Obsah (13)

§ 3§ 8§ 142§ 145§ 65§ 271§ 292§ 272§ 313§ 195§ 186§ 76§ 101

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-19-118503 Otsuse tegemise aeg ja koht 29. oktoober 2021.a, Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Piret Raik Kohtuasi AS Morrison Invest hagi A. L.i vas

) § 2 lg 1 mõttes, mis õigustaks hagejat nõudma kostjalt tasu maksmist. Vastavalt

§ 3

võib võlasuhe tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest.

1. Vaidlust ei ole selles, et 31.07.2018.a sõlmisid hageja AS Morrison Invest ja X OÜ äriruumide üürilepingu xxx korrusel asuvate ruumide kokku 65 m2 , kasutamiseks (lepingu p 2.1) (I kd tl 54-62) 4 Üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis X OÜ juhatuse liige ruumid vastu (I kd tl 64-65) Üüri suurus ja maksetingimused on sätestatud lepingu p-s
2. Kostja A. L. ei ole üürilepingu pool. Võlaõiguslikust lepingust saavad kohustused tuleneda üksnes lepingupooltele (vt

§ 8

), kolmandale isikule saavad lepingust kohustused tuleneda üksnes juhul, kui ta ise kohustuste võtmisega nõustub (vt Riigikohtu 07.06.2011 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11) Lepingu p 5.17 kohaselt käendas X OÜ juhatuse liige A. L. üürilepingu täitmist 2340 euro ulatuses oma isikliku varaga (tl 58-59). Hageja on esitanud nõude käendaja vastu.

§ 142

lg 1, § 145 lg-d 1 ja 2 kehtestavad käendaja vastutuse ja selle ulatuse põhivõlgniku kohustuse täitmise ehk käendatava kohustuse täitmise eest.

§ 145

lg 1 järgi vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees kohustuse rikkumise korral solidaarselt, kui käenduslepingus ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Käesoleval juhul ei tulene lepingu p-st 5.17, et A. L. vastutab käendajana üksnes juhul, kui X OÜ vastu ei saa nõuet rahuldada. Tulenevalt

§ 65

lg-st 1 võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt solidaarvõlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. 9. Vastavalt

§ 271

kohustub üürileandja üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega (

§ 292lg 1).

Hageja ja X OÜ sõlmisid äriruumide üürilepingu (

§ 272lg 1 2.lause) 10.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, millal üürileping lõppes. Hageja on seisukohal, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel 31.05.2019 (I kd tl 67, 175, 186 pöördel). Kostja vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et üürileping lõppes 30.04.2019 üürnikupoolse erakorralise ülesütlemisega (I kd tl 89), maksekäsu kiirmenetluses esitatud materjalides väidab kostja et üürileping lõppes 11.04.2019 (I kd tl 22) A. L. on esitanud 08.04.2019 avalduse, milles palub äriruumide üürilepingu lõpetada 30.04.2019, X OÜ-l tekkinud makseraskuste tõttu (I kd tl 143) Pooled on erinevatel seisukohtadel ka 11.04.2019.a. teostatud ruumide ülevaatuse akti osas. Hageja on seisukohal, et ülevaatuse ja akti koostamise eesmärk oli ruumide ülevaatus ja seisukorra kindlakstegemine (I kd tl 175, 186 pöördel) mitte üürilepingu lõpetamine. Kostja väidab, et 11.04.2019 andis ta ruumid ja võtmed üle (I kd tl 66). ka hageja märgib 27.01.2021.a menetlusdokumendis, et kostja lahkus pärast 11.04.2019 ruumidest (I kd tl 175). 11. Üürileping oli sõlmitud tähtajaga 30.07.2023.a. (lepingu p 1.4, I kd tl 54). Vastavalt

§ 313

lg 1 võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige

§-des 314–319 nimetatud asjaoludel (

§ 313lg 2) .

5 Tulenevalt

§ 313

lg 3 ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu erakorralise ülesütlemise eesmärk on ülesütlemist soovival poolel vabaneda lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, vastupidisel juhul ei too see kaasa lepingu lõppemist. Üles öelda sooviv pool (kostja) pidi käesoleval juhul tõendama, et leping pärast 30.04.2019 ei kehtinud ning ülesütlemiseks olid täidetud ülesütlemise eeldused ehk õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele. Hageja on seisukohal, et kostjal õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et ühepoolne sooviavaldus lepingut ei lõpetanud ja makseraskused ei ole aluseks lepingu ühepoolseks ülesütlemiseks. Kostja on ülesütlemisavalduses viidanud makseraskustele. Olukorras, kus lepingupool teavitab, et makseraskuste tõttu ei suuda tulevikus lepingujärgseid kohustusi täita, on mõjuv põhjus olemas lepingu ülesütlemiseks. 08.04.2019 üürileandjale esitatud avalduses tunnistab kostja võlgnevust üürileandja ees, mis viitab üheselt makseraskustele. Kaaludes mõlemapoolseid huve - ühelt poolt tekib üürnikul võlgnevus üüri ja kõrvalkohustuste täitmata jätmise näol, teisest küljest jääb üürileandjal saamata tasu, samal ajal kui ruumid on hõivatud ja puudub võimalus maksejõulisema kliendile ruumide üürimiseks - ei ole sellises olukorras lepingu jätkamine mõistlik ja otstarbekas. Ka hageja ise oma 31.05,2019 kostjale saadetud kirjas / pretensioonis viitab omapoolse ülesütlemise põhjusena X OÜ maksejõuetusele (I kd tl 67), seega on põhjendamatu hageja väide, et üürniku makseraskused on tõendamata (I kd tl 186 pöördel). Hageja on ka oma tegevuse / käitumisega möönnud oma teadmist X OÜ kui lepingupoole makseraskustest, mistõttu on nõue esitatud lepingupoole juhatuse liikme A. L.i kui käendaja vastu. Õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks tuleneb kohtu hinnangul

§ 313lg 1 sätestatust (..mõjuval põhjusel…).

12. Lepingu ülesütlemiseks tuleb

§ 195lg 1 alusel teha avaldus teisele poolele ja ülesütlemisavalduse näol on tegemist ühepoolse tehinguga Ts

ÜS § 67 lg 2

1. lause mõttes. Vastavalt TsÜS § 69 lg 1 muutub tahteavaldus kehtivaks selle kättesaamisega. Hageja väidab, et ei ole saanud kostja kirjalikku ülesütlemisavaldust (I kd tl 186 pöördel, 189) Kohus möönab, et kostja ei ole vaatamata kohtu nõudmisele (I kd tl 189 pöördel) esitanud väidetavat e-kirja AS-le Morrison Invest ülesütlemisavalduse saatmise kohta. Samas ei näe seadus ette tahteavalduse kohustuslikku vorminõuet. TsÜS § 68 lg 1 järgi võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Tahteavaldus võib TsÜS § 68 lg 3 järgi olla kaudne, väljendudes teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kaudne on selline tahteavaldus, millest vastavalt tahteavalduse tegemise asjaoludele võib välja lugeda avalduse tegija tahte tuua kaasa õiguslik tagajärg. Selle hindamiseks, kas leping on kaudse tahteavaldusega üles öeldud, tuleb hinnata tegu, millega kaudne tahteavaldus võiks olla väljendatud. ( vt Riigikohtu 17.03.2021 .a lahend tsiviilasjas nr 2-19-11650/28 p 11) Hageja kinnitas kohtuistungil, et … kostja soovis lõpetada üürilepingut, on küll õige.. (I kd tl 186 pöördel). Hageja oli teadlik kostja soovist üürileping lõpetada, seega oli kostja tahteavaldus lepingu lõpetamiseks hageja poolt kätte saadud. Eeltoodut kinnitab ka ruumide ülevaatus 11.04.
2. Hageja esindaja möönis istungil, et .. ilmselt soovis hageja tõepoolest selle jutu peale, et soovitakse üürilepingut lõpetada, aegsasti ruumide seisukorraga tutvuda...(I kd tl 186 pöördel). Erakorralise ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tahteavaluse teisele lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb (

§ 186

lg 6) (vt 6 Eeltoodust tulenevalt on kohus on seisukohal, et 31.07.2018 sõlmitud üürileping lõppes üürnikupoolse erakorralise ülesütlemisega 30.04.2019.a

1. Hageja nõuab kostjalt tasumata arvete eest 2312,57 euro (millest põhinõue 1947,96 eurot ja viivis 364,61, I kd tl 177) väljamõistmist. Kohus märgib, et hageja ei ole menetluses olnud järjepidev ei nõude aluseks olevate tasumata arvete ega arvestuste osas. Kui maksekäsu kiirmenetluse avalduses ja hagiavalduses esitas hageja nõude aluseks neli arvet - arved nr 18770, 18840, makseteatised MT01052019 ja MT31052019 (I kd tl 6 ja 52), siis hagiavalduse täienduses on lisandunud viivisarved ja muutunud põhinõude / viiviste arvestus kostja tasutud garantiisumma tasaarvestusega (I kd tl 176, 177). Kostja vaidleb hageja esitatud makseteatistele MT01052019 ja MT31052019 vastu, väites, et ei ole neid saanud. Ka hageja ei ole millegagi tõendanud, et viidatud makseteatised/arved oleks kostjale saadetud / kätte toimetatud. Hagi täpsustusele on hageja lisanud e-kirjad arvete nr 18770 ja 1840 saatmise kohta (I kd tl 180-181). Lepingu ülesütlemisavalduses on üürnik kinnitanud, et 08.04.2019 seisuga on võlgnevus 1537, 37 eurot (I kd tl 143) ja ta tasub selle hiljemalt 30.04.
2. Seega on kostja selles osas täitmata kohustuste suuruse omaks võtnud. Arvestades, et võlg 08.04.2019 seisuga oli 1537,37 eurot, sai see tuleneda kuni märts 2019 esitatud arvetest (ehk peamiselt arved 18770 ja 18840, I kd tl 71-72). Kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et Morrison Invest raamatupidaja arvestas maha garantiina tasutud 780 eurot miinustades arved 18770 ja 18840 ja kuna üürileping lõppes 11.04.2019, siis summa, mis jäi puudu 10 päeva eest, tasus kostja arvega 18891V summas 376,01 eurot (I kd tl 22). Kohus leidis, et üürileping lõppes 30.04.2019.a. 08.04.2019 seisuga tunnistas kostja võla olemasolu 1537, 37 eurot. Arve nr 18891V, millele viitab kostja, ei ole mitte aprillikuu 10 päeva teenuste ja üüri, vaid arvestatud arvetelt nr 18770 ja 18840 viivise eest (I kd tl 102). Viidatud arve kohaselt oli seisuga 30.04.2019 tasuda arvete 18770 ja 18840 tasumisega viivitamise eest viivist 202, 93 eurot + varasema perioodi tasumata osa 173,08 eurot – kokku 376, 01 eurot. Kostja on tõendanud, et arve 18891V on tasutud
3. ja 17.06.2019 (297+80 eurot) ja lisatud selgitus ekslikult märgitud vale arve nr kohta (I kd tl 16, 28-29, 92-93). Hageja esitatud raamatupidamise õiendi (I kd tl 179) kohaselt on ajavahemikul 01.12.2018 30.04.2019 (lepingu lõppemiseni) esitatud üürnikule arveid kokku 4277,38 eurot, millest kostja on samal perioodil tasunud 2532,38 eurot, tasumata osa seega 1745 eurot (4277,382532,38) Kostja ei ole millegagi tõendanud, et tal on hageja ees kõik esitatud arved täies ulatuses tasutud. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja viitab küll väidetavale saldoteatisele, mille kohaselt tal justkui võlgnevust hageja ees ei ole, kuid kohtule seda saldoteatist esitatud ei ole (kohus nõudis tõendi esitamist 28.01.21 istungil, I kd tl 189 pöördel). Kuna korrektselt kohustust ei täidetud, on tegemist kohustuse rikkumisega

§ 76

lg 1, § 100 mõttes, mis annab võlausaldajale õiguse

§ 101

sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamiseks (sh nõuda kohustuse täitmist üles

§ 101

lg 1 p 4, 6) 7 Kuivõrd üürilepingu p 3.1 kohaselt oli üürnik tasunud garantiina 780 eurot, siis tasaarvestades vastavalt lepingu p 3.2 viimasele lausele selle üürniku arvete alusel tasumata summaga, jääb kostja võlgnevuseks 965 eurot (1745-780). Arved, mis on kostjale esitatud pärast 30.04.2019, jätab kohus tähelepanuta. Kohus jätab tähelepanuta ka kostja esitatud telefonisõnumite väljatrükid, kuivõrd need on loetamatud ja ei oma tähtsust asja lahendamise seisukohast (I kd 155-159, 197-204). Eeltoodud põhjendustel mõistab kohus kostjalt välja hageja kasuks 965 eurot. Hageja ei ole hagis esitanud korrektset viivisenõuet, mistõttu ei arvesta kohus tasumata summalt viivist.

1. Arvestades hagihinda, menetles kohus asja lihtmenetluses. Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Menetluskulude jaotus
2. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Kohus rahuldab hagi osaliselt. Kohus jaotab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud menetlusosaliste vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldab hagi 42% ulatuses, seega 42% hageja menetluskuludest jääb kostja kanda, 58% kostja menetluskuludest jääb hageja kanda. Kostja menetluskulude nimekirja esitanud ei ole, mistõttu leiab kohus, et kostjal menetluskulud puuduvad. Hageja menetluskulu on nimekirja kohaselt kokku 891,70 eurot, millest hagi esitamisel tasutud riigilõiv 250 eurot, õigusabikulu 625 eurot + kulu sõidukulu istungile Tallinn-Jõhvi-Tallinn kokku 16,70 eurot (lisatud kuludokumendid). Kohtu hinnangul on esindaja kulu (TsMS § 175 lg 1) mõistliku suurusega, arvestades nii töötunni hinda, teostatud toiminguid, kui neile kulutatud aega. Kuna kohus rahuldab hagi 42% ulatuses, mõistab kohus kostjalt välja hageja menetluskulude katteks 374,50 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik 8