Obsah (6)

§ 657§ 652§ 656§ 445§ 173§ 163

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 26.10.2021, Tallinn Tsiviilasi number 2-19-3410 Tsiv

§ 657

lg 1 p 2), välja arvatud menetluskulude poolte kanda jätmise ja hageja riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulu Eesti Vabariigi kanda jätmise osas. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kostja alternatiivse nõude ühisomandi jagamiseks pooltevahelisel enampakkumisel, sh määrab, et enampakkumise võitnud pool peab kaotanud poolele maksma hüvitist. Menetluskulud jäävad kogu menetluses poolte endi kanda. Kohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse ja jätab hageja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuseks kaebuste väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

§ 652

lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud.

1. Pooltel ei ole vaidlust, et neile kuulub võrdsetes ½ mõttelistes osades korteriomand XXX. Pooled ei jõudnud kokkuleppele ühisomandi lõpetamise viisis, sest mõlemad soovisid korteriomandit endale ja nõustusid tasuma vastaspoolele hüvitist 25 000 eurot. Maakohus 4 leidis, et pole võimalik eelistada kumbagi kaasomaniku huvi ja määras ühisomandi lõpetamise viisiks selle müümise avalikul enampakkumisel vastavalt hageja alternatiivsele nõudele.
2. Ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 70 lg 6). Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist (AÕS § 76 lg 1). Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (AÕS § 77 lg-d 1 ja 2). Riigikohus on selgitanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike (ühisomanike) huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima hea usu põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (Riigikohtu 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11). Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike huvid ja soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad ning kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust (Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 20). Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24).
3. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus pooltele ülalloetletud selgitused edastamata. Maakohus ei selgitanud pooltele, et kaasomandi lõpetamine viisil, kus asi müüakse avalikul enampakkumisel, oleks asjaolusid arvestades õigustatud, kui soovitakse kaasomandit lõpetada ja keegi kaasomanikest ei soovi asja ainuomanikuks saada, vaid huvi on saada omandi eest võimalikult suurt kompensatsiooni. Maakohtu selgitamiskohustuse täitmata jätmine tõi kaasa ebaõige lahendi. Samuti avaldasid pooled apellatsioonimenetluses, et maakohus jättis poolte tahte tähelepanuta - kummagi poole huvi oli saada korteriomand endale. Ringkonnakohus nõustub pooltega, et selles osas rikkus maakohus menetlusnorme, jättes poolte väited eelmenetluses piisava tähelepanuta. Kohus peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele, kuid kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (Riigikohtu 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 24). Pooled ei esitanud maakohtus nõuet jagada kinnisomand ühisomanikevahelisel enampakkumisel. Kuivõrd maakohus ei selgitanud pooltele sellise nõude esitamise võimalust, millisele menetlusnormi rikkumisele oli kostja apellatsioonkaebuse p-s 10 tuginenud, siis kõrvaldas selle puuduse ringkonnakohus. Ringkonnakohus ei pea asja uueks arutamiseks maakohtule saatma, kui menetlusõiguse rikkumine on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses (

§ 656lg 2).

Ringkonnakohus selgitas pooltele 25.03.2021 määruses asjakohast kohtupraktikat ja tegi pooltele ettepaneku soovi korral esitada vastav nõue apellatsioonimenetluses (lk 148), kui pooled sooviksid, et kohus sellist nõuet apellatsiooniastmes menetleks. Selle järgselt oli ringkonnakohtul võimalik ammendavalt kaaluda kõiki korteriomandi jagamise viise (vt ka Riigikohtu 05.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 32-1-82-08, p 12). Kostja esitas ringkonnakohtule alternatiivse nõude müüa korteriomand 5 ühisomanike vahelisel enampakkumisel (lk 149). Hageja ei vaielnud sellele nõudele vastu, paludes ühtlasi määrata lahendi täitmise kord (lk 151 jj). 13. Kuigi kohtul on põhimõtteliselt diskretsiooniõigus kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise viisi valikul, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb seega ülalmärgitut arvestades maakohtu otsus materiaalõiguse väära kohaldamise ja diskretsioonipiiride ületamise tõttu tühistada ja teha uus otsus, millega jagada ühisomand pooltevahelise enampakkumisel. Kummagi poole esile toodud asjaoludest nähtub, et mõlemal poolel on soov säilitada omand. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul võimalik eelistada ühe kaasomaniku suuremat huvi omandi säilitamise vastu ja seetõttu ei jäta kohus korteriomandit ei hageja ega kostja omandisse. Poolte esitatu pinnalt ei saa üheselt ühe poole väiteid lugeda kaalukamaks teise omast. Ühisomanike vahelise enampakkumise korraldamine on praegustel asjaoludel õiglane, kuna see tagab mõlemale poolele võrdse võimaluse asja omandada. Selline ühisomandi jagamise viis on kõige paremini kooskõlas poolte huvidega. Nagu eelnevalt märgitud, võimaldab enampakkumine eseme omandamisest huvitatud ühisomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. 14.

§ 445

lg 1 esimene lause sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga (Riigikohtu 12.10.2016 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-94-16). Hageja soovis ulatuslikku kohtupoolset täitmise korra reguleerimist TMS väliselt notari vahendusel (lk 151-153). Kostja vaidles suures osas sellele vastu (lk 155). Ringkonnakohus selgitab, et kui pooled soovivad täitemenetluse väliselt ühisomandi lõpetamist, siis on neil õigus selles kokku leppida (Riigikohtu 09.06.2017 määrus kohtuasjas nr 3‑2‑1‑61‑17, p 13 ja 26.04.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3). Kui pooled omavahel enampakkumise korralduses kokku ei lepi, on neil õigus pöörduda enampakkumise korraldamiseks Harju ja Tallinna piirkonna kohtutäituri poole. Käesolevas asjas puuduvad takistused kohtulahendi täitmiseks TMS ettenähtud korras. Hageja põhjendused pole sedavõrd kaalukad, et sellest kõrvale kalduda. Lisaks arvestab kohus, et kostja polnud valdavas osas nõus hageja ettepanekutega. Kohus selgitab, et kui detailset täitmise korda ei ole kohtulahendis kindlaks määratud, saab nõuda ühisomandi lõpetamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist TMS-s sätestatud korras kohtutäituri vahendusel. TMS-i II osa sätteid tuleb kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise korraldamisel kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades. Puudub põhjus asuda kaasomandi lõpetamiseks korraldatava kaasomanikevahelise enampakkumise puhul teistsugusele seisukohale (Riigikohtu 09.06.2017 määrus kohtuasjas nr 3‑2‑1‑61‑17, p 12.1.). Kohtutäitur määrab korteriomandile alghinna ning omanikuks saab kaasomanik, kes pakub kõrgema hinna. Lisaks puudub praegusel juhul mõistlik vajadus kohtu sekkumiseks ja täitmise korra detailseks reguleerimiseks. Kohtutäitur on pädev ja võimeline korraldama enampakkumist vastavalt seaduses kehtestatud nõuetele. Täiendavate tingimuste kehtestamine kohtu poolt ei ole kohtu hinnangul vajalik ega aitaks kaasa kohtuotsuse täitmisele ja enampakkumise läbiviimisele. Enampakkumine on avalik-õigusliku tähendusega. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib täitemenetluse seadustiku (TMS) § 156 järgi enampakkumise akti alusel 6 kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160). AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb asja müügil enampakkumisel saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Vaidlustamata asjaoludel on poolte osad võrdsed. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 15. Praegusel juhul puudub vajadus menetluskulude jaotuse muutmiseks maakohtus (

§ 173lg 3).

Kohtupraktikas on leitud, et kuna kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätte menetluskulud

§ 163

lg 1 alusel poolte endi kanda (Riigikohtu 27.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Ka apellatsiooniastme kulud on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades õiglane jätta poolte endi kanda. Ühisomandi lõpetamine on mõlema poole huvides, sest nad olid huvitatud kaasomandi lõpetamisest, kokku ei suudetud leppida vaid ühisomandi lõpetamise viisis. Kohtu hinnangul ei ole kumbki pool piisavalt põhjendanud, et esineks alus jätta mõne poole menetluskulusid teise poole kanda. Kuivõrd hageja sai riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud, siis hageja riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud jäävad riigi kanda. Kohus lahendas taotluse määrusega. (allkirjastatud digitaalselt) 7