Obsah (8)

§ 115§ 127§ 217§ 218§ 101§ 221§ 220§ 77

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Kristi Rickberg Otsuse tegemise aeg ja koht 21. september 2020, Tallinnas, Tallinna Kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-2642

) § 101 lg 1 p 3, mille kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on oma kohustust rikkunud, ja

§ 115

lg 1, mille kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Riigikohus on lahendis nr 2-17-1937 p-s 15 asunud seisukohale, et võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20): võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

16. Kohus märgib, et kostja on oma kohustust rikkunud, kui hagejale müüdud ese ei vasta kooskõlas

§ 217lõikega 2 lepingutingimustele.

Riigikohus on lahendis nr 2-1518582 p-s 12 rõhutanud, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Võttes arvesse, et antud juhul puudutab hageja nõue kanalisatsioonitorustikku ja elektrikilbi omadusi, tuleb lähtuda lepingus nimetatud esemete puhul kokkulepitud tingimustest. 13.11.2018 müügilepingu punktis 1.7.9 on pooled kokku leppinud, et lepingu ese on ühendatud ja liitunud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, aga tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning siis tuleb kasutada kinnistul asuvat kogumiskaevu, kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses, kogumiskaevu teine kaasomanik ei kasuta ning kaevu tühjendamine ja korrashoid toimub lepingu eseme omaniku kulul (tlk 7). Täiendavalt ilmneb lepingu punktist 1.8.6, et hageja oli teadlik lepingu punktis üks seitse üheksa (1.7.9) nimetatud asjaolust, ei lugenud nimetatud asjaolu lepingu eseme puuduseks ning soovis sõlmida käesoleva lepingu siintoodud tingimustel (tlk 7 pöördel). 4 Kohus märgib, et eeltoodud punktidest nähtuvalt on kostja hagejale lepingu sõlmimisel avaldanud, et kanalisatsioonitorustikul esinevad puudused ning see ei pruugi töötada ning hageja on omakorda kinnitanud, et on nimetatud asjaolust teadlik. 17. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 2-17-1937 punktis 16 leidnud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

1. Kohus selgitas hagejale 20.05.2020 e-kirjas (tlk 66), et hagejal tuleb kohtu ette tuua asjaolud ja tõendid, millest ilmneb, et kinnistul asuval kanalisatsioonitorustikul esines puuduseid, millest hageja ei teadnud ega pidanudki teadma müügilepingu sõlmimise ajal, kuigi lepingu punktis 1.7.9 on sätestatud kinnitus selle kohta, et kanalisatsioon ei pruugi töötada. Kohus leiab, et hageja ei ole vaatamata kohtu selgitustele selliseid asjaolusid ega tõendeid kohtu ette toonud.
2. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus lepingu esemeks olnud kinnistu mõttelise osa tsentraalne kanalisatsioon ei töötanud korrektselt, kuid tegemist ei ole puudusega, mida hageja saab kostjale ette heita. Nimelt tuleneb eelviidatud

§ 218

lg-st 4, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Antud juhul on kostja hagejat 13.11.2018 müügilepingu punktis 1.7.9 teavitanud, et tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada. Kohtu hinnangul viitab kõnealune teavitus asjaolule, et kanalisatsioonitorustik on amortiseerunud ning võib vajada tervikuna välja vahetamist, eriti võttes arvesse, et lepingu eseme hulka kuulus 1940ndatest pärit elamu. Kohus leiab, et ka hageja esitatud A. T.i 14.01.2019 asjatundja arvamus torustiku osas kinnitab, et torustikul ei esinenud puuduseid, mida 13.11.2018 müügilepingu punktis 1.7.9 ei kajastatud. Nimelt ilmneb, et A. T.i arvamusest (tlk 17), et hoone sisesed kanalisatsiooni torustikud on renoveeritud ning töökorras. Hoone vundamendis asuvad ja -väljuvad kanalisatsioonitorud kontrollitud kaameravaatluse abil ning ei ole töökorras. Hoone vundamendis rajatud malmtorustik teeb järsu pöörde hoonest väljumisel, kust alates on torustik amortiseerunud seisukorras ning pinnasega täitunud. 20. Kohus on seisukohal, et antud arvamus kinnitab, et torustik on konditsioonis, millele viitab 13.11.2018 müügilepingu punktis 1.7.9 antud kinnitus, et kanalisatsioon ei pruugi töötada. Nimelt on kohtu hinnangul kinnitusest, et kanalisatsioon ei pruugi töötada, mõistliku isiku jaoks arusaadav, et tegemist võib olla amortiseerunud esemega, mis vajab parandamist või välja vahetamist. 21. Samuti leiab kohus, et isegi, kui asuda seisukohale, et hageja poolt viidatud puudused esinesid raskekujulisemalt, kui lepingu punktis 1.7.9 kokku lepitud, ei ole kohtu hinnangul tõendamist leidnud, et nimetatud raskekujulisemad puudused olid olemas 5 riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218lg 1).

Nimelt on kinnisasja omand ja valdus hagejale üle antud

1. aasta novembris, kuid hageja on kanalisatsiooni puudutavate probleemidega pöördunud asjatundjate poole
2. jaanuaris, mis ilmneb asjaolust, et A. T.i arvamus torustiku osas on koostatud 14.01.
3. Kohtu jaoks ei ole eluliselt usutav, et hageja oleks kasutanud kinnisasja ligi kahe kuu vältel olukorras, kus kanalisatsioon üldse ei toimi. Kohtu hinnangul pidi kanalisatsioon lepingu eseme üleandmisel toimima, kuid selliste puudustega, mida on käsitletud 13.11.2018 müügilepingu punktis 1.7.
4. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et pärast riisiko üleminekut võisid tekkida täiendavad puudused, kinnitab A. T.i arvamusest ilmnev asjaolu, et torustik on pinnasega täitunud. Kohus leiab, et olukorras, kus torustik oleks olnud tervikuna pinnasega täitunud juba enne kinnisasja üleandmist, ei oleks hagejal olnud võimalik kanalisatsiooni üldse kasutada.
5. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole kanalisatsioonitorustiku osas hagejale üle andnud lepingu eset, mis ei vastanud lepingu tingimustele, seega ei ole kostja oma kohustust rikkunud ning hagejal ei esine alust nõuda nimetatud osas kahju hüvitamist, kuna § 101 lg 1 p 3 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.
6. Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet osas, mis puudutab elamu elektrikilpi. Hageja väitel on elamu elektrikilbis maandus valesti, faas ja 0 oli pidevalt segi aetud. Garaaži 0 oli jagatud teise 3-faasilise juhtmega. Peakaitse oli 24A, aga Elektrilevi lepingu kohaselt oleks pidanud 32A.
7. Kohus on 20.05.2020 e-kirjas hageja tähelepanu juhtinud asjaolule, et hageja peab kohtu ette tooma asjaolud, millest ilmneb, millistele tingimustele pidi elektrikilbi maandus lähtuvalt lepingutingimustest vastama, ning tõendid, mis kinnitavad, et elektrikilp ei vastanud lepingus kokkulepitud omadustele. Hageja ei ole vaatamata kohtu selgitustele toonud kohtu ette asjaolusid, millest ilmneks, millistele tingimustele pidi elektrikilp poole vahel sõlmitud lepingu kohaselt vastama. Hageja on asunud seisukohale, et elamu elektripaigaldis ei vasta tavapärastele ohutusnõuete ning vastav asjaolu on tõendatud elektriinsener J. S. (MicroWatt OÜ) poolt 21.01.2019 teostatud ekspertarvamusega, milles on kirjeldatud ilmnenud olukord. Hageja leiab, et ekspertarvamuses kirjeldatud puudused on käsitletavad varjatud puudustena.
8. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus hageja ei ole välja toonud, millistele tingimustele pidi elektrisüsteem poolte sõlmitud müügilepingu kohaselt vastama, tuleb lähtuda eeldusest, et elektrisüsteem pidi kooskõlas

§ 77lõikega 1 vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile.

Samas tuleb keskmise kvaliteedi hindamisel arvesse võtta, et kostja ei müünud hagejale uut asja, vaid tegemist on 1940ndatest pärit elamuga. Kohus märgib, et nähtuvalt elektriinsener J. S.i (MicroWatt OÜ) poolt 21.01.2019 teostatud arvamusest (tlk 72) on tuvastatud, et elektrikilbis on teostamata nõuetekohane PE-N lahutus, mille tulemusena ei pruugi hoone kaitsemaandusjuhid pakkuda piisavat kaitset rikke korral; hoone osa peakaitseautomaat ei vasta liitumislepingu tingimustele ning tuleb ümber vahetada sobiva kaitseautomaadi vastu; kaitse ja neutraaljuhid on ühendatud vastavatele lattidele läbisegi, mille tulemusena ei ole paigaldise mõnedes osades tagatud nõuetekohane pinge ja nõuetekohane kaitse.

1. Kohus on seisukohal, et nimetatud tõendist ilmneb küll, et hoone elektrisüsteemis on tarvis parandusi teha, kuid samas ei ole välja toodud asjaolusid, millest tulenevalt esineks alus asuda seisukohale, et hoone ei oleks elektrisüsteemi tõttu elamiskõlblik. 6 Kohus leiab, et mõistliku isiku seisukohast pidi hageja eeldama, et 1940ndal valminud hoone elektrisüsteem ei pruugi vastata kõigile tänapäevastele nõuetele. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, millest ilmneks, et kostja oleks enne lepingu sõlmimist või lepingus kinnitanud, et elektrisüsteemi oleks vahetatud või uuendatud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole ka elektrisüsteemi puhul tõendanud, et kostja oleks hagejale müünud eseme, mis ei vasta lepingutingimustele või alternatiivselt keskmisele kvaliteedile, millele peaks vastama elamu, mis on ehitatud 1940ndatel.
2. Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja hagi tuleb tervikuna rahuldamata jätta, kuna hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid, millest ilmneks, et kostja on hagejale müünud eseme, mis ei vasta lepingu tingimustele ning seeläbi oma kohustust rikkunud.
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 19 980 eurot. Menetluskulud
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
5. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 08.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 21.09.2020 kohtuotsus. 7