2-20-1089/24

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 23. september 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-20-1089 Tsiviilasi Osaühing Scoft Vara hagi Muupel OÜ vastu võla nõudes 1808 eurot 38 senti Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 6. novembri 2020. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Osaühing Scoft Vara apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Apellant (hageja): OÜ Scoft Vara (registrikood 14238136); esindaja advokaat Allan Valk Menetlusosalised ja nende esindajad Vastustaja (kostja): Muupel OÜ (registrikood 12507804); esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister RESOLUTSIOON 1. Muuta Tartu Maakohtu 6. novembri 2020. a otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.

2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3.Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta OÜ Soft Vara kanda.

4.Välja mõista OÜ-lt Soft Vara Muupel OÜ kasuks apellatsiooniastme menetluskulu 455 eurot (ilma käibemaksuta). Kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (455 eurot) tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

1 Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD 1. Osaühing Scoft Vara (hageja) esitas 21. jaanuaril 2020 Tartu Maakohtule hagiavalduse Muupel OÜ (kostja) vastu. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 1626,74 eurot ja viivis 51,15 eurot seisuga 16. jaanuar 2020 ning viivis põhinõudelt 8% aastas alates 17. jaanuarist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud suuline üürileping Tartus, Lai tn 6 asuvas büroohoones ruumi nr 44 (pindala 64 m2) kasutamiseks. Hageja on alates 2017. aasta juunist esitanud kostjale üüriarveid ning kostja on arveid tasunud kuni 2019. aasta juunini.

Tegemist on olnud suulise ja tähtajatu äriruumi üürilepinguga, mida mõlemad pooled on täitnud. Kostja teatas 6. juunil 2019, et ütleb üürilepingu alates 21. juunist 2019 üles. Hageja vastas 12. juunil 2019, et üürilepingu ülesütlemisele kehtib 3 kuu pikkune etteteatamistähtaeg, seega lõppeb üürileping 7. septembril 2019.

Hageja esitas kostjale peale lepingu ülesütlemist tasumiseks üüriarveid kogusummas 1626,74 eurot, mis on kostja poolt tasumata.

Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, kuid leping tuleb lugeda ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisel, mis antud juhul on vähemalt kolm kuud. Seega saabus ülesütlemistähtaeg 3 kuu möödumisel ehk 6. septembril 2019. Ülesütlemisavalduse esitamisest kuni lepingu lõppemiseni on üürileping kehtiv ning pooltel on lepingust tulenevad õigused ja kohustused.

Hageja sai hoone haldajaks kokkuleppel kinnistu omanikuga, ALV Kinnisvara OÜ-ga. Hageja ei võtnud üle TA Haldus OÜ poolt varasemalt sõlmitud üürilepinguid, vaid sõlmis ise hoone kasutajatega uued üürilepingud. Hageja edastas kostjale 2017. aastal ettepaneku ja projekti kirjaliku üürilepingu sõlmimiseks, kuid see jäi kostjast tulenevalt allkirjastamata. Hageja esitas kostjale üüri- ja kõrvalkulude arveid, kostja kasutas pinda ja tasus esitatud arveid, järelikult on pooled täitnud üürilepingut ja selliselt aktsepteerinud selle sõlmitust.

Antud üüriobjekti osas kehtib kaks jõustunud kohtulahendit, mis kinnitavad, et TA Haldus OÜ ei saanud anda VÕS § 179 lg 1 tähenduses üle varasemalt sõlmitud üürilepingut:

1.Tartu Maakohtu 26.01.2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-17257, millega kohustati TA Haldus OÜ-d andma Tartus Lai tn 6 asuva kinnistu valdus üle OÜ-le Rakurs ja milles tunnustati TA Haldus OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lõppemist alates 30.09.2016. Seega ei saanud TA Haldus OÜ enam kuidagi anda 31.05.2017 üle olemasolevad allüürilepinguid.

2.Tartu Maakohtu 27.02.2019. a otsusega tsiviilasjas nr 2-18-5309 on tuvastatud, et kinnistu omaniku (toona Tamme Arenduse OÜ) ja TA Haldus OÜ vaheline üürileping on tühine heade kommetega vastuolu tõttu, mistõttu ei saanud TA Haldus OÜ sõlmida ka kehtivaid allüürilepinguid ega neid üle anda. See kinnitab, et TA Haldus OÜ ei saanud 31.05.2017 anda kehtivalt üle mingeid allüürilepinguid, kui tema enda üürileping oli tühine ja see on leidnud kohtulikku tuvastatust.

2 2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

Kostja leidis, et hagejal tekkis üüri ja kommunaalkulude nõudmise õigus kostjalt üksnes seetõttu, et üürileping läks üle ning hageja astus endise üürileandja asemele. Vastasel juhul oleks pidanud hakkama üüriarveid ja kommunaalkulude arveid esitama kinnistu omanik ALV Kinnisvara OÜ. Kostja sõlmis TA Haldus OÜ-ga 1. augustil 2013 tähtajatu üürilepingu, mille esemeks oli aadressil Lai tn 6, Tartu asuva hoone ruumi nr 44 tasuline kasutamine. Selles lepingus lepiti kokku, et üürilepingu ülesütlemisest tuleb ette teatada üks kuu. TA Haldus OÜ edastas 1. juunil 2017 kõikidele üürnikele teatise kinnistul asuva hoone valduse ja üürilepingute üleandmise kohta. Nimetatud teate kohaselt lõppes 23. mail 2017 TA Haldus OÜ õigus vallata Lai tn 6 asuvat kinnistut ning hoone valdus ja kinnisasjast tulu saamise õigus anti üle hagejale.

Kostja väitel said kõik üürnikud üheselt aru, et nendega sõlmitud üürileping on TA Haldus OÜ-lt üle läinud hagejale.

Nii TA Haldus OÜ, kõik üürnikud kui ka hageja olid nõus üürilepingu üleminekuga ja käitusid vastavalt, mis tõendab kolmepoolse kokkuleppe sõlmimist üürilepingu üleminemise kohta (VÕS § 179 lg 1, lg 1 ja lg 3). Kokkulepe võis olla ka suuline, sest seadus ei sätesta lepingu ülemineku kohustuslikku vormi. Hageja ei ole mitte kunagi kostjale teatanud, et üürileping ei ole TA Haldus OÜ-lt üle läinud ning see ei ole kehtiv leping. Asjaolu, et hageja soovis muuta üle läinud kehtivat üürilepingut, tõendab muu hulgas see, et lepingu projekt oli ettevalmistatud samadel tingimustel ja samal üürilepingu blanketil nagu oli sõlmitud TA Haldus OÜga sõlmitud üürileping ning vaid üksikud tingimused (ülesütlemise tähtaeg) olid muudetud.

Hagejal on otsene seos varasema kinnistu omanikuga OÜ-ga Rakurs. Hageja on seega Vladimir Piljukovi kaudu olnud otseselt seotud mõlema ettevõttega ja teadlik kõikidest asjaoludest, sh TA Haldus OÜ üürilepingu üleminekust ning ta pahatahtlikult ja alusetult nõuab kostjalt rahalise kohustuse täitmist.

MAAKOHTU OTSUS 3. Tartu Maakohus jättis 6. novembri 2020. aasta otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1105 eurot ning mõistis hagejalt välja kostja menetluskulud koos viivisega.

4.Antud asjas on põhivaidlus selle üle, kas poolte vahel üürilepingu ülesütlemisel tuli lähtuda kostja ja TA Haldus OÜ vahel 1. augustil 2013 sõlmitud üürilepingus nr 20130801/01 sätestatud tähtajast või võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lg-s 1 sätestatud tähtajast.

Kohtule on esitatud TA Haldus OÜ ja kostja vahel kirjalikult 1. augustil 2013 sõlmitud tähtajatu üürileping nr 20130801/01, mille esemeks oli aadressil Lai tn 6, Tartu asuva hoone ruum nr 44 tasuline kasutamine. TA Haldus OÜ oli kinnistu Lai tn 6, Tartu haldaja, kellega sõlmisid üürilepingu kõik üürnikud. Seega on tegemist allkasutuslepingu suhtega VÕS § 288 tähenduses ja lepingupoolte vahel oli sõlmitud üürileping. VÕS § 288 lg 1 kohaselt võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.

Üürilepingu punktis 2.12.1 on kokku lepitud, et üürnik võib lepingu ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda juhul, kui ta teatab sellest kirjalikult üürileandjale üks (1) kuu ette. Kostja teatas hagejale 6. juunil 2019 üürilepingu lõpetamisest ning kinnitas, et ruumid vabastatakse järgneva paari nädala jooksul, hiljemalt 21. kuupäevaks.

3 5. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-139-12, p 14 üle korranud varasemat seisukohta, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõpeb kasutuslepingu lõppedes.

Seega ei ole õige hageja seisukoht, et kostja üürileping lõppes hetkest kui hoone omanik ütles üles OÜ-ga TA Haldus sõlmitud üürilepingu. Kostjal on kirjalik allüürileping Lai tn 6, Tartu ruumi nr 44 kasutamiseks ja see on iseseisev leping ning lepingu lõppemine või ülesütlemine tuleneb konkreetsest lepingust. Antud juhul ei ole üürilepingus kehtestatud lepingu lõppemine kasutuslepingu lõppedes.

6.Samuti ei ole alust asuda seisukohale, et poolte vahel on sõlmitud suuline üürileping Lai tn 6, Tartu ruumi nr 44 kasutamiseks. Hageja sellekohane seisukoht ei ole kooskõlas tsiviilasjas esitatud asjaoludega. Hageja on omapoolsetes selgitustes avaldanud, et tegi kostjale ettepaneku sõlmida kirjalikult üürileping ning esitas vastava projekti, kuid leping jäi kostja poolt allkirjastamata. Alles siis, kui kostja ütles lepingu üles, teavitas hageja kostjat, et on andnud ruumid üürile suulise üürilepingu alusel ning VÕS § 312 lg 1 järgi tuleb lepingu ülesütlemisest ette teatada vähemalt kolm kuud.

Seega kasutas kostja Lai tn 6, Tartu hoone ruume nr 44 1. augustil 2013 sõlmitud kirjaliku üürilepingu alusel. Lepinguliste õiguste ja kohustuste täitmisel, sh üürilepingu ülesütlemisel tuli kostjal lähtuda nimetatud lepingust. Kinnistu haldaja isiku vahetumine ei too enesega kaasa automaatselt allüürilepingute lõppemist, kui selles ei ole üürilepingutes kokku lepitud.

7.Lepingu kohaselt teatas kostja hagejale 1-kuulise etteteatamise tähtajaga soovist leping lõpetada. Seega on üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks 6. juuli 2019. Pooltel ei ole vaidlust selles, et nende vahel oli üürilepinguline suhe, mida mõlemad pooled on täitnud. Kostja on täitnud oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt kuni üürilepingu lõppemiseni. Kostja poolt lepingu nõuetekohast täitmist kuni 6. juulini 2019 ei ole hageja vaidlustanud.

8.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel leidis maakohus, et kostja esindaja kvalifikatsiooni arvestades on tema töötunnihind 130 eurot (ilma käibemaksuta) mõistlik. Maakohus ei arvestanud esindaja ajakulu hulka õigusliku positsiooni kooskõlastamist kliendiga, vastuse projekti kooskõlastamist kliendiga, lisade komplekteerimist, vastuse/seisukoha allkirjastamist ja koos lisadega kohtule ja hageja esindajale edastamist ning luges põhjendatuks kostja poolt kohtule esitatud menetlusdokumentide ettevalmistamisele, kohtuistungiks ettevalmistamisele ja kohtuistungil osalemisele kulunud aega 8 tunni ja 30 minuti ulatuses ning menetluskulude rahaliseks suuruseks 1105 eurot, mis tuleb menetluskulude jaotust arvestades hagejalt kostja kasuks välja mõista. Maakohus mõistis kostja taotluse alusel menetluskuludelt välja viivise VÕS § 113 lauses 1 sätestatud määras.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 9. Hageja esitas 7. detsembril 2020 Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tartu Maakohtu 6. novembri 2020. a otsus täies ulatuses, sh menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas, ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi. Menetluskulud palus hageja jätta nii maa- kui ringkonnakohtus kostja kanda.

4 Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega. Kui maakohtu järelduse kohaselt oli kuni allüürilepingu lõpetamiseni endiselt kehtiv leping TA Haldus OÜ ja kostja vahel, siis oleks kostja pidanud allüürilepingu samuti üles ütlema TA Haldus OÜ suhtes.

Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud suuline üürileping Lai tn 6, Tartu ruumi nr 44 kasutamiseks.

Allüürilepingu olemasolu näitab kõige veenvamalt selle küllalt pikaaegne täitmine. Maakohus ei ole sellele mingit tähelepanu pööranud ja järeldanud hoopis, et „ei ole alust asuda seisukohale, et poolte vahel on sõlmitud suuline üürileping Lai tn 6, Tartu ruumi nr 44 kasutamiseks.“ Tegelikult pidi maakohtus olema peamine vaidlus selle üle, kas TA Haldus OÜ-ga 1. augustil 2013 sõlmitud allüürileping läks VÕS § 179 lg 1 alusel kolmepoolse kokkuleppe järgi hagejale üle või mitte. See oli kostja peamine vastuväide. Maakohus ei ole seda asjaolu otsuses analüüsinud, kohus on lõpetanud oma järeldused sellega, et kostjal on kehtiv üürileping TA Haldus OÜ-ga, mitte hagejaga.

Hageja 28. veebruari 2020. aasta seisukohale lisatud TA Haldus OÜ esindaja vastuskirjast nähtub, et TA Haldus OÜ ei andnud üle üürilepingut VÕS-i tähenduses, vaid lihtsalt teavitas allüürnikke uuest üürileandjast. Hageja ei olnud teadlik TA Haldus OÜ 31. mai 2017. a teatisest ega olnud sõlminud TA Haldus OÜ-ga mingeid kokkuleppeid.

10.Hageja vaidlustab ka menetluskulude (õigusabikulude) väljamõistmise summas 1105 eurot.

Maakohus ei ole täpsemalt põhjendanud, miks ta hindab 1105 eurot ja 8,5 tundi antud juhul põhjendatuks ja vajalikuks. Antud asjas võiks pidada teatud osas põhjendatuks kostja vastusele kulunud aega ja 8. septembril 2020. aastal toimunud istungikulu (mõlemad kuluartiklid mitte üle 2 tunni); kostja 4. mai 2020. a seisukohad, millele on kulunud 5 tundi ja 45 minutit ei ole vajalikud kulud, kuna kohus ei ole neid seisukohti kostjalt nõudnud. Need on kostja omaalgatuslikud täiendavad kulud, mida ei peaks kandma hageja. Samuti on ülepaisutatud kostja vastusele kulunud aeg 5,25 tundi.

Hageja esitas kostja apellatsioonkaebuse vastuse osas oma seisukohad kirjalikult.

11.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu 6. novembri 2020. aasta otsuse muutmata. Kostja palus hagejalt välja mõista kostja kantud menetluskulud ja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise.

Kostja märkis, et 31. mail 2017 digitaalselt allkirjastatud teates teatas TA Haldus OÜ, et 23. mail 2017 lõppes TA Haldus OÜ õigus vallata Lai 6 asuvat kinnistut ning hoone valdus ja kinnisasjast tulu saamise õigus anti üle hagejale, samuti seda, et uuele valdajale lähevad üle ka kõik seni sõlmitud üürilepingud samast kuupäevast ning juunis 2017 esitab üüriarve hageja ning alates juulist 2017 esitab hageja ka kommunaalteenuste arve. Kostja hinnangul tekkis hagejal üüri ja kommunaalkulude nõudmise õigus kostjalt üksnes seetõttu, et üürileping läks üle ning hageja astus endise üürileandja asemele. Hageja hakkas kooskõlas ülaltoodud teatega üürilepingute ülemineku kohta ja tuginedes üürilepingule ning selle muudatusele üüri suurendamise kohta esitama kostjale arveid. Üüripinna kasutamine jätkus üürilepingu alusel samadel tingimustel. Kuna üüri oli üürilepingu alusel õigus hagejal suurendada, siis 2019 üür suurenes. Üürileping lõppes ülesütlemisavalduse tegemisega, millest kostja teatas hagejale ette üks kuu.

Alternatiivselt, kui ringkonnakohus nõustub, et üürileping ei läinud üle, siis oleks kostja sõlminud lepingu hoone omanikuga. Kostja on seisukohal, et hageja tegevus ja käitumine on vastuolulised ja vastuolus hea usu põhimõttega.

5 Juhul kui ringkonnakohus leiab, et poolte vahel oli üürileping, siis saab asuda seisukohale, et leping oli samadel tingimustel, kui varasem kirjalik leping.

Kohtuotsusega mõisteti hagejalt välja menetluskulud mõistlikus ja põhjendatud määras. Kohus vähendas menetluskulusid ning hageja ei saa eeldada, et kostja esindaja teeb tasuta tööd. Kostja esitas taotluse mõista hagejalt välja ringkonnakohtus kantud kulude katteks 455 eurot (ilma käibemaksuta).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi, jättes lõppjärelduse hagi rahuldamata jätmise kohta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

13.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse resolutsiooni hagi rahuldamata jätmise osas. Ringkonnakohus peab vajalikuks muuta kohtulahendi põhjendusi pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimise osas (maakohtu otsuse p-d 12 ja 13). Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult lugenud kostjaga sõlmitud lepingu allüürilepinguks ning tuvastanud lepingu ülemineku hagejale.

Asja materjalidest ei nähtu, mis õigussuhe on hagejal kinnisasja omaniku ALV Kinnisvara OÜ-ga. Vaidluse all ei ole see, et hageja sai kinnisasja omanikult õiguse sõlmida lepingud oma nimel, anda ruumid tasu eest kasutusse ja võtta saadud tulu endale. Ringkonnakohus leiab, et hageja ja hoone omaniku vahel on rendisuhe, mis andis hagejale õiguse sõlmida lepingu mh ka kostja kasutuses olnud ruumide väljaüürimiseks.

14.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et TA Haldus OÜ sõlmis kostjaga allüürilepingu ja see leping läks üle hagejale.

Hageja tugines kohtumenetluses asjaolule, et tema ei võtnud üle kostja ja TA Haldus OÜ vahel sõlmitud üürilepingut. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et TA Haldus OÜ ei saanud ühepoolselt lepingut üle anda ning tema teade kostjale ning teistele üürnikele ei ole käsitletav kehtiva kokkuleppena üürilepingute ülemineku kohta hagejale. Samas pooled ei vaidle selle üle, et kostja kasutas üüritud ruumi edasi ka pärast seda, kui hageja oli saanud ruumide väljaüürimise õiguse. Asja materjalidest ei nähtu ning hageja ei ole seda menetluses väitnud, et ta teavitas kostjat sellest, et enam ei kehti eelmine üürileping, mis kostjal oli sõlmitud TA Haldus OÜ-ga. Hageja küll edastas kostjale üürilepingu projekti, kuid kostja seda ei allkirjastanud. Hageja möönis, et kirjalikku üürilepingut poolte vahel ei ole sõlmitud, kuid leidis, et pooled sõlmisid suulise äriruumi üürilepingu.

Kostja väitel ta ei teadnud, et TA Haldus OÜ-ga sõlmitud rendileping oli kehtetu ega sellest, et tema üürisuhtel (kuni 2017. aastani) võis puududa õiguslik alus. Kostja lähtus kirjalikust lepingust ning eeldas, et üürilepingu tingimused üürileandja vahetumisel ei muutu. Viimast kinnitas TA Haldus OÜ teade üüri suuruse muutumisest ja uuest üürileandjast, kelleks oli hageja. Õige on ka kostja seisukoht, et kirjalikult sõlmitud üürileping (lk 30-37) oli visuaalselt äravahetamiseni sarnane hageja poolt saadetud lepingu projektiga (lk 67-74). Mõlemad lepingud on sama struktuuriga, sama on ka teksti paigutus lehtedel ja pikkus - 8 lehekülge. See võis luua mulje, et hageja saatis juba sõlmitud lepingu teksti.

15.Ringkonnakohus leiab, et hageja ja kostja ei vaidle sisuliselt selle üle, et kostja kasutas ruume õiguslikul alusel. Pooled vaidlevad selle üle, mis õigussuhe nende vahel oli. Hageja tugines suulisele üürilepingule. Kostja märkis esimese alternatiivina, et üürileping läks hagejale üle, teise alternatiivina, et kui leping üle ei läinud, siis tal puudus hagejaga üldse 6 üürisuhe ja see tuleb lugeda sõlmituks hoone omanikuga ja kolmanda alternatiivina, et poolte vahel oli uus üürileping nendel tingimustel, mis olid varasemas kirjalikus lepingus.

16.Kuna kirjalik leping üle ei läinud ja kostja ei teinud tahteavaldust hageja tingimustel suulise lepingu sõlmimiseks, siis saab asuda seisukohale, et pooled tegid vastastikku konkludentse käitumise kaudu tahteavaldused üürilepingu sõlmimiseks. Hageja käitus üürileandjana, esitas kostjale üüriarved ja osutas haldusteenust ka pärast seda, kui kostja ei nõustunud talle saadetud üürilepingu projektiga. Kostja omalt poolt tasus hageja esitatud arvete alusel üüri ja kommunaalmakseid. Asjas esitatud tõendite alusel saab tuvastada, et pooltel oli kokkulepe üüritud ruumi, üüri ja kommunaalteenuse tasude suuruse osas ning selles osas, et üürisuhe oli tähtajatu. Kostja käsitles hagejat üürileandjana ja esitas hagejale ka lepingu ülesütlemise teate.

17.Pooltel puudub ühtne arusaam, milline peaks olema üürilepingu ülesütlemise tähtaeg.

Selles osas ei saa tugineda poolte konkludentsele käitumisele vaid tuleb hinnata, kas leping oleks sõlmitud ka ilma ülesütlemise tähtajas kokkuleppimiseta. VÕS § 27 lg 1 kohaselt, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud nende õiguste ja kohustuste määramiseks olulises tingimuses või üksnes arvavad, et nad on selles tingimuses kokku leppinud, on leping kehtiv, kui võib eeldada, et leping oleks sõlmitud ka selles tingimuses kokku leppimata.

Ringkonnakohus leiab, et poolte käitumine juunist 2017. kuni juunini 2019. annavad aluse tuvastada, et üürileping oleks sõlmitud ka ilma etteteatamise tähtajas kokkuleppimiseta.

VÕS § 27 lg 2 kohaselt kohaldatakse sellisel juhul tingimust, mis on mõistlik asjaoludest, lepingupoolte tahtest, lepingu olemusest ja eesmärgist ning hea usu põhimõttest lähtudes.

Mõistliku tähtaja määramisel tuleb arvestada, et kostja lähtus ekslikult eeldusest, et üürileping oli kehtiv ja läks hagejale üle. Samas hageja ei informeerinud kostjat sellest, et eelmine leping ei kehti ja oma käitumisega aktsepteeris üürisuhte jätkumist endistel tingimustel. Oluline on ka see, et kostja lähtus kirjalikus lepingus fikseeritud ühekuulisest tähtajast; hageja märkis lepingu projekti kahekuulise tähtaja ning hagis tugines seadusest tulenevale tähtajale- kolm kuud (VÕS § 312).

Ringkonnakohus leiab, et arvestades eeltoodut on hea usu põhimõttega kooskõlas lugeda käesoleval juhul mõistlikuks tähtajaks ühekuuline tähtaeg.

18.Kuna kostja ütles lepingu üles ühe kuulist tähtaega järgides, siis puudub hagejal kostja vastu ülesütlemistähtaja rikkumisest tulenev nõue ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

19.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust muuta väljamõistetud menetluskulude suurust. Menetluskulude rahalise suuruse määramine on kohtu dikretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul kui maakohus on diskretsiooni õigust rikkunud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Hageja märkis õigesti, et kostja esitas tasu taotluse ka dokumendi koostamise eest, mida kohus ei nõudnud, kuid see ei too kaasa menetluskulude täiendavat vähendamist.

Maakohus vähendas kostja esindaja ajakulu (14 tundi 15 minutit) ja luges vajalikuks 8 tundi 30 minutit.

20.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja kanda. Kostja taotles ringkonnakohtus õigusabi kulu hüvitamist 455 eurot. Ringkonnakohus peab nimetatud suuruses kulusid põhjendatuks ja vajalikuks TsMS § 175 lg 1 mõttes ning mõistab need hagejalt välja. Kostja TsMS § 177 lg 4 järgi esitatud taotluse alusel lisandub kuludele viivis. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin 7 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.