Obsah (14)

§ 232§ 237§ 333§ 330§ 657§ 651§ 652§ 392§ 290§ 291§ 442§ 293§ 162§ 175

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 26. november 2021, Tartu Tsiviilasja numbe

§ 232lg 1 ja § 442 lg 8 nõuetele.

Kohtuotsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes on kohus jõudnud järeldusele, et kostja kõrvaldas puudused

1. juuliks
2. Kohus on jätnud täiesti tähelepanuta hageja tõendid –
3. juuli 2020 protokoll nr 2, hageja
4. juuli 2020 kiri, kostja
5. juuli 2020 kiri,
6. juuli 2020 hageja kiri,
7. juuli 2020 komisjoni protokoll nr 3,
8. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, kohtu koostatud
9. märtsi 2021 vaatluse protokoll ja hageja
10. augusti 2020 kiri, mis tõendavad, et tegelikult ei kõrvaldanud kostja protokollis nr 1 fikseeritud puuduseid ja jätkas ruumide kasutamist isegi peale
11. juulit
12. Kohus on kohaldanud ruumide puuduste kõrvaldamisel ebaõigesti ka tõendamisega seonduvat, sest VÕS §-st 334 lg 2 tuleneb, et kostja kohustuseks on tõendada, et ruumid vastasid
13. juulil 2020 kokkulepitud tingimustele. Tõendamiskoormuse jagunemise tähelepanuta jätmine on ka põhjuseks, miks kohus jõudis ebaõigele järeldusele, et ruumid anti üle
14. juulil
15. Maakohtu viide Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 ei ole asjakohane, sest küsimus ei olnud kostja poolt võtmete üleandmises (hagejal oli olemas teine komplekt), vaid selles, et kostja jätkas ka peale
16. juulit 2020 ruumides puuduste likvideerimist. Selliselt tunnistas kostja, et ta jättis
17. juuliks 2020 likvideerimata ka need puudused, mida oli aktsepteerinud. Seadusandja mõte ei saanud VÕS § 334 lg 1 sisustamisel olla, et valdus loetakse üle antuks sõltumata sellest, kas kostja jätkab ruumides puuduste likvideerimist või mitte. Sellest tulenevalt on ebaõige kohtu järeldus, et valduse üleandmine ei ole seotud üürilepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja teostas erinevaid töid ruumides vähemalt
18. juulini
19. Maakohtu otsus on selles osas vastuoluline, kohus ei saanud lugeda ruume hageja poolt
20. juulil 2020 vastuvõetuks. Kuna kostja ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul, ei saanud ta eeldada, et hageja tema suhtes ühtegi õiguskaitsevahendit peale
21. juulit 2020 ehk pärast lepingu täitmise tähtaja pikendamist ei kasuta. Kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata üüri ja kommunaalkulude nõude. Perioodil 9.-
22. juuli 2020 ei saanud hageja ruume kasutada. Ebaõige on ka kohtu järeldus, et tekkinud kahju on tingitud tavapärasest kulumisest. WCpottide osas ei ole tegemist tavapärasest kasutamisest tuleneva puudusega, vaid halva hooldusega. Kohus pole hageja esitatud tõendite ega fotodega arvestanud. Kui kostja tugineb asjaolule, et vee halb kvaliteet on üldteada, siis oleks ta pidanud võtma midagi ette, et kahjustusi ära hoida. Eeltoodu on VÕS § 104 lg 2 järgi käsitletav vähemalt raske hooletusena. Kohus on põhjendamatult pidanud tavapäraseks kulumiseks 5 akna lukukambri lõhkumist. Tegemist on murdunud detailidega. Akende hooldusjuhendi kohaselt ei ole lubatud vigastatud aknasulustega aknaid kasutada ehk avada ja sulgeda. Isegi, kui tegemist oleks olnud tavapärase kulumisega, oli üürilepingu p 5.2.10 kohaselt selliste seadmete korrashoidmise kohustus kostjal. Maakohus ei ole üürilepingu p-i 5.2.10 hinnanud. Tavapärase kulumisena ei saa käsitleda ka seda, et kostja on neli ukselehte värvinud üle äärmiselt halva kvaliteediga ja sellega uksed rikkunud. OÜ Tanel
23. juuli 2020 kirja ei saa pidada usaldusväärseks tõendiks, sest sellega antakse hinnang oma tööle. Hageja on esitanud värvimistööde ebakvaliteetsuse tõendamiseks Haapsalu Uksetehase AS-i ning Puidutöötlemise ja mööblitootmise kompetentsikeskuse arvamused (I kd tl 183-184). Kohus pole nimetatud tõenditega ega fotodega otsuse tegemisel arvestanud. 8 Augud seintesse nagide paigaldamiseks tegi kostja peale ruumide üleandmist. Nagid saanuks kinnitada seinale ka silikooniga või tellida põrandale toetuvad nagid. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 336 lg-t 1, sest kostja ei olnud isegi
24. juuliks 2020 nagisid seintelt eemaldanud. Seega ei saanud hageja neid puudusi sel hetkel avastada, sest nagid olid eemaldamata. Kostja jättis puhastamata ruumide seinad ja aknaraamid ning aknaraami valtsid. Tüübliaugud seintes, katkised plaadid ja määrdunud seinad ei ole käsitletavad tavapärase kulumisena. Hageja on puuduste likvideerimise hinnapakkumised esitanud ning kostja pole neile vastu vaielnud. VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud üürniku kohustuse eesmärgiks on VÕS § 127 lg 2 mõttes ära hoida hagejale tekkivat kahju. Kohus on alusetult jätnud rahuldamata hageja nõuded seoses remonditöödega üürilepingu kestvuse ajal. Kohus on jätnud tähelepanuta üürilepingu p-i 5.2.
25. Aknasulused ei ole hoone fassaadi osa. Seega on kohus ebaõigesti jõudnud järeldusele, et akende hooldus- ja remonttööde puhul on tegemist töödega, mis on vajalikud hoone väliskonstruktsioonide korrashoiuks. Hageja on kostjale selgitanud, miks on aknasuluste hooldus ja remont kostja kohustuseks. Kohus pole selle tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Grupiveesegisti asus kostja valduses olevas ruumis peale plommitud veemõõturit ja see paigaldati kostja soovil. Seadme remondi kohustus lasus kostjal. Kohus asjatundja arvamusega ei arvestanud ja oma seisukohta ei põhjendanud. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega taotluse kahe dokumentaalse tõendi asja juurde võtmiseks. Tartu Maakohtu
26. märtsi
27. a määrusega määrati tsiviilasi lahendamiseks kirjalikus menetluses ning anti pooltele soovi korral viimaste teeside esitamiseks tähtaeg kuni
28. aprillini
29. Kohus ei hoiatanud, et lõpetab eelmenetluse. Hageja esitas
30. märtsil 2021 kohtule taotluse võtta täiendavate dokumentaalsete tõenditena asja materjalide juurde mh hageja
31. novembri 2010 kiri kostjale, millest nähtub, et kostja on ignoreerinud hageja juhiseid mööbli kinnitamise osas ja kirjavahetuse AS-ga G4S Eesti, millest nähtub, et veel
32. ja
33. juulil 2020 sisenes kostja oma koodiga vaidlusalusele üüripinnale. Kohus jättis
34. aprillil 2021 hageja taotluse rahuldamata põhjusel, et hageja esitas taotluse peale kohtu poolt eelmenetluse lõpetamist.

§ 237

lg 1 kohaselt peab enne eelmenetluse lõpetamist kohus teavitama pooli, et mingisugusest konkreetsest kuupäevast lõpetab kohus eelmenetluse ja peale eelmenetluse lõpetamist esitatud tõendeid enam vastu ei võeta. Sarnasele seisukohale on jõudnud Riigikohus lahendis nr 3-2-1-81-

1. Kohus pidi arvestama ka sellega, et asjas korraldati vaatlus ja peale vaatlust võib pooltel tekkida vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Maakohus on ebaõigesti kindlaks määranud kostja menetluskulud. Hageja jääb maakohtus esitatud põhjenduste juurde, et kostja lepinguliste esindajate ajakulu erinevatele toimingutele saab lugeda põhjendatud ja vajalikuks koos käibemaksuga summas 3862,50 eurot.
2. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja jääb maakohtus avaldatud seisukohtade juurde ja palub neid arvesse võtta. Kaebuses on esitatud eksitavaid väiteid. Ebaõige on väide, nagu oleks ruumides algselt olnud uued seadmed. Tegelikult oli ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis seinte, põrandate, uste ja süsteemide seisukorraks märgitud „korras“ ning santehnika osas „töökorras“. Seega olid seadmed eelnevalt kasutatud. Ebaõige on ka väide, nagu oleks pooled esimesel ülevaatusel leppinud kokku, et protokollis nr 1 märgitud puuduste likvideerimise järgselt esitatakse ruumid uuesti üleandmiseks. Tegelikult avaldas kostja vahetult pärast esimest ülevaatamist, et loeb ruumid üleantuks ning teostab ruumides üksnes enda poolt samas kirjas viidatud tööd, milles kokku lepiti. Seega pole kostja tunnistanud kohustuste rikkumist. Kostja ei ole käinud ruumides puudusi kõrvaldamas peale
3. juulit 2020, välja arvatud nagide eemaldamine (milleks ta ei olnud kohustatud). 9 Hageja täiendavad tõendid tuleb jätta vastu võtmata. Hageja ei ole esitanud

§ 333lg 2 kohast vastuväidet kohtu tegevusele.

Maakohus seadis eelmenetluses korduvalt pooltele tähtaegu tõendite esitamiseks, nt

1. novembri ja
2. detsembri 2020 menetlusdokumendis. Professionaalsele õigusnõustajale pidi olema selge

§ 330lg 1 tähendus.

Samuti on ainetud hageja viited vaatlusele, kuivõrd kõnealused tõendid ei olnud seotud vaatlusel tuvastatuga. Maakohtu otsus on mõnevõrra ebaselge, kas kohus on lugenud ruumid üleantuks alates

1. või
2. juulist
3. Kostja leiab, et ruumid anti hagejale üle juba
4. juulil
5. Perioodil 1.-
6. juuli 2020 teostatud väiksemahulised tööd ei takistanud hagejal ruumide kasutamist. Maakohus on hinnanud tõendeid õigesti. Hageja ei ole oma nõuete aluseks olevaid väiteid tõendanud. Protokollid ei tõenda hageja poolt märgitut, vaid neid saab käsitleda üksnes hageja seisukohtadena. Asjakohatud on ka etteheited tõendamiskoormise jagamise kohta. Hageja viited, et VÕS § 334 lg-st 2 tulenevalt on ruumide seisukorra tõendamise koormis kostjal, on ebaõiged. Kostja ei ole tuginenud asjaolule, et asja hävimine või kahjustumine ei tulenenud temast. Et üürileandja peab tõendama nii ruumide seisundi kostjale valduse üle andmisel kui ka tagasisaamisel, tooma välja tekkinud puudused ning tõendama, et need ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel, tuleneb kohtupraktikast, kuivõrd tegemist on asjaoludega, millel hageja nõue põhineb. Samuti on asjakohatud etteheited, et maakohus on lähtunud lasteaiaruumide „hariliku kulumise“ mõiste sisustamisel madalamast standardist kui laoruumidel. Hageja viidatud kohtuasjas oli laoruumide tavapärase kasutamise osas andnud hinnangu ekspert. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit, et viidatud kahjustusi saaks pidada 14-aastat lasteaiana kasutusel olnud ruumide puhul ülemääraseks. Maakohus on menetluskulud jaganud ja kindlaks määranud õigesti. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, mis osas on maakohus kaalutlusõigust teostanud valesti. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada hagi täieliku rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse ilma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, rahuldada hagi osaliselt ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 470 eurot (

§ 657lg 1 p 2).

Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi hagi osalise rahuldamata jätmise osas ja muudab menetluskulude jaotust ning hagejalt kostja kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

1. Asjas ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid
2. mail 2006 kirjaliku üürilepingu ruumide kasutamiseks lasteaiana. Lepingut muudeti
3. augustil 2010 ja leping kehtis
4. juunini
5. Hageja leiab, et kostja ei tagastanud üürieset lepingu lõppemisel tähtaegselt. Üüriese oli puudustega, mis jäid kõrvaldamata, mistõttu võttis hageja
6. juulil 2020 kostjalt vastu puudustega eseme. Hageja nõuab kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 8454,02 eurot ja leppetrahvi 639 eurot. Maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse tervikuna, mistõttu kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendatust täies ulatuses (

§ 651lg 1).

8. Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse koos apellatsioonkaebusega esitatud täiendavate dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks.

§ 652

lg-te 1 ja 2 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud ja tõendid. Ringkonnakohus ei võta aluseks asjaolu ega tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis on jäetud esimese astme kohtu menetluses õiguspäraselt arvestamata. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta ei saanud neid tõendeid esitada 10 koos teiste tõenditega maakohtu poolt 11. detsembril 2020 (I kd lk 176) määratud tähtajaks 4. jaanuaril 2021. Seetõttu keeldus maakohus põhjendatult hageja poolt 23. märtsil 2021 hilinenult esitatud tõendeid vastu võtmast. Tegemist ei olnud

§ 392lg 1 ja § 237 lg 1 nõuete rikkumisega maakohtu poolt.

1. Käesolevas asjas viis maakohus hageja taotlusel
2. märtsil 2021 läbi vaatluse.

§ 290

kohaselt on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta kohtu poolt, muu hulgas paikkonna või sündmuskoha vaatlemine. Vaatlusprotokoll on üks tõenditest, mida kohus hindab

§ 232

lg-te 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega.

§ 291

lg 5 kohaselt vaatlusel kirjeldatakse eset, paikkonda või sündmuskohta üksikasjalikult ning vajaduse ja võimaluse korral pildistatakse või salvestatakse selle olulised omadused muul viisil. Vaatluse korraldamine protokollitakse, protokolli kantakse ka vaatlusel tehtud menetlusosaliste märkused. Vaatlust korraldaval kohtunikul on suur diskretsioonivoli, otsustamaks, mida konkreetselt protokolli kanda. Mida vähem on protokollis märgitud, seda vähem informatsiooni see edastab ja seda väiksem on selle tõendiväärtus. Vaatlusprotokolli mõte on kajastada kirjelduse kaudu esmajoones kohtu poolt vahetult tajutud asjaolusid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08). Käesolevas asjas koostatud vaatlusprotokoll nimetatud nõuetele suures osas ei vasta, sh ei sisalda protokoll

§ 291

lg 5 nõuetele vastavat vaadeldavate objektide kirjeldust asja lahendamiseks vajalikus määras. Vaatluse protokolli on kantud menetlusosaliste üldised märkused uste, akende, seinte, põrandate seisukorra kohta, kuid märkusi ei ole selgelt seostatud vaadeldavate objektide kirjelduste või fotodega. Vaatlusprotokoll koosneb peaasjalikult kohtu tehtud fotodest, kuid üldjuhul puudub kirjeldus, kuidas kohus fotodel jäädvustatut tajus. 25 foto juures puuduvad igasugused märkused fotol kujutatu kohta. Seega on vaatlusprotokolli tõendiväärtus madal.

1. Pooled vaidlevad üüritud asja tagastamise aja üle. Maakohus asus vastuoluliselt seisukohale, et ruumide valdus on hagejale üle läinud
2. juulil 2020, kuid kostja andis hagejale üüritud ruumid üle
3. juulil
4. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 pidi kostja üüritud asja tagastama üürileandjale lepingu lõppemisel, st
5. juunil
6. Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatuga, et pooled leppisid
7. juulil 2020 kokku uue ruumide üleandmise tähtaja
8. juuli
9. Selleks ajaks kõrvaldas kostja puudused, mille kõrvaldamisega ta nõustus (protokoll nr 1 ja kostja
10. juuli 2020 e-kiri). Asjaolu, et pärast
11. juulit 2020 kõrvaldas kostja hageja nõudel pesuruumi seintest veel nagid, ei anna alust järeldusele, et kostja ruume
12. juulil 2020 hagejale üle ei andnud. Ruumid olid hiljemalt
13. juulist 2020 hageja valduses.
14. juulil 2020 teavitas kostja valvefirma G4S Eesti AS Lõuna piirkonna esindust, et alates
15. juulist 2020 on lasteaed lõpetanud ruumide kasutamise (I kd lk 168). Puudub vaidlus selles, et hagejal olid ruumide võtmed lepingu kehtivuse ajal, mis on tõendatud ka lasteaia majandusjuhataja K. Keeduse kirjaliku kinnitusega (I kd lk 169).
16. augustil 2020 andis kostja hagejale üle kostja kasutuses olnud võtmed (I kd lk 155), kuid see toimus pärast valduse tegelikku üle andmist hagejale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga kostja tegevusele
17. juulile 2020 järgsel perioodil (maakohtu otsuse p-d 21-23) ja ei pea vajalikuks neid põhjendusi oma otsuses korrata. Põhjendatud on hageja seisukoht, et maakohus on jätnud hindamata hageja tõendid:
18. juuli 2020 protokoll nr 2, hageja
19. juuli 2020 kiri, kostja
20. juuli 2020 kiri,
21. juuli 2020 hageja kiri,
22. juuli 2020 komisjoni protokoll nr 3,
23. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, hageja
24. augusti 2020 kiri. Tegemist on pooltevahelisi erimeelsusi kajastavate dokumentidega (sh kirjavahetusega), mis ei tõenda hageja väidet, et kostja jätkas ruumide kasutamist pärast
25. juulit
26. VÕS § 334 järgi on oluline üürieseme tagastamine sõltumata sellest, kas ja millal tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega ei oma ka hageja koostatud
27. juuli 2020 akt üürieseme tagastamise aja tuvastamisel tähtsust. Vaidlusalused ruumid saab lugeda VÕS § 334 11 lg 1 alusel üürileandjale üle antuks sõltumata sellest, kas pooltevahelised vaidlused väidetavate kahjustuste iseloomu ja kõrvaldamiskohustuse osas on lõppenud. Viidatud tõendid ei tõenda hageja väiteid kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise osas, sh väiteid selles, et üüriesemele tekitatud kahjustused ületavad tavapärast kulumist (va ringkonnakohtu poolt otsuse p-s 12.1 tuvastatud osas).
28. Kuna pooled leppisid kokku üürieseme üleandmise tähtaja pikendamises
29. juulini 2020, mil üüriese kostja poolt hagejale ka üle anti, ei ole kostja üüritud asja tagastamisega VÕS § 335 tähenduses viivitanud. Seega ei ole hageja leppetrahvi nõue perioodi
30. –
31. juuli 2020, samuti üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevuse nõue kahjunõudena 4307,44 eurot sama perioodi eest, põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega (maakohtu otsuse p 24-29).
32. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas tagastatud üürieseme seisukord on kooskõlas asja lepingujärgse kasutamise ja tavapärase kulumisega ning kas hagejal on tekkinud kahju üürieseme remondikuluna 3599, 80 eurot. VÕS § 334 lg 1 järgi tuleb üürilepingu ese tagastada seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Hageja on väidetavad puudused fikseerinud protokollis nr 2 (I kd lk 30), mida kostja ei ole allkirjastanud. Hageja tugineb oma nõudes üürilepingu p-le 5.2.10., mille kohaselt kohustus kostja üürnikuna hoidma omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras ruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (seinad, põrandad, laed, uksed, aknad jne) viimistluse, ruumides paiknevad seadmed (sanitaartehnika, lukud, sulused, valgustid, pistikupesad jms) ja tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal ruumides omal kulul remonti. 12.
33. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kostjal tuleb hüvitada kahju, mis tekkis hagejal seoses sellega, et kostja kinnitas nagid tüüblitega pesuruumide kahhelkividega plaaditud seintesse. Üürilepingu p 5.1.
34. järgi oli üürileandja kohustuseks mh korraldada üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamine. Seega olid pooled kokku leppinud, et nagide paigaldamine seintesse toimub hageja poolt või vähemalt hageja teadmisel. Kostja ei ole tõendanud, et hageja nõustus WC ruumide plaaditud seintesse nagide paigaldamisega. Kuna asjade seina külge paigaldamise osas oli pooltel erikokkulepe, ei saa kostja selles osas tugineda ka vastutuse puudumisele seoses asja hariliku kulumisega. Puudus on fikseeritud hageja poolt
35. juuli 2020 protokollis nr 2, mil kostja andis üürieseme hagejale üle. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt ilma loata paigaldatud nagide eemaldamist. Kuna nagide eemaldamisega kaasnesid kahjustused seinaplaatides (tüübliaugud), siis peab kostja hüvitama plaatimise kulu. Hageja tõendab seinaplaatide (10 m2) vahetuskulu (koos materjalidega) 420 eurot (35 eurot/m2, lisandub km) Aldifer OÜ
36. augusti 2020 e-kirjaga (I kd lk 99). Ringkonnakohus nõustub, et ruumi ühtse väljanägemise säilitamiseks ei piisa puuduse kõrvaldamiseks üksnes ühe või mõne plaadi väljavahetamisest. Töö- ja materjalikulule lisandub transpordi, utiliseerimise ja koristuse kulu proportsionaalses osas pakkumisest, st 50 eurot. Maakohtu otsus tuleb kostjalt 470 euro välja mõistmata jätmise osas tühistada ning kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis 470 eurot. 12.
37. Ülejäänud osas tuleb hageja kahjuhüvitise nõue remondikulude osas jätta rahuldamata. Maakohus on andnud esitatud asjaoludele õige hinnangu akende, uste, WC pottide ja puhastustööde osas, kui leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on 14-aastat üüritud ruumides lasteaeda pidades kahjustanud üürieset üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega hageja kahjunõude rahuldamata jätmisel (va seinaplaatide vahetamise kulu). Maakohus on põhjendatult lähtunud asja lahendamisel Riigikohtu seisukohast asjas nr 3-2-1-98-12, mille kohaselt vastutab kostja nende puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses ning ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Üürileandja peab 12 hagi rahuldamiseks tõendama mh, et kostjale etteheidetavad puudused ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel. Seejuures on oluline võtta arvesse, kui kaua olid ruumid lepingu alusel kostja kasutuses ja millisel eesmärgil neid kasutati. Maakohus on otsuses jätnud hindamata poolte esitatud tõendeid üürieseme seisukorra kohta (va OÜ Tanel ja Aknamaailm OÜ aktid), millega maakohus on rikkunud

§ 442lg-s 8 sätestatut.

Tegemist on menetlusnormi rikkumisega, mis ei ole aga kaasa toonud ebaõiget otsustust. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu põhjendusi ja hindab ise hindamata jäänud tõendid. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga apellatsioonkaebuses (p 3.5), et VÕS § 334 lg 2 järgi on kostja kohustuseks tõendada ruumide seisukorda, st asjaolu, et ruumid vastasid

1. juulil 2020 tingimustele, milles pooled üürilepingu p.-s 8.3 kokku leppisid. Riigikohus on selgitanud, et kui hageja üürileandjana leiab, et kostja üürnikuna on tekitanud talle kahju, kuna üüritud ruumid on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle kohta tõendid esitada hagejal (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-11 p 11). Kostja ei ole menetluses tuginenud asjaolule, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, seega ei pea kostja ka seda asjaolu tõendama. 12.
2. Hageja heidab kostjale ette WC pottide hooldamata jätmist, mille tulemusena on osades WC pottides ladestunud katlakivi, mida ei saa enam eemaldada. Krausberg Eesti OÜ arvamuse kohaselt on ruumides asunud sanitaartehnika suhteliselt vana ja kulunud ning sinna on ladestunud katlakivi, kuna Tartu vesi on väga kare; koristusega ei ole võimalik paremat tulemust saavutada. Sanitaartehnikal olevad lubja ja rooste jäljed ei ole tekkinud mitte halvast hooldusest vaid vee kvaliteedist ja sanitaartehnika igapäevasest kasutamisest (I kd lk 38). Kuigi veevarustuse ja kanalisatsiooni insenerid H. Terase ja T. Mesila on andnud arvamuse, et tavapärasest intensiivsem kasutaja oleks pidanud WC pottide osas nägema ette piisava sagedusega hooldusprotseduurid ning loputuskastide sisu puhastamise või süsteemide asendamise (I kd lk 157), ei tõenda see arvamus tõsikindlalt, et nende soovituste järgimine kostja poolt oleks taganud 20 aastat vanade WC pottide parema seisundi. Asjaolu, et 17-st WC potist 10 ei olnud kahjustunud, ei tõenda samuti, et 7 WC poti hooldamisel ei ole kostja järginud temalt nõutavat hoolsust. Hageja ei ole tõendanud WC pottide tavapärast kasulikku eluiga lasteasutuses, mida kohus saaks käesolevas asjas esitatud asjaoludega võrrelda. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kui sanitaartehnika on vana ja kulunud, ei saa katlakivi ladestumist WC pottidesse ette heita kostjale ning tegemist on tavapärase kulumisega 12.
3. Hageja nõuab ka 3 m2 põrandaplaatide välja vahetamist. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et 14 aastase kasutuse jooksul on veejälgede tekkimine põrandaplaatidele ja mõningate plaatide kahjustumine tavaline kulumine. Samuti on oluline, et protokollis nr 1 ei ole hageja kostjale põrandaplaatide väljavahetamisekohustust pannud. VÕS § 336 lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses tuginenud asjaolule, et ta ei saanud põrandaplaatide kahjustumist märgata
4. juuli 2020 protokolli nr 1 koostamisel. 12.
5. Nõustuda tuleb kostjaga, et aknad on hoone väliskonstruktsioonid, mille kasutuskõlblikuna hoidmine oli lepingu p 5.1.
6. järgi hageja kui üürileandja kohustus. Kostja kohustus oli lepingu p 5.2.10 järgi hoida omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras sisemiste piirdekonstruktsioonide, sh aknad, viimistlus ja sulused. Vaatlusprotokolli kantud märkuste kohaselt olid vaidlusalused aknad paigaldatud 20 aastat tagasi. Vaatlusprotokollis ei ole akende, sh suluste, puudusi täpsemalt kirjeldatud, protokollitu kohaselt sai aknaid sulgeda. Aknamaailm OÜ andis
7. juulil 2020 kinnituse, et aknad on üle 13 vaadatud ja akende toimivusomadused remondijärgselt, arvestades akende vanust, on normaalsed (I kd lk 39). Asjas puudub asjatundja arvamus, mis annaks alust asuda akende osas maakohtust erinevale seisukohale. Kuigi asjas on esitatud rohkelt fotosid, puuduvad ringkonnakohtul eriteadmised fotode alusel akende toimimisomaduste ja suluste seisundi hindamiseks. Hageja ei ole tõendanud väiteid, et kostja ei ole aknaid nõuetekohaselt hooldanud ning see on mõjutanud akende tavapärast kulumist. Seda väidet ei tõenda aadressilt aknakoda.ee leitav hooldusjuhend, sest asja materjalidest ei nähtu, mis tüüpi akendega on tegemist, samuti Klaasmerk OÜ hinnapakkumine või
8. oktoobri 2017 hageja kiri kostjale akende hooldamisest (I kd lk 191). 12.
9. Hageja heidab kostjale ette nelja ukse ülevärvimise halba kvaliteeti ning soovib seda tõendada Puidutöötlemise ja mööblitööstuse kompetentsikeskuse
10. detsembri 2021 e-kirjaga ja Haapsalu Uksetehas AS-i
11. detsembri 2020 e-kirjaga (I kd lk 184-185). Kostja värvis uksed üle perioodil 1.-
12. juuli 2020, et kõrvaldada kleebiste eemaldamisel ustele tekkinud kahjustused. Asjatundjad on andnud arvamuse fotode järgi vastates hageja küsimusele, kas ukselehti on võimalik üle viimistleda, et nad oleks kasutatavad tänapäeva büroodes. Seega ei ole asjatundjad andnud arvamust 14 aastat lasteaiana kasutatavates ruumides uste tavapärase seisundi kohta, mistõttu tuleb need arvamused jätta tõenditena tähelepanuta. Värvimistööd teinud OÜ Tanel on andnud kinnituse, et ustel ei olnud mehaanilisi vigastusi ja uste ülevärvimine välimuse parandamiseks on tavapärane (I kd lk 35). Vaatlusel ei ole kohus vastupidist tuvastanud (II kd lk 1-5). Asjaolu, et hageja leiab, et uksed tulnuks värvida pihustiga, mitte värvirulliga, ei tõenda uste seisundi mittevastavust tavapärasele kulumisele. Seega ei ole hageja tõendanud, et uste seisund ei olnud kooskõlas tavapärase kulumisega. 12.
13. Hageja soovib nõuet puhastustööde teostamise osas (1080 eurot) tõendada Kendra OÜ hinnapakkumisega aknaraamide- ja valtside puhastamise ja seinte värvimiseelse puhastuse eest (I kd lk 107). Ringkonnakohus märgib, et tegemist on üksnes hinnapakkumisega seda liiki tööde eest, mis ei tõenda vaidlusalust asjaolu, et kostja andis üürieseme üle seisundis, mis ei vastanud asja tavapärasele kulumisele, sh et aknaraamid ja valtsid oleksid olnud ülemäära mustad. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et lepingust ei tulenenud kostjale kohustust teha ruumide tagastamisel suuremahulisi koristustöid. Kostja on puhastustöid ka teinud. Ringkonnakohus nõustub kostja selgitustega, et mustuse ladestumine seintel saab olla põhjendatud mööbli paigutamisega. Kuna kostjal puudus lepingust tulenev kohustus teostada ruumides enne tagastamist seinte ülevärvimine, siis puudub kostjal ka kohustus seinte värvimiseelseks pesuks. Maakohus on õigesti märkinud, et sellesisulist nõuet ei esitanud hageja kostjale ka
14. juuli 2020 protokollis nr
15. 12.
16. Ringkonnakohus märgib, et hageja väiteid ei tõenda ka
17. juuli 2020 kostja, OÜ Lumena Kinnisvarabüroo esindaja T. Matvejevi ja Kupits Kinnisvara esindaja K. Kupitsa osalusel koostatud ruumide ülevaatuse protokoll nr 3 (I kd lk 50). Protokollis on loetletud küll tuvastatud puudused, kuid dokumendist ei nähtu hinnang ja põhjendused, kas puudust saab käsitleda asja tavapärase kulumisena või mitte.
18. Maakohus on jätnud põhjendatult rahuldamata hageja nõude kahe arve tasumiseks üürilepingu eseme korrashoiu eest lepingu kehtivuse ajal (maakohtu otsuse p 36). Nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega selles osas, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata. Maakohtu otsuse muutmiseks ei anna alust asjatundjate H. Terase ja T. Mesila arvamus (I kd lk 157), et sooja ja külma vee segaja asenduskulu peaks tasuma kostja. Tegemist on lepingu tõlgendamise küsimusega, mis osas puudub vajadus küsida asjatundja või eksperdi arvamust (vt ka

§ 293lg 1).

Grupiveesegisti asukoht ei oma lepingu tõlgendamisel tähtsust, sest tegemist on veevarustussüsteemi osaga, mille korrashoiu eest vastutas hageja lepingu p 5.1.

1. järgi, nagu maakohus õigesti tuvastas. 14
2. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust ja jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (

§ 162

lg 1) ning jätta poolte menetluskulud 6 % ulatuses kostja ja 94 % ulatuses hageja kanda. 14.

1. Kostja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema õigusabikulu suuruseks 8775 eurot, mille maakohus rahuldas 5700 (38h x 150 ) euro ulatuses. Hageja peab apellatsioonkaebuses viitega
2. aprilli 2021 menetlusdokumendile põhjendatuks kostja õigusabikulu 25,75 h eest 3862,50 eurot (koos km-ga). Hageja arvates kujundab menetlusosalise esindaja oma õigusliku positsiooni üldjuhul menetluse alguses, mistõttu ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks edasisi toiminguid seoses õiguslike analüüsidega. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine (

§ 175

lg 1) on kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt näites Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16, p 56). Maakohus on otsuse p-s 42 hinnanud kostja menetluskulude suurust menetlustoimingute kaupa, jättes samas vastamata hageja konkreetsetele vastuväidetele kostja kulu suuruse osas. Seejuures ei ole maakohus hinnanud, kas kostja kulude üldsumma on kooskõlas asja keerukusega. Ringkonnakohus hindab tsiviilasja keskmiselt keerukaks. Kostja on asjas esitanud vastuse hagile, osalenud vaatlusel, esitanud tõendeid ja seisukohti-vastuväiteid hageja tõenditele ja menetluslikele taotlustele. 31. märtsi 2021 menetlusdokumendis (ajakulu 4,5

1. h)esitas kostja 2-l lehel vastuväiteid kostja poolt hilinenult esitatud tõenditele. Teeside (ajakulu 5h) esitamiseks maakohus pooli ei kohustanud (II kd lk 33). Ülepaisutatud on kostja paikkondliku vaatluse ettevalmistamisega seotud kulud. Paikkondlik vaatlus kestis 1 h 22 min, kostja on arvestanud selle toiminguga seotud kulusid 3,25 h. Ringkonnakohus ei nõustu küll hageja seisukohaga, et õigusliku analüüsiga seotud kulud on põhjendatud üksnes menetluse alguses (hagis ja vastuses hagile), kuid peab arvestades asja keerukust kokkuvõtvalt kostja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks maakohtus õigusabikulusid 32 h ulatuses hinnaga 150 eurot/h, kokku 4800 eurot. 14.2. Hageja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema menetluskulu suuruseks maakohtus 2952 eurot (koos km-ga), millest 2402 eurot on kulu õigusabile (21 h ja 50 minutit hinnaga 110 eurot/
2. h)ja 550 eurot on riigilõiv. Ka hageja on koostanud teesid, mille esitamiseks maakohus pooli ei kohustanud. Seega tuleb hageja menetluskulude vajalikku ja põhjendatud suurust vähendada 3 h võrra, st 330 eurot. Hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu maakohtus on 2622 eurot. 15. Hageja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on 1448,33 eurot, millest 898, 33 eurot on õigusabikulu 8 h ja 10 min hinnaga 110 eurot/h. 550 eurot on hagi esitamisel tasutud riigilõiv. Kostja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on õigusabikulu 1387,50 (9, 25 h x 150) eurot. Hageja palub ringkonnakohtul kaaluda kostja menetluskulude vähendamist 3,5 h võrra, st 525 eurot. Kostja lepingulise esindaja kulud on võrreldes hageja lepingulise esindaja kuludega samade menetlustoimingute tõttu suuremad ja ülepaisutatud. Ringkonnakohus märgib, et asjaolu, et üks pool kulutab samaväärse menetlusdokumendi koostamiseks teisest mõnevõrra rohkem aega, ei ole üldjuhul menetluskulu vähendamise aluseks. Käesolevas asjas on kostja ajakulu õigusabile ringkonnakohtus 65 minutit suurem kui hagejal. Sellest ei saa järeldada, et kostja kulutused on ülepaisutatud. Ringkonnakohus nõustub, et ka kostja ajakulu menetluskulude nimekirja koostamisele ei ületa 15 minutit, ülejäänud osas (st 15min/32.50 eurot) ei ole kostja kulud põhjendatud. Hageja põhjendatud menetluskulu suurus ringkonnakohtus on 1448,33 eurot ja kostjal 1355 eurot. 15 16. Arvestades menetluskulu jaotust tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskuluna maakohtus 4512 eurot ja ringkonnakohtus 1273,70 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista maakohtus 157,32 eurot ja ringkonnakohtus 86,88 eurot. Ringkonnakohus tasaarvestab poolte vastastikused menetluskulu nõuded ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskuluna maa- ja ringkonnakohtus kokku 5541,50 (4512+1273,70-157,32-86,88) eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 16 /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks