) § 126 lg-st 6 tuleneb, et detailplaneeringus määratud krunt on katastriüksuse moodustamise aluseks. Kehtiva detailplaneeringu olemasolu korral on määrava tähtsusega detailplaneeringus määratud krundijaotus. Vaide esitajatel on võimalik saavutada taotletud eesmärgid notariaalse kinnistu kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisega.
Krunt ja katastriüksus ei ole õiguslikult kattuvad terminid. Omandipõhiõigust saab kitsendada üksnes selge, proportsionaalsuse testile vastava ning seadusest tuleneva piirangu alusel. Detailplaneeringu täpsustamise võimalused on sätestatud ehitusseadustiku (EhS) §-s 27, kuid ka seal puudub võimalus detailplaneeringus määratud krundijaotuse muutmiseks. Linna keeldumine põhjendusega, et detailplaneering ei näe krundi jagamist ette, ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Seaduse kohaselt ei pea detailplaneering lahendama kinnisasja jagamist mitmeks katastriüksuseks, kui jagamisega ei kaasne senise hoonestusala või ehitusõiguste muutmist. Kuna taotluse esitajad ei soovinud muuta maa sihtotstarvet ega ehitusõigust, siis ei ole kinnisasja jagamiseks tarvis ka detailplaneeringut muuta. 2
lg-t 6 nii, et olukorras, kus konkreetse krundi piirid on detailplaneeringus kindlaks määratud, tuleb nendest piiridest ka katastriüksuse moodustamisel lähtuda. Kaebaja viidatud teised katastriüksuse moodustamise võimalused on asjakohased üksnes sellises olukorras, kus alal puudub kehtiv detailplaneering. Olukorras, kus avalikkuse tähelepanu, koostöö ning kontrolli all kehtestatud detailplaneeringuga on lahendus ette nähtud, ei oleks katastriüksuse piiride muutmine lihtsustatud viisil ning detailplaneeringus määratud krundijaotusest lahknevalt õigustatud.
lg 6 kaotaks oma mõtte, kui katastriüksuse piirid tegelikkuses detailplaneeringu krundijaotusest ei sõltuks. Kui lubada detailplaneeringu olemasolu korral katastriüksuse piire lihtsustatud korras ja planeeringu nõudeid järgimata muuta, muutuks ka EhS § 27 lg 4 p 8 osaliselt sisutuks, kuna krundijaotuse muutmiseks poleks projekteerimistingimusi vaja. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt tuleb ka AÕS § 77 lg 1 alusel kaasomandi lõpetamisel kinnisasja jagamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele arvestada maakorralduslikke ja planeerimisseadusest tulenevaid nõudeid. Hea halduse põhimõttest lähtuvalt oleks vastustaja võinud kaaluda kaasomanike suunamist taotlema kehtiva detailplaneeringu osalist muutmist. Kaebaja etteheited tema ja teiste omanike ära kuulamata jätmise kohta ei ole põhjendatud. Taotlusest nähtus selle esitamise põhjendus ning haldusorganil puudus vajadus saada lisaandmeid. Vastustaja on vaideotsuses möönnud ka seda, et isiklikku kasutusõigust ja halduslepingut puudutav info ei puutunud asjasse. Nimetatud asjaolud ei olnud aga keeldumise aluseks. Keeldutud oli selgelt põhjusel, et kehtiv detailplaneering ei näe kinnisasja jagamist ette. 7. Kaebaja esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. 8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. aprilli 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et halduskohus ei ole terminitega krunt ja katastriüksus tähistatavaid mõisteid valesti sisustanud. Tulenevalt
p-s 8 sätestatud krundi mõistest on määratletud nii krundi kasutamise otstarve kui ka see, mida sinna on või ei ole lubatud ehitada. Õige ei ole kaebaja arusaam, et detailplaneeringuga ei määratud kindlaks Suurevälja tn 19 metsamaa krunti seetõttu, et detailplaneeringuga ei määratud sellele maa-alale ehitusõigust.
