Obsah (7)
§ 136§ 128§ 216§ 231§ 238§ 162§ 174KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse tegemise aeg ja koht 19. jaanuar 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-14
) § 128 sätestab, et üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma.
§ 136lg 4 sätestab, 3
(7)et tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust võib kohus muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Hageja on hagiavalduses märkinud kokkulepitud üüri suuruseks 127,49 eurot kuus, mis nähtub ka üürilepingust (dtl 15). Ühele aastale langevate kasutustasude summa on seega 1529,88 eurot (127,49*12=1529,88). Kohus määrab
§ 128ja 136 lg 4 alusel hagihinnaks 1529,88 eurot.
5.
§ 216
lg 1 sätestab, et pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, võib kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Kostja taotleb hageja abikaasa hageja abikaasa A Bi ja täisealise poja A V kolmandate isikutena menetlusse kaasamist. Abikaasalt ja täisealiselt pereliikmelt eeldatakse solidaarset vastutuse kandmist. Kostja kahjuks otsuse tegemine seisneks hagiavalduse rahuldamises. Kohtu hinnangul ei ole pooled menetluses toonud välja asjaolusid, millest nähtuks A Bi või A V nõue kostja vastu hagiavalduse rahuldamise korral. Hagis ja kostja vastuses märgitud asjaoludel ei teki hagi rahuldamise korral A Bil ja A Vl kostja vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid, kahju hüvitamise nõudeid või hüvitamiskohustusest vabastamise nõudeid. Seetõttu jätab kohus kostja taotluse kolmandate isikute kaasamiseks rahuldamata. 6. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 24.10.2018 üürilepingu. Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (
§ 231lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
Lepingust nähtuvalt on hageja ja kostja sõlminud 24.10.2018 eluruumi üürilepingu, mille alusel on hageja kasutusse antud kolmetoaline korter asukohaga xxx, Tallinn (dtl-d 76-). Lepingust nähtuvalt on lepingu tähtajaks oli 24.04.2022 ja üüri suuruseks 127,49 eurot kuus (dtl 76-90). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegi 07.04.2020 kirjaliku avalduse üürilepingu ülesütlemiseks selliselt, et üürileping lõpeb 15.05.2020 (dtl 39). Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (
§ 231lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
Tähitud kirja väljastusteatega on tõendatud, et hageja abikaasa A B võttis ülesütlemisavalduse 18.04.2020 vastu (dtl-d 97-98). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte. Seetõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist (
§ 231lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
7. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 326 lg 1 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 sätestab mitteammendava loetelu, millal on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja põhjendab üürilepingu ülesütlemist sellega, et 06.04.2020 seisuga oli hagejal kostja ees üürija kõrvalkulude maksevõlgnevus 970,21 eurot (dtl 39). Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemise alus puudus. Kohus hindab esmalt, kas üürileping on ülesütlemise tulemusel lõppenud. Kohus saab tunnistada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks siis, kui üürilepingu ülesütlemise avaldus toob kaasa üürilepingu lõppemise, st kui esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kohus leiab, et hageja 19.02.2020 allkirjastatud maksegraafikuga on tõendatud, et hageja maksevõlgnevus kostja ees 19.02.2020 seisuga oli 553,64 eurot (dtl 91). Kohtu hinnangul tuleb maksegraafikule kohaldada VÕS § 30 lg-s 1 deklaratiivse võlatunnistuse kohta sätestatut, sest maksegraafikust nähtuvalt tunnistab hageja võlgnevuse olemasolu. Maksegraafiku kohaselt pidi hageja tasuma kostjale võlgnevuse 12 osamaksega, mille suurus on 46,13 eurot kuus (dtl 91). Hageja on selgitanud, et võlgnevus ei sisalda 2020.a veebruari arvet. Hagejale väljastati 2020.a veebruari 4
(7)eest 14.02.2020 arve nr 2002-1008210228 summas 260,44 eurot tasumise tähtpäevaga 29.02.2020 (dtl 121). Hagejale väljastati 2020.a märtsi eest 13.03.2020 arve nr 2003-1008210228 summas 263,86 eurot tasumise tähtpäevaga 31.03.2020 (dtl 121). Maksegraafiku kohaselt pidi hageja tegema 29.02.2020 kostjale osamakse 46,13 eurot ning 25.03.2020 osamakse 46,13 eurot. Hageja on tõendanud E Bi pangakonto väljavõttega, et 18.02.2020 on tasutud OÜ-le Raadiku Arendus 200 eurot (dtl 51). Kohus leiab, et pooled ei vaidle asjaolu üle, et OÜ-le Raadiku Arendus üüri ja kõrvalkulude tasumine loetakse üürilepingu kohaseks täitmiseks. Kohtu hinnangul tasuti hageja 18.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud üüri ja kõrvalkulusid. See nähtub muuhulgas ka kostja esitatud võlgnevuste ja tasumiste koondist (dtl-d 92-95 – korterite saldod). Kohtu hinnangul on 19.02.2020 maksegraafiku koostamisel 18.02.2020 toimunud tasumisega arvestatud. Hagejal puudub alus lugeda enne maksegraafiku allkirjastamist tehtud tasumisi maksegraafikust tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja on tõendanud E Bi pangakonto väljavõttega, et 28.02.2020 on tasutud OÜ-le Raadiku Arendus 107 eurot (dtl 51). Samuti on hageja E Bi pangakonto väljavõttega tõendanud, et 28.04.2020 on OÜ-le Raadiku Arendus tasutud 269,13 eurot (dtl 53). N S kontolt 23.04.2020 OÜ-le Raadiku Arendus 972 euro tasumist tõendab arvuti ekraanikuvast tehtud foto, millelt on näha maksekorraldus (dtl 54). Ülaltoodust nähtub, et 06.04.2020 seisuga oli hageja täitnud 14.02.2020 arvel nr 2002-1008210228 märgitud üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse 260,44 eurot ja maksegraafikus märgitud 29.02.2020 osamakse 46,13 eurot tasumise kohustuse 107 euro ulatuses. Hageja poolt 29.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud maksevõlgnevus oli seega 199,57 eurot. Eeltoodust tulenevalt oli 2020.a veebruari ja märtsi arvete ning maksegraafiku järgi veebruaris ja märtsis tasumisele kuuluvaks summaks 06.04.2020 seisuga 509,56 eurot (199,57+263,86+46,13=509,56). Hageja on lähtunud eeldusest, et maksegraafik loetakse automaatselt kehtivuse kaotanuks, kui hageja jätab tasumata maksegraafikus toodud osamaksed ja jooksvad üüri ja kõrvalkulude arved. Sellekohane tingimus sisaldub ka maksegraafikus (dtl 91). Kui lugeda kogu maksegraafikus märgitud võlgnevus sissenõutavaks muutunuks, on hageja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse suuruseks 06.04.2020 seisuga ülesütlemisavalduses märgitud 970,21 eurot. Kohus leiab, et eluruumi üürilepingu kohta sätestatut arvestades on üüri ja kõrvalkulude maksevõlgnevuse tasumiseks sõlmitud maksegraafiku makseviivituse korral koheselt kehtetuks lugemine ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus ning tuleb seetõttu jätta kohaldamata. Kohus leiab, et 06.04.2020 seisuga oli hageja sissenõutavaks muutunud võlgnevus kostja ees 509,56 eurot, kusjuures maksegraafik ei olnud kaotanud automaatselt kehtivust. Eeltoodu ei muuda aga alusetuks üürilepingu ülesütlemist kostja poolt VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel, sest hageja võlgnevus 509,56 eurot ületab kolmekordset üüri summat 382,47 eurot (127,49*3=382,47). VÕS § 316 lg 5 sätestab, et kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Kostja on saatnud hagejale 13.11.2019, 16.12.2019, 14.01.2020 ja 14.02.2020 meeldetuletuskirjad maksevõlgnevuste tasumiseks (dtl-d 100-103) ning hageja on tasunud võlgnevusi pärast meeldetuletuste saamist (dtl-d 92-95). Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et kostja ei pidanud hagejale enne ülesütlemisavalduse tegemist andma täiendavat tähtaega maksevõlgnevuse tasumiseks. Hageja on tuginenud sellele, et üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumine oli tingitud vääramatust jõust, milleks on COVID-19 haigusest tingitud eriolukorra väljakuulutamine Vabariigi Valitsuse poolt 2020.a märtsis. Kohus leiab, et kui hageja rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu, on kohustuse rikkumine vabandatav. Sellisel juhul puudus kostjal õigus üürilepingu ülesütlemiseks üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise korral. VÕS § 103 lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse 5
(7)tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Eriolukord kuulutati välja 12.03.
- Eriolukord lõppes 18.05.
