Obsah (8)

§ 327§ 299§ 311§ 312§ 325§ 292§ 275§ 326

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 23. september 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-

) § 299 lg 2 kohast teadet üüri tõstmiseks. Lisaks eeltoodule sisaldavad kostja arved ka kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt nõuda. Kostja on

1. detsembril 2017,
2. jaanuaril 2018 ja
3. veebruaril 2018 saatnud hagejale teated üürilepingu lõpetamise kohta.
4. detsembri 2017 teate kohaselt lõppeb üürileping alates
5. jaanuarist 2018 väidetava 62,66 euro suuruse võlgnevuse tõttu. Kostja ei esitanud võlgnevuse kohta ühtegi tõendit ega vastanud sisuliselt hageja
6. detsembri 2017 järelepärimisele võlgnevuse tekkimise perioodi, arvutuse jms kohta.
7. jaanuari 2018 kostja lõpetamisteatele vastas hageja
8. jaanuaril 2018, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja arvates on poolte vahel kehtiv üürileping, mis on kostjale täitmiseks kohustuslik selles toodud tingimustel. Kuna eluruumi üürilepingu ülesütlemine eeldab õigusliku aluse olemasolu ning ülesütlemine peab olema läbi viidud

§-s 325 sätestatule vastavalt, aga antud juhul puudub ülesütlemisavaldustes ülesütlemise õiguslik alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, on vaidlusalused ülesütlemised tühised. Lisaks ei ole hagejale arusaadav, kas kostja on eluruumi üürilepingu üles öelnud korraliselt või erakorraliselt. Kostja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega

§ 327

lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on öeldud üles seetõttu, et hageja ei ole nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kui kohus leiab, et kostjapoolsed ülesütlemised on kehtivad ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, palub hageja vaidlusalust üürilepingut pikendada kuni kolmeks aastaks, vastasel juhul kaasnevad lepingu lõppemisega hageja ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.

1. Kostja vaidles hageja hagiavaldusele vastu. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja leidis, et üürileping on kehtivalt lõppenud. Ülesütlemisavaldus üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks saadeti hagejale
2. jaanuari 2018 e-tähtkirjaga üürilepingus näidatud elektronposti aadressile, kust hageja on
3. detsembril 2017 samal viisil saadetud elektronkirja kätte saanud. Hageja ei ole teavitanud kostjat, et tema elektronposti aadress oleks muutunud. Ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki nõutavaid andmeid, sh on kostja järginud ülesütlemisel etteteatamise tähtaega. Samuti on hagejat nõuetekohaselt teavitatud üüri tõstmisest. Üüri tõstmine on põhjendatud. Üliõpilaselamu kuulub Tartu Ülikoolile ja kostja saab hagejalt nõuda eluruumi vabastamist ka valduse kaitse sätetele tuginedes.
4. Kostja esitas
5. märtsil 2018 Tartu Maakohtule hageja vastu hagi võlgnevuse 309,39 euro väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks. Vabastamisest keeldumise korral palub kostja hageja välja tõsta. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja jätnud tähelepanuta üüri tõstmise 100 eurole kuus alates
6. juulist 2017, kuigi üüri tõstmisest teavitati üliõpilasi teate väljapanemisega teadete tahvlil ja info avaldamisega kostja koduleheküljel. Lisaks saatis kostja hagejale
7. mail 2017 elektronkirja hinnakirja ja teate üürilepingu lisade muutusest koos viitega vastavale lingile. Vaatamata eeltoodule tasus hageja üüri jätkuvalt arvestusega 88 eurot kuus. Kostja on hagejale korduvalt üürivõlgnevust meelde tuletanud, kuid hageja ei ole võlga tasunud.
8. jaanuaril 2018 esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ja lepingu lõppemiseks
9. veebruaril 2018, kuid üüripind on tänaseni vabastamata. Kostja saatis
10. märtsil 2018 hagejale arve eluruumi lepinguta kasutamise, tarbitud lisateenuste ja leppetrahvi nõudega summas 452,79 eurot. 3
11. juunil 2018 menetlusdokumendis loobus kostja leppetrahvi nõudest, nõudes hagejalt üüri ja kommunaalkulude tasumist.
12. juuni 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt on võlgnevuse suurus
13. aasta märtsis, aprillis, mais ja juunis esitatud arvete alusel 309,39 eurot.
14. Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja on alles
15. märtsi 2018 hagiavaldusega esitanud väidetava
16. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse, mis on tühine. Kostja ei saa väljatõstmise nõuet esitades tugineda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-le 1, kuna ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik. MAAKOHTU LAHEND
17. Maakohus jättis hageja hagi rahuldamata. Maakohus lõpetas menetluse kostja nõudes hagejalt leppetrahvi 310 euro väljamõistmise osas seoses nõudest loobumisega. Maakohus rahuldas kostja hagi hageja vastu osaliselt ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja 261,39 eurot ja nõudis hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse eluruumi, tuba nr 453, aadressil Raatuse 22, Tartu. Maakohus määras, et kui hageja keeldub nimetatud eluruumi vabatahtlikult tagastamast, tõsta hageja koos temale kuuluvate asjadega eluruumist välja. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Kohus nõustus hagejaga, et üüri tõstmisel 88 eurolt 100 eurole ei esitanud kostja

§ 299lg-le 2 vastavat üüri tõstmise teadet.

Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmine alates 1. juulist 2017

§ 299lg 3 järgi tühine.

Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, seega antud juhul 88 eurot kuus. Tähtajatu üürilepingu

§ 311alusel ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust.

Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg. Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada (lepingu korraline ülesütlemine), teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva (p 8.3). Üürileandja kohustub teatama lepingu korralisest ülesütlemisest vähemalt 30 kalendripäeva ette (p 5.1.6).

§ 312lg-s 2 on sätestatud ühekuuline etteteatamise tähtaeg 30 kalendripäeva asemel.

Kostja on elektronkirjade saatmise väljavõtetega (I kd, tl 132-133) tõendanud, et esitas hagejale

1. jaanuaril 2018 üürilepingu ülesütlemisavalduse (II kd, tl 11-13). Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on
2. detsembril 2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud. Ülesütlemisavalduse kättesaaduks lugemisel saab lähtuda üldtingimuste p-s 5.3.1 kokkulepitud tähtajast, s.o kui saatmisest on möödunud kaks tööpäeva. Seega on
3. jaanuaril 2018 saadetud ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saadud hiljemalt
4. jaanuaril
5. Eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas, seega

§ 325

lg-s 1 sätestatud, vormis, samuti

§ 325lg-s 2 sätestatud tingimustele vastavalt.

Eeltoodust tulenevalt loeb kohus üürilepingu nr 01453007 nii formaalselt kui materiaalselt kehtivalt üles öelduks. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja tegevus on üürilepingu ülesütlemisel vastuolus hea usu põhimõttega, sest üürileping öeldi üles seetõttu, et hageja ei nõustunud üüri tõstmisega tema kahjuks. Tähtajatu üürilepingu

§ 311alusel ülesütlemine ei eelda mingit käesolevale paragrahvile täiendavat alust.

Asjaolu, et üürileandja on soovinud üürnikust vabaneda eluruumi üürilepingu ülesütlemise teel hea usu põhimõtte vastaselt, on tõendamata. Sõltumata sellest, kas eluruumi üürilepingu lõppemisega võivad kaasneda hageja jaoks rasked tagajärjed, ei kuulu hageja üürilepingu pikendamise nõue rahuldamisele, kuna läheb vastuollu kostja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik ise lepingut ei täida (üüritud ruumis ei ela). 4 Kuivõrd üürileping on ülesütlemisega lõppenud ning hageja ei ole üüritud asja tagastanud, siis on põhjendatud rahuldada kostja eluruumi väljanõudmise nõue. Kostja nõuab

1. juunil 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist summas 309,39 eurot. Hagejal on
2. märtsil 2018,
3. aprillil 2018,
4. mail 2018 ja
5. juunil 2018 väljastatud arvete (I kd, tl 148-151) alusel 589,39 euro tasumise kohustus, millest tasutud on 280 eurot (I kd, tl 143). Kohtul ei ole alust arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude arvestamisel antud juhul lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust. Kuivõrd üüri tõstmine on tühine, mistõttu kehtib eelnevalt kehtinud üür 88 eurot kuus 100 euro asemel, on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt summas 261,39 eurot (309,39-48=261,39). Antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja vaidlustab otsuse kostja hagi rahuldamise ja hageja hagi rahuldamata jätmise osas. Maakohus rikkus menetlusõiguse olulist normi, arutades asja ilma hageja kohalolekuta, kuigi hageja oli teatanud ilmumise takistusest ning esines mõjuv põhjus. Menetlusõiguse oluline rikkumine seisnes ka selles, et asja arutamisel tugineti kostja argumentidele ja dokumentidele, mida ei olnud hagejale kätte toimetatud. Otsus on vastuoluline ning seisukohta ei ole võetud kõigi hageja väidete suhtes. Kohus on eksinud nii üürilepingu ülesütlemisavalduse etteteatamistähtaja määratlemisel kui tahteavalduse kättesaaduks lugemisel ja lepingu lõppemise aja suhtes. Kohus on vääralt kohaldanud

§ 312

lg-t 2.

§-st 275 tulenevalt ei saa lähtuda üldtingimustes sätestatust. Seega on otsuses vääralt määratletud etteteatamistähtaja pikkus. Kohus luges tahteavalduse hagejale põhjendamatult kättetoimetatuks. Elektronkirjade saatmise väljavõttest ei nähtu saadetud kirja sisu. Hagejal ei ole võimalik e-tähtkirju avada ning asja materjalide hulgas on näha, et

1. detsembri 2017 e-kiri edastati e-kyla kaudu, st tavalise e-kirjana, mille hageja nii ka kätte sai. E-tähtkiri võidi küll saata, aga hageja seda kätte ei saanud ning hageja on teavitanud Omnivat. Üldtingimusi on kohaldatud valikuliselt. Hageja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte koos kostja
2. märtsi 2018 hagiga. Kohus lähtus hea usu põhimõtte analüüsimisel üksnes ühest hageja väljatoodud asjaolust. On alust arvata, et just üüri tõstmisega mittenõustumine ning üürilepingust tulenevate nõuete esitamine on olnud kostja poolt üürilepingu ülesütlemise põhjuseks. Kostja
3. juuni 2018 nõude täpsustust ei ole hagejale kätte toimetatud, kuid kohus tuvastas selle alusel hagejalt kostja kasuks välja mõistetava summa. Hageja tasus üüri suuruses, mida maakohus õigeks pidas ning arvestas maha kommunaalkulud, mida ta eemal viibimise tõttu ei kasutanud. Kuigi kostja ei ole täitnud

§ 292

lg 2 tulenevat kohustust võimaldada hagejal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, on ilmne, et vähemalt osaliselt on kommunaalkulude nõue põhjendamatu. Hageja esitab tabeli arvete ja tasumiste kohta, millest nähtub arvete kirjeldus (alusetud nõuded) ja suurus ning tasumise ulatus. Vajadusel on võimalik esitada pangaväljavõtted jm tabeli aluseks olnud dokumendid. 7. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. 5 Hageja ei esitanud ettenähtud tähtajal maakohtule vormikohast tõendit istungil osalemise takistuste kohta ja tema väide takistavatest tervislikest põhjustest jäi paljasõnaliseks. Ühestki hageja tõendist ei nähtu, et hageja osavõtt kohtuistungist oli kuidagi takistatud. Kohus ei ole

§ 312lg-t 2 vääralt kohaldanud.

Asjakohatu on hageja viide

§-le

1. Kohus leidis põhjendatult, et vaidlusalune üürileping on alates
2. veebruarist 2018 lõppenud korralise ülesütlemise tõttu, lähtudes tähtaja arvutamisel 30 päevasest etteteatamise tähtajast. Hageja oleks võinud pöörduda e-tähtkirja kättesaamise küsimuses Omniva asemel kostja poole. Kostja on saatnud esmakordselt lõpetamisteate hagejale juba
3. detsembril 2017 nii e-tähtkirjana kui ka e-kyla kaudu. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on
4. detsembril 2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud. Antud juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemise põhjuseks üüri tõstmisega mittenõustumine ja üürilepingust tulenevate nõuete esitamine. Kostja leiab erinevalt hagejast, et üürnikul tuleb üüri tasuda ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostjale pole teada, kui suure rahalise väärtusega on „üürniku äraoleku tõttu üürileandja poolt kokkuhoitu“ ja milline on „asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus“. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega mõisteti hagejalt kostja kasuks välja võlgnevus 72 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse ilma asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustab maakohtu otsust nii hageja hagi rahuldamata jätmise ja kostja hagi rahuldamise osas. Ülejäänud osas (kostja hagi rahuldamata jätmise osas) on maakohtu otsus jõustunud. Maakohus ei ole otsuse resolutsioonis võtnud selget seisukohta hageja alternatiivsete nõuete osas, mistõttu nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist eksitavalt, et maakohus on jätnud rahuldamata vaid hageja üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude. Samas on maakohus otsuse põhjendustes hageja alternatiivseid nõudeid käsitlenud. Sisuliselt on maakohus rahuldatud ka hageja nõude tuvastada üüri suurusena 88 eurot. Sellega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut. Ringkonnakohus kõrvaldab puudused maakohtu resolutsioonis.
6. Hageja hinnangul ei ole pooltevaheline üürileping üürileandja poolse ülesütlemisega kehtivalt lõppenud. Maakohus on eksinud nii etteteatamistähtaja määratlemisel, kostja poolt tehtud tahteavalduse kättesaaduks lugemisel hageja poolt kui ka lepingu lõppemise aja suhtes. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid tähtajatu eluruumi üürilepingu. Maakohus tuvastas, et üürilepingu üldtingimuste kohaselt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada, teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva.

§ 312

lg 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul kumbki pool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades ette vähemalt kolm kuud.

§ 312

lg 2 sätestab lg-st 1 erandi, mille kohaselt on möbleeritud tubade üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaeg vähemalt üks kuu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti kohaldanud

§ 312

lg-t 2, mis reguleerib möbleeritud tubade üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemist. Maakohus tuvastas, et 6 eluruumi üürilepingu esemeks oli üliõpilaselamus asuv tuba nr 453 (I kd, tl 11) ja selles osas ei ole pooltel ka vaidlust. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu üldtingimustes sätestatud 30-päevase etteteatamistähtaja puhul ei ole tegemist üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduva kokkuleppega (

§ 275

), kuivõrd tähtaeg ei erine olulisel määral

§ 312lg-s 2 sätestatud 1-kuulisest tähtajast.

Seega määratles maakohus õigesti üürilepingu ülesütlemise tähtaja, s.o 30 päeva.

1. Hageja ei nõustu maakohtu põhjendustega, mille kohaselt luges maakohus üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale kätte toimetatuks. Asja materjalide kohaselt on kostja esitanud hagejale kaks ülesütlemisavaldust:
2. detsembril 2017 ja
3. jaanuaril
4. Kostja on aga vastuses hageja hagiavaldusele selgitanud, et lähtus üürilepingu lõpetamisel ülesütlemisavaldusest, mille ta esitas hagejale e-tähtkirjana
5. jaanuaril
6. Seetõttu ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad kostja
7. detsembril 2017 esitatud ülesütlemisavaldust ning ringkonnakohus analüüsib üksnes
8. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse õiguspärasust. Maakohus tuvastas, et hageja sai kostja
9. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte
10. jaanuaril
11. Ringkonnakohtu istungil väitis kostja, et hagejale on edastatud
12. jaanuari 2018 ülesütlemisavaldus nii e-kyla portaali kaudu kui ka e-tähtkirjana. Toimiku materjalides puudub tõend, mis kinnitaks hagejale e-kyla kaudu ülesütlemisavalduse saatmist. Hageja hagi lisadest nähtub, et hageja on e-kyla kaudu kätte saanud üksnes
13. detsembri 2017 ülesütlemisavalduse (I kd, tl 22-25). Maakohus lähtus ülesütlemisavalduse kättetoimetamise kontrollimisel kostja esitatud väljatrükkidest e-tähtkirjade staatuse kohta (I kd, tl 132-133). Tõenditest nähtub, et
14. jaanuaril 2018 kell 16:11 on hagejale kiri saadetud (tl 132). Samuti, et kirja staatus
15. jaanuaril 2018 kell 16:11 on „edastatud“ (tl 132, 133). Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud tõenditega tuvastatav, et hagejale on e-tähtkirjana e-posti aadressile ülesütlemisavaldus saadetud. Küll aga ei ole tõenditest nähtav see, kas hageja on ka e-tähtkirjana saadetud ülesütlemisavalduse avanud, s.o ka tegelikult ülesütlemisavalduse kätte saanud (TsÜS § 69). E-tähtkirja avamine eeldab digiallkirja andmist ID-kaardi või Mobiil-ID-ga. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega tõendi hageja ja Omniva kirjavahetusest (II kd, tl 63). Nimelt teavitas hageja
16. detsembril 2017 Omnivat, et ei saanud
17. detsembril 2017 saadetud e-tähtkirja avada. Omnivast vastati hagejale
18. detsembril 2017, et saatjat on teavitatud hageja digitaalse allkirjastamise võimatusest ning palutud saatjal kiri edastada paberkandjal. Olukorras, kus kostjat oli teavitatud, et hageja ei saa digiallkirja anda, püüdis kostja
19. jaanuaril 2018 taas hagejale edastada ülesütlemisavaldust e-tähtkirjaga. Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks saanud
20. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte enne kostja esitatud hagi materjalide hagejale kättetoimetamist. Seega sai hageja
21. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt koos kostja
22. märtsil 2018 esitatud hagi materjalidega
23. aprillil 2018, mil hageja kinnitas hagi ja selle lisade kättesaamist kohtule saadetud e-kirjas (liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 25). Sama on kinnitanud hageja apellatsioonkaebuses. Ebaõige on hageja väide, et ülesütlemisavaldus tulnuks üldtingimuste järgi edastada e-kyla kaudu. Üldtingimuste p 5.3.1 sellist kohustust üürileandjale ei sätesta, vaid kirjas on, et kõik lepingust tulenevad teated võib edastada e-kyla portaali kaudu. 7 Kuna hageja on kostja
24. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte saanud hiljemalt
25. aprillil 2018, on põhjendatud maakohtu seisukoht, et üürileping on kehtivalt üles öeldud korralise ülesütlemise tõttu. Väärad on aga maakohtu seisukohad, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte
26. jaanuaril 2018 ning hageja valdus ei põhine õiguslikul alusel alates
27. veebruarist
28. Kuna asjas leidis tuvastamist, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt
29. aprillil 2018, saabus ruumi vabastamise tähtaeg
30. mail
31. Seega on hageja vallanud ühiselamu ruumi õigusliku aluseta alates
32. maist
34. Hageja leiab, et ülesütlemise kehtivuse korral on ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus seetõttu, et üürileping ülesütlemise põhjus oli hageja mittenõustumine üüri tõstmisega seega üürilepingu muutmisega üürniku kahjuks (

§ 327lg 1 p 2).

Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja tegelik motiiv üürilepingu ülesütlemisel seisnes hageja poolt üüri tõstmisega mittenõustumises. Apellatsioonkaebuses on hageja selgitanud, et ta on tõendanud üürilepingu ülesütlemise tegeliku põhjuse, kuid on jätnud asjakohastele tõenditele viitamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et asja materjalid (

1. novembri 2017 meeldetuletus liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 10,
2. detsembri 2017 lõpetamisteade I kd, tl 22 ja pooltevaheline e-kirjavahetus I kd, tl 23-25) viitavad vaidlusele maksevõlgnevuse üle ja ülesütlemise kehtivuse üle (pooltevaheline elektronkirjavahetus I kd, tl 26-27). Viidatud tõenditest nähtuvad küll hageja erinevad pretensioonid kostjale, kuid kordagi ei ole hageja märkinud, et ta ei nõustu üüri tõstmisega.
3. veebruari 2018 e-kiri kostjale (I kd, tl 49-52) on saadetud pärast hagejale e-tähtkirjaga
4. jaanuaril 2018 ülesütlemisavalduse edastamise katset, st kostja oli otsustanud üürilepingu üles öelda enne hagejalt
5. veebruari 2018 e-kirja saamist. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise kostja poolt oleks põhjustanud hageja üüritõstmisega keeldumine. Järelikult tuvastas maakohus õigesti, et üürileping on kehtivalt üles öeldud, ülesütlemine pole olnud hea usu põhimõttega vastuolus ning hageja hagi nimetatud nõuetes tuleb jätta rahuldamata.
6. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks (

§ 326lg 2).

Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et

§ 326lg 2 tuleb kohaldamisele üksnes tähtajalise üürilepingu puhul.

Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping, siis hageja

§ 326lg-le 2 tugineda ei saa.

Seega jättis maakohus õigesti hageja nõude üürilepingu kolmeks aastaks pikendamiseks rahuldamata. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja valdab alates

1. maist 2018 õigusliku aluseta üürilepingu eset, siis rahuldas maakohus õigesti kostja hagi nõuda eluruum hageja ebaseaduslikust valdusest välja. Kõike eeltoodut arvestades jättis maakohus õigesti rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.
2. Maakohus tuvastas, et üüri tõstmine alates
3. juulist 2017 on

§ 299lg 3 järgi tühine.

Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, s.o 88 eurot kuus. Selles osas ei ole üliõpilasküla maakohtu otsust vaidlustanud. Kuivõrd hageja üks nõuetest oli tuvastada, et üüri suuruseks on 88 eurot kuus, tulnuks maakohtul võtta hageja selle nõude osas seisukoht otsuse resolutsiooniga. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni.

1. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole talle kostja
2. juuni 2018 nõude täpsustust (I kd, tl 140-141) kätte toimetanud. Kohtute infosüsteemi (KIS) andmetest ei nähtu hageja poolt kostja
3. juuni 2018 nõude kätte saamist, kuid täpsustatud nõue on tehtud hagejale nähtavaks
4. augustil 2018 avaliku etoimiku kaudu. Ringkonnakohtu hinnangul ei too nõude täpsustuse kätte toimetamata jätmine 8 kaasa maakohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohus edastas antud dokumendid hagejale e-posti teel
5. juulil 2019 ning kõrvaldas sellega maakohtu rikkumise.
6. juuni 2018 menetlusdokumendis vähendas kostja oma nõuet. Peale nõude täpsustamist
7. juunil 2018 edastas maakohus kostjale
8. augustil 2018 kirja, milles palus esitada kohtule detailselt võlgnevuse arvestuse. Kostja esitaski kohtule
9. septembril 2018 selgituse koos arvetega, millele maakohus otsuses tugines (I kd, tl 145-151). Toimikust nähtub, et hagejale edastati kostja
10. septembri 2018 selgitus
11. septembril 2018 e-posti teel. Järelikult oli hagejal võimalik kostja vähendatud nõude suurusega ja nõude aluseks olevate arvetega tutvuda. Hageja sai apellatsiooniastmes kostja nõude täpsustusele vastuväiteid esitada ning seda hageja ka tegi.
12. Hageja vaidlustab maakohtu otsust osas, milles hagejalt mõisteti välja tasumata üüri- ja kõrvalkulud 261,39 eurot perioodil
13. veebruar 2018 kuni
14. juuni
15. Maakohus hindas kostja esitatud arveid (I kd, tl 148-151) ning leidis, et arvetelt ei nähtu kirjeid, mille tasumist ei saaks kostja hagejalt nõuda. Maakohtu hinnangul puudub alus arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude arvestamisel lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust ning seetõttu on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud 261,39 euro ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus kõrvalkulude väljamõistmisel ei ole põhjendatud. Hageja vaidles maakohtu menetluses vastu kostja nõutud kõrvalkulude kujunemisele ning seega tulnuks kostjal näidata vastavalt üldtingimuste p-le 4.1 arvetel esitatud summade matemaatiline arvestus. Maakohus ongi kohustanud kostjat esitama võlgnevuse arvestus, millest nähtuks detailselt võlgnevuse summa kujunemine (periood, eraldi üüri ja kõrvalkulude võlgnevus artiklite kaupa). Kostja võlgnevuse summa kujunemist kohtule ei esitanud. Olukorras, kus üks pool vaidleb kõrvalkulude kujunemisele vastu, ei saanud maakohus eeldada, et arvetel esitatud summad on õiged. Arvete (I kd, tl 148-151) järgi oli hagejal 589,39 euro tasumise kohustus, millest on tasutud 280 eurot (vastav arvestus I kd, tl 143). Maakohus tuvastas, et üürisumma oli 88 eurot/kuus, mistõttu vähendas maakohus hagejalt võla katteks väljamõistetud rahasummat. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud kõrvalkulude tekkimist, on hagejale esitatud arved põhjendatud üksnes nelja kuu kasutustasu (üüri) osas 4x 88 =352 eurot, millest on maha arvatud hageja poolt tasutud 280 eurot. Seega mõistab ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja 72 eurot (352-280). Eeltoodu tõttu tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja võlgnevuse suuremas summas kui 72 eurot.
16. Hageja heidab maakohtule ette hageja kohalolekuta istungil asja arutamist. Hagejale saadeti
17. septembril 2018 kutse maakohtu
18. oktoobri 2018 istungile, mille kättesaamist kinnitas hageja
19. oktoobril
20. Ühtlasi teavitas hageja, et ei saa tervislikel põhjustel
21. oktoobri 2018 istungil osaleda. Maakohus selgitas hagejale
22. oktoobril 2018, et haigust tuleb põhistada vormikohase tõendiga, millest nähtub, et haigust saab lugeda takistuseks kohtuistungile ilmumast (TsMS § 422). Seejärel esitas hageja kohtule perearsti tõendi, mille kohaselt on patsiendile (hagejale) rangelt soovitav akadeemiline puhkus alates
23. septembrist 2018 -
24. augustini 2019 tervislikel põhjustel (I kd, tl 168). Maakohus hindas
25. oktoobri 2018 istungil tõendit ning leidis, et tõendist ei nähtu haigust, mis takistaks hagejal istungile ilmumast ning seetõttu leidis, et istungi edasilükkamiseks alus puudub. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Tõendist ei tulene, kas ja millise haiguse tõttu on hagejale akadeemiline puhkus soovitatav ning kas see haigus on selline, mis takistab kohtuistungil osalemast. Seega ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui arutas asja istungil hageja kohalolekuta. 9 Koos apellatsioonkaebusega esitatud
26. mail 2019 koostatud arstitõend (II kd, tl 61) on esitatud hilinenult ja ei anna alust heita maakohtule ette istungi edasi lükkamata jätmist.
27. Samuti heidab hageja maakohtule ette, et hageja kinnitas
28. oktoobri 2018 istungi kutse kättesaamist alles
29. oktoobril 2018 ning seega ei jäänud kutse kättesaamise ja istungi toimumise vahele TsMS § 343 lg s 2 nõutavat ajavahemikku. Ringkonnakohus märgib, et maakohus edastas hagejale kohtuistungi kutse juba
30. septembril 2018 (I kd, tl 162), seega aegsasti. Kuigi kutse kättesaamise ja istungi toimumise vahele jäi vähem kui 10 päeva, ei ole tegemist olulise menetlusnormi rikkumisega, mis tooks kaasa maakohtu otsuse tühistamise. Hageja väidete kohaselt oli kohtuistungile ilmumist takistavaks teguriks mitte kohtuistungi aeg, vaid väidetav haigestumine (I kd, tl 164-165), mida hageja ei suutnud tõendada. Ringkonnakohus leiab, et menetlusosaline peab olema kohtuga suhtlemisel hoolas, eriti olukorras, kus ta taotleb asjas suulist menetlust. Menetlusosalisel on ka endal kohustus jälgida kohtuga suhtlemiseks kasutatavat e-posti aadressi. Ringkonnakohus edastas hagejale kohtukutse
31. septembri 2019 istungile
32. juulil
33. Hageja kinnitas kutse kättesaamist alles
34. augustil
35. Istungi kutsete kättesaamise kinnitamisega viivitamine viitab hageja pahatahtlikkusele. Kohus ei luba menetlusosalisel tema õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia (TsMS § 200 lg 2). Ringkonnakohus selgitab, et menetlusosalisele, kelle e-posti aadress on kohtule teada, võib kohus edastada menetlusdokumente nimetatud e-posti aadressi kaudu, kui kohus on juba sama kohtuasja käigus sellel elektronpostiaadressil dokumente edastanud või kui menetlusosaline on ise avaldanud kohtule oma elektronpostiaadressi. Menetlusosalisel on sellisel juhul kohustus e-kirja kättesaamist kinnitada. Seda kohustust rikkunud menetlusosalist võib kohus trahvida (TsMS § 3111 lg 5). Hageja on nii maakohus kui ka ringkonnakohtus suhelnud kohtuga peamiselt e-posti teel. Nii näiteks esitas hageja kohtule hagiavalduse ja selle lisad (
36. ja
37. veebruaril 2018) e-posti aadressi XXXXXXXXXXX kasutades. Samuti on hageja pöördunud sama e-posti aadressi kaudu käesolevas menetluses kohtute poole taotlusi, seisukohti, kaebuseid jm esitades
38. veebruaril 2018,
39. märtsil 2018,
40. märtsil 2018,
41. aprillil 2018,
42. aprillil 2018,
43. mail 2018,
44. mail 2018,
45. oktoobril 2018,
46. oktoobril 2018,
47. novembril 2018,
48. detsembril 2018,
49. jaanuaril 2019,
50. veebruaril 2019,
51. märtsil 2019,
52. mail 2019,
53. juunil 2019,
54. augustil 2019,
55. augustil
56. Kohtul ei ole kohustust edastada hagejale menetlusdokumente tavapostiga ning kohus võib valida selleks ökonoomsema viisi.
57. Hageja taotluse ringkonnakohtu istungi edasilükkamiseks lahendas ringkonnakohus kohtuistungil protokollilise määrusega. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väidet, et tal oli mõjuv põhjus kohtuistungilt puudumiseks (viibis välismaal) TsMS § 422 tähenduses.
58. Ringkonnakohus jätab asja materjalide juurde võtmata hageja
59. augustil 2019 esitatud tõendid, kuna tegemist on korduvalt esitatud menetlusdokumentidega.
60. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kuigi ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni hageja hagi osalise rahuldamise ja kostja hagi rahuldamise ulatuse osas, ei tingi see vajadust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Ringkonnakohus peab põhjendatuks apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu jätta apellatsioonkaebuse esitamisel hageja poolt tasutud riigilõiv kostja kanda proportsionaalselt apellatsioonkaebuse rahuldamisega. Tsiviilasja hind apellatsiooniastmes oli 1317,39 eurot, millest 1056 eurot (ca 80%) moodustas kostja eluruumi väljamõistmise nõue ning 261,39 eurot (ca 20%) võlgnevuse nõue. Hagejal tasus apellatsioonkaebuselt riigilõivu 200 eurot. 10 Kuivõrd kostja varaline nõue jääb ringkonnakohtu otsusega valdavas osas rahuldamata, tuleb kostja kanda jätta hageja poolt apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv proportsionaalses osas, s.o 20% riigilõivust. Kostjalt tuleb hageja menetluskulude katteks välja mõista 40 eurot hageja kasuks. Muus osas jäävad menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi (allkirjastatud digitaalselt) Viivi Tomson 11 (allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks