KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Meeli Kaur, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 02.07.2021, Tallinn Kohtuasja number 2-17-17206 Kohtua

§ 423lg 1 p 2).

Kohus jättis ülejäänud osas hagi rahuldamata (s.o kasutuseeliste, tulu ja viiviste väljamõistmise nõudes) ning menetluskulud hageja kanda.

1. Pooled vaidlevad selle üle, kas vaidlusalune hagejale kuuluv kinnistu on olnud kostja seaduslikus valduses alates 01.01.2014 kuni 08.07.2020, s.o. kas kostjal oli kinnistu omaniku suhtes õigus asja vallata ning kas kostja on saanud hageja kinnistu ebaseaduslikust kasutamisest 01.01.2014 kuni 08.07.2020 kasutuseeliseid kokku 318 161,29 eurot ja tulu kokku 954 483,87 eurot.
2. SAJH on hagejale loovutanud nõude kostja vastu kasu ja viiviste väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodil 19.11.2015 kuni 16.02.2016, mil kinnistu omanikuks oli sihtasutus (I kd, tl 36).
3. OÜJH (üürnik) ja SAJH (üürileandja) on sõlmitud 16.02.2005 kinnistu hoonestusõiguse üürilepingu tähtajaga kuni 16.12.2053 (I kd, tl 92-96). 16.02.2005 üürilepingu p-i 2.
4. kohaselt on üürileandja kohustuseks anda üürniku valdusse ja kasutusse kinnistu ja kõik lepingu kehtivuse ajal kinnistule rajatavad ehitised koos kõigi nende oluliste osade ja päraldistega (ehitised).
5. Kinnistu esimese omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja SAJH vahel 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p 14.1 alusel anti kogu kinnistu, s.o. 7679 m², valdus üle hoonestajale (I kd, tl 6-7, 9-15, 108-109). Seega on mõistlik arvata, et Tallinna linn andis hoonestajale kogu kinnistu, s.o. 7679 m², valduse kasutamiseks. Sellises ulatuses kinnistu valduse sai OÜJH ka SAJH-lt 16.02.2005 lepinguga, millega anti hoonestusõiguse ja kinnistu valduse üürile OÜJH-le (I kd, tl 61-62). OÜJH-l oli õigus anda kinnistu allüürile kostjale 20.12.2007 allüürilepinguga (16.02.2005 üürileping p 5.3). 4 2-17-17206
6. Kuivõrd on tuvastatud, et hoonestaja valdusesse on antud kogu kinnistu valdus, mitte ainult ehitis, siis ei ole põhistatud hageja väited, et hoonestusõiguse omanik ei saa vallata kogu kinnistut, kui kinnisasjale ei ole püstitatud ehitist, sest hageja hinnangul saab hoonestusõigusega vallata ainult kinnisasjal püsivalt ühendatud ehitist ja kinnisasja osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (vt AÕS § 241 lg-d 1 ja 2).
7. Hoonestusõigus võib ulatuda kogu kinnistule. Hoonestusõiguselepinguga võivad kinnistu omanik ja hoonestaja kokku leppida lisaks hoonestusõiguse asjaõiguslikule kokkuleppele muid võlaõiguslikke kokkuleppeid, sh kokkulepet kogu kinnistu valduse üleandmises hoonestajale.
8. Põhjendamatu on hageja väide, et üürilepingu sõlmimiseks oleks kinnistu omanik pidanud andma nõusoleku vastavalt 27.08.2003 hoonestusõiguse lepingu p-dele 7.1 ja 7.
9. Üürilepingu sõlmimisega ei ole võõrandatud ega koormatud hoonestusõigust.
10. Asjakohatud on hageja väited, et üürilepingu alusel oleks saanud üürida vaid hoonestusõiguse alusel ehitatud jäähalli, mida ei ole valmis ehitatud. Hoonestusõiguse üürilepinguga oli kolmandale isikule üürile antud hoonestusõigus ja isiku kasutusse kogu kinnistu.
11. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 10.03.2020 otsusega, et hageja on OÜJH-ga sõlmitud üürilepingu üles öelnud 03.02.2016 (tsiviilasi nr 2-16-2726). Samas tsiviilasjas oli kolmandal isikul Harju Maakohtu 04.03.2016 hagi tagamise määruse kohaselt üürilepingu alusel õigus kuni kohtumenetluse lõppemiseni kasutada hoonestusõigust ja kinnistut. 10.03.2020 otsusega tühistas ringkonnakohus 04.03.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, vastav otsus jõustus 22.06.
12. Seega oli kuni 22.06.2020 kinnistu kasutamine reguleeritud kohtumäärusega ning alates 22.06.2020 ei olnud OÜJH-l enam õigust kasutada hoonestusõigust ega kinnistut. Kostja on hagejale kinnistu valduse välja andnud 08.07.
13. Seega ei ole tõendatud hageja väide, et kostja on rikkunud oma kohustust hagejale välja anda kinnistu mõistliku aja jooksul.
14. Tõendatud ei ole hageja väited nagu kostja oleks rikkunud hageja omandit, mistõttu ei pea kohus vajalikuks hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas kostja on hageja omandi õigustamata kasutamisega saanud kasutuseeliseid ja tulu, mille kostja peaks hagejale hüvitama või välja andma. Põhjendatud ei ole ka viivisenõue.
15. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda (

§ 162lg 1, § 168 lg-d 2 ja 4).

Hageja on võtnud hagi osaliselt tagasi, sest kostja on kinnisasja hagejale välja andnud. Õiglane ei ole eraldi asja väljaandmise nõude osas jätta menetluskulusid kostja kanda, sest kostja on kinnisasja hagejale välja andnud mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja 2-16-2726 menetluse lõppemist seetõttu, et lõppes asjas kohaldatud hagi tagamise abinõu. Apellatsioonkaebus

1. Hageja esitas 25.02.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega mõista kostjalt välja perioodi 01.01.2014-08.07.2020 eest kasutuseelised 318 161,29 eurot ja tulu 636 322,58 eurot, samuti perioodil 01.03.2016-24.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 73 885,60 eurot ja tulult arvestatud viivised 147 771,21 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 213,12 eurot päevas.
2. Alternatiivselt palub hageja kostjalt välja mõista perioodi 04.02.2016-08.07.2020 eest kasutuseelised 206 286,29 eurot ja tulu 410 572,58 eurot, samuti perioodil 01.03.201624.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 35 750,27 eurot ja tulult arvestatud viivised 82 155,39 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 145,76 eurot päevas. Hageja selgitas, et alternatiivselt nõuab hageja kostjalt kasu alates hoonestusõiguse üürilepingu 5 2-17-17206 lõppemisest, s.o alates 03.02.2016, kui kohus leiab, et kostja valdusõigus tuleneb siiski kolmanda isikuga sõlmitud hoonestusõiguse allüürilepingu kehtivusest.
3. Maakohus on ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust ning põhjendanud seda sellega, nagu ulatuks kinnistule seatud hoonestusõigus kogu maatükile. Arvestades hoonestusõiguse sisu (AÕS § 241 lg-d 1 ja 2) ei saa hoonestusõiguse üürilepingust tuleneda mingeid valdusõigusi kinnistu suhtes, vaid üksnes ehitiste suhtes. Kinnistule ei ole hoonestaja ühtki ehitist püstitanud. Sel põhjusel on hoonestusõigus omanikule tagasi langenud.
4. Maakohus oleks kõigepealt pidanud lahendama küsimuse, kas kostja rikub hageja kui kinnistu omaniku õigusi VÕS § 1037 lg 1 järgi, mis tähendab seda, et tuvastada tuleb hageja nõusolek kostja valdusele kinnistu osas.
5. Kui vastus sellele küsimusele on eitav, tuleb kontrollida, kas kostjal kui kinnistu otsesel valdajal on AÕS § 83 lg 2 esimesele lausele põhineva vastuväite esitamise õigus. Tuvastada tuleb kolmanda isiku kui hoonestusõiguse üürniku valdusõigus hageja kui kinnistu omaniku suhtes, mitte hoonestaja suhtes. Hoonestusõiguse üürileping ei näita kinnistu omaniku nõusolekut kinnistu valdamiseks kostja poolt ega kolmanda isiku valdusõigust kinnistu omaniku suhtes. Kuivõrd kolmandal isikul puudus valdusõigus kinnistu (maatüki) omaniku suhtes, siis ei ole kostja kinnistu (maatüki) valdus hageja kui omaniku suhtes seaduslik.
6. Igal juhul on hoonestusõiguse üürileping kehtivalt üles öeldud alates 03.02.2016 (vt tsiviilasi nr 2-16-2726). Hagi tagamine tsiviilasjas 2-16-2726 andis ajutise kasutusõiguse kohtuvaidluse ajaks, mitte ei kujundanud seda, millal hoonestusõiguse üürileping lõpeb. Tsiviilasjas 2-16-2726 tehtud hagi tagamise määrusest ei saanud tuleneda maatüki valdamise õigust kostjale, kuivõrd kostja ei olnud hagi tagamist taotlenud isikuks. Kui maakohus pidas õigeks tõlgendust, et hagi tagamise määrusest tulenes kinnistu valdamise õigus ka kostjale, siis oleks maakohus pidanud laiendavalt tõlgendama ka

