← Eesti

2-16-315/91

Obsah (7)§ 7§ 1§ 34§ 35§ 20§ 22§ 38

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gea Lepik, liikmed Neve Uudelt ja Meeli Kaur Otsuse tegemise aeg ja koht 3. detsember 2021, Tallinn Kohtuasja num

) nimetatud dokumente korteriomandite moodustamiseks, mistõttu pole kaasomandit võimalik lõpetada korteriomandite seadmisega. OÜ TLN TIB

  1. oktoobri
  2. a dokumentatsioonis esitatud korterite plaanid ei vasta korterelamu tegelikule ruumijaotusele. Samuti pole kaasomanikud varasemalt pidanud korteriomandite seadmist otstarbekaks, kuna see ei lihtsusta kaasomandi valdamist ega 3

(23)2-16-315 kasutamist. Korteriomandite seadmise korral võib pooltel tekkida vaidlus korterelamu muude osade kasutamise üle. Hageja nõue, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel, tuleb jätta rahuldamata. See kaasomandi jagamise viis on vastuolus hea usu põhimõttega, ebaõiglane ning ei arvesta kostja huvidega. Kaasomandi müümine avalikul enampakkumisel on põhjendatud üksnes juhul, kui kõik kaasomanikud on nõus oma omandist loobuma. Kostja ei ole huvitatud enda omandist ilmajäämisest üksnes põhjusel, et hageja soovib enda omandist loobuda. Selline kaasomandi osa võõrandamine on vastuolus PS §-ga
  1. Samuti ei makstaks kostjale kinnisasja enampakkumisel müümisel maksimaalset hüvitist omandi kaotamise eest, sest müüdud kinnisasja arvel tasutakse täitemenetluse kulud. Vaidlusalune kinnisasi on kostja esivanemate ehitatud. Kuna tegemist on kostja pärandvaraga, on kinnisasi kostjale emotsionaalse tähendusega. Kostja huvi on pärandada oma kaasomandi osa lastele. Kostja leiab, et AÕS § 77 lg 2 teine lause sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ on vastuolus PS §-dega 19 ja
  2. Isikut ei tohi sundida sõlmima talle mittesobiva sisuga lepingut millegi talle mittevajaliku omandamiseks, mille eest ta peab maksma hinda, mis pole talle vastuvõetav. Vastuhagi
  3. Kostja esitas vastuhagi, milles palub poolte kaasomand kinnisasjale lõpetada korteriomandite seadmisega. Kostja palub lõpetada kaasomand kinnisasjale selliselt, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks, moodustatakse kuus korteriomandit, millest üks jääb hagejale ja viis kostjale, ning kohustatakse hagejat vajalike tahteavalduste andmiseks. Kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamisega on kõige õiglasem ja kaasomanikke kõige vähem koormavam. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
  4. Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas kaasomandi selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 hagejale ja 10/12 kostjale. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseadusevastaseks. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ja otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korrale. 5.
  5. Maakohus tuvastas järgmised vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud: - pooled on kinnisasja asukohaga XXX, Tallinn kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 2/12 kaasomandi mõttelist osa ja kostjale 10/12 kaasomandi mõttelist osa; - hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse tingimusel, et kostja tasub hagejale hüvitise omandi kaotuse eest, või kinnisasi jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks) või kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel; - kostja leiab vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada selliselt, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks (korteriomanditeks). 5.
  6. Maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse jätta kaasomand lõpetamata. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab 4
(23)2-16-315 kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus ei tuvastanud praeguses asjas kaasomanike AÕS § 76 lg 2 kohast kaasomandi lõpetamise välistamise kokkulepet ega ka muid piiranguid, mis takistasid kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. 5.
  1. Maakohus leidis, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 hagejale ja 10/12 kostjale. 5.
  2. Kaasomandit ei ole võimalik lõpetada kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse, kuna kostja ei soovi hagejale välja maksta tema osa rahas. 5.
  3. Kohus jättis rahuldamata ka hageja alternatiivse taotluse lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnisasi korteriomanditeks. Hageja ei ole korteriomandite seadmiseks esitanud kohtule erialaspetsialisti koostatud plaani, mis vastaks

§-s 7 sätestatud nõuetele, mh elamu tegelikule olukorrale. Hageja palus korteriomandid seada vastavalt hagi lisana 2 esitatud OÜ TLN TIB inventariseerimisjoonistele ja eksplikatsioonile ning hagi lisana 3 esitatud Tallinna Linnaarhiivi kinnitatud inventariseerimisjoonistele ja eksplikatsioonile. Kostja selgitas, et hagi lisas 2 esitatud plaanidel kajastatud korterite ruumid ja mõõtmed ei vasta tegelikule olukorrale, kuna kortereid on ümber ehitatud. Lisaks esitas hageja

  1. jaanuari
  2. a menetlusdokumendi lisana OÜ Geodeesia 24
  3. juuli
  4. a korteri mõõdistuse, mille kohaselt on korteri nr 1 suletud netopind 73,4 m2, s.o vähem, kui hagi lisades 2 ja 3 esitatud plaanidel. Samuti ei vasta mõõdistusele lisatud plaan täielikult hagi lisas 2 olevale korteri nr 1 plaanile korteri planeeringu poolest. Järelikult ei vasta hagi lisadena 2 ja 3 esitatud plaanid XXX, Tallinn elamu tegelikule olukorrale. 5.
  5. Kohus jättis rahuldamata ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et jagada kinnisasi korteriomanditeks. Kostja palus korteriomandid seada vastavalt vastuhagi lisana esitatud plaanidele. Kohtule arusaadavalt esitas kostja kohtule samad OÜ TLN TIB plaanid, mille hageja esitas hagi lisana 2, kuid mis on kostja selgituste kohaselt kantud ehitisregistrisse. Ka kostja esitatud plaanid ei vasta tegelikkusele ehk

§ 7lg 1 p-s 1 sätestatud nõuetele.

Kohus selgitas kostjale

  1. mai
  2. a määruses, et olukorras, kus on muutunud menetlusosaliste ring, tuleb kostjal täpsustada vastuhagi nõuet selliselt, et vastuhagi nõue oleks kooskõlas kinnisasja tegelike kaasomanikega. Samuti selgitas kohus, et kostja nõue kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmisega on täidetav üksnes juhul, kui kostja esitab plaanid, millel on kajastatud kaasomandisse kuuluva kinnisasja tegelik olukord, s.o taotletavate korteriomandite ja muude ruumide tegelikud suurused. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole kostja vastuhagis esitatud nõuet täpsustanud ega esitanud nõutavaid plaane. Kohus jättis vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata, kuna kostja esitatud nõue ei ole täidetav. 5.
  3. Samuti ei ole kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel mõistlik, sest menetluses esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole pooltel heanaaberlikud suhted, mis võib takistada poolte kaaskasutusse jäävate mõtteliste osade ühist majandamist. 5.
  4. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel 5

(23)2-16-315 saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Lisaks on kaasomanikul võimalus osaleda enampakkumisel, et saada kinnisasja omanikuks. 5.
  1. Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks. Hagejat või tema õigusjärglast ei ole alust sundida säilitama kaasomandit seni, kuni kostja seda sobilikuks peab. Samuti on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-17-9749 selgitanud, et kaasomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et üks kaasomanik on kaasomandi lõpetamise vastu. Samuti ei ole asjaolu, et vaidlusalusel kinnisasjal on kostja esivanemate ehitatud hoone, aluseks jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamisest keeldumiseks vastuolu tõttu hea usu põhimõttega ei anna alust ka kostja väited, et kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel ei saa kaasomanikud õiglast hüvitist, mistõttu see on vastuolus PS §-ga
  2. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-110-09 selgitanud, et kaasomandi lõpetamise sätteid AÕS § 76 ja § 77 on võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui asi müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel, analoogia korras ka avalikul enampakkumisel. Avalikul enampakkumisel on võimalik osaleda suuremal hulgal ostjatel, mistõttu kujuneb kinnisasja õiglane väärtus enampakkumise käigus. Kostja on ka ise
  3. jaanuari
  4. a menetlusdokumendis leidnud, et ainus võimalus õige hinna teadasaamiseks on leida ostja, kes on nõus pakutud asja eest küsitud hinda maksma. Seega saavad kaasomanikud avalikul enampakkumisel oma omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Kohtu hinnangul ei muuda saadavat hüvitist ebaõiglaseks ka avaliku enampakkumise korraldamisega seotud kulude kandmine. Ka olukorras, kus kinnisasi jagataks poolte kokkuleppel reaalosadeks või kostja võõrandaks enda osa kinnisasjast, tuleks kaasomanikul tasuda näiteks riigilõive ja notari tasusid. Olukorras, kus kostja soovis vältida enampakkumisega kaasnevaid kohtutäituri kulusid, oli kostjal kokkuleppel hagejaga võimalus kinnisasi müüa või esitada täidetav nõue kaasomandi lõpetamiseks kostjale sobival viisil. Kuivõrd kostja pole hoolimata kohtu selgitustest esitanud selget nõuet ja tõendeid, et kostja nõue on täidetav, on kostja ise põhjustanud olukorra, kus kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel müümisega. 5.
  5. Maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles säte võimaldab kaasomandi lõpetamist, andes asja ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 selgitanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Samuti on Riigikohus asjas nr 3-2-1-14-17 selgitanud, et kui asja soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma. Seega saab kohus lõpetada kaasomandi viisil, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, üksnes olukorras, kus kaasomanik on andnud nõusoleku asja omandamiseks ning tõendanud, et tal on majanduslik võimekus maksta teistele kaasomanikele omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Seega ei ole AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viis, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, vastuolus PS §-dega 19 ega
  6. Ka Riigikohus on asjas nr 3-2-1-140-02 leidnud, et AÕS § 77 on kooskõlas põhiseaduse §-ga 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis. 6
(23)2-16-315 5.
  1. Kuivõrd kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, jäid menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kostja kanda. Apellatsioonkaebus
  2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, millega vaidlustab maakohtu otsuse. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus rahuldas hagi ning lõpetas kaasomandi kinnisasjale selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja palub lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnisasi korteriomanditeks ja kohustada hagejat andma selleks vajalikud tahteavaldused. Samuti vaidlustab kostja maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas, leides, et menetluskulud oleks tulnud jätta poolte endi kanda. 6.
  3. Apellatsioonkaebuse kohaselt tulnuks asjas esitatud asjaolude ja tõendite kohaselt teha teistsugune otsus. Maakohus tugines ebaõigetele ja tõendamata asjaoludele. Lisaks on maakohus rikkunud põhjendamiskohustust. 6.
  4. Kostja ei nõustu maakohtuga, et põhjendatud on lõpetada poolte kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata kaasomanikke kõige vähem koormavamal viisil ehk korteriomandite seadmisega. 6.
  5. Maakohtu otsus ei ole kooskõlas PS §-s 32 sätestatud omandipõhiõigusega. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-14-17 selgitanud, et kohtu diskretsiooniõigus kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu. Samas lahendis on Riigikohus nentinud, et kaasomandi müümine enampakkumisel on mõistlik juhul, kui kõigi huvi on ainult raha saamine ja keegi oma omandit alles jätta ei soovi. Maakohus ei arvestanud, et praeguses asjas ei ole kõigi menetlusosaliste huvi saada raha. Kostja huvi on enda omandi säilitamine korteriomandite seadmise kaudu. Kostjal tuleb enda omandist loobuda sunniviisiliselt, mis ei ole kooskõlas PS §-des 32, 11 ja 12 sätestatuga. Kaasomandi lõpetamine selliselt, et kinnisasi jagataks korteriomanditeks, on kostjat vähem koormavam kui kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel. 6.
  6. Maakohus leidis ebaõigesti, et kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Õige ei ole väide, et enampakkumisel saadakse alati parim hind, sest turul ei pruugi olla ühtki huvilist kinnisasja ostmiseks. Samuti pole avalikul enampakkumisel võimalik saada õiglast turuhinda. Kiirmüük toob kaasa asja realiseerimise õiglasest hinnast odavamalt. Samas ei ole oluline õiglane hind, vaid oluline on õiglane hüvitis, nagu on sätestatud PS §-s
  7. 6.
  8. Maakohtu järeldus, et kaasomanikud saavad avalikul enampakkumisel osaleda, läheb vastuollu Riigikohtu seisukohaga, et kedagi ei saa sundida vastu tema tahtmist teise kaasomaniku osa omandama. Praegusel juhul on kaasomandi lõpetamine kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel nagu väljapressimine – kui kaasomanik ei taha oma omandist ilma jääda, peab ta avalikul enampakkumisel teise kaasomaniku osa välja ostma. 6.
  9. Maakohtu otsus on ebaõiglane. Kaasomandi lõpetamine selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel, toob kostjale kaasa lisakulusid, mida talle ei hüvitata. Samuti on kohtuotsus vastuolus PS § 12 järgse võrdse kohtlemise põhimõttega. Maakohtu otsuse tulemusel koheldakse kostjat ebavõrdselt, võrreldes inimestega, kellelt võetakse omand ära riigi huvides kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. 7
(23)2-16-315 6.7. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata vastuhagis toodud viisil põhjusel, et vastuhagiga esitatud plaanid ei vasta tegelikkusele. Esiteks ei tulene

§ 7lg 1 p-st 1 nõuet, et plaanid peavad vastama tegelikkusele.

Kostja esitas koos vastuhagiga ärakirja elamu plaanidest, mille kostja taotles Tallinna Linnavalitsusest, mille vastav ametnik oli allkirjastanud ning mis pärinesid ehitisregistrist. Maakohtu otsusest ei selgu, millest kohus järeldas, et kohtule esitatud plaanid ei võimalda korteriomandeid seada. Kohtule esitatud plaanide alusel on võimalik seda teha. Samuti on Riigikohus asjas nr 2-17-9822 selgitanud, et seadusest ei tulene, et kaasomandi mõttelise osa suurus peab alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi suurusega. Seega saavad just need plaanid olla korteriomandi seadmise aluseks. Muu hulgas esitasid mõlemad pooled kohtule identsed plaanid. Pooled ei vaidle selle üle, milline korter kummalegi kaasomanikule jääb ja millise piiritletud osa see elamust hõlmab. Lisaks saab korteriomandeid seada ka ehitusprojekti alusel. 6.

  1. Kohtuotsus on vastuoluline, sest kohus põhjendas kostja plaanide tegelikkusele mittevastavust hageja plaanidega, aga samas leidis, et ka hageja plaanid ei vasta tegelikkusele. Tegemist on ilmselge vasturääkivusega, sest üks plaan peab vastama tegelikkusele. 6.
  2. Kohus selgitas, et hageja on muutnud oma korteri ruume selliselt, et need ei lange kokku linnavalitsuse plaanidega. Samas ei ole võimalik kohtuotsusest aru saada, miks hageja esitatud plaani alusel pole võimalik korteriomandit piiritleda või milline muu asjaõiguslikult oluline puudus sellel on. Kostja pole hageja korteris käinud üle kümne aasta, mistõttu ei ole õiglane kostjale ette heita, et hageja korteris on tehtud muudatusi, mida kostja peab tõendama uute plaanidega. Ka heausksusest lähtuvalt on ebaõiglane rahuldada hageja hagi põhjusel (korteri muutmine), mille on põhjustanud hageja ise ning mis kohtu silmis välistaks teistsuguse lahendi (korteriomandite seadmise). 6.
  3. Maakohtu otsusest ei selgu, millistele asjaoludele tuginedes maakohus järeldas, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja reaalosadeks jagamise teel ei ole mõistlik, kuna pooltel ei ole heanaaberlikud suhted. Menetluse käigus ei arutatud kaasomanike suhteid. 6.
  4. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata vastuhagis esile toodud viisil ka põhjusel, et kostja pole täpsustanud vastuhagi taotlust selliselt, et taotlus oleks kooskõlas kinnisasja tegelike omanikega. TsMS § 210 lg 2 järgi ei mõjuta kinnisasja võõrandamine asja menetlust. Lisaks ei nõudnud maakohus hagejalt, et ta viiks hagi nõuded vastavusse kinnisasja tegelike omanikega. 6.
  5. Maakohus on vaidlustatud kohtulahendi sissejuhatuses ekslikult märkinud, et asja läbivaatamine toimus kohtuistungil. Asi lahendati kirjalikus menetluses. Ainsal eelistungil juhtis kohus hageja tähelepanu asjaolule, et esialgses hagis esitatud nõuded on alusetud ja nende põhjal jääb hagi rahuldamata. Vaidlustatud otsusega rahuldati hageja alternatiivne nõue, mis esitati hilisema menetluse käigus. Ka vastuhagi esitati pärast eelistungit. Seega tegelikult lahendati asi kirjalikus menetluses. 6.
  6. Maakohus jättis ebaõiglaselt menetluskulud kostja kanda. Maakohtul tulnuks jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 kohaselt poolte endi kanda, sest maakohus rahuldas nõude, mille ta ise hagejale välja pakkus. Ilma kohtu sekkumiseta oleks hagi jäänud rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 6.
  7. Kostja tegi apellatsioonkaebuses ettepaneku lõpetada menetlus kompromissiga viisil, et kostja tasub hagejale tema mõttelise osa eest 170 000 eurot. Vastustaja seisukoht 8

(23)2-16-315
  1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb jätta välja kostja taotluse lahendamine tunnistada AÕS § 77 lg 2 osaliselt põhiseadusega vastuolus olevaks. Muus osas tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks kaasomandi lõpetamise viisi osas ja kaasomandi jagamiseks maakohtu määratust erineval viisil. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta vastavalt apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusele 95% ulatuses kostja kanda ja 5% ulatuses hageja kanda.
  3. Hageja esitas koos oma
  4. novembri
  5. a menetlusdokumendiga ringkonnakohtule järgmised dokumendid: 1) Harju Maakohtu
  6. aprilli
  7. a määruse tsiviilasjas nr 2-2018000 hagi menetlusse võtmise kohta; 2) hageja
  8. oktoobri
  9. a seisukoha tsiviilasjas nr 2-20-18000; 3) Tallinna Ringkonnakohtu
  10. aprilli
  11. a määruse tsiviilasjas nr 2-15-
  12. Hageja väitel näitavad need dokumendid seda, et ehkki keldriruumid jagati kaasomanike vahel ringkonnakohtu lahendiga ära, ei ole kostja kohtulahendiga nõus ja andis asja uuesti maakohtusse. Ringkonnakohtu
  13. novembril 2021 toimunud kohtuistungil jäi nimetatud dokumentide asja juurde võtmine lahendamata. Vastavalt TsMS § 442 lg-le 5 lahendab kohus otsuse resolutsiooniga veel lahendamata taotlused. Kolleegium leiab, et nimetatud tõendid tuleb jätta asja juurde võtmata. Harju Maakohtu
  14. aprilli
  15. a määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu
  16. aprilli
  17. a määruse vastuvõtmine ei ole põhjendatud TsMS § 652 lg 3 alusel, sest need dokumendid olid hagejale teada ja kättesaadavad juba maakohtu menetluse ajal. Maakohtu määratud viimane tähtaeg tõendite esitamiseks oli
  18. juuli 2021 (vt maakohtu
  19. juuni
  20. a määruse resolutsiooni p 2 (II kd, tld 132–132 pöördel), kuid mõlemad määrused on tehtud oluliselt enne seda kuupäeva. Hageja ei ole ka väitnud, et tal neid dokumente varem ei olnud, ega põhjendanud, miks ta neid juba maakohtus ei esitanud. Samuti ei ole nende tõendite vastuvõtmine põhjendatud TsMS § 238 lg 1 p 1 järgi, sest poolte vahel ei ole vaidlust selles, et
  21. aastal jõustunud kohtulahendiga määrati kindlaks kaasomanike kasutuskord hoone keldrikorruse osas ning praegu on poolte vahel pooleli uus vaidlus seoses keldriruumide kasutamisega (vt ringkonnakohtu
  22. novembri
  23. a kohtuistungi protokoll, 01:04:22–01:04:34 ja 01:55:09–01:55:49). Hageja
  24. oktoobri
  25. a menetlusdokument tsiviilasjas nr 2-20-18000 on küll koostatud pärast maakohtu otsuse tegemist, kuid selle asja juurde võtmisest tuleb keelduda TsMS § 238 lg 1 alusel põhjusel, et hageja teises tsiviilasjas esitatud seletused ja seisukohad ei ole praeguse asja lahendamisel olulised, mistõttu tõendil ei ole asjas tähtsust. Tulenevalt tõendite elektroonilisest esitamisest ei ole vaja neid hagejale tagastada.
  26. Pärast ringkonnakohtu
  27. novembri
  28. a kohtuistungi protokolli menetlusosalistele etoimiku vahendusel kättesaadavaks tegemist
  29. novembril 2021 esitas hageja ringkonnakohtule
  30. novembril 2021 menetlusdokumendi pealkirjaga „Kohtuistungi protokolli täiendus“. Dokument sisaldab väljavõtteid maakohtu seisukohtadest ja hageja enda seisukohti. Kuna dokumendist ei nähtu, et hageja arvates oleks kohtuistungi protokollis vormilisi või sisulisi vigu, mida hageja sooviks parandada, ei ole kolleegiumi hinnangul 9
(23)2-16-315 tegemist TsMS § 53 lg 2 järgse taotlusega kohtuistungi protokolli parandamiseks. Sisuliselt on tegemist hageja seletusega TsMS § 199 lg 1 p 4 tähenduses. Kolleegium selgitab, et kuna ringkonnakohus oli
  1. novembri
  2. a kohtuistungil lõpetanud asja arutamise, ei saanud menetlusosalised pärast kohtuistungit enam täiendavaid seisukohti esitada. Hageja
  3. novembri
  4. a menetlusdokument on seega esitatud hilinenult. Hageja ei ole selle hilist esitamist põhjendanud ning dokument ka ei sisalda selliseid seisukohti, mida hageja ei oleks saanud väljendada juba hiljemalt kohtuistungil. Hageja
  5. novembri
  6. a menetlusdokumendi arvestamine menetluses põhjustaks asja lahendamise viibimist, kuna kostjal tuleks võimaldada esitada selle kohta oma arvamus. Eelnevast tulenevalt ja juhindudes TsMS § 331 lg-st 1 ei võta ringkonnakohus hageja
  7. novembri
  8. a menetlusdokumenti asja lahendamisel arvesse.
  9. Kolleegium käsitleb esmalt kostja apellatsioonkaebuse väidet, et maakohtu otsuses on ekslikult kirjas, et asja läbivaatamine toimus kohtuistungil, ehkki tegelikult lahendati asi kirjalikus menetluses. Kostja leiab, et kuna hageja alternatiivne nõue, mille kohus rahuldas, ja ka vastuhagi esitati pärast asjas toimunud eelistungit, lahendati asi tegelikult kirjalikus menetluses. 11.
  10. Kolleegium märgib, et asja materjalidest nähtuvalt toimus maakohtus
  11. jaanuaril 2021 kohtuistung, kus kohus mh selgitas praeguses asjas kaasomandi jagamise võimalusi ja korteriomandite seadmise eeldusi (II kd, tl-d 35–36 pöördel). Pärast kohtuistungit täiendas hageja hagi uue kaasomandi lõpetamise viisiga kinnistu avalikul enampakkumisel müümise teel ning kostja esitas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel.
  12. mail 2021 palus kohus pooltel teada anda, kas nad soovivad istungit või on nõus kirjaliku menetlusega (II kd, tl 120), millele hageja vastas, et soovib kirjalikku menetlust (II kd, tl 121), ning kostja avaldas, et on kirjaliku menetlusega nõus (II kd, tl 131). Poolte nõusoleku alusel tegi maakohus
  13. juunil 2021 määruse, millega määras menetleda hagi ja vastuhagi kirjalikus menetluses (II kd, tl 132). 11.
  14. TsMS § 341 lg 1 kohaselt tsiviilasi vaadatakse läbi ja lahendatakse kohtuistungil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 403 lg 1 järgi võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab kohus võimalikult kiiresti tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele. Praegusel juhul toimus asjas maakohtus üks kohtuistung, pärast mida läks maakohus poolte nõusolekul kooskõlas TsMS § 403 lg-ga 1 üle kirjalikule menetlusele. Seega ei ole maakohus asjas kirjalikule menetlusele üleminekuga menetlusõiguse normi rikkunud. Kolleegiumi hinnangul ei ole asja menetlemine osaliselt kirjalikus menetluses mõjutanud ka maakohtu ülesannete, sh selgitamiskohustuse täitmist, kuna vajalikud selgitused hagi ja vastuhagi rahuldamise eelduste kohta on antud pooltele nii
  15. jaanuari
  16. a kohtuistungil kui ka kirjalikult (sh maakohtu
  17. mai
  18. a määruse p-s 10). Lisaks on ringkonnakohus arutanud pooltega kaasomandi jagamise viise ka
  19. novembri
  20. a kohtuistungil. 11.
  21. Ehkki maakohtu otsuses oleks asja läbivaatamise viisina olnud TsMS § 442 lg 2 p 9 järgi korrektne viidata
  22. jaanuari
  23. a avaliku kohtuistungi kõrval ka selle, et asja lahendamine jätkus kirjalikus menetluses, ei ole selle märkimata jätmine selline menetlusõiguse normi rikkumine, mis oleks saanud mõjutada maakohtu otsuse sisu. Seega ei anna kostja väide alust maakohtu otsust tühistada. 10
(23)2-16-315
  1. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse kaasomandi lõpetamise viisi ja menetluskulude jaotuse osas. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et maakohus otsustas poolte kaasomandi lõpetada. Ka ringkonnakohtu
  2. novembri
  3. a kohtistungil kinnitasid mõlemad pooled, et nende vahel ei ole vaidlust selle osas, et kaasomand tuleb lõpetada (vt kohtuistungi protokoll, 00:59:50–01:00:47), vaid vaidlus on üksnes kaasomandi jagamise viisi osas. Eelnevast tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust kaasomandi jagamise viisi valiku ja menetluskulude jaotuse osas. Seejuures võtab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
  4. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu
  5. aprilli
  6. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 29; vt ka
  7. aprilli
  8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.
  9. Olles tutvunud tsiviilasja materjalide ja maakohtu otsuse põhjendustega ning kuulanud pooled ära
  10. novembril 2021 toimunud kohtuistungil, leiab kolleegium, et maakohtu otsus on kaasomandi jagamise viisi osas põhjendatud ja selle muutmiseks ei ole alust.
  11. Esmalt käsitleb kolleegium seda, millised viisid poolte kaasomandi jagamiseks olid maakohtus kohtu ette toodud ja on endiselt kõne all ringkonnakohtus. 15.
  12. Hagiavalduses taotles hageja kaasomandi jagamist esimese eelistusena selliselt, et kaasomandi ese jääks kostja (sel hetkel oli menetluses kolm kostjat, kuid alates
  13. maist 2021 üksnes B, kes omandas teiste kostjate kaasomandi osad) omandisse ja kostjalt mõistetaks hageja kasuks välja hüvitis 250 000 eurot. Alternatiivselt palus hageja lõpetada kinnistu kaasomand korteriomandite seadmise teel, moodustades kuus korteriomandit, millest üks (korter nr 1) jääks hageja omandisse ja viis (korterid nr 2–6) kostja omandisse.
  14. jaanuaril 2021 esitas hageja avalduse (täpsustatud
  15. jaanuaril 2021) kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel. Kaasomandi eseme avalikul enampakkumisel müümisest sai menetluses hageja esimene eelistus kaasomandi jagamiseks (vt nt hageja
  16. juuli
  17. a menetlusdokument), kuid hageja ei loobunud maakohtu menetluses selgelt ka hagiavalduses välja toodud alternatiivsetest viisidest kaasomandi jagamiseks. Kostja esitas
  18. veebruaril 2021 vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand korteriomandite seadmise teel. 15.
  19. Ehkki menetluslikult oli maakohtus esitatud kolm alternatiivset viisi kaasomandi jagamiseks, väljendas kostja maakohtus selgelt, et ta ei soovi hageja kaasomandiosa omandada (
  20. augusti
  21. a menetlusdokumendi p 1 (I kd, tl 175)). Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi jagamine AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mille kohaselt asi antakse ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, on võimalik üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele 11
(23)2-16-315 kaasomanikele nende osad rahas välja maksma (Riigikohtu
  1. mai
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Kuna kostja oli sellele selgesõnaliselt vastu, leidis maakohus põhjendatult, et vastav kaasomandi jagamise viis kõne alla ei tule (maakohtu otsuse p 23; sellega nõustub apellatsioonkaebuses ka kostja, vt kaebuse p 1). Eelnevast tulenevalt oli maakohtul sisuliselt võimalik valida kahe kaasomandi jagamise viisi vahel, s.o kinnisasja müük avalikul enampakkumisel (hageja eelistus) või reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus). 15.
  3. Ringkonnakohtu
  4. novembri
  5. a istungil loobus hageja enda poolt maakohtus esitatud variandist jagada kaasomand kinnisasja andmisega kostja ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest (vt kohtuistungi protokoll, 1:09:32). Riigikohus on varem leidnud, et haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning sellise täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil (Riigikohtu
  6. aprilli
  7. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 27). Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul võimalik ka nõude kitsendamine selliselt, et pool loobub ühest kaasomandi jagamise viisist, mille ta oli ise menetluses esitanud. Seda saab teha ka ringkonnakohtus, arvestades, et Riigikohus on teatud juhtudel pidanud võimalikuks isegi hagi muutmist pärast maakohtu menetlust (samas, p 28). Kostja ei ole praeguses menetluses taotlenud ei maakohtus ega ka ringkonnakohtus kaasomandi jagamist viisil, et kinnisasi antaks tema ainuomandisse, mõistes hagejale selle eest välja hüvitise. Vastupidi, maakohtus avaldas kostja, et ta ei ole kaasomandi sel viisil lõpetamisega nõus (
  8. augusti
  9. a menetlusdokumendi p 1 (I kd, tl 175)). Samuti ei ole kumbki pool esitanud menetluses tõendeid kaasomandis oleva kinnisasja kui terviku väärtuse kohta ega hageja mõttelise osa rahalise väärtuse kohta, mis oleksid vajalikud kaasomandi sel viisil jagamiseks (vt Riigikohtu
  10. mai
  11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohtus nii menetluslikult (hageja ühest viisist loobumise tõttu) kui ka sisuliselt poolte kaasomandi jagamise võimalike viisidena võimalikud kaks alternatiivset varianti, s.o kinnisasja müük avalikul enampakkumisel ja saadava tulemi jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele (hageja eelistus ja maakohtu valik) või kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).
  12. Kolleegiumi arvates leidis maakohus praeguse asja asjaoludel põhjendatult, et sobivaim kaasomandi jagamise viis on kinnisasja müük avalikul enampakkumisel, mistõttu hageja hagi tuleb selle viisi osas rahuldada ning kostja vastuhagi jätta rahuldamata, kuid kolleegium osaliselt muudab ja täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
  13. Maakohus ei pidanud kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise teel sobivaks kaasomandi jagamise viisiks peamiselt kahel põhjusel. Esiteks leidis maakohus, et kuna pooled ei olnud esitanud kohtule

§ 7

lg 1 p-s 1 sätestatud tingimustele ja kinnisasjal asuva hoone tegelikule olukorrale (s.o taotletavate korteriomandite ja ruumide suuruse osas) vastavat plaani, ei oleks tehtav kohtulahend korteriomandite moodustamise kohta täidetav. Samuti viitas maakohus sellele, et vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud kostja vastuhagi nõude täpsustust (maakohtu otsuse p-d 24–27). Teiseks leidis maakohus, et kaasomandi sel viisil jagamine ei oleks ka mõistlik, kuna poolte heanaaberlike suhete puudumise tõttu võib olla takistatud korteriomanike kaaskasutusse jäävate mõtteliste osade majandamine (maakohtu otsuse p 28). 12

(23)2-16-315
  1. Maakohtu otsusest tuleb välja jätta põhjendus, mille kohaselt kostja vastuhagis esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole täidetav mh seetõttu, et vaatamata kohtu selgitustele ei täpsustanud kostja vastuhagis esitatud nõuet selliselt, et nõue oleks kooskõlas kinnisasja tegelike kaasomanikega (maakohtu otsuse p 27). 18.
  2. Menetluse käigus võõrandasid algsed kaasomanikud D ja R oma kaasomandiosad B-le, kuid kostja ei esitanud
  3. veebruaril 2021 esitatud vastuhagi nõude kohta muudetud sõnastust, mis võtaks arvesse muutusi kaasomanike ringis. Kolleegium nõustub kostjaga, et eelnev ei oleks tähendanud seda, et vastuhagi rahuldav otsus ei oleks olnud täidetav. TsMS § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi üleandmine või loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) iseenesest asja menetlust (vt ka Riigikohtu
  4. märtsi
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p 15). TsMS § 460 lg 1 esimese lause ja lõike 2 kohaselt kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks, v.a juhul, kui nad on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Praegusel juhul oli R ja D kaasomandi osade omandajaks kostja, kes seega teadis omandamisel hagi esitamisest. Järelikult oleks otsus olnud kostja vastu täidetav ka siis, kui see oleks tehtud endiste kaasomanike suhtes. Maakohus ei oleks siiski saanud teha otsust R ja D suhtes, sest nad ei olnud kohtuotsuse tegemise aja seisuga enam menetluses kostjad. Maakohtu
  6. mai
  7. a määrusega oli asendatud kostja II R ja kostja III D kostjaga B. Kohtuotsust ei saa teha isiku suhtes, kes menetluses ei osale, ning selle põhimõtte eiramine oleks menetlusõiguse normi oluline rikkumine ja seega kohtuotsuse tühistamise alus (TsMS § 669 lg 1 p 2). Kolleegiumi arvates oleks maakohus saanud praegusel juhul siiski kostja vastuhagi nõude tõlgendamisel ja kohtuotsuse resolutsiooni sõnastamisel arvestada sellega, et varem R-le ja Dle kuulunud kaasomandi osad kuuluvad nüüd B-le. Kohus ei ole resolutsiooni sõnastamisel seotud täpselt hageja esitatuga ning saab hageja nõuete sõnastust vajaduse korral tõlgendada (vt ka Riigikohtu
  8. veebruari
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 32;
  10. detsembri
  11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-12, p 35). Asjaolu, et kostja ei olnud esitanud vastuhagi nõude muudetud sõnastust, ei raskendanud kostja nõude sisu mõistmist ega välistanud seega kohtu võimalust vastuhagi rahuldada.
  12. Kolleegium ei nõustu maakohtuga selles, et kuna kohtule ei ole esitatud

§ 7

lg 1 p 1 kohast plaani, ei oleks kaasomandi lõpetamine korteriomandite moodustamise teel võimalik. Sellekohased põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. 19.1.

§ 7

lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisaks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg-s 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan); projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele. Erinevalt apellatsioonkaebuse väidetest (vt kaebuse p 2.1) nõustus kostja ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtuistungil sellega, et

§ 7

lg 1 p 1 kohast plaani ei ole kohtumenetluses esitatud, kuid leidis, et see iseenesest ei välista kohtu võimalust lõpetada kaasomand kinnisasja reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel, kuna nõuetele vastava plaani koostamine võib toimuda ka pärast kohtumenetlust. Kolleegium nõustub selles osas kostjaga. 13

(23)2-16-315 19.
  1. Riigikohus on kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta selgitanud, et selle kohta tehtav kohtuotsus saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Kui kohus on otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks, esitades kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse ja muud kinnistamiseks nõutavad dokumendid. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik, kas on esitatud nõutavad dokumendid ja kas kinnistamine on võimalik (vt Riigikohtu
  2. oktoobri
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7). Kolleegium leiab, et eelnev kehtib ka juhul, kui kinnisasja kaasomand lõpetatakse kohtuotsusega korteriomandite moodustamise teel. Ka sel juhul saab tehtav kohtuotsus üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnisasjal korteriomandite moodustamiseks ja moodustatavate korteriomandite kindlal viisil jagamiseks kaasomanike vahel. Kohtuotsus üksi ei oleks aga korteriomandite moodustamise aluseks, vaid selle tegemise järgselt peaksid pooled läbima vastava haldusmenetluse korteriomandite kinnistamiseks. Seega asjaolu, et kaasomandi lõpetamise ja jagamise otsuse tegemise ajal ei ole mõni korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik dokument nõuetele vastaval kujul koostatud, iseenesest ei välista õiguslikult kohtu võimalust otsustada nimetatud kaasomandi jagamise viisi kasuks. Pooltel on võimalik koostada nõuetele vastavad dokumendid ka pärast kohtumenetlust ja enne kinnistamisavalduse esitamist.
  4. Praegusel juhul ei välistaks kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite seadmise teel ka asjaolu, et ehitisregistrist nähtuvad hoones asuvate korterite pindalad ei pruugi vastata tegelikkusele. 20.
  5. Pooled on menetluses esitanud OÜ TLN TIB invertariseerimisjoonised ja eksplikatsiooni aastast 2015 (hagi lisa: I kd, tl-d 15–22; vastuhagi lisa: II kd, tl-d 61–65), mis põhinevad Tallinna Linnaarhiivi kinnitatud invertariseerimisjoonistel ja ruumide eksplikatsioonil vastavalt aastatest 1957 ja 1969 (I kd, tl 23–32) ning mis kostja väitel on menetluse kestel kantud ehitisregistrisse (vt
  6. veebruari
  7. a vastuhagi (II kd, tl 59)). OÜ TLN TIB plaanidelt nähtuvalt on kinnisasjal asuv hoone jaotatud järgmiste pindaladega korteriteks: korter 1 – 77 m2, korter 2 – 74,2 m2, korter 3 – 76,4 m2, korter 4 – 76 m2, korter 5 – 76,9 m2, korter 6 – 77 m
  8. Erinevatel ajahetkedel on mõlemad pooled menetluses väitnud, et OÜ TLN TIB plaanid ei vasta hoone tegelikule olukorrale mh korterite ja ruumide mõõtmete osas, kuna kortereid on ümber ehitatud (nt hageja
  9. märtsi
  10. a e-kiri kohtule (II kd, tl 77),
  11. märtsi
  12. a menetlusdokument (II kd, tl 83 pöördel),
  13. septembri
  14. a vastus apellatsioonkaebusele (II kd, tl 196 pöördel); kostja
  15. jaanuari
  16. a hagi vastuse p 1.2,
  17. märtsi
  18. a menetlusdokumendi p-d 2 ja 3). Seda kinnitab ka hageja
  19. jaanuari
  20. a menetlusdokumendiga esitatud OÜ Geodeesia24
  21. juuli
  22. a mõõdistus korteri nr 1 kohta (II kd, tl-d 24–29), mille kohaselt on korteri nr 1 suletud netopind 73,4 m2, s.o vähem kui OÜ TLN TIB plaanidel. OÜ Geodeesia24 mõõdistuse põhjal on tehtud muudatus ka ehitisregistris, kus
  23. märtsi 2021 seisuga on korteri nr 1 pindalaks märgitud 77 m2 asemel 73,4 m2 (II kd, tld 106–107). Kolleegium leiab, et olukorras, kus tõenditest nähtuvalt on hageja kasutuses oleva korteri nr 1 tegelik pindala ja korterisisene ruumide jaotus erinev OÜ TLN TIB plaanil kajastatust, on tõenäoline, et ka korterite nr 2–6 pindalad ja ruumide jaotus ei pruugi vastata OÜ TLN TIB plaanile ning seega ka ehitisregistrist nähtuvatele andmetele. 20.
  24. OÜ TLN TIB plaanidelt nähtuvate pindalade ja ruumijaotuse võimalik ebatäpsus korterite nr 2–6 osas ei välistaks kolleegiumi hinnanul siiski korteriomandite moodustamist. Riigikohus on
  25. septembril 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 tehtud määruse p-s 20 selgitanud, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 5 järgi ehitise jagamisel reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel saab kohus määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. 14
(23)2-16-315 Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et OÜ TLN TIB plaanidel on hoones asuvad korterid õigesti piiritletud ja tähistatud. Seega oleks kohtul võimalik võtta see plaan aluseks, et otsustada kaasomandi jagamine kuue korteriomandi seadmise teel vastavalt OÜ TLN TIB plaanile ja jagada moodustatavad korteriomandid kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Kolleegiumi hinnangul ei välistaks OÜ TLN TIB plaani aluseks võtmist korteriomandite eriomandi esemete piiritlemisel see, et osade korterite pindalad võivad tegelikkuses olla natuke erinevad (nt mõõtmistehnika muutumise, mõõteriistade täpsuse tõusu või korteris tehtud ümberehituste tõttu) ning korterite sees võib olla muudetud ruumiplaani. Korteriomandite eriomandi eseme pindala osas saaks lähtuda ehitisregistrisse kantud andmetest (samadest korterite pindaladest on kohtumenetluses lähtunud ka hageja ise, vt nt
  1. jaanuari
  2. a menetlusdokument;
  3. aprilli
  4. a menetlusdokument). Seejuures märkis kostja esindaja
  5. novembri
  6. a kohtuistungil õigesti, et alates
  7. jaanuarist 2018 moodustatavate korteriomandite puhul ei kanta kinnistusraamatusse korteriomandi eriomandi eseme pindala (vt korteriomandi- ja korteriühistu seaduse SE 462 seletuskiri, ptk 3, § 6, lk 24). Seega ei oleks korrektne teave korteriomandite eriomandi eseme üldpinna suuruse kohta vajalik ka kohtuotsuse resolutsiooniga hageja tahteavalduse asendamiseks kinnistamiseks vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks.
  8. Kolleegium leiab siiski, et arvestades korteriomandite moodustamiseks nõutavate dokumentide puudumist, poolte omavahelisi suhteid ja korteriomandite moodustamiseks vajaliku koostöö tegemise väljavaateid, samuti muid olulisi asjaolusid (sh praeguse menetluse käik ja kestus ning korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise väljavaated), ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite seadmise teel praegusel juhul põhjendatud ega ka sobiv viis kaasomandi jagamiseks. Maakohus on seega diskretsiooniõiguse teostamisel jõudnud põhjendatud järelduseni, kuid ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi järgnevaga. 21.
  9. Kolleegiumi hinnangul ei pruugiks kohtuotsus, millega nähakse ette kaasomandi jagamine korteriomandite seadmise teel, viia kaasomandi tegeliku jagamiseni. 21.1.
  10. Lõpetades kaasomand korteriomandite moodustamise teel, järgneks praegusele kohtumenetlusele veel mitu etappi, mille edukus sõltuks poolte tahtest ja koostöövalmidusest. Kostja esindaja selgitas ringkonnakohtu
  11. novembri
  12. a istungil, et

§ 7

lg 1 nõuete täitmiseks on vaja, et arhitekt koostaks

§ 7

lg 1 p 1 nõuetele vastava plaani, võttes aluseks nii OÜ TLN TIB plaanid kui ka korteri nr 1 kohta tehtud OÜ Geodeesia24 plaani. Vastav plaan tuleb

§ 7

lg 1 p 1 järgi kanda ehitisregistrisse ning selle ärakirja peab ametlikult kinnitama ehitusloa andmiseks pädev ametiasutus.

§ 7

lg 1 p 2 järgi on korteriomandite kinnistamiseks vajalik ka projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab

§-s 4 sätestatud nõuetele. 21.1.2. Nende nõuete täitmiseks vajalikke toiminguid peaksid kaasomanikud tegema pärast käimasoleva kohtumenetluse lõppemist. Kostja väitel ei oleks kaasomanike koostöö vajalik, vaid arhitekt saaks koostada seaduse nõuetele vastava plaani ka olemasolevate plaanide põhjal. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis neid väiteid kinnitaks. Kolleegiumi hinnangul on võimalik, et olukorras, kus protsessi käigus ilmneb, et olemasolevate vanade plaanide andmed ei vasta ka korterite nr 2–6 osas tegelikkusele, on vajalik teha uued mõõdistused ja plaanid, mis eeldab kaasomanike koostööd, sh nende kasutuses olevatele ruumidele ligipääsu võimaldamist ja tekkivate kulude kandmist. Arvestades poolte omavahelisi suhteid, aastate jooksul ebaõnnestunud koostööd kaasomandi jagamisel ja raskusi kaasomandi eseme valitsemisel (vt praeguse otsuse p 21.3), ei ole kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et pooled suudaksid teha 15

(23)2-16-315 korteriomandite seadmiseks vajalike tingimuste täitmisel edukat koostööd, mistõttu sellekohane kohtuotsus võiks jääda täitmata ja kaasomand jagamata. 21.1.
  1. Kolleegium leiab, et ka juhul, kui poolte koostöö ei osutuks vajalikuks, vaid protsessi oleks võimalik juhtida ühel kaasomanikul üksinda, on suur oht, et korteriomandite seadmise kasuks otsustamise korral jääks kaasomand jagamata. Ehkki kostja väitis ringkonnakohtu istungil, et ta võiks vajalikud toimingud enda peale võtta ja seda mõistliku aja jooksul (
  2. novembri
  3. a kohtuistungi protokoll, 2:03:53–2:04:09), tuleb kolleegiumi hinnangul arvesse võtta ka kostja varasemat käitumist ja poolte huvi kaasomandi jagamise vastu. Kaasomandi lõpetamise sooviga pöördus kohtusse hageja, kusjuures maakohtu menetluses vaidles kostja esialgu kaasomandi lõpetamisele vastu (vt kostja
  4. jaanuari
  5. a menetlusdokumendi p 8). Maakohtus vaidles kostja vastu ka kaasomandi jagamisele korteriomandite seadmise teel, leides, et sellega suureneksid halduskulud ja korteriomandid ei lahendaks probleeme kaasomandi ühisel haldamisel ja kasutamisel (nt kostja
  6. jaanuari
  7. a menetlusdokumendi p 8). Võttes arvesse nii eelnevat kui ka seda, et kostjal ei ole asjaoludest nähtuvalt otsest huvi kaasomandi lõpetamise ja korteriomandite seadmise vastu (erinevalt hagejast ei mõtle kostja oma osa võõrandamise peale; kostja üürib enamust enda kasutuses olevatest korteritest välja (ringkonnakohtu
  8. novembri
  9. a kohtuistungi protokoll, 01:02:06), mis ei eelda korteriomandite moodustamist), ei ole ringkonnakohtul veendumust, et kostja võtaks enda kanda aktiivse rolli korteriomandite seadmiseks vajalike dokumentide koostamisel ja kinnistamismenetluses. Hageja seevastu on ringkonnakohtule avaldanud, et ta ei oleks valmis ise korteriomandite seadmiseks vajalikke toiminguid tegema (vt
  10. novembri
  11. a kohtuistungi protokoll, 1:37:02). 21.
  12. Samuti tuleb kolleegiumi hinnangul võtta praegusel juhul arvesse ka seda, et hageja esitas hagi kaasomandi lõpetamiseks juba jaanuaris 2016, seega peaaegu kuus aastat tagasi, kuid siiani pole kaasomandit lõpetatud. Selles olukorras ei oleks põhjendatud otsustada sellise kaasomandi jagamise viisi kasuks, millega kaasneb oht, et ühe kaasomaniku tahte puudumise või kaasomanike omavahelise koostöö edutuse tõttu jääb kohtuotsus täitmata ja seega kaasomand veel pikaks ajaks jagamata. 21.
  13. Lisaks tõenäolistele raskustele kaasomandi jagamise lõpuleviimisel nõustub kolleegium maakohtuga selles, et kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel ei ole praegusel juhul ka sisuliste eelduste poolest sobiv kaasomandi jagamise viis. Kohtupraktikas võetakse sobiva kaasomandi jagamise viisi tuvastamisel arvesse ka kaasomanike omavahelisi suhteid. Riigikohus on näiteks
  14. mai
  15. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12 selgitanud, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Kui pooled ei ole kinnisasja kasutamise osas kokkuleppele jõudnud, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (p 12). Praegusel juhul ei otsustanud maakohus korteriomandite seadmise kasuks mh seetõttu, et kohtu hinnangul võiks poolte heanaaberlike suhete puudumine takistada kaasvaldusesse jäävate mõtteliste osade ühist majandamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu selle seisukohaga, kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi. 21.3.
  16. Kostja heitis apellatsioonkaebuses maakohtule ette seda, et kohus ei arutanud menetluses pooltega nende omavahelisi suhteid (kaebuse p 4). Kolleegiumi arvates olid poolte suhteid iseloomustavad asjaolud põhjalikult kohtu ette toodud poolte menetluses esitatud seisukohtades ja tõendites. See, et maakohus seda küsimust pooltega istungil ei arutanud, ei tähenda, et kohus ei saanud otsust tehes nimetatud asjaolude ja tõenditega arvestada. Ringkonnakohus arutas
  17. novembril 2021 toimunud istungil pooltega ka nende omavahelisi suhteid ning nõustub selle põhjal maakohtu järeldustega. 16
(23)2-16-315 21.3.
  1. Asja materjalidest nähtub, et pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kinnisasja kasutamise osas. Aastal 2007 (s.o enne seda, kui hageja omandas kinnisasja 2/12 suuruse mõttelise osa) on kohtu kinnitatud kompromissiga pandud paika hoones asuvate korterite kasutamise kord (I kd, tl-d 129–131), kuid sellekohast märkust ei ole kinnistusraamatusse kantud. Hageja väitel oli selle põhjuseks kaasomanike riid (hageja
  2. septembri
  3. a menetlusdokument (I kd, tl 159)). Hiljem on kaasomanikel olnud vaidlus ühiskasutuses olevate ruumide kasutuskorra üle, mida nad ei suutnud kokkuleppel lahendada, mistõttu
  4. juunil 2020 jõustunud kohtulahendiga tsiviilasjas nr 2-15-2795 on määratud kindlaks kaasomanike kasutuskord keldrikorruse osas. Ka selle kohta ei ole kantud märkust kinnistusraamatusse. Vaatamata hiljuti jõustunud kohtulahendile avaldasid pooled ringkonnakohtu istungil, et tänaseks on nende vahel algatatud uus kohtuvaidlus seoses keldrikorruse kasutamisega. Asja materjalidest nähtuvalt on kaasomanikel olnud erimeelsusi ka pööningukorruse kasutamise osas (I kd, tl-d 34–35) ning selles osas ei ole kasutuskorda kokku lepitud (ringkonnakohtu
  5. novembri
  6. a kohtuistungi protokoll, 01:04:47–01:05:18). 21.3.
  7. Samuti ei ole kaasomanikud suutnud aastate jooksul teha kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks ja selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid. Asja materjalidest nähtuvalt on hoone küttesüsteem (elevaatori sõlm või soojussõlm) vana ja amortiseerunud ning aastate jooksul on AS Tallinna Küte teinud korduvalt ettekirjutusi küttesüsteemi renoveerimiseks, märkides juba
  8. aastal, et elevaatori sõlm vajab vahetust (AS-i Tallinna Küte
  9. augusti
  10. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 154);
  11. oktoobri
  12. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 153);
  13. märtsi
  14. a käsiterminali lugemi akt (II kd, tl 151);
  15. detsembri
  16. a käsiterminali lugemi akt (II kd, tl 150)). Aastate jooksul tehtud arvukatele ettekirjutustele vaatamata ei olnud küttesüsteemi enne
  17. a kevadet renoveeritud. Ringkonnakohtus väitis kostja, et lasi soojussõlmega seotud vajalikud tööd teha
  18. a kevadel (apellatsioonkaebuse p 6;
  19. novembri
  20. a kohtuistungi protokoll, 00:49:15), s.o ligi 14 aastat pärast esimest sellekohast ettekirjutust. Asja materjalide kohaselt toimus kinnisasjal asuva hoone keldris
  21. mail 2021 tulekahju, mil põles hoone keldris sinna ladustatud põlevmaterjal. Seda kinnitavad Päästeameti kinnitus (II kd, tl 130) ja vastus hageja päringule (II kd, tl 158). Hageja väitel on hoones ka varem tulekahjusid olnud (nt hageja
  22. septembri
  23. a e-kiri kohtule (I kd, tl 178);
  24. juuli
  25. a menetlusdokumendi lk 1)), kuid selle kohta pole menetluses tõendeid esitatud. Seega ei ole kaasomanikud suutnud ühiselt tagada hoone tuleohutust. Ehkki kostja väitel tekitas
  26. mai
  27. a põlengu kõrvaline isik (kostja
  28. juuni
  29. a e-kiri kohtule (II kd, tl 131)), on kinnisasja kaasomanike kohustus tagada ka see, et kõrvalistel isikutel ei oleks võimalik hoones tulekahjusid põhjustada. Hageja väitel laseb katus vett läbi ning pööningul on kiled ja vannid (nt hageja
  30. juuni
  31. a e-kiri kohtule (I kd, tl 167);
  32. veebruari
  33. a menetlusdokument (II kd, tl 49 pöördel)); kanalisatsioonitorud on väga vanad ja katki, mille tõttu on äravoolutorudes pidevalt ummistused, keldrikorrusel kanalisatsiooni uputused ning ülemise korruse korter on korduvalt uputanud hageja kasutuses olevat korterit (nt hageja
  34. juuni
  35. a e-kiri kohtule (I kd, tl 167);
  36. augusti
  37. a e-kiri kohtule (I kd, tl 170);
  38. veebruari
  39. a menetlusdokument (II kd, tl 49);
  40. juuli
  41. a menetlusdokumendi lk 1); maja korstnad on lagunenud ja katusel on lahtised kivid, mistõttu Päästeeamet on teinud majaomanikele trahvi (nt hageja
  42. augusti
  43. a e-kiri kohtule (I kd, tl 174)). Kostja ei ole nendele asjaoludele menetluses vastu vaielnud. Maakohtus tõi kostja ka ise välja, et maja ehitati 1939 ning pärast seda pole seda kapitaalselt renoveeritud. Maja fassaad ja katus on läbi ning tehnosüsteemid (küte, elekter, 17
(23)2-16-315 üldkanalisatsioon ja vesi) pärinevad nende ehitamise ajast, mistõttu maja vajab lähiaastatel suuri investeeringuid (kostja
  1. jaanuari
  2. a menetlusdokumendi p 6.2.1 (I kd, tl 77)). 21.3.
  3. Lisaks nähtub menetluses esitatust, et poolte igapäevane koostöö kaasomandi eseme valitsemisel on olnud probleemne, mis kolleegiumi hinnangul jätkuks suure tõenäosusega ka pärast korteriomandite moodustamist. Hageja väidetest nähtuvalt ei ole pooled jõudnud kokkuleppele kommunaalteenuste osutamiseks lepingute sõlmimises. Juba maakohtus väitis hageja, et kostja saadab talle alusetuid arveid hoone ja kinnistu haldamisega seotud kulude eest (hageja
  4. septembri
  5. a e-kiri kohtule (I kd, tl 178);
  6. veebruari
  7. a menetlusdokument (II kd, tl 67);
  8. märtsi
  9. a menetlusdokument (II kd, tl-d 81 pöördel ja 82) ja sellele lisatud kommunaalkulude arve (II kd, tl 87)). Ehkki kostja ei ole nende väidetega menetluses nõustunud, näitab eelnev siiski seda, et poolte vahel on kommunaalteenuste osutamise osas eriarvamused ja hageja ei ole rahul senise korraldusega. Poolte menetluses avaldatust nähtub näiteks ka see, et kaasomanikel ei õnnestu ühiselt korraldada jäätmevedu, vaid hagejal on selleks sõlmitud eraldi leping (kostja
  10. aprilli
  11. a menetlusdokument (II kd, tl 111 pöördel); kostja
  12. aprilli
  13. a menetlusdokument (II kd, tl 116)). Hageja väitel lõhkes
  14. mail 2021 tema kasutuses olevas korteris radiaator, mis põhjustas uputuse, kuna kostja ei olnud talle teatanud, et majas toimub küttesüsteemi rõhu kontroll (hageja
  15. juuli
  16. a menetlusdokumendi lk 1). Hageja väiteid radiaatori lõhkemise kohta kinnitab hageja esitatud foto, millel on näha aukudega radiaatorit (II kd, tl 152). Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et ta hagejat hoones toimunud küttesüsteemi rõhu kontrollist ei teavitanud. Kaasomanikena tuleb pooltel arvestada ka teise kaasomanike huvide ja õigustega, mis tähendab mh seda, et teist kaasomanikku tuleb teavitada hoones toimuvatest töödest, millest tulenevalt võib teisel kaasomanikul olla vaja astuda samme oma vara kaitseks. Hageja väitis ka ringkonnakohtu istungil, et kostjaga ühiselt asjade ajamine on väga raskendatud (
  17. novembri
  18. a kohtuistungi protokoll, 01:50:37). Kostja ei vaielnud vastu sellele, et pooled ei saa omavahel läbi, kuid leidis, et kuna ei elata ühes korteris, ei oleks vaja iga päev riielda (samas, 01:49:14). Ehkki kostja on menetluses olnud seisukohal, et poolte läbisaamine ei takistaks neil korteriomanikena ühise omandi haldamist ja valitsemist, näib kolleegiumile nii asja materjalide kui ka ringkonnakohtu istungi põhjal, et nende suhted oleksid pingelised ja takistaksid seega suure tõenäosusega kaasomandi eseme ühiselt valitsemist. 21.3.
  19. Korteriomandite moodustamise korral kuuluks korteriomanikule eriomand hoone reaalosa üle, kuid sellega kaasneks mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (

§ 1lg 1).

Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad ning oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi täidavad korteriomanikud korteriühistu kaudu (

§ 34lg 2, § 12 lg 1).

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste (sh kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine, piiratud ulatuses laenu või muude sarnaste rahaliste kohustuste võtmine) üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (

§ 35lg-d 1 ja 2).

Häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (

§ 20

lg 1), mis on otsustusvõimeline juhul, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest (

§ 20

lg 2), kusjuures üldjuhul annab iga korteriomand ühe hääle (

§ 22lg 1). Sellisel juhul oleks kostjal võimalik korteriomanike kaasomandi valitsemist puudutavaid küsimusi otsustada sisuliselt üksi, arvestades, et kostjale 18

(23)2-16-315 hakkaks kuuluma viis korterit ja hagejale üks korter. See ei erineks oluliselt praegusest olukorrast, kus pooled valitsevad kinnisasja kaasomanikena, kelle mõtteliste osade suurus on vastavalt 10/12 ja 2/
  1. Kuna seni ei ole kaasomanikel õnnestunud teha hoone säilitamiseks ja selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid, ei ole alust arvata, et korteriomandite moodustamine selles osas midagi muudaks. Kostja on ka ise enne maakohtu menetlust ja maakohtus leidnud, et korteriomandite moodustamine ei lahendaks erimeelsusi ja probleeme kaasomandi valdamisel ja kasutamisel (nt I kd, tl 34; kostja
  2. jaanuari
  3. a menetlusdokumendi p 8). Korteriühistu põhikirjaga oleks võimalik näha ette ka seadusest erinevad nõuded korteriühistu üldkoosoleku otsustusvõimelisusele (

§ 20

lg 2), samuti saaks põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust (

§ 22

lg 1).

§ 35

lg 1 võimaldaks kalduda põhikirjaga kõrvale ka häälteenamuse nõudest korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimustes. Seega oleks põhimõtteliselt võimalik näha põhikirjaga ette, et kaasomandi eseme valitsemise küsimusi tuleks otsustada kõigi korteriomanike kokkuleppel või et üldkoosolekul otsuste vastuvõtmisel oleks nii hagejal kui ka kostjal üks hääl. See aga tähendaks, et otsuseid tuleks vastu võtta konsensuslikult. Lisaks oleks ehituslike või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremate ümberkorralduste tegemiseks niikuinii vaja kaasomanike kokkulepet, selleks ei piisaks häälteenamusest (

§ 38lg 1).

Arvestades poolte seniseid erimeelsusi ja erinevaid arusaamu kinnisasja valitsemisest, ei oleks kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et pooltel õnnestuks pärast korteriomandite ja korteriühistu moodustamist saavutada kinnisasja valitsemist ning olulisemaid ümberkorraldusi puudutavates küsimustes üksmeel. Pigem on asjaolude põhjal tõenäoline, et erimeelsused jätkuksid, mille tagajärjel võivad tööd, mis on vajalikud nii kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks kui ka selle elementaarse ohutuse tagamiseks, jääda tegemata ning see võib kujutada endast ohtu nii kinnisasjal elavatele ja viibivatele inimestele (sh kostja üürnikele) kui ka ümberkaudsetele elanikele ja möödakäijatele (nt tuleohutuse probleemid, katuselt lume ja jääpurikate koristamata jätmine vmt). 21.3.

  1. Kolleegiumi hinnangul ei saa praeguses asjas lähtuda ka eeldusest, et pärast korteriomandite moodustamist hageja endale kuuluva korteriomandi võõrandab. Hageja väljendas ringkonnakohtu istungil, et ta sooviks oma korteris elada, kuid omandi võõrandamise peale mõtleb ta seetõttu, et senine elu kinnisasjal on liiga pingeline (
  2. novembri
  3. a kohtuistungi protokoll, 01:50:37). Seega ei pruugi hageja pärast kaasomandi jagamist oma korterit võõrandada. Kui ta ka sooviks seda teha, ei ole teada, kui kiiresti see õnnestuks. Isegi kui hageja oma korteriomandi võõrandaks, ei tähendaks see aga kolleegiumi hinnangul seda, et probleemid kaasomandi eseme valitsemisel laheneksid, vaid võimalik on nende jätkumine ka uute korteriomanike vahel. Nimelt esinesid hageja sõnul probleemid kaasomanike vahel juba enne seda, kui hageja kaasomandi osa
  4. a lõpus omandas. Seda kinnitab mh asjaolu, et juba
  5. aastal on Harju Maakohtu
  6. juuni
  7. a kohtumäärusega kinnitatud kaasomanike kompromiss selle kohta, millised korterid jäävad millise kaasomaniku kasutusse (I kd, tl-d 129– 131), mis viitab sellele, et kaasomanikud ei jõudnud kasutuskorras kokkuleppele kohtusse pöördumata. Samuti on AS-i Tallinna Küte inspektorid juba alates
  8. aastast juhtinud tähelepanu sellele, et hoone küttesüsteem vajab renoveerimist ja selle osad vahetamist (II kd, tl-d 150–151, 153–154). Seega ei ole kaasomanike vahelised probleemid alanud just hageja saamisega kinnisasja mõttelise osa omanikuks. Kolleegiumi hinnangul võivad erimeelsused vähemalt osaliselt olla põhjustatud sellest, et kaasomanikel on kinnisasjaga seoses erinevad eesmärgid – kui hageja soovib seal elada ja huvitub seega võimalikult heade elutingimuste tagamisest, siis kostja üürib suuremat osa korteritest välja, mistõttu üürnike jätkumisel ei pruugi elamu seisukord talle sedavõrd oluline olla. 19

(23)2-16-315 21.3.
  1. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust arvata, et eelkirjeldatud probleemid laheneksid seetõttu, et nüüdseks on kostja omandanud varem R-le ja D-le kuulunud kaasomandi osad. Asja materjalide põhjal ei ole alust järeldada, et probleemid kaasomandi eseme kasutamisel ja valitsemisel oleksid olnud tingitud R-st ja D-st. Selle muudab vähetõenäoliseks ka asjaolu, et neile kuulus kahepeale kokku vaid 3/12 kaasomandist.
  2. Kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et praeguses asjas on mõistlik lõpetada kaasomand kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel. Maakohus märkis põhjendatult, et kinnistu müümise korral avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna ning soovi korral on kostjal võimalik kinnisasi tervikuna omandada. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. 22.
  3. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et avalik enampakkumine ei taga õiglast müügiprotsessi. Praegusel juhul ei ole maakohus määranud kohtulahendis kindlaks avaliku enampakkumise korraldajat ja tingimusi ning pooled ei ole seda ka taotlenud. Seega saavad pooled nõuda kaasomandi jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise korraldamist, täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras kohtutäituri vahendusel, kes saab korraldada avaliku enampakkumise TMS-s sätestatud korda arvestades (TMS § 78 jj ja § 150 jj) (vt Riigikohtu
  4. aprilli
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.1 ja seal viidatud kohtupraktika). TMS-i sätteid, mh vabatahtliku täitmise tähtaja, hindamise, müügi korra, omandi ülemineku ja tulemi jaotamise kohta, tuleb aga kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades (vt samas, p 36.2). 22.
  6. Põhjendatud ei ole kostja väide, et kinnisasja üritatakse müüa kiirmüügi korras 15 päeva jooksul. TMS § 84 lg 2 kohaselt avaldatakse kuulutus vähemalt kümme päeva enne enampakkumist väljaandes Ametlikud Teadaanded ja avalikus arvutivõrgus. Seega on 10 päeva minimaalne aeg ning kaasomanike soovil võib kuulutuse avaldamine toimuda ka oluliselt rohkem aega enne enampakkumise toimumist. Elektrooniline enampakkumine on avatud vähemalt viis tööpäeva (TMS § 881 lg 2), mis ei tähenda, et see ei võiks olla avatud kauem. Arvestades, et kaasomandi lõpetamise korral eseme avalikul enampakkumisel müügi teel ei ole tegemist tavapärase täitemenetlusega, mis on suunatud sissenõudja nõude rahuldamisele, ning mõlemad pooled saavad olla täitemenetluses üheaegselt sissenõudjaks (vt Riigikohtu eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3), on pooltel võimalik avaliku enampakkumise käigu ja tähtaegade osas kaasa rääkida. Seejuures on Riigikohus selgitanud, et täitmisteate teisele kaasomanikule kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel ka täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1). Täitemenetluse siseselt on kõigi kaasomanike nõusolekul võimalik müüa ese ka kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157; vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.6). 22.
  7. Põhjendatud ei ole ka kostja väide selle kohta, et kuna müüdaks kuus korterit korraga, oleks tegemist n-ö hulgiostuga, mil tavaliselt ei olda valmis maksma iga eseme eest turuhinda. Praegusel juhul oleks müüdavaks objektiks kinnisasi kui tervik, mitte kuus korteriomandit. 22.
  8. Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud ka kostja väide, et kaasomandi eseme avalikul enampakkumisel müümine ei taga talle õiglast hüvitist seetõttu, et kuna tegemist oli pärandvaraga, tekib kostjal vara müümisel maksukohustus, mistõttu ta jääb lõppastmes majanduslikult vaesemaks. Asja materjalide kohaselt omandas kostja pärandvarana
  9. jaanuari
  10. a pärimisõiguse tunnistuse alusel 1/12 suuruse mõttelise osa kaasomandist (I kd, tl 13). Hageja on menetluses väitnud, et kostja omandas testamendi alusel ka W 1/2 suuruse mõttelise osa. Seevastu R 2/12 suurust ja D 1/12 suurust mõttelist osa ei omandanud kostja pärimise teel, 20
(23)2-16-315 vaid kostja enda väitel vahetuslepingu alusel (kostja
  1. aprilli
  2. a menetlusdokumendi p 6). Seega on vaid osa kostja omandist saadud pärandvarana. Lisaks ei saa kolleegiumi hinnangul käsitada seaduse alusel tekkivat maksukohustust asjaoluna, mille tõttu ei oleks kaasomandi osa eest saadav hüvitis õiglane ega kooskõlas PS §-ga
  3. 22.
  4. Samuti ei ole põhjendatud kostja väide, et tema huvid saavad ebaproportsionaalselt kahjustatud, kuna ta ei soovi oma varast loobuda. Maakohus on põhjendatult märkinud, et soovi korral on kummalgi kaasomanikul võimalik enampakkumisel osaleda, et saada kinnistu kui terviku omanikuks. Kostja on ringkonnakohtu menetluses avaldanud ja esitanud ka tõendi selle kohta (Tallinna notar Alla Ševtšuki
  5. juulil 2021 tõestatud leping, mille alusel kostja võõrandas talle kuuluvat kinnisvara (III kd, tl-d 176–184)), et tal oleks hageja osa omandamiseks rahalisi vahendeid. Kuna kostjal on võimalik kaasomandi ese tervikuna omandada, ei ole põhjendatud kostja apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi eseme avalikule enampakkumisele panemine riivab intensiivselt tema omandiõigust ja ta jääb oma varast ilma. Ehkki Riigikohus on leidnud, et asja müümine avalikul enampakkumisel on kõige mõistlikum viis ühisvara jagamiseks, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi asja vastu (Riigikohtu
  6. aprilli
  7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 35), ei tähenda see seda, et kaasomandi jagamine selle avalikul enampakkumisel müümisega oleks muudel juhtudel välistatud, kui see on vastavalt asjaoludele kõige mõistlikum viis kaasomandi jagamiseks. 22.
  8. Samuti ei ole alust väita, et kinnisasja enampakkumisel müümisega sunnitaks kostjat vastu tahtmist hageja kaasomandi osa välja ostma. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled varem kohtuväliselt arutanud hageja kaasomandi osa väljaostmist kostja poolt, kuid ei ole jõudnud hinnas kokkuleppele. Kostja tegi ka apellatsioonkaebuses hagejale kompromissiettepaneku osta hageja osa välja, kuid hageja ettepanekuga ei nõustunud. Seega on kostja sisuliselt näidanud üles valmisolekut kokkuleppel ja kostjale sobivatel tingimustel hageja kaasomandi osa omandada, ehkki kostja pole taotlenud ega soovinud kaasomandi sel viisil jagamist kohtu poolt. Kaasomandi jagamisel kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel jääb kostjale võimalus valida, kas ta loobub oma omandist turuhinnale vastava hüvitise eest või omandab ise kaasomandi eseme tervikuna. Kui täitemenetlust on alustatud kostja avalduse alusel või ta on hageja algatatud täitemenetlusega ühinenud, on kostja täitemenetluses sissenõudja rollis (vt Riigikohtu eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3), kellel on TMS § 93 lg 4 alusel võimalik tasaarvestada ostuhinnaga see osa ostetava vara müügi tulemist, mida tal oleks õigus saada vara müügist saadud tulemi jaotamisel. 22.
  9. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel läheks vastuollu PS §-des 32, 11 ja 12 sätestatuga. Maakohus on kostja väidet PS § 32 rikkumise kohta vaidlustatud otsuse p-s 33 põhjalikult käsitlenud, viidates ka asjassepuutuvale Riigikohtu praktikale, ning kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kui pooled ei saavuta kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kohus. Poolte esile toodud kaasomandi jagamise viiside seast konkreetsel juhul kõige mõistlikuma ja kaasomanikke kõige vähem koormava viisi valimine kohtu poolt ei ole käsitatav omandi tahtevastase võõrandamisega PS § 32 tähenduses, sh sundvõõrandamisega, mida käsitati kostja viidatud Riigikohtu otsuses asjas nr 3-2-1-59-
  10. Asjaolu, et kaasomandi jagamise korral ei kohaldata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse sätteid, ei ole 21
(23)2-16-315 käsitatav ka PS §-s 12 sätestatud võrdsuspõhiõiguse rikkumisena, kuna kaasomandi lõpetamine asja avalikul enampakkumisel müümise teel, mil kaasomanik saab oma osa väärtusele vastava hüvitise ning tal on soovi korral võimalik asi ka endal omandada, ei ole võrreldav kinnisasja avalikes huvides sundvõõrandamisega. Kaasomandi olemusest tulenevalt peab kaasomanik arvestama võimalusega, et mõni teine kaasomanik võib soovida kaasomandi lõpetamist, millega kaasneb vajadus kaasomand jagada mõnel AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viisil. 22.
  1. Kinnisasja müümist avalikul enampakkumisel ei muuda kostja suhtes ebaõiglaseks ka see, et TMS § 93 kohaselt tuleb enampakkumise võitjal tasuda ostuhind 15 päeva jooksul ning TMS § 43 lg 1 kohaselt peab kohtutäitur kandma laekunud raha üle kümne tööpäeva jooksul raha laekumisest arvates. Need on seaduses sätestatud tähtajad ning need ei ole kaasomanike suhtes ebaõiglaselt pikad. Enampakkumise võitjale ostuhinna tasumiseks mõistliku aja andmine võimaldab tal vajadusel korraldada ostu finantseerimist ja soodustab seeläbi rohkematel isikutel enampakkumisel osalemist. Rohkemate isikute osalemine on kaasomanike huvides, kuna konkurentsi korral võidakse asi müüa enampakkumisel kõrgema hinnaga. Ostuhinna maksmiseks mõistliku tähtaja andmine ei kahjusta ka kaasomanike huve, kuna omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega ning vastava avalduse esitab kohtutäitur kinnistusosakonnale alles pärast kogu ostuhinna tasumist (TMS § 160 lg 1). Lisaks tagab kaasomanike huve see, et kohtutäitur võib määrata enampakkumisel osalejatele tagatisraha suuruses kuni kümme protsenti alghinnast (TMS § 83 lg 1) ning ostja makstud tagatisraha arvatakse ostuhinna sisse (TMS § 83 lg 5).
  2. Maakohus jättis vaidlustatud otsuse resolutsiooni punktiga 4 rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseadusevastaseks. Kolleegium märgib, et taotlus jätta õigusnorm kohaldamata ja tunnistada see põhiseadusevastaseks ei ole protsessuaalne taotlus, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mis on kohtu enda ülesanne. Seega ei pidanud kohus võtma selle taotluse kohta seisukohta otsuse resolutsioonis (vt Riigikohtu
  3. juuni
  4. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-7821, p 15). Kolleegium muudab eeltoodud osas maakohtu otsuse resolutsiooni, jättes selle osa resolutsioonist välja.
  5. Kostja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel on ringkonnakohus eksinud apellatsioonkaebuse hinna määramisel, määrates kaebuse hinnaks 3500 eurot. Kooskõlas TsMS § 136 lg-ga 4 muudab ringkonnakohus tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust. Õige apellatsioonkaebuse hind on riigilõivuseaduse § 59 lg 15 järgi 7000 eurot. Kostja on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu 450 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  6. Kolleegium leiab, et maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult kostja kanda. Selles osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus tuleb vastavas osas rahuldada. 25.
  7. Maakohus juhindus menetluskulude jaotamisel ebaõigesti TsMS § 162 lg-st 1, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Praeguses asjas on nii hageja hagis kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist ja jagamist. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohus on seetõttu leidnud, et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt 22
(23)2-16-315
  1. septembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14; vt ka Kõve, V. jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Juura: Tallinn
  3. § 163, p 3.3.4.2). Sarnasele seisukohale on Riigikohus asunud ka ühisvara jagamise menetluses kantud menetluskulude jaotamisel (vt Riigikohtu
  4. märtsi
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07, p 13). 25.
  6. Praegusel juhul ei ole põhjendatud jätta menetluskulusid kostja kanda üksnes seetõttu, et kohus pidas kaasomandi jagamist põhjendatuks hageja esile toodud viisil, mitte sel viisil, mida toetas vastuhagis kostja. Kuna kaasomandi jagamiseks esitasid hagi mõlemad pooled, on kaasomandi jagamine eelduslikult mõlema poole huvides. Seda ei muuda asjaolu, et kõige esimeses menetlusdokumendis vaidles kostja kaasomandi lõpetamisele vastu, kuna leidis, et hageja välja pakutud kaasomandi jagamise viisid ei olnud sobivad (kostja
  7. jaanuari
  8. a menetlusdokumendi p 8). Ka hageja ise on menetluse käigus oma seisukohti muutnud. Kui hagiavalduses tõi hageja ise ühe kaasomandi jagamise viisina välja korteriomandite seadmise, mida toetas hiljem vastuhagis kostja, siis menetluse käigus muutis hageja oma eelistust ja asus toetama kaasomandi jagamist avaliku enampakkumise teel, mida ta algses hagiavalduses ei olnud taotlenud. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda. Samale tulemusele viiks kolleegiumi arvates ka TsMS § 162 lg 4, millele kostja nii maakohtus kui ka apellatsioonkaebuses tugines, kuna ebaõiglane ja ebamõistlik oleks mõista praegusel juhul hageja kulud kostjalt välja vaid seetõttu, et maakohus pidas sobivamaks sellist kaasomandi lõpetamise viisi, mida soovis menetluses hageja, kes taotles seda viisi oluliselt hiljem hagi esitamisest.
  9. Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse maakohtu menetluskulude jaotuse osas ja jäetakse vaidluse sisulist lahendamist puudutavas osas rahuldamata, mistõttu selle rahuldamise ulatus on kolleegiumi hinnangul u 5%. Seega tuleb poolte ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jätta 5% hageja kanda ja 95% kostja kanda.
  10. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.
  11. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles kõigi seniste menetluskulude jaotuse. (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik (allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur 23
(23)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.