Obsah (6)

§ 77§ 29§ 115§ 103§ 127§ 128

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 8. oktoober 2021, Tallinn Kohtuasja number 2-20-2642 Koh

) § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada sellega, et kostja ei müünud hagejale uut asja, vaid hageja ostis 1940-ndatest pärit elamu. Ehitusinsener F ekspertarvamusest nähtub, et elektrikilbis oli nõuetekohane PE-N lahutus teostamata, mille tulemusena ei pruugi hoone kaitsemaandusjuhised rikke korral piisavalt kaitset pakkuda. Hoone osa peakaitseautomaat ei vasta liitumislepingu tingimustele ning tuleb ümber vahetada sobiva kaitseautomaadi vastu. Kaitse ja neutraaljuhid on ühendatud vastavatele lattidele läbisegi, mille tulemusena ei ole paigaldise mõnedes osades tagatud nõuetekohane pinge ja nõuetekohane kaitse. Maakohus leidis, et ekspertarvamusest ilmneb, et elektrisüsteemis on vaja teha parandusi, kuid ei ole toodud välja asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et hoone elektrisüsteemi tõttu ei ole elamu elamiskõlblik. Hageja pidi mõistliku isikuna eeldama, et 1940-ndatel valminud hoone elektrisüsteem ei pruugi vastata kõigile tänapäevastele nõuetele. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks enne lepingu sõlmimist või lepingus kinnitanud, et elektrisüsteem on uuendatud. Seega ei ole hageja tõendanud, et elektrisüsteem ei vastanud lepingutingimustele või keskmisele kvaliteedile, millele peaks vastama

