RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-5506 Määruse kuupäev Tartu, 7. detsember 2021 Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu Kohtuasi Monika Saad

§ 9ja § 13 lg 2; Riigikohtu 7.

aprilli

1. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 11). Samuti on kolleegium varem leidnud, et sarnaselt asjaõigusseaduses (AÕS) reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (vt Riigikohtu
2. aprilli
3. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 12). Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkulepe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (vt Riigikohtu
4. aprilli
5. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p-d 11 ja 13). 5

§ 9lg 2).

Puudutatud isik avaldas kohtumenetluses, et ta on nõus n-ö vastutasuna teistele korteriomanikele andma nõusoleku sõlmida kokkulepe, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused. Kolleegiumi hinnangul oli maakohtul sellises olukorras kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule erikasutusõiguse tema soovitud pinnale. Maakohus ei olnud tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 seotud puudutatud isiku vastuavalduse taotlusega määrata ka teiste korteriomanike kasuks erikasutusõigused. Samas oli maakohtul õigus määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma seisukohad ja võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui maakohus leiab, et puudutatud isikule tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha asja lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste korteriomanike jaoks kohtu hinnangul õiglane. Samas oleks maakohtul tulenevat TsMS § 4 lg-st 3 olnud mõistlik teha menetlusosalistele ettepanek lahendada asi kompromissiga selliselt, et nad sõlmivad erikasutusõiguste kohta kokkuleppe, mille maakohus saaks kinnitada ja asja menetluse lõpetada. Kolleegium selgitab, et sellisel juhul võib kohtumäärusega kinnitatud kompromiss olla samaväärne notariaalselt tõestatud kokkuleppega erikasutusõiguste andmise kohta (vt kokkuleppe vormi kohta käesoleva määruse p 17). Kompromissiga võidakse kokku leppida ka selliselt, et erikasutusõiguse saavad vaid need korteriomanikud, kes kohustuvad teistele korteriomanikele selle eest maksma rahalist hüvitist või andma vastutasu muul viisil (nt kohustuvad oma kulul tegema kaasomandisse kuuluva hoone osa remonti). Kolleegium märgib, et eeltoodu ei tähenda, et kohtumenetluse käigus peaksid korteriomanikud igal juhul sõlmima kompromissi või et kohus peaks igal juhul määrama erikasutusõiguse seda taotlenud korteriomanikele. Kolleegiumi hinnangul võib teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustada KrtS § 9 lg 2 mõttes näiteks kokkulepe, millega üks korteriomanik saab sellise kaasomandiosa ainukasutusõiguse, mis ainsana võimaldab ligipääsu kaasomandisse jäänud kaasomandiosadele või mõne korteriomaniku eriomandi esemele (nt koridori ainukasutusõigus). Samas ei takista erikasutusõiguse kohtulikus korras määramist iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Kohus peab erikasutusõiguse määramiseks hindama KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 16). Korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati. Kõnealuse kokkuleppe tekkimise eelduseks oleva(te) tahteavaldus(t)e andmist saab kohtus hagita menetluses nõuda seaduses sätestatud alustel (

§-d 9, 13 ja 14). Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei ole korteriomanikel kaasomandi lõpetamise nõuet (AÕS §-d 76 ja 77) ega võrreldavalt laia nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks (AÕS § 72 lg 5).

1. Maakohus kohustas
2. mai
3. a määrusega puudutatud isikut esitama selle kokkuleppe teksti, mille sõlmimiseks soovis ta teisi korteriomanikke kohustada. Kolleegium leiab, et selline nõue ei 6

§ 13lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse Krt

S § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes (vt Riigikohtu

1. aprilli
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 13). Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab. Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). Kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne
3. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes (vt AÕS § 79 lg 2 ja Riigikohtu
4. aprilli
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 9). Sellisel juhul saavad korteriomanikud (alatest
6. jaanuarist 2018) taotleda endale erikasutusõigust (KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul, kui keegi korteriomanikest valdab kaasomandi hulka kuuluvat pinda üksi, omamata selleks teiste korteriomanike nõusolekut, saavad teised korteriomanikud nõuda KrtS § 30 lg 2 alusel, et kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele oleks tagatud kaasomandi hulka kuuluva pinna ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (

§ 14

lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud. Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. Kuna KrtS §-d 9, 13 ja 14 on eriregulatsioon AÕS § 72 lg 1 suhtes, siis alates KrtS-i jõustumisest ei saa korteriomanikud nõuda hagita menetluses teistelt korteriomanikelt tahteavalduste andmist kaasomandi kasutuskorra kehtestamiseks või muutmiseks. Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. Juhul, kui nad sellise kokkuleppe sõlmivad, ei ole neil õigust nõuda sellise kokkuleppe kandmist kinnistusraamatusse. Samuti ei ole neil 7