§ 391lg-t 1 ja mõistma kahju kostjalt välja just selle sätte alusel.

39. Kohus on menetluskulud, mis seondusid kinnistu väljaandmise nõudega, jätnud ebaõigesti hageja kanda. Hageja on vastava nõude tagasi võtnud seetõttu, et kostja on asja valduse vabatahtlikult üle andnud, mistõttu tuleb kõik selle nõudega seotud menetluskulud jätta kostja kanda (

§ 168lg 4, tegemist on imperatiivse menetlusnormiga).

Kostjal ei olnud hagi tagamise määrusele viidates õigust keelduda hageja omandis oleva maatüki valduse tagastamisest. 40. Kolmanda isiku menetluskulud tuleks jätta kostja või kolmanda isiku kanda

§ 167lg 1 ja 162 lg 4 alusel.

Kolmanda isiku seisukohti oleks saanud oma seisukohtades käsitleda kostja. Kolmas isik on kaasatud menetlusse kostja poolel ja taotlusel. Hageja vaidles kolmanda isiku menetlusse kaasamisele vastu.

kommenteeritud väljaandes on

§ 167

lg 1 kohta selgitatud, et vastaspoole vastu, kes kolmanda isiku menetlusse kaasamist ei taotlenud, saab kulutuste hüvitamise nõue olla põhjendatud vaid erandlikult. Vastustajate seisukohad

1. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Kolmas isik palus jätta hageja alternatiivnõude läbi vaatamata (apellatsioonkaebuse resolutsiooni p 3), apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb

§ 657lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohtu 6 2-17-17206 hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja

§ 654lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

44. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse küll tervikuna, kuid sisuliselt ei ole hageja vaidlustanud hagi läbivaatamata jätmist nõude osas nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu. Kuna hageja on nõude kinnistu väljanõudmiseks enne eelmenetluse lõppemist tagasi võtnud, jättis kohus hagi kostja vastu eeltoodud nõude osas

§ 423lg 1 p 2 alusel õigesti läbi vaatamata.

45. Seega on apellatsioonimenetluses vaidlus üksnes hageja rahaliste nõuete rahuldamata jätmise osas. 46.

§ 652

lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks järgmised esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud: - Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu omanik oli algselt Tallinna linn; - kinnistu oli 27.08.2003 sõlmitud lepingu alusel koormatud hoonestusõigusega SAJH kasuks; - 16.02.2005 sõlmisid SAJH ja OÜJH üürilepingu, mille alusel andis SAJH OÜJH valdusesse ja kasutusse kinnistu koos sellele üürilepingu kehtivuse ajal rajatavate ehitistega; - 20.12.2007 sõlmisid OÜJH ja kostja kinnistu allüürilepingu eesmärgiga võimaldada kostjal kinnistu kasutamist parkimisteenuse osutamiseks; - kinnistu omanikuna on alates 19.11.2015 kinnistusraamatusse kantud SAJH; - hageja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud alates 03.02.2016; - alates 30.08.2016 on hoonestusõiguse omanikuks hageja; - hageja esitas OÜJH-le avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 03.02.2016; - OÜJH pöördus 19.02.2016 kohtusse hageja poolt üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks (tsiviilasjas nr 2-16-2726); - Harju Maakohtu 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 rahuldati OÜJH taotlus hagi tagamiseks ning reguleeriti OÜJH ja hageja vahelist õigussuhet selliselt, et OÜJH-l säilis õigus hoonestusõiguse kasutamise jätkamiseks üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni; - tsiviilasja nr 2-16-2726 menetluse lõppes 22.06.2020; - kostja andis kinnistu valduse hagejale üle 08.07.

2. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud. Kolleegium ei pea võimalikuks teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks.
3. Hageja, tuginedes kostja valdusõiguse puudumisele, esitas 16.11.2017 kostja vastu vindikatsioonihagi kinnistu valduse väljanõudmiseks ning täiendavalt rahalise nõude AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 alusel kasutuseeliste väärtuse hüvitamiseks ja VÕS § 1039 lg 1 alusel rikkumisega saadud tulu väljaandmiseks.
4. Maakohus ei ole ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust. Ringkonnakohus ei jaga hageja käsitlust, et hoonestusõiguse üürilepingust ei tulene valdusõigust kinnistu suhtes, kuna AÕS § 241 lg-te 1 ja 2 kohaselt tekib hoonestusõigusest tulenev 7 2-17-17206 valdusõigus ja kasutusõigus üksnes ehitiste olemasolu korral. Selline seisukoht ei ole kooskõlas asjaõigusseaduse mõtte ega välja kujunenud õiguspraktikaga. Erialakirjanduses on selgitatud, et hoonestaja positsioon annab hoonestajale õiguse omada hoonet ning maakasutusõiguse, kuid maa omanikuks ta ei saa, kusjuures, kui hoonestusõigus ulatub tervele kinnistule, siis sisuliselt saab hoonestaja tegutseda kinnistul samas mahus kui maaomanik. Seejuures on hoonestusõiguse kogu kinnistule ulatumise korral kogu kinnistu hoonestaja valduses (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, lk 87 ja lk 91).
5. Ebaõige on hageja seisukoht, et kolmandal isikul puudus valdusõigus kinnistu omaniku suhtes ning sellest tehtud järeldus, et seetõttu polnud ka kostja kinnistu valdus hageja kui omaniku suhtes seaduslik.
6. Käesoleval juhul nähtub hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08.2003 lepingu punktist 4.1 ühemõtteliselt, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu kogupindalaga 7 679 m² koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st hoonestusõiguse seadmisel läks hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus. Hoonestusõiguse seadmise lepingu osapooled on lepingu punktis 14.1 ka sõnaselgelt kokku leppinud, et kinnistu omanik (Tallinna linn) kohustub hoonestusõigusega koormatava maatüki (kinnistu) valduse hoonestajale üle andma kümne

§ 173

lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. 60. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus menetluskulusid, mis seondusid kinnistu väljaandmise nõude läbivaatamata jätmisega, jätnud ebaõigesti hageja kanda. Tegemist ei ole

§ 168lg-s 4 sätestatud olukorraga.

Vaidlust ei ole, et kostja on kinnisasja hagejale välja andnud seetõttu, et lõppes tsiviilasja nr 2-162726 menetlus, kus tühistati hagi tagamine, millega oli reguleeritud käesoleva vaidlusega seotud kinnisasja kasutamine kohtumenetluse kestel. Ringkonnakohtu hinnangul oli kostjal hagi tagamise määrusele viidates õigust keelduda hageja omandis oleva maatüki valduse tagastamisest. Kostjal kinnisasja väljaandmise kohustus sõltus teise tsiviilasja tulemusest, milles kostja menetlusosaline ei olnud.

1. Ringkonnakohus nõustub ka kostja seisukohaga, et hageja vindikatsiooninõude tagasivõtmine ei mõjutanud käesoleva menetluse mahtu, sest hageja rahaliste nõuete eeldusena tuli maakohtul niikuinii lahendada kostja valduse õigsuse küsimus.
2. Maakohtul polnud põhjust jätta kolmanda isiku menetluskulusid kostja või kolmanda isiku enda kanda

§ 167

lg 1 ja § 162 lg 4 alusel, nagu hageja leiab.

§ 167

lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Seega seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti jätnud

§ 162lg 1 alusel kostja poolel osalenud kolmanda isiku menetluskulud hageja kanda.

Kolmanda isiku menetluskulude hüvitamist ei saa pidada äärmiselt ebaõiglaseks üksnes seetõttu, et hageja ei taotlenud kolmanda isiku kaasamist ja vaidles sellele vastu. 63. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad

§ 171lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.

64. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (

§ 177lg 1 p 2).

(allkirjastatud digitaalselt) 9