Obsah (14)

§ 77§ 219§ 217§ 218§ 220§ 118§ 116§ 115§ 127§ 128§ 197§ 200§ 189§ 111

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Hannes Olev Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2021, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-15449 Tsiviilasi K. R. hagi A.-K. S.,

) § 217 lg 1 tulenevalt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

§ 77

lg 1 kohaselt võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. 24.

§ 219

lg 1 kohaselt peab ostja asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma siis, kui ostja tegutseb majandus- ja kutsetegevuses. Antud juhul seda olukorda polnud. Ostjaks oli füüsiline isik, kes ostis kinnistu teiselt füüsiliselt isikult ja teada pole, et kumbki pooltest oleks tegutsenud majandus- ja kutsetegevuse raames. Seega oli hagejal mõistliku aja jooksul asi üle vaadata ning seda ta ka tegi. 25. Kohtupraktikas on leitud, et seadusest (eelkõige

§ 77

lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. (RKTKo 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35 ja RKTKo 25.10.2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24) 26. Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi

§ 217

lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada. (RKTKo 30.05.

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19)
2. Kostjate poolt avaldatud müügikuulutuses oli kirjas: „70-ndatel valminud puitkarkassil ehitised on säilinud hästi, kasutamiseks koheselt valmis, tühjana seisnud pole, vajavad vaid veidi kaasajastamist.“.
3. Müügilepingu punktis 2.1.
4. kinnitas müüja, et eseme koosseisu kuuluv aiamaja on kasutuskõlbulik. Punktis 2.1.
5. on teada antud, et aiamaja elutoa põrand on viltu (tundub, et ehitamise ajast alates); lepingu esemel ei ole mingeid muid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
6. Ostja omakorda kinnitas müügilepingu punktis 2.2.1., et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ehitised, samuti koos lepingu esemega üle antavad esemed, teadlik kinnistu suurusest ja piiridest ning ehitiste seisukorrast.
7. Kohus leiab, et hagejal oli küll teada suvila vanus, kuid teadmine sellest, et tegemist on vana hoonega, ei tähenda, et hageja pidi ühtlasi teadma või eeldama, et hoonel on puudused, mis takistavad selle kasutamist. Antud juhul on kohtu hinnangul tõendatud, et müüja ei teavitanud ostjat müüdava asja puudustest st sellest, et hoonet ei ole võimalik kasutada ilma oluliste remonttöödeta. Vastupidi – müüja andis müügikuulutuses teada, et ehitised on säilinud hästi, kasutamiseks kohe valmis ja vajavad vaid veidi kaasajastamist. Kostjad ei märkinud müües kandekonstruktsioonide pehkimist, ohtlikku elektrisüsteemi, läbijooksvat katust ning puidukahjureid ja neid puudusi ei saanud hageja maja tavapärase visuaalse ülevaatusega avastada. Kasutamiskõlblik ehitis, isegi kui see on valminud 70ndatel, ei tähenda kohtu hinnangul seda, et ehitisel võivad olla puudused, mille tõttu ei ole võimalik ehitist kasutada ja mille tõttu tuleb ehitis suures mahus taastada. 4/9
8. Müüdaval asjal võisid esineda ka varjatud puudused. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. (RKTKo
9. mai
10. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-46-17, p 25; RKTKo 30.09.
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31).
12. Riigikohus on leidnud, et varjatud puudustest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski kannab müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui müüja samuti puudustest ei teadnud. (RKTKo 25.05.2015 otsus tsiviilasjas 3-2-1-50-15, p 18) Samuti on kohtupraktikas esile toodud, et

§ 218

ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. (RKTKo 30.05.2017 otsus tsiviilasja nr 3-2-1-46-17, p 28)

1. Kohtu hinnangul oli antud juhul tegemist oluliste varjatud puudustega. Seda kinnitab ka 02.10.2020 ehitusinsener A. S.i poolt teostatud ehitise auditi aruanne, mille kohaselt on ehitise üldine olukord väga halb ja hoone taastamine pole eksperdi hinnangul mõttekas ja see tuleks lammutada. Seejuures olid need puudused sellised, mida ei ole võimalik lihtsal vaatlusel näha, vaid need ilmnesid alles konstruktsioonide avamise käigus.
2. Kohus selgitab, et müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest

§ 218lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

1. Kohtupraktikas on leitud, et oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda. (RKTKo 27.05.
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22)
3. Nagu kohus on juba eelnevalt selgitanud, siis kostja (müüja) mitteteadmine müüdava asja puudustest ei välista müüja vastutust müügilepingu rikkumise eest. Võimalik, et müüja vastutust oleks saanud välistada, kui müüja oleks sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta, kuid antud juhul müüja sellist avaldust ei teinud.
4. Tulenevalt eelpoolöeldust on kohus tuvastanud, et müüdud asi oli oluliste puudustega ja tegemist oli müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega kostjate poolt. 38.

§ 220

lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. 39.

§ 220

lg 3 esimese lause kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. 40. Kohus leiab, et hageja on kostjaid kooskõlas

§ 220lg 1 puudustest tähtaegselt teavitanud.

1. Kostjad andsid kinnistu üle
2. augustil
3. Hageja (ostja) teavitas kostjaid ilmnenud puudustest (s.o vajadusest aiamaja lammutada ja uuesti ehitada)
4. septembril
5. Puudustest teavitamine vähem kui kuu aja jooksul on kohtu hinnangul mõistlik aeg.
6. Hageja on hagiavalduses märkinud, et teavitas kostjaid esmakordselt puudustest
7. septembril 2020, aga esitas kostjatele taganemisavalduse
8. oktoobri 2020 hagiavalduses, mille kostjad said kätte 03.11.
9. Kostjad leiavad, et taganemisavaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul arvates väidetavatest puudustest teadasaamisest, mistõttu on müügilepingust taganemine lubamatu. 43.

§ 118

lg 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama.

1. Hageja esitas taganemisavalduse
2. oktoobril
3. Samas on tõendatud, et kostjad olid teadlikud hageja soovist lepingust taganeda juba 13.10.
4. Seda tõendab kostjate 5/9 5.11.2020 kiri hagejale, millest nähtub mh, et nad on hageja soovist leping tagasi täita teadlikud juba vähemalt alates
5. oktoobrist
6. Kohus leiab, et mõistlik isik proovibki kõigepealt saavutada kokkulepet erimeelsuste lahendamiseks ja alles siis kui selgub, et muudmoodi pole võimalik asja lahendada, siis esitab taganemisavalduse, mida hageja antud juhul tegigi kusjuures vähem kui kahe kuu vältel, mis on kohtu hinnangul igati mõistlik aeg.
7. Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsuses nr 3-2-1-43-15 p 13 selgitanud, et lepingust taganemise mõistlik aeg

§ 118lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg Ts

ÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest. Puudub põhjus jõuda käesolevas asjas teistsugusele järeldusele.

1. Kohus leiab, et taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja jooksul arvates puudustest teadasaamisest.
2. Kostjate väitel on hageja rikkunud kohustust anda

§ 116

lg 4 kohaselt kostjatele rikkumise kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg ning taganemine on ka seetõttu lubamatu. 48.

§ 116

lg 4 tuleneb, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. 49.

§ 116

lg 2 p 2 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. 50. Kohtu hinnangul

§ 116

lg 4 ei tähenda seda, et alati ja iga vaidluse korral tuleks lepingut rikkunud poolele anda rikkumise kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg st uus võimalus. Kui rikkujal ei ole kohustuse täitmise vastu mitte mingit huvi ning ta eitab isegi rikkumise olemasolu, ei ole talle rikkumise kõrvaldamiseks täiendaval tähtaja andmisel mõtet.

1. Kohus leiab, et lepingust taganemine ilma täiendavat tähtaega andmata oli arvestades asjal esinevaid olulisi puudusi kohane ja lubatud.
2. Seega rahuldab kohus hagi ja mõistab A.-K. S.ilt ja T. S.ilt solidaarselt K. R. kasuks välja 23 000 eurot. Kahju
3. Hageja kandis müügilepingu sõlmimisel notaritasu summas 166,44 eurot. Lisaks sellele tegi hageja kulutusi müügilepingu esemel esinevate puuduste tuvastamiseks. Auditi teostas M OÜ alltöövõtja OÜ N. Hageja maksis M OÜ-le 816 eurot. Hageja palub nimetatud kulutused kogumahus 982,44 eurot mõista kostjatelt välja.
4. Kostjad leiavad, et hageja poolt tellitud audit ei anna mingisugust uut informatsiooni, vaid kirjeldab vanadele hoonetele omaseid kulumistunnuseid ja amortisatsiooni (põrandad, voodrilauad ja räästaalused on pehkinud ning vajunud, katusekate ja elektrisüsteem amortiseerunud jne), mistõttu ei olnud selle tellimine vajalik. Mittevajaliku kulu hüvitamise kohustuse panemine kostjatele ei ole põhjendatud. 55.

§ 115

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. 6/9 56.

§ 127

lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. 57.

§ 128

lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

1. Kohus leiab, et kulud kahju kindlaks tegemiseks hõlmavad mõistlikke kulusid hindamaks kahju suurust või seda, kas üldse tasub asja parandada või kas ja kui suures ulatuses on kahju väidetava kahju tekitaja poolt tekitatud. Samuti kuuluvad siia alla kulutused, mis olid vajalikud lepingurikkumise (nt asja või töö lepingutingimustele mittevastavuse) kindlaks tegemiseks.
2. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et kinnistu ostu ja puuduste ulatuse kindlaksmääramisega kaasnesid kulutused summas 982,44 eurot (166,44+816).
3. Kohus leiab, et kostjatelt tuleb välja mõista solidaarselt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 982,44 eurot. Tasaarvestus
4. Kostjad teatasid 19.05.2021, et tasaarveldavad enda nõude 12 864,52 eurot K. R.le tagastatava ostuhinna 23 000 euro arvelt. Tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses (23 000-12 864,52=10135,48).
5. Hageja on seisukohal, et kostjate tasaarvestusavaldus on alusetu, sest kostjatel ei ole hageja vastu ühtegi nõuet. 63.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 200

lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväide.

1. Riigikohus on selgitanud kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-81-00 mida kohus peab tegema, kui kohtumenetluses esitatakse vastuväide seoses teostatud tasaarvestusega: „Kui nõuded olid tasaarvestatavad ja puudus tasaarvestuse tegemise keeld, siis jätab kohus tasaarvestatud summa sissenõudmiseks esitatud hagi rahuldamata”.
2. Riigikohus leidis 4.01.2012 lahendis 3-2-1-129-11, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (Riigikohtu
3. juuni 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-10, p 10 ja
4. novembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-11, p 17). Seega, kui kostja on esitanud hageja nõudele vastuväite, et ta on hageja nõude tasaarvestanud oma nõudega, ning hageja väidab vastu, et tasaarvestus ei kehti, peab kohus hindama, kas kostja vastuväited välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ning seega ka tasaarvestuse kehtivuse.
5. Kostjad leiavad, et nende nõue põhineb asjaolul, et hageja on kinnistut kahjustanud. Kohtu hinnangul on selline seisukoht ekslik. Nagu eelnevalt tuvastatud oli aiamaja oluliste puudustega. Suvila kandvaid seinu ja põrandat kandvad talad, samuti vahelagi olid pehkinud ning suvila oli seetõttu taastamiskõlbmatu. Lisaks on suvila elektrisüsteem eluohtlik. Seega ei saanud suvila osaline lammutamine kaasa tuua kahju kostjatele, mida nad saaksid hageja nõudega tasaarvestada. 7/9
6. Kohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud, et neil oleks hageja vastu tasaarvestatavad nõuded. Antud juhul on nõue ainult hagejal ning kostja alusetu tasaarvestusavaldus ei tingi hagiavalduse rahuldamata jätmist. Otsuse täitmise kord
7. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu.
8. Kuna lepingu alusel saadu tagastamine toimub

§ 189

lg 1 kohaselt samaaegselt, kuid kohaldades

§ 111

sätetatut, palub hageja kohtul määrata otsuses kindlaks, et hageja peab andma tahteavalduse kinnistusraamatu omanikukande tagasimuutmiseks vaid eeldusel, et kostjad on eelnevalt tagastanud suvila müügihinna.

1. Kohus leiab, et juhul, kui jätta kohtuotsuse täitmise kord kindlaks määramata, võib tekkida olukord, kus hageja peab tagastama suvila, kuid kostjad ei tagasta suvila müügihinda, mille maksmist peab hageja omakorda nõudma täitemenetluses, mis võib võtta aega, kuid mis võib kostjate maksejõuetuse korral jäädagi tulemusetuks. Sellisel juhul jääb hageja lepingust taganemise ning eduka kohtumenetluse korral ilma nii suvilast kui selle ostuhinnast. Tegemist oleks ilmselgelt ebaõiglase tagajärjega, mida on võimalik vältida kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramisega.
2. Kohus rahuldab kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise avalduse ning määrab kindlaks, et K. R.l on õigus keelduda Xxxx kinnistu (registriosa nr xxxx) kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste andmisest kuni A.-K. S.i ja T. S.i poolt suvila müügihinna 23 000 eurot tagastamiseni. MENETLUSKULUD
3. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude j
4. aotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse.
5. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda.
6. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
7. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
8. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
9. Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. 8/9 (allkirjastatud digitaalselt) Hannes Olev kohtunik 9/9