2-20-1089/19

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Zakaria Nemsitsveridze Otsuse avalikult teatavaks 06. november 2020. a, Tartu kohtumaja kantselei tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-20-1089 Tsiviilasi Tsiviilasja hind OÜ Scoft Vara hagi Muupel OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks 1808,38 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: OÜ Scoft Vara (registrikood 14238136; asukoht esindajad Lai tn 6, Tartu), lepinguline esindaja vandeadvokaat M.

K.; advokaat A. V., (XXX; e-post XXX, XXX, XXX), Kostja: Muupel OÜ (registrikood 12507804; asukoht Viljandi mnt 23, Tartu) lepinguline esindaja vandeadvokaat A. P. (XXX; e-post XXX) Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Jätta rahuldamata OÜ Scoft Vara hagi Muupel OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

1 ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE 1.Hageja OÜ Scoft Vara opereerib omanikuga sõlmitud kokkuleppe alusel XXX asuvat büroohoonet ning hageja on omakorda sõlminud üürilepingud kõikide büroohoones asuvate ja tegutsevate isikutega (allüürnikud).

OÜ Scoft Vara on sõlminud suulise üürilepingu OÜ-ga Muupel, kes kasutas hoones asuvat ruumi nr XXX. Hageja on esitanud kostjale üüriarveid, millel on kajastatud muuhulgas kommunaalkulud, alates juunist 2017.a ja kostja on neid arveid tasunud kuni 2019.a juunini.

Tegemist on olnud suulise ja tähtajatu äriruumi üürilepinguga, mida mõlemad pooled on täitnud. Kostja teatas 06.06.2019 e-kirjaga, et ta ütleb üürilepingu üles alates 21.06.2019.

Hageja on esitanud kostjale peale lepingu ülesütlemist tasumiseks üüriarveid kogusummas 1626,74 eurot, mis on kostja poolt tasumata.

Ülesütlemisavalduse esitamisest kuni lepingu lõppemiseni on üürileping kehtiv ning pooltel on lepingust tulenevad õigused ja kohustused.

Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 1626,74 eurot ja viivise 51.15 eurot 16.01.2020 seisuga ja viivis põhinõudest 8% aastas alates 17.01.2020 kuni põhinõude täitmiseni.

KOSTJA VASTUS HAGILE 4. Kostja esitatud hagi ei tunnista ja palub jätta selle täies ulatuses rahuldamata.

T. H. O. ja kostja sõlmisid XX.XX.XXXX tähtajatu üürilepingu nr XXX, mille esemeks oli aadressil XXX asuva hoone ruumi nr XXX tasuline kasutamine. Vaidlust ei ole selles, et T. H.

O. oli kinnistu haldaja, kellega sõlmisid kõik üürnikud üürilepingu.

T. H. O. edastas 01.06.2017 e-kirja kõikidele üürnikele 31.05.2017 digitaalselt allkirjastatud teatise kinnistul asuva hoone valduse ja üürilepingute üleandmise kohta. Nimetatud teates teatas T. H. O., et 23.05.2017 lõppes T. H. O. õigus vallata XXX asuvat kinnistut ning hoone valdus ja kinnisasjast tulu saamise õigus anti üle hagejale, uuele valdajale lähevad üle ka kõik seni sõlmitud üürilepingud samast kuupäevast ning juunis 2017 esitab üüriarve hageja ning alates juulist 2017 esitab hageja ka kommunaalteenuste arve.

Hagejal tekkis üüri ja kommunaalkulude nõudmise õigus kostjalt üksnes seetõttu, et üürileping läks üle ning hageja astus endise üürileandja asemele. Vastasel juhul oleks pidanud hakkama üüriarveid ja kommunaalkulude arveid esitama kinnistu omanik A. K. O.

6.Hageja hakkas üürilepingut täitma ja üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi täitma.

Üüripinna kasutamine jätkus üürilepingu alusel samadel tingimustel. Poolte vahel ei ole sõlmitud suulist lepingut ruumi nr XXX kasutamiseks, vaid seda kasutati kirjalikult allkirjastatud üürilepingu alusel, mis läks T. H. O. üle hagejale ning millega kostja on nõustunud.

2 Kostja ütles üürilepingu üles 06.06.2019 ülesütlemisavaldusega üürilepingu p 2.12.1 alusel, teatades hagejale ette ühe kuu. Üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks oli 06.07.2019. Kostja on üürilepingut täitnud nõuetekohaselt kuni üürilepingu lõppemiseni. Hagejal puuduvad rahalised nõuded kostja vastu.

HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSE OSAS 7.Hageja on seisukohal, et kostja vastuväited ei ole põhjendatud.

Hageja ei ole sõlminud T. H. O. mingeid kokkuleppeid seoses XXX üürilepingutega. Hageja ei ole võtnud üle T. H. O. poolt varasemalt sõlmitud üürilepinguid, vaid saanud kokkuleppel kinnistu omanikuga, A. K. O. hoone haldajaks ning sõlminud ise hoone kasutajatega uued üürilepingud. Muuhulgas on hageja sõlminud suulise üürilepingu OÜ-ga Muupel. Hageja on edastanud kostjale 2017.a ettepaneku ja projekti kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks, kuid see jäi kostjast tulenevalt allkirjastamata. See näitab, et pooltel oli kindlasti tahe alustada uue lepinguga. Nii jäi üürileping hageja ja kostja vahel suuliseks, hageja esitas kostjale üüriarveid, kostja kasutas pinda ja tasus üüriarveid. Kostja pidi üürilepingu ülesütlemisel lähtuma seadusest tulenevast 3-kuulisest etteteatamisetähtajast.

8.T. H. O. puudus õiguslik alus üürilepingu üleandmiseks. Toonane XXX omanik R. O. ütles O. T. H. sõlmitud üürilepingu üles alates 30.09.2016. Seega ei olnud O. T. H. enam alates 30.09.2016 õiguslikku alust tegutseda XXX hoones üürileandjana. Sellest hetkest lõppesid juriidiliselt ka O. T. H. poolt sõlmitud allüürilepingud. T. H. O. ei saanud anda üle üürilepinguid VÕS § 179 tähenduses, kuna T. H. O. ei olnud selleks ajaks enam ise üürileandja staatuses.

Hageja ei olnud teadlik T. H. OÜ 31.05.2017 teatisest ega olnud sõlminud T. H. O. mingeid kokkuleppeid.

08.09.2020 KOHTUISTUNG 9. Hageja lepinguline esindaja, vandeadvokaat M. K. selgitas kohtuistungil, et juunist 2017 asus OÜ Scoft Vara opereerima ja välja üürima XXX hoone ruume hoone omaniku loa alusel.

Kuna hagejal puudusid kehtivad õigussuhted üürnikega, võimaldas hageja kasutada ruume samadel maksetingimustel, mis olid eelnevalt kehtinud üürilepingutes üürnikega. Koheselt asuti ka kirjalike lepingute vormistamise juurde ehk saadeti projektid. Kostjaga kirjalikku lepingut sõlmida ei jõutud. 2019 juunis teatas kostja, et soovib pooltevahelise üürilepingu lõpetada ja teatas sellest ette 14 päeva. Hageja teavitas kostjat, et neil puudub kirjalik üürileping ja tingimused tulenevad seadusest, seadusest tulenevalt on etteteatamine 3 kuud ja üürileping loetakse lõppenuks 3 kuu möödumisel. Selle puuduoleva aja eest on esitatud arved, kostja poolt on jäetud arved tasumata summas 1626,74 eurot. Hagejal kokkupuudet T. H. ei ole.

Võlaõigusseaduse § 332 lg 1 ei võimalda allüürilepinguid pikendada üürilepingust enamaks.

Üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid 23.05.2017 üle T. H. O. hagejale.

Üürilepingu tingimusi ei muudetud. Hageja hakkas üürilepingut täitma ja tugines üürilepingule ja ka muudatustele, mis olid sõlmitud T. H. ja kostja vahel. Muutus ainult üürileandja isik.

Põhiüürilepingu lõpetamine ei lõpeta automaatselt allüürilepingut.

KOHTU SEISUKOHT 11. Kohus, tutvunud toimiku materjalidega ja hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

3 Hageja on esitanud nõude kostja vastu üürilepingu järgse võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks. Antud asjas on põhivaidlus selle üle, kas poolte vahel üürilepingu ülesütlemisel tuli lähtuda kostja ja T. H. O. vahel 01.08.2013 sõlmitud üürilepingus nr XXX sätestatud tähtajast või VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud tähtajast.

Kohtule on esitatud T. H. O. ja kostja vahel kirjalikult 01.08.2013 sõlmitud tähtajatu üürileping nr XXX, mille esemeks oli aadressil XXX asuva hoone ruum nr XXX tasuline kasutamine (tl.

30-38). T. H. O. oli kinnistu XXX haldaja, kellega sõlmisid kõik üürnikud üürilepingu. Seega on tegemist allkasutuslepingu suhtega võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 tähenduses ja lepingu poolte vahel oli sõlmitud üürileping. VÕS § 288 lg 1 kohaselt võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.

Nimetatud lepingu punktis 2.12.1 on kokkulepitud, et üürnik võib lepingu ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda juhul, kui ta teatab sellest kirjalikult üürileandjale üks (1) kuu ette (tl. 31). Kostja teatas hagejale 06.06.2019 e-kirjaga rendilepingu lõpetamisest ning kinnitas, et ruumid vabastatakse järgneva paari nädala jooksul, hiljemalt 21. kuupäevaks (tl. 8).

Hageja on seisukohal, et kostja üürileping XXX hoone ruumide kasutamiseks lõppes 30.09.2016 kui toonane XXX omanik R. O. ütles O. T. H. sõlmitud üürilepingu üles (tl. 62).

Hageja kinnitab, et poolte vahel on üürisuhe, kuid puudub kirjalik üürileping ja lähtuda tuleb VÕS-is sätestatud 3-kuulilsest etteteatamistähtajast.

