2-20-15261/7

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja Kohtunik Merit Helm Otsuse tegemise aeg ja koht 08. veebruar 2022.a, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-15261 Tsiviilasi Nostra Fortuna OÜ hagi J. K. vastu võla nõudes Tsiviilasja hind 1 334,20 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: Nostra Fortuna OÜ (endised ärinimed RomStroy OÜ, Quintessence OÜ) (registrikood 11784192), asukoht Tuukri tn 54, 10120 Tallinn Hageja lepinguline esindaja: M. V., e-post: xxx Kostja: J. K. (isikukood xxx), registris elukoha andmed puuduvad; tegelik elu- või asukoht teadmata; e-post xxx Kostja lepinguline esindaja: T.-A. K., e-post: xxx Menetluse liik Lihtmenetlus (kirjalikus menetluses) RESOLUTSIOON 1. Mitte anda nõusolekut hagi muutmiseks vastavalt hageja 10.01.2021 menetlusdokumendis märgitule. Menetleda hagi 19.10.2020 esitatud nõuetes.

2.Rahuldada hagi osaliselt.

3.Välja mõista J. K.lt Nostra Fortuna OÜ kasuks põhinõudena 265,71 eurot.

4.Välja mõista J. K.lt Nostra Fortuna OÜ kasuks otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised 235,63 eurot.

5.Välja mõista J. K.lt Nostra Fortuna OÜ kasuks edasiulatuv viivis põhinõudelt (265,71 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva otsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni, kuid kokku koos otsuse p-s 4 märgitud sissenõutavaks muutunud viivisega mitte rohkem kui põhinõude ulatuses (265,71 eurot).

6.Jätta menetluskulud 52% ulatuses J. K. ja 48% ulatuses Nostra Fortuna OÜ kanda.

7.Välja mõista J. K.lt Nostra Fortuna OÜ kasuks menetluskulud 540,80 eurot.

Edasikaebamise kord Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10).

Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul alates kirjeldava ja põhjendava osaga täiendatud kohtuotsuse kättetoimetamisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 1.

Hageja esitas kohtule järgnevad nõuded:  mõista kostjalt välja võlgnevus üüri- ja kõrvalkulude eest kokku 1180,71 eurot;  mõista kostjalt välja sissenõutavaks muutunud viivis 59,04 eurot;  mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuselt (1180,71 eurot) viivis seaduses sätestatud viivisemääras hagi esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni.

Hagi kohaselt sõlmisid pooled 17.07.2019 eluruumi üürilepingu xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. Koos eluruumiga andis hageja kostja kasutusse eluruumis olevad kodumasinad, seadmed, mööbli ja muu sisustuse, mis fikseeriti üleandmis-vastuvõtu aktis.

Hageja andis üüritud asja kostjale üle 17.07.2019.

12.09.2020 teatas kostja, et soovib eluruumist lahkuda 21.09.2020, kuna leidis endale teise eluruumi elamiseks. Tegemist ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemisega ja seega oli kostjal vastavalt üürilepingu p-le 6.4. õigus leping üles öelda teavitades hagejat lõpetamise soovist kirjalikult ette vähemalt 2 kuud.

21.09.2020 said pooled kokku üürikorteris aadressil xxx. Eesmärk oli eluruum üürniku poolt üle anda ja koostada üleandmise-vastuvõtmise akt. Kohale minnes selgus hagejale, et lisaks ettenähtust varasemale lahkumisele oli kostja jätnud eluruumi koristamata, rikutud oli tapeet magamistoas seinas ja esikus. Rikutud oli ka diivan ja laelamp magamistoas Eluruumi üleandmise aktis fikseeriti kõik eeltoodu kirjalikult. Akti allkirjastades nõustus kostja, et eluruum oli rikutud ning, et remondi maksumus tuleb kostjal hüvitada. Samuti nõustus kostja maksmata kõrvalkulude ja kahe kuu üüri tasumisega, vastavalt lepingule.

Kostja vastus 5.

Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Üürinõue etteteatamistähtajast puudujääva aja eest on ebaseaduslik ja põhjendamatu.

Pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud leppetrahvi tasumist etteteatamistähtajast puudujääva aja eest. Hageja viidatud üürilepingu punkt näeb ette küll korralisest ülesütlemisest teatamise tähtaja, kuid mitte sanktsiooni, kui ülesütlemistähtaega ei järgita.

VÕS § 287 kohaselt on kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, tühine. Hageja võttis kostjalt eluruumi vastu 21.09.2020, juba 01.10.2020 oli eluruumis sees uus üürnik. Etteteatamistähtaeg 2 kuud 2 tähendab üldjuhul seda, et üürnik maksab selle aja eest üüri ja jätkab asja kasutamist. Kui üürileandja on olnud nõus asja varem vastu võtma, on see tema otsus ja ei anna talle õigust nõuda üüri aja eest, mil üürnik asja enam ei kasuta, on asja üle andnud ja asja kasutab juba uus üürnik. Üürileandja teatas üürnikule ka SMS sõnumiga (vastusele lisatud), et on nõus varasema ülesütlemisega ning ei nõua selle eest üüri.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 21.09.2020 anti korteri võtmed üürileandjale üle ja üürileandja võttis korteri sel kuupäeval vastu, millega poolte vahel sõlmitud üürileping ka lõppes. Kahekuulist etteteatamistähtaega järgides olnuks üürilepingu lõppemise päev 12.11.2020 ning üürnikul olnuks õigus kuni selle ajani korterit edasi kasutada. Kostja kasutas korterit xxx üürilepingu alusel septembrikuus 21 päeva, ehk tasumisele kuuluv üürisumma pidi olema 280 eurot+ kommunaalkulude eest 89,90 eurot, kokku 369,90 eurot.

Kuna kostja tasus lepingu sõlmimisel tagatisraha 200 eurot, tasaarvestas kostja üürisumma hageja nõudega ja tasus 09.10.2020 ülejäänud osa. Isegi juhul, kui kohus peaks mingil põhjusel asuma seisukohale, et hagejal on etteteatamistähtajast puudujääva aja eest õigus saada üüri (kuigi üürilepingus pole sellist kokkulepet), ei saa see summa olla 800 eurot, sest üürnik teatas üürilepingu ülesütlemisest 12.09.2020, üürileping lõppes üüritud asja üleandmisega 21.09.2020, seega ei olnud etteteatamistähtajast puudujääv aeg mitte kaks kuud vaid 9 päeva lühem.

Viivisenõue on arusaamatu ja ebaselge. Kui hageja väidab, et üürniku maksetähtpäev oli 15. kuupäev ning üürnik oleks pidanud veel kaks kuud eluruumi edasi üürima, oleks üürnikul olnud 15.09. kohustus tasuda septembrikuu üür, 15.10 oktoobrikuu üür ja 15.11 novembrikuu üür kuni 12. kuupäevani, mitte aga 15.09 korraga 1080 eurot. Tegelikkuses andis üürnik eluruumi üürileandjale üle 21.09.2020 ja tasus kogu võla 09.10.2020. Tal ei olnud kohustust tasuda leppetrahvi lühema ülesütlemistähtaja eest, sest selles polnud lepingus kokku lepitud. Isegi kui oleks, oleks leppetrahvi nõue tühine. Üürilepingus kokkulepitud sanktsiooniks üürnikule oli üürilepingu erakorraline ülesütlemine, mitte leppetrahvi tasumine.

10.Hagiavalduses väidab hageja, nagu oleks eluruumi üleandmisel üürnik nõustunud kahjude ja nende hüvitamisega. Väide on vale. Hagiavaldusele lisatud aktil puudub üürniku allkiri.

Üürnik juhib tähelepanu, et kahju tuli hüvitada üksnes nende kahjude osas, mis ületavad normaalset kulumist.

Hagi muutmiseks nõusoleku mitte andmine 11. Hageja esitas 10.01.2022 kohtule enda täiendavad seisukoha, kus muutis nii viiviste arvestust kui summat.

12.TsMS § 376 lg-s 1 on sätestatud, et pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist võib hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul.

Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Sama paragrahvi lg-st 2 tuleneb, et kohus nõustub hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Kohus märgib, et hageja uus viivisearvetus on segane. Ühtlasi jääb selgusetuks, kas hageja soovib osaliselt hagi muuta, hagist loobuda või selle osaliselt tagasi võtta. Kuivõrd kohus leiab, et hageja viivisenõue tuleb hagi rahuldamise ulatusest tulenevalt ümber arvutada, ei võimalda hagi muutmise lubamine täita TsMS § 376 lg-s 2 sätestatud eeldusi ehk menetleda asjakiiremini ega säästlikumalt – vastupidi – see eeldaks veelkord täiendavate seisukohtade kogumist pooltelt. Eeltoodust tulenevalt ei anna kohus luba hagi muutmiseks.

3 Kohtu põhjendused asja sisulise lahendamise osas 13. Kohus, analüüsinud hagiavaldust ja kostja vastuväiteid ning poolte esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.

14.Kohus, tuvastas asja materjalide alusel, et pooltel puudub vaidlus järgmiste faktiliste asjaolude üle:  poolte vahel on 17.07.2019 sõlmitud üürileping xxx asuva korteri üürimiseks;  korteri tagastamine toimus 21.09.2020.

Pooled vaidlevad eeskätt järgneva üle:  millise aja eest ja millises summas on üürileandjal õigus nõuda üüri, sh kas üürnik peab maksma üüri ja kõrvalkulusid (ning viiviseid) aja eest peale ülesütlemist/korteri tagastamist;  kas üüritud asjal (sh sisustusel) olid üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud puudused, mille eest vastutab üürnik;  kas üürnikul on õigus nõuet vähendada põhjusel, et juba 01.01.2020 kolis üüripinnale uus üürnik;  kas üürnikul on tekkinud vastunõue, mida ta saab üürileandja nõudega tasaarvestada.

Õigussuhte kvalifikatsioon, lepingu lõppemine, üüri tasumise kohustus 15. Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel oli üürisuhe. Pooled on sõlminud ka kirjaliku üürilepingu (tlk 5-8). Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

16.Vastavalt VÕS § 313 lg-le 1 võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg-s 3 on sätestatud, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 314 lg-s 1 on sätestatud, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. VÕS § 317 sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

17.Poolte kokkuleppe olemasolul on võimalik tähtajaline leping üles öelda ka mõjuva põhjuse olemasoluta. Pooled on üürilepingu p-s 6.4. kokku leppinud, et üürnik (kostja) võib lepingu üles öelda mõjuva põhjuseta, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt 2 kuud (vt üürileping, tlk 5-8).

4 18. Hageja väiteil ütles kostja kui üürnik lepingu üles mõjuva põhjuseta. Kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud ega tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu lepingu ülesütlemiseks.

Seega tuvastab kohus, et kostja ütles lepingu üles mõjuva põhjuseta, st üürilepingu p 6.4. alusel. Vastavalt üürilepingu p 6.4 pidi kostja üürilepingu mõjuva põhjuseta ülesütlemisest üürileandjale kirjalikult ette teatama vähemalt 2 kuud. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks seda teinud. Hageja väiteil ütles kostja lepingu üles 12.09.2020 avaldusega ja teatas, et lõpetab lepingu alates 21.09.2020. Kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud, millest kohus järeldas juba enda selgituskirjas pooltele (tlk 75-77), et kostja võtab selle väite omaks. Kostja ei väidelnud vastu, et kohus oleks teda valesti mõistnud, mistõttu kohus tuvastab, et kostja võttis selle asjaolu omaks.

19.VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg-s 1 on sätestatud, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt VÕS § 76 lg-le 1 tuleb kohustus (sh ka rahaline kohustus) täita vastavalt lepingule või seadusele. Eeltoodust tulenevalt saab hageja üldjuhul nõuda üüri suuruses, milles pooled kokku leppisid. Ruumide kasutamise eest tuleb tasuda üüri ja kõrvalkulusid üürilepingu kehtivuse aja eest (sh aja eest, mis jäi etteteatamistähtajast puudu), kui pooled ei leppinud kokku teisiti. Tegu ei ole leppetrahvi nõudega (nagu leiab kostja), vaid nõudega üüri (ja kõrvalkulude) tasumiseks lepingu lõppemiseni.

