Obsah (6)

§ 29§ 20§ 35§ 9§ 14§ 38

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Laura-Liis Sarapuu Kohtujurist Evelin Miggur Määruse tegemise aeg ja koht 29. jaanuar 2021.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-16222 Tsivi

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. 5.

§ 29

lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

1. Puudutatud isiku I põhikirja p 42 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb teatada ette 15 päeva enne koosoleku toimumist. Üldkoosoleku kutses peab olema näidatud koosoleku toimumise koht ja aeg ning päevakord. Kohus tuvastab 13.10.2020 e-kirja alusel, et kutse 29.10.2020 üldkoosolekule edastati korteriomanikele 13.10.2020 (e-kiri koos kutsega dtl 86-87), st kutse edastamise ning koosoleku toimumise vahele jäi 15 päeva. 3
2. Tulenevalt

§ 20

lg 1 ning MTÜS (mittetulundusühingute seadus) § 20 lg 1 üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Nähtuvalt kutsest on selle allkirjastanud puudutatud isik II kui puudutatud isiku I juhatuse liige ja S A kui revident. Põhikirja p 51 kohaselt on juhatuse volituste tähtaeg kaks aastat. Nähtuvalt registrist on puudutatud isik II kohta tehtud juhatuse liikme kanne 29.12.2017, menetlusosalised ei vaidle, et enne 29.10.2020 ei olnud toimunud üldkoosolekuid, mille päevakorras oleks olnud juhatuse liikmete volituste pikendamine või uue juhatuse valimine. Isegi kui lugeda, et volituste pikendamine on otsustatud kaudsete tahteavaldustega seoses otsusega 2019.a. majandusaasta aruande kinnitamiseks, saaks nimetatud otsus olla tehtud mitte varem kui 29.10.2020. Seetõttu nõustub kohus avaldajaga, et üldkoosoleku kokkukutsumise ajal 13.10.2020 ei olnud puudutatud isik II puudutatud isiku I juhatuse liige. Kohtu hinnangul ei ole aga tegemist sellise rikkumisega, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse. Tulenevalt

§ 29

lg 1 toob tühisuse kaasa üksnes üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete oluline rikkumine. Oluline rikkumine nimetatud sätte tähenduses tähendab kohtu hinnangul sellist rikkumist, mis takistab korteriomanikul üldkoosolekul osalemist. Esitatust ei nähtu, et asjaolu, et koosoleku kutsus kokku puudutatud isik II, kes oli sel ajal ka jätkuvalt registrisse kantud juhatuse liikmena, oleks takistanud ühelgi korteriomanikul üldkoosolekul osalemast. Mh osales nähtuvalt protokollist ka avaldaja, seejuures sisuliselt, osaledes hääletamistel ning laskes protokollida oma vastuväited.

1. Protokolli kohaselt osalesid 29.10.2020 üldkoosolekul kõik korteriühistu liikmed kas isiklikult või esindaja kaudu, kohtule on esitatud ka volikirjad (dtl 175-188). Kohus ei nõustu avaldajaga, et ei osalenud korterite xx, xx ja xx omanikud. Kinnistusraamatu kohaselt on korter xx omanik xxx, korter 4 kaasomanikud A K ja R B, korter xx omanik xxx. Kohtule on esitatud volikirjad (dtl 184185, 187-188, 175-176, 180), mille kohaselt vastavalt L G B, A K, R B, J H volitab S Sit enda esindamiseks Korteriühistu K 24 29.10.2020 korteriomanike üldkoosolekul. Nähtuvalt äriregistrist on L. G. B ja J. H vastavalt xxx ja xxx seaduslikud esindajad. Asjaolu, et volikirja tekstis esineb ebatäpsus, so viidatud ei ole, et volitus on antud esindada korteriomanikuks olevat ühingut, ei võimalda asuda seisukohale, et esindusõigus on tõendamata. Võttes arvesse, et L. G. B ja J. H ise K 24 korteriomanikeks ei ole, ei saa tekkida mõistlikku kahtlust antud volituse sisus, so, et S. S on volitatud esindama xxx ja xxx. Asjaolu, et A. K volikirjal on märgitud kuupäev 25.09.2020 ei oma mistahes tähendust. Volikiri on allkirjastatud digitaalselt 22.10.
2. Kohus tuvastab protokolli ning volikirjade alusel, et 29.10.2020 üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud. Kuna osalesid kõik korteriomanikud, ei saa üldkoosoleku otsused olla tulenevalt

§ 29

lg 1 tühised sõltumata sellest, kas koosoleku kokkukutsumist puudutatud isiku II poolt hinnata kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks. Seetõttu ei analüüsi kohus täiendavalt, kas kokkukutsumise õigus oli S. A ega hinda sellega seoses esitatud üldkoosoleku otsust S. A revidendiks valimise kohta (dtl 189-190).

1. Kohus jätab avaldaja nõude K 24 korteriomanike 29.10.2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
2. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 järgi huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui 4 juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.

§ 29

lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsused on tehtud 29.10.2020, avaldus on esitatud 04.11.2020, seega tähtaegselt. TsÜS § 38 lg 4 järgi organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Nähtuvalt protokollist on avaldaja esitanud vastuväited päevakorrapunktides 1-3 vastuvõetud otsustele.

1. Kohus tuvastab protokolli alusel, et päevakorrapunktiks 1 oli juhatuse valimine ning otsusena on märgitud, et puudutatud isik II valiti juhatuse liikmeks. Avaldaja on seisukohal, et kuna korteriühistu põhikiri näeb ette kaheliikmelise juhatuse, ei saanud üldkoosolek teha otsust, et juhatusel on vähem kui kaks liiget.
2. Nähtuvalt põhikirja p 37.7, mida on p 1.1.2 kohaselt muudetud alates 27.10.2010, on üldkoosoleku pädevuses ühistu kaheliikmelise juhatuse valimine. Kohtu hinnangul ei nähtu aga esitatust, et üldkoosolek oleks vastu võtnud otsuse, et juhatusel on vähem kui 2 liiget, sellise sisuga otsust hääletatud ei ole. Protokolli kohaselt olid juhatuse liikme kandidaadid puudutatud isik II ja avaldaja, st hääletati otsuseid, kas valida juhatuse liikmeks puudutatud isik II ja kas valida juhatuse liikmeks avaldaja. Puudutatud isik II poolt hääletas 10 (ning vastu 1) ja avaldaja poolt hääletas 2 (ning vastu 9) ühistu liiget. Tulenevalt

§ 20

lg 1 ja MTÜS § 22 lg 11 isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kohus leiab, et kui juhatuses on sama palju vabu kohti kui on kandidaate, osutuvad valituks tulenevalt MTÜS § 22 lg 11 kõik kandidaadid, eeldusel, et nad saavad vähemalt ühe hääle. Nimetatu ei puuduta aga otsuse kehtivust, millega valiti juhatuse liikmeks puudutatud isik II. Kohus leiab, et otsus valida juhatuse liikmeks puudutatud isik II ei ole vastuolus puudutatud isiku I põhikirjaga ning jätab avalduse rahuldamata alternatiivse nõude osas tunnistada kehtetuks 29.10.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktis 1 vastu võetud otsus. 13. Kohus tuvastab protokolli alusel, et päevakorrapunktina 2 on otsustatud sõlmida kokkulepe protokollis toodud muudatustega seoses K 28 arendusega ning päevakorrapunktina 3 anda nõusolek K 24 hoovis kasvavate puude raieloa taotlemiseks. Nimetatud otsuste poolt on antud 10 häält 11 häälest. Menetlusosalised vaidlevad, kas nimetatud küsimused sai otsustada häälteenamusega või olnuks vajalik korteriomanike kokkulepe. 14.

§ 35

lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

1. Kohtule on esitatud 02.11.2020 puudutatud isiku I ning xxx vahel sõlmitud kokkulepe K 28 hoone ehitustegevusega seoses (kokkulepe koos lisadega dtl 90-102), millest nähtuvalt on kokku lepitud, et puudutatud isik I annab K 28 kinnistule hoone ehitustegevuse korraldamisega seoses xxx kasutusse K 24 kinnisasjast alad, mis on kokkuleppe lisas nr 1 toodud skeemil tähistatud punase ja rohelise värviga (so osad hoovist) ning xxx maksab selle eest tasu 2 000 eurot kuus, xxx on kohustatud maaalade kasutamise lõpetama hiljemalt 5 18 kuu möödumisel alates kokkuleppe sõlmimisest. Kohus tuvastab, et muuhulgas näeb kokkulepe ette puudutatud isikule I kohustuse otsustada 4 puu likvideerimine ja vajadusel raieloa väljastamiseks nõusolekute andmine (p 7), milliste kohustuste täitmiseks on vastu võetud päevakorrapunktis 3 märgitud otsus.
2. Kohus nõustub avaldajaga, et 02.11.2020 lepingu sõlmimine ei ole määratletav ühegi tegevusena, mis on sätestatud

§ 35

lg 2, kuid nimetatud säte ei kujuta endast tavapärase valitsemise tegevuste ammendavat loetelu. Tavapärase valitsemise mõiste sisustamiseks tuleb kohtu hinnangul lähtuda sellest, millisteks toiminguteks nõuab seadus kaasomanike kokkulepet. Küsimus, milles kokkulepe ei ole nõutav, on tavapärase valitsemise küsimus.

§ 9

lg 1 ja § 58 lg 1 järgi peab kokkulepe olema eriomandi kokkuleppe muutmiseks ja lõpetamiseks,

§ 14

lg 1 järgi erikasutusõiguse andmiseks,

§ 38lg 1 järgi olulise ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks.

AÕS (asjaõigusseadus) § 74 lg 1 järgi kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel leidnud, et millal on tegemist kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel, seejuures on tähendust omav nii see, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka asjaolu, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Asjaolude hindamisel on Riigikohus pidanud tähendust omavaks nt maa-ala ulatust, mida muudatus puudutab, selle ala varasemat majanduslikku otstarvet ja selle võimalikku muutust (2-17-16823, p 11).

1. Puudutatud isikud on välja toonud, et hoov antakse lepingu alusel kasutusse üksnes osaliselt ning hoovis säilivad nii korteriomanike parkimiskohad kui prügikonteinerid. Avaldaja on rõhutanud, et lepinguga kaasneb kõrghaljastuse hävitamine, rohelus linnatingimustes on avaldaja jaoks emotsionaalse väärtusega. Puudutatud isikud leiavad puude osas, et puud on kahjustunud, mistõttu tuleks need niikuinii maha võtta ning et KÜ plaanib tellida asendusistutuse vastavalt uuele õueala projektile.
2. Kohus tuvastab lepingu lisaks olevalt plaanilt (dtl 96), et hoovi osaliselt kasutusse andmine ei mõjuta olemasolevaid parkimiskohti. Lepingu p 8 järgi demonteeritakse ehitustööde ajaks kinnistutevaheline piirdeaed, tulenevalt lepingu p 9 rajab xxx omal kulul uue aia. Nähtuvalt lepingu p 7 on kokku lepitud 4 puu likvideerimises, millele lisandub veel 2 puud, kui linn väljastab selleks raieloa. Lepingu p 3 järgi puudub xxx-l kohustus teostada asendusistutus maha raiutud puude osas. Kohtule on esitatud asjatundja arvamus K 24 kinnistul kasvava 4 xxx osas (dtl 104109), milles on leitud, et puud on oma eluea lõppjärgus, nende juurestik on kahjustunud ning need on soovitatav raiuda ning fotod küttetrassi paigaldamise töödest (dtl 110-112), millega on puudutatud isikud soovinud tõendada juurestiku kahjustumist.
3. Kohus leiab, et küsimus haljastuse muutmisest või uuendamisest on korrashoiu küsimus, mis on tulenevalt

§ 35lg 2 p 1 tavapärane valitsemine ning otsustatav häälteenamuse alusel.

Seetõttu ei ole kohtu hinnangul võimalik asuda seisukohale, et elamumaa sihtotstarbega kinnistu, millel paikneb korterelamu, võiks oluliselt muutuda seoses haljastusega, isegi kui maha võetakse kõik sellel kasvavad puud. Esitatud lepingust ei nähtu ka muid tingimusi, mis muudaksid püsivalt kinnistut. Hoovi osaliselt kasutusse andmine ei piira korteriomanike võimalust hoovi parkimiseks kasutamiseks ega piira ühelgi moel eriomandite esemete kasutamist. Hoov antakse osaliselt kasutusse tähtaegselt, seoses konkreetsete ehitustööde tegemisega naaberkinnistul. Seega muudatusest puudutatud 6 maaala (hoovi) kasutusotstarve küll muutub, kuid üksnes ajutiselt ning väheolulises ulatuses. Seetõttu asub kohus seisukohale, et 02.11.2020 lepingu sõlmimiseks ei olnud nõutav korteriomanike kokkulepe ning küsimuse võis otsustada tavapärase valitsemise küsimusena

§ 35lg 1 alusel häälteenamusega.

1. Kohus jätab avalduse rahuldamata ka alternatiivsete nõuete osas tunnistada 29.10.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastu võetud otsused kehtetuks. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
2. TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
3. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, jätab kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel avaldaja kanda.
4. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
5. Puudutatud isiku I menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis tal kulu 1 070 eurot, so kulu lepingulisele esindajale 1 020 eurot ning kulu määruskaebuselt tasutud riigilõivule 50 eurot.
6. Nähtuvalt kohtute infosüsteemist on puudutatud isik I tasunud 19.11.2020 määruskaebuselt riigilõivu 50 eurot.
7. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
8. Puudutatud isik I on märkinud, et tema esindaja tegi menetluses järgmised toimingud järgmise ajakuluga: avaldusega tutvumine ja nõupidamine, vastuse ja määruskaebuse koostamine - 5,5 tundi; 04.01 seisukohaga tutvumine ja sellele vastamine - 3 tundi. Ajakulu kokku 8,5 tundi.
9. Kohus leiab, et kõik märgitud toimingud olid asjas vajalikud ning ühelegi toimingule märgitud ajakulu ei ole selgelt ülemäärane. Puudutatud isik I on välja toonud, et õigusteenust osutati hinnaga 120 eurot koos käibemaksuga ning kinnitanud, et puudutatud isik I ei ole käibemaksukohustuslane. Nimetatud hind ei ületa keskmist vandeadvokaadi poolt osutatava õigusteenuse eest makstavat tasu.
10. Puudutatud isikule I hüvitatavate menetluskulude suurus kokku on 1 070 eurot (50 + (8,5 x 120)). Kohus mõistab avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja menetluskulu 1 070 eurot 7 ning märgib TsMS § 177 lg 4 alusel vastavalt puudutatud isiku I taotlusele, et avaldajal tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
11. Kohus määras 10.12.2020 määrusega tähtaja taotluste esitamiseks, kuid puudutatud isik II menetluskulude nimekirja ei esitanud. Asja materjalidest ei nähtu, et puudutatud isikul II oleks menetluskulusid tekkinud. Seetõttu asub kohus seisukohale, et puudutatud isikule II hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.
12. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik 8