Obsah (4)

§ 35§ 46§ 34§ 341

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur Peeter-Liin Määruse tegemise aeg ja koht 24. jaanuar 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-21-18445 Tsiviilasi

) § 34¹ lg 1, lg 2 p 2 ning lg-te 5 ja 5¹ järgi on hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik hüpoteegipidaja ja puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud või digitaalallkirjastatud nõusolek. Kinnistamisavaldused hüpoteegi kustutamiseks on kinnistusosakonnale esitatud.

§ 35

lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada vormikohane käsutustehing ja nõutavad nõusolekud. Tuginedes Riigikohtu seisukohale leidis kohtunikuabi, et kinnistamisavaldusele on lisamata hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vormikohane käsutustehing hüpoteegiõiguse lõpetamise kohta vastavalt AÕS §-le 64².

1. oktoobri
2. a kandemäärusega nr 1175242021 määras kohtunikuabi Nordic Hypo OÜ-le ja Jan Jakusonile tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, s.o kinnistusosakonnale notariaalselt kinnitatud avalduste esitamiseks hüpoteegi lõpetamise kohta. Puuduseid ei ole kõrvaldatud.

§ 46

lg-st 5 tulenevalt, kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldata, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles taotlevad kandemääruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Kaebajad sõlmisid kokkuleppe hüpoteegi kustutamise kohta notariaalselt kinnitatud vormis, mis on nii grammatilise, teleoloogilise kui ka loogilise tõlgenduse kohaselt suunatud hüpoteegi lõpetamisele. Samas dokumendis avaldasid nad ühiselt soovi vastavate kannete kustutamiseks kinnistusraamatust (kinnistamisavaldus). Hüpoteegi kinnisturaamatust kustutamiseks käsutustehingu (asjaõiguslepingu) nõudmine kohtunikuabi poolt on alusetu ja läheb vastuollu ka senise kinnistamispraktikaga. Käsutustehingu definitsioon on antud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 6 lg 3 esimeses lauses, mis ütleb, et õigused ja kohustused antakse üle üleandmise tehinguga (käsutustehing). Hüpoteegi kustutamisel (lõppemisel) õigusi ja kohustusi üle ei anta. Eelnevalt viidatud ja selgitatud hüpoteegi lõppemise ja kinnisturaamatust kustutamise alused ei nõua hüpoteegi 2 kinnistusraamatust kustutamiseks käsutustehingut (asjaõiguslepingut). Nõutavas vormis omaniku ja hüpoteegipidaja vormikohane notariaalselt kinnitatud avaldus hüpoteegi kustutamise ja tahteavaldus kande tegemise kohta on kinnistusosakonnale esitatud
2. septembril
4. Tartu Maakohtu kinnistusosakond edastas määruskaebuse lahendmiseks Tartu Maakohtule. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
6. novembri
7. a määruse nr 1305932021 ning saadab kinnistamisavalduse kinnistusosakonnale kannete tegemise otsustamiseks.
8. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jätnud ebaõigesti kinnistamisavalduse hüpoteegi kustutamiseks rahuldamata. Maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et AÕS § 642 esimese lause järgi on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Sama paragrahvi teise lause järgi tuleb avaldus anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Lisaks õigustatud isiku, s.o hüpoteegipidaja avaldusele on AÕS § 330 esimese lause kohaselt hüpoteegi lõpetamiseks vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (materiaalõiguslik nõusolek lõpetamisavalduse tegemiseks). Seega tuleb hüpoteegi lõpetamiseks esitada materiaalõiguslik avaldus ja nõusolek õiguse lõpetamise kohta, mis peavad olema notariaalselt kinnitatud vormis. Lisaks materiaalõiguslikule tahteavaldusele ja nõusolekule asjaõiguse lõpetamise kohta tuleb AÕS § 642 järgi asjaõiguse lõpetamiseks (hüpoteegi kustutamiseks) teha kanne ka kinnistusraamatusse. Õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, mille võib

§ 34

lg 1 kohaselt esitada nii hüpoteegipidaja kui ka kinnisasja omanik ja see võib olla nii notariaalselt kinnitatud kui ka digitaalselt allkirjastatud (

§ 34

lg 21 ).

§ 341

lg 2 p 2 järgi on hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vaja esitada hüpoteegipidaja ja hüpoteeki koormavate õiguste omajate nõusolek ning sama sätte lg 4 järgi ka kinnisasja omaniku nõusolek. Nõusolek võib olla notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud (

§ 341lg-d 5 ja 51 ).

1. Praeguses asjas esitasid hüpoteegipidaja ja kinnisasja omanik kinnistusosakonnale notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse, milles märgivad, et omanik ja hüpoteegipidaja on hüpoteegi kustutamises kokku leppinud ja paluvad kustutada kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX neljandast jaost hüpoteegi kande ning hüpoteeki koormava pandimärke AS-i LHV Pank kasuks. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga selles, et esitatud kinnistamisavaldus ei sisalda endas hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud materiaalõiguslikku avaldust hüpoteegi lõpetamise kohta. Kinnistusosakonnale esitatud notariaalselt kinnitatud avaldus on pealkirjastatud kui hüpoteegi kustutamise kokkulepe ja pandimärke kustutamise avaldus. Kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja on selle kohaselt leppinud kokku vabastada registriosa nr XXXXXXX hüpoteegi alt. Tegemist on ringkonnakohtu hinnangul selge materiaalõigusliku kokkuleppega (käsutustehinguga) hüpoteegi lõpetamiseks. Samas avalduses sisaldub ka nii omaniku kui ka hüpoteegipidaja kinnistamisavaldus, milles nad paluvad kustutada hüpoteek kinnistusraamatust. Ainuüksi asjaolu, et materiaalõiguslik 3 kokkulepe ja kinnistamisavaldus sisalduvad samas dokumendis, ei takista hüpoteegi kustutamist. Õige on määruskaebuse esitajate väide, et kohtunikuabi on jätnud hüpoteeki koormava pandimärke kustutamise avalduse tähelepanuta. Ka see avaldus tuleb kinnistusosakonnal lahendada. Eeltoodud põhjendustel tuleb määruskaebus rahuldada ja maakohtu kinnistusosakonna määrus tühistada ning kinnistamisavaldus tuleb saata kinnistusosakonnale kannete tegemise otsustamiseks.
2. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad avaldajate kanda (TsMS § 172 lg 2). Menetluses osalesid üksnes avaldajad. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel saavad avaldajad taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist.
3. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtu kinnistusosakonnale tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st
4. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada. /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi /digitaalselt allkirjastatud/ Triin Uusen-Nacke 4 /digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin