KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Määruse tegemise aeg ja koht 5. juuli 2021, Tallinn Kohtuasja number 2-18-8848 Kohtuasi Q hagi

) § 12 g 5 sätestab, et kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks käesoleva paragrahvi

1. lõikes sätestatule nõuda kaasomandi lõpetamist, sealhulgas ehitise jagamist reaalosadeks eluruumide erastamise seaduse § 216 tähenduses, kui see vastab kaasomanike vahel ehitise kasutamisel välja kujunenud olukorrale. Sellisel juhul kohaldatakse asjaõigusseaduse §sid 76 ja
2. Käesolevas lõikes sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses.

§ 13lg 4 viies lause sätestab, et ehitist võib reaalosadeks jagada vaid tervikuna.

16. Hagis ega vastuhagis ei ole märgitud, et pooltevaheline vaidlus oleks seotud maa tagastamise või maa erastamisega. Seega ei ole täidetud

§ 12

lg 5 kohaldamise eeldus, mis näeb ette, et ehitise kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist, kui teine ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud. Hagiavalduse järgi soovib hageja esiteks kasutada talle kuuluvat õigust nõuda kaasomandi lõpetamist ja teiseks on hagi esitamise eesmärgiks luua olukord, kus hageja võiks viia lõpuni korteri nr 1 kinnistamine. Vastuhagist ei nähtu, et selle esitamise eesmärgiks oleks kostjate II ja III soov viia korteri nr 1 kinnistamine lõpuni. Kostja II avaldas 16.04.2019 vastuhagis, et ta ei ole huvitatud korteri endale jätmisest, millest kohus järeldab, et kostjad II ja III ei ole huvitatud korteriomandi mõttelise osa säilimisest. Seega ei ole pooled väitnud, et täidetud oleks

§ 12

lg 5 kohaldamise eeldus, mis näeb ette, et ehitise kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist. Kohtu hinnangul kohaldub märgitud säte olukorras, kus tuleks muuta kogu ehitises asuvate ruumide omanike omandiosasid, näiteks olukorras, kus registris omanikena märgitud isikute omandi mõtteliste osade summa ületab 100%. Märgitud säte ei kohaldu käesolevas vaidluses, kus kaasomandi lõpetamine võib mõjutada poolte mõtteliste osade suurust kaasomandisse kuuluvas korteris. Hagis ja vastuhagis ei märgita, et korteri nr 1 kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, mistõttu ei saa hagi ja vastuhagiga taotletavat eesmärki ehk vallasjast kaasomandisse kuuluva korteri suhtes kaasomandi lõpetamist saavutada

§ 12lg 5 alusel.

17. Alternatiivselt märgib kohus, et

§ 12

lg-t 5 tuleb tõlgendada selliselt, et kaasomandi lõpetamise eesmärgiks märgitud sätte mõttes on maa tagastamine või maa erastamine selle kinnistamise eesmärgil. Kaasomandi lõpetamisele peab järgnema maa kinnistamine. Käesolevas vaidluses saab asjakohaseks pidada ehitise aluseks oleva maa kinnistamist. 4 Ehitisena

§ 12lg 5 mõttes saab kohtu hinnangul pidada maja tervikuna ja mitte eraldi korterit.

Ehitise aluseks oleva maa kinnistamise eeldusena võib kaasomanik nõuda küll ehitise reaalosadeks, näiteks korteriomanditeks (vt

§ 13

lg 4 kolmas lause), jagamist, kuid

§ 13lg 4 viienda lause järgi võib ehitist reaalosadeks jagada vaid tervikuna.

Seega ei saaks hageja nõuda korteri nr 1 reaalosadeks jagamist, vaid reaalosadeks saaks ehitist jagada vaid tervikuna. Ka vastuhagiga ei saaks saavutada ehitise aluseks oleva maa kinnistamist.

§ 12

lg 5 eesmärgiks on kaasomandi lõpetamine selleks, et lõpetamisele järgneks maa kinnistamine. Kohus on 29.08.2018 puuduste kõrvaldamise määruses selgitanud hagejale, et tal tuleb välja tuua toiminguid, millised on vajalikud kinnistamisel teha ja millistest toimingutest kostja keeldub. Hagis ja vastuhagis ei ole taotletud vastaspoolelt ehitise aluseks oleva maa kinnistamiseks vajalike toimingute tegemist või tahteavalduste asendamist kinnistamiseks vajalike tehingute tegemiseks. 18.

§ 13

lg 6 viienda lause järgi võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni

1. aasta
2. märtsini, see ei mõjuta ehitise või selle osa omandiõiguse üleminekut üldõigusjärgluse korras. Sama sätte kaheksas lause, mis kehtis 08.06.2018 hagiavalduse esitamise ajal, sätestas, et ehitist või selle osa võib pärast
3. aasta
4. märtsi vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluse korras või kohtumenetluses tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks, samuti võib teha ehitise või selle osa suhtes testamendi või sõlmida pärimislepingu. Sama sätte üheksas lause näeb ette, et kaasomandis oleva ehitisega võib pärast
5. aasta
6. märtsi teha kaasomanike vahel kaasomandi lõpetamisega seotud tehinguid, samuti kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on vajalikud kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. 19.

§ 13

lg 6 kaheksanda lause järgi võib pärast 01.03.2006 ehitist või selle osa vallasasjana teatud tingimustel käsutada. Kohtu hinnangul reguleerib nimetatud säte olukorda, kus toimub vallasasjast ehitise või selle osa kui terviku käsutamine. Märgitud säte ei anna õigust lõpetada vallasjast kaasomandisse kuuluva korteri kaasomand, jagades korterit reaalosadeks või pannes korteri enampakkumisele. Lisaks tuleks

§ 13

lg 6 kohaldada koos

§ 12lg-ga 5 ja § 13 lg 4 viienda lausega.

Kuna

§ 12

lg 5 ja § 13 lg 4 viienda lause järgi võib ehitist reaalosadeks jagada vaid tervikuna, siis ei ole võimalik poolte kaasomandisse kuuluva korteri jagamine reaalosadeks hageja taotletud viisil. Kohus on seisukohal, et kui kohus rahuldab hagi, siis ei saaks eeldada, et kostjad oleksid valmis vabatahtlikult hageja kasuks tehtud kohtuotsust täitma. Kohus on seisukohal, et

§ 13

lg 6 kaheksandas lauses sätestatu ei anna alust kaasomandi lõpetamiseks vastuhagis taotletud viisil, st pannes korterit enampakkumisele täitemenetluses. Kohtu hinnangul tuleb nimetatud sätet tõlgendada selliselt, et ehitist või selle osa võib pärast 01.03.2006 vallasasjana täitemenetluses käsutada selleks, et täita täitemenetluses võlausaldaja nõuet. Käesoleval juhul sellist olukorda ei esine. 20. Kohtu hinnangul ei anna ka

§ 13

lg 6 üheksas lause õigust nõuda kaasomandi lõpetamist hagis ja vastuhagis taotletud viisil. Nimetatud säte annab kaasomanikule õiguse teha tehinguid kaasomandi lõpetamiseks, mis on vajalikud kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Kaasomandi lõpetamine hagis või vastuhagis nõutud viisil ei kõrvalda kinnistamist takistavad asjaolusid, mis on

§ 13lg 6 üheksandas lauses sätestatud kaasomandi lõpetamise eelduseks.

Hagi ja vastuhagi ei ole esitatud eesmärgil teha poolte vahel tehingut, mis on vajalik kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Hageja on küll väitnud, et kostjad ei tee koostööd korteri kinnistamismenetluses, kuid sellisel juhul võiks hageja nõuda mitte kaasomandi lõpetamist, vaid kostjate kohustamist toimingute või tehingute tegemiseks, mis on vajalikud 5 kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Kaasomandi lõpetamine hagis või vastuhagis taotletud viisil ei asenda ehitise aluseks oleva maa kinnistamiseks vajalikke tahteavaldusi. Hagis ja vastuhagis ei ole taotletud vastaspoolelt toimingute tegemist või tahteavalduste andmist/asendamist tehingute tegemiseks, mis on vajalikud kinnistamise läbiviimiseks. Seega tuleb hagi ja vastuhagi jätta läbi vaatamata, kuna nendega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada.

1. Kohus märkis, et pooltel on võimalik taotleda kaasomandi lõpetamist pärast ehitise aluseks oleva maa ja sealhulgas korteri nr 1 kinnistamist. Hageja on väitnud, et korteri kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimine notari juures nurjus kostja II vastuseisu tõttu. Lisaks avaldas hageja, et korteri nr 1 kinnistamist ei viidud lõpuni sellepärast, et kostjad ei ole esitanud Tallinna Linnavalitsusele avaldust ehitisregistris korteri nr 1 kajastatud andmete parandamiseks ja ehitisregistri ebaõiged andmed korteri nr 1 kohta ei lase kinnistamist lõpuni viia. Olukorras, kus kostjad ei tee koostööd kinnistamismenetluses, oleks hagejal õigus taotleda kostjatelt tahteavalduse andmist või kostjate tahteavalduse asendamist tehingute või toimingute tegemiseks, millised on vajalikud ehitise aluseks oleva maa ja sealhulgas korteri nr 1 kinnistamise lõpuni viimiseks. Hagejal on õigus taotleda kostjatelt tahteavalduste andmist või nende asendamist, mis on vajalikud korteriomandi kinnistamiseks korteriomandi- ja korterühistu seaduse §-de 3 ja 6 järgi. Pärast ehitise aluseks oleva maa ja korteri nr 1 kinnistamist oleks pooltel õigus taotleda korteri kaasomandi lõpetamist seaduses sätestatud korras.
2. Kuna kohus jättis hagi ja vastuhagi läbi vaatamata, ei pidanud kohus menetluslikult otstarbekaks lasta hagejal kõrvaldada 26.08.2019 menetlusdokumendis esitatud nõudes, st kohustada kostjaid andma kaasomandi tekkimiseks vajalikku tahteavaldust, esinevaid puuduseid. Hageja esitas 26.08.2019 menetlusdokumendis esmakordselt uue nõude tuvastada kostjate kohustus avaldada kaasomandi tekkimiseks vajalikku tahet. Nõue on esitatud puudustega, sest hageja ei ole selgelt välja toonud, millist tahet peaksid kostjad avaldama. Kostjate I-III määruskaebus
3. Maakohtu määrusele esitasid 02.02.2020 määruskaebuse kostjad, kes paluvad maakohtu määruse tühistada osas, millega kohus jättis kostjate II-III vastuhagi läbi vaatamata ja jättis 16.04.2019 vastuhagi menetlemisega tekkinud menetluskulud kostja II kanda. Kostjad paluvad saata asi maakohtule menetluse jätkamiseks.
4. Määruskaebuse kohaselt on maakohus vääralt kohaldanud materiaalõigust, leides, et

§ 13

lg 6 kaheksandas lauses sätestatu ei anna alust kaasomandi lõpetamiseks vastuhagis taotletud viisil, st pannes korteri enampakkumisele täitemenetluses. Kaasomandi lõpetamine korteri müügiga kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel on kooskõlas selle sättega. Kohus on jätnud kohaldamata asjaõigusseaduse (AÕS) § 67 lg 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Samuti on kohus oma seisukohti põhjendamata asunud seisukohale, et täitemenetluses saab täita üksnes võlausaldaja nõuet. Kaasomandis vallasasja müüki ei keela ka

§ 13lg 6 kaheksas lause.

Maakohus on põhjendamatult püüdnud siduda kaasomandi lõpetamist kinnistamismenetlusega. Kuidas toimub tulevikus korterist vallasasja edasine kinnistamisprotsess ei oma kostjate seisukohalt tähendust kaasomandi lõpetamisel enampakkumise teel. Pigem on edasised kinnistamise menetlustoiminguid lihtsam läbi viia, kui asjal on üks omanik. Seadus ei piira kuidagi vallasasja müüki enampakkumisel eesmärgil lõpetada kaasomand. 6 Hageja määruskaebus

1. Hageja esitas maakohtu määrusele 10.02.2020 määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus osas, millest jäeti hagi läbi vaatamata ning 08.06.2018 hagiavalduse menetlemisega seotud menetluskulud hageja kanda.
2. Määruskaebuse kohaselt on hageja pöördunud kohtusse eesmärgiga vabaneda kaasomanike vahelistest erimeelsustest ja kaasomand lõpetada. Teise eesmärgina on hageja esile toonud soovi kõrvaldada kostjatest tingitud takistused korteriomandite vormistamisel. Üllatuslikult on maaohus märkinud, et hagis ega vastuhagis pole märgitud, et vaidlus oleks seotud maa tagastamise või erastamisega. Väide ei ole õige. Korteriomandite moodustamist takistab asjaolu, et ehitisregistri andmed ei vasta korteri nr 1 osas tegelikkusele.
3. Maakohtu seisukoht selles, et korterit nr 1 ei ole võimalik kaheks korteriks jagada, ei põhine seadusel. Maakohtu järeldus, et kaasomandit on võimalik lõpetada alles pärast kinnistamist, on otseses vastuolus AÕS § 13 lg-ga
4. Vallasasjana ehitise käibe totaalne piiramine ei saa teenida vallasomandist kaasomandi põlistamise eesmärki.
5. Isegi kui reaalosadeks jagamine ei ole võimalik, ei anna see alust nõude läbivaatamata jätmiseks, vaid võiks üksnes mõjutada kohtu eelistusi kaasomandi lõpetamise viisi valikus. Hageja arvates on võimalik vaidlus lahendada ka kompromissiga, sh viisil, et korter jääb tervikuna ühele kaasomanikest.
6. Maakohus on eksinud menetluskulude jaotuse määramisel. Menetluskulusid ei jaotata menetluse keskel. MENETLUSE EDASINE KÄIK
7. Pooled vaidlevad teineteise määruskaebustele vastu.
8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9. Kolleegium leiab, et määruskaebused tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §ga 659 jätta rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata.
10. Ringkonnakohus leiab, et vallasasjast ehitise kaasomandi lõpetamise osas on

§ 12

lg 5 erinorm AÕS § 76 ja 77 suhtes, see tähendab, et vallasasjast ehitise puhul saab kaasomandi lõpetamist kohtulikult nõuda üksnes

§ 12lg 5 sätestatud eeldustel.

34. Vastavalt

§ 12

lg 5, kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks käesoleva paragrahvi

1. lõikes sätestatule nõuda kaasomandi lõpetamist, sealhulgas ehitise jagamist reaalosadeks eluruumide erastamise seaduse § 216 tähenduses, kui see vastab kaasomanike vahel ehitise kasutamisel välja kujunenud olukorrale. Sellisel juhul kohaldatakse asjaõigusseaduse §-sid 76 ja
2. Käesolevas lõikes sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses. Maakohus on asja lahendanud hagimenetluses, kuid määruskaebustes ei ole seda vaidlustatud. 7
3. Maakohus leidis, et täidetud ei ole

§ 12

lg 5 kohaldamise eeldus, kuna hagis ei ole märgitud, et vaidlus oleks seotud maa tagastamise või erastamisega. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub poolte esiletoodust, et korteri nr 1 kaasomanike erinevad arusaamad korteri nr 1 suuruse osas takistavad kogu ehitisealuse maa kinnistamist. Asjaolu, et hageja on viidanud kinnistamisprobleemidele, mitte erastamisprobleemidele, ei oma kolleegiumi hinnangul määravat tähtsust, kuna erastamise ja kinnistamise puhul on käesoleval juhul tegemist olemuslikult ühe menetluse erinevate toimingutega. Lisaks, kuna kaasomanikel on erimeelsused korteri suuruse osas, siis ei ole välistatud, et kinnistamise eelduseks on ka omandiosa muutmine. Samas tuleneb ringkonnakohtu hinnangul

§ 12

lg-st 5, et selle normi alusel saab kaasomandi lõpetamist kohtulikult nõuda ehitise kui terviku suhtes, mitte ühe korteri suhtes. Ringkonnakohus viitab ka Riigikohtu 29.09.2020 määrusele nr 32-1-65-10, millest nähtuvalt lõpetati selles tsiviilasjas

§ 12lg 5 alusel kaasomand vallasasjast ehitise kui terviku suhtes.

Käesolevas tsiviilasjas palutakse kaasomandi lõpetamist vallasasjast ehitise ühe korteri suhtes, millist nõudeõigust

§ 12lg 5 ei anna.

36.

§ 13lg 6 eelviimane lause sätestab, et ehitist või selle osa võib pärast 2006.

aasta 1. märtsi vallasasjana käsutada pankroti- ja täitemenetluse ning kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise menetluse korras või kohtumenetluses tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks, samuti võib teha ehitise või selle osa suhtes testamendi või sõlmida pärimislepingu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et antud juhul ei ole tegemist nimetatud olukorraga. Selle normi alusel ei saa vallasasjast korteri kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult kohtus korteri kaasomandi lõpetamist ja täitemenetluses enampakkumisele panemist. Maakohus leidis põhjendatult, et selle normi mõtteks täitemenetlust puudutavas osas on võimaldada vallasasjast ehitise osa käsutamist kolmandast isikust võlausaldaja nõude täitmiseks. 37.

§ 13lg 6 viimase lause kohaselt võib kaasomandis oleva ehitisega pärast 2006.

aasta 1. märtsi teha kaasomanike vahel kaasomandi lõpetamisega seotud tehinguid, samuti kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on vajalikud kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Sellest normist tulenevalt võivad kaasomanikud kaasomandis oleva ehitisega teha kaasomandi lõpetamisega seotud tehinguid ning kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on vajalikud kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Sellest normist ei tulene vallasasjast ehitise ühe korteri kaasomaniku õigust nõuda kohtus teiselt kaasomanikult korteri suhtes kaasomandi lõpetamist. Vallasasjast ehitise kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse eeldused kohtus tulenevad

§ 12lg-st 5. 38. Ülaltoodust tulenevalt jättis maakohus põhjendatult hagid Ts

MS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, sest hagidega ei ole võimalik nendes taotletavat eesmärki saavutada.

1. Kostja I esindaja teatas 04.02.2021 ringkonnakohtule, et kostja I suri 21.08.
2. Teatele on lisatud pärimistunnistus, mille kohaselt on kostja I pärijateks tema lapsed R ja T. Ühtlasi avaldas kostja I esindaja, et tema volitused ei ole lõppenud ning pärijad on menetlusest teadlikud. TsMS § 225 lg 3 sätestab, et volitus ei lõpe volitaja surmaga. Vastavalt TsMS § 353 lg 2, füüsilisest isikust poole surma korral menetlus ei peatu, kui poolt esindab menetluses lepinguline esindaja. TsMS § 209 lg 1 sätestab, et füüsilisest isikust poole surma või juriidilisest isikust poole lõppemise korral või muul juhul, kui tekib üldõigusjärglus, lubab kohus menetlusse astuda selle poole üldõigusjärglasel, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. 8 Üldõigusjärglus on võimalik menetluse igas staadiumis. Antud juhul on küll kostja I esindaja teatanud üldõigusjärglusest, kuid üldõigusjärglased menetlusse astumise taotlust esitanud ei ole. Kuna kostja I esindaja esindusõigus ei lõppenud ning kohtumenetlus ei peatunud, siis ei takista asjaolu, et üldõigusjärglased ei ole esitanud taotlust menetlusse astumiseks, lõpplahendi tegemist.
3. Määruskaebuste rahuldamata jätmise tõttu ei ole alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Hageja märkis, et maakohtul puudus alus menetluskulude jaotuse määramiseks, kuna tegemist ei ole menetlust lõpetava lahendiga. Ringkonnakohus ei nõustu sellega. Kuigi maakohus märkis määruse resolutsioonis, et jätab läbi vaatamata hageja 08.06.2018 hagiavalduse korteri nr 1 kaheks reaalosaks jagamiseks, hõlmab hagi läbivaatamata jätmine kogu menetluses olnud hageja hagi. Ka hilisemad nõude täpsustused ja laiendused on seotud korteri reaalosadeks jagamisega. Ilma reaalosadeks jagamise nõudeta ei ole nõude laiendused ja täpsustused menetletavad. Ka maakohus on 04.03.2020 kirjas menetlusosalistele selgitanud, et menetlus lõpeb kõikides hageja poolt käesolevas asjas esitatud nõuetes.
4. Kuna määruskaebused jäävad rahuldamata, jäävad määruskaebuste menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 järgi kaebuste esitajate kanda.
5. Kuivõrd maakohus ei määranud asja lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, ei määra TsMS § 174 lg 4 teise lause alusel menetluskulude rahalist suurust kindlaks ka ringkonnakohus. Menetluskulud määrab TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt rahaliselt kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu 9