- Kohus leiab, et iseenesest on nii COVID-19 haigusest tingitud pandeemia kui ka sellest tingitud eriolukorra väljakuulutamine Vabariigi Valitsuse poolt 2020.a märtsis vääramatuks jõuks VÕS § 103 lg 2 mõistes. Kui hageja tugineb sellele, et kohustuse rikkumine on vääramatu jõu tõttu vabandatav, on hagejal koormis tuua välja ja tõendada asjaolud, millest nähtub põhjuslik seos vääramatu jõu esinemise ja kohustuse rikkumise vahel. Hageja on avaldanud, et tema abikaasa töötas 2020.a veebruaris ning jäi tööst ilma seoses koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud eriolukorra kehtestamisega Eestis (dtl-d 2-3 – 29.09.2020 hagiavaldus). Eesti Töötukassa 15.05.2020 otsuse kohaselt oli hageja töötuna arvel 27.09.2019 kuni 09.05.2020 (dtl 132). Eesti Töötukassa 07.05.2020 otsuse kohaselt oli hageja abikaasa A B töötuna arvel 22.11.2019 kuni 05.05.2020 (dtl 133). Nii hageja kui ka tema abikaasa töötuna arvelolek lõpetati seoses nende tööle asumisega töölepingu alusel (dtl-d 132-133). Eesti Haigekassa 07.05.2020 otsusest nähtuvalt on ebaõiged ja kohut eksitavad hageja väited, et tema abikaasa töötas 2020.a veebruaris ning jäi tööst ilma seoses koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud eriolukorra kehtestamisega Eestis. Hageja maksevõlgnevus tekkis enne eriolukorra väljakuulutamist. Samuti ei kaotanud hageja ega tema abikaasa tööd eriolukorrast tingituna. Nii hageja kui ka tema abikaasa asusid tööle enne eriolukorra lõppu, millest nähtuvalt ei olnud eriolukord iseenesest takistuseks töölepingu järgse töö saamisele. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt osutus üüri ja kõrvalkulude maksmine võimatuks COVID-19 pandeemia või sellest tingitud eriolukorra tõttu. Ülaltoodut arvestades leiab kohus, et kostja eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud. Põhjendatud ei ole hageja arvamus, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Seetõttu on üürileping ülesütlemise tõttu lõppenud 15.05.2020, kui kohus ei tunnista ülesütlemist hea usu vastaseks.
- VÕS § 6 lg 2 sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Kohus leiab, et hageja ei ole tuginenud hagiavalduses asjaoludele, millest nähtub mõne VÕS § 327 lg-s 1 või 2 sätestatud aluse esinemine, mis toob kaasa üürilepingu ülesütlemine vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja leidis, et kohustuse rikkumine oli tingitud vääramatust jõust. Kohustuse rikkumise vabandatavust saab hinnata üürilepingu ülesütlemise põhjendatuse kontrollimisel. Kui hageja oleks rikkunud kohustust vääramatu jõu tõttu, ei oleks see kaasa toonud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, vaid üürilepingu ülesütlemise materiaalse eelduse puudumise. Seetõttu ei ole vääramatu jõud asjaolu, mille esinemisel on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et iseenesest võib vääramatu jõu esinemise ajal üürilepingu ülesütlemine olla hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürilepingu lõpetamine toob kaasa üürniku elukoha kaotuse, vääramatust jõust tingituna puudub võimalus kasvõi ajutise elukoha leidmiseks ning üürileandja on sellest teadlik. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt kaotas hageja koos pereliikmetega elukoha ning samal ajal puudus võimalus leida uut elukohta tingituna COVID19 haigusest või eriolukorrast. Hageja elab jätkuval üürilepingu alusel tema kasutusse antud korteris. Hageja avaldas kohtuistungil, et ta ei ole veel mõelnud uue elukoha otsimisest (dtl 201). Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine COVID19 haiguse tõttu välja kuulutatud eriolukorra ajal ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. 6
(7)Hageja on heitnud kostjale ette üürilepingu ülesütlemist, kuigi hageja rikkus maksegraafikust tulenevate osamaksete tegemise kohustust ainult ühel korral. Kohtu hinnangul ei ole kostja öelnud lepingut üles ainult maksegraafikust tulenevate kohustuste rikkumise tõttu, vaid nii üürilepingust kui ka maksegraafikust tulenevate sissenõutavaks muutunud üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise tõttu. Kohus arvestab seejuures, et hageja on olnud korduvalt viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Kostja on senise üürisuhte kestel teinud hagejale korduvalt meeldetuletusi kohustuste täitmiseks. Seetõttu ei saa pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks üürilepingu ülesütlemist olukorras, kus üürnik korduvalt rikub üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust ning võlgnetav summa ületab kolmekordse üüri summat. Hageja on avaldanud, et ta on paljulapseline ema. Hageja ei ole toonud välja ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt muudab kahe alaealise pereliikme olemasolu üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Hageja on avaldanud, et ta on võlgnevused tasunud. Üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega tuleb hinnata ülesütlemisavalduse tegemise seisuga. Hageja asus üüri ja kõrvalkulusid tasuma pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist. Seetõttu ei muuda kohustuste hilisem täitmine ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata. 9. Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes
§ 238
lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad. 10.
§ 162lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja tegi seega otsuse hageja kahjuks. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda. 11.
§ 174
lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
§ 174
lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kostja Tallinna linn ei ole esitanud menetluskulude nimekirja. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu kostjale kohtukulude (riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud) ja kohtuväliste kulude (sh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud) tekkimine. Kohus jätab kostja menetluskulud kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 7
(7)