KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 30. juuni 2021, Tallinn Haldusa

) § 6 lg 31 redaktsioon ei võimalda enam maa ostueesõigusega erastamist kasutusest välja langenud ehitiste juurde. 6. Kuusalu Vallavalitsus jättis 28.11.2019 korraldusega nr 792 rahuldamata Hai Vara OÜ avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ja lõpetas maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud Turbuneeme külas Lagendiku maaüksusel, sest maaüksusel asuv vundament ei ole

tähenduses ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega maad erastada. Ühtlasi määras vallavalitsus vundamendi omanikule ehitise kõrvaldamiseks kahekuulise tähtaja, märkides, et tähtpäevaks kõrvaldamata ehitis muutub maareformi käigus maatüki oluliseks osaks.

§ 22

lg 1 kohaselt võivad ostueesõigusega maad erastada ehitise omanikud, kusjuures

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitata ehitistena ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi, mille omanik peab määratud tähtajaks kõrvaldama. Vallasasjana omandatud hoone vundament ei ole hoone ega rajatis. Kuna Lagendiku (Tiirukivi) maaüksus asub Lahemaa rahvuspargis, kus kehtivad Natura 2000 linnuala ja looduskaitselised piirangud, siis ei kuulu kõnealune maa

§ 20lg 12 kohaselt erastamisele.

Kaitseala valitseja on kõnealusel maa-alal välistanud ehitustegevuse võimaluse. Maa-amet on 24.04.2019 kirjas nr 6-1/19/7458 andnud

§ 38

lg 2 p 4 alusel selgituse, et Tiirukivi maaüksusel asuv vundament ei ole ehitis

tähenduses, mistõttu puudub omanikul võimalus selle juurde ostueesõigusega maad erastada ning talle tuleb anda tähtaeg vundamendi kõrvaldamiseks ja lõpetada maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. 7. Hai Vara OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 18.11.2019 kaebuse (täiendatud 10.01.2020 ja 14.04.2020) Kuusalu Vallavalitsuse 27.09.2019 korralduse nr 640 ja 28.11.2019 korralduse nr 792 tühistamiseks, Kuusalu valla kohustamiseks viia Tiirukivi maaüksuse erastamise eeltoimingud lõpule kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates ning jätkata Loksa Vallavalitsuse 05.05.2005 korraldusega nr 135 algatatud Tiirukivi maaüksuse DP menetlemist või alternatiivselt mõista Kuusalu vallalt välja kaebajale tekitatud varaline kahju 120 000 eurot. Kaebaja esitas maa erastamise avalduse ja DP menetluse algatamise avalduse vastustaja juhiste järgi sooviga erastada vundamendialune maaüksus. Ta on tegutsenud DP menetluses vastustaja soovituste kohaselt. Kaebaja ei vaidle, et Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis ning vajalik on DP kooskõlastamine Keskkonnaametiga. Kaebajale on arusaamatu, miks ta oleks pidanud vaidlustama Keskkonnaameti õiguseellase keeldumise. Vastustaja pidanuks Keskkonnaameti õiguseellase argumendid ümber lükkama, sest vastustaja huvides oli kaebajaga sõlmitud lepingu ja varasema kohtuotsuse alusel maa erastamise ja DP menetluse lõpuleviimine. Vastustaja ei esitanud ühtegi vastuväidet Harjumaa Keskkonnateenistuse seisukohtadele. Vastustaja on jäänud tegevusetuks. Kaebajale teadaolevalt on analoogseid erastamise toiminguid tehtud mitmeid, sh valla endise või praeguse töötaja lähikondsele. Kaebajal oli õiguspärane ootus, et haldusorgan kohtleb teda võrdselt teiste analoogset maad erastanud isikutega. Kui vastustaja oleks käitunud õiguspäraselt, kuuluks kaebajale 4500 m2 suurune elamumaa. Kaebaja ei pea kannatama põhjusel, et vastustaja ei taha ega suuda tegutseda Keskkonnaametist sõltumatult. 3

§ 6

lg-st 31, mis nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi ei käsitata ehitisena

tähenduses ning õigust erastada nende juurde maa ostueesõigusega tekib üksnes juhul, kui need on kohaliku omavalitsuse näidatud ajaks korda tehtud. Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Seega tuli lagunenud ehitiste puhul erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Vastustaja ei ole andnud kaebajale tähtaega ehitise kordategemiseks. Kaebaja on teavitanud vastustajat oma kavatsusest taastada endise Lagendiku talu hooned endises mahus ja ulatuses. Maa-ameti kaardirakenduse andmetel paikneb taotletav Lagendiku (Tiirukivi) maa-ala Lahemaa rahvuspargis, kus on kehtestatud Natura 2000 linnuala ja looduskaitselised piirangud. Kaebaja avalduse esitamise ajal ei olnud Lahemaa loodusala veel Natura 2000 võrgustikuga kaetud, piirangud kinnitati alles 12.12.

1. Koormava normi kohaldamine ei ole kaebaja suhtes põhjendatud ja rikub kaebaja õiguspärast ootust. Vaidlusaluse kinnistu väärtus oleks kehtiva DP korral 120 000 eurot.
2. Kuusalu vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Tiirukivi DP algatati PlanS v.r kehtivuse ajal. EhSRS § 1 lg 1 kohaselt kuulub kohaldamisele PlanS v.r, mille § 18 lg 1 võimaldab viia DP menetluse lõpule selliselt, et omavalitsus jätab DP vastu võtmata ja lõpetab selle edasise menetluse. Tiirukivi DP vastu võtmata jätmise ja planeerimismenetluse lõpetamise tingis Keskkonnaameti keeldumine DP kooskõlastamisest. Vastustaja oli kohustatud DP Keskkonnametiga kooskõlastama (PlanS § 17 lg 2 p 3, LKS § 4 lg 2 p 1, § 26 lg 1 ja lg 2 p 1, § 14 lg 1 p 5, § 21 lg 1, Vabariigi Valitsuse 03.06.1997 kinnitatud Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri ning 19.02.2015 kinnitatud uus kaitse-eeskiri), kuna Tiirukivi maaüksus asub Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. Vastustaja ei saanud DP-d kehtestada Keskkonnaameti kooskõlastuseta. Tiirukivi DP-ga kavandatud taastatavad hooned paiknevad Loksa valla üldplaneeringuga kehtestatud ranna ja kalda ehituskeeluvööndis. Kehtiva Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 2 ning lg-d 4 ja 5 ei võimalda hoonete taastamist ranna ja kalda ehituskeeluvööndis, nagu see oli erandina võimalik 03.06.1997 kehtestatud kaitse-eeskirja p 32 alap 1 kohaselt.

alates 14.07.2017 kehtiv § 6 lg 31 redaktsioon ei võimalda maa ostueesõigusega erastamist kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Kaebajal oli korduvalt võimalik esitada seisukoht Keskkonnaameti kooskõlastuse andmisest keeldumise peale. Sellist võimalust pakuti kaebajale Keskkonnaametis 09.05.2011 ja 15.01.2016 toimunud nõupidamistel. Kaebaja seda võimalust ei kasutanud. Kaebaja ei ole DP kooskõlastamisest keeldumisi vaidlustanud. Vastustaja ei saa Keskkonnaameti seisukohti ümber hinnata. Vastustajal ei ole võimalik jätkata maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingutega põhjusel, et Lagendiku maaüksusel asuv vundament ei ole

§ 22lg 1 ja § 6 lg 3 tähenduses ehitis, mille juurde oleks võimalik maad erastada.

Vallasasjana omandatud hoone vundamenti ei saa käsitada hoone ega rajatisena.

§ 6

lg 31 kohaselt ei ole ehitistena käsitatavad ajutised hooned ja rajatised ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised. Kuna vaidlusalusel maa-alal asuv vundament ei ole ehitis

tähenduses, ei ole vundamendi omanikul õigust maa erastamiseks vundamendi juurde. Seda seisukohta toetab Maa-ameti 24.04.2019 selgitus ning ettepanek erastamise eeltoimingute 4

§ 20lg 12 alusel.

Vastustaja on teinud kõik temast sõltunud toimingud. Vastustaja ei ole teinud takistusi vundamendi juurde maa ostueesõigusega erastamisel ega DP menetluses. Vastustaja on pöördunud korduvalt Maa-ameti ja Keskkonnaameti poole seisukohtade ja kooskõlastuste saamiseks. Maa-amet on selgitanud, et seadusest tulenevalt ei ole tal võimalik erastamise toiminguid lõpuni viia. Keskkonnaametil ei ole võimalik anda DP kehtestamise eelduseks olevat kooskõlastust. Vastustaja ei saanud määrata kaebajale

§ 6

lg-s 31 nimetatud tähtaega ehitise korda tegemiseks, sest Keskkonnaamet ei andnud ehitamiseks nõusolekut ja Maa-amet ei pidanud vundamendi varet ehitiseks, mida saaks taastada ja mille juurde saaks erastada maad. Kaebaja soovis ehitusõigust saada DP menetluse kaudu. Kohalik omavalitsus saab anda tähtaja vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Vastustaja on korraldusega nr 792 andnud kaebajale tähtaja vundamendi kõrvaldamiseks kahe kuu jooksul otsuse jõustumisest. Ehitiste korrasoleku ja sihtotstarbelise kasutatavuse nõue erastamise õiguse saamise eeldusena on kehtinud kogu maareformi aja ning see pidi olema isikule selge, sõltumata vastustaja tegevusest. Kaebaja esitas erastamise avalduse ja DP algatamise avalduse ühel ja samal kuupäeval, millest võib järeldada, et kaebaja omandas vundamendi eesmärgiga selle juurde odavalt maad erastada. Vastustaja saab rakendada vaid kehtivaid õigusnorme. Vastustaja ei saanud seejuures

§ 6lg 31 muudatust ette näha.

1. Keskkonnaamet oli seisukohal, et korraldus nr 640 on õiguspärane. Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. Seega eeldab DP kehtestamine kaitseala valitseja nõusolekut (LKS § 14 lg 1 p 5). DP kooskõlastamisel on vaja hinnata kavandatud ehitamise lubatavust. Kaitseala piiranguvööndis on ehitamine keelatud (LKS § 31 lg 2 p 8). Ka kaitse-eeskirja lg 1 p 2 kohaselt on ehitamine ranna ja kalda ehituskeeluvööndis keelatud. Praegusel juhul ei ole tegemist kaitse-eeskirja § 23 lg-tes 4 ja 5 sätestatud eranditega. Seega ei saa Keskkonnaamet anda nõusolekut DP kehtestamiseks. Keskkonnaamet on ehitamise võimalikkuse puudumise osas täiendavalt arvestanud, et keskkonnaregistris on registreeritud Tiirukivi maaüksusel olev Lahemaa rahvuspargi kaitseeesmärgiks olev poollooduslik kooslus – rannaniit. DP ala paikneb LKS § 35 lg 31 kohaselt korduvalt üleujutataval alal ning on seega LKS § 35 lg 4 järgi veekaitsevööndis, kus veeseaduse § 119 p 5 kohaselt on ehitamine keelatud. Kuni 07.03.2015 kehtinud Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja kehtivusajal antud seisukohtades selgitati, et hoonestuse kavandamine üldplaneeringus märgitud ehituskeeluvööndisse ei ole kooskõlas üldplaneeringu planeerimispõhimõtetega. Keskkonnaameti kooskõlastuseta ei saanud vastustaja DP-d kehtestada (LKS § 14 lg 4 ja § 38 lg 9).
2. Maa-amet oli seisukohal, et korraldus nr 792 on õiguspärane ja kaebaja nõuded on põhjendamatud. Vaidlusalusel maaüksusel ei asu ehitisi, mis vastaksid

§ 6

lg-s 3 sätestatud nõuetele ja võimaldaksid maa ostueesõigusega erastamist.

§ 22

lg 1 järgi saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-le. Kuni 30.06.2015 defineeriti ehitist

§ 6lg 3 esimeses lause mõttes ehitusseadustiku (Eh

S v.r) kaudu. Alates 01.07.2015 sisaldub ehitise legaaldefinitsioon

tähenduses

§ 6

lg-s 3 ning sellest definitsioonist tuleb lähtuda maareformi läbiviimisel.

sätetest, sh § 6 lg-st 31 tuleneb, et maa ostueesõigusega erastamise vältimatuks eelduseks on ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa ostueesõigusega erastamise õigus üksnes juhul, kui ehitis vastab

§ 6

lg 3 tingimustele.

§ 6lg-te 3 ja 31 5

§ 6lg 3 tähenduses.

Seda seisukohta toetab arvukas kohtupraktika. Kuivõrd vundament on vaid ehitise osa, mitte iseseisev terviklik rajatis, puudub kaebajal õigus nõuda vundamendi juurde maa ostueesõigusega erastamist. Tegemist ei ole ka lõpetamata ehitisega, sest ehitise lammutamise või lagunemise tulemusel ei muutu see uuesti pooleliolevaks ehitiseks. Maa erastamise avalduse esitamise ja korralduse nr 792 andmise vahel on enam kui 15 aasta pikkune periood, mille jooksul oli kaebajal ostueesõigusega erastamise võimaluse säilimiseks piisavalt aega, et oma kavatsusi realiseerida. Asjaoludest nähtuvalt ei olnud kaebajal selleks huvi – ta ei asunud Lagendiku talu hooneid taastama. Mõistlik isik ei saa eeldada, et erastamisõiguse säilitamiseks peab ta ehitised korda tegema vaid juhul, kui kohalik omavalitsus määrab talle selleks tähtaja. Nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu maareformi aja ning kaebajal pidi sõltumata vastustaja tegevuse(tuse)st olema selge, et maa omandamiseks soodustingimustel annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised. Lisaks tuleneb

§ 20

lg-st 12, et Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis on maa erastamine üldjuhul keelatud ning lubatav vaid elamu juurde või muu ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Menetluse kestel materiaalõiguse muutumine ei tähenda, et kaebaja suhtes peaks kohaldama varem kehtinud soodsamat normi. Riigikohtu praktika kohaselt on vajadus maareformi lõpetamiseks piisav, et õigustada ebavõrdset kohtlemist. Asjaolu, et kaebaja on esitanud avalduse DP menetluse algatamiseks ja vastustaja selle ka algatas, ei tähenda, et DP-ga kavandatud krunt kuulub ostueesõigusega erastamisele.

järgi ei ole kaebaja maa ostueesõiguse erastamise õigustatud isikuks. 11. Tallinna Halduskohus jättis 27.11.2020 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Isik saab ostueesõigusega maad erastada ehitise omanikuna (

§ 22lg 1).

Ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis (

§ 6lg 3).

Selline ehitise mõiste kehtis kaebaja poolt erastamise avalduse esitamise ajal. Vastustaja on erastamise eeltoimingute lõpetamise korralduses tuginenud asjaolule, et ehitise vundament ei ole ehitis

seaduse mõttes. Kaebajale ei kuulu ega ole kunagi kuulunud

§ 6lg 3 tingimustele vastavat ehitist.

Seetõttu ei saa maa erastamist reguleerivate normide mõttes omada õiguslikku tähendust ehitise vundamendi müügilepingu p-s 2.2 olev lause. Halduskohtu pädevuses ei ole kõnealusest müügilepingust tulenevate vaidluste lahendamine. Ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi (

§ 6lg 31).

Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Kaebaja on lähtunud ekslikust eeldusest, et lagunenud ehitise sai vastavat ehitist omav isik korda teha üksnes siis, kui kohalik omavalitsus määrab selleks tähtaja. Seadus nägi kordategemise tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta etteantud tähtajaks hooneid ei 6

§ 6lg 3 tunnustele tuleks see uuesti üles ehitada.

Lisaks peab hoone olema sihtotstarbelises kasutuses või seda peab olema võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (Riigikohtu 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p 15). Kaebaja ostetud hoone vundamendi puhul ei ole see eeldus täidetud. Seega ei olnud vastustajal kohustust määrata kaebajale tähtaega hoone kordategemiseks. Alates 14.07.2017 kehtiv

§ 6

lg 31 näeb ette, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks (Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-15-2561, p 10). Seega ei olnud vastustajal alates 14.07.2017 võimalik määrata

§ 6

lg 31 alusel täiendavaid tähtaegu ehitise korrastamiseks ning vastustaja sai määrata üksnes tähtaja vundamendi säilinud osade kõrvaldamiseks.

§ 6

lg 31 uue redaktsiooni seletuskirjast nähtub, et seadusandjal on tahe lõpetada avalikule huvile tuginevalt maareform ja viia maaõigus ühtsetele õiguslikele alustele. Seetõttu ei ole asjakohased kaebaja viited õiguspärasele ootusele ning kaebajat koormavatele normidele (nii väide, et

§ 6

lg 31 muudatus rikkus kaebaja õiguspärase ootuse põhimõtet, kui väide, et 28.01.2005 seisuga ei asunud ehitise vundamendi asukoht Natura 2000 võrgustiku alal). Õiguspärane ootus saab tekkida, kui õigusnorm annab selleks aluse.

normid ei andnud kaebajale õiguslikku alust arvata, et ta saab maad erastada ehitise vundamendi juurde. Kuna

normid ei võimaldanud alates 14.07.2017 anda täiendavaid tähtaegu ehitiste kordategemiseks, sai vastustaja haldusakti andmisel üksnes anda tähtaja lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Seega on erastamise eeltoimingute menetlus lõpetatud õiguspäraselt ning puudub alus korralduse nr 792 tühistamiseks. Kuivõrd haldusakti tühistamise nõue jääb rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka kohustamisnõue maa erastamise eeltoimingute lõpule viimiseks. DP menetluse lõpetamine oli õiguspärane. Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. DP-d ei või kehtestada kaitstava loodusobjekti valitseja nõusolekuta (LKS § 14 lg 1 p 5). DP kooskõlastamise nõue tulenes ka PlanS v.r § 17 lg 2 p-st 3 (EhSRS § 1 lg 1 määrab lähtumise PlanS v.r-st). Selline nõue kehtis ka ajal, mil kaebaja omandas Tiirukivi maaüksusel paikneva vundamendi. Seega pidi kaebaja olema kogu aeg teadlik, et DP kehtestamise eelduseks on Keskkonnaameti või tema õiguseellase kooskõlastus. Keskkonnaamet ja tema õiguseellane keeldusid 10.04.2006 kuni haldusakti andmiseni korduvalt DP kooskõlastamisest. DP kooskõlastamisest keeldumine on menetlustoiming, mida on võimalik halduskohtus iseseisvalt vaidlustada (Riigikohtu 28.11.2019 määrus nr 3-17-740). Kaebajale oli selle õiguskaitsevahendi kasutamise võimalus teada, sest ta vaidlustas Harjumaa keskkonnateenistuse keeldumise kooskõlastuse andmisest asjas nr 3-06-1215. Kaebaja ei ole kasutanud võimalust vaidlustada Keskkonnaameti 10.07.2008 ja 13.12.2010 menetlustoiminguid ega ka hilisemaid samasisulisi seisukohti. PlanS § 134 kohaselt saab vastustaja vastu võtta üksnes sellise DP, mis vastab seadustele ja muudele õigusaktidele. Eeltoodust tulenevalt ei saanud vastustaja Keskkonnaameti kooskõlastuseta DP-d vastu võtta. 7

sätted ning ehitise taastamine tähendanuks ehitise uuesti püstitamist. See ei olnud aga

sätete mõte. Kaebajal ei olnud õigust erastada maad vundamendini lagunenud hoone juurde ega tugineda selle kordategemise regulatsioonile. Vastustaja pidanuks erastamise eeltoimingute menetluse lõpetama sõltumata sellest, millisel ajahetkel oleks see otsus tehtud. Vastustaja poolt DP kehtestamise eelduseks oli Keskkonnameti kooskõlastus. Kaebajal oli võimalik Keskkonnaameti keeldumist kooskõlastuse andmisest vaidlustada, kuid ta ei teinud seda. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et kui vastustaja oleks käitunud õiguspäraselt, kuuluks kaebajale 4500 m2 elamumaad, mille väärtus koos DP-ga oleks vähemalt 120 000 eurot. Kahju hüvitamise nõue jääb rahuldamata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

1. Hai Vara OÜ palub 28.11.2020 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 27.11.2020 otsus ja rahuldada kaebus. Halduskohus hindas valesti tõendeid ja kohaldas valesti materiaalõiguse norme. Vastustaja on õigusvastaselt lõpetanud DP menetluse ja keeldunud ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisest, lõpetades põhjendamatult erastamismenetluse. Kaebaja on lähtunud õiguspäraselt eeldusest, et lagunenud ehitise sai seda omav isik korda teha üksnes siis, kui kohalik omavalitsus määrab selleks tähtaja. Kohus on jätnud arvestamata, et praeguse normi korral jääb kaebaja puhul üldse ära nn viimane hoiatus ehitise korrastamiseks enne menetluse lõpetamist. Seega on norm kaebaja jaoks koormav. Samuti ei ole kohus arvestanud asjaoluga, et kaebaja on teavitanud vastustajat oma soovist taastada endise Lagendiku talu hooned varasemas ulatuses ja mahus. Kohus asus põhjendamatult seisukohale, et kaebaja ei ole kasutanud võimalust vaidlustada Keskkonnaameti 10.07.2008 ja 13.12.2010 menetlustoiminguid ega hilisemaid samasisulisi seisukohti. PlanS § 134 kohaselt saab vastustaja vastu võtta üksnes sellise DP, mis vastab seadustele ja muudele õigusaktidele. Arusaamatu ja põhjendamatu on, miks oleks kaebaja pidanud alustama järjekordset kohtumenetlust Harjumaa Keskkonnateenistusega. Kõiki neid argumente oleks saanud ja pidanud ümber lükkama Kuusalu Vallavalitsus, kelle huvides oleks olnud kaebajale nii sõlmitud lepingu kui ka varasemast kohtulahendist tuleneva pinnalt viia lõpule maa erastamine ja planeerimismenetlus. Kaebaja on väitnud, et temale on teada analoogseid kaasuseid, kus on taolist maad erastatud, sh planeeringuid kehtestatud endise Loksa valla territooriumil. Kohus jättis põhjendamatult kaebaja taotluse tõendite kogumiseks rahuldamata. Tõendite analüüsimise tulemusena oleks leidnud kinnitust, et kaebajal on õiguspärane ootus, et haldusorgan kohtleb teda võrdselt teiste analoogselt maad erastanud isikutega.
2. Kuusalu vald palub 03.02.2021 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja jääb varem esitatud seisukohtade juurde. Kahju hüvitamise nõue on ilmselgelt põhjendamatu. Korralduste nr 640 ja 792 andmisel on kohaldatud sel ajal kehtivaid menetlus8

§ 6

lg-s 3 sätestatud nõuetele ja võimaldaksid maa ostueesõigusega erastamist, siis on maa erastamine välistatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
2. Kuusalu Vallavalitsuse 27.09.2019 korralduse nr 640, millega jäeti Loksa Vallavalitsuse 05.05.2005 korraldusega nr 135 algatatud Tiirukivi maaüksuse detailplaneering vastu võtmata, tühistamiseks ja kohustamisnõude rahuldamiseks ei ole alust. Korraldus on õiguspärane, kuna detailplaneeringut ei oleks saanud vastu võtta Keskkonnaameti kooskõlastuse puudumise tõttu ning Keskkonnaamet on keeldunud kooskõlastuse andmisest õiguspäraselt (EhSRS § 1 lg 1, PlanS v.r § 18 lg 1 ja Riigikohtu 16.12.2008 otsuse nr 3-3-1-56-08 p 25). Ringkonnakohus selgitas 07.09.2020 määruse praeguses asjas p-s 10, et ühestki õigusaktist ei tulene DP menetlejale kohustust esitada negatiivsele kooskõlastusele vastuväiteid. Asjaolust, et siduva kooskõlastuse (LKS § 14 lg 1 p 5) andmisest keeldumine kui menetlustoiming on HKMS § 45 lg 3 teise alternatiivi (s.o menetlustoimingu õigusvastasus tingiks vältimatult kaebaja õigusi rikkuva haldusakti andmise või lõpliku toimingu tegemise) järgi halduskohtus eraldiseisvalt vaidlustatav, ei tulene menetlusosalisele kohustust sellist menetlustoimingut eraldiseisvalt vaidlustada, vaid tal on võimalik oodata ära haldusmenetluse lõpptulemus ning esitada kaebuses haldusaktile vastuväited kõigist asja lahendamisel olulistest materiaalõiguslikest, 9

kehtiva ega ka varem kehtinud redaktsiooni kohaselt käsitatav ehitisena, mida oleks võimalik korrastada (

§ 6lg 31).

Õiguspärane ootus saab isikule tuleneda õigusnormist, mitte aga õigusnormiga vastuolus olevast lepingust. Loksa Vallavalitsus tunnistas Lagendiku talu hoone vundamendi peremehetuks varaks (Loksa Vallavolikogu 29.04.2004 otsus nr 12) ja müüs selle enampakkumise korras Hai Vara OÜ-le (01.12.2004 müügileping). Maa-amet on juba 18.10.2006 kirjas (dtl 395) märkinud, et vald ei oleks saanud vundamenti peremehetu varana hõivata, kuna tegemist ei olnud ehitisega (AÕSRS § 13 lg 2 ja Vabariigi Valitsuse 08.08.1996 määruse nr 211 „Peremehetu ehitise hõivamise kord“ p 1). Maa-amet on selles kirjas õigesti viidanud, et igasuguse ehitise, sh rajatise, ehitamise eesmärk on rajada terviklik asi, millel on kindel kasutamise otstarve ja funktsioon. Seega on ka rajatis ehitustegevuse tulemusena valminud terviklik asi. Hoone lagunemisel või lammutamisel ei muutu see rajatiseks ja hoonest järele jäänud vundamendi varemete puhul ei ole tegemist ehitisega ei

ega EhS mõttes. Praegusel juhul nähtub asja materjalidest (dtl-d 318–320 ja 438), et tegemist oli halvasti säilinud vundamendi varemetega, mida

tähenduses korda teha ega taastada poleks olnud võimalik. Nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu maareformi aja ning kaebajal pidi sõltumata kohaliku omavalitsuse tegevusest olema selge, et soodsatel tingimustel maa erastamiseks annavad õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras hooned (vt ka Riigikohtu 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p 13). Täiesti uue ehitise püstitamine ei ole

§ 6

lg 31 alates 14.07.2017 kehtiv redaktsioon; Vabariigi Valitsuse 19.02.2015 määruse nr 18 „Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskiri“ § 23 lg 1 p 2 ning lg-d 4 ja 5). Kaebaja kahjunõude rahuldamiseks seonduvalt väidetava viivitusega haldusmenetlustes ei ole aga alust, sest nagu kohtuotsuse eelnevates punktides selgitatud, ei olnud kaebajal kunagi tekkinud õigust vundamendi juurde maa erastamiseks ning rannal ja kaldal oli piiranguvöödis ehitamine põhimõtteliselt keelatud ka enne 07.03.2015 kehtinud Lahemaa rahvuspargi kaitseeeskirja järgi ja võimalik vaid väga erandlikel juhtudel (Vabariigi Valitsuse 03.06.1997 määruse nr 109 p 30 alap 7, p 31). Teisisõnu – haldusmenetluste tulemus oleks olnud sama ka siis, kui vastavad otsused oleks vastu võetud varem. Vundamendi kui vallasasja omandamise ainus eesmärk oli saada võimalus erastada selle juurde ostueesõigusega maad, kuid põhjusel, et sellise eesmärgi realiseerimine ei olnud ka varem kehtinud õigusaktidest tulenevalt algusest peale võimalik, ei oma DP menetlusega seonduv kahjunõude lahendamisel määravat tähtsust. Kaebaja probleemid said alguse 01.12.2004 ehitise müügilepingu (dtl 420) sõlmimisega. Nagu eelnevalt öeldud, ei olnud vundament üldse ehitis, mida kohalik omavalitsus oleks saanud peremehetu varana hõivata ja ehitisena kaebajale müüa. Lisandus lepingu p 2.2. ebaselge klausel, mille kohaselt lepivad ostja ja müüja kokku, et müüja ei tee takistusi lepingu eseme juurde maa suurusega mitte vähem kui 4500 m2 ostueesõigusega erastamisel vabade maade arvelt. Mis oli sellise kokkuleppe täpne sisu, st, kuidas ja millisel õiguslikul alusel pidi Loksa vald viima ellu oma lepingulise lubaduse maa erastamisel takistuste mitte-tegemiseks, on ebaselgeks jäänudki. Kuna kahjunõue ei ole aga esitatud lepingulisel alusel ning see oleks suure tõenäosusega ka aegunud, ei peatu ringkonnakohus sel küsimusel pikemalt. 21. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda HKMS § 108 lg 1 alusel. Teised menetlusosalised ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) 11