Obsah (4)

§ 6§ 22§ 20§ 23

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Tristan Ploom Otsuse tegemise aeg ja koht 27.11.2020, Tallinn Haldusasja number 3-19-2157 Haldusasi Hai Vara Osaühingu kaebus Kuusa

) § 22 lg 1 alusel on õigus maad ostueesõigusega erastada muuhulgas ehitiste omanikel ning vallasasjana omandatud vundamenti ei saa käsitleda hoonena ega rajatisena. MA viitas

§ 6

lg-le 31, mille kohaselt ei käsitleta ehitistena lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi. Samas kirjas tegi MA ettepaneku lõpetada maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud Tiirukivi 3 (Lagendiku) maaüksusel Turbuneeme külas Kuusalu vallas ning palus eeltoimingute lõpetamise otsus edastada MA-le (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 2, lk 14).

1. Vastustaja edastas kaebajale korralduse eelnõu jätta DP vastu võtmata, mille kohta kaebaja ei esitanud arvamust. Vastustaja edastas kaebajale erastamise eeltoimingute lõpetamise eelnõu, mille kohta kaebaja ei esitanud arvamust. Vastustaja jättis DP vastu võtmata ja lõpetas DP menetluse (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1 lk 9 - 13) ning lõpetas erastamise eeltoimingud.
2. Kaebaja esitas 18.11.2019 Tallinna Halduskohtule (edaspidi kohus) kaebuse vastustaja 27.09.2019 korralduse nr 640 tühistamiseks ning alternatiivselt, korralduse tühistamata jätmisel, kahju hüvitamiseks summas 120 000 eurot. Kaebaja lisas 10.01.2020 kaebuse täienduses vastustaja korralduse nr 792 tühistamise nõude ning kohustamisnõude hiljemalt kahe kuu jooksul otsuse jõustumisest lõpule viima Tiirukivi maaüksuse erastamise eeltoimingud ning jätkama DP menetlusega.
3. Kohus võttis 10.06.2020 kaebuse menetlusse tühistamise nõuete ning kohustamisnõuete osas. Kohus kaasas menetlusse kolmandate isikutena KA ja MA ning lõpetas menetluse kahju hüvitamise nõude osas kaebetähtaja möödumise tõttu. Kohus võttis 29.09.2020 menetlusse kaebaja kahju hüvitamise nõude. Kohus määras 21.10.2020 asja lahendamise kirjalikus menetluses. KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4. Kaebaja väitel on korraldused nr 640 ja 792 õigusvastased ja piiravad kaebaja õigusi. See on tühistamise nõuete ning kohustamisnõuete aluseks.
5. Kaebaja esitas maa erastamise avalduse ja DP menetluse algatamise avalduse vastustaja juhiste järgi sooviga erastada vundamendi alune maaüksus. Ta on tegutsenud DP menetluses vastustaja soovituste kohaselt. Kaebaja ei vaidle, et Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi territooriumil Lahemaa piiranguvööndis ning vajalik on DP kooskõlastamine KAga. Kaebajale on arusaamatu, miks ta oleks pidanud vaidlustama KA õiguseellase keeldumise. Vastustaja pidanuks KA õiguseellase argumendid ümber lükkama, sest vastustaja huvides oli kaebajaga sõlmitud lepingu ja varasema kohtuotsuse alusel maa erastamise ja DP menetluse lõpule viimine. Vastustaja ei esitanud ühtegi vastuväidet Harjumaa Keskkonnateenistuse seisukohtadele. Kaebajale arusaamatutel põhjustel on vastustaja jäänud tegevusetuks. Kaebajale teadaolevalt on analoogseid erastamise toiminguid tehtud mitmeid, sh valla endise või praeguse töötaja lähikondsele. Kaebajal oli õiguspärane ootus, et haldusorgan kohtleb teda võrdselt teiste analoogset maad erastanud isikutega. Kui vastustaja oleks käitunud õiguspäraselt, kuuluks kaebajale elamumaana 4500 m2 suurune elamumaa, mille hinnanguline maksumus on 4500 eurot. Kaebaja ei pea kannatama põhjusel, et vastustaja ei taha ega suuda KA-st sõltumatult tegutseda.
6. Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks juba 28.01.2005 ning lähtus 22.03.1999 jõustunud

§ 6

lg-st 31, mis nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi ei käsitata ehitisena

tähenduses ning õigust erastada nende juurde maa ostueesõigusega tekib üksnes juhul, kui need on kohaliku omavalitsuse näidatud ajaks korda tehtud. Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Seega järeldub, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Vastustaja ei ole andnud kaebajale tähtaega ehitise kordategemiseks. Seadus nägi kordategemise tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt. Eesmärk oli anda enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale viimane hoiatus, et kui etteantud tähtajaks hooneid ei korrastata, 4 kaotab taotleja ostueesõigusega erastamise õiguse. Vaidlust ei saa olla selles, et kaebaja on teavitanud vastustajat oma kavatsusest taastada endise Lagendiku talu hooned endises mahus ja ulatuses. Praeguse normi puhul jääb sellise viimase hoiatuse tegemine ära ning seega on tegemist kaebajat koormava normiga.

1. MA kaardirakenduse andmetel paikneb taotletav Lagendiku (Tiirukivi) maa-ala Lahemaa rahvuspargis, kus on kehtestatud Natura 2000 linnuala ja looduskaitselised piirangud. Kaebaja avalduse esitamise ajal ei olnud Lahemaa loodusala veel Natura 2000 võrgustikuga kaetud ning kinnitati alles 12.12.
2. Koormava normi kohaldamine ei ole kaebaja suhtes põhjendatud ja rikub kaebaja õiguspärast ootust.
3. Vaidlusaluse kinnistu väärtus oleks kehtiva DP korral 120 000 eurot. VASTUSTAJA SEISUKOHT
4. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu ja põhjendamatu. Vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased, piisavalt motiveeritud ja kooskõlas korralduste andmise ajal kehtinud õigusnormidega ning kaebaja õigusi ja huve pole rikutud. DP-d ei ole võimalik kehtestada ega jätkata maa ostueesõigusega erastamist järgmistel põhjustel.
5. Tiirukivi DP algatati kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) ajal. EhSRS § 1 lg 1 kohaselt kuulub kohaldamisele PlanS v.r, mille § 18 lg 1 võimaldab viia DP menetluse lõpule selliselt, et omavalitsus jätab DP vastu võtmata ja lõpetab selle edasise menetluse. Tiirukivi DP vastuvõtmata jätmise ja planeerimismenetluse lõpetamise tingis KA keeldumine DP kooskõlastamisest. Vastustaja oli kohustatud DP KA-ga kooskõlastama (PlanS § 17 lg 2 p 3, looduskaitseseaduse, edaspidi LKS, § 4 lg 2 p 1, § 26 lg 1 ja lg 2 p 1, § 14 lg 1 p 5, § 21 lg 1, Vabariigi Valitsuse 03.06.1997 kinnitatud Lahemaa kaitse-eeskirjast ning 19.02.2015 kinnitatud uuest kaitse-eeskirjast), kuna Tiirukivi maaüksus asub Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. Vastustaja ei saanud DP-d kehtestada ilma KA kooskõlastuseta.
6. Tiirukivi DP-ga kavandatud taastatavad hooned paiknevad Loksa valla üldplaneeringuga kehtestatud ranna ja kalda ehituskeeluvööndis. Kehtiva Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja § 23 lg 1 p 2 ning lg-d 4 ja 5 ei võimalda hoonete taastamist ranna ja kalda ehituskeeluvööndis, nagu see oli erandina võimalik 03.06.1997 kehtestatud kaitse-eeskirja p 32 alapunkti 1 kohaselt.

alates 14.07.2017 kehtiv § 6 lg 31 redaktsioon ei võimalda maa ostueesõigusega erastamist kasutusest välja langenud ehitiste juurde.

1. Kaebajal oli korduvalt võimalik esitada seisukoht KA kooskõlastuse andmisest keeldumise peale. Sellist võimalust pakuti kaebajale KA-s 09.05.2011 ja 15.01.2016 toimunud nõupidamistel. Kaebaja seda võimalust ei kasutanud. Kaebaja ei ole DP kooskõlastamisest keeldumisi vaidlustanud. Vastustaja ei saa KA seisukohti ümber hinnata.
2. Vastustajal ei ole võimalik jätkata maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingutega põhjusel, et Turbuneeme külas Lagendiku maaüksusel asuv vundament ei ole

§ 22lg 1 ja § 6 lg 3 tähenduses ehitis, mille juurde oleks võimalik maad erastada.

Vallasasjana omandatud hoone vundamenti ei saa käsitleda ei hoone ega rajatisena.

§ 6

lg 31 kohaselt ei ole ehitistena käsitatavad ajutised hooned ja rajatised ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised. Kuna vaidlusalusel maa-alal asuv vundament ei ole ehitis

tähenduses, ei ole vundamendi omanikul õigust maa erastamiseks vundamendi juurde. Seda seisukohta toetab MA 24.04.2019 selgitus ning ettepanek erastamise eeltoimingute lõpetamiseks. Kuivõrd Lagendiku (Tiirukivi) maa-ala paikneb Lahemaa rahvuspargis, ei kuulu maa erastamisele

§ 20lg 12 alusel.

5

1. Vastustaja on teinud kõik vastustajast sõltunud toimingud ning seetõttu on asjakohatu väide, et vastustaja ei ole midagi teinud. Vastustaja ei ole teinud takistusi vundamendi juurde maa ostueesõigusega erastamisel ega DP menetluses. Vastustaja on pöördunud korduvalt MA ja KA poole seisukohtade ja siduvate kooskõlastuste saamiseks. MA on selgitanud, et seadusest tulenevalt ei ole MA-l võimalik erastamise toiminguid lõpuni viia. KA-l ei ole võimalik anda DP kehtestamise eelduseks olevat siduvat kooskõlastust. Erinevalt kaebuses väidetust ei tea vastustaja juhtumeid, kus erastamise eeltoimingutega jätkatakse olukorras, kus toimingute lõpuni viimine ei ole võimalik õigusnormide tõttu. Samuti ei tea vastustaja DP, mis on kehtestatud ilma KA kooskõlastuseta.
2. Vastustaja ei saanud määrata kaebajale

§ 6

lg-s 31 nimetatud tähtaega ehitise kordategemiseks, sest KA ei andnud ehitamiseks nõusolekut ja MA ei pidanud vundamendi varet ehitiseks, mida saaks taastada ja mille juurde saaks erastada maad. Ehitise taastamiseks olnuks vaja KA kooskõlastust. Kaebaja soovis ehitusõigust saada DP menetluse kaudu. 14.07.2017 jõustunud

§ 6lg 31 ei näe ette sellise tähtaja andmise võimalust.

Kohalik omavalitsus saab anda tähtaja vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Vastustaja on 28.11.2019 korraldusega nr 792 andnud kaebajale tähtaja vundamendi kõrvaldamiseks kahe kuu jooksul otsuse jõustumisest. Vastustaja juhib tähelepanu, et ehitiste korrasoleku ja sihtotstarbelise kasutatavuse nõue erastamise õiguse saamise eeldusena on kehtinud kogu maareformi aja ning see pidi olema isikule selge sõltumata vastustaja tegevusest. Kaebaja esitas erastamise avalduse ja DP algatamise avalduse ühel ja samal kuupäeval, millest võib järeldada, et kaebaja omandas vundamendi eesmärgiga odavalt selle juurde maad erastada. Isegi kui vastustaja jätkaks maa erastamise eeltoimingute menetlusega, ei annaks see õigustatud ootust maa erastamiseks. 31. Kaebaja leiab ekslikult, et koormava normi kohaldamine ei ole tema suhtes põhjendatud. Kaebaja jätab tähelepanuta, et vastustaja saab rakendada vaid kehtivaid õigusnorme ning puudus mistahes õiguslik alus kaebaja suhtes kehtetu normi kohaldamiseks. Vastustaja ei saanud seejuures

§ 6lg 31 muudatust ette näha.

KA SEISUKOHT

1. Vastustaja korraldus nr 640 on õiguspärane.
2. Harjumaa Keskkonnateenistus ja KA esitasid DP menetluses seisukohad lähtuvalt Tiirukivi maaüksuse olemusest, paiknemisest Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis ning ranna ehituskeeluvööndis, samuti Lahemaa rahvuspargi kaitse-eesmärkidest ja kaitsekorrast. Puudub vaidlus, et Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. Seega eeldab DP kehtestamine kaitseala valitseja nõusolekut (LKS § 14 lg 1 p 5). DP kooskõlastamisel on vaja hinnata kavandatud ehitamise lubatavust. Kaitseala piiranguvööndis on ehitamine keelatud (LKS § 31 lg 2 p 8). Ka kaitse-eeskirja lg 1 p 2 kohaselt on ehitamine ranna ja kalda ehituskeeluvööndis keelatud. Antud juhul ei ole tegemist kaitseeeskirja § 23 lg-tes 4 ja 5 sätestatud eranditega. Seega ei saa KA anda nõusolekut DP kehtestamiseks.
3. KA on ehitamise võimalikkuse puudumise osas täiendavalt arvestanud, et Keskkonnaregistris on registreeritud Tiirukivi maaüksusel olev Lahemaa rahvuspargi kaitseeesmärgiks olev poollooduslik kooslus – rannaniit. DP ala paikneb LKS § 35 lg 31 kohaselt korduvalt üleujutataval alal ning on seega LKS § 35 lg 4 järgi veekaitsevööndis, kus veeseaduse § 119 p 5 kohaselt on ehitamine keelatud. Kuni 07.03.2015 kehtinud Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja kehtivusajal antud seisukohtades selgitati, et hoonestuse kavandamine üldplaneeringus märgitud ehituskeeluvööndisse ei ole kooskõlas üldplaneeringu planeerimispõhimõtetega.
4. KA kooskõlastuseta ei saanud vastustaja DP-d kehtestada (LKS § 14 lg 4 ja § 38 lg 9). 6 MA SEISUKOHT
5. Korraldus nr 792 on õiguspärane, kaebaja nõuded on põhjendamatud.
6. Vaidlusalusel maaüksusel ei asu ehitisi, mis vastaksid

§ 6lg-s 3 sätestatud nõuetele ja mis võimaldaksid maa ostueesõigusega erastamist.

Maa omanikuks on asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 3 kohaselt õigus saada ehitise omanikul

sätestatud korras.

§ 22

lg 1 järgi saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-le. Kuni 30.06.2015 defineeriti ehitist

§ 6lg 3 esimeses lause mõttes ehitusseadustiku (Eh

S v.r) kaudu. Alates 01.07.2015 sisaldub ehitise legaaldefinitsioon

tähenduses

§ 6

lg-s 3 ning sellest definitsioonist tuleb lähtuda maareformi läbiviimisel.

sätetest, sh § 6 lg-st 31 tuleneb, et maa ostueesõigusega erastamise vältimatuks eelduseks on ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa ostueesõigusega erastamise õigus üksnes juhul, kui ehitis vastab

§ 6

lg 3 tingimustele.

§ 6

lg-te 3 ja 31 grammatilisel tõlgendamisel saab rajatisena käsitada üksnes sellist ehitist, mis inimtegevuse, so eesmärgipäraste, konkreetsete objekti valmistamisele suunatud toimingute tulemusena on valminud rajatisena ja kasutatav selleks ettenähtud otstarbel, mitte ei ole muutnud selleks loodusjõudude (lagunemine) või lammutamise või vandalismi tagajärjel. Seega pole vaidlusaluse vundamendi puhul tegemist ehitisega (rajatisega)

§ 6lg 3 tähenduses.

Seda seisukohta toetab arvukas kohtupraktika. Kuivõrd vundament on vaid ehitise osa, mitte iseseisev terviklik rajatis, puudub kaebajal õigus nõuda vundamendi juurde maa ostueesõigusega erastamist. Tegemist ei ole ka lõpetamata ehitisega, sest ehitise lammutamise või lagunemise tulemusel ei muutu see uuesti pooleliolevaks ehitiseks.

§ 6

lg-te 3 ja 31 peamine mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist, st maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste või ka ehitisregistrisse kantud ehitise tunnustele mittevastavate ja olematute ehitiste tarbeks. Eesmärk on võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumitele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja sihtotstarbelises kasutuses oleva ehitise juurde või teenindamiseks vajaliku maa soodustingimustel omandamiseks.

1. Maa erastamise avalduse esitamise ja korralduse nr 792 andmise vahel on enam kui 15 aasta pikkune periood, mille jooksul oli kaebajal piisavalt ostueesõigusega erastamise võimaluse säilimiseks piisavalt aega, et oma kavatsusi realiseerida. Asjaoludest nähtuvalt ei olnud kaebajal selleks huvi - ta ei ole asunud Lagendiku talu hooneid taastama. Isik ei saa oma isikliku vara korrashoiul ja hooldamisel olla sõltuv haldusorgani tegevusest ja sunnist, vaid peab astuma ise samme oma õiguste teostamiseks. Ehitusvaldkonda reguleerivad seadused on kehtestanud ehitise omanikule nõude tagada ehitise korrashoid ja kasutamise ohutus. Mõistlik isik ei saa eeldada, et erastamisõiguse säilitamiseks peab ta ehitised korda tegema vaid juhul, kui kohalik omavalitsus talle selleks tähtaja määrab. Nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu maareformi aja ning kaebajal pidi sõltumata vastustaja tegevuse(tuse)st olema selge, et maa omandamiseks soodustingimustel annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised.
2. Lisaks tuleneb

§ 20

lg-st 12, et Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis on maa erastamine üldjuhul keelatud ning lubatav vaid elamu juurde või muu ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Tiirukivi maa-alal ei asu asjaoludest nähtuvalt ühtegi elamut

§ 6

lg 32 tähenduses ega muud ehitist, mis vastaks

§ 6lg-s 3 sätestatud ehitisele kehtestatud tingimustele.

40. Menetluse kestel materiaalõiguse muutumine ei tähenda, et kaebaja suhtes peaks kohaldama varem kehtinud soodsamat normi. Riigikohtu praktika kohaselt on vajadus maareformi lõpetamiseks piisav, et õigustada ebavõrdset kohtlemist. Asjaolu, et kaebaja on esitanud avalduse DP menetluse algatamiseks ja vastustaja selle ka algatas, ei tähenda, et DP-ga 7 kavandatud krunt kuulub ostueesõigusega erastamisele. PlanS ei reguleeri maa ostueesõigusega erastamist ning erastamise toimingute puhul tuleb lähtuda

sätetest. Ainuüksi kaebaja soov elamu taastamiseks kehtestatava DP alusel kunagi tulevikus ei ole maa erastamise aluseks.

järgi ei ole kaebaja maa ostueesõiguse erastamise õigustatud isikuks. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

1. Kohus, kogunud ise tõendeid, neid uurinud, samuti uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti, leiab, et kaebus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
2. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle, mis on tuvastatud kohtuasja juurde esitatud tõenditega: - - - - Kaebaja omandas vastustaja õiguseellaselt 01.12.2004 sõlmitud ja notariaalselt tõestatud müügilepingu (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimiku 1 lk 91-96) alusel 200 000 Eesti krooni eest Lagendiku (Tiirukivi) maaüksusel asuva elamu vundamendi. Lepingu punktis 2.
3. kinnitas müüja ehk vastustaja õiguseellane, et ei tee takistusi lepingu eseme juurde vähemalt 4500 m2 suurusega maa ostueesõigusega erastamisel. Kaebaja ei ole soetatud vundamendiga seotult teinud ühtegi ehitustööd. Kaebaja esitas 01.12.2004 vastustajale (õiguseellasele Loksa Vallavalitsusele) avalduse vundamendi juurde maa erastamiseks (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 87) ning 28.01.2005 avalduse Tiirukivi DP algatamiseks. Loksa vald algatas DP menetluse eesmärgiga moodustada Tiirukivi maaüksusele kinnistu, seada ehitusõigus, lahendada juurdepääs ning haljastus- ja heakord, määrata ehitiste vahelised kujad, tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus, keskkonnakaitse abinõud, ehitiste arhitektuursed nõuded ning seadustest tulenevad kitsendused. Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa Rahvuspargi territooriumil Lahemaa piiranguvööndis. Harjumaa Keskkonnateenistus keeldus 10.07.2008 (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 57) Tiirukivi DP eskiisi kooskõlastamisest ning asus seisukohale, et algatatud DP tuleb jätta kehtestamata. Kaebaja ei ole nimetatud keeldumist vaidlustanud. KA ei toetanud 13.12.2010 (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 43-48) Tiirukivi maaüksuse DP suhtes KSH menetluse algatamist. Nimetatud toimingut ei ole vaidlustatud. Kaebaja palus 27.12.2013 vastustajal määrata

§ 6

lg 31 alusel Lagendiku taastamiseks vajalik teenindusmaa ning anda tähtaeg kuni 36 kuud taastamise läbiviimiseks. Vastustaja tähtaega ei määranud. Kaebaja osales KA-s 09.05.2011 ja 15.01.2016 toimunud kokkusaamistel ning talle anti võimalus KA menetlustoimingutele vastuväidete esitamiseks. Kaebaja vastuväiteid ei esitanud. KA esitas 08.10.2018 (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 16-18) vastustajale seisukohta, et DP menetluse jätkamine pole võimalik. Vastustaja jättis 27.09.2019 korraldusega nr 640 vastu võtmata Loksa Vallavalitsuse 05.05.2005 korraldusega nr 135 algatatud Tiirukivi maaüksuse DP ning lõpetas DP menetluse (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 9-13). Vastustaja lõpetas 28.11.2019 korraldusega nr 792 Turbuneeme külas asuva Lagendiku maaüksuse erastamise eeltoimingud (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 2, lk 22). Kaebaja nõuded rajanevad eeldusel, et vundamendi ostmise, erastamise avalduse ja DP algatamise järgselt oli kaebajal õigus saavutada vundamendi juurde vajaliku maa erastamine ja saada ehitamiseks vajalik ehitusõigus. Kaebaja leiab, et vastustaja on rikkunud kohustust tagada, et need menetlused laheneksid kaebaja kasuks. Vastustaja pidanuks ümber lükkama KA 8 poolt DP kooskõlastamisest keeldumise. Kaebaja hinnangul ei saa kohaldada erastamise ja DP menetluse käigus muutnud õigusnorme, sest need rikuvad kaebaja õiguspärast ootust. Kohtul tuleb hinnata, kas vastustaja lõpetas õiguspäraselt DP menetluse, samuti, kas vastustaja keeldus õiguspäraselt ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisest ja lõpetas menetlus. Lisaks on pooled erineval seisukohal selles, kas vastustaja oli õigusvastaselt tegevusetu, millega tekitas kaebajale varalise kahju. Kohus võtab seisukoha korralduse nr 792 tühistamise ja sellega seotud kohustamisnõuete põhjendatuse osas (I), korralduse nr 640 tühistamisnõude ja sellega seotud kohustamisnõude põhjendatuse osas (II) ning seejärel kahju hüvitamise nõude põhjendatuse osas (III). Viimaks otsustab kohus menetluskulude jaotuse (IV). I 43. Maa ostueesõigusega erastamise üldist korda ja tingimusi käsitlevad

sätted, mille § 20 lg-st 1, § 22 lg-st 1 ja § 23 lg-st 6 tulenevalt kuulub erastamisele üksnes see maa, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse, maa ostueesõigusega erastamise õigus on muuhulgas hoone või rajatise omanikul. Maa ostueesõigusega erastamise kord on kehtestatud

§ 23lg 6 alusel antud Vabariigi Valitsuse 6.

novembri

1. a määruses nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ (määrus nr 267) ja Vabariigi Valitsuse
2. juuni
3. a määruses nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ (määrus nr 144). Määruse nr 267 p 4 kohaselt teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja määruses nr 267 sätestatud eeltoiminguid, selgitades välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud. Juhul kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määruses nr 144 sätestatu kohaselt.
4. Isik saab ostueesõigusega maad erastada ehitise omanikuna (

§ 22lg 1).

Ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis (

§ 6lg 3).

Selline ehitise mõiste kehtis kaebaja poolt erastamise avalduse esitamise ajal (

§ 6lg 3 ja Eh

S § 2 lg 1). Vastustaja on erastamise eeltoimingute lõpetamise korralduses tuginenud asjaolule, et ehitise vundament ei ole ehitis

seaduse mõttes. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajale ei kuulu ega ole kunagi kuulunud

§ 6lg 3 tingimustele vastavat eset.

Seetõttu ei saa maa erastamist reguleerivate normide mõttes omada õiguslikku tähendust ehitise vundamendi müügilepingu (vastustaja 03.08.2020 esitatud toimik 1, lk 91-96) p-s 2.2 olev lause. Seejuures osundab kohus, et halduskohtu pädevuses ei ole kõnealusest müügilepingust tulenevate vaidluste lahendamine. 45. Ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi (

§ 6lg 31).

Selliste ehitiste kohta nägi kuni 14.07.2017 kehtinud

(

v.r) § 6 lg 31 ette, et omanik teeb need korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised tuli sundvõõrandada kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel. Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. 46. Kaebaja on lähtunud ekslikust eeldusest, et lagunenud ehitise sai vastavat ehitist omav isik korda teha üksnes siis, kui kohalik omavalitsus määrab selleks tähtaja. Seadus nägi 9 kordategemise tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta etteantud tähtajaks hooneid ei korrasta, kaotab ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse (Riigikohtu 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, p-d 11 ja 13).

v.r § 6 lg 31 kehtestamise eesmärgiks oli vastava seaduse eelnõu (922SE) arutamise kohta vormistatud stenogrammidest 1 nähtuvalt soov välistada lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonete kasutamine maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks. Seejuures toodi muuhulgas välja näiteks asjaolu, et on olnud juhtumeid, kus on üles otsitud mõni kivi või vundamendinurgake ja tahetud sellest lähtuvalt erastamisõigust kasutada. Sama eelnõu seletuskirjas 2 on seejuures märgitud, et Maareformi seaduse § 6 lõike 3 muutmise kaudu konkretiseeritakse hoonete ja rajatiste mõistet. Muudatuse tulemusena jääksid välja hooned või rajatised mida tegelikult nende amortiseerumise tõttu ei kasutata ja kus põhikonstruktsioonide lagunemisaste muudab nende renoveerimise ebaotstarbekaks. Seetõttu võib järeldada, et selliseid hooneid või rajatisi edaspidi kasutusele ei võeta ning puudub obligatoorne vajadus nende juures maad omada. Seega andis seaduseandja lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste puhul kohalikule omavalitsusele õiguse kaaluda selle üle, kas ehitise seisukord annab aluse määrata tähtaeg selle kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks tähtaja määramisel tuleb arvesse võtta ehitise seisundit (Riigikohtu 28.01.2008 otsus asjas nr 3-3-1-82-07, p 18). Lisaks pidas Riigikohus vajalikuks arvestada ehitise lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. 47. Veelgi olulisem on, et kaebaja ostis hoone vundamendi. Sellises ulatuses hävinenud hoone kordategemine ei ole võimalik. Kohus tugineb selle väite esitamisel Riigikohtu seisukohale. Vundamendini lagunenud hoonet ei saa enam korda teha ning hoone vastamiseks

§ 6lg 3 tunnustele, tuleks see uuesti üles ehitada.

Lisaks märkis Riigikohus, et hoone peab olema sihtotstarbelises kasutuses või seda peab olema võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (Riigikohtu 26.06.

1. a otsus asjas nr 3-16-579, p 15). Kaebaja ostetud hoone vundamendi puhul ei ole see eeldus täidetud. Seega ei olnud vastustajal kohustust määrata kaebajale tähtaega hoone kordategemiseks.
2. Alates 14.07.2017 kehtiv

§ 6

lg 31 näeb ette, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks (

§ 6lg 31).

Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks (Riigikohtu 13.12.2018 otsus asjas nr 3-15-2561, p 10.) Seega ei olnud vastustajal alates 14.07.2017 võimalik määrata

§ 6

lg 31 alusel täiendavaid tähtaegu ehitiste korrastamiseks ning vastustaja sai määrata üksnes tähtaja lagunenud ehitise, antud juhul vundamendi säilinud osade kõrvaldamiseks.

§ 6

lg 31 uue redaktsiooni seletuskirjas3 on märgitud järgnevat: „

§ 6

lõike 3.1 muutmisega kaob võimalus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks ning ehitise aluse ja teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks pärast seda. Kehtiva seaduse kohaselt on kohalikul 1 Kättesaadav http://stenogrammid.riigikogu.ee/et/199806181000?aspdf=1 Kättesaadav https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/3639c3d0-8400-3a73-859049c4895ced3d/Maareformi%20seaduse%20muutmise%20seadus 3 432 SE - Seletuskiri maavalitsuste tegevuse lõpetamisest tulenev Vabariigi Valitsuse seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu juurde, lk 41; kättesaadav veebiaadressilt https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/0b6f7556-aa2d-43be-b53119c77c05f24c/Maavalitsuste%20tegevuse%20l%C3%B5petamisest%20tulenev%20Vabariigi%20Valitsuse%20s eaduse%20ja%20teiste%20seaduste%20muutmise%20seaduse%20eeln%C3%B5u%20(432%20SE%20III)%20( Riigikogu%20koosseisu%20h%C3%A4%C3%A4lteenamus) 10 2 omavalitsusel kaalutlusõigus, kas anda lagunenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks või lammutamiseks. Lagunenud ehitis ei ole kunagi isikule erastamisõigust andnud. Lagunenud ehitiste kordategemise regulatsiooniga andis seadusandja selliste hoonete omanikele võimaluse hoonete kordategemisel saada maa erastamise õigus. Seejuures, erastamise õigus sõltus isiku soovist ja hoolsusest. Maareformi algusest on möödunud enam kui 25 aastat, kui isik ei ole tänaseni oma ehitist korrastanud või kõrvaldanud on isik lõplikult minetanud ka võimaluse erastamisõiguse taastamiseks. Lagunenud ehitise olemasolu maatükil ei tohi takistada maareformi läbiviimist muudel alustel olukorras, kus ehitise omanik ei ole 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Sellisel juhul võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse sellise riive, mis tekib kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub reformi läbiviimisel maatüki oluliseks osaks.“4 Eeltoodust nähtub, et seadusandjal on tahe lõpetada avalikule huvile tuginevalt maareform ja viia maaõigus ühtsetele õiguslikele alustele. Seetõttu ei ole asjakohased kaebaja viited õiguspärasele ootusele (kaebuse p-des 7 ja 8) ning kaebajat koormavatele normidele: nii väide, et

§ 6

lg 31 muudatus rikuks kaebaja õiguspärase ootuse põhimõtet, kui väide, et 28.01.2005 seisuga ei asunud ehitise vundamendi asukoht Natura 2000 võrgustiku alal. Õiguspärane ootus saab tekkida, kui õigusnorm annab või õigusnormid annavad selleks aluse.

normid ei andnud kaebajale õiguslikku alust arvata, et ta saab maad erastada ehitise vundamendi juurde. 49. Kuna

normid ei võimaldanud alates 14.07.2017 anda täiendavaid tähtaegu ehitiste kordategemiseks, sai vastustaja haldusakti andmisel üksnes anda tähtaja lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Seega on erastamise eeltoimingute menetlus lõpetatud õiguspäraselt ning puudub alus korralduse nr 792 tühistamiseks. Kuivõrd haldusakti tühistamisnõue jääb rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata kohustamisnõue maa erastamise eeltoimingute lõpule viimiseks. II

1. DP menetluse lõpetamine on õiguspärane. Tiirukivi maaüksus paikneb Lahemaa rahvuspargi territooriumil Lahemaa piiranguvööndis. Lahemaa rahvuspark kuulub Eesti rahvusparkide nimistusse (LKS § 26 lg 2 p 1) ning on riiklikult kaitstav kaitseala (LKS § 4 lg 2, § 26 lg 1). DP-d ei või kehtestada ilma kaitstava loodusobjekti valitseja nõusolekuta (LKS § 14 lg 1 p 5). DP kooskõlastamise nõue tulenes ka PlanS v.r § 17 lg 2 p-st 3 (EhSRS § 1 lg 1 määrab lähtumise PlanS v.r-st). Selline nõue kehtis ka ajal, mil kaebaja omandas Tiirukivi maaüksusel paikneva vundamendi. Seega pidi kaebaja olema kogu aeg teadlik, et DP kehtestamise eelduseks on KA või tema õiguseellase kooskõlastuse saamine.
2. KA ja tema õiguseellane keeldusid 10.04.2006 kuni haldusakti andmiseni korduvalt DP kooskõlastamisest. KA poolt DP kooskõlastamisest keeldumine on menetlustoiming, mida on võimalik halduskohtus iseseisvalt vaidlustada (Riigikohtu 28.11.2019 määrus asja nr 3-17-740). Selle menetlustoimingu vaidlustamise õigus on kaebajal. Vastustaja ei saa kaebaja õigustesse puutuvaid toiminguid ega haldusakte vaidlustada kaebaja eest. Kaebajale oli selle õiguskaitsevahendi kasutamise võimalus teada, sest kaebaja vaidlustas Keskkonnaministeeriumi Harjumaa Keskkonnateenistuse keeldumise kooskõlastuse andmisest asjas nr 3-06-
3. Kaebaja ei ole kasutanud võimalust vaidlustada KA 10.07.2008 ja 13.12.2010 menetlustoiminguid ega ka hilisemaid samasisulisi seisukohti. PlanS § 134 kohaselt saab vastustaja vastu võtta üksnes sellise DP, mis vastab seadustele ja muudele õigusaktidele.
4. Eeltoodust tulenevalt ei saanud vastustaja ilma KA kooskõlastuseta DP-d vastu võtta. Seega 4 vt https://www.riigikogu.ee/download/ac65bd5c-b5ef-4fcf-9aff-b1bec60804e7, lk 41 11 lõpetas vastustaja õiguspäraselt DP menetluse ning puudub alus korralduse nr 640 tühistamiseks. Kuivõrd haldusakti tühistamisnõue jääb rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata kohustamisnõue DP menetluse jätkamiseks. III
5. Isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega (Riigivastutuse seadus § 7 lg 1). Seega on kahju hüvitamise nõude esmaseks eelduseks vastustaja õigusvastane käitumine, kaebuse puhul tegevusetus. Kaebaja väide, et vastustaja oli tegevusetu, ei ole asjakohane. Vundamendini lagunenud ehitisele ei kohaldu ehitise kordategemist puudutavad

sätted ning ehitise taastamine tähendanuks ehitise uuesti püstitamist. See ei olnud aga

sätete mõte. Kaebajal ei olnud õigust erastada maad vundamendini lagunenud hoone juurde ega tugineda selle kordategemise regulatsioonile. Vastustaja pidanuks erastamise eeltoimingute menetluse lõpetama sõltumata sellest, millisel ajahetkel oleks see otsus tehtud. Vastustaja poolt DP kehtestamise eelduseks oli KA kooskõlastus. Kaebajal oli võimalik KA keeldumist kooskõlastuse andmisest vaidlustada, kuid ta ei teinud seda. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et kui vastustaja oleks käitunud õiguspäraselt, kuuluks kaebajale 4500 m2 elamumaad, mille väärtus koos DP-ga on vähemalt 120 000 eurot. Kohus jätab kahju hüvitamise nõude rahuldamata. IV 54. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Vastustaja ei ole menetluskulude kaebajalt väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom 12