Obsah (5)

§ 70§ 76§ 77§ 641§ 331

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-19-12255 Kohus Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 25.mai 2021

) §

§ 70

lg 3 järgi on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand.

§ 76

lg-te 1 ja 2 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Praeguses asjas pooltel kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kokkulepet ei ole. 3 2-19-12255

§ 77

lg 1 sätestab, et kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

§ 77

lg 2 kohaselt juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel alusel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

1. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel. Kostja XX ei vaidle vastu kaasomandi lõpetamisele, kuid ei olnud nõus kaasomandi lõpetamisega hageja soovitud viisil. Kostja YYi seaduslik esindaja ei ole oma seisukohta kaasomandi lõpetamise ega selle viisi osas kohtule avaldanud. Kinnistusregistriosa nr xxxxxx väljavõttest (I kd, lk 128 – 131) nähtuvate andmete kohaselt YY on saanud xxx kinnistust ¼ kaasomandi osa omanikuks oma isa EE pärijana - kanne tema omandiõiguse kohta on tehtud 26.03.2008 pärimistunnistuse ja kinnistamisavalduse alusel. EEi ½ kaasomandiosa teiseks pärijaks oli tema abikaasa CC, kelle ¼ mõttelist osa kaasomandist müüdi täitemenetluses kohtutäituri poolt ning täitemenetluses enampakkumisel omandas selle hageja. Stix KV OÜ omandiõiguse kohta on kanne kinnistusraamatusse tehtud 04.02.2019 kohtutäituri avalduse ja 04.02.2019 enamapakkumise akti alusel. Kaasomanikest kasutab kinnisasja igapäevaselt elamiseks ainult kostja 1, XX. Kohtule teadaolevalt YY ega tema ema vaidlusalusel kinnistul ei ela. Samuti hagiavaldusest ja kostja 1 vastusest nähtuvalt ei saavutanud hageja kostjaga 1 kokkulepet kasutuskorra kindlaksmääramiseks ega ole saanud oma kaasomandiosal faktiliselt kasutada, sh hagejal puudub sissepääs kinnisasjal asuvasse hoonesse.
2. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud

§ 77

lg 2 alusel järjepidevalt seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. 10.04.2019 kohtuotsus tsiviilasjas 2-17-9749 (p 12) Riigikohtu tsiviilkolleegium märkis: „Kuna hageja oli kaasomandi lõpetamise alternatiivsetest viisidest loobumisega hagi kitsendanud (TsMS § 376 lg 4 p 2) ning kostja ei esitanud vastuhagi, pidi maakohus poolte huve kaaludes hindama, kas kaasomandi saab lõpetada kinnistu avalikul enampakkumisel müümise ja saadud raha poolte vahel võrdselt jagamisega. Kohtul ei olnud vaja hinnata kaasomandi lõpetamise alternatiivseid viise, mida hageja täpsustatud hagis enam ei taotlenud ning mille kohta ei olnud kostja vaatamata maakohtu selgitusele (tl-d 29-32) vastuhagi esitanud.“ Siinses tsiviilasjas kostja 1 (esmalt DD ja hiljem tema õigusjärglane XX) on korduvalt teatanud vastuhagi esitamise soovist, kohus on vastuhagi esitamiseks kostjale 1 tähtaegu määranud ning kostja taotlusel tähtaega ka pikendanud. Kohus on kostjatele selgitanud, et kui kostjad soovivad kaasomandit jagada hageja taotletust erineval viisil, ei ole seda võimalik teha vastuväite korras, vaid tuleb esitada kohtule vastuhagi. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks teistsugusel viisil kui hageja taotleb.

1. Kostja XX menetluse ajal kompromissi korras soovis hageja omandiosa välja osta. Pooled leppisid kokku ka väljaostu hinna 25 000 eurot ning kohus andis pooltele aega vastava kokkuleppe sõlmimiseks (vt 03.09.2020 istungi protokoll (toimikus lk 151; kostja 02.11.2020 taotlus ja kohtu kiri tähtaja pikendamise kohta, lk 152-156). Kostja 1 taotlusel kohus pikendas tähtaega, kuid kokkulepe jäi vormistamata, sest XX ei leidnud rahastamise võimalusi hagejale kokkulepitud hüvitise maksmiseks. Seda kinnitab kostja 1 esindaja A. Post ka oma 09.12.2020 e-kirjas (lk 154), märkides ühtlasi, et tõenäoliselt peab kostja 1 leppima avaliku enampakkumisega. Kostjale 1 vastuhagi esitamiseks määratud tähtajad olid seotud kompromissi tähtaegadega – juhul, kui pooled kokkuleppele ei jõua, tuli kostjal 1 esitada vastuhagi. Vastuhagi kohtule esitatud ei ole. Viimati kohus andis 14.01.2021 kohtuistungil pooltele nende taotlusel aega asja lahendamiseks kohtuväliselt selliselt, et kostja 1 ostab hageja osa ära, makstes 10 000 eurot kohe ja 15 000 eurot poole aasta jooksul, hageja kasuks seatakse kinnisasjale hüpoteek. Kostja 1 lubas otsida teise 4 2-19-12255 kostja üles ja koos notarisse minna. Hageja kinnitas, et kui selline tehing teoks saab, siis langeb nõue kostja 2 vastu ära. 01.02.2021 hageja teatas kohtule, et asi ei ole kohtuväliselt lahenenud, sest kostja 1 jällegi loobus kokkulepitud tehingust.
2. Kuna kostjad vastuhagi esitanud ei ole, saab kohus lähtuda üksnes hageja esitatud nõudest ja hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisist – müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel. Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmetes lahendites ( nt 09.06.2006 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-4506; punkt 19; 29.05.2012 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-61-12, p 12) märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus leiab, et praegusel juhul on hageja taotletud avalik enampakkumine kõigi kaasomanike suhtes õige ja õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Põhjendamatu on kostja 1 seisukoht, et avalikul enampakkumisel võidakse kinnisasi müüa turuväärtusest madalama hinnaga. Riigikohus on mitmetes lahendites väljendanud seisukohta, et kaasomandis oleva asja enampakkumisel müümiseks saab alustada vaid ühe täitemenetluse ning sellises menetluses on iga kaasomanik samal ajal nii sissenõudja kui ka võlgnik (vt Riigikohtu
3. mai 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p 16;
4. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3). Iga kaasomanik võib nõuda kaasomandit lõpetava kohtulahendi täitmist, kuid kinnisasja enampakkumisel müümise korral jäävad oma omandist ilma nii sissenõudja kui võlgnik (v.a kaasomanik, kes osaleb kinnisasja enampakkumisel ja teeb parima pakkumise), müügist saadav raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosa suurusele, sõltumata sellest, kelle avalduse alusel täitemenetlust alustati. See tähendab, et avaliku enampakkumise korraldamine kaasomandi lõpetamiseks ei ole tavapärane täitemenetluses enampakkumisel müük, kus eesmärk on sissenõudja nõude rahuldamine võlgniku vara arvelt. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 09.06.2017 kohtumääruses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-17 (p 13) märgitakse: „Kolleegium lisab obiter dictum'i korras, et kaasomanike kokkuleppel on võimalik kaasomandi lõpetamise kohta tehtud kohtulahendi täitmine ka täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (

§ 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1).

Seda on võimalik teha ka pärast täitmisteate teisele kaasomanikule kättetoimetamist vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul (TMS §-d 24 ja 25) (vt ka Riigikohtu

1. aprilli 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3). Sellisel juhul on kaasomanikel endil võimalik otsustada enampakkumise korraldamise vormi ja tingimuste üle.“
2. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel täitemenetluse raames kinnisasi kohtutäituri poolt arestitakse ning kohtutäitur määrab kinnisasjale hinna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 (koostoimes §-ga 137) kohaselt. TMS § 74 lg-tes 3 -5 sätestatakse, et arestitud asjad hinnatakse võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asja hindamiseks kokkulepet, samuti kui vähemalt üks neist ei ole arestimise juures, hindab vara kohtutäitur. Kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. TMS § 82 lg-st 1 tulenevalt on kinnisasjale arestimisakti märgitud hind enampakkumisel alghinnaks. Enne alghinna muutmist küsib kohtutäitur sissenõudja ja võlgniku seisukohta selle suhtes (TMS § 82 lg 3). Ka juhul, kui enampakkumine nurjub ning kordusenampakkumiseks on vajalik alghinda alandada, küsib kohtutäitur selle kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta (TMS § 100 lg 5 teine lause). Eelnevast tulenevalt pooltel on võimalus kinnisasja avalikul enampakkumisel kaasa rääkida nii alghinna kui selle muutmise osas.
3. Kohus leiab, et hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust see, et kostja 1 on eakas ning kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumisega kaotab elukoha. XX on sündinud xx xx xxxx. Kuigi XX on tänaseks xx-aastane, on ilmselt põhjendamatu tema lepingulise esindaja koostatud kirjalikus vastuses, mis peaaegu sõna-sõnalt kattub varasema kostja DDi vastusega, märgitu, et XX vajab igapäevaselt kõrvalist abi, mille tõttu oleks kodu kaotamine tema puhul eriti raskete tagajärgedega. XX osales isiklikult kohtuistungitel ning oli suuteline argumenteeritult enda 5 2-19-12255 seisukohta väljendama. Ainsaks probleemiks võib olla keelebarjäär ja õigusalaste teadmiste puudumine. Kohtul ei tekkinud kahtlusi XXi teovõimes.
4. Hagiavaldusele lisatud Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertarvamuse nr ARE-191820K (lk 11 – 14) kohaselt oli 07.06.2019 väärtuspäeva seisuga kinnisasja väärtuseks 105 000 – 118 000 eurot. Samas on ekspertarvamuses märgitud, et tellija soovil hindaja vara ülevaatust tervikuna ei teostanud, elamusse sissepääs puudus ning teostatud on vaid väline ülevaatus. Samuti hindaja märgib, et ekspertarvamus ei ole sobilik esitamiseks krediidiasutustele, kasutamiseks hüvitamise eesmärgil ja/või esitamiseks kohtule. Kostja 1 esindaja 08.12.2020 e-kirjas (lk 154) märkis, et kostja 1 tellis uue hindamisakti, et veenduda kinnisasja õiglases hinnas. Seda hindamisakti ei ole kohtule esitatud. Kostja 1 lepingulise esindaja 14.01.2021 kohtuistungil teatas, et kostja unustas akti istungile kaasa võtta, kuid hageja on tellitud uue hindamisakti kohaselt on kinnisasja väärtuseks 107 000 eurot. Hindamisakti kostja 1 ei esitanud kohtule ka pooltele lõplike seisukohtade ja tõendite esitamiseks määratud tähtpäevaks. Kohus möönab, et kui kohtuotsusega lõpetatakse kaasomand kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise ja saadud raha kaasomanike vahel jagamise teel, ei oma kohtuotsuse tegemisel kinnisasja hetkeväärtus määravat tähtsust, mistõttu ei saa kostjale 1 hindamisakti esitamata jätmist ette heita. Samas saab sellest, et kostja 1 hindamisakti ei esitanud, järeldada, et kostja 1 ei ole tegelikult vastuväiteid avalikule enampakkumisele. Eeldades kostja 1 märgitud hinna 107 000 eurot õigsust, ei ole kinnisasja hind eelmisest hindamisest möödunud u 1,5 aasta jooksul oluliselt muutunud. Hagiavaldusele lisatud ekspertarvamus on antud üksnes välise vaatluse põhjal, sellega on seletatav turuväärtuseks määratud hinnavahemiku madalaima ja kõrgeima summa erinevus umbes 11%. Kostja 1 nimetatud väärtus 107 000 eurot jääb samuti hagiavaldusele lisatud ekspertarvamuse hinnavahemikku. Kostja 1 selgituste kohaselt tema tellitud hindamisel vaadati üle kogu kinnisasi, sh siseruumid.
5. Kinnistusregistriosa väljavõtte kohaselt on XXile kuuluv mõtteline osa koormatud hüpoteegiga A&L Kinnisvara OÜ (registrikood 10915545) kasuks, hüpoteegisummaga 100 000 EEK (s.o 6391,16 eurot). Äriregistri andmetel on A&L Kinnisvara OÜ juba 02.09.2019 registrist kustutatud majandusaasta aruannete esitamata jätmise tõttu. Sellest saab järeldada, et kohustus, mille täitmise tagamiseks hüpoteek on seatud, on lõppenud. Mõistlikult võib eeldada, et kui osaühingul oleks võlgnikelt raha saada, ei oleks osaühingut lastud kustutada, vaid registripidaja nõue oleks täidetud ja esitatud majandusaasta aruanded. Praegu puudub õigusvõimeline hüpoteegipidaja, kellelt nõuda hüpoteegi kustutamiseks vajalikku tahteavaldust. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik võib kohtule esitatavas avalduses nõuda hüpoteegi kustutamist või muutmist omaniku hüpoteegiks

§ 331sätestatud korras.

Nimelt

§ 331

lg 1 sätestatakse, et kui hüpoteegipidaja elu- või asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist või muutmist omanikuhüpoteegiks, kui omanikul on õigus nõude rahuldamisele ja ta deponeerib kogu hüpoteegisumma.

§ 331

lg 31 võimaldab nõuda hüpoteegi lõpetamist ka ilma hüpoteegisumma deponeerimiseta, kuid täiendavat asjaajamist ja kohtule avalduse esitamisega kaasnevaid kulusid (minimaalselt üleskutsemenetluse riigilõiv 50 eurot) võimalik vältida ei ole. Seetõttu võib ka tühi hüpoteek praegusel juhul mõnevõrra kinnisasja müügihinda alandada, kuid kohtu hinnangul ei saa hüpoteegiga koormatud kinnisasja hind praegusel juhul olla kohustustest vabana hinnatud kinnisasja väärtusest madalam rohkem kui hüpoteegisumma 6391,16 eurot, mis moodustab kostja 1 nimetatud 107 000 euro suurusest väärtusest umbes 6%, ehk kinnisasja väärtuseks on vähemalt 100 000 eurot.

1. Kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite kohaselt on kinnisasja väärtuseks vähemalt 100 000 eurot. Avalikul enampakkumisel võib tegelikult saadav hind kujuneda ka kõrgemaks. XXi osa sellisest müügihinnast oleks tema ½ kaasomandi osa suuruse järgi 50 000 eurot, mille eest on Pärnus võimalik soetada vähemalt 1-toaline korteriomand. Näiteks Arco Vara veebilehel avaldatud kinnisvara turuülevaates 2021.a aprillikuu seisuga esitatud andmete kohaselt on Pärnus korterite müügitehingutes mediaanhind 1354 eurot/m
2. Seega 50 000 euro eest on võimalik soetada keskmiselt 36,9 m2 suurune korter. 6 2-19-12255
3. Kohus leiab, et oma eale vaatamata on XX suuteline toime tulema elukoha vahetamisega seotud asjaajamisega (osalemine tehingu vormistamisel, kolimise korraldamine). Pigem ei ole xxaastasele XXile enam jõukohane eramu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoid. Kohtu arusaamise järgi on praegu kogu hoone kostja 1 valduses, hageja kohtueelselt esitatud nõuet anda talle üle tema omandiosa valdus ei ole kostja 1 täitnud, mistõttu võib hagejal olla kostja 1 vastu ka kasutuseelise hüvitamise nõue. Kõige eeltoodu alusel kohus leiab, et kinnisasja müümine ja selle asemel näiteks korteriomandi soetamine on kostja 1 huvides. Kohus võtab ka arvesse, et eelduslikult müüakse soodsas asukohas olev kinnistu avalikul enampakkumisel vähemalt turuväärtusele vastava alghinnaga ning kostja 1 omandiosa suurusele vastav osa turuväärtusest võimaldab kostjal 1 omandada uue eluaseme, mistõttu ei saa kaasomandi lõpetamist pidada XXi suhtes ebaõiglaseks.
4. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja nõude, lõpetab hageja ja kostjate kaasomandi xxx, asuva kinnisasja suhtes selle müümisega avalikul enampakkumisel ning müügist saadava raha jagamisega kõigi kaasomanike vahel vastavalt iga kaasomaniku omandiosa suurusele. Menetluskulude jaotus
5. TsMS § 173 lg 1 alusel kohus määrab menetlust lõpetavas lahendis kindlaks menetluskulude jaotuse poolte vahel. TsMS § 162 lg 4 näeb ette, et kohus võib jätta menetluskulud poolte endi kanda, kui vastaspoole menetluskulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et praeguses asjas hageja menetluskulude väljamõistmine kostjatelt oleks äärmiselt ebaõiglane. Üks kostja on alaealine. Hageja ei ole hagiavalduses ega menetluse käigus väitnud, et oleks kaasomandi lõpetamise nõuet esitanud alaealise seaduslikule esindajale kohtuväliselt. Teine kostja oli hagiavalduse esitamise ajal DD, kes oma tervise seisundi tõttu ei olnud suuteline kaasomandi kasutuskorra ega kaasomandi lõpetamse osas adekvaatseid seisukohti esitama. Kostja XX on menetluses kostjana oma abikaasa DDi surma tõttu. Kostja 1 soovi leida rahalisi vahendeid hageja kaasomandi osa väljaostmiseks ei ole põhjust pidada menetluse venitamiseks ega hagejale täiendavate menetluskulude tekitamiseks. Kohus leiab, et olukorras, kus kostjatel ei ole piisavalt raha, et enda omandi säilitamiseks osta välja hageja ¼ kaasomandiosa, kuigi vähemalt kostja 1 seda soovib, ning hagi rahuldamise tagajärjena kaotavad kostjad oma kaasomandiosa praegu teadmata rahalise hüvitise vastu, ei ole õiglane jätta nende kanda ka kõiki menetluskulusid. Eeltoodu alusel kohus jätab menetluskulud iga kulu kandnud menetlusosalise enda kanda. Hüvitatavate kulude puudumise tõttu kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. (Allkirjastatud digitaalselt) Heli Käpp Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 19.11.2021 kohtuotsuse resolutiivosa: RESOLUTSIOON
6. Jätta Pärnu Maakohtu 25.05.2021 otsus muutmata, arvestades ka käesoleva otsuse põhjendusi.
7. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
8. Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda. 7