KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin Otsuse tegemise aeg ja koht 6. detsember 2021, Tartu Tsiviilasja number

) § 127 lg 1 ja § 128 lg 2-4 alusel välja mõista kostjalt kahjuhüvitisena hageja kantud üürikulu 3000 eurot perioodi oktoober 2019 kuni oktoober 2020 eest (12x250) ning 250 eurot kuus alates

1. novembrist 2020 kuni kinnistu valduse hagejale üleandmiseni.
2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus see rahuldamata jätta. Kostja on kinnistul elanud ligi 30 aastat. Talu majandamiseks müüb kostja ka talusaaduseid. Mõned aastad pärast kooselu algust hakkas hageja nõudma abielu registreerimist, ent kostja abielluda ei tahtnud. Hageja nõudmisel sõlmiti
3. aastal isikliku kasutusõiguse seadmise leping. Kostja nõustus sellega, kuna hageja ähvardas minema kolida. Kostjal ei ole õiguslikke teadmisi ja ta ei teadnud, milliseid praktilisi õigusi ja kohustusi selline leping kaasa toob. Kostja ei osalenud ka lepingu ettevalmistamisel, juhised notarile andis hageja. Hageja kolis sügisel 2019 välja omal algatusel. Takistused, millele hageja viitab, järgnesid kooselu lõppemisele, mitte ei põhjustanud seda. Väited, nagu oleks kostja hagejat survestanud, ähvardanud või nõudnud hageja lahkumist, on alusetud ja paljasõnalised. Hageja ja kostja läbisaamine oli halvenenud ja kooselu lõppes nii nagu paljud teised. Kostja keelas hagejal kinnistule tulemise ja hoonetesse sisenemise pärast seda, kui hageja juba elas eraldi ja hageja oli kostja äraolekul korduvalt käinud talus ning võtnud kaasa erinevaid asju, sh talusaaduseid ja kostja kullast (lahutatud abielu) sõrmuse, mille tagastas alles hiljem. Arusaamatu on ka väide, nagu takistaks kostja hageja majandustegevust. Vastavalt kasutusõiguse seadmise lepingule oli hagejal õigus kinnistut kasutada koos omanikuga isiklikuks tarbeks, mitte majandustegevuseks. Talusaaduste müügiga on kostja täiendanud oma palgatulu. Kooselu ajal aitas ka hageja talutöödega, ent nii hageja kui ka kostja käisid lisaks ka palgatööl ning pooled hoidsid isiklikke rahaasju lahus. Kõik kinnistuga seotud kulud kandis kostja ning talusaaduste müügist saadud raha kattis need kulud vaid osaliselt. Seega pole talumajapidamine mingi iseseisev tuluallikas, millest hagejal oleks õigus osa saada. Hageja esindaja kahele pöördumisele on kostja kirjalikult vastanud. Hoopis hageja poeg on lubanud „tulla ja peksta kostja elamine laiali ning ta maha lüüa“ kuna kostja ei ole „minu advokaadi kirjadele vastanud“. Ähvarduse kohta on esitatud ka süüteoteade politseile. 3 Jääb arusaamatuks, mis esemete tagastamist hageja nõudnud on. Peale kooselu lõppu nõudis hageja endale mõningaid kodumasinaid, mille loovutamisega oli kostja nõus. Kostja palus hagejal teada anda, millal ta tahab nendele järgi tulla, kuid hageja pole rohkem ühendust võtnud. Hageja nõuded on üldsõnalised. Lepingu täitmise nõue on täielikult sisustamata ja sellest ei selgu, milles lepingu täitmine seisneks. Hageja ei ole selgitanud, millist lepingulist kohustust kostja rikkunud on. Vastavalt lepingu punktile 3 on kostja enda kohustused täitnud kinnisasja asjaõigusega koormamisel. Leping sätestab, et kasutaja on õigustatud eset kasutama „koos omanikuga“ isiklikuks otstarbeks. Talus asub ühepereelamu, kus köök, elutuba ja magamistuba asuvad ühes avatud ruumis. Kooselu lõppemisel ei ole sellisest lepingust tuleneva kasutusõiguse realiseerimine objektiivselt võimalik. Lepingu punktiga 3.1.1 on kasutusõigust AÕS § 227 lg-ga 1 võrreldes piiratud nii, et kasutusõigus kehtib koos omanikuga. Hageja ei ole avaldanud soovi kinnistule elama asuda ning hagejal ei ole õigust kinnistut elamiseks kasutada omanikust eraldi või tema asemel või kasutada kinnisasja muuks, kui seal elamiseks. Lepingul ei ole enam praktilist sisu. Hageja kahjunõue on alusetu. Hageja eluasemekulude näol ei ole tegu kahjuga. Eluasemekulude kandmise vajadust ei põhjustanud mitte kostja väidetav lepingurikkumine, vaid asjaolu, et poolte suhe ja kooselu on lõppenud. Hageja eluasemekulude tasumise vajadus ei ole põhjuslikus seoses sellega, et kostja takistab hageja vaba ligipääsu kinnistule, vaid sellega, et hageja otsustas poolte ühisest eluasemest välja kolida. Hageja eluasemekulud 250 eurot kuus ei ole kindlasti suuremad kui pool X kinnistu ülalpidamise ja kommunaalkuludest. Kui tegu oleks kahjuga, tuleks kahjuhüvitisest maha arvata need kulud, mida hageja enam kandma ei pea (

§ 127lg 5).

Need on aga kindlasti suuremad kui 250 eurot kuus. Tegu on suure kinnistuga, millel asuvad vanad hooned, mille korrashoid, jooksev remont ja kommunaalkulud maksab rohkem kui 500 eurot. Asjaolu, et osa töid teeb kostja ise ja katab neid kulusid osaliselt ka talusaaduste müügist saadud rahaga, ei oma tähtsust, sest hageja kasuks tuleb lugeda ka seda, et tema nendesse töödesse enam panustama ei pea. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. aprilli
3. a otsusega hagi osaliselt ja kohustas kostjat täitma poolte vahel
4. veebruaril 2015 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut ja võimaldama hagejal kasutada lepingueset vastavat lepingu tingimustele. Maakohus jättis hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et
5. veebruaril 2015 tõestatud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu alusel koormas kostja temale kuuluva kinnisasja tähtajatu tasuta isikliku kasutusõigusega hageja kasuks ning et kostja ei kasuta käesoleval ajal lepingu eset isikliku kasutusõiguse alusel. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas hagejal on õigus jätkuvalt isikliku kasutusõiguse alusel kasutada kostjale kuuluvat kinnisasja.

§ 8lg 2 järgi leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Kostja väide, et pooltevahelise lepingu sõlmimisega ja selle alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse on tema lepingulised kohustused täidetud, ei ole põhjendatud. Isikliku kasutusõiguse lepingu alusel on hagejal õigus kasutada kostjale kuuluvat kinnisasja lepingus märgitud tingimustel. Lepingu p 4.2 järgi lepingu muutmisele või lõpetamisele suunatud avaldused ja kokkulepped peavad olema notariaalses vormis. Lepingus ei ole sätestatud, et kinnistu isiklik kasutusõigus on seotud poolte kooseluga. Kui olukord on muutunud ja lepingu eset ei ole võimalik koos omanikuga kasutada, tuleb leping lõpetada või muuta. 4 Hageja ei ole esitanud usaldusväärseid tõendeid selle kohta, et kostja tegevuse tõttu oli hageja sunnitud kinnistult lahkuma. Hageja ei ole ka vastu vaielnud, et füüsiliselt tõkestas kostja hagejal kinnistule juurdepääsu pärast hageja väljakolimist. Samuti ei ole hageja põhjendanud, miks ta ootas isikliku kasutusõiguse täitmise nõude esitamisega kohtusse enam kui aasta, kui talle tekkis igakuine kahju selle tõttu, et kostja ei täitnud isikliku kasutusõiguse lepingut. Hageja on ka ise tunnistanud, et lahkumine oli tema meelest ajutine ning ta lootis naasta, kui kostja suhtumine paraneb, seega oli lahkumine hageja enda kaalutletud otsus erimeelsuste tõttu. Sellises olukorras ei ole aga põhjendatud mõista välja kostjalt hageja üürikulusid. Hageja on end korteri üürimisega ise asetanud vabatahtlikult olukorda, mis tekitas tal lisakulusid ning selliste kulude väljamõistmine ei täida kahju hüvitamise eesmärke. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise tõttu poolte endi kanda. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist osaliselt lepingu täitmiseks kohustamise osas ja selles osas uue otsuse tegemist, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohtu otsus täidetav ja väljub hagi piiridest. Hageja esitas lepingu täitmise nõude. Kostja leidis, et hagis esitatud etteheited ja nõudmised on tegelikult seotud asjaõigusliku õiguse realiseerimise, mitte lepingu täitmisega. Kõnealuse lepingu näol on tegu asjaõiguse seadmise lepinguga, mis oli aluseks asjaõiguse tekkimisele. Kostja ei vaidlustanud lepingu kehtivust ega asjaõiguse olemasolu, vaid leidis, et sisuline erimeelsus seisneb asjaõiguse enese sisu ja täidetavuse osas. Hageja oma seisukohti ei täpsustanud ja jäi lepingu täitmisnõude juurde, selgitamata, millisena lepingu täitmine praktikas peaks välja nägema. Ka maakohtu otsuses on esmalt kirjas, et kostja ei eita asjaõiguse olemasolu ega kehtivust ning erinev nägemus on vaid asjaõiguse sisust, ent seejärel väidab vastupidiselt, et pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on jätkuvalt õigus asja asjaõiguse alusel kasutada. See on vale. Erimeelsus on seotud ainult konkreetse õiguse praktilises sisustamises. Seda küsimust maakohus ei käsitlenud ega lahendanud. Otsuse resolutsiooni kohaselt kohustab kohus kostjat „täitma lepingut“ ja võimaldama kinnisasja kasutamist „vastavalt lepingu tingimustele“. Kostja aga ei saa kohtuotsusest ühtki juhist selle kohta, mida ta tegema peab või millisest tegevusest hoiduma. Ka ei ole otsust võimalik täita kohtutäituril, kuna otsus ei selgita vaidlusaluse õiguse sisu vähimalgi määral. Kostja ei ole lepingut rikkunud ega takistanud ka kõnealuse asjaõiguse teostamist. Maakohtu otsus väljub ka hagi piiridest (TsMS § 439). Kostja juhtis korduvalt tähelepanu sellele, et hageja nõuab lepingu täitmist ning ei ole esitanud ega sõnastanud asjaõiguslikku nõuet. Sellegipoolest on kohtuotsuse resolutsioonis kostjat kohustatud täitma asjaõiguslikku nõuet ehk võimaldama hagejal kasutada kinnisasja. Leping küll täpsustab kinnistusraamatusse kantud asjaõiguse sisu, kuid poolte õigused ja kohustused tulenevad asjaõigusest. Kostja kinnisasja koormamise lepingust tulenevad kohustused on täidetud. See, et lepingu täitmise tulemusel tekkisid pooltele uued õigused ja kohustused, ei muuda neid asjaõiguseid lepingulisteks kohustusteks. Olukorras, kus hageja nõuab ainult lepingu täitmist, ei tohiks kohus otsustada asjaõiguse realiseerimise üle. Ka ei ole maakohus otsust põhjendanud ja täitmisnõude eeldused ei ole täidetud. Kohus peab mistahes nõude rahuldamisel otsuses ära näitama õigusnormid, mis moodustavad nõude rahuldamise materiaalõigusliku aluse. Olukorras, kus nõude materiaalõiguslikku alust ei ole määratletud, ei ole võimalik kindlaks teha ka nõude rahuldamise eeldusi ega ulatust. Sellise rikkumise korral on kohtuotsus õiguslikult põhistamata (Riigikohtu
2. mai
3. a otsus 5 kriminaalasjas nr 3-2-1-41-09, p 9). Antud juhul ei ole maakohus täitmisnõude osas viidanud ühelegi õigusnormile peale

§ 8

. Kohtu põhjendustes seoses täitmisnõudega on 21 punkti, millest enamik on poolte seisukohtade kirjeldused ja kohtu seisukohad on ainult kahes punktis. Nendest selgub vaid see, et kohtu hinnangul ei ole lepingulised kohustused täidetud, lepingut tuleb täita ja järelikult tuleb hagi rahuldada. Kohus ei ole selgitanud, milline on lepinguline või muu kohustus, mida on rikutud. Kohustuse rikkumine on

§ 108lg 2 kohaselt täitmisnõude eelduseks.

Kui kohus leidis, et rikkumine oli siiski olemas, oleks kohus pidanud käsitlema ka kostja väidet, et täitmine on võimatu.

§ 108lg 2 p 1 kohaselt ei või täitmist nõuda, kui täitmine on võimatu.

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude kostja kanda jätmist. Apellatsioonkaebusest ei selgu, milles seisneb maakohtu poolt menetlus- või materiaalõigusnormi rikkumine või tõendite ja asjaolude ebaõige hindamine, mis on kaasa toonud ebaõige lahendi (TsMS § 631). Kostja on üksnes korranud menetluses tema poolt varasemalt avaldatud seisukohti, kuid pole neid seostanud apellatsiooni alusega. Kostja käsitlus asja- ja võlaõigusliku nõude eristamisvajadusest kohtuasja lahendamise kontekstis on arusaamatu. Kehtiva õiguse ja väljakujunenud kohtupraktika (vt eelviidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08, p 10) kohaselt tekivad isikliku kasutusõiguse seadmisega isiklikuks kasutusõiguseks õigustatud isiku ja kinnisasja omaniku vahel õigussuhted AÕS § 225 - § 227 alusel ning poolte vahel tekivad õigused ja kohustused ilma, et nende tekkimiseks oleks vajalik eraldi kokkulepet. Nimetatud õigusnormid fikseerivad isikliku kasutusõiguse üldsisu ja -mahu. Võlaõigusliku lepinguga võivad osapooled aga täpsustada isikliku kasutusõiguse sisu või leppida kokku seaduses sätestatust erinevalt. Antud juhul on pooled sisustanud isiklikku kasutusõigust vaid lepingu p-s 3.1, mille kohta on viide tehtud ka kinnistusraamatusse. Maakohus on otsuse põhjendavas viidanud asjakohastele materiaalõigusnormidele ja selgitanud nende tagajärgi koosmõjus lepingu tingimustega ning jõudnud põhjendatud ja õigele järeldusele. Seega on maakohtu lõppjärelduste kujunemine jälgitav ning resolutsioon selge ja üheselt mõistetav. Jääb arusaamatuks, millise käitumisjuhise andmist kohtulahendis kostja eeldas. Lepingutingimused on piisavalt selged ja üheselt mõistetavad ning ei vaja täiendavat sisustamist kohtu poolt. Kohus ei saa lepingu tõlgendamisel kitsendada tingimusi, mis tulenevad seadusest või on isikliku kasutusõiguse sisuna kantud kinnistusraamatusse. Seega on hagejal õigus kasutada lepingueset samases mahus kostja valdusõigusega ning selle rikkumise korral on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu täitmist ja kinnistu kasutamise õigust vastavalt lepingule. Maakohus ei ole rikkunud otsuse põhjendamiskohustust, täitmisnõude eeldused on täidetud. Maakohus on otsuses viidanud nii AÕS kui

asjakohastele sätetele, analüüsides nende valguses poolte avaldatud asjaolusid ja argumente ning andnud selle põhjal õigushinnangud poolte kõikide väidete kohta ja teinud nende osas järeldused. Maakohus on ka analüüsinud hageja täitmisnõude materiaalõiguslikke aluseid ja nõude rahuldamise eelduste täidetust, käsitledes sealjuures ka kostja vastuväiteid ja võimalikke õiguskaitseviise. Seega on kostja sellekohased etteheited alusetud ja põhjendamatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
2. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas on maakohtu otsuse vaidlustanud üksnes kostja osas, milles hagi rahuldati. Osas, milles maakohus jättis hageja rahalise nõude rahuldamata, ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
3. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohus on asja lahendades ületanud hagi piire. Maakohus on hagi osaliselt rahuldades lähtunud hageja hagiavalduses toodud nõude sõnastusest. Samuti on maakohus lähtunud asja lahendades hageja nõude aluseks toodud asjaoludest.
4. Ringkonnakohus nõustub iseenesest apellatsioonkaebuse etteheidetega maakohtu otsuse puuduliku põhjendatuse kohta. Samuti on maakohus ekslikult pidanud hageja nõuet võlaõiguslikuks lepingu täitmise nõudeks. See ei too aga kaasa maakohtu otsuse tühistamist. Need eksimused ei ole toonud kaasa ebaõiget lahendit ning ringkonnakohus saab maakohtu otsuse puudused ise kõrvaldada.
5. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue on suunatud sellele, et kohustada kostjat võimaldama hagejal kasutada kostjale kuuluvat kinnisasja. Hagi alusena on hagiavalduses hageja tuginenud sellele, et tema kasuks on seatud isiklik kasutusõigus sellele kinnisasjale ja kostja on takistanud tal selle teostamist, sundides hageja kinnisasjalt lahkuma ja vahetades hoonetel lukud. Seega saab hageja nõude õiguslikuks aluseks olla AÕS § 225 lg 1 ja § 228 koostoimes §-ga 1841 ja § 45 lg-ga
6. Hageja on AÕS § 225 lg-le 1 ka tuginenud. Asjaolu, et hageja on samas nimetanud oma nõuet eksitavalt lepingu täitmise nõudeks, ei muuda seda järeldust. Tegemist on õigusliku põhjendusega, millega ei ole TsMS § 436 lg 7 ja § 652 lg 8 kohaselt seotud ei maa- ega ringkonnakohus. Ringkonnakohus selgitas pooltele õiguslikku olukorda kohtuistungil ning hageja kinnitas, et tugineb nõude alusena sellele, et tema kasuks on seatud piiratud asjaõigusena isiklik kasutusõigus.
7. Hageja kasuks kostja kinnisasjale isikliku kasutusõiguse seadmine nähtub esitatud kinnistusraamatu väljavõttest (tl 16). Kostja ei ole seda asjaolu ka vaidlustanud. Sisuliselt vaidlevad pooled selle üle, millise sisuga see isiklik kasutusõigus on. Kinnistusraamatu kande kohaselt on isikliku kasutusõiguse sisu täpsustatud
8. veebruari
9. a lepingu p-s 3.
10. Selle lepingupunkti (tl 11) kohaselt on hagejal õigus kasutada koos omanikuga isiklikuks otstarbeks kogu kinnisasja. Seega annab isiklik kasutusõigus hagejale õiguse kasutada tervet kinnisasja, mitte üksnes sellel asuvat elamut, mistõttu ei ole asjakohased kostja väited selle kohta, et AÕS § 227 kohaselt on hageja kasutusõigus piiratud üksnes sellega, et ta võib kinnisasjal asuvas elamus elada. Ringkonnakohus ei nõustu samuti kostja väitega, et isiklik kasutusõigus on olukorras, kus poolte kooselu on lõppenud, muutunud sisutühjaks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik mõistliku isiku positsioonilt lepingu p 3.1 tõlgendada selliselt, et isiklik kasutusõigus on seatud üksnes poolte kooselu ajaks. Selline tõlgendus läheks vastuollu isikliku kasutusõiguse olemusega piiratud asjaõigusena. Samuti ei oleks sellisel kokkuleppel mingisugust mõtet, sest olukorras, kus pooled koos elavad, on hagejal võimalik kinnisasja kasutada kostja kui kinnisasja 7 omaniku nõusolekul. Isikliku kasutusõiguse seadmise mõte saab olla luua hagejale õiguslik alus kinnisasja tulevikus kasutamiseks sõltumata sellest, kas kinnisasja igakordne omanik seda sel hetkel soovib. Selles valguses saab ringkonnakohtu hinnangul tõlgendada lepingu p 3.1 selliselt, et sellega sooviti isikliku kasutusõiguse sisu täpsustada selliselt, et hageja isiklik kasutusõigus ei välista samal ajal omaniku õigust kinnisasja kasutada.
11. Arvestades eeltoodud isikliku kasutusõiguse sisu, ei nõustu ringkonnakohus ka kostja seisukohaga, et maakohtu otsus ei ole täidetav. Maakohtu otsusega on kohustatud kostjat võimaldama hagejal vaidlusalust kinnisasja kasutada. Isikliku kasutusõiguse sisu hõlmabki hageja õigust tervet kinnisasja kasutada. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et olukorras, kus kostja on takistanud hagejal üldiselt kinnisasja kasutamist, ei saa hagejalt nõuda hagis iga konkreetse kasutusviisi ülesloetlemist. Kostja on omaks võtnud, et on pärast hageja kinnisasjalt välja kolimist vahetanud hoonete lukud ning ei ole lubanud hagejat kinnisasjale (tl 34). Maakohtu otsuse praegune sõnastus võimaldab ringkonnakohtu hinnangul otsust täita ja need takistused kinnisasja kasutamiseks kõrvaldada. Juhul, kui pooltel tekib otsuse täitmise käigus vaidlusi selle üle, kas mõni konkreetne tegevus on isikliku kasutusõigusega hõlmatud, on võimalik esitada selle kindlakstegemiseks TsMS § 368 lg 2 järgne hagi.
12. Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulu esindajakulu, mille suurus on kuni ringkonnakohtu istungini 1284 eurot, millele lisandub 2,4 eurot iga kohtuistungi minuti eest, s.o 129,6 eurot. Hageja esindaja tunnitasu määr on 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindaja tunnitasu määr TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. See ei ületa keskmist advokaadi tunnitasu määra. Samuti on ringkonnakohtu hinnangul, arvestades apellatsioonimenetluses tehtud menetlustoiminguid ja nende mahtu, põhjendatud esindaja ajakulu. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis menetluskulude katteks 1413,6 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke Vahur-Peeter Liin 8