Obsah (23)

§ 313§ 196§ 23§ 42§ 162§ 113§ 334§ 139§ 312§ 100§ 108§ 314§ 35§ 44§ 158§ 161§ 311§ 271§ 292§ 115§ 127§ 101§ 88

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtuM Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 19.06.2020.a Tallinn Tsiviilasja number 2-18-1923 Tsiviilasi OÜ V M hagi V H OÜ

§ 313

alusel erakorraliselt üles ütelda esitades mõjuva põhjusena, et: 1) esinevad asjaolud, mille tõttu üürnik ei saa üüritud asja kasutada, ja 2) edasine koostöö ei paku enam üürnikule huvi. Asjaoludena esitas kostja: üürileandja taunis 23.10.2017 üürniku tegevust ruumide suhtes enne nende üleandmist; üürnik ei nõustu 24.10.2017 üüriarvega (mille üürileandja lubas annuleerida); üürileandja teatas 23.10.2017, et ei nõustu juba paigaldatud õhksoojuspumba asukohaga. Hageja ei pea eelpool käsitletud avalduse põhjendusi lepingu ülesütlemise aluseks põhjusel, et kostja sisenes pärast üürilepingu sõlmimist aga enne lepingu jõustumist omavoliliselt üürileandja teadmata üüripinnale ja rikkus seda põranda sodimisega värviga oma tegevust üürileandjaga kooskõlastamata. Asjaolu, et üürileandja üürnikule õigustatult pretensiooni esitas, ei ole aluseks lepingu ühepoolsele ülesütlemisele üürniku poolt. Samuti ei ole ülesütlemise aluseks (mõjuvaks põhjuseks) 24.10.2017 arves nr xxx märgitud tasunõue üürniku omavolilise valduse eest, võttes aluseks üürilepinguga kokku lepitud üüri- ja teenusmäärad. Seejuures kostja avalduse põhjenduse märkus, et üürileandja lubas selles osas nõude annuleerida, muudab põhjenduse ka sisuliselt ebamõistlikuks. Esitatud nõue ei ole aluseks põhjusel, et nõue ei takistanud kuidagi üüritud äriruumi kasutamist. Ühtlasi sai üürnik jätta selles osas arve tasumata ja selle vaidlustada. Mis puutub kolmandasse põhjusesse, siis nõustumine või mittenõustumine õhksoojuspumba konkreetse paigaldamisega on üürileandja õigus ja jättes selle eelnevalt kooskõlastama rikkus kostja üürilepingu punkti 4.2.6, mille kohaselt tuleb ümberehitused ja parendused eelnevalt üürileandjaga kirjalikult kooskõlastada. Seega on kostja 25.10.2017 üürilepingu ülesütlemine täiesti alusetu ja tühine. 25.10.2017 üürilepingu ülesütlemine on lisaks sisulisele alusetusele (mõjuva põhjuse puudumine) tühine ka

§ 196

lg 2 seadusliku vorminõude rikkumise tõttu kostja poolt, sest avaldus esitati ilma eelneva pretensiooni esitamiseta, pretensiooni alles kirjas esile tuues. 2 Hageja on seisukohal, et kostja rikkus põranda sodimisel ning õhksoojuspumba paigaldamisel ja selle ehitiselt eemaldamisel üürilepingu punkti 4.2.6, mis nõuab ümberehituste-parenduste korral eelnevat üürileandja poolset kirjalikku kooskõlastust. Üürilepingu punkt 5.

1. näeb ette mistahes viisil ruumide kahjustamise korral ette leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses, kusjuures lisaks sellele tuleb kompenseerida tekitatud kahju. Ühtlasi on kostja kohustatud tasuma soojuspumba omavolilise paigaldamise kui ka omavolilise eemaldamise, aga samuti omavolilise (üürilepingu punkti 4.2.6 rikkumine) põranda sodimise eest 603 eurot ning hüvitama üüritud ruumi põranda ja seina kahjustuse kõrvaldamise maksumuse, mis on litsentseeritud ehitusettevõtte OÜ V poolt hinnatud summas koos käibemaksuga 780 eurot. Kostja on tekitanud hagejale kahju, rikkudes üüripinna põranda ja seina ning jättes tasumata üürilepingu järgsed üüri ja kõrvalmaksete tasud
2. aasta oktoobri, novembri ja detsembri ning
3. aasta jaanuari kuude eest. Hageja ei nõua käesoleva hagiga tasu ja teenuste makseid üüripinna kasutamise eest 16.- 22.10.2017 (24.10.2017 arve nr xxx) ja piirdub 2 leppetrahvi nõudega (9.11.2017 makseteatises nr xxx sisaldub 3 trahvinõuet). Hageja põhinõue oli 23.01.2018 seisuga 4987,27 eurot, kusjuures hageja juba tasaarvestas eelnevalt üürilepingu punkti 5.
4. ja punktide 3.
5. ja 5.
6. kohaselt 1352,71 eurose viivisnõudega kostja poolt vastavalt üürilepingu punktile 3.
7. tasutud 1206 euro suuruse garantiisumma ja esitas viivisnõude vastavalt 146,71 euro suuruses summas. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 4987,27 eurot (sealhulgas 3001,27 eurot üüri ja teenustasudena, 1206 eurot leppetrahvina ja 780 eurot tekitatud kahju hüvitisena), viivised summas 1301,86 eurot ning viivised lepingulise määraga 0,5% päevas põhinõudest alates 10.03.2018 kuni põhinõude täitmiseni, aga mitte suuremas summas kui põhinõude suurus, millest on maha arvatud juba viivisega tasaarvestatud garantiisumma (ehk täiendavalt kuni 2479,41 eurot). Alternatiivselt märkis hageja, et juhul, kui kohus tuvastab üürilepingu ennetähtaegse lõppemise, soovib hageja arve nr xxx ning teatiste nr xxx ja xxx ja xxx üüri- ja teenustasude nõuete kogusummas 3001,27 eurot käsitlemist alternatiivselt üürilepingu punkti 5.
8. kohase leppetrahvinõudena. 27.09.2018 suurendas hageja oma nõuet täiendades hagiavaldust üüri ja kommunaaltasude veebruari, märtsi ja aprilli nõuetega ning korrigeeris oma leppetrahvinõudeid. Hageja palus kostjalt välja mõista 8171,11 eurot, s.h 5582,11 eurot üüri ja teenustasudena, 1809 eurot leppetrahvina ja 780 eurot tekitatud kahju hüvitisena. Alternatiivselt taotles hageja kostjalt välja mõista põhinõudena 6965,11 eurot, s.h 5582,11 eurot üür ja teenustasud, 603 eurot leppetrahvina ja 780 eurot tekitatud kahju hüvitisena ja 5716,89 eurot viivistena. Kostja vastus Kostja oma 25.04.2018 esitatud ja 05.07.2018 täiendatud vastuses palus jätta hagi rahuldamata. Kuna oli teada, et üüritud ruumi tuleb Hambaarstikabinet, oli vajalik ruumi paigaldada ka õhksoojuspump, kuna ruumis asusid üksnes kaks väikest elektriradiaatorit, mis ei kütnud ruumi piisavalt. Üürileandja esindaja A V oli sellega nõus. Lisaks lepiti kokku ka vaheseinte asukohas. A V tõi ruumiplaani ja sinna joonistasid pooled nii soojuspumba asukoha kui ka vaheseinte 3 asukohad ja kõrgused jne. Vastav plaan jäi üürileandja kätte, üürnikule koopiat ei jäänud. Kuna kokkulepete tegemine toimus üürileandja kontoris ja kirjalikult ruumi plaanil, sai üürnik aru, et tegu ongi kirjaliku kooskõlastusega nagu nõutud üürilepingus. Lisaks oli soojuspumba paigaldamisest üürileandjaga eelnevalt juttu ka telefoni teel. Soojuspump paigaldati 23.10.2017 üürileandjaga kokkulepitud kohta. 23.10.2017 helistas M V E Kle, et soojuspumba asukoht ikkagi ei sobi ja see tuleb ümber tõsta. 25.10.2017 toimus soojuspumba demontaaž. Üürileandja kutsus üürnikule selle tõttu politsei. Üürileandja ei käitunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte kohaselt. Seetõttu tegi üürnik üürilepingu erakorralise üürilepingu lõpetamise avalduse 25.10.2017 e-maili teel, mille üürileandja ka kätte sai ja vastas 28.10.
9. Üürnik saatis 30.10.2017 tähitud kirjaga (tähitud kiri nr xxx) võtmed üürileandja aadressil xxx, Tallinn. Üürileandja on kirja kätte saanud 08.11.2017 Üürnik ei ole faktiliselt pärast 25.10.2017 kasutanud üüritud ruumi, seega ei ole üürniku poolt tarbitud ka elektrit, vett ega muid kommunaalteenuseid. Kostja on asutatud 29.09.2017, E K jaoks oli tegu esimese äriühingu asutamisega. Seega tegu oli paar päeva tagasi asutatud äriühinguga, kui sõlmiti V tee x ruumi osas üürileping. Üürileping on koostatud hageja poolt ja üürileandja tüüpleping. Üürilepingu p.1.
10. kohaselt on tähtaeg 12 aastat, mis ei ole tavapärane, eriti veel uue äriühingu korral. P.2.
11. kohaselt pidi üürnik üürima ka ühiskasutuses olevaid ruume (juurdepääsutee ja wc) ehk 9,8 m², mis moodustas ligi 15% ruumide pindalast. P.3.
12. kohaselt tuleb tasuda tagatisraha topelt, kui tekib makseviivitus ehk üle nelja kuu üüri. P.3.
13. kohaselt on iga-aastane üüritõus üle 10% aastas, mis on äärmiselt palju. Ptk 5 sisaldab erinevaid suuri leppetrahve üürileandja kasuks. P.8.1.
14. ja p.8.1.
15. annavad üürileandjale õiguse leping lõpetada 3 päeva ette teatades. Seega on selline leping heade kommete vastane. Vastavalt TsÜS § 86 on heade kommetega vastuolus olev tehing on tühine. Antud juhul on üürileping igati üürileandja kasuks ja üürileping on sõlmitud üürniku jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Lisaks kogenematusele oli E K oma äriühingu asutamisega seoses suured vaimsed pinged, mis muutsid ta üürilepingu sõlmimisel sisuliselt otsustusvõimetuks. Üürileping on ilmselgelt sõlmitud üürnikule kahjulikel tingimustel, seega lähtudes E K vaimsest seisundist, siis palub kostja vastav üürileping lugeda tühiseks ka põhjusel, et E K ei olnud otsustusvõimeline. Alternatiivselt, juhul kui kohus ei loe üürilepingut tühiseks, siis palub kostja üürileping lugeda erakorraliselt ülesöelduks üürniku 25.10.2018 tahteavalduse alusel lähtudes

§ 313

, kuna üürnik ei saanud üüritud asja kasutada ja üürileandja käitus hea usu põhimõtte vastaselt, samuti keeldudes igasugusest koostööst rikkudes seega

§ 23toodud poolte kohustusi.

Alternatiivselt, juhul kui kohus ei loe üürniku 25.10.2018 üürilepingu erakorralist ülesütlemist kehtivaks, palub kostja rakendada

§ 42

lg 3 p 5 ja lugeda tüüptingimusena tühiseks kõik leppetrahve ja viiviseid puudutavad punktid, s.h. viivis p. 5.

1. ja leppetrahvid 5.4., 5.5., 5.
2. Juhul, kui kohus ei loe tüüptingimusi leppetrahvide osas tühiseks, palub kostja vähendada nii leppetrahve kui ka viivist lähtudes

§ 162mõistliku suuruseni.

Mõistlikuks suuruseks viivise osas saab lugeda seadusjärgset viivist lähtudes

§ 113lg 1, milleks hetkel on 8 % aastas.

Muus osas palub kostja lugeda mõistlikuks leppetrahviks 100 eurot. Samas märgib kostja, et kuna hagi põhinõue on kostja arvates täielikult alusetu, siis puudub hagejal õigus nõuda ka viivist. 4 Lisaks märkis kostja, et vastavalt

§ 334

lg 4 on tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Seega kui üürileandja sai ruumide valduse juba november 2017 alguses tagasi, oli tal võimalik leida igal ajal uus üürnik juba alates november 2017. Tegu on väikese äripinnaga, millel uue üürniku leidmine ei tohiks võtta pikalt aega. Üürileandja poolt valduse omandamist näitab hagiavalduse lisa 4 toodud OÜ V hinnapakkumine, kus on märgitud äripinna nr x ruumi ülevaatus. Vastavalt

§ 139

kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud soodustasid kahju tekkimist. Seega kui üürileandja oleks võinud uue üürniku leida kohasel heas usus ja mõistlikul tegutsemisel juba novembris 2018, siis ei tohiks nõuda kahjuhüvitist kostjalt rohkem kui maksimaalselt üüri ulatuses, mida oleks tulnud tasuda kuni

1. november
2. Kuna kommunaalteenuseid kostja ei tarbinud, siis nende osas ei tule kahju hüvitada. Kuna kostja oli tagatisrahana tasunud 1206 eurot, siis katab see 23-31.10.2017 üüri summas 210.07 ja november üüri osas võimaliku kahjuhüvitise summas 723.60, kokku 933,67 eurot. Kostja palub kohtul sellisel juhul kohaldada tagatisraha tasaarvestust nimetatud perioodi üüri osas (kuigi esmasena on kostja seisukohal, et üürileping on tühine või siis lõppenud erakorralise ülesütlemisega). Alternatiivselt juhul, kui kohus ei tuvasta üürilepingu tühisust või erakorralist ülesütlemist üürileandja poolt, palub kostja ühtlasi tüüptingimusena lugeda tühiseks p. 1.
3. toodud 12 aastane tähtaeg, kuna sellise pikkusega üürilepingu sõlmimine värskelt asutatud ettevõttele ei ole mõistlik tähtaeg. Kostja palub kohtul arvestada E K vaimse seisundiga lepingu sõlmimisel. Juhul, kui lugeda 12 aastane tähtaeg tühiseks, tuleks lugeda leping sõlmitud tähtajatuna ja sellisel juhul on üürnikul õigus leping lõpetada teatades sellest 3 kuud ette vastavalt

§ 312

. Sellisel juhul palub kostja kohtul lugeda 25.10.2017 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust tähtajatu üürilepingu lõpetamise avalduseks ning lugeda üürileping lõppenuks kõige hilisemalt alates 26.01.

1. Kohtu põhjendused
2. Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui 5 vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus juhindub antud asja sisulisel lahendamisel võlaõigusseaduse (

) § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt

§ 108

lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

1. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled 02.10.2017 sõlminud äriruumi üürilepingu Tallinnas V tee x ärihoones asuva pinna üürimiseks kuni 22.10.2029 (kd I lk 3-5). Kostja on oma vastuväidetes esmalt leidnud, et üürileping on heade kommete vastane ja seega tühine. Samuti on kostja palunud lugeda üürileping tühiseks põhjusel, et kostja seaduslik esindaja E K ei olnud lepingu sõlmimise ajal otsustusvõimeline. Seega tuleb kohtul nõude lahendamiseks esmalt hinnata, kas üürileping võib olla tervikuna tühine.
2. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja on märkinud, et antud juhul on üürileping igati üürileandja kasuks ja üürileping on sõlmitud üürniku jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kohus selgitab, et pooled on üldjuhul lepingu sisu kujundamisel vabad otsustama õigussuhte tingimuste üle ning peavad tulenevalt

§-st 6 käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks lepingu sõlmimisel olnud sundseisus ning allkirjastanud lepingu seoses erakorralise vajaduse või tulenevalt sõltuvussuhtest. Käesoleval juhul on tegemist kahe äriühingu vahel sõlmitud lepinguga, kus eelduslikult on pooled võrdsed. See, et kostja seadusliku esindaja jaoks oli tegemist esimese äriühinguga, ei vabasta teda juhatuse liikmele pandud kohustusest tegutseda äriühingule parimal võimalikul viisil, s.h mitte sõlmima äriühingule kahjulikke lepinguid. Samuti ei ole kostja põhistanud ega tõendanud, et leping oleks tema jaoks tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või et tal ei oleks võimalust olnud jätta leping üldse sõlmimata. Samuti ei nähtu, et leping oleks vastuolus avaliku korraga. Kohtu hinnangul ei ole seega tõendatud, et üürileping oleks heade kommete või avaliku korraga vastuolus. Kohtu hinnangul ei ole kostja kohtuni toonud ka asjaolusid, millest võiks järeldada hageja hea usu põhimõtte vastast käitumist. Samuti märgib kohus, et isegi juhul, kui hageja oleks rikkunud hea usu põhimõtet, ei ole see lepingu tühisuse aluseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et sõlmitud leping ei ole TsÜS § 86 alusel tühine. 6

1. TsÜS § 13 lg 1 sätestab, et tehing, mille isik tegi vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve (otsusevõimetus), on tühine, välja arvatud, kui isik kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu lõppemist heaks. Kostja poolt esitatud Regionaalhaigla teatis (kd I lk 99), sotsiaalkindlustusameti otsus puude raskusastme tuvastamise kohta (kd I lk 100) ega ka töövõimetuslehtede nimekiri (kd I lk 120) ei kinnita kostja väidet kostja seadusliku esindaja otsusevõimetuse kohta üürilepingu sõlmimise ajal. Kohus leiab, et käesoleval juhul on asjas läbiviidud kohtupsühhiaatria ekspertiisiga leidnud tõendamist, et kostja seaduslik esindaja E K oli 02.10.2017 üürilepingu sõlmimise ajal otsustusvõimeline (kd II lk 31-38). Kohtul puudub alus kahelda ekspertiisi õiguses ning muud kostja seadusliku esindaja poolt esitatud dokumendid seoses tema tervisega, ei lükka ümber ekspertiisi tulemust. Seega leiab kohus, et üürileping ei ole tühine ka TsÜS § 13 lg 1 alusel.
2. Kostja on oma vastuväidetes märkinud, et juhul, kui kohus ei loe üürilepingut tühiseks, siis tuleb lugeda üürileping erakorraliselt ülesöelduks üürniku 25.10.2018 tahteavalduse alusel lähtudes

§-st 313, kuna üürnik ei saanud asja kasutada ja hageja keeldus igasugusest koostööst.

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

§ 313

lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled on antud juhul sõlminud tähtajalise üürilepingu. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Samuti selgitab kohus, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. 7 Käesoleval juhul on kostja seaduslik esindaja 25.10.2017 e-kirjaga teatanud hagejale soovist erakorraliselt leping üles öelda (kd I lk 6 pöördel-7). Põhjuseks on e-kirjas välja toodud lahkhelid poolte vahel, s.h põhjendamatult esitatud üüriarve ning probleemid õhksoojuspumba paigaldamise ja maha võtmisega. Ühtegi

§-s 314-319 alust ei ole kostja viidatud e-kirjas välja toonud. Kohus selgitab, et erimeelsused üürileandjaga ei ole erakorralise ülesütlemise aluseks, s.o tegemist ei ole mõjuva põhjusega. Kostja vastuväidetest võib eeldada, et kostja hinnangul ei saanud ta üüritud objekti kasutada tulenevalt

§-st 314 lg 1. Samas ei ole 25.10.2017 e-kirjas märgitud, et kostja ei saa üüritud objekti kasutada või et kostja ei võimaldaks ruume kasutada ning kostja ei ole andnud ka täiendavat tähtaega asja kasutamise võimaldamiseks. Nimelt sätestab

§ 314

lg 1, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kohtu hinnangul ei ole seega eeldused erakorraliseks ülesütlemiseks täidetud isegi juhul, kui kostjale ei pakkunud lepingu täitmine erimeelsuste tõttu enam huvi ning kohus leiab, et kostja 25.10.2017 edastatud erakorraline ülesütlemine on tühine. 7. Kostja on alternatiivselt palunud rakendada

§-i 42 lg 3 p 5 ja lugeda tüüptingimusena tühiseks kõik leppetrahve ja viiviseid puudutavad üürilepingu punktid, s.o juhul kui kohus ei loe üürniku 25.10.2018 üürilepingu erakorralist ülesütlemist kehtivaks.

§ 35

lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Kohtu hinnangul ei vasta käesoleval juhul üürileping oma väliste tunnuste poolest tüüptingimustega lepingu tingimustele. Tegemist ei ole n.ö „täida lüngad“ formulariga. Samas ei ole hageja esitanud vastuväiteid ega tõendeid, et tegemist ei oleks tüüptingimustega sõlmitud lepinguga või et kostjal oleks olnud võimalus teatud tingimuste puhul hagejaga läbirääkida või et läbirääkimised toimusid. Kohus selgitab, et kuna

§ 35

lg 2 kohaselt eeldatakse, et tüüptingimus ei ole eraldi läbi räägitud, siis oleks pidanud hageja läbirääkimisvõimalust tõendama.

§ 42

lg 3 p 5 sätestab, et lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust.

§ 44

sätestab, et kui käesoleva seaduse § 42 lõikes 3 nimetatud tüüptingimust kasutatakse 8 lepingus, mille teiseks pooleks on isik, kes sõlmis lepingu oma Majandus- või kutsetegevuses, siis eeldatakse, et see tingimus on ebamõistlikult kahjustav. Kuna käesoleval juhul ei ole kostja tarbija, vaid äriühing, siis tuleb lähtuda

§-st 44 Kohus selgitab, et

§ 42

lg 3 annab loetelu tüüptingimustest, mis on seadusest tulenevalt tühised tarbijalepingutes. Majandus- või kutsetegevuses tegutsevate isikute vahelistes lepingutes lõikes 3 nimetatud tingimuste tühisust ainult eeldatakse, mis paneb tingimuse mõistlikkuse ja kahjustava iseloomu puudumise tõendamiskoormise tingimuse kasutajale ehk käesoleval juhul kostjale. Et tüüptingimuste kasutajal tekiks kohustus § 44 järgne eeldus ümber lükata, peaks tüüptingimuse tühisusele tugineja enne põhjendama, et konkreetse tüüptingimuse korral saaks üldse kõne alla tulla tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. Eeldust ei saa tekkida, kui tüüptingimus ei saa ilmselgelt olla ebamõistlikult kahjustav. 8. Kostja on leidnud, et üürilepingu p. 5.2. toodud viivis 0,5 % päevas on vastuolus

§ 42lg 3 p-ga 5.

Viivis 0,5 % päevas moodustab 182,5 % aastas, mis on ebamõistlikult suur ja ei kuidagi seotud üürileandja võimalike kahjudega. Tavapärane intress laenusuhetes on 5-15% aastas, mis on raha kaasamise kulu, kui üürileandjal peaks ka üüri mittemaksmise tõttu tekkima likviidsusprobleeme. Üürilepingu p-s 5.2 on märgitud, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kohus märgib, et käesoleval juhul on menetlusosalised juriidilised isikud, kes sõlmisid üürilepingu oma majandustegevuses. Kuigi kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem

§ 113

lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski kohtu hinnangul selline, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Näiteks on Riigikohus leidnud, et majandustegevuses sõlmitud tehingus kokku lepitud viivisemäär 0,2 % viivitatud summast päevas ei ole seadusega vastuolus ka siis, kui tegemist on tüüptingimusega (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid 3-2-1-5-13 p 48-49, 32-1-25-16 p 12). Kohtu hinnangul ei ole ka viivise suurus 0,5 % juriidiliste isikute puhul ebamõistlik. Mõlemad pooled on sõlminud lepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Samuti ei nõua hageja käesoleval juhul viivist põhinõudest rohkem. Seega on kohus seisukohal, et üürilepingu p 5.2 ei ole tühine. 9. Kostja on leidnud, et leppetrahvid üürilepingu p-des 5.4., 5.5., 5.6. on samuti vastuolus

§-ga 42 lg 3 p

1. Punktide 5.
2. ja 5.
3. toodud leppetrahvid on ette nähtud lisaks kahju hüvitamisele. Leppetrahv on 1 kuu kuni 3 kuu üürisumma ulatuses sõltumata rikkumise raskusest ja lepingus ei ole reguleeritud, et enne leppetrahvi määramist antaks üürnikule tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Kostja leiab, et tegu on äärmiselt üürniku kahjuks kõrvalekalduva sanktsiooniga. Tavapärane leppetrahv on kuni 10 % üürist.

§ 158

lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. 9

§ 161

lg 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud pool nõuda lepptrahvi tegelikust kahjust sõltumata.

§ 334

lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kohus märgib, et viimati viidatud sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Seega välistab

§ 334lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped.

Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-6515 p 12 leidnud, et äriruumi tähtajaliste üürilepingute puhul on pooltel õigus kokku leppida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral hüvitise maksmises, nõude esitamiseks peavad aga olema täidetud kahju hüvitamise eeldused. Esmalt märgib kohus, et hagimaterjalide kohaselt tugineb hageja oma leppetrahvi nõudes üürilepingu punktile 5.5. Seega on käesoleval juhul üksnes oluline, kas nimetatud punkt on tühine või mitte ning kohus ei pea vajalikuks teistele punktidele oma hinnangut anda. Kohtu hinnangul ei ole iseenesest oluline, kas ülejäänud kostja poolt märgitud leppetrahvide punktid üürilepingus on tühised või mitte. Üürilepingu p 5.5 sätestab, et üürilepingu p 4.2.8 rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral on üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvi 1 kuu üürisumma ulatuses, teistkordsel rikkumise, samuti rikkumise mittelõpetamisel 10 päeva jooksul, aga 3 kuu üürisumma ulatuses. Lisaks leppetrahvile tuleb üürnikul kompenseerida üürileandjale tekitatud kahjude parandamine. Kohus on seisukohal, et kuna lepingu p 5.5 sätestab kostjale kohustuse tasuda leppetrahvi enne üürilepingu lõppemist, siis on nimetatud punkt tühine tulenevalt

§-st 334 lg

2. Samuti on kostja leidnud, et üürilepingu p.1.
3. toodud tähtaeg 12 aastat on ebamõistlik ja vastuolus

§ 42

lg 3 p 19, kuna sellise pikkusega üürilepingu sõlmimine värskelt asutatud ettevõttele ei ole mõistlik tähtaeg.

§ 42

lg 3 p 19 kohaselt loetakse tühiseks tüüptingimus, millega antakse tingimuse kasutajale õigus ühepoolselt määrata oma kohustuse täitmise aeg või antakse talle kohustuste täitmiseks ebamõistlikult pikk või ebatäpselt määratletud tähtaeg. Kohtu hinnangul ei ole kostja käesoleval juhul veenvalt põhistanud ega põhjendatud, milles seisneb üürilepingus märgitud tähtaja ebamõistlikus. Seadus ei sätesta, kui pikad võivad tähtajalised üürilepingud olla. Samuti ei sõltu poolte õigused ja kohustused tähtajalise üürilepingu pikkusest. Seega ei ole üürilepingu p 1.4 tühine. 11. Kostja on leidnud, et üürilepingu p. 2.1. toodud kohustus tasuda üüri ka ühiskasutuses oleva pinna eest ehk ligi 15 % rohkem üüri kui peaks maksma reaalselt kasutuses oleva äripinna (57,2 m²) eest on vastuolus

§ 42lg 3 p-ga 23.

Kohtu hinnangul ei kohaldu antud üürilepingu p-le

§ 42lg 3 p 23.

Nimetatud säte räägib tingimuse tühisusest, millega nähakse ette teise lepingupoole kohustus lisaks kokkulepitule täiendavalt vastu võtta tellimata asju või teenuseid. Käesoleval juhul on lepingus pooled kokku leppinud, et kostjal tuleb tasuda kokku üüri 67 m² eest. Seega on 10 hageja õigustatud küsima üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingus kokkulepitule. Seega ei ole üürilepingu p 2.1 tühine. 12. Samuti on kostja leidnud, et üürilepingu p. 7.6.2. toodud tähtaeg 6 kuud etteteatamist lepingu lõppemise soovist on vastuolus

§ 42

lg 3 p 31, kuna tegu on 57,2 m² ühest boksist koosneva äripinnaga, mis ei ole spetsiaalselt kohandatud üürileandja kulul üürnikule vastavaks ja kuhu uue üürniku leidmine võiks aega võtta maksimaalselt 1-3 kuud.

§ 42

lg 3 p 31 kohaselt on kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse ette lepingu lõpetamiseks teisele lepingupoolele ette ebamõistlikult pikk etteteatamistähtaeg. Kohus selgitab, et etteteatamisaja ebamõistlikkust tuleb hinnata seaduses sätestatud etteteatamistähtaegade pikkust aluseks võttes ning arvestades kestvuslepingu pikkust. Kohtu hinnangul ei ole 6 kuud ebamõistlikult pikk aeg, arvestades, et leping on sõlmitud 12. aastaks. Kohus selgitab, et isegi juhul, kui pooled oleksid sõlminud tähtajatu üürilepingu, siis on õigus sätestada lepingus pikem etteteatamistähtaeg, kui seaduses märgitud (

§ 311lg 1).

Seega ei ole üürilepingu p 7.6.2 kohtu hinnangul tühine.

1. Hageja nõude lahendamiseks tuleb kohtul järgnevalt hinnata, millal on üürileping lõppenud. Lepingu p 1.4 kohaselt kehtib üürileping kuni 22.10.
2. Lepingu p 7.6.2 kohaselt loetakse leping lõppenuks kui üks pool on teatanud teisele ette kuus kuud lepingu lõpetamise soovist. Kostja on hagejale 28.10.2017 kirjaga teatanud, et soovib lepingu üles öelda. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja erakorraline ülesütlemine on tühine. Seega saab kohtu hinnangul nimetatud kirja lugeda üürilepingu lõpetamise sooviks. Kuna pooled on kokku leppinud üürilepingu p-s 7.6.2 etteteatamisetähtajas 6 kuud, siis loeb kohus, et üürileping kehtis kuni 28.04.
4. Hageja on palunud kostjalt välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 5582,11 eurot.

§ 271

kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p-s 3.3 on sätestatud, et üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus käesoleva lepingu sõlmimisel on 9 eur/m² kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel summa 603 eurot kuus, mille maksmisele lisandub käibemaks. Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, üldvesi, - koristus, -remont, prügivedu, halduskulud, (elektrisüsteemide, fonoluku , signalisatsiooni) hoolduskulud 3,20 eur/m² kuus, millele lisandub käibemaks. Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab üürnik vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele. 11 Kohus selgitab, et arvestades üürilepingu kehtivuse ajaga, on hagejal õigus üüri ja kõrvalkulusid nõuda perioodi eest 23.10.2017 kuni 28.04.

1. Pooled on kokku leppinud üüri suuruses ning üürilepingu p-s 3.4 ka kindla suurusega kommunaalkuludes. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja nimetatud perioodil reaalselt üüripinda kasutas või mitte, ei oma nõude lahendamisel tähtsust. Oktoobri 2017 eest on hageja esitanud arve nr xxx summas 506,23 eurot (kd I lk 10). Nimetatud arve sisaldab ka ruumide kasutamist ja kommunaalteenuseid enne akti sõlmimist perioodil 16.10.2017-22.10.
2. Hageja on hagiavalduse p-s 10 välja toonud, et ei nõua hagiga tasu ja teenuste makseid üüripinna kasutamise eest 16.10-22.
3. Seega loeb kohus oktoobri üüri ja kommunaalkulud põhjendatuks summas 237,29 eurot, millele lisandub käibemaks, s.o kokku summas 284,75 eurot. Novembri 2017 eest on hageja esitanud arve summas 996,24 eurot, detsembri 2017 eest arve summas 860,28 eurot, jaanuari 2018 eest arve summas 860,28 eurot, veebruari 2018 eest arve summas 860,28 eurot, märtsi 2018 eest arve summa 860,28 eurot ning aprilli 2018 eest arve summas 860,28 eurot (kd I lk 10 pöördel, 11 pöördel, 12, 147-149). Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on nimetatud kuude eest üür ja kommunaalkulud põhjendatud summas 5240,29 eurot, s.h aprilli eest 802,93 eurot, kuna aprilli eest on hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 28.
4. Eeltoodust tulenevalt on üür ja kommunaalkulud kokku põhjendatud summas 5 525,04 eurot.
5. Hageja on palunud kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 1809 eurot, alternatiivselt 603 eurot. Hageja on seisukohal, et kostja rikkus põranda sodimisel ning õhksoojuspumba paigaldamisel ja selle ehitiselt eemaldamisel üürilepingu p 4.2.6, mis nõuab ümberehitusteparenduste korral eelnevat üürileandja poolset kirjalikku kooskõlastust. Üürilepingu p 5.5 näeb ette mistahes viisil ruumide kahjustamise korral ette leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses ning lisaks sellele tuleb kompenseerida tekitatud kahju. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et hageja poolt leppetrahvi nõude aluseks olev üürilepingu p 5.5 on tühine, siis ei ole leppetrahvi välja mõistmine kostjalt põhjendatud ning kohus ei pea vajalikuks täiendavalt hageja poolt leppetrahvi aluseks olevaid asjaolusid ega esitatud tõendeid hinnata.
6. Hageja on palunud välja mõista kostjalt 780 eurot tekitatud kahju hüvitisena. Hagimaterjalide kohaselt on tegemist üüritud pinna põranda ja seina kahjustuse kõrvaldamise maksumusega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma praktikas (vt nt Riigikohtu otsused nr 3-2-1-173-12, p 15 ja nr 3-2-1-130-15) leidnud, et

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib 12 kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et kostja on teinud märkeid üüritud pinna põrandale kriidiga ning üüritud pinna seinas on auk seoses õhksoojuspumba paigaldamise ja selle demonteerimisega. Nimetatut tõendavad ka kohtule esitatud fotod (kd I lk 74-76). Kostja on olnud menetluses seisukohal, et õhksoojuspumba paigaldamine oli eelduseks ruumi kasutamiseks ning hagejaga lepiti kokku õhksoojuspumba asukoht. Kohus on seisukohal, et nimetatud kostja väide on jäänud aga menetluses tõendamata. Ühtegi kirjalikku kokkulepet ega joonist nimetatu kohta ei ole kostja kohtule esitanud. Vastupidiselt on 24.05.2019 kohtuistungil tunnistaja A V ütlustega tõendatud, et kõik joonised tuleb kooskõlastada M Vga /s.o hageja juhatuse liige/ (kd I lk 189 pöördel). M V on samal kohtuistungil vande all kinnitanud, et kostja seaduslik esindaja paigaldas omavoliliselt üüripinnale õhksoojuspumba ning peale üürilepingut ja selle osaks olevat plaani, täiendavaid plaane ei ole (kd I lk 190). Samuti ei nähtu üürilepingu lisaks oleval plaanil ühtegi allkirjastatud täiendust (kd I lk 197). Seega on kohus seisukohal, et käesoleval juhul on tõendamist leidnud, et kostja rikkus üürilepingu p-i 4.2.6, mis nõuab ümberehituste-parenduste korral eelnevat üürileandjapoolset kirjalikku kooskõlastust. Hageja on esitanud kahju tõendamiseks Osaühingu V hinnapakkumise summas 650 eurot, millele lisandub käibemaks (kd I lk 8) ning ka ülevaatusakti (kd I lk 72). Ülevaatusakti kohaselt on: välisseinas avaus diameetriga 50 mm, mis on vaja soojustada ja mõlemalt poolt viimistleda; välisseinas asub metallkonstruktsioon, mis tuleb eemaldada ja kruviaugud täita ning viimistleda; sisesein tuleb pahteldada ja värvida täies ulatuses; ruumi põrand tuleb süvapuhastada ja vahatada. Hinnapakkumises sisalduvad järgmised tööd: seinaava täitmine ja soojustus; siseseinte pahteldus ja värvimine; välisseinte pahteldus ja värvimine; põranda pesu. Kuna vaidlus puudub, et kostja on üüripinna seina sisse augu teinud, siis on kohtu hinnangul vajalikud tööd ka seoses seinava täitmise ning siseseina ja välisseina pahteldamise ja värvimisega. Samas ei ole hageja tõendanud, et kostja oleks kriidiga rikkunud põranda vaha, mistõttu jälgi ilma täiendava vahatamiseta maha ei saaks. Seega loeb kohus põhjendatud kahjuks tulenevalt esitatud hinnapakkumisest kokku 550 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 660 eurot, s.o tööd ilma põranda pesuta. Kostja ei ole tõendanud, et nimetatud töid saaks teha odavamalt. Kuna kahju tekkimine on käesoleval juhul põhjuslikus seoses kostjapoolse lepingu rikkumisega, siis on kahju väljamõistmine kostjalt summas 660 eurot põhjendatud. 17. Samuti on hageja palunud kostjalt välja mõista viiviseid summas 4 510,89 eurot, alternatiivselt 5 716,89 eurot. 13

§ 101

lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p-s 5.2 on märgitud, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kuna kostja on olnud arvete tasumisega viivituses, siis on iseenesest viivise nõudmine kostjalt põhjendatud. Hageja on arvestanud viiviseid lepingu lõppemise seisuga. Kohtu hinnangul tuleb seega arvestada viiviseid kuni 28.04.2018, mistõttu on hageja viivisenõue arvestades põhinõude suurust põhjendatud kokku summas 2690,09 eurot (kasutatud viivisekalkulaatorit), s.o: - - - - - - - Oktoobri 2017 arve tuli tasuda hiljemalt 30.10.

