← Eesti

2-04-1469/30

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-04-1469 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meelika Aava ja Tiit Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 27.

) § 71 lg 4 järgi on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Hageja on õigustatud esitama kostjale Tallinnas SuurKarja 12 kinnistu omanikule kuuluvaid nõudeid. 11. Hageja nõue läbi kostja kinnistu juurdepääsuõiguse määramises on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

§ 156

järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. 2

(7)
  1. Vaidlust ei ole selles, et hageja kinnistu sihtotstarve on püsivalt olnud elamu- ja ärimaa, mille sihtotstarbeline kasutamine eeldab sõidukiga ligipääsu. Kaitseministeeriumi 06.01.2005 kirjaga on tõendatud, et kostja oli müügilepingu sõlmimisel informeeritud juurdepääsust Suur-Karja 12 kinnistule Vana-Posti 11/13 kinnistu kaudu. Kinnistu üleandmisel, mis lepingu p 5.1 järgi toimus enne lepingu sõlmimist, on kostjale üle antud ka kostja kinnistu moodustamise originaaltoimik. Toimikus asuvates dokumentides kajastub hageja juurdepääs läbi kostja kinnistu. Seega oli kostja teadlik hageja juurdepääsust läbi kostja kinnistu ning pidi sellega kaasnevate kitsendustega oma äriplaani koostamisel arvestama. Hageja juurdepääs kinnistu sisehoovi on kestvalt toimunud läbi kostja kinnistu (sellel asuva ehitise kangialuse). Mõlema poole huve arvestades ei ole kostja kitsendus hageja saavutatava hüvega ülemäärane. Kostjal on õigus tasunõudele, millega kompenseeritakse kostja talumiskohustus.
  2. Kohus tuvastas paikvaatlusel, et hageja kinnistul asuvad ehitised on rekonstrueerimise järgus. On õige, et remontööde tegemine sisehoovi kaudu põhjustab mõningaid kitsendusi kostjale, kuid kostja talumiskohustus ei ole ebamõistlik ning tema äritegevusele halvavalt mõjuv. Hageja juurdepääsuõigus tuleneb seadusest.
  3. Juurdepääsuõigus tuleb määrata tähtajatuna. Hageja kinnistu on äriotstarbeline; kinnistu sisehoovi kaudu on planeeritud prügi käitlemise korraldamine, hageja sõidukite parkimine ja äriotstarbelise ehitise teenindamine.
  4. Kostjal on hageja juurdepääsuõiguse talumise eest õigus tasule. Juurdepääsuõiguse tasu määramisel võttis kohus aluseks järgmised asjaolud: juurdepääs hageja sisehoovi on ajalooliselt toimunud läbi kostja kinnisasjal asuva ehitise kangialuse; parkimiskohtade olemasolu suurendab Tallinna Vanalinnas kinnistu väärtust, seega juurdepääsuõiguse määramisel kostja kinnistu väärtus väheneb; kostja kaotab võimaluse kahe parkimiskoha kasutamiseks (parkimiskoha kasutusväärtus on hinnanguliselt kuni 5000 krooni kuus); kostja hoones tegutseva hotelli majandamisel on parkimiskohad olulised. Kostja pole esitanud tõendeid kinnistul asuvale hotellile neljatärnihotelli staatuse andmise kohta ega kummutanud hageja väiteid selles, et kostjal puuduvad selleks eeldused ka ilma hageja juurdepääsuõiguseta; hageja kinnistu väärtus suureneb, hageja esitatud dokumentide järgi omandab hageja võimaluse viie parkimiskoha kasutusele võtmiseks; väheneb kostja privaatsus ja mõnevõrra turvalisus.
  5. Kohus määras juurdepääsuõiguse tasu rahalise aastatasuna 200 000 krooni. Aastatasu määramisel ei arvestanud kohus kostja väidetavaid kulutusi uue tee rajamisele ja selle hooldamisele. Hageja sõidukitele juurdepääsu (läbipääsu) võimaldamine ei eelda mingite tavapärasest erinevate teetööde tegemist ega kulutuste kandmist. Hageja juurdepääs ei mõjuta ka oluliselt kinnistu turvalisust.
  6. Kostja vastuhagi kulude ja kahju hüvitamises ei ole põhjendatud. Kostjal on seadusest tulenev nõudeõigus hageja vastu juhuks, kui hageja peaks kostjale juurdepääsuõiguse kasutamisega kahju põhjustama. Seadusega kaitstud hüvesid ei pea nende kehtimiseks kohtuotsusega tunnustama. Kostjale juurdepääsuõiguse talumisega seotud kitsendused tasakaalustab juurdepääsuõiguse tasu.
  7. Kostja nõue juurdepääsuõiguse tingimuste määramises, so hagejale lubatud läbisõidu kordade nimetamises ei ole põhjendatud. Juurdepääsutee kasutamine arvestades hageja sisehoovi suurust ning rajatavate parkimiskohtade arvu ei saa tavapärase majandustegevuse käigus kujuneda märkimisväärseks. OÜ Todem apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus 3
(7)
  1. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada juurdepääsu õiguse tasu suuruse ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uus otsus, millega juurdepääsõiguse aastatasuks määratakse 60 000 krooni.
  2. Maakohus hindas ebaõigesti asjaolusid, millised on aluseks juurdepääsu tasu arvestamisel ja menetluskulude väljamõistmisel, samuti hindas ebaõigesti hageja poolt esitatud tõendeid.
  3. Kohus pidanuks otsuse tegemisel arvesse võtma ekspertide arvamusi. Pindi Kinnisvara ja Ober Haus Kinnisvara eksperdid hindasid servituudi väärtuseks aastas 30 000 krooni. 16.11.2005 täiendavalt esitatud Eri Kinnisvara ekspertarvamuse hinnangul võiks kogu juurdepääsu ala kasutamise tasuks olla kuus 5000 krooni, OberHaus Kinnivara hindas parkimiskoha kuutasuks 3500 krooni kuus ja parkimiskoha turuväärtuseks 300 000 krooni. 24.05.2007 koostatud hindamisaktis kinnitas Ober Haus Kinnisvara, et parkimiskoha kuutasu ei ole võrreldes 16.11.2005 hindamisaktis tooduga muutunud. Kohus lähtus asjaolust, nagu oleks ühe parkimiskoha väärtus 5000 krooni, tegelikkuses aga hõlmab tasu 5000 krooni kogu juurdepääsu ala.
  4. Tasu määramisel omab olulist tähtsust, et kostja pidi oma majandustegevuse arendamisel hageja juurdepääsuga arvestama ega ole õigustatud seetõttu osundama väidetavale kahju tekkimisele. Põhjendatuks ei saa lugeda kohtu seisukohta, et hageja kinnistu väärtus suureneb ja kostja kinnistu väärtus väheneb, kuna tegemist on ajaloolise juurdepääsuga, mis on juba varasemast ajast saadik eksisteerinud. Juurdepääs kostja kinnistu kangialuse kaudu ei kahjusta ehitiste ajaloolist ja muinsuskaitselist väärtust. Juurdepääsu olemasolu on kajastatud nii Eesti Vabariigi kui ka Tallinna linna asutuste koostatud dokumentides. Juurdepääsu tasu tuleks määrata just lähtuvalt kaotatud parkimiskohtadega seotud kuludest lähtuvalt, kuna muid asjaolusid ei eksisteeri.
  5. Hageja esitas oma hagi 27.10.2004, kuid tsiviilasja menetlus venis olulisel määral kostja tegevuse tõttu, eelkõige kostja poolt esitatud taotluste ja nõuete hilise esitamise tõttu. Kostja käitumine tsiviilasja menetluse käigus, mille eesmärgiks oli asja arutamisega venitamine oli vastuolus TsMS § 200 lg 1 ja § 329 lg 1 nõuetega ning on käsitletav menetlusõiguste kuritarvitamisena. Menetluse venimine aga põhjustas hagejale palju ebamugavusi, varalist kahju ja eelkõige täiendavaid õigusabikulusid. Tulenevalt eeltoodust peaks menetluskulud kandma kostja. Kostja seisukoht
  6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. OÜ Armelinda apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
  7. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada põhjendusel, et hagejal puudub nõudeõigus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et hagejal oli nõudeõigus, tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi täiendava juurdepääsu saamiseks rahuldamata või määrata juurdepääs ajutiselt kaheks kuuks vastuhagis esitatud kellaaegadel. Kostja menetluskulud mõista hagejalt välja ja hageja menetluskulud jätta tema enda kanda.
  8. Maakohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel ja tõendite valel hindamisel.
  9. Maakohus kohaldas

§ 156

lg 1 selle eelduste puudumisel.

§ 156

lg 1 sätestab omaniku õiguse nõuda juurdepääsu avalikule teele üle naaberkinnistu. Nõude rahuldamine eeldab kinnistult avalikult kasutatavale teele vajaliku juurdepääsu puudumist, kokkuleppe mittesaavutamist ja koormatava kinnisasja omaniku huvidega arvestamist. Maakohus tuvastas, et hageja kinnisasi piirneb avaliku teega (Suur-Karja tänav), seega ei ole

§ 156lg 1 kohaldamise eeldus täidetud. Juurdepääsuteed üle kostja kinnisasja ei ole 4

(7)kasutatud vähemalt 10 aasta jooksul Hagejal ja kostjal pole olnud kunagi kokkulepet juurdepääsutee kasutamiseks.
  1. Kohus peab kaaluma hageja ja kostja huve. Kohtu poolt määratud juurdepääsuõigus toob kaasa järgunõude mittetäitmise ja seetõttu saamata jäänud tulu. Kahju tekib, kuna kohus ei arvestanud kostja huve juurdepääsu määramisel ning on rahuldanud juurdepääsu nõude selle eelduste puudumisel. Seega on kostjal õigus kahju hüvitamisele, sest suure tõenäosusega tekkiv kahju on otseses seoses juurdepääsuga.
  2. Tingituna

§ 156

lg-le 1 antud valest tõlgendusest pidas maakohus juurdepääsu võimaldamist hagejale kohtu kohustuseks.

§ 156lg 1 on kohtu kaalutlusõiguse alusel seatav kinnisasja kitsendus.

Kaalutlusõiguse teostamine on seaduslik üksnes diskretsioonipiiride, sh

§ 156lg 1 eelduste järgimisel.

Antud juhul seda tehtud ei ole. 30. Maakohus jättis arvestama asjaolu, et kinnistusraamatu kanne hageja omandiõiguse kohta on ebaõige. Kohtu järeldus hageja õiguse kohta pöörduda kohtusse on ebaõige. Hageja ei ole Suur-Karja 12 kinnistu kaasomanik ja tal puudub õigus kostja vastu omandiõigusest tulenevaid nõudeid esitada enne, kui vaidlused Suur-Karja 12 omandiõiguse osas on lõppenud. Juurdepääsu rajamine on välistatud peale

§ 156lg 1 ka teiste seadustega.

Faktilisi asjaolusid arvestades kujutaks hagejale täiendava juurdepääsu andmine põhiseaduse § 32 rikkumist ja kostja omandiõiguse alusetut piiramist. Hageja seisukoht

  1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
  2. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus on hagi ja vastuhagi lahendamise osas seaduslik ja põhjendatud ning kaebuste väited ei anna alust selles osas otsuse tühistamiseks. Otsus tuleb aga TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohtul on võimalik teha menetluskulude osas uus otsus.
  3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et hagejal on käesoleval juhul õigus nõuda juurdepääsu oma kinnisasjale üle võõra kinnisasja

§ 156lg 1 alusel.

Samuti on kohus juurdepääsutasu suuruse määramisel arvestanud kõigi asjaoludega ja mõlema poole huvidega. TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendusi.

  1. Õige ei ole kostja väide VÕS § 156 lg 1 kohaldamise eelduste puudumise kohta. Kohus on kogutud tõendeid kogumis hinnanud ja asunud õigele seisukohale juurdepääsu vajaduse osas. Kuigi hageja kinnisasi piirneb avaliku teega (Suur-Karja tänav), ei välista see juurdepääsu nõuet, kui selline juurdepääs ei ole piisav kinnisasja sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Käesoleval juhul tuvastas kohus esiletoodud asjaolude ja teostatud paikvaatluse alusel põhjendatult, et hageja sisehoovi on vajalik igapäevane juurdepääs ka sõidukitega. Hageja kinnisasjal asuv hoone vajab ulatuslikku remonti, mille teostamine üksnes tänava poolt on äärmiselt ebaotstarbekas. Ka edaspidine hoone haldamine eeldab sõidukitega hoovi sõitmise võimalust. Samuti on põhjendatud hageja soov kasutada oma sisehoovi ka autode parkimiseks.
  2. Põhjendatud ei ole kostja väide, et kinnistu soetamisel ei osanud ta sellise hoovist läbisõiduga oma äriplaanide koostamisel arvestada. Kinnistu müüja Kaitseministeerium on oma 06.01.2005 kirjas (tl 95 I) kinnitanud, et kostja oli müügilepingu sõlmimisel informeeritud juurdepääsust Suur-Karja 12 kinnistule läbi Vana-Posti 11/13 kinnistu. Vaidlusalune juurdepääs nähtub ka krundi moodustamise toimikust, mis anti kostjale üle koos kinnistuga. 5

(7)
  1. Juurdepääsutasu suuruse määramisel arvestas kohus kõiki asjas esitatud hindamisakte ja poolte seisukohti. Kohus on tasu suuruse määramist piisavalt põhjendanud ning ringkonnakohtul ei ole alust hinnata selles osas tõendeid teisiti, kui seda tegi maakohus. Maakohus ei ole tasu suuruse määramisel diskretsiooni piire ületanud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et Tallinna vanalinna kinnistul parkimiskohtade olemasolu suurendab kinnistu väärtust ja vastupidi, parkimisvõimaluse puudumine, vähendab seda. Seejuures ei ole kostja huvi antud juhul määratletav vaid parkimiskohtade turuväärtusega, vaid arvestada tuleb ka kostja erilise huviga omada hotelli juures kindlaid parkimiskohti. Asja juurde võetud kinnisvarabüroode hinnangud käsitlevad põhiliselt parkimiskoha ja parkimise kuukaardi maksumust vanalinnas, mida ei saa käesoleval juhul võrdsustada tasuga kitsenduste eest oma kinnisasja kasutamisel. Kuukaart annab õiguse vanalinnas parkida, kuid ei taga parkimiskohta.
  2. Kohus jättis õigesti rahuldamata vastuhagis esitatud ülejäänud nõuded kinnistusraamatu kande ebaõigsuse tuvastamiseks, juurdepääsuõiguse andmisel tingimuste määramiseks, juurdepääsuõigusega kaasnevate kulude hüvitamiseks ja tulevikus tekkiva kahju hüvitamiseks. Apellatsioonkaebuses kordab OÜ Armelinda vastuhagis esitatud seisukohti, millele kohus on otsuses juba vastanud. Kostja ei ole õigustatud vaidlustama OÜ Todem omanikukannet kinnistusraamatus, kuna kande parandamine ei puuduta tema õigusi.

§ 71

lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kaasomanikuna on hageja õigustatud esitama kostjale Tallinnas, Suur-Karja 12 kinnistu omanikule kuuluvaid nõudeid. Kohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 5 lg-tes 1 ja 2 sätestatut kui määras juurdepääsuõiguse tähtajatuna ja tingimusteta, sest sellist juurdepääsuõigust hageja soovis. 38. Menetluskulude lahendamisel kohaldas kohus ebaõigesti kehtivat seadustikku. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldatakse osaliselt mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi esitamisel tasus hageja riigilõivu 60 krooni ja apellatsioonkaebuse esitamisel 7250 krooni. Vastuhagi esitamisel on kostja tasunud riigilõivu 95 500 krooni ja apellatsioonkaebuse esitamisel 1000 krooni. Maakohus rahuldas hagi juurdepääsuõiguse määramiseks ja vastuhagi osaliselt juurdepääsu tasu saamiseks. Apellatsioonkaebused jäävad mõlemad rahuldamata. Seega peab kostja hüvitama hagejale hagiavalduselt tasutud riigilõivu 60 krooni ja hageja kostjale vastuhagi avalduselt tasutud riigilõivu vastavalt vastuhagi rahuldatud osale summas 25 745 krooni. Tasaarvestuse tulemusena peab hageja hüvitama kostjale riigilõivu summas 25 685 krooni. Seoses mõlema poole nõude osalise rahuldamisega jätab ringkonnakohus kummagi poole õigusabikulud tema enda kanda. Meelika Aava Tiit Kollom Gaida Kivinurm 6

(7)Tühistatud osaliselt Riigikohtu 27.05.2008 otsusega RESOLUTSIOON
  1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
  2. veebruari
  3. a otsus osas, millega Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja tegi selles osas uue otsuse.
  4. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista OÜ-lt Armelinda TODEM osaühingu kasuks välja 40 000 krooni maakohtus kantud õigusabikulude katteks ja 60 krooni hagilt tasutud riigilõivu katteks. Ringkonnakohtus kantud õigusabikulud jätta poolte endi kanda. Vastuhagilt tasutud riigilõiv jätta täielikult OÜ Armelinda kanda. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
  5. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
  6. Tagastada AS-le Advokaadibüroo Lepik & Luhaäär LAWIN
  7. märtsil 2008 TODEM osaühingu kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. 7
(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.