lg 1 p-de 1 ja 3 ning lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt on krundi ehitusõiguse määramisena käsitatav ka krundi kasutamise sihtotstarbe kindlaksmääramine ning ka see, kui nähakse ette, et krundil hooneid asuma ei hakka. Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringuga määrati kindlaks positsioonil 11 asuva metsamaa krundi kasutamise sihtotstarve ja see, et sinna hooneid ei tule, määrati maatükile ehitusõigus ja detailplaneeringuga määrati kindlaks praegu Suurevälja tn 19 asuv krunt. Kehtiva detailplaneeringu korral ei saa katastriüksust jagada detailplaneeringus kindlaksmääratut eirates. Praegusel juhul on positsiooniga 11 määratud metsamaa krunt osa detailplaneeringu terviklahendusest. Sellises olukorras ei ole põhjendatud katastriüksuste piiride muutmine lihtsustatud ning detailplaneeringu krundijaotusest lahkneval viisil. Suurevälja tn 19 kinnisasja jagamiseks tuleb kaebajal ja kolmandatel isikutel taotleda kehtiva detailplaneeringu osalist tühistamist või vastavas osas uue detailplaneeringu kehtestamist. Selles planeerimisvaidluses saab lahendada ka küsimuse, kas ja kuidas on vajalik ja võimalik tagada detailplaneeringu realiseerimine seni realiseerimata osas. Seni on välja ehitamata vaidlusalust kinnisasja läbima pidav 2 m laiune 3
Terminitega krunt ja katastriüksus tähistatavad mõisted ei kattu. Katastriüksuse jagamisega krunt ei muutu: konkreetne krunt (st maa-ala ehitusõigus) jääb hõlmama kõiki jagamisel tekkivaid katastriüksuseid. Seaduse kohaselt ei pea detailplaneering lahendama kinnisasja jagamist mitmeks katastriüksuseks, kui jagamisega ei kaasne senise hoonestusala või ehitusõiguse muutmist. Krundile antud ehitusõigus ei muutu kinnisasja ega katastriüksuse jagamisega. Kuigi seaduse kohaselt on ehitusõiguse sisuks ka hoonestusõiguse puudumine, tuleb lähtuda seaduse mõttest, mille järgi on detailplaneeringu eesmärgiks ruumiline planeerimine. Kui katastriüksus hõlmab ehitusõiguseta krunti, siis selle lihtsaks jagamiseks ilma ehitusõiguse muutmiseta ei ole põhjendatud rakendada kompleksse ruumilise planeerimise menetluse nõuet. Ruumiline planeerimine ei peaks asuma korraldama maaomandi piire. Planeerimisseaduse kohaselt ei nõua ainuüksi katastriüksuse jagamine detailplaneeringut või selle muutmist, isegi kui katastriüksus asub detailplaneeringu alal. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnisasja jagamiseks toimuv planeerimismenetlus ei ole oluliselt ajamahukam ega kallim, kui kinnisasja jagamine üksnes maakorraldustoimingutega, ei tugine poolte väidetele ega ole kooskõlas ka kehtiva õigusega. Tallinna linna planeeringute veebilehel avaldatud statistikast nähtuvalt kestab detailplaneeringu kehtestamine Tallinna linnas kolme viimase aasta näitel keskmiselt 1500–5500 päeva. Lisaks sellele ei ole ringkonnakohus ka selgitanud oma seisukohta, kuidas saab vaidlusaluse kinnisasja jagamine takistada detailplaneeringu lahenduse elluviimist. Kumbki pool ei ole selle kohta väiteid esitanud. Detailplaneeringu nõudmine katastriüksuse lihtsaks jagamiseks ei ole omandipõhiõiguse proportsionaalne riive. Kuna kinnisasja jagamisega asja olemust ei muudeta, siis ei ole detailplaneeringu kohustuslikkuse nõude laiendav tõlgendamine põhjendatud. Kui katastriüksust ja kinnisasja saab maakorralduslikult jagada, selle jagamise käigus ei muudeta sihtotstarvet ega taotleta (uusi) ehitusõigusi, peab haldusorgan maakorraldajana katastriüksuse ja kinnisasja jagamist võimaldama ja tegema vastavad toimingud. Vaidlustatud haldusaktid tuleks tühistada juba üksnes asjaolu tõttu, et haldusorgan on rikkunud ärakuulamis-, selgitamis- ja põhjendamiskohustust. 10. Vastustaja ei nõustu kassatsioonkaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringu eesmärgiks oli moodustada krundid, anda neile ehitusõigus ja lahendada muud kruntidega seotud küsimused, mis on detailplaneeringu eesmärgiks. Krundi suurused ja asukohad on detailplaneeringu põhijoonisega ning detailplaneeringu kehtestamise haldusaktis täpselt kindlaks määratud, sh vaidlusaluse krundi suurus. Kaebaja soovib maakorraldusliku toiminguga muuta, täpsemalt tunnistada kehtetuks kehtivat haldusakti. Kaebaja soovitud viisil ei saa korraldusliku toiminguga haldusakti kehtetuks tunnistada.
lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu osal juhtudel tunnistada osaliselt kehtetuks. Kaebaja ei ole soovinud seda seni teha. 11. Riigikohus kaasas halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 24 lg 1 p-de 2 ja 4 alusel menetlusse kaasatud haldusorganitena Rahandusministeeriumi ja Maa-ameti ning küsis neilt arvamust. 4
lg 1 p-de 1 ja 3 koostoimes § 126 lg 4 p-ga 2 krundi ehitusõigusele ringkonnakohtu antud tõlgendusega.
lg-st 4 tuleneb, et näiteks olukorras, kus ehitusõiguseks on määratud null, ei tähenda, et sinna ei võiks midagi ehitada, vaid keelatud on hoonete ja olulise avaliku huviga rajatiste ehitamine, kuid näiteks rajatisi, mille osas oluline avalik huvi puudub, saab siiski rajada (nt teed, tehnorajatised).
Detailplaneeringut muutmata on võimalik katastriüksust täpsustada vaid ulatuses, mis vastab üldjoontes detailplaneeringus ettenähtud krundi piiridele ning võimaldab detailplaneeringut pärast piiride täpsustamist tervikuna ellu viia. Praegusel juhul on
kohaselt võimalik tunnistada detailplaneering osaliselt (nt selle krundi osas) kehtetuks või koostada alale uus detailplaneering. Kuna planeeringulahendus tekib kompromissina, milleni jõudmiseks on arvesse võetud erinevaid huve, tekib erinevate huvide kandjatel ka ootus, et planeeringulahendus sellisel kujul ellu viiakse, sh säilib detailplaneeringus ettenähtud krundijaotus. Seetõttu näeb ka
§-s 140 toodud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ette nõude kaasata selles menetluses laiem avalikkus. 13. Maa-amet on arvamuses seisukohal, et kohtud on vaidlusaluseid sätteid kohaldanud kooskõlas senise haldus- ja kohtupraktikaga. Omaette küsimus on, kas
-s kehtestatud regulatsioon on üheselt mõistetav ja arusaadav, aga ka mõistlik ja otstarbekas.
lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt võib krundina
tähenduses mõista ka sellist detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on määratud küll krundi kasutamise sihtotstarve, kuid ei ole kavandatud hoonete ehitamise õigust. Samas
seletuskirja põhjal saab asuda seisukohale, et
p 8 kohaselt mõeldakse krundina ikkagi detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on võimalik ehitada. Puudub ühtne arusaam, mis on krunt. Võib ka väita, et
lg 1 p-d 1 ja 3 koostoimes
lg 4 p-ga 2 ei ole kooskõlas
p-s 8 sätestatud krundi terminiga ega selle terminiga tähistatava mõistega tavatähenduses.
ei sätesta ühtegi erisust kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuste hilisemaks jagamiseks. Selleks, et
lg-s 6 sätestatud piirang ei kehtiks ehitusõiguseta maa-aladel, tuleks muuta detailplaneeringute koostamise praktikat ning määratleda kruntidena üksnes ehitusõigusega maaüksused, mis vastavad
p-s 8 sätestatud krundi mõistele ning hoonetest vabaks jäetud maa-alad nimetada maaüksusteks. Kui detailplaneeringus oleks hoonestusest vabaks jääv ala jäetud maaüksuseks, oleks kohalikul omavalitsusel võimalik otsustada sellise maa-ala piiride muutmine või jagamine vajaduse korral maakorralduse kaudu ilma detailplaneeringut muutmata või kehtetuks tunnistamata. Ehitusõiguse küsimus oleks endiselt lahendatud detailplaneeringuga. Analoogselt võimalusele detailplaneeringu täpsustamiseks ja seeläbi ka osaliseks muutmiseks projekteerimistingimuste andmise menetluses peaks olema võimalus detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuse jagamiseks või liitmiseks maakorraldustoiminguna, kui jagamise või liitmise tulemusel ei muutu esialgu antud ehitusõigus.
lg-s 6 kehtestatud piirang on liiga piirav ning see võiks kohalduda ainult
p-s 8 otsesõnu nimetatud krundile ehk detailplaneeringuga määratud maa-alale, millele on antud ehitusõigus, ning kõikide teiste planeeritud (ehitusõiguseta) maaüksuste piire peaks olema võimalik muuta maakorralduse käigus, kui maakorraldus on põhjendatud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 14. Käesolevas asjas on vaidluse all küsimus, kuidas tõlgendada
lg-t 6, milles on sätestatud, et kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus. 15.
p 8 kohaselt on krunt detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Ehitusõiguse definitsiooni ei ole
-s esitatud. Ringkonnakohus leidis, et
lg 4 p-dest 1 ja 2 tulenevalt on krundi ehitusõiguse määramisena käsitatav ka krundi kasutamise sihtotstarbe kindlaksmääramine ning ka see, kui nähakse ette, et krundil hooneid asuma ei 5
lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt määratakse krundi ehitusõigusega krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed ning hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et krundi ehitusõiguse sisustamisel tuleb lähtuda
Kuna
lg 4 p 2 kohaselt võib krundi ehitusõiguse sisuks olla ka hoonete või avaliku huviga rajatiste puudumine maa-alal, siis võib planeerimisseaduse mõttes krundiks olla ka maa-ala, kuhu ühtegi hoonet ehitada ei tohi.
lg-st 6 tulenevalt muud võimalust, kui jätta kinnisasja jagamise taotlus rahuldamata. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu.
19. Vastustaja tõlgendusest lähtumisel tuleks katastriüksuse jagamiseks detailplaneering või selle osa kehtetuks tunnistada või detailplaneeringut muuta. Detailplaneeringu võib kehtetuks tunnistada, kui on täidetud
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eelnõu tuleb kooskõlastada samade asutustega ning anda võimalus arvamuse avaldamiseks samadele asutustele ja isikutele, keda seadus kohustab kaasama detailplaneeringu koostamisse. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb
lg 7 kohaselt koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes
-s detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Samas on
lg 1 kohaselt detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks. Kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamiseks, kui selle käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, kogu detailplaneeringuala hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ei oleks kolleegiumi hinnangul proportsionaalne vahend eesmärgi saavutamiseks. Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel kinnisasja osas, mida jagada soovitakse, kaotataks selle kinnisasja osas planeeringulahendus, milles on detailplaneeringut kehtestades avalikkusega koostöös kokku lepitud. Ka selline lahenduskäik riivaks nii omanike õigusi kui ka avalikku huvi enam, kui on eesmärgi saavutamiseks vaja. 6
lg 6 eesmärgiks olla välistada detailplaneeringu kehtivuse ajal igasugune võimalus kinnisasja jagamiseks, eriti arvestades seda, et seaduses on ette nähtud, et osal juhtudel saab ka detailplaneeringu olemasolu korral projekteerimistingimuste kaudu ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitamiseks planeeringulahendusest kõrvale kalduda. Kuigi
lg 4 järgi on detailplaneeringu olemasolul või detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus, on näiteks
S §-s 27 sätestatud piiratud juhtudel võimalik saada täiendavat ehitusõigust või olemasolevat ehitusõigust muuta ka detailplaneeringut koostamata või olemasolevat detailplaneeringut muutmata. Seejuures on EhS § 27 lg 4 p 8 kohaselt võimalik ka detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringuga ettenähtud krundijaotust, kuid üksnes juhul, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega. Muudatused kehtiva detailplaneeringuga sätestatud ehitusõigustes võivad riivata avalikku huvi enam kui muudatused katastriüksuste piirides. 21. Kuna
ega MaaKS ei sätesta erisusi kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuste hilisemaks jagamiseks, saab ka kehtiva detailplaneeringu alal kohaldada kinnisasja jagamisele MaaKS-s üldiselt sätestatut. MaaKS § 2 lg 3 järgi tuleb kehtiva detailplaneeringu alal kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel lähtuda lisaks kinnisasja omaniku õigustele, maakorralduse nõuetele ja avalikule huvile ka planeeringulahendusest.
p 15 kohaselt on planeeringulahendus planeeringuala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, mis elluviimisel võimaldab planeeringuga kavandatud maa ja ehitiste sihtotstarbelist kasutamist planeeringuga määratud maakasutus- ja ehitustingimustest kinnipidamisel. Seega peab kohalik omavalitsus kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel arvestama, et kinnisasja jagamine ei tohi minna vastuollu kehtiva detailplaneeringu maakasutus- ja ehitustingimuste ega ehitiste kasutamise otstarvetega. Kolleegium meenutab, et kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, peab kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras (Riigikohtu halduskolleegiumi
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.