1. Seega muutus arve sissenõutavaks 31.10.
2. Oktoobri arve peal on märgitud viivise määraks 0,05 % päevas. Kuna kohus pidas oktoobri arvet põhjendatuks summas 284,75 eurot, siis on põhjendatud viivis kuni 28.04.2018 summas 25,63 eurot. Novembri 2017 arve tuli tasuda hiljemalt 05.11.
3. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.11.
4. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 996,24 eurot seisuga 28.04.2018 summas 866,73 eurot. Hageja on märkinud viiviseks seisuga 01.05.2018 summa 881,67 eurot (kd I lk 108). Kuna nimetatud viivis on väiksem, siis lähtub kohus hageja poolt märgitud viivisesummast. Detsembri 2017 arve tuli tasuda hiljemalt 05.12.
5. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.12.
6. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 860,28 eurot seisuga 28.04.2018 summas 619,40 eurot. Jaanuari 2018 arve tuli tasuda hiljemalt 05.01.
7. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.01.
8. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 860,28 eurot seisuga 28.04.2018 summas 486,06 eurot. Veebruari 2018 arve tuli tasuda hiljemalt 05.02.
9. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.02.
10. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 860,28 eurot seisuga 28.04.2018 summas 352,71 eurot. Märtsi 2018 arve tuli tasuda hiljemalt 05.03.
11. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.03.
12. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 860,28 eurot seisuga 28.04.2018 summas 232,28 eurot. Aprilli 2018 arve tuli tasuda hiljemalt 05.04.
13. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.04.
14. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 802,93 eurot seisuga 28.04.2018 summas 92,34 eurot.
15. Kostja on palunud oma menetlusdokumentides viivist vähendada.

§ 162

lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, 14 arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei ole kostja menetluses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse

§ 162lg 1 kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks.

Kostja ei ole mh väitnud, et ta ei suudaks lepinguga võetud kohustusi täita ja lepingus kokkulepitud viivist tasuda. Samuti ei ole terminid „ebamõistlikult suur" ja „mõistlik" käsitatavad faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena, seega pole neid võimalik tõendada tsiviilkohtumenetluses kasutatava tõendamise mõiste kohaselt. Tõendamine saab seega seisneda kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info esitamises, mille põhjal kohus kujundab siseveendumuse viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-162-12). Kohus selgitab, et viivise ebamõistlikkusele võiks näiteks viidata asjaolu, kui viivis ületab kordades põhinõuet. Hageja ei ole viivist nõudnud suuremas summas kui põhinõue. Lisaks on kohus juba viivise nõude hindamisel hageja poolt nõutud viivist vähendanud. Seega ei ole käesoleval juhul viivise täiendav vähendamine põhjendatud. 19. Kostja on lepingu sõlmimisel tasunud hagejale tagatist 1206 eurot tulenevalt üürilepingu p-st 3.1.

§ 88

lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Üürilepingu p-s 5.13 on pooled kokku leppinud, et üürniku poolt võlgnevuste tasumisel loetakse tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivise, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles seejärel põhinõuded. Hageja on kostja poolt tasutud tagatise tasaarveldanud sissenõutavaks muutunud viivistega. Kuna kohus on leidnud, et kostja viivisenõue on põhjendatud 2690,09 euro ulatuses ning hageja on õigustatud tasaarveldama viivisenõude kostja poolt tasutud tagatisega, siis jääb hageja põhjendatud viivisenõudeks 1484,09 eurot, mis kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. 20. Hageja on palunud hagiavalduses välja mõista ka viivise 0,5 % alates 10.03.2018 kuni põhinõude täitmiseni, aga mitte suuremas summas kui põhinõude suurus. 27.09.2018 hagiavalduse täiendustes nimetatut nõuet enam ei kajastu ning hageja on lisaks nõude suurendamisele märkinud, et juhul, kui kohus rahuldab kostja taotluse viivisemäära alandamiseks, siis taotleb hageja, et kohus arvestaks võlgnevuselt ka lepingulisi viiviseid, mis kuuluvad tasumisele pärast hagiavalduse täienduse esitamist, vähemalt kuni kohtuotsuse tegemise ajani. Seega loeb kohus, et hagiavalduses esitatud edasiulatuv nõue on alternatiivne juhuks, kui kohus vähendab kostja taotluse alusel viivist. Kuna kohus ei ole käesoleval juhul kostja taotluse alusel viivist vähendanud, s.h ei ole lugenud tühiseks viivisemäära ega ka vähendanud viiviseid

§ 162lg 1 alusel, siis ei pea kohus vajalikuks hageja alternatiivset nõuet lahendada.

15

1. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 7 669,13 eurot, s.o põhivõlgnevus summas 5 525,04 eurot, kahju summas 660 eurot ja viivis summas 1484,09 eurot. Menetluskulud
2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdseliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda.
3. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuna kohus jätab mentluskulud poolte endi kanda, siis ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude rahalist suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik osaliselt jõustunud 22.12.2021 TRK lahendiga 16