20.Üür tuli tasuda iga kuu 5. päeval (üürilepingu p 3.8). Hagist ega üürilepingust ei selgu, kas üüri arvestati iga kuu 1. kuupäevast järgmise kuu 1. kuupäevani või mingi teise kuupäeva järgi. Kohus tuvastas üürilepingu p 2.2. alusel, et ruumid anti üürnikule üle 17.07. Samas on pooled lepingu p-s 3.1. kokku leppinud, et kostja tasub esimese kuu eest üüri vastavalt jooksva kuu kuupäevale 180 eurot (mitte poolte vahel kokku lepitud kuu üüri täissummas

–400 eurot). Seega pidi kostja vastavalt poolte kokkuleppele tasuma üüri esimesel kuul ainult kuu lõpuni jäänud 14 päeva eest ehk 400 (täisüür) / 31 (päevade arv kuus) * 14 (kuu lõpuni jäänud päevade arv) = 180 eurot. Sellest tuvastab kohus, et üüri arvestus toimus iga kuu 1. kuupäevast järgmise kuu 1. kuupäevani.

21.Hageja on esitanud üüri ja kõrvalkulude nõude nii aja eest enne ruumide üleandmist (21.09.2021) kui peale nende üleandmist. Hageja nõuab üüri tasumist 2020 septembri 21 päeva eest 280 eurot. Hageja selgitas üüriarvestuse osas, et kuna kostja ütles üürilepingu üles mõjuva põhjuseta, siis oleks kostja pidanud hagejat ette teavitama 2 kuud. Seega tulenevalt lepingu p-st 6.4. nõuab hageja etteteatamise tähtaja järgimata jätmisele tuginedes täiendavalt üüri 2 kuu üürisumma ulatuses – s.o 800 eurot. Kokku on hageja poolt nõutava üüri suuruseks enne tasaarvestust ja mahaarvamisi 800 + 280 = 1080 eurot. Kostja väidab, et tema võlgnevuse suuruseks hageja ees oli 21.09.2021 seisuga üür 280 eurot ja kõrvalkulud 8,90 eurot. Kostja ei ole esitanud arvutuskäiku ega viiteid tõenditele, mis neid väiteid tõendaksid. Kostja seisukohast tervikuna järeldab kohus, et kostja möönab enda üürivõlgnevust 21.09.2021 seisuga 280 eurot, kuid vaidleb vastu selle kuupäeva järgse aja eest nõutavale üürile.

22.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tagastas üüritud asja hagejale 21.09.2021 ja hageja võttis selle samal kuupäeval vastu. Siinkohal on kohtul vajalik esmalt välja selgitada, millist õiguslikku tagajärge soovisid pooled sellele asjaolule omistada – kas see tähendas, et leping lõppes poolte kokkuleppel 21.09.2021 või et hageja oli nõus üüritud asja küll varem vastu võtma, kuid üürnikul säilis kohustus tasuda üüri kuni lepingu lõppemiseni (2 kuud peale vastava ülesütlemise teate esitamist hagejale). Kohus tegi pooltele ettepaneku esitada antud 5 asjaolu osas kohtule omapoolsed seisukohad ja neid ka tõendada (tlk 75-78). Pooled kohtule selgitusi ega tõendeid ei esitanud. Kohus leiab, et kuivõrd kostja andis ruumid üle ja hageja võttis vastu 21.09.2021, saab lugeda üürilepingu sel kuupäeval poolte konkludentse kokkuleppe alusel lõppenuks. Seega saab hageja kui üürileandja nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 21.09.2021, kuivõrd sel kuupäeval andis kostja talle valduse üle ja hageja võttis selle vastu. Seega on õigustatud hageja nõue septembri 21 päeva eest ehk 400 (kuu üür) / 30 (päevade arv kuus) * 21 (päeva) = 280 eurot.

23.Hageja on esitanud üüri nõude ka aja eest peale ruumide üleandmist (21.09.2021). Hageja on esitanud kohtule 21.09.2021 allkirjastatud üleandmise akti (tlk 30). Korteri üleandmise aktis kirjeldati kõik puudused ja lepiti kokku üürisummas, mille kostja kohustus hagejale tasuma. Kohus ei saa lähtuda ruumide tagastamisel allkirjastatud aktis kokkulepitust, mille kohaselt kostja kohustus tasuma lisaks septembri üürile üüri veel 2 täiskuu eest (800 eurot), kuivõrd seda ei ole allkirjastanud kostja. Üürilepingu kohaselt on aga üürnikuks just kostja (üürilepingu preambula ja p 12.1). Hageja selgitab, et akti allkirjastas kostja elukaaslane J.

V.. Kohtule ei ole tõendatud, et tal oleksid olnud volitused kostja nimel selliseid kohustusi võtta. Kostja ei ole seda omaks võtnud ja eitab enda poolt akti allkirjastamist. Sega lähtub kohus mitte aktis kokkulepitust, vaid poolte esitatud muudest tõenditest ja seadusest.

Kohus leiab, et kuivõrd hageja võttis vaidlustamata asjaoludel ruumid vastu 21.09.2020 ja leping lõppes poolte kokkuleppel sel kuupäeval, lõppes selle hetkega tema õigus nõuda ruumide kasutamisega seonduvalt üüri. Hageja ei ole tõendanud, et nõuet saaks rahuldada üürinõudena või mingil muul õiguslikul alusel.

Kõrvalkulud 24. Pooled on üürilepingus kokku leppinud kõrvalkulude tasumise kohustuses lisaks üürile (üürilepingu p 3.4, tlk 5 pöördel). Kohus tuvastas korteriühistu esitatud arve nr 202003810 (tlk 39) alusel, et kostjal oli võlgnevus 2020 augusti kõrvalkulude eest 62,34 eurot. Hageja nõuab 2020 septembri eest kõrvalkulude tasumist 21 päeva eest 61,925 / 30 * 21 = 43,26 eurot. Kohus tuvastas korteriühistu esitatud arve nr 202003810 (tlk 39) alusel, et hageja arvutuskäigu aluseks olev kõrvalkulude summa on õige. Hageja arvutus on korrektne.

Seega tuleb kostjalt KÜ osutatavate teenuste eest kõrvalkuludena välja mõista 62,34 + 43,26 = 105,60 eurot.

25.Täiendavalt nõuab hageja elektri eest tasumist. Kostja ei ole kulude suurusele ega arvestuse aluseks olevatele näitudele vastu vaielnud. Eesti Energia arvest nr 453937751277 (tlk 35,

36)nähtuvalt oli võlgnevus augusti eest 15,05 eurot. Septembri 21 päeva eest nõuab hageja samale arvele tuginedes 8,82 euro tasumist (12,85 / 30 * 21 = 8,82 eurot). Kohus tuvastas Eesti Energia arve nr 453937751277 alusel (tlk 35, 36), et arvutuse aluseks olev summa on õige. Hageja arvutus on korrektne. Seega tuvastas kohus, et kostjal on kohustus tasuda elektri eest kokku 15,05 + 8,82 = 23,87 eurot.

26.Lisaks eeltoodule nõuab hageja gaasi eest tasumist. Kohus tuvastas AS Eesti Gaas arve nr 1002263759 alusel (tlk 37, 38), et septembri eest tuli tasuda 8,07 eurot. Kuivõrd kostja kasutas septembris üüritud asja 21 päeva, nõuab hageja 5,46 euro tasumist (8,07 / 30 * 21 = 5,46 eurot). Kohus leiab, et arvutus on korrektne ja mõistab selle summa kostjalt välja.

27.Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks kõrvalkuludena välja 105,60 + 23,87 + 5,46 = 134,93 eurot.

Kahjunõue (ruumide koristamine, remont) 6 28. Kohus tuvastas, et koos eluruumiga andis hageja kostja kasutusse eluruumis olevad kodumasinad, seadmed, mööbli ja muu sisustuse, mis fikseeriti üleandmis-vastuvõtu aktis (tlk 8) ja fotodel. Hageja on esitanud kostja vastu kahjuhüvitise nõude, põhjendades seda asjaoluga, et kostja on rikkunud üürilepingu lõppemisel ruumide heas korras tagastamise kohustust. Hageja leiab, et tagastatud ruumid olid puudustega. Lisaks on kostja hageja hinnangul tahtlikult tekitanud kahju üüriesemele ka lepingu kehtivuse ajal ning üürileandja on kandnud puuduste kõrvaldamisel kulutusi, mille hüvitamist hageja nõuab kostjalt.

Kostja vaidleb nõudele vastu.

29.VÕS § 276 lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Kohus selgitab, et kostjal on kohustus üürieset kasutades hoida seda korras, kuid arvestada tuleb seejuures normaalset kulumist.

VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis.

Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

30.Tulenevalt eelviidatud sätetest peab hagi rahuldamiseks olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii kostjale (üürnikule) üleandmisel kui ka hagejale (üürileandjale) tagastamisel.

Seejärel on võimalik iga hagis toodud puuduse osas tõendite alusel hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi (vt RKTKo 3-2-1-98-12).

31.Kohus ei tuvastanud hageja esitatud fotode alusel (tlk 9-20), et ruum oleks olnud üleandmisel sedavõrd must ja puhastamata, et üürnik selle eest vastutaks ja peaks tasuma puhastuskulud. Kohus jätab hagi puhastusteenuse hüvitamise nõudes (75 eurot) rahuldamata.

32.Võrreldes ruumides tehtud fotosid enne üürile andmist (tlk 86) ja peale üürile andmist (tlk 21, 22) leiab kohus, et kuivõrd ruumides on vahetatud 1 paan tapeeti teistsuguse tapeedi vastu ja see ei ole esteetiliselt kena (on selgelt ülejäänud seinast eristuv ja jätab ruumist lohaka, mitte hoolitsetud mulje), on tapeedi vahetamise kulud põhjendatud. Samuti nähtub fotodelt, et rikutud on lambikuppel ja selle asendamise kulud on seega põhjendatud kostjalt välja mõista. Kohus loeb nõude tõendatuks remonditööde maksumuse 225 euro ulatuses (tlk 32), millele lisandub materjalide maksumus 55,58 eurot (35,98+19,60) (tlk 33), st kokku 225 + 55,58 = 280,58 eurot.

33.Täiendavalt nõuab hageja kahju hüvitamist diivani puhastamise eest 40 eurot. Kohtul ei olnud võimalik tuvastada fotode alusel (tlk 86-89), kas diivan määrdus ajal, ml üürnik ruume kasutas – enne lepingu sõlmimist tehtud toto on liiga ebaselge. Kohus jätab selle nõude rahuldamata.

Mahaarvamised 34. Hageja hinnangul tuleb teha üürisummast mahaarvamisi. Hageja lahutas enda nõudest 7 tagatisrahana makstud 200 eurot, kostja tasutud osa võlgnevusest 189,80 eurot ja gaasikatla hoolduse eest tasutud 40 eurot, kokku 429,80 eurot. Kostja leidis samuti, et summast tuleb teha mahaarvamisi (tasaarvestus), aga ei täpsustanud summat. Kuivõrd kostja ei ole hageja tasaarvestuse väidetele vastu vaielnud ega tõendanud, et tasaarvestada tuleks suuremaid summasid, lähtub kohus hageja avaldatust ja tuvastab, et üürisummast tuli teha mahaarvamisi kokku 429,80 eurot.

Põhinõude kokkuvõte 35. Kohus rahuldab põhinõude kokku 280 + 134,93 + 280,58 – 429,80 = 265,71 euro ulatuses (üür + kõrvalkulud + kahjuhüvitis – mahaarvamised).

Vivisenõue 36. Hageja on palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõudelt alates 25.09.2021. Kohus märgib, et iga nõude osas saab viivist hakata nõudma alates selle konkreetse nõude sissenõutavaks muutumisest. Hageja võib viivist arvestada ka hilisemast päevast kui nõude sissenõutavaks muutumise päev (nt selguse huvides, kui erinevad nõuded muutusid sissenõutavaks erineval ajal). Viivist saab sel juhul arvestada kõige varasemalt kuupäevast, mil kõik nõuded sissenõutavaks muutusid.

37.Hageja arvestas viivist alates 25.09.2020, kuivõrd kostja soovis koos perega lahkuda eluruumist 21.09.2020, siis andis hageja veel täiendavalt mõned päevad aega, et kostjal oleks võimalik tasuda üür ja muud kulud jooksva kuu eest ning oleks võimalik leping lõpetada. Hageja viitab siin oma 03.02.2021 kohtule saadetud seisukoha lisale 1, milles hageja soovis 460 euro tasumist 25.09.2020 kuupäevaks.

38.Pooled on lepingus kokku leppinud viivises 0,2%. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 2-158794 (p 12), et kuigi VÕS § 275 järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei tulene sellest üürilepingu pooltele keeldu sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist. Seadusandja ei ole eluruumi üürilepingu puhul sätestanud, et eluruumi üürnikult ei või võlgnetavate maksete tasumisega viivitamise korral nõuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist. Seega lähtub kohus lepingus kokku lepitud viivisemäärast.

39.Septembri üür 280 eurot muutus sissenõutavaks lepingu lõppemisel ehk 21.09.2020. Kohus asus eelnevalt seisukohale, et põhjendatud on ka kahju hüvitamise nõue remondi eest 280,58 eurot. Kahju muutus sissenõutavaks lepingu lõppemisel ehk 21.09.2020, kuigi kulu ise kanti hiljem. Kohus tuvastas, et hageja nõuetest tuli teha mahaarvamisi kokku 429,80 eurot. Seega on kogu septembri üür ja osaliselt kahjunõue tasaarvestatud ja kohus sellelt tasaarvestatud osas (429,80 eurot) viivist ei arvesta. Kohus arvesta viivist nõude jäägilt, mis ei ole tasaarvestusega lõppenud (280 + 280,58 – 429,80 = 130,78 eurot). Hageja on võtnud arvestuse aluseks 25.09.2020 ja sellest lähtub ka kohus. Viivis 130,78 eurolt 25.09.2020 kuni otsuse tegemiseni on 131,04 eurot. Viivise (nagu ka kõik järgnevad viivised) arvutas kohus välja rakendust www.viivisekalkulaator.ee kasutades. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et tal on tekkinud suurem kahju kui viivis põhinõude ulatuses, mõistab kohus välja viivise põhinõudega võrdes summas ehk 130,78 eurot.

40.Kõrvalkulud tuli vastavalt üürilepingu p-le 3.8 tasuda järgneva kuu 20. kuupäevaks. Seega muutusid augusti eest tasumisele kuulunud kõrvalkulud (62,34 eurot) sissenõutavaks 8 20.09.2020. Nendest on hageja tasaarvestanud kostja nõuded hageja vastu. Kohus loeb nõude tasaarvestatuks 29,80 euro ulatuses ehk viivist saab arvutada jäägilt 62,34 – 29,80 = 32,54. Hageja on võtnud arvestuse aluseks 25.09.2020 ja sellest lähtub ka kohus. Viivis sellelt summalt 25.09.2020 kuni otsuse tegemiseni on 32,61 eurot. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et tal on tekkinud suurem kahju kui viivis põhinõude ulatuses, mõistab kohus välja viivise põhinõudega võrdes summas ehk 32,54 eurot.

41.Hageja nõuab 2020 septembri eest KÜ vahendusel osutatud kõrvalkulude tasumist 21 päeva eest 61,925 / 30 * 21 = 43,26 eurot. Septembri kõrvalkulude eest tasumise nõue muutus sissenõutavaks vastavalt lepingu p 3.8 järgmise kuu 20. kuupäeval, st 20.10.2021.

Kohus mõistab kostjalt välja viivise sellelt summalt 20.10.2021 kuni otsuse tegemiseni 41,18 eurot.

42.Elektrienergia eest tasumise kohustus 2020 augusti eest 15,05 eurot muutus sissenõutavaks 20.09.2020. Hageja on võtnud arvestuse aluseks 25.09.2020 ja sellest lähtub ka kohus.

Viivis sellelt summalt 25.09.2020 kuni otsuse tegemiseni on 15,08 eurot. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et tal on tekkinud suurem kahju kui viivis põhinõude ulatuses, mõistab kohus välja viivise põhinõudega võrdes summas ehk 15,05 eurot.

43.Septembri 21 päeva elektrienergia eest 8,82 euro tasumise kohustus muutus sissenõutavaks vastavalt lepingu p 3.8 järgmise kuu 20. kuupäeval ehk 20.10.2020. Kohus mõistab kostjalt välja viivise sellelt summalt 20.10.2021 kuni otsuse tegemiseni 8,40 eurot.

44.Septembris tarbitud gaasi eest tuli tasuda 8,07 eurot. Vastavalt lepingu p 3.8 muutus see sissenõutavaks järgmise kuu 20. kuupäeval ehk 20.10.2020. Kohus mõistab kostjalt välja viivise sellelt summalt 20.10.2021 kuni otsuse tegemiseni 7,68 eurot.

45.Eeltoodu kokkuvõttes mõistab kohus otsuse tegemise aja seisuga välja sissenõutavaks muutunud viivised kokku 235,63 eurot.

46.Hageja on taotlenud ka edasiulatuva viivise väljamõistmist. Kohus rahuldab nõude ja mõistab välja edasiulatuvad viivised, kuid maksimaalselt kuni põhinõudega võrdses summas, kuivõrd hageja ei ole tõendanud sellest suurema kahju olemasolu.

Menetluskulud 47. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Tulenevalt TsMS § 163 lg 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi 265,71 eurot (põhinõue) + 235,63 (sissenõutavaks muutunud viivised ) + 193,97 eurot (edasiulatuvad viivised arvestatuna aastaselt viiviste summalt) = 695,31 eurot. Hagi hinnaks käesolevas asjas oli 1334,20 eurot. Seega rahuldas kohus hagi 695,31/1334,20 eurot = 52% ulatuses. Kohus jätab seega menetluskuludest 52% kostja ja 48% hageja kanda.

48.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja esitas kohtule enda menetluskulude nimekirja, milles teatas, et õigusabikulude suuruseks on 420 + 600 = 1020 eurot (sisaldab käibemaksu). Täiendavalt nähtub toimikust, et hageja on 9 tasunud riigilõivu kokku 200 eurot. Kostja ei ole kohtule enda menetluskulude nimekirja eitanud ja menetluskulude kandmine ei nähtu ka toimikust, kuigi kohus määras menetluskulude nimekirja esitamiseks tähtaja 10.01.2022.

49.Kohus leiab, et riigilõivu kandmine hageja poolt on tõendatud ning tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga (200 eurot).

50.Menetluskulude nimekirja kohaselt osutati kostjale õigusabi tunnihinnaga 120 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist mõistliku ja kohtupraktikas aktsepteeritava tunnitasuga.

51.Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud ei ole märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud. Arvestades asja olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu ja nende kattuvust) ning esindajate kvalifikatsiooni, peab kohus kogumis hageja õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus 7 tundi (hagi koostamine 3 tundi;

03.03.2021 seisukoha koostamine – 1,5 tundi, 10.01.2022 täiendava seisukoha koostamine

–2 tundi, 06.01.2021 kliendi nõustamine – 0,5 tundi). Kohus on arvestanud, et 05.01.2021 kostja vastusega tutvumine – 0,5 tundi sisaldub 03.03.2021 seisukoha koostamise ajakulus ja selle eest täiendavalt menetluskulusid välja ei mõista. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et õigusabikulud on mõistlikud ja põhjendatud 7* 120= 840 euro ulatuses.

52.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskuluna riigilõiv 200 eurot ja õigusabi kulu 840 eurot korrutatuna 52%-ga ehk 1040 * 52% = 540,80 eurot.

53.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /digitaalselt allkirjastatud/ Merit Helm kohtunik 10

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.