KOHTUMÄÄRUS Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Kohtujurist Allar Kirikmäe Määruse tegemise aeg ja koht 29. oktoober 2020. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilasja numbe

) § 156 lg 1, 158 lg 3). Kui kasutatakse võõral kinnisasjal asuvat teed ilma õigusliku aluseta (servituut või kohtu määratud juurdepääs), võib kinnisasja omanikul olla tee kasutaja vastu kasutuseeliste hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 järgi või kahju hüvitamise nõue VÕS § 1043 jj järgi. Samuti võib kinnisasja omanikul olla õigus nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et ta nõuab tee kasutajalt kinnisasja kasutamise kohta lepingu sõlmimiseks nõusoleku andmist VÕS § 136 lg 5 järgi. Kirjeldatud nõuded lahendatakse hagimenetluses (vt ka Riigikohtu 27.09.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478, p-d 11 ja 14). Kohus on määranud juurdepääsu ning seadnud servituudi avaldaja kasuks. Seetõttu saab kohus avalduse lahendamisel määrata kindlaks üksnes juurdepääsu tasu ja servituudi tasu maksmise kohustuse avaldajale kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule. Eesti Vabariik on avaldanud, et kui menetluse käigus selgub, et teised puudutatud isikud soovivad tee ja tehnovõrkude servituute, tekib teiste puudutatud isikute kohustus tasuda servituuditasu sellest ajahetkest, kui nende kasuks servituutide kanded kinnistusraamatusse tehakse. Eesti Vabariik ei ole esitanud tee teiste kasutajate vastu hagiavaldust kahju hüvitamiseks ülal kirjeldatud viisil. Seejuures ei ole Eesti Vabariik esitanud tasu kindlaksmääramise nõuet tee kasutajate vastu ka hagita menetluses, mistõttu ei ole kohtul olnud võimalik avaldust käiguta jätta ega anda Eesti Vabariigile võimalust avalduse esitamiseks hagiavaldusele ettenähtud vormis. Avalduse esitamise mõistlikkust on selgitanud ringkonnakohus oma määruse punktis 33. Maakohus on selgitanud teistelt tee kasutajatelt tasu taotlemisega seonduvat 13.07.2018 korraldavas määruses, 12.09.2018 kohtuistungil ja 25.08.2020 korraldavas määruses. Eeltoodud põhjustel ei saa kohus avalduse lahendamisel määrata tasu maksmise kohustust teistele isikutele, kes kasutavad puudutatud isikule kuuluvat teed. 5.

§ 156

lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb 4

§ 158

lg 3 sätestab, et reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Avaldaja ja Eesti Vabariik ei ole jõudnud kokkuleppele, milline on juurdepääsu ja reaalservituudi tasu suurus, mida avaldaja peab maksma. Samal ajal ei vaidle avaldaja ja Eesti Vabariik juurdepääsutee ja reaalservituudi hariliku kasutustasu 158,22 eurot üle. Avaldaja ei ole olnud nõus kasutamise eest ainuisikuliselt tasu maksmisega. Kohus juhindub tasu määramisel sellest, et kohus ei saa määrata suuremat tasu, kui teeniva kinnisasja omanik nõuab. Samuti ei saa kohus määrata väiksemat tasu, kui valitseva kinnisasja omanik on valmis maksma. Kohus arvestab käesoleva asja lahendamisel, et avaldaja ja Eesti Vabariik ei vaidle tasu aluseks olevate asjaolude üle, milleks on maamaks, kinnisasja korrashoiu kulud, kui teeniva kinnisasja omanik hoiab kinnisasja korras, ning omandiõiguse riive eest makstav hüvitis. Avaldaja ja Eesti Vabariigi vahel puudub vaidlus selle üle, et juurdepääsu ja reaalservituudi kasutusväärtuse suurus 158,22 eurot on õiglane. Seejuures on Eesti Vabariigi positsioon lähtunud selles, et 158,22 eurot on kasutustasu suurus, mille avaldaja peaks tasuma ka siis, kui ta oleks ainuke tee kasutaja. Seetõttu ei tuvasta kohus eraldi valitseva kinnisasja omaniku säästetava kasutuseelise, teealuse maa eest tasumisele kuuluva maamaksu suurust ning tee korrashoiu kulusid. Kohus võtab asja lahendamisel aluseks selle, et juurdepääsu tasu kasutusväärtuse suurus on 158,22 eurot. Kohus otsustab avalduse lahendamisel, millises ulatuses jääb harilikust kasutustasust 158,22 eurot aastas jääb avaldaja kanda avaldaja kanda. Selleks selgitab kohus alljärgnevalt välja juurdepääsutasu ja servituuditasu osakaalud kogu tasu suurusest, tee kasutamise osakaalu erinevate tee kasutajate vahel ning määrab sellest lähtuvalt kindlaks juurdepääsutasu ja servituuditasu suuruse. Seejuures võtab kohus arvesse, milline on suurim tasu, mille maksmisega on avaldaja nõus ning vähim tasu, mille saamisega on Eesti Vabariik nõus. 6. Avaldaja ja Eesti Vabariik ei ole menetluses vaielnud selle üle, et juurdepääsu eest makstava tasuga on hõlmatud ka reaalservituudi tasu.

§ 156

lg 1 ja § 158 lg 3 kohaselt on määratakse nii juurdepääsu tasu kui ka reaalservituudi tasu kokkuleppel.

§ 156

lg 1 ja 158 lg 3 kohaselt on valitseva ja teeniva kinnisasja omanikul muuhulgas õigus kokku leppida tasu komponentides. Tulenevalt

§ 156

lg 1 ja 158 lg 3 dispositiivsest iseloomust ei pea kohus uurimispõhimõtet rakendades välja selgitama reaalservituudi kasutusväärtust, kui valitseva kinnisasja ja teeniva kinnisasja omanikud selle üle vaidle. Eeltoodut arvestades ei ole kohtu hinnangul asja lahendamiseks eraldi vaja välja selgitada reaalservituudi kasutusväärtust. Isegi kui kohus peaks jätma menetlusosaliste seisukoha kõrvale ning juurdepääsu tasust eraldiseisvalt välja selgitama reaalservituudi tasu suuruse, on kohtu hinnangul asjaolusid arvestades reaalservituudi kasutustasu väärtus null eurot. Kohus arvestab sellega, et reaalservituudi ala on koormatud juurdepääsuga avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Vastavalt Harju Maakohtu 28.02.2017 määrusele on juurdepääsuga ja reaalservituudiga koormatud sama ala. Seetõttu riivab tehnorajatiste servituut eelkõige avaldaja enda õigusi, sest võimalik reaalservituudi teostamine (nt võimalikud ehitus- või remonditööd) võivad takistada avaldajal endal juurdepääsust tulenevate õiguste teostamist. Teeniva kinnisasja omaniku õigusi reaalservituut eraldi ei riiva, sest juurdepääsu määramise tõttu on teeniva kinnisasja omaniku õigused kinnisasja kasutada piiratud juba selliselt, et reaalservituut ei too kaasa eraldiseisvat omandiõiguse riivet, mis tuleks hüvitada. Asjaõiguse rakendamise seaduse (

RS) § 155 lg 6 p 1 sätestab, et talumistasu ei ole õigus nõuda riigil kinnisasja omanikuna. Kuigi

RS § 155 lg 6 p 1 ei kohaldu

§ 158

alusel seatavatele servituutidele, on kohtu hinnangul analoogia korras rakendada sättest tulenevat põhimõtet, mille kohaselt ei ole riigil üldjuhul võimalik nõuda tehnorajatise talumise eest tasu. Lisaks leiab kohus, et reaalservituudi tasu juurdepääsu tasust lahusseisvalt kindlaksmääramine oleks käesoleval juhul seotud ebamõistlike raskustega, mistõttu kohus saab otsustada hüvitise suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades (TsMS § 233 lõiked 1 ja 2). 5

§ 156

lg 1 ja 158 lg 3 järgi tasu kindlaksmääramisel ei tulene riigivaraseadusest erisätteid. Kohus on seetõttu seisukohal, et Eesti Vabariigi seisukoht, mille kohaselt tuleb Eesti Vabariigile tasuda sõltumata juurdepääsu ja tehnovõrkude rajamise õiguse saavate isikute arvust turupõhine servituuditasu 158,22 eurot aastas tervikuna, ei põhine seadusel ega anna alust jätta tasu määramisel arvestamata juurdepääsutee kasutamisega teiste isikute poolt. Kohus selgitas välja isikud, kelle kinnisasjadele pääsemiseks on vajalik kasutada Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja ning kuulas isikud kirjalikult ära tee kasutamise sageduse osas. Dekomet OÜ on avaldanud, et temale kuuluvatele kinnisasjadele (registriosad 3341801 ja 3341801) pääsemiseks kasutavad Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja keskmiselt 25 isikut ööpäevas ja keskmiselt 10 sõidukit ööpäevas. OÜ Florest Transport avaldas, et temale kuuluvale kinnisasjale (registriosa 20494801) pääsemiseks kasutavad Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja varieeruvalt kümmekond isikut ööpäevas ja varieeruvalt 20-30 sõiduvahendit ööpäevas. OÜ Kiisukäpp (registrikood 11576909) avaldas, et temale kuuluvale kinnisasjale (registriosa 20494601) pääsemiseks kasutavad Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja 5 isikut ja 2 autot 1-2 korda kuus ning 1 auto 2 korda nädalas. OÜ CROSSNET SYSTEMS (registrikood 10870564) avaldas, et temale kuuluvale kinnisasjale (registriosa 20494501) pääsemiseks kasutavad Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja keskmiselt 2 isikut ja 2 autot ööpäevas. A. V. (isikukood xxx) avaldas, et temale kuuluvale kinnisasjale (registriosa 20494701) pääsemiseks kasutab Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja tema ise ühe sõidukiga mõned korrad ööpäevas, kuid kinnistul asub ka Eesti Energia AS-i alajaam, mida käiakse vajadusel hooldamas ja remontimas. Avaldaja ei ole ise avaldanud, mitu isikut ja kui tihti kasutab temale kuuluvale kinnisasjale pääsemiseks Eesti Vabariigile kuuluvat kinnisasja. Kohtu hinnangul on eeltoodut arvestades ööpäevas teed kasutavate isikute arv kokku vähemalt 44 isikut (25+10+5+2+1+1=44), mis teeb ühele isikule langeva kasutustasu suuruseks 3,60 eurot (158,22:44=3,6).

1. Tasu kindlaksmääramisel üksnes juurdepääsu kasutavate isikute arvust lähtudes oleks avaldajale langeva tasu suurus 3,60 eurot. Kohus ei saa avaldajalt välja mõista juurdepääsutasu väiksemas ulatuses, kui avaldaja on olnud nõus maksma ning suuremas ulatuses, kui Eesti Vabariik on nõudnud. Avaldaja on juurdepääsu eest makstava tasu suurusena, mida avaldaja aktsepteerib, avaldanud 22,60 eurot aastas (III kd, tl 19). Seetõttu määrab kohus tasu suuruseks 22,60 eurot aastas, mille tasumiseks Eesti Vabariigile kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule on kohustatud avaldaja kinnisasja igakordne omanik. Avaldajal on olnud võimalus oma õigusi teostada alates 28.06.2017, kuid Eesti Vabariigil on puudunud võimalus teostada oma õigust saada tasu. Kohus peab seetõttu põhjendatuks tasu määramist alates ajast, millal juurdepääsu kohta kanti kinnistusraamatusse märkus ning reaalservituut kanti kinnistusraamatusse, see on alates 28.06.
3. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus tegi asjas lahendi avaldaja kasuks. Seejuures toimus asjas avaldaja ja puudutatud isiku Eesti Vabariigi vahel õigusvaidlus tasude suuruse üle. Kuigi menetlusse olid kaasatud maakohtus ja ringkonnakohtus toimunud menetlustes ka teisi menetlusosalisi peale avaldaja ja Eesti Vabariigi, toimus maakohtus, ringkonnakohtus ja seejärel uuesti maakohtus avaldaja ja Eesti Vabariigi vahelise vaidluse lahendamine. Kohtud on teinud asjas lahendid avaldaja kasuks, määrates juurdepääsu ja reaalservituudi, rahuldades määruskaebuse ning vähendades tasu suurust avaldaja poolt aktsepteeritud ulatuseni. Eesti Vabariik jäi kuni asja lahendamiseni käesoleva määrusega seisukohale, et tasu määramisel ei pea arvesse võtma tee kasutamist teiste isikute poolt, kuigi ringkonnakohus 6