2.
) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivise määra, on tühine. Kostja on seisukohal, et hageja kommunaalkulude arvestused on ebaõiged ning ei ole dokumentaalselt tõendatud, pole selge kommunaalteenuste arvutamise metoodika. Kõik üüri ja arvestused kommunaalteenuste eest peavad olema arvestatud seisuga üürilepingu lõpetamise päeva seisuga, ehk 10.08.
ja § 292 lg 1.
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) 5 kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 alusel peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. 14) Kohus on 05.11.2021 kohtumääruses pooltele selgitanud tõendamiskoormist. Sealhulgas on kohus kostjale selgitanud, et kui kostja tugineb asjaolule, et äriruumi üürileping on lõppenud 10.08.2020 kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega, siis peab kostja nimetatud asjaolu TsMS § 230 lg 1 kohaselt tõendama (tl 81-83). 15) Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise avalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused, mille tõendamiskoormis lasub käesolevas asjas üürnikul ehk kostjal (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-139-12).
lg 1 kohaselt saab muu hulgas äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemise avaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
lõikes 2 on loetletud minimaalsed andmed, mis peavad sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses. Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on üürisuhet lõpetava kujundusõigusega. Sellisel juhul piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt. Lepingu ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lõikes 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-21-14, p 11). Lisaks formaalsetele nõuetele peavad ülesütlemiseks eksisteerima ka materiaalsed nõuded ehk õiguslik alus.
lg 1 kohaselt lõppeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda.
alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lõike 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige
§-des 314–319 nimetatud asjaoludel (nendeks on, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada, asja lepinguvastase kasutamise puhul, tasumisega viivitamise tõttu, eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, pikaajalise üürilepingu ülesütlemine ja üürniku pankroti korral). 16) Kostja leiab, et kostja esindaja 28.06.2020 e-kirja hageja esindajale saab pidada üürilepingu erakorraliseks ülesütlemisavalduseks (tl 50, tõlge tl 89). Kohus sellega ei nõustu. Nimetatud kirjas on kostja vaid avaldanud soovi lõpetada üürileping võimalikult lühikese aja jooksul, kuid mitte hiljem, kui on ette nähtud lepingus. Üürilepingu punkt 5.1 kohaselt kehtib üürileping tähtajalisena kuni 31.10.2021 (tl 15a-21). Hageja on selle e-kirja peale vastanud, et pooltevaheline üürileping kehtib kuni 31.10.2021 ning lepingus ei ole ette nähtud lõpetada see korraliselt (tl 51, tõlge tl 90). Äriruumi üürilepingu punktis 14.4 on märgitud, et üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikus vormis. Kirjalikus ülesütlemisavalduses peavad sisalduma üüritud asja andmed, lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alus. Nimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on tühine, mis ei oma õiguslikke tagajärgi (tl 20). Hageja on enda 29.07.2020 vastuses üürilepingu lõpetamise kohta eeltoodud üürilepingu punktile ka viidanud. Kostja ei ole ka peale 6 29.07.2020 esitanud nõuetekohast ja üürilepingu punkti 14.4 kohast põhjendatud üürilepingu ülesütlemisavaldust. 17) Kostja on 15.11.2021 esitanud taotluse, et kohus nõuaks hagejalt välja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti seisuga 10.08.2020 (tl 85-88). Kostja märgib, et üürilepingu kostjapoolset erakorralist ülesütlemist tõendab lisaks kostja 28.07.2020 e-kirjale ka kostja ja hageja ruumide üleandmise fakt, mille kohaselt kostja andis ruumid üle üürileandja esindajale 10.08.2020 (tl 85-88). Hageja on 29.11.2021 menetlusdokumendi punktis 2.4 märkinud, et hagejal puudub 10.08.2020 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt, kuna sellist dokumenti ei ole koostatud ja seda ei eksisteeri (tl 108-111). Kohus jätab kostja 15.11.2021 taotluse rahuldamata. Kostja ei ole veenvalt põhistanud, et juhul, kui 10.08.2020 akt eksisteerib, siis miks tal ei ole endal võimalik seda esitada. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kostja ise tõendama enda seisukohti ja vastuväiteid, mida kohus on kostjale selgitanud (tl 81-83). Lisaks on hageja teatanud, et sellist akti ei eksisteeri (tl 108-111). 18) Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et käesolevas asjas puuduva üürilepingu ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused, mistõttu äriruumi üürileping ei lõppenud kostjapoolse (üürnikupoolse) üürilepingu erakorralise ülesütlemisega 10.08.2020 ja üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. 19) Hageja palub kohtul kostjalt välja mõista põhinõudena 5 755,72 eurot. Hageja põhinõue koosneb kostja poolt tasumata üürilepingu alusel esitatud üüri ja kõrvalkulude arvetest: 1) 01.07.2020 üüriarve nr 000200682433, summas 529,89 eurot, maksetähtpäevaga 11.07.2020 (tl 24 pöördel), mis esitati 2020 juulikuu üüri eest; 2) 09.07.2020 kõrvalkulude arve nr 000200682418, summas 546,12 eurot, maksetähtpäevaga 29.07.2020, mis esitati 2020. a juunikuu kõrvalkulude eest (tl 25); 3) 03.08.2020 üüriarve nr 000200782433, summas 3480,24 eurot, maksetähtpäevaga 13.08.2020 (tl 25 pöördel), mis esitati 2020. a augustikuu üüri eest; 4) 12.08.2020 kõrvalkulude arve nr 000200782434, summas 620,70 eurot, maksetähtpäevaga 01.09.2020 (tl 26), mis esitati 2020 juulikuu kõrvalkulude eest; 5) 09.09.2020 kõrvalkulude arve nr 000200882417, summas 578,77 eurot, maksetähtpäevaga 29.09.2020 (tl 26 pöördel), mis esitati 2020 augustikuu kõrvalkulude eest. 20)
lg 1 alusel peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Kostja kohustus tasuda kõrvalkulude eest tuleneb pooltevahelisest lepingust. Pooltevahelist võlasuhet reguleeribki üürileping ja selles reguleerimata osas võlaõigusseaduses sätestatud üürilepingu kohta käivad sätted. Kostja ei ole korteriühistu liige, vaid üürnik, mistõttu mistahes viited korteriomandi- ja korteriühistuseadusele on asjakohatud. Üürilepingu punktis 6.3 leppisid pooled kokku, et üürnik on kohustatud lisaks üürile tasuma äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Kõrvalkuludeks on hoone, kus äriruumid asuvad, haldus-, hooldus-, kommunaalteenusteja kindlustuskulud (s.h elekter, prügi, küte, vesi, valve). Kõrvalkulude suuruse määramisel lähtub üürileandja arvestite näitudest, kehtivast arvestusmetoodikast ja teenusepakkujate esitatud arvetes, millele lisandub üürileandja tasu tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise eest. Tehnosüsteemide hooldamise ja opereerimise tasu on 10% vahendatavate kommunaalteenuste maksumusest. Üürniku kõrvalkulude tasumise 7 kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik pärast äriruumide valduse saamist äriruume faktiliselt kasutab. Vastavalt lepingu punktile 6.4 kohustub üürnik tasuma punktis 6.
lg 2 kohaselt on vääramatu jõud asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Vääramatu jõu esinemisel ei vastuta võlgnik oma rikkumise eest, kuid vääramatu jõud ei ole lepingu lõpetamise aluseks. Seejuures vääramatu jõud ei ole üldiselt kõigile kehtiv olukord, vaid selle esinemist tuleb iga lepingulise suhte korral eraldi tuvastada. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust ehk vääramatu jõu esinemist käesolevas menetluses. Ainuüksi COVID-19 viiruse levikut ei saa pidada selliseks vääramatuks jõuks, millest saaks järeldada, et äriühingu majandustegevus muutuks automaatselt olematuks. Olenevalt äriühingu tegevusvaldkonnast ja ärimudelist, võisid osade äriühingute majandusnäitajad ja kasum COVID-19 viiruse leviku tõttu hoopis suureneda. Kostja on väitnud, et tema välismaalastest kliendid ei saanud Eestisse tulla ja seetõttu tema klientide arv vähenes nullini. Sellised kostja väited on täielikult tõendamata. 24) Kostja on leidnud, et hageja on arvestanud tagatisrahalt intressi (tl 85-88). Kohtu hinnangul on selline kostja seisukoht põhjendamata ja tõendamata. Käesolevas asjas esitatud tõenditega ei ole leidnud tuvastamist, et hageja oleks lepingu alusel tasutud tagatisrahalt intressi arvestanud. Hageja ei nõua hagis kostjalt tagatisrahalt arvestatud intressi tasumist. 25) Poolte vahel on lepinguline suhe. Lepinguvabadus on põhiseadusega tagatud põhimõte, mis tähendab seda, et kõik isikud on vabad otsustama, kas ja kellega leping sõlmida ning millise sisuga leping sõlmida. Lepinguvabaduse põhimõte tuleneb põhiseadusega tagatud õigusest vabale eneseteostusele (PS § 19), ettevõtlusvabadusest (PS § 31) ja õigusest omandile (PS § 32). Lepinguvabadust võib piirata vaid seaduse alusel (PS § 13). Seega annab lepingu sõlmimise vabadus igaühele võimaluse otsustada, kas sõlmida leping või mitte, samuti kellega ja mis tingimustel leping sõlmida. Lepingupooltel on vabadus kindlaks määrata, millise sisuga lepingu nad sõlmivad. Üürilepingu sõlmimine 15.10.2018 selles toodud sätetega oli nii hageja kui kostja ühiseks tegelikuks tahteks. 26) Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi täielikult ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõude summas 5755,72 eurot, mis moodustub nii tasumata üürimaksetest kui ka kõrvalkuludest. 8 27) Lisaks põhinõudele soovib hageja viivise väljamõistmist. Viivisenõude õiguslik alus on
lg 1 p 6, mille kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Lisaks põhinõudele soovib hageja viivise väljamõistmist.
lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 11.1 kohaselt on viivisemääraks 0,2% tasumata summalt päevas (tl 18 pöördel). Riigikohtu praktikast tulenevalt ei ole põhjendatud viivisnõude välja mõistmine suuremas ulatuses kui põhinõue (Riigikohtu 12.12.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p 18, 19). 28) Kostja on taotlenud viivise vähendamist nullini (tl 46-49, 74-77).
lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt
§-s 162 sätestatule.
lg 1 alusel, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Viivise vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Seejuures tuleb
lg 1 alusel arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Pooled on üürilepingu punktis 11.1 kokku leppinud viivise määras ja tasumise kohustuses (tl 18 pöördel). Kostja on olnud üheks lepingu pooleks ning vastava lepingu hagejaga sõlminud. Kohus on kostjale selgitanud, et kostja peab kohtu ette tooma
Kostja ei ole tõendanud ja põhjendanud, miks kohus peaks viivisenõuet vähendama ning millistel ajaoludel on see ebamõistlikult suur. 29) Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis summalt 5755,72 eurot alates 18.11.2020 kuni 22.12.2021 summas 4604,58 eurot. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis alates 23.12.2021 summalt 5755,72 eurot määras 0,2 % päevas kuni põhinõude täitmiseni kostja poolt, kuid kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega mitte enam kui põhinõude 5755,72 euro ulatuses. 30) Seega rahuldab kohus hagi täielikult ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 5755,72 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 4604,58 eurot ja lisanduva viivise. 31) Käesolevas kohtuotsuse käsitlemata menetlusosaliste seisukohad jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, kuna nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust. 32) Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 1 kohaselt 9956,87 eurot. Menetluskulude jaotus 33) TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi täielikult, siis tuleb jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. 34) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude 9 jaotuse menetlusosaliste vahel. 35) TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. 36) TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer Kohtunik 10
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.