Obsah (29)

§ 307§ 305§ 278§ 297§ 296§ 101§ 35§ 128§ 113§ 309§ 316§ 196§ 282§ 314§ 82§ 115§ 132§ 127§ 286§ 112§ 28§ 334§ 29§ 635§ 637§ 306§ 42§ 44§ 200

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 20.10.2021, Tallinn Kohtuasja nu

) § 278 punktis 4 toodud õiguskaitsevahendit ning alandab üüri alates puudustest teada saamisest kuni nende kõrvaldamiseni. 23.05.2018 määras üürnik puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja 25.06.

1. 08.06.2018 vastuses tunnistas üürileandja toidulõhnade leviku probleemi. 24.09.2018 lubas üürileandja paigaldada ventilatsiooni täiendavad lõhnaeemaldusfiltrid, lahendada jahedate ruumide probleemi ja tegi ettepaneku üürihinna alandamiseks 50% ulatuses järgmiseks 6 kuuks. 16.11.2018 teavitas üürnik, et kuna puudusi ei ole kõrvaldatud, tasub ta kuni kõrvaldamiseni üksnes kommunaalkulude eest. 30.11.2018 esitas üürileandja üürivõla tasumise nõude, millega määras tasumiseks tähtaja 10.12.
2. 08.12.2018 takistas üürileandja palgatud turvafirma jõuga üürnikul ruumide kasutamise – üürniku töötajad tõsteti ruumidest välja. Alates sellest päevast puudub üürnikul ruumidesse ligipääs.
3. Ruumidesse jäi kogu üürniku vallasvara, samuti töötajate isiklikud esemed ja mõned üürniku kasutusse võetud kolmandatele isikutele kuuluvad esemed. Üürileandja on keeldunud vallasasju tagastamast.
4. 10.12.2018 esitas üürileandja ülesütlemisavalduse, millega lõpetas lepingu alates 11.12.
5. 21.12.2018 tegi üürnik kompromissiettepaneku, mis nägi ette lepingu kokkuleppel lõpetamist, võlgnevuse tagatisega tasaarvestamist ning üüripinnal olnud vallasjade ja parenduste eemaldamist üürniku poolt. 17.01.2019 vastuses teavitas üürileandja, et leping lõppes 11.12.2018 ja üürnikul on üürileandja ees võlgnevus 32 340.90 eurot, lõplik suurus pärast tagatisraha mahaarvamist 25 039.20 eurot. 31.01.2019 vaidlustas üürnik lepingu ülesütlemise ja palus taastada valduse hiljemalt 07.02.
6. Samuti teatas üürnik, et kui valdust ei taastata, loeb ta lepingu omalt poolt ülesöelduks alates 08.02.
7. Ühtlasi palus üürnik üüripinnale juurdepääsu selleks, et ära viia sinna jäänud seadmed ja mööbel ning eemaldada parendused. Avaldusele üürileandja ei vastanud. 01.03.2019 avas samal pinnal uksed uus ilusalong, kus on kasutusel mitmed üürnikule kuuluvad sisustusdetailid, mööbel ja töövahendid.
8. 04.03.2019 teavitas üürileandja, et pandiks võetud asjade enampakkumine toimub 07.03.
9. 06.03.2019 vastas teatas üürnik, et pandiõiguse teostamine ja asjade kinnihoidmine on õigusvastane ning vara müügi korral tuleb üürileandjal hüvitada üürnikule asjade soetamisväärtus. 26.03.2019 teavitas üürileandja, et pandiks võetud asjade enampakkumine toimub 28.03.
10. 28.03.2019 avaldati veebikeskkonnas www.psauction.ee üürnikule kuuluva vara enampakkumise teated. Uuesti teavitati üürnikku pandiks võetud asjade enampakkumisest 23.04.
12. Pandiõiguse teostamine ei olnud kooskõlas

§ 307lõikega 1, kuna üürnikul puudus kavatsus ära kolida.

Üürnik tegi üüripinnal n-ö ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse raames ning kooskõlas üürniku 16.11.2018 e-kirjas tehtud ettepanekuga poolitada pind ja avada poolel pinnal kauplus/kohvik. Üürileandja teostas pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. Asjaõigusseadus (AÕS) ega tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte 3 2-19-8742 vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ega proovi üüripinnalt asju eemaldada. Lisaks tuleneb

§ 307

lõikest 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Pandiõiguse teostamise seisuga puudus üürnikul võlgnevus. Isegi kui oleks olnud võlgnevus, kattis tagatis 7334.70 eurot võlgnevuse praktiliselt täies ulatuses, mistõttu on pandiõiguse teostamine kogu üüripinnal olnud vara osas ebaseaduslik.

1. Üürileandja võttis enda valdusesse ruumides paiknenud asjad soetamisväärtusega 36 410.01 eurot, millest seadmed 21 644.76 eurot, tehnika ja elektroonika 4221.56 eurot, mööbel 6808.71 eurot, sisustus 2097.90 eurot, töövahendid ja tooted 1338.40 eurot ning muud vallasasjad 298.68 eurot (summad käibemaksuta). Kuna kõik asjad olid soetatud uuena ca 1 aasta tagasi, tuleb lähtuda eeldusest, et nende väärtus oli pandiõiguse teostamise hetkel ligilähedane soetusmaksumusele.
2. Lepingu üldtingimuste (osa II) punkti 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, v.a kui pooled on teisiti kokku leppinud. Praegusel juhul ei olnud pooled teisiti kokku leppinud. Pind anti üürnikule üle n-ö musta karbi kujul ning kõik siseviimistlustööd (sh siseseinte paigaldus) teostati üürniku poolt ja kulul. Suur osa üürniku paigaldatud siseseadmetest (sh vaheseinad, põrandakattematerjal, siseuksed, sanitaartehnika, valgustid jm) on eemaldatavad ja taaskasutatavad. Seega lepingu lõppedes oleks üürnikul olnud võimalik neid kasutada uue salongi rajamisel või muul viisil järelturul. Ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus 12 294.20 eurot sisaldab valgustite maksumust 5088.60 eurot, sanitaartehnika maksumust 1466.15 eurot ja taaskasutatavate ehitusmaterjalide (siseuksed, ukse käepidemed, laminaatparkett ja liistud, ripplagi jne) maksumust 5740.03 eurot.
3. Hageja ehitas üüripinna välja kooskõlas lepingu punktiga 6.2 ja lisaga 2 üürileandja nõusolekul, sh püstitas kipsist vaheseinad, viis igasse ruumi vee, kanalisatsiooni ja elektri, tasandas betoonpõrandad, paigaldas põrandakatted ja -liistud. Nimetatud parendused tõstavad oluliselt üüripinna väärtust, kuna pärast parendusi sai üürileandja pinna uuesti välja üürida mitte musta karbina, vaid juba ilusalongina, küsides kõrgemat üürihinda. Kuivõrd kõik tööd olid tehtud lepingu lõppemise hetkeks, oli üüripinna väärtus suurenenud lepingu lõppemise hetkega.
4. Üüripinna väljaehitamisega seoses kandis hageja kokku kulutusi 22 087.80 eurot, millest kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega 6022.30 eurot, siseseinte ehitus (seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd) 8385.60 eurot, kipsseina viimistlus 5178.78 eurot. Ehitustööd on üüripinna väärtust suurendanud.
5. Üürnik on seoses üürileandja poolt lepingu rikkumisega kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid 2092.50 eurot (käibemaksuta). Tegemist on vajalike ja mõistlike kulutustega, mis on põhjuslikus seoses lepingu rikkumisega ja pandiõiguse seadusvastase teostamisega. Täiendavalt on hageja kandnud kulutusi seoses üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlaks tegemisega. Küsimus sellest, kas üüripinna väärtus oli hageja tegevuse tulemusena suurenenud, nõuab eriteadmisi, mida hagejal ei ole. Seega oli hindamisakti tellimine ja sellega seotud kulu 700 euro (käibemaksuta) kandmine vajalik. Kostjate vastuväited
6. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 4 2-19-8742
7. Üürilepingu punktide 34.1.1 ja 34.4 kohaselt esitas üürileandja üürnikule 30.11.2018 lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui lepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt 10.12.
8. Täitmise nõude esitamise päeval oli üüriarve nr 20181364 tasumata 50 päeva ning üürilepingu lisast 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue tasumata 303 päeva. 10.12.2018 ülesütlemisavaldusega ütles üürileandja lepingu üles alates 11.12.
9. Avalduse päevaks oli rohkem kui 45 päeva tasumata ka üld- ja lisateenuste arve nr
10. Üürilepingu lõppemise päeval (11.12.2018) olid sissenõutavaks muutunud järgmised tasumata arved: nr 20181364 2712.75 eurot, viivis 252.29 eurot (62 päeva eest); nr 20181444 990.93 eurot, viivis 75.81 eurot (51 päeva eest); nr 20181510 2791.29 eurot, viivis 124.61 eurot (30 päeva eest); nr 20181592 1101.95 eurot, viivis 33.06 eurot (20 päeva eest); nr 20181683 2791.29 eurot (muutus sissenõutavaks lepingu lõppemise päeval). Lisaks oli kostjal hüvitisnõue ka hageja poolt
11. a novembris ja detsembris tarbitud üld- ja lisateenuste eest vastavalt 1303.89 eurot arve nr 20181766 järgi ja 401.41 eurot arve nr 20181871 järgi. Lepingu punkti 11 kohaselt on kostjal õigus nõuda kõigi üürilepingu alusel maksete tasumisega viivitamise korral viivist 0,15% päevas. Seega oli üürilepingu lõppemise päeval (11.12.2018) hagejal tasumata üüri- ning hüvitisnõudeid lepingu alusel osutatud lisa- ja üldteenuste eest kokku 12 093.51 eurot, millele lisandus viivis 485.77 eurot.
12. Lepingu lisa 2 kohaselt oli üürniku kohustuseks kanda üüripinna lõplikuks valmisehitamiseks vastavalt üürniku soovile mh ka järgmised kulud: üürniku siselahendusest tingitud üüripinna ümberprojekteerimise kulu (punkt 2.2: Projekteerimine), tuletõrjeseadmete ja vahendite ümbertõstmise kulu lähtuvalt üürniku siselahendusest (punkt 2.4: Tulekustutusvahendid) ning ventilatsioonisüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest ning üürniku ruumilahendusest, tehnoloogilistest või sisekujunduslikest erivajadustest tingitud täiendavate ventilatsioonisüsteemi osade kulu (punkt 2.4: Ventilatsioon). Üürileandja on teinud nimetatud kulutusi 16 971.77 eurot (14 143.14 eurot + käibemaks), mille kohta on üürnikule 31.12.2017 esitatud arve nr 20170939, mis hõlmab järgmisi üürileandja poolt, kuid üürniku kulul tehtud kulutusi: täiendavate sprinklerite paigaldus 3434.70 eurot; täiendav automaatne tuleohutussüsteem – 15 andurit 1931.23 eurot; ventilatsiooni muutmine 8777.21 eurot (sisaldab ka 7% projektijuhtimistasu). Kulutuste kohta esitas üürileandja üürnikule kalkulatsiooni, kus on näidatud tööde muutumisest tulenev lisakulu ja sääst. Hageja keeldus neid kulusid tasumast, viidates mitmeid kordi odavamale hinnapakkumisele, kuid sellist pakkumist ei olnud hageja esitanud. Sellise soodsama pakkumise esitamine ei ole ka eluliselt usutav, sest hageja ruumide eripärast tingitud tööd tehti terve hoone ühtse süsteemi osana ning mõistlikult hinnates sai neid teha ainult ehitaja, kes ehitas välja terve süsteemi. Hageja tasumisest keeldumine ei ole põhjendatud ning tasumata jätmisega rikkus ta lepingu punkti 34.1.1, millest tulenevalt oli kostjal õigus leping üles öelda ja kasutada pandiõigust punkti 34.4 alusel.
13. Arve nr 20170939 üle peetud kompromissiläbirääkimistel
14. a novembris nõustus üürileandja vähendama tööde eest nõutavat hüvitist 20%, seega võlgneb hageja ümberehitustööde eest 13 577.41 eurot (11 314.51 eurot + käibemaks). Arve nr 20170939 muutus sissenõutavaks 30.01.2018, seega oli üürilepingu lõppemise päeval 11.12.2018 kostjal sellelt summalt viivisenõue lepingu punkti 11 järgi 6394.96 eurot 314 päeva eest.
15. Hagejast tingitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud üürileandjal võimalik pinnalt tulu teenida
16. a jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus leida alates
17. a märtsist. Hageja rikkumise tõttu jäi kostjal saamata 2 kuu eest üüritulu 4652.14 eurot.
18. Lepingu punktide 34.1.1 ja 34.4 kohaselt oli üürileandjal 10.12.2018 õigus üürileping ühepoolselt ja etteteatamiseta lõpetada, nõuda lepingu lõpetamisest tuleneva kahju hüvitamist 5 2-19-8742 ning kõikide täitmata rahaliste kohustuste täitmist. Lepingu punkti 34.4 kohaselt oli kõigi nimetatud nõuete tagamiseks õigus teostada üürileandja pandiõigust. Pandiga on tagatud ka kõrvalnõuded (viivis, leppetrahv – asjaõigusseadus (AÕS) § 279 lõige 4), menetluskulud ja panditud asjade müügikulud (AÕS § 279 lõige 6), hüvitisnõuded (

§ 305lõige 1).

20. Hageja 25.01.2018 viidet ei saa pidada üüri alandamise tahteavalduseks

§ 278punkti 4 ja § 296 lõike 3 järgi. Tahteavaldus peab Ts

ÜS § 69 lõike 1 ja § 71 ning

§ 297lõike 1 koosmõjus olema tehtud piisava täpsuse ja selgusega.

Avalduses üüri alandamiseks peab olema märgitud, kui palju (millisel määral) üüri alandatakse. Nimetatud kirjas sisaldub ainult hageja pakkumus üüri alandamiseks. Samuti jätkas hageja arvete tasumist lepinguga sätestatud määras ega viidanud seejuures üüri alandamisele. Lisaks ei saadetud 25.01.2018 e-kirja üürileandja seaduslikule ega lepingus nimetatud esindajale. 16.11.2018 e-kirjas muutis hageja kolmandat korda oma seisukohta ning teatas: „Siinkohal esitan omapoolseid ettepanekuid: [---] Senikaua kui ei ole minu pretensioonid lahendatud, saan tasuda üksnes kommunaalkulude eest“. Seega ei teinud hageja ka selles e-kirjas tahteavaldust, millega keeldus üüri tasumast või alandas seda, vaid üksnes pakkumise üürilepingu tingimuste muutmiseks koos teiste samas sisalduvate alternatiivsete ettepanekutega (üüripinna osalise sihtotstarbe muutmine kaupluse või kohviku lisamisega, teraapiakeskuse loomine). Isegi kui hüpoteetiliselt lugeda viidatud ettepanekut üüri tasumisest keeldumise tahteavaldusena (

§ 296

lõige 1), puudub mõistlik selgitus, mis põhjusel oli ülesütlemisavalduse tegemise päeval 10.12.2018 hagejal tasumata ka tema poolt faktiliselt tarbitud üld- ja lisateenuste eest (arved nr 20181444 ja 20181592).

1. 23.05.2018 kirja punktis 17 nimetab hageja üüripinna kasutamist takistavate puudustena kolme asjaolu: toidulõhnad, veesurve ja sooja vee varustus ning puudulik reklaam. Kostja 08.06.2019 vastuses selgitati, et ruumid on projekteeritud vastavalt normidele ning
2. a ei ole nimetatud probleeme enam esinenud. Veega seotud probleemide kohta vastas kostja, et mujal majas sellised probleemid puuduvad ning üüripinna sisese veetorustiku ehitas välja hageja ise, samas juhtis kostja ka tähelepanu, et temale on esitamata hageja poolt väljaehitatud süsteemi teostusdokumentatsioon (mis on üürilepingu punkti 42.9.3 rikkumine) ning kostja välistab igasuguse vastutuse selle puuduse eest. Seega viitab kostja selle puuduse osas

§ 101

lõikele 3, mille kohaselt hageja veeprobleemide osas kostjale nõudeid esitada ei saa. Reklaamiga seoses vastas kostja, et üürilepingu järgi puudub tal lepingust tulenev kohustus, mille rikkumist ette heidetakse, et pakutud on erinevaid variante, kuid need ei ole hagejale sobinud. Kuna hagist ei selgu, kuidas reklaamiga seotu takistab üüriruumi kasutust

§ 278

ja § 296 tähenduses, ei oleks selline puudus üüri alandamise aluseks isegi juhul, kui kostja selle eest vastutaks. Kostja 08.06.2019 vastusele hageja vastuväiteid ei esitanud, mistõttu tuleb eeldada, et puudusi ei olnud.

1. Kostja teostas oma pandiõigust, kuna avastas, et 08.12.2018 (laupäeval) oli hageja asunud üüritud ruumides demonteerima vaheseinu ja laeplaate ning üritas välja viia mööblit ja sisustust. Osa mööblist oli juba viidud ruumidest välja autosse, kuid kostja turvatöötajate korraldusel õnnestus need ruumidesse tagasi tuua. Neil asjaoludel oli kostjal õigus teostada pandiõigust. Üürileandja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse 10.12.2018, mille kohaselt üürileping lõppes 11.12.
2. Tõele ei vasta, et tegemist ei olnud väljakolimisega, vaid hageja tegi ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse raames ning kooskõlas enda 16.11.2018 ekirjas tehtud ettepanekuga poolitada üüripind. Üürilepingu punktide 4 ja 18.1 kohaselt võis hageja ruume kasutada üksnes iluteenuste osutamiseks ja ilutoodete kauplemiseks SPA salong Butterfly Salon & Spa nime all ning ruumide kasutusotstarvet võis muuta üksnes kostja kirjalikul loal. Lepingu punkti 29.5 kohaselt on parendusi ja muudatusi õigus teha üksnes kostja eelneval kirjalikul nõusolekul. Sellised tahteavaldused) puuduvad ning kostja kinnitab, et ei ole neid andnud. 6 2-19-8742
3. Kostja teatas asjade müügist hagejale 17.01.
4. Kostja üritas asju müüa psauction.ee netikeskkonna kaudu. Hagejale teatati esmakordsest asjade müügi üritusest 26.03.2019, enampakkumine toimus 28.03.–05.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 24 000 eurot, parim pakkumine tehti summas 800 eurot. Teistkordselt teatati hagejale asjade müügi üritusest 09.04.2019, enampakkumine toimus 11.–18.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 19 000 eurot, parim pakkumine tehti summas 1500 eurot. Seejärel teatati hagejale asjade müügi üritusest 23.04.2019, enampakkumine toimus 25.04.–02.05.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 14 000 eurot, parim pakkumine tehti summas 7000 eurot. Kuna nimetatud pakkumine oli võrreldes eelmistega viis korda suurem, pidas kostja mõistlikuks see vastu võtta ja asjad müüa. Vastavalt müügi tingimustele arvestati hageja võla katteks 6300 eurot ning 700 eurot oli oksjonipidaja komisjonitasu.
5. Ruumidesse jäänud müümata esemete eest on kostja nõuet vähendanud 1500 euro võrra, s.o arvestatuna asjade soetusväärtusest 4942.50 eurost 30,35%. Hageja on esitanud nõude 12 294.20 eurot üüripinnale jäänud sisseseadete eest ja märgib õigesti, et kostja arvestas selle hüvitisväärtuseks 4000 eurot, millise summa võrra vähendas võlanõuet. See moodustab 32,54% asjade väärtusest uutena.
6. Kuna hageja oli teinud enda huvides kulutusi, kuid jäi neist ilma enda rikkumiste tõttu, puudub hagejal õigus esitada kostja vastu kahjunõudeid

§ 101lõikest 3 tulenevalt.

Kui hageja ei oleks jätnud kohustusi täitmata, oleks ta saanud kasu enda kulul loodu kasutamisest. 26. Ekslik on hageja käsitlus nagu oleks üürilepingu punktis 42.14 tegemist tüüptingimusega. Lepingu punkti 41.1 kohaselt kinnitasid pooled, et kõik lepingu sätted on poolte vahel läbi räägitud, ei kahjusta pooli ebamõistlikult ning poolte õigused ja kohustused on tasakaalus. Seega on pooled ise välistanud lepingu tingimuste vastamise

§ 35lõike 1 tunnustele.

Punkt 42.14 ei kahjusta hageja huve, sest on vastavuses seadusega. 27. Kostja vaidles vastu ka hageja õigusabikulude hüvitamise nõudele. Kuivõrd hagejal nõuded puuduvad, ei olnud kulutused õigusabile vajalikud ega põhjendatud. Lahe Kinnisvara arvamuse kulu 700 eurot ei saa käsitleda

§ 128lõike 3 järgse kahjuna. Tegemist on Ts

MS § 143 punktis 2 sätestatud menetluskuluga. Arvamus esitati hagejale 06.06.2019 ning hageja esindajad allkirjastasid hagiavalduse järgmisel päeval. Seega loodi nimetatud dokumentaalne tõend üksnes hagile tõendina lisamise tarbeks.

1. Alternatiivselt, kui kohus peaks hagi mingis ulatuses rahuldama, esitas kostja tasaarvestusavalduse. Hagejal on tasumata põhivõlgnevus kostja ees 20 487.09 eurot ja viivis 8398.46 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
2. Harju Maakohus rahuldas 29.01.2021 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hagejale välja kahjuhüvitise 50 511.39 eurot, sh 36 124.69 eurot pandiõigust kasutades äravõetud asjade eest, 12 294.20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest ning 2092.50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest. Samuti mõistis kohus välja viivise

§ 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kahjuhüvitise tasumata osalt alates 08.06.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus võttis vastu hageja loobumise alternatiivsest nõudest ja lõpetas selles osas menetluse. Menetluskulud jättis kohus 69% ulatuses solidaarselt kostjate ja 31% ulatuses hageja kanda ning märkis, et määrab kulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist. 7 2-19-8742

1. Tsiviilasja materjalidest tulenevalt luges kohus tuvastatuks, et pooled sõlmisid 19.04.2017 äripinna üürilepingu, mille kohaselt hageja üüris Lootsi Arenduse OÜ-lt (mille õigusjärglane oli Diarana OÜ, mille õigusjärglasteks on omakorda kostjad) Tallinnas Ahtri 9 asuvas Nautica kaubanduskeskuses II korrusel paiknevad äripinnad pindalaga 213,5m² (t I kd lk 10-58). Vastavalt lepingu punktile 5.2 sõlmiti leping 10 aastaks. Hageja avas üüripinnal ilusalongi „Butterfly Salon & Spa“.
2. Kohus tugines

§-le 271 ja § 292 lõikele

1. Pooled on üürilepingu punktis 8.1 kokku leppinud üüri tasumises igakuiselt 9.50 eurot 1m2 kohta ning alates
2. üürikuust 10 eurot 1m2 kohta. Üürisummale lisandub käibemaks. Samuti on pooled lepingu punktis 9.1 ja üldtingimuste punktis 20 leppinud kokku ruumides osutatavate lisatasude maksmises (sh vesi, küte, elektrienergia, sideteenus, tehnilise valve teenus). Üüri ettemakse tuli tasuda iga kuu
3. kuupäevaks (lepingu punkt 19.8).
4. Pooltel puudub vaidlus, et alates 08.12.2018 puudub hagejal ligipääs üüripinnale ning üürileandja on teostanud pandiõigust pinnale jäänud asjade suhtes. Hagi kohaselt on kostja 10.12.2018 esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega lõpetas lepingu alates 11.12.
5. 31.01.2019 on hageja vaidlustanud ülesütlemise, palunud taastada valdus pinnale hiljemalt 07.02.2019 ning andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud, loeb üürnik lepingu omalt poolt ülesöelduks alates 08.02.
7. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud, mh kas üürileandjal oli õigus takistada hagejal ruumide kasutamist ja teostada pandiõigust.
8. Kohus tugines

§ 309

lõike 1 esimesele lausele, § 313 lõigetele 1–3,

§ 316lõike 1 punktile 1.

Kohus selgitas, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196, kohus viitas lõikele 2. Seega tuleneb nii

§-st 108 kui sama seaduse § 196 lõikest 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt

§ 316lõikest 3 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda.

Seega on üürileandjal

§ 316

alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta (

§ 196lõige 2).

1. Pooled on lepingu punktis 34.1.1 kokku leppinud, et üürniku oluliseks rikkumiseks on lepingu tähenduses mh see, kui üür, üldteenuste maksed, lisateenuste maksed või reklaamifondi osamaksed või muud lepingust tulenevad maksed on osaliselt või täielikult vähemalt 45 päeva maksmata või on üürnik olnud vastavate maksete tasumisega viivituses üle 15 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul ega ole lõpetanud rikkumist 5 tööpäeva jooksul vastava kirjaliku teate saamisest. Juhul, kui lepingu ülesütlemise aluseks on maksetega viivitamine, on üürileandjal õigus öelda leping üles vaid siis, kui üürnik täidab oma maksekohustused peale viietööpäevalist heastamistähtaja lõppemist või jätab oma maksekohustused täitmata.
2. Üürilepingu punkti 34.4 kohaselt on üürileandjal õigus üldtingimuste punktis 34.1 sätestatud iga üürnikupoolse rikkumise korral üürileping ühepoolselt etteteatamiseta ning rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata (v.a kui punktis 35.1 on tähtaeg sätestatud) ühepoolselt lõpetada ning nõuda üürnikult hüvitist kahju eest, mis üürileandjal tekib üürilepingu lõpetamisest tulenevalt, samuti nõuda üürniku täitmata rahaliste kohustuste täitmist. Nimetatud nõuete tagamiseks on üürileandjal õigus sulgeda üürnikule juurdepääs ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja pandiõigust alates hetkest, mil 8 2-19-8742 üürileandjal oleks lepingu või seaduse järgi alus leping ühepoolselt lõpetada. Üürileandja võib sulgeda üürnikule juurdepääsu ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja pandiõigust eelpool nimetatud lepingu lõpetamise aluste tekkimisel isegi juhul, kui üürileandja lepingut üles ei ütle või teeb seda hiljem.
3. Kostja on esitanud hagejale 30.11.2018 lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui üürilepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt 10.12.2018 (t I kd lk 157). Esitatud nõudest nähtuvalt võlgnes hageja üüri, kommunaalteenuste jm maksete eest 7596.92 eurot, millele lisandub viivis 357.34 eurot. Samaks kuupäevaks on palutud tasuda ka võlg üüripinna väljaehitamise osas summas 13 577.41 eurot. 10.12.2018 on hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus, mille kohaselt võla tasumata jätmisel kuupäevaks 10.12.2018 loeb üürileandja üürilepingu ülesöelduks lepingu punkti 34.1.1 alusel alates 11.12.2018 (t I kd lk 158).
4. Üürivõla tasumise nõudes on üürileandja tuginenud 4 tasumata arvele: 01.10.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181364 oktoobri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas 2712.75 eurot (t II kd lk 43), mille tasumisega on viivitatud 50 päeva; 30.09.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181444 september 2018 kõrvalkulude eest summas 990.93 eurot (t II kd lk 44), mille tasumisega on viivitatud 40 päeva; 01.11.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181510 novembri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791.29 eurot (t II kd lk 45), mille tasumisega on viivitatud 19 päeva; 31.10.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181592 oktoober 2018 kõrvalkulude eest summas 1101.95 eurot (t II kd lk 46), mille tasumisega on viivitatud 9 päeva. Lisaks on üürilepingu ülesütlemise teates viidatud 01.12.2018 esitatud arvele nr 20181683 detsembri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791.29 eurot (t II kd lk 47). Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hagejale on esitatud 30.11.2018 arve nr 20181766 novembri 2018 kõrvalkulude eest summas 1303.89 eurot (t II kd lk 48) ning 31.12.2018 arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401.41 eurot (t II kd lk 49).
5. Vastuväidete kohaselt on hageja üüri alandanud, kuna üürileandja rikkus lepingut ega taganud ruumide ja kaubanduskeskuse kokkulepitud seisukorda. Üüri alandamisel on hagejal tekkinud üüri osas ettemaks ning seega puudus lepingu ülesütlemise päeval võlgnevus ja kostjal lepingu ülesütlemiseks aluseid ei esinenud.
6. Kohus tugines

§ 278punktile 4 ja § 296 lõigetele 1 ja 2.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt olid hinna alandamise põhjuseks puudused üüripinnal, s.o temperatuuriga seotud probleemid (salongis oli liiga külm teenuse osutamiseks) ja ventilatsiooniga seotud probleemid (salongi alla jääval I korrusel asus pood-söögikoht, kust keskuse puudulikust ventilatsioonist tingituna levisid toidulõhnad ilusalongi). Hageja seaduslik esindaja on juba 30.11.2017 kirjutanud üürileandjale (adresseeritud TK-le), et millal lahendatakse probleem seoses Juustukuningate ventilatsiooniga ning et iiveldama ajav kärsahais peletab minema nii nende kliendid kui töölised (t I kd lk 143). Samal päeval on TK vastanud, et ventilatsiooniosa ringitegemine on töös ning nad ei saa lubada kiiret lahendust (t I kd lk 143). 25.01.2018 on hageja kirjutanud üürileandjale (kiri adresseeritud TK-le) mh, et on korduvalt kurtnud selle üle, et nende ruumidesse levivad väga tugevad ja ebameeldivad toidulõhnad, millega nad ei ole üürilepingu sõlmimisel arvestanud ning palus üüri alandada ajahetkest, mil esimest korda selle probleemiga üürileandja poole pöördus (t I kd lk 144 pöördel -145). Sama kirja on ta edastanud ka 29.01.2018, kuna ei ole üürileandjalt vastust saanud. 30.01.2018 on hageja täiendanud, et kabinettides on liiga külm massaažiks ja kehahoolduseks (t I kd lk 146). 31.01.2018 on TK vastanud, et toidulõhnade teema fikseerisid nad 30.11 ja detsembri alguses paigaldas Juustukuningad täiendava õhupuhasti ning kuna probleeme ei ole rohkem dokumenteeritud, siis 9 2-19-8742 viitab see olukorra lahendamisele (t I kd lk 144). 23.05.2018 on hageja palunud üüripinnal olevad puudused kõrvaldada hiljemalt 25.06.2018 ning teatanud, et kui puuduseid ei kõrvaldata, kaalub hageja üürilepingu erakorralist lõpetamist (t I kd lk 147-151). Väidetavalt 16.11.2018 on hageja teavitanud täiendavalt, et senikaua kuni ei ole tema pretensioonid lahendatud, saab ta tasuda üksnes kommunaalkulude eest (t I kd lk 155). Samas ei nähtu antud tõendist kellele, millal ja kuidas antud kiri edastatud on. 31.01.2019 kirjas täpsustas hageja, et üüripinna kasutamine oli takistatud vähemalt 30% ulatuses üüripinna täielikust potentsiaalist, seda mh alates kaubanduskeskuse avamispäevast 17.10.2017 (t I kd lk 162-166). 41. Üüripinnal esinenud puuduste olemasolu luges kohus tõendatuks tunnistaja C 14.09.2020 istungil antud ütlustega (t III kd lk 45-49). Tunnistaja kinnitas, et salongis oli külm ja talvisel ajal ei olnud võimalik seal kosmeetiku riietes üleüldse liikuda ja teenust osutada ning et salongis levis kärsahais, sibulalõhn ja ving. Samuti kinnitas tunnistaja, et nimetatud probleemid olid salongis alates avamispäevast kuni tema viimase tööpäevani 08.12.2018. Tunnistaja ütluste kohaselt esitasid kliendid pretensioone temperatuurist tingituna ja teenus jäi osutamata (ja seega ka raha teenimata). Kohtu hinnangul on seega tõendamist leidnud, et üüripinnal esinesid probleemid temperatuuriga ja ventilatsiooniga. Kostjate väited selle kohta, et puudused olid 2018. a juuniks kõrvaldatud, on tõendamata. Üürileandja on veel 24.09.2018 teavitanud, et „ventilatsioon – hais alumise üürniku poolt – paigaldatakse lähiajal keskuse poolt seadmed lõhnaeemalduseks“. Seega ei ole usutav, et olukorras, kus kostjad on seisukohal, et hageja esiletoodud puuduseid ei esinenud/on kõrvaldatud, oleks üürileandja seda kirjavahetuses jaatanud ja/või koos hagejaga lahendusi otsinud. 42.

§-s 278 nimetatud õiguskaitsevahenditele saab tugineda siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist. Samuti annab

§ 278

üürnikule õiguse kasutada selle punktides 1–5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-107-08, punkt 12; 3-2-1-81-08, punkt 13). Kohus nõustus hagejaga, et ilusalongis, kuhu kliendid tulevad eelkõige lõõgastuma, takistavad eelviidatud puudused olulisel määral üürieseme kasutamist. Ilu- ja muude heaoluteenuste osutamine ei ole võimalik, kui kliendid külmetavad või kui salongis levib alumiselt korruselt söögikoha toidulõhn ja ving. Seega oli hageja kohtu hinnangul õigustatud üüri alandama. 43. Kostja on esitanud vastuväite, et TK on kostja töötaja, kelle ülesandeks on hoonete ehitustehnilised küsimused, kuid ta ei esinda kostjat üürilepingutega seotud küsimustes ning seega ei ole 25.01.2018 e-kirjas mistahes sisalduv tahteavaldus kostjale kättetoimetatud ning on seetõttu kehtetu. Kohus märkis, et vastavalt keskuse üldinfole on TK ehitus- ja haldusjuht (t I kd lk 33). E-kirjavahetusest nähtub, et hageja suhtles nimetatud isikuga lepingu täitmise küsimustes pidevalt ning ühestki TK esitatud vastusest ei nähtu, et kirjad oleksid esitatud valele isikule. Samuti on TK 31.01.2018 kirjas viidanud, et üüri alandamine on veel arutelus (t I kd lk 144). Seega luges kohus, et üürileandja on hageja tahteavalduse kätte saanud. Samuti selgitas kohus, et Riigikohtu praktika kohaselt on õigus hinda alandada

§ 296

lõikes 2 märgitud eeldustel ka pärast lepingu lõppemist, sh ka hagiavalduses (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-112-15, punkt 8; 3-2-1-21-08, punkt 11), oluline on üksnes, et üürnik on eelnevalt täitnud

§ 282lõike 1 punktis 1 sätestatud teatamiskohustuse.

Eeltoodust tulenevalt ei oma üüri alandamise õiguspärasuse hindamisel tähendust see, millisel hetkel on üürnik hinna alandamise avalduse esitanud. Üürihinna alandamise eelduseks on üüripinna kasutamist takistava puuduse olemasolu ja sellest teavitamine. Vaidlus puudub, et mõlemad kirjad (25.01.2018 ja 31.01.2019) on kostjale kätte toimetatud ja seega kehtivaks muutunud (TsÜS § 69 lõige 1). Seega on hageja

§ 282lõike 1 punktis 1 sätestatud teatamiskohustuse täitnud.

10 2-19-8742 Samuti märkis kohus, et hinna alandamine on ühepoolne tahteavaldus, mis ei vaja üürileandja nõustumust.

1. Üürihinna alandamisel tuleb hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Kohase täitmise väärtusena tuleb kohtu hinnangul käsitleda 213,5m² suurust üüripinda, kus puuduvad õhutemperatuuri ja ventilatsiooni probleemid ning tervet salongi on võimalik sihtotstarbeliselt iluteenuste osutamiseks kasutada. Mittekohase täitmise väärtuse aluseks tuleb võtta 213,5m² suurune üüripind, võttes sealjuures arvesse, et ca 50m² suuruse ala (kabinetid) kasutamine oli olulises ulatuses takistatud, kuna kabinetid olid liiga külmad teenuse osutamiseks (t III kd lk 54 – tunnistaja märgitud külmad ruumid) ning salongis tervikuna levis ka keskuse I korruselt vahetult ilusalongi all paiknevast poest toidulõhnu (kärsahais). Arvestades puuduste olulisust, eelkõige võttes arvesse üüripinna sihtotstarvet (üüripinda kasutati ilusalongina) ning seda, mis ulatuses see salongi tegelikku kasutamist mõjutas, on kohtu hinnangul üüri alandamine põhjendatud hageja viidatud 30% ulatuses. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-82-06 punktis 14 eraldi rõhutanud, et kõrge õhutemperatuur ja halb õhukvaliteet õigustavad üüri alandamist 30% võrra.
2. Tunnistaja C ütlustega luges kohus tõendatuks, et puudused esinesid üüripinnal juba alates avamispäevast ning neid ei olnud kostja kõrvaldanud ka selleks hetkeks, kui takistati üüripinnale juurdepääs. Seega oli üürnikul õigus alandada üüri ka tagasiulatuvalt 30% ulatuses alates 17.10.
4. Alates üüripinna üürimisest kuni septembrini 2018 (k.a) oli hagejale esitatud üüri eest arveid kogusummas 30 329.53 eurot (t II kd lk 128-139). Puudub vaidlus, et nimetatud arved on tasutud. Arvestades 30% ulatuses üüri alandamist, oli üürnikul kohustus tasuda selle perioodi eest üüri kokku 21 230.67 eurot. Seega oli septembri 2018 lõpuks hagejal ettemaks üüri osas 9098.86 eurot. Oktoobri ja novembri 2018 eest on üürileandja esitanud hagejale arved üüri tasumiseks kokku 5504.04 eurot (t II kd lk 43, 45), millest hagejal tuli tasuda 70%, s.o 3852.83 eurot. Samuti ei nähtu, et hageja oleks tasunud septembri, oktoobri ja novembri 2018 kõrvalkulusid kokku 3396.77 eurot (t II kd lk 44, 46, 48). Arvestades ettemaksu suurust, saab tähtaegselt tasutuks lugeda nii oktoobri ja novembri 2018 üüri kui septembri, oktoobri ja novembri 2018 kõrvalkulud ning ettemaksu suuruseks jääb 1849.26 eurot (9098.86-5504.043396.77).
5. Seega puudus detsembri alguseks hagejal kostja ees üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus (sh viivisevõlgnevus) ning üürileandjal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks lepingu punkti 34.1.1 alusel.
6. Kohus märkis täiendavalt, et ettemaks 1849.26 eurot ning hageja poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatis 7301.70 eurot katavad ära ka hagejale esitatud detsembri üüri ja kõrvalkulud. Üürileandja on esitanud hagejale arve detsembri 2018 üüri eest 2791.29 eurot (t I kd lk 47), millest 10 päeva moodustab 900.42 eurot, millest omakorda 70% on 630.29 eurot. 31.12.2018 esitatud arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401.41 eurot (t II kd lk 49) moodustab 10 päeva eest 129.49 eurot.
7. Kostjad on asunud ka seisukohale, et üürileandjal on hageja vastu üürilepingu lisast nr 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue 13 577.41 eurot. Üürilepingu kohaselt oli üürileandja kohustuseks mh anda asi üürnikule üle kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagada asja hoidmine selles seisundis kogu lepingu kehtivuse aja. Üürilepingu lisas 2 on üüripinna kirjeldus ja töövõtu piirid, sh ei ole vaidlust, et hageja kohustuseks oli kanda üüripinna lõplikuks valmisehitamiseks vastavalt tema enda soovile mh 11 2-19-8742 järgmised ehituslikud tegevused: üürniku siselahendusest tingitud üüripinna ümberprojekteerimise kulud (üürilepingu lisa 2 punkt 2.2); tuletõrjeseadmete ja vahendite ümbertõstmise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest (üürilepingu lisa 2 punkt 2.4); ventilatsioonisüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud, lähtuvalt üürniku siselahendustest ning üürniku ruumilahendustest jms (üürilepingu lisa 2 punkt 2.4)
8. Kostjad on märkinud, et on teinud nimetatud kulusid kokku 16 971.77 eurot (käibemaksuga) ning esitanud 31.12.2017 selle kohta hagejale arve nr 20170939 (t II kd lk 38, 39). Kohus leidis, et lepingust ega ka seadusest ei tulene, et üürileandja võib need tööd ise teha ning seejärel arve üürnikule esitada. Sellises õiguslikus tagajärjes seonduvalt lisaga 2 ei ole pooled kokku leppinud. Kostjad ei ole viidanud ühelegi üürilepingu sättele, millest tulenevalt tekkis neil õigus üürniku eest ja/või kulul töövõttu teostada ja/või tellida ning selle eest üürnikule arvet esitada. Samuti ei tulene sellist õiguslikku tagajärge seadusest. Ka ei ole tõendatud, et hageja oleks kostjatelt vastavaid töid tellinud või et üürileandja oleks hagejaga enne tööde teostamist töid ning nende maksumust kooskõlastanud. Olukorras, kus hageja ja kostjate vahel ei ole töövõtulepingut sõlmitud, selline ehituskulude hüvitamise nõue ei tulene lepingust ega ka seadusest ning hageja ei ole kostjat selgelt volitanud sellise lepingu sõlmimiseks ega tema nimel teenuste tellimiseks, on kostja ehituskulude hüvitamise nõue kohtu hinnangul põhjendamatu ja alusetu ning kostjatel puudub õigus vastavat arvet üürilepingu alusel esitada ja siduda võlgnevus üürilepinguga. Samal põhjusel on alusetu ehituskulude hüvitamise nõudega kaasnev viivis.
9. Hageja ei ole ehituskulude hüvitamisest keeldumise näol seega rikkunud ühtegi lepingust tulenevat punkti, mis ei saa kaasa tuua ka vastutust lepingu punkti 34.1.1 alusel ega veel vähem õigust pandiõiguse teostamisele lepingu punkti 34.4 alusel.
10. Kostjad on vastuväidetes tuginenud mh asjaolule, et hagejast tingitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud üürileandjal võimalik hageja kasutuses olnud pinnalt tulu teenida
11. a jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus leida alles alates sama aasta märtsist, mistõttu jäi saamata jaanuari ja veebruari üüritulu 4652.14 eurot (2x2365). Kuivõrd leping ei ole üles öeldud hagejast tingitud asjaolude tõttu, puudub kostjal vastavas ulatuses ka saamata jäänud üürinõue.
12. Kohus tugines

§ 314lõikele 1.

Üürilepingu üldtingimuste punkti 34.2.2 kohaselt võib üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ruumide sihtotstarbeline kasutamine on välistatud vähemalt 60 päeva pikkuse perioodi vältel seetõttu, et üürileandja on süüliselt rikkunud oma lepingust tulenevaid kohustusi ega ole vastavaid kohustusi täitnud ka üürniku poolt kirjaliku teatega antud mõistliku ning igal juhul 30-päevase täiendava tähtaja jooksul.

1. 31.01.2019 kirjas on hageja palunud taastada valdus üüripinnale hiljemalt 07.02.2019 ning andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud, loeb üürnik lepingu omaltpoolt üles öelduks alates 08.02.
2. Puudub vaidlus, et valdust üüripinnale ei taastatud. Seega lõppes üürileping kohtu hinnangul hiljemalt 08.02.
4. Kohus, viidates

§ 307lõikele 1, leidis, et kostjal ei olnud õigust pandiõigust teostada.

Ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks tahtnud ruumidest ära kolida. Hageja on selgitanud, et soovis teha üüripinnal ümberkorraldusi ning omaks võtnud, et eemaldatud olid kabinettide 1-2 ja 3-4 vaheseinad, mis olid hõlpsasti eemaldatavad ning samades kabinettides osaliselt ka ripplae plaadid (t II kd lk 153). Samuti on hageja selgitanud, et laeplaadid eemaldati seetõttu, et tagada mingigi sooja õhu liikumine kabinettidesse (soojuspaneelid paiknesid salongi avatud osas lae all, t II kd lk 127). Ka tunnistaja C on 14.09.2020 istungil selgitanud, et neil alustati 12 2-19-8742 ettevalmistusi tagumiste ruumide soojustamiseks ning plaanis oli tegevust muuta ja leida külmadele ruumidele uus funktsioon. Kohtu hinnangul ei ole aga pandiõiguse teostamise aluseks üürilepingu esemel ümberkorralduste tegemine. See, kas üürnikul oli ümberkorralduste tegemiseks üürileandja luba, ei oma pandiõiguse teostamise õiguspärasuse hindamisel tähtsust.

1. Samuti on tunnistaja C 14.09.2020 istungil antud ütlustega tõendamist leidnud, et pandiõiguse teostamise päeval toimus salongis tavapärane töö, sh teenindati kliente. Peale tunnistaja olid kohal juuksur ja hageja seaduslik esindaja. Samuti kinnitas tunnistaja, et salongil olid broneeringud ajad ka detsembri lõpuks ja jaanuariks. Nimetatut kinnitavad dokumentaalsed tõendid (t II kd lk 164, 165). Lisaks oli hagejal tellitud salongi reklaamimiseks detsembriks 2018 Baltic Guide lehte reklaam (t II kd lk 160). Kohtu hinnangul kinnitavad nimetatud asjaolud, et hagejal puudus kavatsus üüripinnalt ära kolida. Lisaks tõendab seda, et hageja ei olnud asunud ära kolima asjaolu, et seisuga 08.12.2018 olid kõik teenuse osutamiseks vajalikud tarvikud salongis jätkuvalt olemas. Esitatud fotodelt nähtuvad juuksehooldusvahendid, küünelakid, pesumasinas ja kuivatis on nähtav salongis kasutatav tekstiil (t II kd lk 154-159).
2. Kostjate väiteid hageja võimalikust kolimisest ei tõenda ka 29.10.2019 vastuse lisas olevad pildid (t II kd lk 55-87). Osaliselt on pildid halva kvaliteediga ja nendelt ei nähtu, kus kohas ja mida on pildistada soovitud. Samuti ei tõenda ükski pilt, et üürnik oleks asunud sealt välja kolima või asju ja mööblit ära viima. Pildid võivad üksnes kinnitada hageja väidet ümberkorralduste tegemisest, mis ei oma aga pandiõiguse teostamise aspektist tähendust. Ka kostja 28.05.2020 esitatud väljavõtted Ahtri tn 9 kaubanduskeskuse turvakaamera salvestistest (videod, t II kd lk 196) ei kinnita, et hageja oleks üüripinnalt asunud välja kolima. Videod näitavad üksikute esemete alla toomist ja seejärel üles tagasi viimist. Kohus asus seisukohale, et üksikute esemete üüripinnalt ajutine eemaldamine ümberkorralduste tegemiseks ei tähenda üüripinnalt asjade äraviimist

§ 307lõike 1 tähenduses.

Videolt nähtuva näoaparaadi eemaldamise kohta on hageja selgitanud, et nimetatud aparaati kasutati ka lisaks Metropoli salongis ning aparaat on ostetud AringBalticule (Metropoli salong) juba

1. a lõpus. Nimetatut kinnitavad ka hageja esitatud tõendid (t III kd lk 28-33). Samuti on tunnistaja ütlustega tõendatud, et nimetatud aparaati kasutati mõlemas salongis (t III kd lk 46 pöördel). See, et hageja juhatuse liige on ka Metropoli hotellis asuva ilusalongi pidaja, ei kinnita samuti kolimist (t III kd lk 11-12).
2. Tunnistaja Y antud ütlustest võib samuti pigem järeldada, et hageja oli asunud tegema ümberkorraldusi (t III kd lk 49 pöördel-51). Tunnistaja on algselt märkinud, et tagumisi ruume kontrollides selgus, et juhtmed rippusid lae all, laeplaadid olid ära võetud, uksepiidad eest ära võetud, kogu inventar kokku pakitud, kaubikusse tassiti massaažilaudu ja kilekottidesse pakitud asju. Samas on tunnistaja hiljem täpsustanud, et üksnes osa mööblist oli kiletatud, sh massaažitool ja laud olid linaga kaetud (t III kd lk 50). Kohtu hinnangul on usutav, et ümberkorralduste tegemisel kaetakse inventar kilega/linaga.
3. Kohus asus seega seisukohale, et kostja teostas pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. AÕS ega TsÜS ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ega proovi üüripinnalt asju lõplikult eemaldada.
4. Samuti leidis kohus, et üürileandja ei järginud pandiõiguse teostamisel lepingus kokkulepitud pandiõiguse teostamise viisi (lepingu punkt 35.4). Ruumidest sisustuse ja esemete eemaldamise kohta pandiõiguse teostamise raames pidi üürileandja koostama akti, millele kirjutavad alla lisaks üürileandjale ka 2 tunnistajat ning üürileandja saadab seejärel üürnikule koopia aktist. Juhul kui üürnik ei ole hiljemalt 7 päeva jooksul peale esemete eemaldamist 13 2-19-8742 rahuldanud kõiki üürileandja nõudeid, on üürileandjal õigus rahuldada oma nõuded üürniku vara arvel omal äranägemisel ja vabalt valitud viisil, teatades sellest 7 päeva ette. Üürileandja ei ole sellist akti koostanud (seda kinnitas kostja lepinguline esindaja 10.02.2020 eelistungil) ega seda üürnikule edastanud. Samuti ei ole üürileandja andnud üürnikule 7-päevast tähtaega nõuete rahuldamiseks, et säilitada asjade omandiõigus.
5. Kohus asus seisukohale, et kostjate 11.01.2019 koostatud e-kiri koos exceli faili ja arvega (t II kd lk 114-117, 120-121) lepingu punktis 35.4 kokkulepitud aktile ei vasta. Nimetatud punkti kohaselt pidi akt olema koostatud pandiõiguse teostamise raames ning olema allkirjastatud üürileandja ja 2 tunnistaja poolt. 18.02.2020 esitatud tõendist (e-kiri) nähtub, et akt on koostatud ja edastatud 11.01.2019, s.o ligi kuu aega hiljem, kui üürileandja pandiõigust teostas. Kohtule esitatud akt on allkirjastatud alles 20.02.2020, st ligi aasta ja 2,5 kuud hiljem pandiõiguse teostamise päevast. Samuti pidi lepingu kohaselt üürileandja andma üürnikule koopia vastavast aktist ning andma seejärel 7-päevase tähtaja kõigi nõuete rahuldamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et seda oleks tehtud. Seega leidis kohus, et viidatud akt on koostatud tagantjärgi ega vasta poolte kokkulepitule, mistõttu rikkus kostja pandiõiguse teostamisviisi. Kohus viitas AÕS § 294 lõikele
7. Kostjad esitasid ka vastuväite, et antud juhul ei kohaldunud mitte lepingu punkt 35.4, vaid 34.4, mis ei näinud ette akti koostamist. Nii lepingu punktid 34.4 kui 35.4 reguleerivad üürileandja õigusi lepingu lõppemisel/lõpetamisel – mis viisil ja moel teostab üürileandja pandiõigust. Lepingu punkt 34.4 näeb ette (lisaks seaduses sätestatud alusele) üürileandja pandiõiguse teostamise ning lepingu punkt 35.4 täpsustab, millisel viisil pandiõigust tuleb teostada – vastasel juhul ei oleks lepingu punkti 35.4 sees täiendust „Üürnik nõustub, et temale kuuluva vara selliselt eemaldamist Ruumidest loetakse Üürileandja seaduses sätestatud pandiõiguse teostamiseks“. Kui lepingu punkt 35.4 sätestab, et vara eemaldamist üüripinnalt loetakse üürileandja seaduses sätestatud pandiõiguse teostamiseks ning samas punktis on pooled kokku leppinud ka täiendava viisi, kuidas tuleb pandiõigust teostada, on ilmne, et üürileandja pidi seda seaduses sätestatud pandiõiguse teostamisel järgima. Kohus on eelnevalt leidnud, et üürileandja ei järginud lepingu punktis 35.4 kokkulepitut.
8. Lisaks eeltoodule asus kohus seisukohale, et kostjal puudus ka üürileandja pandiõiguse realiseerimise raames pandiga tagatud ja sissenõutav nõue.

§ 305

lõike 1 teise lause kohaselt on pandiga tagatud üksnes jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded (st hüvitisnõuded, mis tulenevad üürilepingust). Seega on seadusega piiritletud, millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud. Olgugi, et pandiõigus tekib üürilepingu tekkimise hetkest ja pandiõiguse tekkimine kui selline ei eelda üürniku suhtes sissenõutava nõude olemasolu, peab sissenõutav nõue olemas olema asjade valdusse võtmise hetkel (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-8-08, punkt 16). AÕS § 292 lõike 2 kohaselt tekib pandipidajal panditud asja müügi õigus, kui pandiga tagatud nõue ei ole selle nõude kohaselt täidetud. Seega tekib ka üürileandjal pandiga koormatud eseme müügiõigus vaid siis, kui tal on

§ 82lõike 7 mõttes sissenõutav nõue üürniku vastu.

1. Asja materjalidest nähtuvalt teatati hagejale enampakkumisest vahemikus 26.03.2019– 23.04.2019 ning enampakkumine, kus hageja vallasvara võõrandati, toimus ise 24.04.– 02.05.2019 (t I kd lk 167-171). Seega pidi üürileandjal olema aprillis-mais 2019 hageja vastu sissenõutav jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõue, samuti üürilepingust tulenevad hüvitisnõuded. Kostja ei ole tõendanud selliste nõuete olemasolu.
2. Hageja on palunud kostjalt välja mõista kokku kahjuhüvitise 73 584.51 eurot, mis koosneb hüvitisest üüripinnale jäänud asjade eest 36 410.01 eurot, hüvitisest üüripinnale jäänud 14 2-19-8742 siseseadmete eest 12 294.20 eurot, hüvitisest üüripinnale tehtud ja selle väärtust suurendanud kulutuste eest 22 087.80 eurot, hüvitisest kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest 2092.50 eurot ning hüvitisest hüvitise suuruse kindlakstegemisega seoses kantud kulutuste eest 700 eurot.
3. Kohus tugines AÕS § 80 lõikele 1 ning

§ 115lõigetele 1 ja 2.

Antud juhul on eeldus kahju hüvitamise nõude esitamiseks üüripinnale jäänud asjade eest täidetud. Kostja on ise kinnitanud, et on osaliselt üüripinnale jäänud vallasasjad pandiõiguse teostamise raames realiseerinud. Arvestades, et ka ülejäänud asju ei ole pika aja jooksul tagastatud, on ilmne, et hageja on kaotanud huvi nende asjade tagasisaamiseks. 67. Kohus tugines

§ 132

lõikele 1 märkides, et hüvitiseks ei ole mitte see väärtus, mis oli asjal vahetult enne hävimist või kaotsiminekut, vaid see, mis on vajalik pärast asja hävimist või kaotsiminekut uue samaväärse asja soetamiseks. Isegi juhul, kui tegemist on kasutatud ning vähemväärtusliku asjaga, saab kahjustatud isik nõuda hüvitise maksmist, mille eest saaks omandada uue, kasutamata asja (vt

I. Kommentaarid. P. Varul jt. Tallinn 2016, lk 699). Kuigi praegusel juhul ei ole hagejale kuuluvad esemed iseenesest hävinud ega kaotsi läinud, tuleb lähtuda siiski asjaolust, et hageja neid enam kasutada ei saa.

1. Praegusel juhul on üürileandja võtnud enda valdusse ruumid koos kõigi seal paiknevate asjadega, mille soetamisväärtuse luges kohus tõendatuks kokku 36 410.01 euro ulatuses, millest seadmed 21 644.76 eurot (t I kd lk 62-70), tehnika ja elektroonika 4221.56 eurot (t I kd lk 7176), mööbel 6808.71 eurot (t I kd lk 77-92), sisustus 2097.90 eurot (t I kd lk 93-103), töövahendid ja tooted 1338.40 eurot (t I kd lk 104-113) ning muud vallasasjad 298.68 eurot (t I kd lk 114-116). Kõik summad on toodud käibemaksuta.
2. Kostjate vastusega on tõendatud (t II kd lk 33, punkt 15), et üüripinnale jäid järgmised hagejale kuuluvad asjad: Alessandro töötool banaanileeniga iste kandiline Sitness Naik, 2 tk; Alessandro klienditool kõrge seljatoega, kandiline Visitor, 4 tk; massaaži- ja kehahoolduse laud Oase pruun Districos; elektriline massaažilaud EA-1908 ühe mootoriga; elektriline massaažilaud EA-1935 kõikide lisadega, 3tk; Hairdresser wash unit, chair Silver black 2 tk; Alessandro Comet- Manicure Caddy- mobiilne maniküürilaud; maniküürilaud Extend Aquare Wit met Afz valge; instrumendikäru metallist kolme riiuliga puulambi kinnitusega valge; juuksuri klienditool Colorado, 4 tk; Camilla pedicura 1 mootoriga protseduurilaud, 2 tk; Belli Capelli mobiilne metallist stend; maniküürilaud 8431.01 valge; tolmuimeja C3Yellow, Miele CAAC; külmik Liebherr A+ 85cm; pesumasin Bosch sügavus 59 cm; kuivati Boch WTW855R9SN energiasäästlik; espressomasin Nivona must; akuga aknapesur Kärcher; Rug kanapee 8933 L must nahk; kummut Barvo 175 cm Aatrium tamm; töötasapind kööki + 2 riiulit; 3-kohaline sohva Gamma 2 tk kangas tumehall; köögimööbel 5 kappi (1 klaasidega) valged; kummut Chest 2 ust 85x35x80, 4 tk; vitriinkapp klaas + metall must; diivanilaud Montana ST (brown), 2 tk; söögitoa kmpl HERNING laud + 4 tooli tamm, kummut Chest 3 ust + 2 sahtlit tamm 120x35x85; kummut Almeria 3441, must kõrgläige; roheline valamukapp + valamu; tugitool punane samet; kirgas klaassein 8 mm, 2130x2126mm; kummut Niko; Rollup stend Butterfly, Rollup stend Belli capelli. Vastavalt hagile oli nimetatud asjade väärtuseks kokku 25 203.48 eurot. Samuti on kostjad kinnitanud, et üüripinnale jäid helisüsteem + võimendus + 10 kõlarit kmpl; peeglitega riidekapi lükanduksed alumiinium profiilis; administraatori töötool valge; juuksurite peeglid 1885x1200mm 2kmpl, 2000x1200mm 2kmpl, juuksurite töötasapinnad 4000x300mm 2 kmpl+ lauajalad 8 tk; administraatori laud 2000x1300x1100 must + peegel + led valgustus. 15 2-19-8742
3. Tunnistaja C ütlustega luges kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid ka järgmised asjad: Jaguar kuumad käärid; juuksesirgendaja, punane Sophie dekoratiivpadi 50x50cm, 4 tk; pesukuivataja Delta 2 tk; jõuluvalgustus; paneelkardinad + kardinapuud 8 kmpl, nagi 2 konksu; pediküüritooli katted; BDR profitooted; hommikumantlid, pesukast.
4. Lisaks nähtub, et kostjad on oksjonil maha müünud: värvibaar juuksurile - sahtlitega kapp valamu- ja segistiga, riiulid (t III kd lk 62, 67 pöördel); dekoratiivpadjad hall/valge (t III kd lk 65, 66 pöördel) ning My style pesukorv (t III kd lk 65). Seega luges kohus tõendatuks, et ka nimetatud asjad olid üüripinnal. Samuti luges kohus kostja esitatud inventuuri nimekirjaga tõendatuks, et üüripinnale jäi voldikuks Classic valge (t II kd lk 115, rida 35).
5. Esitatud fotodega luges kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid järgmised asjad: Cosmo 2M tumepunane universaalvoodi (t III kd lk 61; samuti nähtub, et ka selle eseme on kostja oksjonikeskkonna vahendusel maha müünud; samas lk 61 pöördel, 67); Alfaparf juuksuri töökäru logoga (t II kd lk 155-156; t III kd lk 62 pöördel -63); kiirsterilisaator MAXI 150W termomeetriga, klaaskuulikestega (t II kd lk 155, 156); küünlalatern Tree (t III kd lk 62 pöördel, 2, 71, 72 ning lisaks on ka tunnistaja küünlalaternate olemasolu kinnitanud); seinakellad Aatrium 7 tk (t III kd lk 64 ning lisaks on tunnistaja seinakellade olemasolu kinnitanud); Braveheart käsipeegel (t III kd lk 62 pöördel); pesusametist tekk 2 tk (t III kd lk 71, 73); My style pesukorv ja paneelkardinad (t III kd lk 64 pöördel, 71, 73, 74, 75); HURRIKAANI Moment küünlavaas (t III kd lk 66); Alessandro lakid, töövahendid, tooted, vormiriided (t III kd lk 62 pöördel; II kd lk 157 ning lisaks on tunnistaja nimetatut kinnitanud); pediküüri jalavannid (t III kd lk 64; II kd lk 155); pediküüri töövahendid (t III kd III lk 68, 68 pöördel); käterätikud (t II kd lk 154-157, 159; III kd lk 66, 68 pöördel) ning juuksuritele vajalikud töövahendid (sh värvikaart, juuksevärvid, blondeerimispulbrid; t III kd lk 69).
6. Tõendamata on, et üüripinnale jäi Telia ruuter Inteno DG200A ning Telia optiline ühendus. See, et hageja on maksnud nende eest Telia Eesti AS-ile kahjuhüvitist, kuna seadmeid ei ole tagastatud (kd III lk 70), ei tõenda, et nimetatud asjad oleksid just üüripinnal olnud. Samuti ei ole tõendatud, et üüripinnale oleks jäänud pesumasina ja -kuivati garantii. Seega on nimetatud kahju tõendamata kokku 285.32 euro ulatuses.
7. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et üürileandja on hagejale kuuluvate asjade alusetu pandiõiguse teostamisega tekitanud kahju kokku 36 124.69 eurot (36 410.01-285.32), mille kostjad on kohustatud hüvitama

§ 115lõigete 2 ja 3 järgi.

Vaidlust ei ole, et hageja nõudis kostjalt asju tagasi, kuid kostja ei ole neid tagastanud. Kohtu hinnangul on ka tekkinud kahju ja kostjate tegevuse vahel põhjuslik seos, kuna juhul, kui kostjad ei oleks hageja vallasasju oma valdusesse võtnud, poleks hagejale kahju tekkinud. Küsimus sellest, kas ja mis ulatuses eelnimetatud esemete mõningane kasutamine väärtust mõjutab või vähendab, ei oma siin tähtsust, kuivõrd kostja pole väärtuse vähenemist ega selle ulatust tõendanud.

1. Üürilepingu üldtingimuste punkti 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, v.a kui pooled on teisiti kokku leppinud. Antud juhul ei ole pooled teisiti kokku leppinud, mistõttu tuleb lähtuda lepingu punktist 27.
3. Hageja on selgitanud, et üüripind anti talle üle n-ö musta karbi kujul ning kõik siseviimistlustööd tehti üürniku poolt ja kulul. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et üüripinna osas teostatud ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus oli kokku 12 294.20 eurot (käibemaksuta), millest valgustid olid kokku 5088.60 eurot (kd I lk 117-119), sanitaartehnika 16 2-19-8742 1466.15 eurot (kd I lk 120-126) ning taaskasutatavad ehitusmaterjalid (siseuksed, käepidemed, laminaatparkett, liistud, ripplagi jne) 5740.03 eurot (kd I lk 127-130). Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis lükkaks ümber hageja märgitud siseseadmete ja vallasasjade väärtuse. Kohtu hinnangul on nimetatud siseseadmed (sh sanitaartehnika, valgustid, uksed jms) eemaldatavad ja taaskasutatavad.
4. 31.01.2019 kirjaga on hageja palunud tagada juurdepääs üüripinnale, et ta saaks kõnealused siseseadmed eemaldada. Üürileandja ei ole tõendanud, et ta oleks võimaldanud üürnikule juurdepääsu, et viimane saaks üüripinnalt siseseadmed eemaldada. Kuna üürileandja on rikkunud lepingu punkti 27.2, on hagejal õigus kooskõlas

§ 101

lõike 1 punktiga 3 ja § 115 lõikega 1 nõuda lepingu rikkumise tõttu talle tekkinud kahju hüvitamist. Võttes arvesse kahju hüvitamise eesmärki (

§ 127

lõige 1) ning hüvitamisele kuuluva kahju liike (

§ 128), on hagejal õigus nõuda kostjatelt kahju hüvitamist.

Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista hageja kasuks 12 294.20 eurot. 78. Kohus tugines

§ 286

lõikele 1 märkides, et vastava nõude eelduseks, on et üürnik oleks üürilepingu eseme suhtes teinud muudatusi või parendusi; muudatused või parendused oleksid tehtud üürileandja nõusolekul ning üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-149-16, punkt 13).

1. Asja materjalidest nähtuvalt on üüripinna välja ehitamisega seoses hageja kandnud kokku kulutusi 22 087.80 eurot, mis koosneb järgnevast (summad toodud käibemaksuta): kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega 6022.30 eurot (kd I lk 138 pöördel139); siseseinte ehitus (seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd) 8385.60 eurot (kd I lk 138); kipsseina viimistlus 5178.78 eurot (kd I lk 139 pöördel-142). Kohus leidis, et kõik viidatud ehitustööd võivad iseenesest olla ka üüripinna väärtust suurendanud. Kohtu hinnangul on nimetatu tõendatud ka Lahe Kinnivara koostatud ekspertiisiga, milles on mh märgitud, et üüripinna väärtus on suurenenud (kd I lk 173-180).
2. Üürilepingu punkti 32.14 on sätestatud, et ühelgi juhul, sh lepingu lõppemisel ei ole üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide sisustamise, dekoreerimise, parendamise või muutmisega või ruumide kohandamisega üürniku vajadusteks v.a juhul kui pooled on selles eelnevalt eraldi kirjalikult kokku leppinud; üürnikul ei ole õigust nõuda hüvitist

§ 286alusel.

Kohus ei nõustunud hagejaga, et tegu oleks olnud tüüptingimusega või et nimetatud punkti kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud, et pooled ei ole nimetatud punktides eraldi läbi rääkinud või et vajadusel ei oleks saanud nimetatud üldtingimusi muuta. Samuti ei ole hageja tõendanud, et pooled oleksid kulude hüvitamises eraldi kirjalikult kokku leppinud. Kuigi pooled sõlmisid lepingu 10 aastaks, ei tähenda see automaatselt, et lepingu punkt 32.14 oleks heade kommetega vastuolus. Mõlemad lepingupooled tegutsesid oma majandus- ja kutsetegevuses ning pidid seega hindama vastavaid riske lepingu sõlmimisel. 81. Seega asus kohus seisukohale, et kahju summas 22 087.80 eurot väljamõistmine kostjalt ei ole põhjendatud. 82. Kohus tugines

§ 128lõikele 3.

Hageja on üritanud kostjaga kohtuväliselt kokkulepet saavutada, sh esitanud kostjale nii nõudeavalduse lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, kompromissiettepaneku kui ka vaielnud vastu üürileandjapoolsele ülesütlemise avaldusele. Arvestades, et vaidlus puudutab üürilepingust tulenevate nõuete esitamist, vaidlusel on arvestatav rahaline väärtus ning kostjat esindab kohtueelses menetluses samuti vandeadvokaat, 17 2-19-8742 oli professionaalse õigusabi kasutamine hageja poolt kohtu hinnangul selgelt põhjendatud. Kohus selgitas, et kohtumenetluse-eelsete õigusabikulude hüvitamist tuleks jaatada eeldusel, et kulud on mõistlikud

§ 128

lõike 3 mõttes ja need on võlausaldaja jaoks nõude maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud. Ka Riigikohus on märkinud, et üldjuhul tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulusid hiljem hüvitatavateks (vt selle kohta lahendid nr 3-2-1-79-08, punkt 18; 3-2-1-19-13, punkt 11; 3-2-1-138-10, punkt 29).

1. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid kokku 2092.50 eurot (kd I lk 181-185). Esitatud arvete järgi on õigusabi osutatud kokku 14 t 31 min ulatuses. Kohtu hinnangul ei saa pidada ebavajalikuks asjaolude väljaselgitamist, analüüsimist, konsultatsioone ega ka dokumentide koostamist. Arvestades vaidluse sisuga on osutatud teenused olnud vajalikud ning ka arvetel märgitud tunnihind (130 ja 150 eurot) ei ületa oluliselt keskmist tasu. Seega on hageja nõue kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest summas 2092.50 eurot põhjendatud.
2. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hageja on kandnud kulu üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlakstegemisega 700 eurot (kd I lk 186). Kohus viitas lepingu punktile 32.14 märkides, et seega ei olnud iseenesest vajalik ka üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlakstegemine, mistõttu nimetatud kulu väljamõistmine kostjatelt ei ole põhjendatud.
3. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjunõue põhjendatud kokku 50 511.39 euro ulatuses. Kuigi kostjad on viidanud ka tasaarvestusele, siis ei ole kohtu hinnangul kostjad tõendanud, et neil oleks nõudeid hageja vastu, mida saaks praegusel juhul hageja nõuetega tasaarvestada.
4. Hageja on palunud välja mõista ka viivise kahjuhüvitiselt alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni seaduses sätestatud määras. Kohus tugines

§ 101lõike 1 punktile 6 ja § 113 lõikele 1 ning Ts

MS §-le

1. Kostjad ei ole tõendanud, et kahju oleks hagejale hüvitatud. Seega kuulub kostjatelt väljamõistmisele viivis seadusjärgses määras põhinõudelt 50 511.39 eurolt alates 05.09.2019 kuni põhinõude kohase täitmiseni.
2. Kohus jättis tähelepanuta kostjate kohtukõne teesides esitatud väite selle kohta nagu oleks üüripinnale jäänud siseseadmed kuulunud kostjale kui üürileandjale ja ehitise ning kinnisasja omanikule ehitise olulise osana või päraldisena või kuulusid üüritud ruumide sisustusse või selle kasutamise juurde ning olid seega koormatud kostja kasuks üürileandja pandiõigusega

§ 305lõike 1 alusel. Ts

MS § 402 lõike 2 kohaselt võib kohtukõnes viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele. Kostjate esitatu näol on tegemist uue väitega. 88. Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjatelt tuleb välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis 50 511.39 eurot, sh 36 124.69 eurot pandiõiguse raames ära võetud asjade eest, 12 294.20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest ning 2092.50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest. Samuti tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista viivis

§ 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 08.06.2020 kuni kahjunõude rahuldamiseni.

1. Menetluskulude jaotamisel tugines kohus TsMS § 163 lõikele 1 leides, et hagi rahuldamise ulatust arvestades tuleb menetluskulud jätta 69% ulatuses kostjate ja 31% ulatuses hageja kanda.
2. Kohus viitas TsMS § 174 lõigetele 2 ja 4 märkides, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. 18 2-19-8742 Kostjate apellatsioonkaebus
3. Kostjad paluvad maakohtu otsuse hagi rahuldatud osas tühistada ja jätta uue otsusega hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
4. Seadusel ega tõenditel ei põhine maakohtu seisukoht, et lepingu ülesütlemisel puudus hagejal kostja ees üüri ja kommunaalkulude võlgnevus ning üürileandjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Kostjad esitasid vastuväite, et hinna alandamise avalduses tuleb mh märkida, kui palju hinda avaldatakse. Ilma selleta ei saa avaldust lugeda tehtuks, sest esitamata on puuduseta ja puudusega lepingueseme väärtuse vahe ehk konkreetne summa, mille võrra hinda alandatakse. Kohus jättis kostjate vastuväite käsitlemata (TsMS § 442 lõike 8 rikkumine).
5. Üüri vähendamist sätestava

§ 297

lõike 1 korda hageja ei järginud, sest tegi

§ 112lõikele 2 ja § 297 lõikele 1 vastava avalduse alles peale üürilepingu lõppemist.

Seetõttu oli hageja kaotanud 31.01.2019 seisuga õiguse üüri vähendada. Isegi kui lugeda, et avaldus oli tehtud 25.01.2018, siis

§ 297

lõikes 1 sätestatud ühekuulise etteteatamise tingimuse kohaselt oleks hageja saanud vähem üüri tasuda alles

1. a märtsist. Veebruari üüri tasumise tähtaeg oli 10.02.2018 ning selleks ajaks ei olnud ühekuuline etteteatamise aeg veel möödunud.
2. Seadusel ega tõenditel ei põhine kohtu seisukoht nagu oleksid üüriruumid olnud puudustega või vastutaks kostjad üüriruumide väidetavate puuduste eest. Kohtukõnes käsitlesid kostjad vastavaid seisukohti punktides 12–
3. Otsusest ei selgu, et kohus oleks tuvastanud, millistele tingimustele pidid ruumid vastama ning kumb lepingupooltest vastutab, kui ruumid nendele tingimustele ei vasta. Üürileandja ehitas ruumid välja vastavuses kaubanduspindadele esitatavatele tingimustele. Asjas ei ole väidetud, et ruumid ei vastanuks nendele tingimustele. Samuti ei ole tõendatud, et ruumides temperatuur ei vastanud nõutule, puuduvad objektiivsed mõõtmised, mis seda kinnitaksid. Poolte vahel puudus kokkulepe ruumide temperatuuri eritingimuste kohta. Hageja ei esitanud tema tehtud küttetööde teostusdokumentatsiooni. Maakohus jättis täielikult käsitlemata kostjate läbiva vastuväite, et ruumide temperatuuri mittevastavus lepingu tingimustele ei ole tõendatud ning kostjad ei vastuta ruumide jaheduse eest.
4. Isegi kui lugeda üüri alandamine põhjendatuks mõnede ruumide jaheduse tõttu, jättis maakohus tähelepanuta, et Eesti kliima eripärast tulenevalt saab see probleem esineda ainult talvel (külmal aastaajal) ja seaduslik ega põhjendatud ei ole üüri alandamine sel põhjusel kogu üürilepingu aja eest. Sama kinnitavad ka asjas uuritud tõendid: ainus kord, kui hageja on esitas kaebuse temperatuuri põhjusel, oli 30.01.2018 e-kirjas. Sellele vastas üürileandja järgmisel päeval, et tema selle puuduse eest ei vastuta. 23.05.2018 kirjas ruumide jahedust hageja ei nimetanud. Üürileandja puudutas ruumide temperatuuri teemat 24.09.2018 e-kirjas (punktis vii), kuid viitas sellele kui hageja enda tegevusest tingitud puudusele. Ruumide jahedusele viitas hageja ka 16.11.2018 e-kirjas, kuid seda seoses arutlusega ümberehituse vajalikkusest, samas ei väitnud hageja, et selle puuduse eest vastutaks üürileandja. Toidulõhnade probleemile viitas hageja 23.05.2018, kuid pärast vastust enam üheski pöördumises seda probleemi ei tõstatanud. Kohus on puuduste asjus tuginenud ainult hageja töötaja tunnistajana antud ütlustele, kes aga tööalase sõltuvuse tõttu ei saa olla usaldusväärne. Eelnevalt märgitud kostjate vastuväiteid ja tõendeid maakohus ei analüüsinud ega põhjendanud nendega mittenõustumist. Tunnistaja ütluste ebausaldusväärsust kinnitab ka asjaolu, et ruumide jahendus sai mõistlikult hinnates esineda vaid talvel. Kostjad on seisukohal, et väljaspool asja kohtulikku arutamist esitasid pooled kirjavahetuses seisukohti, mida nad pidasid tõesteks ning mis ei olnud kallutatud. Hageja seisukohad kirjavahetuses ei kattu tunnistaja ütlustega. Seega ei ole õige tugineda tunnistaja ütlustele ning jätta arvestamata muud uuritud tõendid. 19 2-19-8742
5. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostjatel puudus üürilepingu lisa 2 punktist 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue hageja vastu ning kostjad ei saanud neid nõudeid esitada üürilepingu alusel. Kohtukõnes käsitlesid kostjad vastavaid seisukohti punktides 5–
6. Kohus seisukoht, et lepingust ega seadusest ei tulene, et üürileandja võib lepingu lisas 2 nimetatud tööd ise teha ning seejärel arve üürnikule esitada. Selline seisukoht vastuolus

§-ga 28 ning üürilepingu punktiga 42.2 ja lisa 2 punktidega 2.2 ja 2.4), vt kohtukõne punktid 5–7. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ei kuulu kohaldamisele

§ 28

. Üürilepingus kokkulepitud tahe, kumb pool millised kulutused peab hüvitama, on sätestatud lepingu lisas

1. Juba üürilepingu lisa 2 pealkiri „Üüripinna kirjeldus ja töövõtu piirid“ tõendab kokkulepet töövõtu kohta, mida otsuses eitatakse. Lisa 2 punkti 2 pealkiri on „Üüripinna töövõtupiiride ja kulude jaotuse tabel“ ning tabeli päises on selgelt vastavad lahtrid, kuhu on ristiga märgitud, kas kulud kannab üürileandja või üürnik. Hageja ei ole viidanud kokkuleppe kehtetusele ja seda ei ole leidnud ka kohus. Kohtukõne punktis 6 selgitasid kostjad, et tööde tegemise vajadus tulenes hageja soovitud üüripinna ruumilahendusest ja seda selgitas üürileandja selgitanud kirjavahetuses. Hageja ei ole väitnud, et nimetatud töid ei tulnud teha või et ruumid (liigendatus, vaheseinad, ruumijaotus) ei olnud välja ehitatud vastavalt tema vajadustele. Hageja on esitanud vastuväiteid üksnes kulude suurusele ja kostjad on tõendanud väiteid kulude mõistlikkuse ja kujunemise ning tehtud tööde vajalikkuse kohta. Pooled on üürilepingu lisa 2 punktis 2 selgelt määranud kulude kandmise jaotuse, seega tuleb hagejal need kulud kanda. Kohtu viidatud hinna eelnev kooskõlastamata jätmine ei vabasta kulude kandmisest, vaidlus võib olla ainult suuruse üle.
2. Samuti ei vasta üürilepingule kohtu seisukoht, et üürileandjal puudus õigus vastavat arvet üürilepingu alusel esitada ning siduda see üürilepinguga. Kohus oma seisukohta ei põhjenda ega analüüsi vastavaid lepingu sätteid. Lepingupunkt 34.1.1 lubas üürileandjal lepingu lõpetada ka juhul, kui on tasumata muud lepingust tulenevad maksed. Kuna lisa 2 punktis 2 nimetatud kulud tuli hagejal kanda, st kostjal oli õigus nende maksmist hagejalt nõuda, tuleb sellist hüvitisenõuet poolte kokkuleppe kohaselt lugeda muuks lepingus sätestatud makseks. Lepingu punkti 34.4 kohaselt oli kostjal punkti 34.1.1 rikkumise korral õigus kasutada ka pandiõigust.
3. Seadusel ega tõenditel ei põhine kohtu järeldus, et tõendamist ei leidnud, et hageja oleks tahtnud ära kolida ja et seoses sellega ei olnud kostjal õigust kasutada pandiõigust. Kohtukõnes käsitlesid kostjad seda punktides 16–
4. Mh selgitasid kostjad, kuidas tuleb TsÜS § 75 lõike 1 teine lause kohaselt tõlgendada ruumist asjade äraviimist kui tahteavaldust. Kohus jättis kostjate väited tähelepanuta ja põhjendas oma seisukohta üksnes hageja väidetele tuginedes.
5. Üürilepingule ei vasta kohtu seisukoht, et pandiõiguse teostamise aluseks ei ole üürilepingu esemel ümberkorralduste tegemine ning see, kas üürnikul oli ümberkorralduste tegemiseks üürileandja luba, ei oma pandiõiguse teostamise õiguspärasuse hindamisel tähtsust. Isegi kui vastaks tõele, et hageja ei soovinud asju ära viia, vaid asus tegema ümberkorraldusi, siis selliste ümberkorralduste tegemiseks oleks üürilepingu punkti 29.5 kohaselt olnud vajalik kostja eelnev nõusolek. See puudus ja hageja ei olnud seda küsinud. Üürilepingu punkti 34.1.5 kohaselt on punkti 29.5 rikkumine oluline rikkumine, mis andis kostjale punkti 34.4 kohaselt õiguse lepingu ülesütlemiseks ning õiguse teostada pandiõigust ja sulgeda hagejale juurdepääs üüriruumidele. Kohus jättis kostjate vastuväited ja tõendid analüüsimata. Otsusest ei ole aru saada, milliste õigusnormide või tõendite alusel kohus oma hinnangu kujundas.
6. Samuti on kohus jätnud analüüsimata tõendid ja väited, mis viitavad sellele, et hageja eesmärgiks oligi ruumidest asju ära viia ja/või ära kolida. Kostja teostas pandiõigust 08.12.2018 ja sulges ruumid. Peale seda pöördus hageja advokaat esimest korda üürileandja poole 21.12.2018 avaldusega, milles aga ei väidetud, et hageja ei asunud asju ära viima ega välja kolima. Eluliselt ei ole usutav, et advokaat ei oleks hageja kaitseks viidanud sellele asjaolule, 20 2-19-8742 kui hagejal oleks selline soov tõepoolest olnud (vt avalduse punkt 5.5). Alles siis kui hageja oli vahetanud advokaati, esitati 31.01.2018 esmakordselt väide nagu oleks tegemist olnud ümberkorraldustega, mitte väljakolimisega. Kohtukõne punkti 18 lõikes 2 kostjate viidatud asjaolusid kohus ei analüüsinud ega põhjendanud nendega mittenõustumist.
7. Tõenditega vastuolus on kohtu seisukoht, et 28.05.2020 esitatud väljavõtted Ahtri tn 9 kaubanduskeskuse turvakaamera salvestistest ei kinnita, et hageja oleks üüripinnalt asunud välja kolima. Ei ole eluliselt usutav, et hageja tellis veoki vaid selleks, et korraks tassida sinna küllaltki kogukaid esemeid ja need siis jälle üles üüriruumidesse tagasi tassida. Videolt on selgelt näha, et asju hakati tagasi kandma alles peale seda, kui kohale saabusid kostja turvamehed. Ka turvamehena kohal viibinud tunnistaja kinnitas, et asjad viidi tagasi nende korraldusel. Otsusest ei selgu, mille põhjal on kohus kujundanud oma hinnangu ning miks ei hinnanud kohus asjaolusid tahteavalduse tõlgendamise reeglite järgi.
8. Asjakohatud on kohtu viited kostjate poolt AÕS § 294 lõike 5 rikkumisele ja üürilepingu punkti 35.4 kohaldamata jätmisele. Kohtukõnes käsitlesid kostjad vastavaid seisukohti punktis
9. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et nad ei pidanud lähtuma üürilepingu punktist 35.
10. Punkt 35.4 kohaldub ainult juhul, kui üürilepingu lõppedes ei vabasta üürnik üüripinda ja seoses sellega on üürileandjal õigus asjad pinnalt eemaldada, mida loetakse üürileandja poolt pandiõiguse teostamiseks. Üürileandja teostas pandiõigust lepingu punkti 34.4 ja

§ 307lõike 1 alusel, kuna üürnik hakkas asju ära viima lepingu kehtivuse ajal.

Otsusest ei selgu, kuidas on võimalik, et teostades asjade oma valdusse võtmisega pandiõigust 08.12.2018 teostas üürileandja pandiõigust ka millalgi hiljem, kui eemaldas ruumidest hageja asjad. Kui asjade valdusse võtmisega pandiõigust teostatakse, siis on õiguse teostamine sellega toimunud ja teistkordset teostamist ei saa olla.

1. Otsuse punktis 15 ei tee kohus vahet pandiõiguse teostamise viisi ja panditud asjade müügi viisi (AÕS § 294 lõige 5) vahel. Isegi kui lepingu punkt 35.4 kuulunuks kohaldamisele, ei sätesta see erilist asjade müügi viisi. Otsuses puudub põhjendus, milline oli lepingu punktis 35.4 kokkulepitud asjade müügi viis, mida kostja rikkus, milles seisnes rikkumine, millist kahju sai hageja kohtu etteheidetud AÕS § 294 lõike 5 rikkumise tõttu ning milline oli põhjuslik seos väidetava kahju ja AÕS § 294 lõike 5 rikkumise vahel.
2. Kui lepingu punkt 35.4 oleks kuulunud kohaldamisele, oleks hagi tulnud igal juhul jätta rahuldamata, sest nimetatud säte nägi ette üürileandja vastutuse asjade eemaldamisel ainult tahtliku kahju tekitamise korral. Hagejale tahtlikku kahju tekitamist ei ole väidetud, käsitletud ega tõendatud.
3. Asjas uuritud tõenditele ei vasta kohtu järeldus, et asjade omandiõiguse säilitamiseks ei andnud üürileandja hagejale 7-päevast tähtaega nõude rahuldamiseks. Tähtaeg kuni 25.01.2019 anti 17.01.2019 kirjaga. Asjade hagejale tagastamata jätmise põhjuseks oli võlgnevuse tasumata jätmine, mitte see, et hagejale selleks võimalust või tähtaega ei antud.
4. Kohus on ebaõigesti mõistnud kostjatelt välja siseseadmete eest hüvitise 12 294.20 eurot. Nimetatud kulutused olid tehtud ruumide valmis ehitamiseks vastavalt üürniku vajadustele ning üürilepingu punkti 42.14 ja

§ 334lõike 1 järgi ei kuulu need hüvitamisele ühelgi juhul isegi lepingu lõppemisel.

Kohtu seisukoht, nagu oleks lepingu punkti 27.2 alusel tegemist siseseadmetega, ei ole põhjendatud. Siseseadmeks võivad olla asjad, mille üürnik on toonud üüripinnale oma tegevuse huvides ja mis on sellisena ka eemaldatavad ruume kahjustamata, kuid siseseadmeteks ei ole vaheseinad, uksed, lae- ja põrandakate, sanitaartehnika jms. 21 2-19-8742

1. Kohus leidis, et siseseadmed (sh sanitaartehnika, valgustid, uksed jms) on eemaldatavad ja taaskasutatavad. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et esemed eemaldas ja lammutas hageja ise, mistõttu ei saa isegi juhul, kui hagejal oleks nõue nende väljaandmiseks või hüvitamiseks, selliste esemete väärtust hinnata uue asja väärtuse järgi, vaid seda tuleb teha taaskasutusväärtuse alusel. Kuna hageja asus ruume lammutama, ei mõjuta nende asjade väärtust see, kas hageja eemaldas need sooviga ära kolida või ruumide ümberehitustööde tõttu. Kohtukõne punktis 25 selgitasid kostjad, et asjade väärtus on tõendamata, kuid igal juhul asjaolusid ja kasutatud ehitusmaterjalide olemust arvestades äärmiselt väike. Kohus neid kostja vastuväiteid ei käsitlenud.
2. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited, et siseseadmed 12 294.20 euro väärtuses kuulusid üürileandjale (kohtukõne teeside punkt 25) ning nende väärtus oli hüvitatud hagejale madalama üürimääraga (kohtukõne teeside punkt 29). Nende asjade kuuluvus hagejale on hageja kasuks hüvitise väljamõistmise üks eeldusi, kuid selle eelduse esinemise on kohus jätnud tuvastamata ning seetõttu tuleb jätta hüvitis välja mõistmata. Hageja vastuapellatsioonkaebus
3. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamata jätmise, viivise arvestamise alguskuupäeva ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Alternatiivselt palub hageja saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4. Kohus jättis

§ 286lõike 1 kohaldamata, kuna leidis, et kohaldamise on pooled lepingus välistanud.

Kohus viitas ekslikult lepingu punktile 32.14, kuigi tegelikult reguleerib kõnealust küsimust punkt 42.

1. Kohus on küll selgitanud, et ei nõustu hagejaga, et tegemist oleks tüüptingimusega või sellega, et nimetatud punkti kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuid ei selgitanud, miks ta hagejaga ei nõustu (TsMS § 442 lõike 8 rikkumine). Hageja jääb varasemate seisukohtade juurde.
2. Kohus jättis ekspertiisiga seotud kulud välja mõistmata põhjusel, et üürilepingu eseme väärtuse suurenemisega seotud kulutuste hüvitamine ei ole põhjendatud. Kuivõrd nimetatud osas on kohtu järeldus väär, on väär ka järeldus ekspertiisikulu kohta.
3. Kohus on otsuse punktis 24 viidanud viivise perioodi alguskuupäevana 05.09.2019, aga punktis 26 ja resolutsiooni punktis 4 08.06.
4. Seega ei ole otsus viivise väljamõistmisel kooskõlas hagi esitamise kuupäevaga ega TsMS §-ga
5. Viivis tuleb välja mõista alates hagi esitamisest 08.06.
6. Vastustajate seisukohad
7. Pooled vaidlevad üksteise kaebustele vastu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada menetlusõiguse olulise rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas ise uue otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Muutmata osas muudab ringkonnakohus osaliselt maakohtu põhjendusi. Apellatsioon- ja 22 2-19-8742 vastuapellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus määrab uuesti menetluskulude jaotuse.
9. TsMS § 442 lõike 5 alusel lahendab kohus otsuses seni lahendamata taotlused. Lahendamata on kostjate taotlus 08.09.2021 istungi protokolli parandamiseks, milline kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 53 lõike 2 esimese lause alusel esitatud taotluses vaidlustab istungil osalenud lepinguline esindaja protokollist nähtuvaid enda väiteid. Kohus kontrollis väiteid istungi salvestuse alusel ja leiab, et ajamärgi 00:30:56 all kirjas olevatele punktidele 1 ja 4 esindaja istungil viitaski. Seega selles osas ei ole alust protokolli parandamiseks. Küll aga on põhjendatud teine osa taotlusest – ajamärgi 00:36:10 juures on kirjas sõna „subjektiivne“, kuid esindaja kasutas istungil sõna „objektiivne“. Selles osas tuleb protokoll parandada otsuse resolutsioonis esitatud sõnastuses.
10. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas ei ole edasi kaevatud maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 1, milles kohus lõpetas menetluse hageja alternatiivse nõude asjade ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise osas. Samuti ei ole maakohtu otsust kaevatud edasi 285.32 euro osas, mille ulatuses jättis maakohus rahuldamata hageja nõude üüripinnale jäänud asjade väärtuse hüvitamiseks (maakohtu põhjenduste punkt 18 eelviimane lõik). Nendes osades on maakohtu otsus TsMS § 456 lõikest 1 tulenevalt jõustunud.
11. Kolleegium alustab maakohtu lahendi põhjenduste kontrolli osast, milles kohus jõudis järeldusele, et üürileandjal puudus seadusest tulenev alus üürilepingut 10.12.2018 tahteavaldusega erakorraliselt üles öelda. Puudub vaidlus, et 30.11.2018 võlateate ja 10.12.2018 avalduse (t I kd lk 157, 158) kohaselt ütles üürileandja lepingu üles põhjendusega, et üürnikul on tasumata üüri ja kommunaalteenuste makseid kokku 7596.92 eurot (lisandub viivis 357.34 eurot) ning üüripinna väljaehitamise kulu 13 577.41 eurot. Maakohus tuvastas, et kuna üürnik oli kehtivalt üüri alandanud ja kuna üürnikul ei olnud tekkinud kohustust pinna väljaehitamise kulude tasumiseks, ei olnud üürnik oluliselt lepingut rikkunud ja üürileandjal puudus alus lepingut erakorraliselt üles öelda. Kostjad sellega ei nõustu, jäädes maakohtus esitatud vastuväidete juurde.
12. Ringkonnakohus nõustub põhjendustega, mille alusel jõudis maakohus veendumusele, et arvestades üüripinna kasutamise sihtotstarvet (üürilepingu punkt 4 - iluteenuste osutamine ja ilutoodetega kauplemine; t I kd lk 11 pöördel) esines pinnal üürniku väidetud

§-s 278 kohane puudus (toidu tegemisega kaasnevad ebameeldivad lõhnad), mis tekkisid lepingu kehtivuse ajal, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Kolleegium nõustub maakohtuga ka osas, milles kohus tuvastas üüri alandamiseks vajalike tahteavalduste tegemise üürniku poolt ja nende kättesaamise üürileandja poolt. Neis osades ei tuvastanud kolleegium maakohtu poolt olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis oleksid toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohus hindas tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lõikega 1. Maakohtu põhjendused on TsMS § 442 lõike 8 kohaselt jälgitavad, loogilised ja selged. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lõige 6). 119. Küll aga ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga selles, et

§ 278

kohase puudusena on alust tuvastada ka madalat temperatuur iluteenuste osutamiseks. Ringkonnakohus nõustub kostjate vastuväidetega madala temperatuuri kui puuduse tuvastamise osas ja on seisukohal, et selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lõike 8 nõuetele ja pooltevahelise lepingu tõlgendamata jätmise tulemusena jõudis kohus ebaõigele otsustusele. Maakohus käsitles seda 23 2-19-8742 asjaolu puudusena läbivalt koos toidulõhnade teemaga pööramata tähelepanu, et tegemist on iseseisva asjaoluga, mille puhul tuleb tuvastada mitte ainult selle esinemine, vaid ka see, et tegemist on

§ 278

kohase asjal lepingu kehtivuse ajal tekkinud puudusega, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et salongis oli talvisel ajal teatud iluprotseduuride jaoks madal temperatuur (klientidel hakkas külm). Maakohus tuvastas selle puuduse tunnistaja ütluste ja üürniku 30.01.2018 kirja (t I kd lk 146) alusel. Samas jättis maakohus tuvastamata, kas tegemist on puudusega, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Maakohus ei tõlgendanud sel eesmärgil

§ 29alusel pooltevahelist üürilepingut.

Ringkonnakohus kõrvaldab rikkumise ise. Poolte vahel sõlmitud lepingule vastavad üürileandja väited selle kohta, et pooled ei leppinud kokku, et üürileandja peaks tagama üleantavates ruumides kõrgema temperatuuri kui kaubanduskeskuses üldiselt. Lepingu punkti 17.1 kohaselt pidi ruumid antama üürniku valdusse ja kasutusse Lisas 2 kirjeldatud seisundis. Lisa 2 punktis 1.7 oli kütte osas kokku lepitud vaid, et see toimib üldreeglina üldventilatsioonisüsteemi kaudu, küttepaneelid välisakende kohal ja märkusena, et üürileandja paigutab küttekehad hoones vajalikesse kohtadesse. Lisa 2 punktist 2.2 nähtuvalt pidi üürileandja kandma kulud küttesüsteemi projekteerimiseks avatud laega üüripinnale, üürnik aga kulud, mis on seotud ümberprojekteerimisega vastavalt tema siselahendusele. Asjaolu, et kui üürnik oleks soovinud üüripinnale teistsugust küttelahendust, oleks see pidanud sisalduma tema projektdokumentatsioonis ja ta oleks pidanud selle ise välja ehitama, järeldub ka lepingu Lisadest 3 (t I kd lk 28) ja 7 (samas lk 43), kus kirjeldatakse nõudeid ruumide sisekujunduseprojektile ja üürniku poolt tööde teostamise korda, milles mh on toodud ära, et võimalikuks üürileandjale esitatavaks teostusdokumentatsiooniks on küttesüsteemide teostusjoonised. Et selliselt sai lepingu täitmise käigus kokkulepitust aru ka üürileandja nähtub tema 31.01.2018 ja 24.09.2018 e-kirjadest üürnikule (t I kd lk 146, 154), kus viidatakse üürnikupoolsele lähteülesande puudumisele. Üürnik ei ole väitnud, et üürileandja oleks takistanud temal küttesüsteemi vajalikku ümberprojekteerimist/-ehitamist. Ka ei ole üürnik väitnud, et üüritud ruumide temperatuur ei vastanud kaubanduspindadele ettenähtud üldistele temperatuurinõuetele. Seega ei ole tõendatud üürniku väide, et protseduuride tegemiseks liigselt madal temperatuur oli puudus, mille eest ta ise ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.

1. Vaatamata asjaolule, et madalat õhutemperatuuri ei ole alust pidada üüripinna puuduseks, mille eest vastutab üürileandja, on kolleegium seisukohal, et maakohtu otsustus selle kohta, et üüri alandamine oli põhjendatud 30% ulatuses, on kokkuvõttes õige. Kolleegium lähtub sellest, et etteheide kabinettide madalale temperatuurile oleks saanud põhimõtteliselt olla põhjendatud vaid talvisel perioodil (kolleegium nõustub selles osas kostjatega), aga üürnik kasutas pinda vaid ühel talvel (2017/2018). Ka võttis maakohus otsuse punktis 9 arvesse, et tegemist ei olnud mitte terve salongi puudusega, vaid ainult kabinettide puudusega, mis moodustasid u 21% kogu salongi pinnast (50/231,5). Küll aga on veenvalt tõendatud, et kogu üüripinna kasutamise aja (esimene üürniku vastav teade oli juba 30.11.2017 (t I kd lk 143)) esines puudus keskuse ventilatsiooni kaudu levinud toidutegemisega kaasnevate erinevate ebameeldivate lõhnade (õli kärsahais, sibulahais) näol, mida üürileandja ei suutnudki likvideerida. Maakohus tuvastas, et tegemist oli kogu üüripinna probleemiga, mis selgelt mõjutas pinna sihtotstarbelist (ilusalongina) kasutamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ega korda põhjendusi (TsMS § 654 lõige 6). Seega arvestades õhuprobleemi ulatust ja intensiivsust, oli kolleegiumi hinnangul üüri alandamine põhjendatud 30% võrra ka ilma, et talvekuudel oleks sellele lisandunud 1/5 osas salongist madala temperatuuri probleem. Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga, et üürnikul puudus detsembri 2018 alguseks üüri- ja 24 2-19-8742 kommunaalkulude võlgnevus, mille alusel oleks üürileandja saanud lepingu punkti 34.4 alusel üles öelda.
2. Küll aga nõustub kolleegium kostjatega, et ekslik on maakohtu seisukoht, et üürileandjal puudus üürilepingu Lisa 2 punktist 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue. Lisaks üüri ja kommunaalkulude võlgnevusele viitas üürileandja 30.11.2018 nõudekirjas (t I kd lk 157) ja 10.12.2018 üürilepingu ülesütlemisavalduses (samas lk 158) üüripinna väljaehitamise kulude võlgnevusele suuruses 13 577.41 eurot. Poolte vahel puudub vaidlus, et tegemist on kuludega, mille tasumiseks esitas üürileandja 31.12.2017 arve nr 20170939 (t II kd lk 38) esmalt summas 16 971.77 eurot, kuid vähendas seda läbirääkimiste tulemusena. Maakohus asus põhjenduste punktis 11 seisukohale, et tegemist ei ole üürilepingust tuleneva võlgnevusega, üürnik töid ei tellinud ega kooskõlastanud ning tasumise kohustus ei tulene lepingust ega seadusest. Kostjad on endiselt seisukohal, et tegemist on lepingu punktis 34.1.1 nimetatud muu lepingust tuleneva maksega ja maksekohustus tuleneb Lisast 2, milles lepiti kokku üürileandja ja üürniku vahel töövõtupiirid ja kulude jaotus.
3. Ringkonnakohus nõustub kostjatega ja on seisukohal, et üürnikul tekkis arve nr 20170939 tasumise kohustus üürilepingu alusel ja et võlgnevus andis üürileandjale aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Maakohus jõudis teistsugusele seisukohale põhjusel, et jättis pooltevahelise lepingu

§-s 29 sätestatud reeglitele vastavalt tõlgendamata. Kolleegium kõrvaldab maakohtu rikkumise ja põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Puudub vaidlus, et poolte vahel ei olnud muid lepingulisi suhteid kui 19.04.2017 sõlmitud üürilepingul põhinevad suhted. Kuna põhilise osa selle lepingust tulenevatest õigustest ja kohustustest moodustavad üürilepingule omased kasutusse andmise ja kasutuse võimaldamisega seotud õigused/kohustused, on 19.04.2017 tehingu näol tegemist üürilepinguga, mis sisaldab mh poolte kohustusi üüripinna väljaehitamisel seisundisse, mis võimaldaks seda üürnikul kokkulepitud sihtotstarbel kasutama hakata. Puudub vaidlus, et summa 13 577.41 eurot sisaldab tasu täiendavate tööde eest, mis oli vajalik teha üürniku sisekujundusprojekti alusel. Samuti, et omavahelises suhtes lepiti lepingu Lisas 2 kokku, et ventilatsiooni-, sprinkler- jm süsteemidega seonduvad täiendavad tööd, millised tulenevad üürniku sisekujundusprojektist, tehakse üürniku kulul. Poolte vahel on vaidlus, kelle õigus oli need tööd ära teha (organiseerida tööde tegemine asjakohase töövõtja poolt). Kolleegium on lepingudokumendi ja lepingu täitmist tõendavate dokumentaalsete tõendite alusel seisukohal, et poolte ühiseks tegelikuks tahteks lepingu sõlmimisel

§ 29

lõike 1 mõttes oli panna tööde tegemise kohustus sõltuvusse sellest, kas tööd sisult on sellised, millised eeldavad üürileandja poolt projekteeritud ja väljaehitatud tehnilisi või ehituslikke lahenduste ümbertegemist või mitte. Nimelt nähtuvad lepingudokumendist järgmised kokkulepped: punkti 6.2 kohaselt oli üürnik kohustatud ruumid lõplikult valmis ehitama/lõpetama võimalikud täiendavad ehitustööd 7 päeva enne avamispäeva; punkti 6.3 kohaselt oli üürnik kohustatud esitama sisekujunduse, tugev- ja nõrkvoolu ning vee- ja kanalisatsiooniprojektid vastavalt Lisas 3 sätestatud nõuetele; punkti 42.5 kohaselt annab üürileandja ruumid üürnikule üle sisekujunduse valmisehitamiseks või sisustamiseks üleandmispäeval seisundis, mis vastab Lisas 2 sätestatud spetsifikatsioonile; punkti 42.9 kohaselt teostab üürnik pärast ruumide üleandmist kõik tööd ruumide sisustamiseks ise ja enda kulul, kusjuures üürnikul on õigus teha tööd, kui täidetud on mh järgmised eeldused: kavandatud tööd ei too kaasa ruumide ega hoone tehnosüsteemide (elektri-, kütte-, ventilatsiooni- jm) olulisi mõjutusi, sisekujundusliku projekti koos tugev- ja nõrkvoolu ning vee- ja kanalisatsiooni projektiga koostab üürnik, kooskõlastades selle üürileandjaga enne ja lähtudes mh Lisas 2 sätestatud töövõtu piiridest ja Lisas 7 sätestatud tööde teostamise korrast (alapunktid 42.9.2-42.9.4); Lisa 3 punkti 4 kohaselt kui üürniku lahendus eeldab üürileandja poolt projekteeritud või välja ehitatud tehniliste või ehituslike lahenduste ümbertegemist, esitab üürileandja sellega seotud tööde loetelu ja hinnakalkulatsiooni, üürnik aktsepteerib ja kohustub 25 2-19-8742 kulud kompenseerima peale tööde teostamist üürileandja arve alusel; eriarvamuste korral tehakse kõik, et kokku leppida; üürnikul ei ole õigust alustada töödega üüripinnal enne projektdokumentatsiooni kinnitamist üürileandja poolt ja üürniku siselahendusest tulenevate lisakulude kalkulatsiooni kinnitamist üürniku poolt; Lisa 7 (Tööde teostamise kord) kohaselt kooskõlastab üürnik tehnosüsteemidega seotud tööd üürileandjaga ja peatöövõtjaga; üürnik annab üürileandjale üle mh sprinkleri, ATS, ventilatsioonisüsteemide jm teostusjoonised. Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtub lepingupoolte käitumine lepingu täitmise ajal

§ 29

lõike 5 punkti 3 mõttes ja selle käigus väidetust järeldub, et üürnik esitaski oma projekti (või vähemalt osa sellest) kooskõlastamiseks hoone peatöövõtjale, kes teatas, et maja ventilatsioon on komplitseeritud ja nad ehitavad kogu maja süsteemid ühtselt välja ja üürnik ei pea töid mujalt tellima (hageja 25.01.2018 e-kiri t I kd lk 144 pöördel). Üürileandja ei võtnud küll 31.01.2018 vastuses õigeks, et oleks keelanud ventilatsioonitööde tegemist üürniku töövõtjal, kuid selgitas, et üürniku ruumilahendusest ja ripplagedest lähtuvalt oli ventilatsioonisüsteem (sh ATS, sprinkler jm) vaja kiiresti rajada, et üüripind ja keskus saaksid tähtajalised kasutusload, mistõttu võis jääda vajaka hinnakalkulatsiooni kooskõlastamist (samas lk 144). 16.11.2018 kirjas tegi üürnik ettepaneku lepingu jätkumisel lugeda ehitusega seotud võlg tasutuks (samas lk 155). Üürnik ei ole väitnud kohtueelselt ega kohtus, et süsteeme ei ehitatud ümber vastavalt tema vajadustele (projektile). Ka ei ole kohtumenetluses vaielnud üürnik vastu kostjate väitele, et tööd (paigaldati täiendavad sprinklerid, 15 täiendavat automaatse tuleohutussüsteemi ATS andurit, muudeti senist ventilatsiooni, kuna üürniku siselahendus nägi ette ühe avatud ruumi asemel palju väikseid ruume) olid tehtud hoone ühtse süsteemi osana, mille puhul oli mõistlik, et tööd teeb terve süsteemi ehitaja. Võttes arvesse ka pooltevahelise lepingu olemust ja eesmärki (

§ 29

lõike 5 punkt 4; üürile anti vastvalminud hoones sisekujunduseta üks ruum, mille üürniku äritegevuse jaoks vajalikku valmidusse viimisel pidid pooled koostööd tegema, kuna mõlemad olid huvitatud keskuse avamispäevast alates tulu teenimisest), on kolleegium veendumusel, et isegi kui ei olnud tegemist töödega, mida lepingu Lisa 3 punkti 4 järgi oligi õigustatud tegema üürileandja töövõtja, oli tegemist töödega, millised selgelt olid vajalikud üürnikule, olid tehtud tema projekti järgi ja tõendatud ei ole, et üürnik oleks keeldunud üürileandja töövõtja ettepanekust teha tööd ise, samuti asus üürnik valmis tööd kasutama. Seega saab asuda seisukohale, et tööd olid tehtud üürniku ja üürileandja töövõtja vahelise suulise töövõtulepingu alusel, milles siiski oli kokku leppimata tasu suurus (kooskõlastamata hinnapakkumine). Eelnevas lähtus kolleegium ka

§ 29

lõikest 6, mille kohaselt tuleb lepingu tingimust tõlgendada koos teiste tingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. 123.

§ 635

lõike 1 kohaselt on töövõtuleping tasuline leping.

§ 637

lõike 1 kohaselt kui töövõtulepingus ei ole kokku lepitud tasus või selle suuruses, kuulub maksmisele tavaline tasu, selle puudumisel aga vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. Vastavalt õiguskirjandusele ja Riigikohtu praktikale (Võlaõigusseadus III Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2021, lk 658; Riigikohtu lahend nr 3-2-1-72-11, punkt 12) tuleb selle sätte mõttes lugeda tavaliseks tasuks eelkõige tasu, mida konkreetne töövõtja lepingu objektiks oleva töö eest tavaliselt võtab (nt töövõtja hinnakirja kohane tasu või sarnase teenuse eest teistelt klientidelt samal ajaperioodil nõutud tasu). Kui selline tavaline tasu konkreetsel töövõtjal puudub, saab mõistlikuks tasuks pidada konkreetse teenuse turuhinda, s.o kohalikku keskmist tasu sellise töö tegemise eest. Konkreetse teenuse kohalikku turuhinda tuleb pidada erikokkuleppe puudumisel tavaliseks tasuks ka olukorras, kus konkreetse töövõtja tavaline tasu ületab oluliselt samalaadse töö eest lepingu täitmise kohas tavaliselt makstavat töö turuhinda. Kolleegium on seisukohal, et praeguses asjas on üürileandja tõendanud konkreetse töövõtja tavalist tasu konkreetsel objektil (ventilatsiooni osas t II kd lk 40-42a, muud tööd nähtuvad 31.12.2017 arvelt). Üürnik ei tõendanud, et tegemist ei ole konkreetse töövõtja tavalise tasuga sel objektil. Asjaolu, et üürnik 26 2-19-8742 oleks saanud samad tööd vähemalt osaliselt odavamalt tellida teiselt töövõtjalt tähtsust ei oma, kuna tõendatud ei ole, et ta oleks keeldunud tööde tegemisest hoone ehitaja poolt. Kuna üürilepingus oli kokku lepitud, et konkreetsed tööd tehakse üürniku kulul, ei saanud ta eeldada, et konkreetsetel asjaoludel teeb töövõtja talle tööd tasuta. 124. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise seisuga 10.12.2018 oli üürnik üürilepingust tuleneva muu makse tasumisega võlgnevuses täielikult vähemalt 45 päeva, mille näol oli tegemist üürilepingu punkti 34.1.1 kohase lepingu olulise rikkumisega üürniku poolt ja mis andis lepingu punkti 34.4 esimese lause kohaselt üürileandjale õiguse öelda leping erakorraliselt üles etteteatamata ja rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata. Puudub siiski vaidlus, et võlgnevuse tasumiseks oli üürileandja andnud eelnevalt täiendava tähtaja, kuid üürnik võlgnevust (ka mitte osas, mille põhjendatuses eelnevalt kolleegium veendus) ei tasunud (nõue t I kd lk 157). Seega lõppes pooltevaheline leping üürnikupoolse rikkumise alusel üürileandja algatusel alates 11.12.2018 (üürileandja avaldus t I kd lk 158). 125. Järgnevalt kontrollib kolleegium, kas olukorras, kus üürileandja lõpetas lepingu õiguspäraselt võlgnevuse 13 577.41 eurot alusel, teostas ta õiguspäraselt talle

§ 305lõike 1 kohaselt kuulunud seadusjärgset vallaspandiõigust.

Viidatud sätte lõike 1 kohaselt laieneb üürileandja pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Sama sätte teise lause kohaselt on pandiga tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Praeguses asjas teostas üürileandja 08.12.2018 pandiõigust sellega, et takistas üürnikul üüritud ruumist seal olnud asjade äraviimise ja võttis üüritud ruumid enda valdusse. Eelnevalt tuvastas kolleegium, et üürnikul oli sissenõutavaks muutunud võlgnevus lepinguga seotud muu makse tasumata jätmisest. Õiguskirjanduse kohaselt tuleb

§ 305

lõike 1 viimase lause mõistes hüvitisnõude all mõista põhimõtteliselt kõiki üürilepingust tulenevaid sissenõutavaks muutunud hüvitisnõudeid, mida üürilepingu alusel esitada saab (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 316-317). Seega kehtis üürileandja pandiõigus üüripinnal asunud vallasasjadele ja sellega oli tagatud üürilepingu lõpetamise aluseks olnud nõue. 126. Praeguses asjas vaidleb üürnik asjade kinnihoidmisele vastu põhjendusel, et ta tegi üüripinnal ümberkorraldusi tavapärase majandustegevuse raames, et poolitada üüripind ja avada osal pinnast kauplus/kohvik (t I kd lk 3 pöördel). Seega on üürnik seisukohal, et üürileandja ei võinud asjade eemaldamisele vastu vaielda vastavalt

§ 306lõikele 2.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna alates üürilepingu lõppemisest 11.12.2018 oli pandiõiguse teostamine igal juhul seaduslik, siis isegi juhul, kui 08.11.2018 seisuga oleks üürileandja poolt jõuga ja üürniku nõusolekuta asjade oma valdusse saamine olnud lubamatu, ei omaks see praeguse asja lahendamisel tähtsust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et sellisel juhul võiks üürnikul tekkida üürileandja suhtes kahju hüvitamise nõue vaid loetud päevade (praegusel juhul 08.-10.12.2018) eest, kuna alates lepingu lõppemisest oli üürnik niikuinii kohustatud üürileandja nõudmisel asjad välja andma ja üürnikul ei oleks olnud õigust sellega viivitada (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 319-320). Pandiõiguse lubamatul viisil teostamine ei lõpeta üürileandja pandiõigust üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele ega muuda üürniku jaoks kehtetuks nende asjade kinnisasjalt äraviimise keeldu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-127-11, punkt 11). Sama tagajärge ei oleks praeguses asjas ka juhul, kui pandipidaja oleks rikkunud lepingus kokkulepitud pandiõiguse teostamise korda. Praeguses asjas ei ole üürnik esitanud kahjunõuet põhjendusega, et asjade kinnihoidmisega 3 päeva jooksul enne lepingu lõppemist oleks talle mingit kahju tekkinud või et mingi kahju oleks tekkinud seoses sellega, et asjade nimekiri ei kanna kuupäeva 08.12.2019. 27 2-19-8742 Seega ei ole asja õigeks lahendamiseks kohtul vajalik tuvastada, kas 08.12.2018 asjade valduse äravõtmine oli seaduslik ja kooskõlas lepinguga ning kolleegium jätab vastavad põhjendused välja maakohtu otsusest ega vasta apellatsioonimenetluses esitatud poolte vastavasisulistele seisukohtadele. 127. Samuti on üürnik seisukohal, et pandiõiguse teostamisega rikkus üürileandja

§ 307

lõiget 1, mille kohaselt võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Kolleegium on seisukohal, et kohtu ette toodud asjaolud ja tõendid seda väidet ei tõenda. Õiguskirjanduses on selgitatud, et selle määratlemine, milliste asjade osas on pandiõiguse teostamine nõuete rahuldamiseks piisav, on väga problemaatiline, sest selle alusena tuleb hinnata, kui palju on võimalik konkreetsete asjade eest raha saada, kui need müüakse üürileandja korraldataval enampakkumisel ja mitte vabakäelise müügi käigus (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 324). AÕS § 292 lõike 1 ja § 294 lõike 1 kohaselt toimub pandipidaja nõuete rahuldamine panditud asja müügiga avalikul enampakkumisel. Ka praeguses asjas ei olnud pooled leppinud kokku teistsugust müügi viisi. Seega selleks, et tuvastada, kas üürileandja pidas kinni asjakohases ulatuses asju, tuli üürnikul tõendada, et avalikul enampakkumisel oleks kinnihoitud asjade eest saanud oluliselt kõrgemat hinda, kui oli üürileandja sissenõutavaks muutunud pandiga tagatud nõue. Asjakohane ei ole lähtuda iga asja soetamismaksumusest, kuna avalikul enampakkumisel kasutatud asjade kogumi müügil selguv tegelik väärtus eelduslikult ei saa olla võrdne või suurem iga asja uuena soetamise hindade summast. Üürnikul ei ole seadusest ega lepingust tulenevat õigust nõuda asjade müüki üksikult. Praeguses asjas on kolmanda enampakkumise tulemustega tõendatud, et kinnipeetud vallasasjade kogumi väärtuseks oli 7000 eurot (t II kd lk 88-94). Ringkonnakohus tuvastas, et üürilepingu lõppemise seisuga oli üürniku

§ 82lõike 1 alusel sissenõutavaks muutunud põhivõlgnevuseks 13 577.41 eurot.

Kostjad on toonud esile, et sama aja seisuga oli sellelt võlgnevuselt arvestatav lepingu punkti 11 järgne viivis 6394.96 eurot. Kolleegium nõustub kostjatega selles, et puuduvad alused lepingus kokkulepitud viivisemäära 0,15% päevas pidada seadusega vastuolus olevaks. Kuigi üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem

§ 113

lõike 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski selline, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Mõlemad pooled on sõlminud üürilepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ega kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Ka ei ületa viivis põhinõuet. Seega on tuvastatud, et üürilepingu lõppemise seisuga oli üürileandjal üürniku vastu pandiga tagatud nõue suuruses 13 577.41 + 6394.96 = 19 972.37 eurot. Kuna asjas ei ole leidnud tõendamist, et pandiõiguse teostamise hetke seisuga oleks kinnipeetud asjade väärtus oluliselt ületanud 19 972.37 eurot, ei ole üürniku vastuväide pandiõiguse teostamise ulatusele põhjendatud.

1. Kolleegium nõustub apellantidega, et maakohus heitis neile AÕS § 294 lõike 5 rikkumist ette ebaõigesti. Nimetatud sätte kohaselt vastutab panditud asja müügi viisi rikkunud pandipidaja sellest tekkinud kahju eest. Praeguses asjas ei nähtu kohtule esitatud tõenditest, et pooled oleksid leppinud kokku panditud asjade müügiks muud viisi kui see tuleneb AÕS § 294 lõikest 1 – müük avalikul enampakkumisel. Teistsugust viisi ei nähtu mh lepingu punktist 35.4, kus lepiti mh kokku, et juhul, kui üürnik viivitab ruumide tagastamisega, on üürileandjal õigus eemaldada ja hoiustada ruumides asuvad üürniku esemes üürniku kulul ning et eemaldatud sisustuse ja esemete kohta koostab üürileandja akti, millele kirjutavad alla lisaks üürileandjale 2 tunnistajata ja üürileandja saadab akti üürnikule. Ei ole vaidlust, et üürileandja müüs asjad avalikul enampakkumisel.
2. Õige on ka kaebuse väide, et maakohus eksis tõendite hindamisel, kui asus seisukohale, et üürileandja ei andnud üürnikule peale pandiõiguse teostamist ja enne asjade müüki 7 päeva 28 2-19-8742 aega nõude rahuldamiseks. Kostjad on esile toonud, et andsid tähtaja nõuete rahuldamiseks 17.01.2019 lepingulise esindaja kirjaga (t I kd lk 161). Hageja ei ole vaielnud vastu, et sellise kirja kohtueelsete läbirääkimiste käigus sai. Kirjast nähtuvalt anti võlgnevuse 20 000 euro (kompromissina pakutud) tasumiseks aega hiljemalt 25.01.
4. Kuna erinevalt maakohtust tuvastas ringkonnakohus üürileandja õiguse teostada pandiõigust tegelikult teostatud ulatuses, ei ole põhjendatud üürniku nõue kinnipeetud asjade (taas)soetamisväärtuse 36 124.69 euro hüvitamiseks ega hüvitiselt viivise saamiseks. Maakohtu otsus kuulub selle summa ja sellelt summalt arvestatud viivise väljamõistmise osas tühistamisele, hagi jääb selles ulatuses rahuldamata.
5. Küll aga nõustub kolleegium maakohtuga osas, milles kohus rahuldas lepingu punkti 27.2 ning

§ 101

lõike 1 punkti 3 ja § 115 lõike 1 alusel esitatud hagi ja mõistis kostjatelt hageja kasuks välja ruumidesse jäänud sisseseadete hüvitamiseks 12 294.20 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ega pea vajalikuks siinkohal põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige 6). Kolleegium leiab, et lisaks punktile 27.2 on siinkohal asjakohane lepingu tõlgendamisel lähtuda

§ 29

lõigete 1 ja 6 alusel punktist 42.17.1, milles lepiti kokku, et üürnikul on õigus võtta ära kõik tema poolt ruumides tehtud parendused ja muudatused juhul, kui pooled ei ole leppinud kokku teisiti. Lepingu punktis 27.2 oli lepitud kokku, et lepingu lõppedes kohustub üürnik eemaldama ruumidest tema poolt paigaldatud esemed ja sisseseaded ning taastama ruumide seisukorra üleandmis-vastuvõtuaktis kirjeldatud seisukorras, arvestades normaalset kulumist, välja arvatud, kui pooled on leppinud kokku teisiti. Lepingu sama osa pealkirjaga „Üürniku sisseseaded“ punkti 27.1 kohaselt oli üürnikul õigus paigaldada ruumidesse oma sisseseaded alates ruumide üleandmise päevast; üürnik kohustus ruumidesse paigaldama vaid heas korras ning kaasaegse sisustuse, arvestades hoone mainega, üürniku kaubandusliku kontseptsiooniga, ruumide siseprojekti nõuetega, üürniku sisekujunduse projekti nõuetega ning üürniku käsiraamatus ja tööde teostamise korras sätestatuga. Puudub vaidlus, et üürnik oli peale lepingu lõppemist 31.01.2019 taotlenud juurdepääsu pinnale, et saaks punkti 27.2 kohased esemed ja sisseseaded kaasa võtta, kuid üürileandja seda ei võimaldanud. Kolleegium on seisukohal, et kaebuse viide lepingu punktile 42.14 seejuures asjakohane ei ole. Nimetatud punktis lepiti kokku, et ühelgi juhul, sh lepingu lõppemisel, ei ole üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide sisustamise, dekoreerimise, parendamise või muutmisega või ruumide kohaldamisega enda vajadusteks, v.a kui pooled on selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Samas punkti viimases lauses välistatakse üürniku õigus nõuda hüvitist

§ 286

alusel (hüvitist üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu asja väärtuse olulise suurenemise alusel).

§ 286

konkreetse nõude aluseks ei ole ja punktide 42.17.1 ja 27 koosmõjust tuleneb, et sellises olukorras kahjuhüvitise nõudeõigusest ei olnud üürnik lepingus loobunud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kuivõrd kostjad ei tõendanud, milline oli ruumidesse paigaldatud sisseseadete normaalse kulumise ulatus, siis kahju hüvitamise seaduses sätestatud eesmärki silmas pidades, oli siinkohal põhjendatud hüvitise suuruse arvestamisel lähtuda soetamisväärtusest. Kostjad on arvestanud üüripinnale jäänud sisseseadete väärtuseks 4000 eurot (vt vastus 29.10.2019 hagile; t II kd lk 34), s.o 32,54% asjade uuena väärtusest. Millest nad konkreetse proportsiooni arvestasid, menetlusdokumendist ei nähtu, tegemist ei ole ka analoogiaga enampakkumise tulemusena muude (müüdud) esemete osas kujunenud proportsioonist. Kolleegium märgib, et maakohtu seisukoht on ka eluliselt usutavam kui kostjate väidetu, kuna üüripinda oli lepingu lõppemise seisuga faktiliselt kasutatud 1 aasta jooksul, aga kulutused (vaheseintele, ustele, kraanikaussidele, valgustitele, ripplagedele jmt) olid tehtud arvestusega 10 aastat, peale mida oleks neid eelduslikult saanud veelgi kasutada. Seega rahuldas maakohus õigesti hageja nõude 12 274.20 euro väljamõistmiseks. 29 2-19-8742 132. Eelpool käsitlemata osades (hagi rahuldamine kohtueelsete õigusabikulude osas; hagi rahuldamata jätmine kohtueelsete ekspertiisikulude ja 22 087.80 euro väljamõistmise osas) nõustub ringkonnakohus maakohtuga ega pea vajalikuks põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige 6). Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebus jäävad vastavate osades rahuldamata. Kohtukõnes väljatoodud asjaolu, et kostjatel oli kohtueelselt samas suurusjärgus õigusabikulusid, ei ole aluseks hageja kahjunõude rahuldamata jätmisele. Maakohtu otsuse punktis 21 esitatud põhjendustele apellandid kaebuses sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Vastuapellant on jäänud kaebuses juba maakohtus esitatud vastuväidete juurde, millele aga kolleegiumi arvates on maakohus vastanud kooskõlas TsMS § 442 lõikes 8 nõutuga. Asjaolu, et maakohus viitas otsuse punkti 20 kolmandas lõikes ebaõigesti lepingu punktile 32.14, kuigi õige oli 42.14, ei muuda otsust sisuliselt valeks. Edastatud punkti sisust nähtub, et tegemist oli maakohtu poolt trükiveaga.

§ 286

ei ole imperatiivne säte, millest erinevalt ei saaks majandustegevuses tegutsevad äriühingus äripinna üürilepingus kokku leppida. Hageja on ise esitanud tõendi (t I kd lk 44-57) selle kohta üürilepingu projektis oli võimalik pooltel teha parandusi. Hageja ei ole toonud esile, et ta ei olnud lepingueelsete läbirääkimiste käigus võimeline punkti 42.14 sisu mõjutama. Isegi kui oleks tegemist tüüptingimusega, ei nõustu kolleegium, et tegemist oli tühise tüüptingimusega. Ka ei toonud hageja esile

§ 42

lõikes 3 sätestatud tingimust, mille esinemisel oleks

§ 44

kohaselt tegemist eelduslikult ebamõistlikult kahjustava tingimusega ja millise eelduse oleksid pidanud kostjad ümber lükkama. Õiguskirjanduse kohaselt võivad pooled, kui tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga,

§ 286järgse hüvitisenõude ka täielikult välistada (Võlaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 276). Hageja tõi esile, et punktis 42.14 kokkulepituga kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest ja sellega piiratakse üürniku õigusi ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Seega leidis hageja, et tegemist on eelduslikult tühise tüüptingimusega

§ 42lõike 1 teise lause kohaselt.

Kolleegium hagejaga ei nõustu. Asjaolu, et äriühingud leppisid lepinguvabaduse põhimõtet kohaldades kokku erinevalt, kui on sätestatud dispositiivses seadusesättes, ei tähenda iseenesest, et kõrvale oleks kaldutud olulisest seaduse põhimõttest. Õiguskirjanduse kohaselt on oluliseks põhimõtted, mille eesmärgiks on kaitsta lepingupoolt, kes ise ei ole võimeline oma tahet piisavalt kaitsma (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2016, lk 224). Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Ka ei muutunud punktiga 42.14 üürniku jaoks küsitavaks üürilepingu eesmärgi saavutamine. Üürnik sõlmis 10 aastakse äripinna üürilepingu, mille põhilistes eesmärkideks olid pinna kasutada saamine konkreetsel ärilisel eesmärgil ja kasumi teenimine, ka pidi eesmärgiks olema pinna kasutamise eest tasumine. Üürniku jaoks ei saanud lepingu eesmärgiks olla hüvitisnõuded üürileandja vastu. 133. Vastuapellatsioonkaebus on põhjendatud viivise väljamõistmise alguskuupäeva osas. Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohtu otsuse põhjenduste punktid 24 ja 26 ning resolutsiooni punkt 4 on vastuolulised. Hageja on nõudnud viivise arvestamist alates hagi esitamisest 08.06.2019 (t I kd lk 2 pöördel), mis vastab

§ 113lõikes 2 sätestatule.

134. Kuna kolleegiumi arvates on üürniku nõue osaliselt põhjendatud, tuleb kohtul käsitleda ka kostjate menetluslikku tasaarvestuse avaldust. Apellatsioonkaebuses jäid kostjad maakohtus 23.12.2020 kohtukõnes esitatud seisukohtade juurde ja palusid neid käsitleda kaebuse lahutamatu osana. 23.12.2020 menetlusdokumendis esitasid kostjad menetlusliku tasaarvestuse avalduse. Maakohus jättis kostjate tasaarvestuse vastuväited rahuldamata põhjendusega, et nende vastunõuded ei ole tõendatud, kuid iga nõuet sisuliselt ei analüüsinud. Seega ei vasta maakohtu otsuse punkt 23 TsMS § 442 lõike 8 nõuetele ja ringkonnakohus teeb selles uue otsuse.

§ 200

lõikega 4 ei ole kooskõlas hageja vastuväide, et kuna ta saab esitada kostjate poolt tasaarvestuseks kasutatavatele nõuetele vastuväiteid, tuleb tasaarvestuse avaldus jätta tähelepanuta. Kohtupraktikas on selgelt asutud seisukohale, et nõude vaieldavus ei ole 30 2-19-8742 tasaarvestust materiaalõiguslikult takistavaks asjaoluks ja sellele tuginedes ei ole

§ 200

lõike 4 alusel tasaarvestuse läbiviimine keelatud (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-95-11, punkt 17; 3-2-1-116-10, punkt 44).

1. 23.12.2020 alternatiivse tasaarvestuse avalduse kohaselt tasaarvestasid kostjad hageja võimalikud rahalised nõuded nendel hageja vastu olevate järgmiste nõuetega: 1) kahjuhüvitis jaanuaris ja veebruaris 2019 saamata jäänud üüritulu kokku 4652.14 eurot hüvitamiseks; 2) kahjuhüvitis kohtueelselt kasutatud õigusabikulu hüvitamiseks 2385 eurot; 3) võlgnevus (koos viivisega), mis jäi üürnikul tasumata üürilepingu lõppemise päeva võlgnevusest, kui sellest arvestada maha tagatisraha, panditud asjade müügist saadu ning summad, mille võrra nõustus üürileandja üürnikule hüvitama üüripinnale ja uue üürniku kasutusse jäänud sisseseadet.
2. Kolleegium on seisukohal, et kostjate tasaarvestuse avaldus on põhjendatud

§ 115lõike 1 alusel osaliselt.

Eelpool tuvastas kolleegium üürniku poolt üürilepingu olulise rikkumise, mille alusel ütles üürileandja lepingu õiguspäraselt üles. Kohtu ette toodud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et üürnik rikkumise eest ei vastutaks või et kahju ei kuuluks muul seadusest tuleneval põhjusel hüvitamisele.

§ 128

lõigetest 1-3 tulenevalt saab kahjustatud isik nõuda varalist kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus, samuti mis oli vajalik hüvitise saamiseks vajalike nõuete esitamiseks. Poolte vahel oli

1. aastal sõlmitud leping tähtajaga 10 aastat. Seega oli üürileandjal õiguslik ootus, et selle perioodi jooksul on temale kokkulepitud üüritulu tagatud. Kostjad on esile toonud, et leidsid samale pinnale uue üürniku alates märtsikuust
2. Sama anti teada kohtueelses kirjavahetuses (t I kd lk 161). Kuna juba 17.01.2019 pidas üürileandja läbirääkimisi uue üürnikuga, kellega jõuti ka 2 kuu pärast lepinguni, on alus tuvastada, et üürileandja tegi mõistlikult võimaliku, et saamata jäänud tulu näol tekkivat kahju vähendada. Kostjad tõendasid kohtueelsete õigusabikulude sisu, suurust ja seost konkreetse üürniku lepingurikkumisega arvete ja spetsifikatsioonidega vandeadvokaadi teenuse kohta perioodil oktoobrist 2018 kuni jaanuarini 2019 (k.a) (t II kd lk 50-53). Hageja kuludele sisulisi vastuväiteid ei ole esitanud. Arvestades, et ka hageja enda samasisulised kulud samal ajal olid samas suurusjärgus (vaid 300 eurot väiksemad), on kohus seisukohal, et tegemist oli mõistliku kuluga kahjuga seotud nõuete esitamiseks. Eeltoodu alusel on tasaarvestusavaldus põhjendatud 4652.14 + 2385 euro ulatuses.
3. Eelnevalt tuvastas ringkonnakohus, et üürniku võlgnevuseks lepingu lõpetamise seisuga oli 13 577.41 + 6394.96 = 19 972.37 eurot, mitte 32 551.65 eurot nagu võtsid tasaarvestuse avalduses (t III kd lk 123 pöördel punkt 26) arvestuse aluseks kostjad. Seega selles osas teeb kolleegium järgmise ümberarvestuse: 19 972.37 – 7301.70 (tagatisraha) – 6300 (pandieseme müügist saadu) – (1500 + 4000) (