1. aastatel ehitatud elamu. 5.
2. Kokkuvõttes tuleb hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda jätta. Menetluskulud määrab maakohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS § 177 lg 2)). Apellatsioonkaebus
3. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi 4380 euro ulatuses rahuldamata, ehk osas, millega hageja soovib, et kostja hüvitaks lokaalse kanalisatsiooniühenduse loomise kulud 3400 eurot, elektripaigaldise korrastamise kulud 390 eurot ning kahju kindlakstegemise kulud 90 eurot. Hageja soovib, et kostja hüvitaks talle ka kahju hüvitamise nõuete esitamisega tekkinud kulud 500 eurot (õigusabikulud). Hageja palub teha uue otsuse, millega hagi vastavas ulatuses rahuldada või kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, siis saata see vaidlustatud ulatuses uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud jätta kostja kanda. 5 2-20-2642 Hageja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Maakohus ei ole mõistnud kanalisatsioonisüsteemi varjatud puuduse sisu. Hageja on maakohtu menetluses selgitanud, et elamul ei olnud toimivat kanalisatsioonisüsteemi, mille kaudu reovesi majast ära juhtida. Reovee äravoolu puudumine ei olnud ajutine, kuna kanalisatsioonitoru oli sisuliselt läbi lõigatud ja pinnasega täitunud. Nende asjaolude tõendamiseks esitas hageja AT ekspertarvamuse ning fotod, millel on kirjeldatud kinnistusisese kanalisatsioonisüsteemi paiknemist ning seda, millise kanalisatsioonilõigu võimaliku probleemi kohta on müügilepingus viide. Müügilepingu p-s 1.7.9 on sõnaselgelt kirjas, et tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning sel juhul tuleb kasutada kinnistul asuvat kogumiskaevu ehk lokaalset kanalisatsiooni. Kogumiskaevu on võimalik tühjendada vaid juhul, kui reovesi sinna jõuab. Elamust ei välju kahte kanalisatsioonitorustikku. Elamul on üks kanalisatsioonitorustik, mis pidi juhtima reovee kogumismahutisse (lokaalne kanalisatsioon). Kogumismahuti oli omakorda ühendatud linna tsentraalse kanalisatsiooniga, kuhu reovesi oleks pidanud jõudma kogumismahutist. Maakohus ei ole sellest asjaolust aru saanud. 2) Kanalisatsioonisüsteemi täielik puudumine on varjatud puudus, mille olemasolu ja sellest tulenevaid tagajärgi ei seatud müügilepingu tingimuseks. Hageja ei ostnud elamut ilma kanalisatsioonita. Kanalisatsiooni ja elektri olemasolu on vältimatud ja kohustuslikud eeldused lepingu eseme vastamiseks tavapärasele keskmisele kvaliteedile ning võimaldab lepingu eset sihipäraselt kasutada. Maakohtu käsitluse kohaselt oleks hageja justkui nõustunud reovee ärajuhtimise võimatusega. Kostja teavitas hagejat sellest, et kanalisatsioon aeg-ajalt ei tööta. 3) Maakohus on tõlgendanud vääralt lepingu p-s 1.7.
4. esitatud teavitust. Teavitus puudutas kogumismahuti ja linna torustiku vahelise ühenduse võimalikke puudusi, mitte kogu kanalisatsioonitorustikku. Teavitusest ei tulenenud, et torustik tuleks tervikuna välja vahetada. Kanalisatsiooni toimivuse osas ei oma elamu vanus mingit tähtsust. Ei ole alust eeldada, et 1940-ndatest aastatest pärit elamutel tuleb kanalisatsioon tervikuna välja vahetada. Mõistlik inimene saab lähtuda eeldusest, et müügilepingu ese on sihipäraselt kasutatav. 4) Hageja jaoks on üllatav maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole eluliselt usutav, et hageja sai elada elamus kaks kuud ilma toimiva kanalisatsioonita. Hageja selgitas maakohtu menetluses (10.08.2020 menetlusdokument), et sai kostjalt hoone valduse novembris, kuid ei asunud sinna elama ega kasutanud kanalisatsiooni kordagi, sest majas tuli teha ulatuslikke remonditöid ning ehitustööde ajal kanalisatsiooni ei kasutatud. Alles
5. a jaanuaris, kui tekkis vajadus kasutada vett, tekkis vajadus ka kanalisatsiooni järele ning siis ilmnes, et kanalisatsioon ei toimi. Ei ole eluliselt usutav, et kui hageja sai kostjalt elamu valduse novembris 2018, et siis juba kahe kuu pärast oli see pinnasega täitunud. Torustik ei saa iseeneslikult pinnasega täituda. On ilmne, et kanalisatsioonitoru on pinnasega täitunud pikema aja vältel ja enne hageja poolt kinnistu valduse saamist. Hageja viitas menetluses, et kanalisatsiooniühendus lõhuti kostja ja kinnistu kaasomaniku vahelise tüli tulemusena ning kostja on sellega seoses pöördunud kindlustuse poole (hageja 15.05.2020 menetlusdokument p 2.7). Kostja ei ole seda asjaolu ümber lükanud ning maakohus ei ole sellele tähelepanu pööranud. Hagejale tuli üllatusena maakohtu seisukoht, et hageja ei ole tõendanud varjatud puuduse tekkimise ajahetke. Maakohus ei selgitanud hagejale, milliseid asjaolusid hageja peab täiendavalt tõendama. 5) Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et elektripaigaldis vastas keskmisele kvaliteedile ning, et hageja kahju hüvitamise nõue, mis on seotud elektrikilbi 6 2-20-2642 ohutusnõuetega vastavusse viimisega, ei ole seotud lepingueseme varjatud puudusega. F ekspertarvamusega on tõendatud, et elamu elektripaigaldis ei vastanud tavapärastele ohutusnõuetele. Maanduseta elektrikilp on elu- ja tuleohtlik. Vanade hoonete puhul saab tavapäraseks ja keskmiseks elektripaigaldise kvaliteediks pidada eeskätt vanasid tehnilisi lahendusi ja materjale, arvestades seejuures tavapärasest kasutusest tulenevat kulumist. Kindlasti ei ole tavapärane, et elektrisüsteemis on isoleerimata pingestatud kaableid. Elektripaigaldis ei vastanud üldistele ohutusnõuetele. Tegemist oli varjatud puudusega, mille kõrvaldamisega seotud kulu tuleb kostjal hüvitada. Vastustaja seisukoht
6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Menetluskulude rahalise suurus määrab kindlaks maakohus eraldi menetluses.
8. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - hageja ja kostja sõlmisid
9. novembril 2018 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, mille alusel kostja müüs hagejale ½ mõttelise osa kinnistust (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX, Harju maakond. - kinnistu kaasomanike vahel kehtis kasutuskord ning selle kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse (dtl 6); - kinnistul asub kogumiskaev, mis paikneb teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal.
10. Hageja leiab, et lepingu esemeks olnud kinnistu mõtteline osa ei vastanud lepingu tingimustele, kuna kanalisatsioonitorud on amortiseerunud ja elamu elektrikilbis on maandus valesti. Hageja on kandnud puuduste kõrvaldamiseks kulusid summas 4380 eurot ja täiendavalt tuleb veel tasuda 15 600 eurot. Kokku palub hageja kostjalt kahju hüvitisena välja mõista 19 980 eurot. Maakohus on hageja nõude õigesti kvalifitseerinud müügilepingust tuleneva kahjunõudena. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata elektripaigaldisega seotud kahju hüvitamise nõudes. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kinnistul asuv kanalisatsioonisüsteem vastas müügilepingu tingimustele. Seejuures vaidlevad pooled müügilepingu p-i 1.7.
12. tähenduse üle.

§ 77

lg 1 kohaselt võib eeldada, et elamiseks mõeldud kinnistu müüakse koos toimiva kanalisatsiooniga. Lepingu p 1.7.

1. välistas müüja vastutuse teatud kanalisatsioonil esinevate puuduste eest. 11.
2. Müügilepingu p 1.7.
3. sätestab: „lepingu ese on ühendatud ja liitunud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, aga tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning siis tuleb kasutada Kinnistul asuvat kogumiskaevu, kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis 7 2-20-2642 vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses, kogumiskaevu teine kaasomanik ei kasuta ning kaevu tühjendamine ja korrashoid toimub lepingu eseme omaniku kulul;“ Täiendavalt ilmneb lepingu p-ist 1.8.6, et hageja oli teadlik lepingu p-s 1.7.9 nimetatud asjaolust, ei lugenud nimetatud asjaolu lepingu eseme puuduseks ning soovis sõlmida käesoleva lepingu siintoodud tingimustel. 11.
4. Ringkonnakohus leiab, et p 1.7.
5. ei välista müüja vastutust igasuguste kanalisatsiooni puuduste eest. Lepingupunkti tekstilisel tõlgendamisel (

§ 29lg 6) saab järeldada, et puudused esinevad tsentraalsel kanalisatsioonil.

Praegusel juhul on pooled kohtule selgitanud, et majasisene (lokaalne) kanalisatsioon läheb majast kogumiskaevu ning kogumiskaevust viib torustik tsentraalsesse kanalisatsiooni. Mõistes lepingupunkti koos tegelike asjaoludega, võib öelda, et välistuse kohaselt esinesid probleemid aeg-ajalt kogumiskaevu ja tsentraalse kanalisatsiooni ühendusega, kuid ühendus maja ja kogumiskaevu vahel ei olnud välistuse esemeks. 11.

1. Hageja esitatud tõendid kinnitavad, et torustik ei olnud töökorras muuhulgas majast kogumiskaevu suunduval trassil. AT arvamusest nähtub (dtl 35), et hoone sisesed kanalisatsiooni torustikud on renoveeritud ning töökorras. Hoone vundamendis asuvad ja väljuvad kanalisatsioonitorud kontrollitud kaameravaatluse abil ning ei ole töökorras. Hoone vundamendis rajatud malmtorustik teeb järsu pöörde hoonest väljumisel, kust alates on torustik amortiseerunud seisukorras ning pinnasega täitunud. Seega ei vastanud kanalisatsiooniühendus maja ja kogumiskaevu vahel lepingu tingimustele. 11.
2. Hageja väitel ei vastanud kanalisatsioon lepingu tingimustele ka osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini. Hageja selgitas, et AS Tallinna Vesi liitumispunkt küll eksisteerib, kuid see on ühendatud kinnistu teise kaasomaniku ainukasutuses oleva maaüksuse kogumiskaevuga, kuhu omakorda lepingu esemelt reovesi ei jõudnud. Hageja väitel tuleb nõuetekohase ja toimiva kanalisatsiooniühenduse loomiseks liitumispunkt välja ehitada. 11.
3. Kohus leiab, et osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini, vastas müügiese lepingu tingimustele. Hageja etteheide, et kogumiskaev ja ühendus liitumispunktiga asusid teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal, ei ole edukas, sest see on vastavuses lepingu p-ga 1.7.
4. Viimane sedastas, et „kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses“. Lepingu sõlmimisel oli pooltele teada, et kogumiskaev ja ühendus liitumispunktiga asusid teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal.
5. Järgnevalt hindab kohus, kas hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue. Hageja võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): - kostja on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); - kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), st rikkumine ei ole

§ 103

lg 1 järgi vabandatav; - hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); - kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); - kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena ettenähtav; - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

12.

1. Hageja nõuab, et kostja hüvitaks kahjuna juba tehtud kulutused uue lokaalse trassi ja vahemahuti rajamiseks 3400 eurot ning tulevikus tehtavad kulutused liitumispunkti välja ehitamiseks 15 600 eurot. Kohus leiab, et kulutused uue lokaalse trassi ja vahemahuti rajamiseks 3400 eurot on põhjuslikus seoses lepingurikkumisega, ei ole vabandatavad, need on 8 2-20-2642 hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning olid rikkumise tagajärjena kostjale ettenähtavad. Kulutused on tõendatud Rempfast OÜ arvega (dtl 38). 12.
2. Põhjendatud on kahju hüvitamise nõue OÜ Mardisoo (ekspert AT) ekspertiisikulu 90 eurot eest.

§ 128

lg-te 1 ja 3 kohaselt hõlmab hüvitamisele kuuluv otsene varaline kahju ka kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikke kulusid, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-56641/69, p 22). Kohus leiab, et ekspertiisikulu oli hagejale vajalik kahju kindlakstegemiseks ja tuleb kostjalt välja mõista. 12.
3. Põhjendamatu on kulutus Nomos OÜ-le 500 eurot hagiavalduse koostamise eest. Tegu on menetluskuluga, mille hüvitamisele kohalduvad TsMS reeglid. Kohtueelsed õigusabikulud on

§ 128

lg 3 ja

§ 115lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad.

Kulud, mis tekivad alates hagi ettevalmistamisest ja hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse TsMS-s ettenähtud korras (Riigikohtu

1. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-14, p 24). 12.
2. Kohus leiab, et nõue hüvitada tulevikus tehtavad kulutused 15 600 eurot liitumispunkti välja ehitamiseks ei ole põhjendatud. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et reovesi ei jõudnud elamust kogumiskaevu ning see oli lepingu eseme puudus, kuid osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini, vastas müügiese lepingu tingimustele ja lepingu ps 1.7.
3. toodud välistusele. Selle trassiosa taastamiseks tehtavad kulutused ei ole põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega. 12.
4. Hageja selgitas, et uue liitumispunkti vajalikkus ja otstarbekus tuleneb asjaolust, et hageja paigaldatud kogumiskaevu ühendamine olemasoleva liitumispunktiga oleks kallim, kui uue liitumispunkti rajamine. Hageja selgitus on ebatäpne. Lepingueseme puuduse kõrvaldamiseks piisab, kui rajada toimiv ühendus elamu ja kogumiskaevu vahele, selleks ei ole vaja luua ühendust elamu ja liitumispunkti vahel. Isegi kui hageja väidet mõista selliselt, et ühenduse rajamine elamu ja kogumiskaevu vahele on kallim kui uue kogumiskaevu ja liitumispunkti rajamine kokku, on hageja väide tõendamata.
5. Kokku on hageja nõue põhjendatud 3490 euro ulatuses. Viivise välja mõistmist põhinõudelt hageja palunud ei ole. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6. Maa– ja ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel 83% ulatuses hageja kanda ja 17% ulatuses kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust erinevalt, siis määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus (RKTKo nr 2-16-14924, p 21). (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt 9