Seega ei ole õige hageja seisukoht, et kostja üürileping lõppes sellest hetkest kui hoone omanik ütles üles O. T. H. sõlmitud üürilepingu. Kostjal on kirjalik allüürileping XXX, Tartu ruumi nr XX kasutamiseks ja see on iseseisev leping ning lepingu lõppemine või ülesütlemine tuleneb konkreetsest lepingust. Pooltel on võimalik lepingus eraldi kokku leppida erinevad alused lepingu lõppemisele või ülesütlemiseks sh võimalik lepingu lõppemine siduda hoone haldaja vahetusega. Antud juhul ei ole üürilepingus kehtestatud lepingu lõppemine kasutuslepingu lõppedes.

67- 74). Alles kostja poolt lepingu ülesütlemisel, teavitas hageja kostjat, et tema on andnud ruumid üürile suulise üürilepingu alusel ning VÕS § 312 lg 1 järgi tuleb lepingu ülesütlemisest ette teatada vähemalt kolm kuud (tl. 9).

Lepingu kohaselt teatas kostja hagejale 1 kuulise etteteatamise tähtajaga soovist leping lõpetada (tl. 8). Seega on üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks 06.07.2019. Pooltel ei ole vaidlust 4 selles, et nende vahel oli üürilepinguline suhe, mida mõlemad pooled on täitnud. Kostja on täitnud oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt kuni üürilepingu lõppemiseni. Kostja poolt lepingu nõuetekohast täitmist kuni 06.07.2019 ei ole hageja vaidlustanud.

Kohus jätab OÜ Scoft Vara hagi Muupel OÜ vastu üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 17. TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

Kostja on kandnud menetluses õigusabikulusid 14,15 tunni eest summas 1852,50 eurot, milles ei sisaldu käibemaks. Õigusabi tunnitasu maksumuseks on 130 eurot. Kostja kinnitab, et ta on käibemaksukohustlane. Kostja esindaja poolt osutatud õigusteenus hõlmab järgmiseid töid: - - - 11.02.2020 – tutvumine hagiga ning selle lisadega ja nende õiguslik analüüs, kliendilt saadud dokumentide ja kirjavahetusega tutvumine ning nende õiguslik analüüs vastuse koostamiseks hagile, õigusliku positsiooni kooskõlastamine kliendiga, vastuse projekti koostamine hagile, lisade komplekteerimine, vastuse allkirjastamine, ning koos lisadega kohtule ja hageja esindajale edastamine - 5 tundi, 15 minutit, 682,50 eurot.

04.05.2020 – suhtlus kliendiga seoses seisukoha esitamisega hageja vastusele, seisukoha projekti koostamine, selle kooskõlastamine kliendiga, seisukoha allkirjastamine ning kohtule esitamine – 5 tundi 45 minutit, 747,50 eurot;

08.09.2020 – ettevalmistamine istungiks ning kliendi esindamine 08.10.2020 istungil – 3 tundi 15 minutit, 422,50 eurot.

Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu diskretsiooniotsus (Riigikohtu 18.12.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-12, p 13).

Riigikohtu praktika kohaselt (RKTKo 3-2-1-115-13, p 25) tuleb lisaks esindaja ajakulu põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Kohus leiab, et kostja esindaja kvalifikatsiooni arvestades on tema töötunnihind 130 eurot (ilma käibemaksuta) mõistlik ja see ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kostja esindaja taotleb menetluskulude kindlaksmääramist ilma käibemaksuta, kuivõrd hageja on käibemaksukohustuslane. Seega tuleb kostja menetluskulud kindlaks määrata ilma käibemaksuta.

5 Kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi.

Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Antud juhul on esindaja märkinud ajakulu hulka ka õigusliku positsiooni kooskõlastamise kliendiga, vastuse projekti kooskõlastamine kliendiga, lisade komplekteerimine, vastuse/seisukoha allkirjastamine ning koos lisadega kohtule ja hageja esindajale edastamine. Loetletud toiminguid kohus esindaja ajakulu hulka ei arvesta. Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et menetluskulude väljamõistmisel ei arvestata asja materjalidega tutvumisele kuluvat aega, samuti kliendiga suhtlemist ja talle õigusliku olukorra selgitamist, kuna eelnevalt nimetatu peaks olema hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument.

Kohus leiab, et arvestades kostja esindaja poolt tehtud menetlustoiminguid, antud tsiviilasja olemust ja keerukust, loeb kohus kostja poolt kohtule esitatud menetlusdokumentide ettevalmistamisele, kohtuistungiks ettevalmistamisele ja kohtuistungil osalemisele kulunud aega põhjendatuks 8 tunni ja 30 minuti ulatuses. Kohus leiab, et kostja esindaja selline ajakulu vastab tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule. Menetluskude nimekirjas märgitud kostja esindaja poolt tehtud toimingud vastavad tsiviilasja materjalidele.

Kostja kandis antud menetluses üksnes lepingulise esindaja kulusid, siis määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1105 eurot (8 tundi 30 minutit x tunnitasu 130 eurot), mis tuleb menetluskulude jaotust arvestades hagejalt kostja kasuks välja mõista.