lepingulise suhte kestel heas usus ja täitnud võlausaldaja seadusest tulenevat kohustust teha võlgnikuga koostööd. Kogu kortermaja ehitamist ja selle valmimist on iseloomustanud pidev tööde viibimine ja tähtaegade ületamine. Eluliselt usutav ja loogiline on, et kortermaja sisetööd ehk korterite reaalosade valmimine hilines sarnaselt teiste töödega. Hageja on olnud kogu aeg suhtluses objektijuhiga, vahetades lisaks arvukatele telefonikõnedele ka e-kirju. Suur osa suhtlusest on seondunud sellega, et ehitaja ei ole teinud töid tähtaegselt ja nõuetekohaselt, mille eest vastutab müüja. Ostjal ei olnud võimalik siseviimistluse pakkumist varem kinnitada, kui müüja seda õigeaegselt ei saatnud või saatis puudustega ning kõik muud vajalikud tööd sel ajal juba hilinesid. Kokkuvõtvalt ei ole hageja koostöökohustust rikkunud. 5.
  2. Hageja leiab, et isegi kui ta on mingit oma kohustust rikkunud, ei saa kostja vastuvõtuviivitusele tugineda. Lepingu p 3.3 kohaselt oli müüjal juhul, kui ostja ei esita oma valikuid siseviimistluse spetsifikatsioonis toodud materjalide suhtes õigeaegselt, õigus ise valida standardmaterjalide vahel või lükata korterite ehitustööde lõpetamise tähtaeg edasi. Lisaks oleks müüja saanud kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (nt esitades VÕS § 111 järgse avalduse), kui tema hinnangul oleks kohustuse täitmine muutunud võimatuks enne täitmise tähtpäeva. Hageja kinnitas täiendavad tööd
  3. jaanuaril 2019 ehk mitu kuud enne tööde valmimise tähtpäeva. Maakohus ei ole põhjendanud ega kostja tõendanud, et Lepingu täitmine muutus seetõttu võimatuks, et kostja kinnitas hinnapakkumise
  4. jaanuaril
  5. Tegemist oli korteri siseviimistlustöödega, mida saab teha mõne päevaga, maksimaalselt paari nädalaga. Müüjal oli piisavalt aega, et oma lepingulisi kohustusi täita või kasutada lepingust või seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuna oleks müüja pidanud ostja võimalikule vastuvõtuviivitusele aegsasti reageerima. Vastustaja seisukoht
  6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
  7. Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi 25 470,05 eurot ületavas osas ja viivise sellelt, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi selles osas rahuldamata ja muudab sellest tulenevalt menetluskulude jaotust maakohtus. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi (

§ 657lg 1 p-d 1 ja 21).

Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Hageja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata. 9. Vastavalt

§ 651lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. 11

(23)2-19-11340 Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi 28 967,43 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise kohtuotsuse tegemise aja seisuga 1953,87 eurot ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates
  1. juulist 2020 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Muus osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Menetluskuludest jättis maakohus 68,79% kostja kanda ja 31,21% hageja kanda. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja kanda. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hageja nõuded rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus märgib, et vastuapellatsioonkaebuse taotluste ps 2.2 vaidlustab hageja maakohtu otsuse osas, millega kostjalt jäeti välja mõistmata hageja menetluskuludest 31,21%, kuid ei vaidlusta otsust selgelt osas, millega hageja kanda jäeti ka 31,21% kostja menetluskuludest. Kuna aga taotluste p-s 3 taotleb hageja uue otsusega kõigi menetluskulude kõigis kohtuastmetes täies ulatuses kostja kanda jätmist, mõistab kohus hageja vastuapellatsioonkaebust tervikuna nii, et hageja vaidlustab maakohtu menetluskulude jaotuse osas, milles menetluskulud jäeti tema kanda. Seega on maakohtu otsus vaidlustatud tervikuna.
  2. Ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel järgmistest olulistest asjaoludest, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle: - pooled sõlmisid
  3. aprillil 2018 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega (I kd, tl-d 9–27), mille esemeks oli kaks valmisehitatavat korteriomandit nr 41 ja nr 42; - Lepingus kokkulepitud lepingu esemete ostuhind oli 281 000 eurot. Koos
  4. septembri
  5. a asjaõiguslepinguga sõlmitud kokkuleppega korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu muutmiseks leppisid pooled kokku muudetud ostuhinnas 316 785 eurot; - Lepingu p 7.3 kohaselt on pooled kokku leppinud, et nad kohustuvad vastastikku tasuma teineteisele viivist 0,024% ostuhinnast päevas iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest; - Lepingu p-d 3.8.1–3.8.4 nägid tööde lõpetamiseks ette järgmised tähtajad: 1) lepingu esemete reaalosade ehitustööd ja parkimiskohtade rajamine hiljemalt
  6. märtsiks 2019 (p 3.8.1); 2) üldkasutatavate ruumide ehitustööd hiljemalt
  7. märtsiks 2019 (p 3.8.2); 3) kinnistu heakorratööd hiljemalt
  8. maiks 2019 (p 3.8.3); taotluse esitamine hoonele kasutusloa väljastamiseks hiljemalt
  9. märtsiks 2019 (p 3.8.4); - Lepingu p-s 3.2 leppisid pooled kokku, et müüja tagab ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning vastavalt Lepingu lisaks olevale hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile. Samas oli hagejal ostjana võimalus kuni
  10. maini 2018 teha muudatusettepanekuid nii siseviimistluse spetsifikatsioonis toodud valikute kui ka materjalide kohta (Lepingu p-d 3.3 ja 3.4), kusjuures muudatusettepanekute osas kokkuleppe saavutamisel sai nendest tulenevate tööde tegemise aja võrra pikeneda lepingu eseme valmimise tähtaeg (Lepingu p 3.5); - hageja on soovinud muudatusettepanekute tegemist. Kostja objektijuht on saatnud hageja esindajale
  11. jaanuaril 2019 muudatustööde hinnakalkulatsiooni (I kd, tl-d 57– 58), mille viimane on samal päeval kinnitanud, ning neli päeva hiljem on hageja tasunud kostjale kalkulatsiooni järgse summa 30 725,14 eurot; - kostja esitas hoone kasutusloa taotluse enne
  12. märtsi 2019, kuid taotlus tagastati läbi vaatamata. Hoonele on väljastatud
  13. augustil 2019 kasutusluba kostja
  14. mai
  15. a kasutusloa taotluse alusel; 12
(23)2-19-11340 - kohtumenetluse ajal
  1. septembril 2019 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu, millega anti korteriomandite omand hagejale üle ja hageja nõustus korterid ise lõpuni ehitama (I kd, tl-d 90–105); - kõik üldkasutatavate ruumide ehitustööd ei olnud lõpetatud
  2. novembri 2019 seisuga ja kinnistu heakorratööd
  3. septembri 2019 seisuga, kuid poolte vahel on vaidlus selle üle, kas lõpetamata tööd seondusid Lepingu p-dega 3.8.2 ja 3.8.
  5. Kolleegium käsitleb esmalt kostja apellatsioonkaebuse väiteid selle kohta, kas pooled on üldse kokku leppinud leppetrahvis Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud kohustuste rikkumise eest (I). Seejärel hindab ringkonnakohus poolte väiteid nimetatud punktidest tulenevate tähtaegade rikkumise ja hageja vastuvõtuviivituse kohta (II) ning pärast seda kostja muid vastuväiteid hageja nõuetele, leppetrahvi vähendamise taotlust ning hageja viivisenõude põhjendatust ja ulatust (III). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused. I
  6. Maakohus leidis vaidlustatud otsuse p-s 14 Lepingu tõlgendamise tulemusel VÕS § 29 lgte 1, 2 ja 8 järgi, et Lepingu p-s 7.3 leppisid pooled kokku leppetrahvis lepingust tulenevate kohustuste rikkumise puhuks, sõltumata sellest, et Lepingu p-s 7.3 on kasutatud sõna „viivis“ ja see paikneb Lepingu
  7. peatükis pealkirjaga „Lepingust taganemine“. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega. Ringkonnakohus nõustub selles osas ka maakohtu põhjendustega ning

§ 654lg 1 järgi neid ei korda.

Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. 12.

  1. Maakohtu otsuses esitatud põhjendusi arvestades ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et Lepingu p-s 7.3 leppisid pooled kokku viivises rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral, mitte leppetrahvis mitterahaliste kohustuste rikkumise korral. Lepingu p 7.3 kohaselt „POOLED on kokku leppinud, et nad kohustuvad vastastikku tasuma teineteisele viivist 0,024% (null koma null kakskümmend neli protsenti) ostuhinnast päevas iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest“. Maakohus leidis seda punkti nii selle sõnastusest kui ka kontekstist lähtuvalt tõlgendades VÕS § 29 lg-te 1 ja 2 järgi põhjendatult, et poolte ühine tegelik tahe oli leppida kokku leppetrahvis ning poolte sõnakasutus ei välista kokkuleppe käsitamist leppetrahvina. Sätte sõnastuse kohaselt ei ole kokkulepitud „viivis“ piiratud rahaliste kohustustega, vaid see on ette nähtud iga mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest. Ringkonnakohus märgib, et sõna „viivis“ kasutamine võis tuleneda sellest, et leppetrahv oli ette nähtud kohustuste täitmisega viivitamise eest. Maakohus märkis õigesti, et seadus ei keela arvutada leppetrahvi viivise põhimõtete järgi, s.o protsendina ostuhinnast päevas. 12.
  2. Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, et maakohus leidis ekslikult, et Lepingus ei ole müüjale nähtud ette rahalisi kohustusi. Maakohus märkis õigesti, et müüja peamised kohustused on fikseeritud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4, lisaks ka kinnistu mittekoormamise kohustus (p 6.2) ja ühistu moodustamise kohustus (p 6.4.3), mis on kõik mitterahalised. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjaolu, et pooled olid Lepingu p-s 7.3 kokku leppinud vastastikku teineteisele viivise tasumises iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest, viitab sellele, et p 7.3 käib ka mitterahaliste kohustuste rikkumise kohta. 12.
  3. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kuna Lepingu p 7.3 sisaldub peatükis „Lepingust taganemine“, saab sellest järeldada, et kokkulepe seondub lepingust taganemise olukorraga ning poolte tahe oli see, et lepingust taganemise korral oleks ostjal võimalik nõuda viivist, kui müüja ostuhinna tagastamisega viivitab. Vaatamata sellele, et Lepingu
  4. peatükk on pealkirjastatud kui „Lepingust taganemine“, ei reguleeri see üksnes taganemist, vaid ka lepingu ülesütlemist (p 7.4), eelmärke kustutamist (p 7.8) ning lepingust tulenevate õiguste ja 13

(23)2-19-11340 kohustuste üleandmist kolmandatele isikutele (p-d 7.9 ja 7.10). Seega ei saa öelda, et pooled oleksid reguleerinud
  1. peatükis üksnes taganemisega seonduvat. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et kui pooled oleksid tahtnud piirata Lepingu p 7.3 kohaldamisala üksnes taganemisega, oleksid nad kõnesolevas punktis eelduslikult viidanud ka taganemist puudutavatele Lepingu sätetele (Lepingu p-d 7.1, 7.2, 7.5 ja 7.6). 12.
  2. Apellatsioonkaebuses ei nõustu kostja maakohtu seisukohaga, et kui tõlgendada Lepingu p-i 7.3 viivisena, puuduksid ostjal muud õiguskaitsevahendid peale lepingu ülesütlemise ja taganemise, leides, et ostjal on Lepingust ja seadusest tulenevalt ka muid õiguskaitsevahendeid. Kolleegium märgib, et maakohus pidas tõenäoliselt silmas seda, et kui Lepinguga on ette nähtud müüjale õigus nõuda ostjalt müügieseme hinna tasumisega viivitamise korral Lepingu p-s 7.3 sätestatud määras viivist, on poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu huvides mõistlik see, kui ostjal on võimalik müüja suhtes rakendada sanktsioone ka müüja kohustuste täitmisega viivitamise korral. Kui tõlgendada Lepingu p 7.3 viivisekokkuleppena, siis tähendaks see seda, et ostjal oleks olukorras, kus müüja hilineb lepingu täitmisega, sisuliselt võimalik üksnes lepingust taganeda ja see ehitustöid puudutavas osas üles öelda (Lepingu p 7.4). Sel juhul jääks aga lepingu eesmärk saavutamata. Seadusest tulenevad võimalused hinna alandamiseks selles olukorras kõne alla ei tuleks ning kahju hüvitamise nõue eeldaks ostjal kahju tekkimist. 12.
  3. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et isegi kui leida, et pooled leppisid kokku leppetrahvis, oli nende tegelik tahe suunatud leppetrahvi maksmisele juhuks, kui hagejale tekib Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste rikkumise tõttu kahju sellest, et korteriomandi reaalosa ei valmi tähtaegselt ning seda ei saa kasutada. Selline tõlgendus ei vasta Lepingu p-de 7.3 ja 3.8.1–3.8.4 sõnastusele. Lisaks on leppetrahv oma olemuselt õiguskaitsevahend, mille kasutamine ei sõltu kahju tekkimisest. VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib kahjustatud lepingupool nõuda lepingu rikkumise korral leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. 12.
  4. Sisuliselt saab kostja apellatsioonkaebuse väiteid mõista ka nii, et kostja arvates peaks hagejal olema õigus nõuda leppetrahvi vaid ühe sisulise rikkumise, s.o korteri kasutamise võimatuse eest. Vastupidine tõlgendus oleks kostja hinnangul talle ebamõistlikult koormav, kuna sisuliselt üks rikkumine oleks sanktsioneeritav mitme erineva leppetrahviga. Maakohtus ei esitanud kostja väidet, et Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 nimetatud kohustusi tuleks mõista ühe tervikliku kohustusena, mille eesmärk on tagada korteri kasutamise võimalus, mistõttu ei saa kostja seda väidet esitada esmakordselt ringkonnakohtus (

§ 652lg 3).

Lisaks ei oleks selline tõlgendus kooskõlas Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatuga. 12.

  1. Kostja väide, et Lepingu p 7.3 käsitamine leppetrahvina toob talle kaasa ebamõistlikult koormavad kumulatiivsed leppetrahvid, ei sea maakohtu tõlgenduse õigsust kahtluse alla. Pooled on ise Lepingus leppetrahvis kokku leppinud ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole kokkulepitud leppetrahvi suurus ilmselgelt ebamõistlik. Leppetrahvi kumuleerumine sai praegusel juhul võimalikuks seetõttu, et pooled eristasid Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 müügiobjektiga seotud ehitustöid (korteriomandite reaalosad, üldkasutatavad ruumid, kinnistu heakorratööd) ja tegevusi (kasutusloa taotluse esitamine) ning nägid nende lõpetamiseks või tegemiseks ette erinevad tähtajad. Kostja sõlmis Lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu eelduslikult sai ta aru, millise sisuga kokkuleppe ta sõlmib. 12.
  2. Eelnevast tulenevalt ei sea kostja apellatsioonkaebuse väited kahtluse alla maakohtu järeldust, et poolte ühine tegelik tahe oli leppida kokku leppetrahvis ka mitterahaliste kohustuste rikkumise korral. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi kui leida, et lepingupoolte ühist tegelikku tahet Lepingu p 7.3 kokkuleppimisel ei saa kindlaks teha, tuleks seda sätet eeltoodud põhjustel ka VÕS § 29 lg 4 järgi lepingupooltega sarnase mõistliku isiku vaatest mõista leppetrahvi kokkuleppena. 14

(23)2-19-11340 II
  1. Pooled ei vaidle selle üle, et Leping nägi ette otsuse p-s 10 nimetatud tähtpäevad korteriomandite reaalosade ehitustööde, üldkasutatavate ruumide ehitustööde ja kinnistu heakorratööde lõpetamiseks. Maakohus tuvastas, et pooled olid korteri siseviimistlustööde osas leppinud kokku muudatustöödes vastavalt Lepingu p-dele 3.3 ja 3.4, mille tegemise aja võrra lükkus Lepingu p 3.5 järgi edasi Lepingu esemete reaalosade ehitustööde valmimise tähtpäev. Pooled ei ole seda maakohtu järeldust vaidlustanud. Maakohus ei tuvastanud siiski uue tähtpäeva täpset kuupäeva. Ringkonnakohus tuvastab müüja esindajana käitunud ehituse objektijuhi A. K ja kostja juhatuse liikme T. Su e-kirjavahetuse põhjal, et ostja kinnitas
  2. jaanuaril 2021 talle samal päeval saadetud muudatustööde kalkulatsiooni (II kd, tl-d 90–94). Muudatustööde kalkulatsioonis oli märgitud nende valmimise ajaks 14 nädalat pärast pakkumise kinnitamist (II kd, tl 93), mistõttu Lepingu p 3.5 järgi lükkus tööde valmimise tähtaeg edasi kuni
  3. maini 2019 (TsÜS § 136 lg 5). Kostja ei ole menetluses tõendanud, et ta oleks muudatustööde läbirääkimiste ajaks ehitustööd peatanud vastavalt Lepingu p-le 3.4, mistõttu ei ole tööde valmimise tähtaeg sellest tulenevalt edasi lükkunud. Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, et 14 nädalat tuleks lugeda mitte
  4. jaanuari
  5. a eelarve kooskõlastamisest, vaid muudatustööde kohta jooniste esitamisest. Selliselt ei olnud pooled kokku leppinud ei Lepingus ega ka muudatustöödes kokkuleppimise käigus. Põhjendamatu on ka kostja seisukoht, et kuna kostja ei olnud ise teatanud hagejale uut tähtaega, vaid
  6. jaanuari
  7. a eelarve kooskõlastamisel märkis ehitustööde tegemiseks kuluva aja ehitaja, tulnuks lugeda, et reaalosade valmimine lükkus edasi ajavahemiku võrra, mis oli algselt sisetööde jaoks ette nähtud, s.o 9 kuu võrra (kostja
  8. oktoobri
  9. a menetlusdokumendi p 9.6). Kostja käsitus ei vasta Lepingus sätestatule. Lisaks nähtub tõenditest, et ehitaja käitus hagejale muudatustööde kalkulatsiooni saates kostja esindajana ja kostja oli sellest teadlik, kuna kostja juhatuse liige M. K oli lisaks hageja seaduslikule esindajale üks hinnakalkulatsiooni sisaldanud e-kirja adressaatidest (II kd, tl 90). Kuna kostja talus ehitaja sellist käitumist, tuleb lugeda, et ta oli andnud ehitajale volituse enda nimel tehingu sõlmimiseks (TsÜS § 118 lg 2). Kostja on ka ise pakkumist kinnitanud, esitades hagejale
  10. jaanuaril 2019 muudatustööde kalkulatsioonile vastava arve lisatööde eest (II kd, tl 96). Pooled ei vaidle selle üle, et muid kokkuleppeid korteriomandite reaalosade ehitustööde ega Lepingu p-des 3.8.2–3.8.4 sätestatud tähtaegade muutmise kohta ei ole nad sõlminud.
  11. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja võimalikke leppetrahvinõudeid Lepingu p-de 3.8.1–3.8.4 rikkumise korral ei välista
  12. septembri
  13. a asjaõiguslepingu p 5.2.
  14. Selles punktis lepiti kokku, et pooled ei esita teineteise vastu nõudeid seoses Lepingu p-s 6.1 märgitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega, kuid see ei sisalda kokkulepet, mis välistaks hagejal nõuete esitamise tulenevalt Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 märgitud kohustuste rikkumisest (vt maakohtu otsuse p 15). Kolleegium ei nõustu kostja vastuapellatsioonkaebuse vastuses esitatud seisukohaga, et hageja ei saa esitada korterite reaalosade väljaehitamisega seotud nõudeid, kuna hageja on
  15. septembri
  16. a asjaõiguslepingu p-s 5.2.10 reaalosade väljaehitamise nõudeõigusest loobunud. See ei välista hageja õigust kasutada õiguskaitsevahendeid
  17. septembri
  18. a asjaõiguslepingu sõlmimisele eelnenud rikkumise osas.
  19. Pooled ei vaidle apellatsiooniastmes selle üle, et osad plaanitud ehitustööd olid Lepingus sätestatud tähtaegadeks tegemata või lõpetamata, kuid vaidlevad selle üle, kas need tööd olid Lepingu p-dega 3.8.1–3.8.3 hõlmatud. Kostja on seisukohal, et Lepingu p-des 3.8.1–3.8.3 sätestatud tähtaegadeks pidi ta tegema üksnes tööd, mis olid toodud
  20. märtsil 2019 Pärnu Linnavalitsusele esitatud kasutusloa taotlusele lisatud
  21. märtsi
  22. a ehitusprojektis ning 15
(23)2-19-11340 need tööd olid valdavalt lõpetatud ja kostja poolt ehitajalt vastu võetud
  1. veebruaril
  2. Need tööd, mis hageja väitel ei olnud õigeks ajaks valmis, tulenevad kostja sõnul
  3. augustil 2019 tehtud ehitusprojekti muudatusprojektist, mida ei olnud Lepingus kokku lepitud. Hageja leiab vastuses apellatsioonkaebusele, et kostja väited seoses muudatusprojektiga ei ole õiguslikult asjakohased. Seega tuleb ringkonnakohtul esmalt välja selgitada, millised tööd, sh millise projekti järgi ja kas ka
  4. augusti
  5. a muudatusprojekti järgi, pidi kostja Lepingu p-des 3.8.1–3.8.3 sätestatud tähtaegadeks tegema. 15.
  6. Lepingu p 3.1 kohaselt „MÜÜJA kohustub tagama Hoone ja lepingu esemete reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile […]“. Lepingu p 3.2 kohaselt „MÜÜJA tagab ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning vastavalt käesoleva lepingu lisaks olevale Hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile (lisa 3)“. Seejuures nägid p-d 3.4–3.7 ette võimaluse ja korra siseviimistluse spetsifikatsiooni muutmiseks. Seega viitab sõlmitud Leping ehitustööde tegemisele vastavalt „kehtivale ehitusprojektile“ ja „seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektile“. Lepingust ei tulene, et müüja kohustused seonduvad konkreetselt Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud ehitusprojektiga või
  7. märtsi
  8. a ehitusprojektiga. Seejuures näevad Lepingu p-d 3.8.1–3.8.4 ette tähtpäevad, milleks kindlat liiki tööd (lepingu esemete reaalosade ehitustööd, üldkasutatavate ruumide ehitustööd, kinnistu heakorratööd) pidid olema lõpetatud. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hageja seisukohalt ei oma tähtsust, kas töid tehti esialgse projekti või muudatusprojekti järgi, kuna hagejal ostjana puudus seos ja võimalus projektide valmimist või muudatusprojektide tegemist mõjutada (maakohtu otsuse p-d 16.2 ja 16.3). Kolleegiumi hinnangul tuleneb Lepingust kostjale kohustus teha ehitustööd vastavalt Lepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusprojektile, arvestades ka kõiki hilisemaid muudatusprojekte. Kui praegusel juhul oli algset ehitusprojekti muudetud
  9. märtsi
  10. a ehitusprojektiga ja
  11. augusti
  12. a muudatusprojektiga, oli kostja Lepingust tulenevalt kohustatud tegema ka nendest projektidest tulenevad tööd. Kui ehitustööde käigus oleksid pooled leppinud kokku selles, et kostja teeb algselt kokkulepituga võrreldes täiendavaid ja parenduslikke ehitustöid, oleksid pooled saanud kokku leppida ka uued tähtajad tööde lõpetamiseks (Lepingu p 6.4.10), mida praegusel juhul ei ole tehtud. 15.
  13. Seejuures märgib kolleegium, et kostja ise kinnitab, et ka
  14. märtsi
  15. a kasutusloa taotlusele lisatud
  16. märtsi
  17. a ehitusprojekt oli erinev müügilepingus kokkulepitud ehitusloa projektist. Seega on vastuoluline kostja seisukoht, et ta pidi tegema Lepingus sätestatud tähtaegadeks
  18. märtsi
  19. a ehitusprojektile vastavad tööd, aga ei pidanud tegema
  20. augusti
  21. a muudatusprojektile vastavaid töid. 15.
  22. Asjakohane on hageja viide, et kasutusluba väljastati hoonele
  23. augustil 2019 mh tingimusel, et taotleja kõrvaldab puudused, mille osas väljastas kostja Pärnu Linnavalitsusele
  24. augusti
  25. a garantiikirja (hageja
  26. märtsi
  27. a menetlusdokumendi p 2.6.3; I kd, tl 149). Kui
  28. augusti
  29. a garantiikirjas nimetatud tööde tegemine, mis kostja väitel seondusid
  30. augusti
  31. a muudatusprojektiga, oli hoone kasutusele võtmiseks oluline, ei saanud enne nende tööde tegemist lugeda lepingujärgseid töid valminuks. Korteriomandite reaalosade ehitustööd
  32. Pooled ei vaidle apellatsiooniastmes selle üle, et korteriomandite reaalosade ehitustööd (sh kokkulepitud muudatustööd) ei olnud
  33. septembri
  34. a asjaõiguslepingu sõlmimise ajal lõpetatud. Kostja on küll apellatsioonimenetluses väitnud, et ta pidi Lepingu p-s 3.8.1 sätestatud tähtajaks tegema lepingu esemete reaalosade ehitustööd vastavalt
  35. märtsi
  36. a kasutusloa taotlusele lisatud ehitusprojektile ja need olid valdavas osas lõpetatud juba
  37. veebruaril 2019 16
(23)2-19-11340 (nt apellatsioonkaebuse p 9), kuid eespool on ringkonnakohus seda väidet käsitlenud ja nõustunud maakohtuga, et kostja kohustused ei olnud seotud konkreetse ehitusprojektiga. Samuti nõustub kolleegium maakohtuga selles, et kostja esitatud
  1. veebruari
  2. a üleandmise-vastuvõtmise akt ei tõenda Lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Selle akti on sõlminud kostja ja ehitaja, kes kinnitavad selles omavahel
  3. juulil 2017 sõlmitud projekteerimislepingust tulenevate kohustuste täitmist ja kostjale üleandmist (vt maakohtu otsuse p 16.1). Seega vaatamata sellele, et tööde tähtaeg oli muudatustöödes kokkuleppimise tõttu pikenenud
  4. maini 2019, on kostja Lepingut rikkunud.
  5. Vaatamata sellele, et kostja oli korteriomandite reaalosade ehitustöödega viivituses, leidis maakohus, et kostja ei vastuta rikkumise eest ja hageja ei saa nõuda Lepingu p-s 3.8.1 kokkulepitud leppetrahvi, kuna hageja oli vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, kuid muudab osaliselt maakohtu põhjendusi ja täiendab neid. 17.
  6. VÕS § 119 lg 1 kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lõige 2 sätestab, et võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral vastutab võlgnik oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu. 17.
  7. Maakohus luges hageja vastuvõtuviivituseks selle, et hageja tellis täiendavad siseviimistlustööd alles
  8. jaanuaril 2019, kuigi pidi seda Lepingu kohaselt tegema hiljemalt
  9. mail 2018; hageja ei esitanud ehitajatele vajalikke projekte ja andmeid tööde lõpetamiseks; hageja on
  10. septembril 2019 ise loobunud osaliselt tegemata siseviimistlustööde nõudmisest, saades selle eest rahalise tagasimakse (maakohtu otsuse p 16.1). 17.
  11. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja vastuvõtuviivitusena käsitada seda, et ta avaldas muudatustööde tegemiseks soovi hilinemisega, s.o Lepingu p-des 3.3 ja 3.4 ette nähtud
  12. mai 2018 asemel alles
  13. jaanuaril
  14. Kostja ise leppis hagejaga
  15. jaanuaril 2019 kokku muudatustööde tegemises, ehkki talle ei tulnud Lepingust pärast p-des 3.3 ja 3.4 sätestatud tähtaja möödumist vastavat kohustust. Lisaks pikenes vastavalt Lepingu p-le 3.5 ja poolte
  16. jaanuaril 2019 sõlmitud kokkuleppele muudatustööde tegemiseks kuluva lisaaja võrra Lepingu p-st 3.8.1 tulenev tähtaeg. Kostja ei ole tõendanud ega ka põhistanud, et pikenenud tähtaja järgimine ei olnud võimalik põhjusel, et hageja hilines muudatustööde tegemiseks soovi avaldamisega. Seega ei olnud kostja hilinemine korterite ehitustööde lõpuleviimisega tingitud hageja muudatustööde tegemise soovi viibimisest. Samuti ei saa hageja vastuvõtuviivitusena käsitada seda, et ta
  17. septembri
  18. a asjaõiguslepingus loobus osaliselt tegemata siseviimistlustööde tegemisest, kuna ka see ei takistanud kostjal enne nimetatud kuupäeva oma lepinguliste kohustuste täitmist. 17.
  19. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hageja vastuvõtuviivituseks saab pidada seda, et ta ei esitanud müüja ehitajale enda soovitud tööde tegemiseks vajalikke projekte ja andmeid ega teinud ehitajaga ehitustööde tegemiseks vajalikku koostööd. Maakohus jõudis sellele järeldusele, hinnates objektijuhi A. K
  20. märtsi
  21. a e-kirja kostja juhatuse liikmele T. S ja viimase vastust (II kd, tl 103), objektijuhi
  22. mai
  23. a kirja kostjale (II kd, tl 97), hilisemat e-kirjavahetust juunist 2019 (II kd, tl-d 109–112) ja Eventus Ehitus OÜ juhataja
  24. juuni
  25. a kirja (I kd, tl-d 40–41). Ringkonnakohus nõustub maakohtu tõenditele antud hinnanguga. Seoses hageja väitega, et maakohus ei ole piisavalt konkreetselt piiritlenud, 17
(23)2-19-11340 millised teod või tegemata jätmised tõid kaasa hageja vastuvõtuviivituse, märgib kolleegium järgmist. 17.4.
  1. Maakohtu viidatud kirjavahetustest nähtub mh see, et ehitaja ei olnud veel
  2. märtsil 2019 saanud hagejalt korralikke ja lõplikke siseviimistlus- ja ehitusjooniseid, mis olid ehitaja sõnul korteri kvaliteetse ja probleemideta valmimise eelduseks, ning oli hagejat teavitanud, et jooniste puudumine võib tekitada nihkeid graafikus (A. K
  3. märtsi
  4. a kl 9.59 e-kiri (I kd, tl 68; II kd, tl 103)). Samal päeval kl 14.03 saadetud e-kirjas on A. K hageja esindajale selgitanud, et ehitaja vajab konkreetseid mõõtudega jooniseid, mida anda kätte töömehele, et midagi ei tehtaks valesti (I kd, tl 64; II kd, tl 102). A. K
  5. mai
  6. a kl 20.11 e-kirjast (I kd, tl 59; tl 97) nähtuvalt puudus veel selle kuupäeva seisuga korteriomaniku (hageja) soove kajastav projekt, sh sisekujundusprojekt, milleta ehitaja ei saanud korteris töid jätkata. Samuti puudusid endiselt santehnika paigalduse joonised, mida ehitaja vajas duširuumis torutööde ja kipstööde tegemiseks ning mida ta oli hagejalt palunud juba
  7. veebruaril 2019 (vt A. K
  8. veebruari
  9. a kl 8.32 e-kiri (II kd, tl 98)).
  10. mai
  11. a e-kirja kohaselt oli jooniste puudumine viinud segadusteni dušisegisti ja WC-poti paigaldusega ja hooldusluukide paiknemisega. Puudusid ka
  12. aprillil hagejalt küsitud juhised, mis olid vajalikud duširuumi plaatimistöödega alustamiseks, samuti duširuumi sisekujundusprojekt (samas). Lisaks viitas ehitaja oma
  13. mai
  14. a e-kirjas hageja suuliselt antud info muutumisele, nt seoses sauna, santehnika asukoha, duširuumi lae, valguskarniiside ja korteri kipslagedega. Oma
  15. juuni
  16. a kl 19.57 e-kirjas (II kd, tl-d 111–112) on A. K tuletanud hageja seaduslikule esindajale meelde, et ootab endiselt sisekujunduse jooniseid (sh duširuum, saun, parketilaotus) jm ehitamiseks vajalikke jooniseid, märkides, et ilma joonisteta ei saa ehitaja korteri töid teha, sh alustada põrandaplaadi paigaldusega.
  17. juuni
  18. a kl 9.34 e-kirjas (II kd, tl 110) andis A. K hageja seaduslikule esindajale teada, et kuna duširuumi põrandalaotise joonist endiselt pole, siis tühistas ta samal päeval algama pidanud põrandaplaadi paigalduse ja töö seisab. Eventus Ehitus OÜ juhataja LK
  19. juuni 2019 kl 16.23 e-kirjast kostja seaduslikule esindajale M. K nähtub, et ehitaja sai
  20. juunil 2019 ostja (hageja) koostatud või tellitud joonised, mis aga ei kvalifitseeru tööjoonisteks ning milles sisalduva info on ostja pärast seda osaliselt ümber lükanud (nt santehnika paiknemine, laekarniiside lahendus) ja seda muutnud. L. K toob välja, et
  21. juuni 2019 seisuga puudub asjakohast infot sisaldav sisekujundusprojekt, konkreetsed tellija juhised töö tegemiseks, olemasolevad juhised on aga pidevas muutumises. Samuti raskendab ehitaja tööd see, et ostja annab töömeestele ja alltöövõtjatele otsejuhiseid (hageja hagi lisa 5 (I kd, tl-d 40–41)). Eelnevast nähtub, et vähemalt ajavahemikul märtsist juunini 2019 ei esitanud hageja kostja ehitajale projekte (sh sisekujundusprojekti), jooniseid (sh siseviimistlus- ja ehitusjooniseid, santehnika paigalduse jooniseid) ja andmeid, mida viimane vajas korterite ehitustööde lõpetamiseks, sh hageja soovitud muudatustööde tegemiseks. Samuti nähtub maakohtu viidatud kirjavahetustest, et hageja raskendas ehitaja tööd sellega, et suhtles otse alltöövõtjatega (A. K
  22. mai
  23. a kl 20.11 e-kiri;
  24. juuni
  25. a kl 19.57 e-kiri). Ka hageja seadusliku esindaja T. S
  26. juuni 2019 kl 8.02 e-kirjast nähtub, et hageja edastas infot otse alltöövõtjatele (I kd, tl 111). 17.4.
  27. Kostja on menetluses väitnud, et pooled olid leppinud kokku selles, et ostja peab andma tema poolt soovitud tööde tegemise kohta juhised, ning ilma ostja koostööta ei olnud müüjal võimalik ehitustöid lõpetada (vt
  28. augusti
  29. a hagi vastuse p 2;
  30. aprilli
  31. a 18
(23)2-19-11340 menetlusdokumendi lk 3). See, et hagejalt küsitud projektid ja juhised olid kostja Lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vajalikud, nähtub ka eespool viidatud kirjavahetustest. Hageja ei ole eelnevale vastu vaielnud ega väitnud, et kostja ehitaja oleks saanud teha hageja soovitud muudatustööd ka ilma selleta, et hageja oleks esitanud talle ehitaja küsitud projektid ja andmed. Kolleegiumi hinnangul on eluliselt usutav kostja selgitus, et joonised olid eriti olulised seetõttu, et hagejale ehitati eksklusiivset korterit kallite materjalide ja erilahendustega, mistõttu oli tähtis vältida eksimusi, millega oleks kaasnenud tööde ümbertegemine ja kulutused. Ühtlasi rikkus hageja nii vajalike projektide ja juhiste esitamata jätmisega kui ka ehitaja tahte vastaselt otse tema alltöövõtjatega suhtlemisega VÕS § 23 lg-st 2 tulenevat kohustust teha teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. 17.
  1. Eelnevast tulenevalt on maakohus õigesti järeldanud, et hageja oli projektide ja juhiste esitamata jätmise tõttu vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 1 mõttes, kuna ta ei teinud kostja kohustuse täitmiseks vajalikke tegusid ja koostööd kostja ehitajaga. Kuna asjas esitatud asjaolud ja tõendid ei anna alust järelduseks, et kostja oleks põhjustanud oma kohustuse rikkumise tahtlikult või raske hooletuse tõttu, ei vastuta kostja VÕS § 119 lg 2 järgi selle eest, et korteriomandite reaalosade ehitustööd ei olnud lõpetatud
  2. maiks 2019 ega ka veel
  3. septembriks
  4. Seetõttu ning tulenevalt ka VÕS § 101 lg-st 3 ei ole hagejal õigust nõuda Lepingu p-de 3.8.1 ja 7.3 alusel leppetrahvi. Üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd
  5. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolu, et üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd ei olnud lõpetatud vastavalt
  6. märtsiks 2019 ja
  7. maiks 2019 ega ka vastavalt
  8. novembriks 2019 ja
  9. septembriks 2019, mille seisuga hageja leppetrahvi nõuab. Kostja vastuväited piirduvad sellega, et kuna lõpetamata tööd seondusid
  10. augusti
  11. muudatusprojektiga ja haljastusprojekti muudatusprojektiga, ei saa hageja nende lõpetamata jätmise tõttu leppetrahvi nõuda. Eespool leidis ringkonnakohus, et hageja seisukoht, et ta ei pidanud muudatusprojektist tulenevaid töid Lepingus sätestatud tähtaegadeks lõpetama, ei ole põhjendatud (vt otsuse p-d 15–15.3). Samuti on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja ja ehitaja vahel
  12. veebruaril 2019 sõlmitud tööde üleandmise-vastuvõtmisakt ei tõenda kostja Lepingust tulenevate kohustuste tähtaegset täitmist (vt otsuse p 16). Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja on Lepingu p-dest 3.8.2 ja 3.8.3 tulenevaid kohustusi rikkunud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja

§ 654lg 6 järgi neid ei korda.

  1. Lisaks ei ole kostja menetluses tõendanud oma väidet, et lõpetamata tööd seondusid üksnes
  2. augusti
  3. a muudatusprojektiga. 19.
  4. Kostja on küll esitanud oma
  5. märtsi
  6. a menetlusdokumendiga kohtule
  7. märtsil 2019 allkirjastatud ehitusprojekti ja
  8. augustil 2019 allkirjastatud projekti, kuid ei ole välja toonud, kuidas need tõendid tõendavad seda, et Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 sätestatud tähtaegadeks lõpetamata tööd seondusid just hilisema muudatusprojektiga, mitte varasema projektiga või Lepingu sõlmimise ajal olemas olnud projektiga. 19.
  9. Samuti nähtub asjas esitatud tõenditest, eelkõige hageja
  10. aprilli
  11. a menetlusdokumendi lisadena 1–4 esitatud fotodest Ringi tn 60 hoone kasutusloa toimikust, et
  12. mai 2019 seisuga oli tegemata ka selliseid üldkasutatavaid ruume ja kinnistu heakorratöid puudutavaid töid, mis olid ette nähtud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis (II kd, tl 79), nt ei vastanud parkla katuslae lahendus ehitusloa projektile, puudus ehitusprojekti kohane mänguväljaku lahendus, ehitusloa ehitusprojektis ettenähtud parkla katuslae kujundamine haljastuse ja väikevormidega õuealaks oli tegemata jms. Lisaks ei vastanud hoone piirded rõdudel ja katuseterrassidel ohutusnõuetele. Veel
  13. juunil 2019 on linnaarhitekt HE puudusena 19

(23)2-19-11340 sedastanud „lahendada kogu parkla katuslagi vastavalt ehitusloa saanud projektile (haljastus, puitterrassid), mis peab olema vastavuses kasutajasõbraliku linnaruumiga“ (II kd, tl 82) ja
  1. juunil 2019 on linnaaednik teinud märkuse „lahendada haljastus“ (II kd, tl 81). Eelnevast nähtub, et Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 sätestatud tähtaegadeks ei olnud lõpetatud ka ehitusloa saanud projektist tulenevad tööd. Seega ei ole õige kostja väide, et lõpetamata tööd puudutasid üksnes
  2. augusti
  3. a muudatusprojekti.
  4. Seega on maakohus hagi põhjendatult rahuldanud üldkasutatavate ruumide ehitustööde viibimise osas, mõistes kostjalt leppetrahvi välja 214-päevase viivituse eest (ajavahemik
  5. aprill 2019 –
  6. oktoober 2019), ja kinnistu heakorratööde viibimise osas, mõistes kostjalt välja leppetrahvi 121-päevase viivituse eest (ajavahemik
  7. juuni 2019 –
  8. september 2019). Maakohus lähtus leppetrahvi väljamõistmisel päevamäärast 76,03 eurot. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses maakohtu tuvastatud leppetrahvi päevamäära vaidlustanud ega vaielnud sellele vastu ka maakohtus. Seega on maakohus põhjendatult mõistnud välja leppetrahvi üldkasutatavate ruumide ehitustööde osas 16 270,42 eurot (214 × 76,03 eurot) ja kinnistu heakorratööde osas 9199,63 eurot (121 × 76,03 eurot), kokku 25 470,05 eurot. Kasutusloa taotluse esitamine
  9. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus on ekslikult leidnud, et kostja on rikkunud Lepingu p-s 3.8.4 sätestatud kohustust esitada kasutusloa taotlus hiljemalt
  10. märtsiks
  11. 21.
  12. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et kasutusloa väljastamise taotluse esitamise kohustuse täitmine ei eelda, et esitatud taotlus tingimata rahuldatakse, kuid samas ei täida Lepingu p 3.8.4 eesmärki ka see, kui pelgalt tähtaja järgimiseks esitatakse nõuetele mittevastav taotlus. Nõuded kasutusloa taotlusele on sätestatud EhS §-s 52 ja selle vorminõudeid täpsustab majandus- ja taristuministri
  13. juuni
  14. a määrus nr 67 „Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja nende taotluste vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord“. 21.
  15. Maakohus tuvastas Pärnu Linnavalitsuse kasutusloa andmise otsuse alusel, et nõuetekohane kasutusloa taotlus on esitatud
  16. mail 2019 (I kd, tl-d 148–149). Maakohus ei ole aga sisuliselt hinnanud kostja väidet, et ta esitas kasutusloa taotluse tähtaegselt, ega võtnud arvesse asjaolu, et kostja oli esitanud Pärnu Linnavalitsusele kasutusloa taotluse juba
  17. märtsil 2019, mis nähtub kostja esitatud automaatteavitusest ja e-kirjast taotluse tagastamise kohta (kostja
  18. augusti
  19. a menetlusdokumendi lisa 3 (I kd, tl 71)). Maakohus ei ole nõuetekohaselt põhjendanud, miks sellest ei piisanud Lepingu p 3.8.4 tähtaja järgimiseks. Maakohus küll viitas, et kasutusloa taotlus peab olema nõuetekohane, kuid ei põhjendanud, mille poolest kostja esitatud taotlus ehitusseadustikus ja selle rakendusaktis sätestatud nõuetele ei vastanud. 21.
  20. Kostja
  21. märtsi
  22. a kasutusloa taotluse tagastamise kohta saadetud e-kirjas põhjendatakse taotluse läbi vaatamata tagastamist sellega, et korterisse nr 17 on ehitatud kamin, palutakse näidata hoone ja ehitise tehnilistes andmetes ka ahiküte tahkel kütusel ning lisada projekti seletuskirja õigete andmetega tabel (I kd, tl 71). Seega seondusid linnavalitsuse viidatud puudused kasutusloa taotluses või sellele lisatud dokumentides sisalduvate andmete sisuga, mitte EhS §-s 52 sätestatud nõuetega taotlusele. Need puudused ei anna kolleegiumi hinnangul alust järelduseks, et kostja oli esitanud nõuetele mittevastava taotluse pelgalt tähtaja järgimiseks, teades, et selle menetlusse võtmiseks ei ole alust. Kostja ei saanud kujunenud olukorras mõjutada Pärnu Linnavalitsuse otsust selle kohta, kas võtta taotlus menetlusse, jätta see käiguta ja anda tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks või keelduda taotluse menetlusse võtmisest. See, et praegusel juhul otsustas linnavalitsus taotluse tagastada, ei tähenda, et kostja on oma Lepingu p-s 3.8.4 sätestatud kohustust rikkunud. 20
(23)2-19-11340
  1. Eelnevast tulenevalt ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt Lepingu p-st 3.8.4 tuleneva kohustuse rikkumise eest leppetrahvi. Maakohtu otsus tuleb selles osas, s.o kostjalt leppetrahvi 3497,38 eurot ja sellelt viivise väljamõistmise osas tühistada ning hagi tuleb jätta vastavas osas rahuldamata. III
  2. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 1 ja VÕS § 6 lg 1), kuna hageja on ise põhjustanud korteri valduse üleandmise ja asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise ning saanud Lepingus ettenähtust oluliselt väärtuslikuma korteri. Hageja leppetrahvinõuet ei rahuldata korteriomandite reaalosade ehitustööde tegemisega hilinemise eest, mille osas saab hagejale ette heita vastuvõtuviivitust. Kostja ei ole väitnud ja asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks oma tegevusega põhjustanud ka selle, et kostja hilines Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 nimetatud tööde lõpetamisega. Asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks saanud oluliselt väärtuslikuma korteri kui oleks pidanud. Ühtlasi ei muudaks see praegusel juhul lepingu rikkumise korral õiguskaitsevahendite kasutamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja viitab hageja pahausksuse alusena ka sellele, et hageja aktsepteeris siselahenduse läbirääkimiste ja ehitusprotsessi venimist ja juhtis tähtaegadele tähelepanu alles
  3. juunil 2019 ning nõudis leppetrahvi
  4. juulil 2019 (kostja
  5. oktoobri
  6. a menetlusdokumendi p 9.12). Samas ei nähtu kostja esile toodust, et hageja oleks andnud oma tegevusega mõista, et ta loobub leppetrahvinõudest. Kostja pole seda seoses Lepingu p-dest 3.8.2 ja 3.8.3 tulenevate kohustuste rikkumisega ka menetluses varem väitnud. Kolleegiumi hinnangul ei saa hageja loobumist nendest leppetrahvinõuetest järeldada
  7. septembri
  8. a asjaõiguslepingu p-st 5.2.7 ega ka p-st 5.2.
  9. Samuti ei ole kostja menetluses väitnud ega põhjendanud, et hageja leppetrahvinõue oleks olnud esitatud pärast mõistliku aja möödumist kohustuse rikkumise avastamisest (VÕS § 159 lg 2). Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja
  10. juuli
  11. a leppetrahvinõue esitatud ilmselgelt pärast mõistliku aja möödumist.
  12. Apellatsioonkaebuse p-s 65 esitas kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks. Kuna maakohtus kostja leppetrahvi vähendamist ei taotlenud, ei saa ta seda teha ka ringkonnakohtus. Lisaks ei ole praegusel juhul alust leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 järgi, kuna leppetrahv ei ole rikutud kohustuse olemust ja tähtsust teise poole jaoks ning sarnastes lepingutes tavaliselt kokkulepitavaid leppetrahve arvestades ebamõistlikult suur. Kostja ei ole esile toonud ka asjaolusid, millest nähtuvalt õigustaks leppetrahvi vähendamist tema majanduslik seisund. Leppetrahvi väljamõistmine kokkulepitud ulatuses ei ole ka vastuolus hea usu põhimõttega. Nende rikkumistega seoses, mille eest leppetrahv välja mõistetakse, ei ole kostja hagejale etteheiteid teinud ega väitnud, et kostja rikkumine oleks olnud tingitud hageja vastuvõtuviivitusest.
  13. Kuna hageja nõue on Lepingu p-de 3.8.2 ja 3.8.3 rikkumisest tuleneva leppetrahvi osas põhjendatud, on maakohus põhjendatult rahuldanud vastavas osas ka hageja seadusjärgse viivise nõude. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta maakohtu viivise arvestust. Kolleegium määrab sissenõutava viivise suuruse

§ 367järgi kindlaks ringkonnakohtu otsuse kuupäeva (30.

september 2021) seisuga. 25.

  1. Hageja kohtuvälise nõude esitamise ajaks
  2. juulil 2019 oli kostja üldkasutatavate ruumide ehitustöödega viivituses 102 päeva ja kinnistu heakorratöödega 41 päeva. Arvestades, et hagi esitamiseni taotles hageja viivist päevase leppetrahvi määra 67,44 eurot järgi arvutatud põhinõudelt (vt hageja
  3. novembri
  4. a menetlusdokumendi p 3.3), tuleb viivist kohtuvälise nõude esitamisest kuni hagi esitamiseni ajavahemiku
  5. juuli 2019 kuni
  6. juuli 2019 eest 21

(23)2-19-11340 arvestada summalt 9643,92 eurot (= 102 × 67,44 + 41 × 67,44), mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt kõnesoleva ajavahemiku eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 38,05 eurot. 25.
  1. Hagi esitamise ajaks
  2. juulil 2019 oli kostja üldkasutatavate ruumide ehitustöödega viivituses 120 päeva ja kinnistu heakorratöödega 59 päeva. Ka hagi esitamisest taotles hageja viivist päevase leppetrahvi määra 67,44 eurot järgi arvutatud põhinõudelt (vt hageja
  3. novembri
  4. a menetlusdokumendi p 3.4). Seega tuleb viivist hagi esitamisest kuni kostja poolt hageja
  5. novembri
  6. a nõude suurendamise avalduse kättesaamiseni ajavahemiku
  7. juuli 2019 kuni
  8. november 2019 eest arvestada summalt 2427,84 eurot (= (120 × 67,44 + 59 × 67,44) – 9643,92), mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt kõnesoleva ajavahemiku eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 52,15 eurot. 25.
  9. Alates nõude suurendamisest
  10. novembrist 2019 taotles hageja viivist päevase leppetrahvi määra 76,03 eurot järgi arvutatud põhinõudelt (vt hageja
  11. novembri
  12. a menetlusdokumendi p 3.5). Seega tuleb kostja poolt hageja
  13. novembri
  14. a nõude suurendamise avalduse kättesaamisest kuni maakohtu otsuse tegemiseni, s.o ajavahemiku
  15. november 2019 kuni
  16. juuli 2020 eest arvestada viivist praeguse otsusega põhjendatuks peetud nõudelt, s.o 25 470,05 eurolt, mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt kõnesoleva ajavahemiku eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 1426,08 eurot. 25.
  17. Alates maakohtu otsuse tegemisest
  18. juulil 2020 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni on sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlgnevuselt 25 470,05 ajavahemiku
  19. juuli 2020 kuni
  20. september 2021 eest viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt 2453,74 eurot. 25.
  21. Seega oli sissenõutavaks muutunud viivis maakohtu otsuse tegemise ajal
  22. juuli 2020 seisuga kokku 1516,28 eurot (= 38,05 eurot + 52,15 eurot + 1426,08 eurot). Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 3970,02 eurot (= 1516,28 eurot + 2453,74 eurot). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  23. Nii hageja kui ka kostja on vaidlustanud menetluskulude jaotuse maakohtus. Maakohus jaotas menetluskulud

§ 163

lg 1 järgi poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, jättes menetluskuludest 68,79% kostja kanda ja 31,21% hageja kanda. Kuna ringkonnakohus muudab hagi rahuldamise ulatust, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus. Kui hagi oleks maakohtus rahuldatud täies ulatuses, oleks kostjalt mõistetud hageja kasuks välja kokku 45 052,98 eurot (= põhinõue 42 125,81 eurot + vastavalt hageja taotletule hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 73,12 eurot + hagi esitamisest kuni

  1. novembrini 2019 põhinõudelt 23 064,48 eurot sissenõutavaks muutunud viivis 495,41 eurot + pärast
  2. novembrit 2019 kuni maakohtu otsuse tegemiseni põhinõudelt 42 125,81 sissenõutavaks muutunud viivis 2358,64 eurot). Tegelikult rahuldati hagi maakohtu otsuse tegemise aja seisuga 26 986,33 euro ulatuses (= 25 470,05 eurot + 1516,28 eurot). Seega rahuldati hagist u 59,9% ((26 986,33 ÷ 45 052,98) × 100%). Eelnevast tulenevalt on põhjendatud jätta maakohtus kantud menetluskuludest 59,9% kostja kanda ja 40,1% hageja kanda.
  3. Kolleegiumi hinnangul on ka ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel põhjendatud lähtuda

§ 163

lg 1 ja § 171 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse u 12,73% ulatuses (100% ((25 470,05 + 1516,28) ÷ (28 967,43 + 1953,87) × 100%)), hageja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Seega on põhjendatud jätta menetluskulud ringkonnakohtus kostja apellatsioonkaebust puudutavas osas 87,27% ulatuses kostja kanda ja 12,73% ulatuses hageja kanda ning hageja vastuapellatsioonkaebust puudutavas osas täies ulatuses hageja kanda. 22

(23)2-19-11340 28. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis

§ 174lg 4 teise lause järgi ei tee seda ka ringkonnakohus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab

§ 177

lg 2 järgi kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast asjas tehtava lahendi jõustumist. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada ainult käesoleva lahendi peale edasi kaevates (

§ 178lg 1 esimene lause).

29. Juhindudes

§ 654

lg-st 22 ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles kõigi seniste menetluskulude jaotuse. (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik (allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur 23

(23)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.