Obsah (6)

§ 613§ 477§ 230§ 173§ 172§ 174

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Margit Vutt Määruse tegemise aeg ja koht 21. märts 2022, Võru kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-15155 Tsiviilasi Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee

) § 475 lg 1 p 13 kohaselt vaatab kohus korteriomandi asjad läbi hagita menetluses.

§ 613

lg 1 p 1 alusel lahendab kohus hagita menetluses mh korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi.

§ 477

lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

§ 477

lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

1. Avaldaja nõuab puudutatud isikult kui korteriomanikult võlga, mis tuleneb
2. aprilli
3. a üldkoosoleku otsusest (protokoll dtl 22-23). Selle üle, et puudutatud isik on korteriomanik, ei ole poolte vahel vaidlust. Küll on aga vaidlus esiteks selle üle, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille alusel avaldaja võlga nõuab, on kehtiv, samuti selle üle, kas varasemaga võrreldes teistsugusele küttele ülemineku kulud peavad korteriomanikud kandma võrdselt või vastavalt neile kuuluva kaasomandiosa suurusele.
4. Kuna korteriomanik on tuginenud sellele, et eelviidatud üldkoosoleku otsus on koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, siis hindab kohus esmalt otsuse kehtivust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul (sh otsusel) õiguslikke tagajärgi. Seega kui vaidlusalune otsus on tühine, ei saa avaldaja sellele otsusele tuginedes puudutatud isikult tasumist nõuda.
5. KrtS § 29 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Protokollist nähtuvalt ei osalenud vaidlusalusel koosolekul kõik korteriomanikud (dtl 22-23).
6. KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse osas, milles KrtS ei näe ette teisiti, korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus on tühine mh siis, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Korteriomanik, kellele vaidlusaluse otsusega on pandud raha maksmise kohustus, on kohtu hinnangul huvitatud isik eelviidatud sätte mõttes ja seega on tal õigus tugineda otsuse tühisusele.
7. Puudutatud isik on väitnud, et vaidlusalusest üldkoosolekust teatati korteriomanikele ette üksnes üks päev ja see ei võimaldanud tal ennast koosolekuks piisavalt ette valmistada. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette, kui palju tuleb korteriomanikele koosolekust ette teatada. KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks ka mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) sätestatut. Muu hulgas kohaldatakse ka MTÜS § 20 lg-t 5, mille kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Sama paragrahvi lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku 3 kokkukutsumise teate saatmiseks. Kohtule esitatud avaldaja põhikiri (dtl 37–51) ei näe ette üldkoosolekust teatamise täpsemat korda ega seaduses sätestatust pikemat etteteatamistähtaega.
8. Kuigi

§ 230

lg 1 kohaselt peab tsiviilkohtumenetluses iga menetlusosaline üldjuhul tõendama neid väiteid, millele ta oma nõudes või vastuväites tugineb, on puudutatud isikul praegu võimatu tõendada negatiivset asjaolu ehk seda, et koosoleku teadet ei olnud õigel ajal välja pandud. Sellisel juhul pöördub tõendamiskoormus ümber ja avaldaja pidanuks tõendama, et ta on koosolekust nõutava aja ette teatanud. Kohus selgitas selle tõendamise vajadust kohtuistungil avaldajale, kuid avaldaja oli seisukohal, et ta ei suuda seda tõendada.

1. Kuna avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanikele teatati korteriomanike
2. aprilli
3. a üldkoosolekust ette vähemalt seitse päeva, siis on koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud ja sellel koosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 ja TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi tühised. Kuna otsus, mille alusel avaldaja puudutatud isikult võlga nõuab, on tühine, siis ei saa avaldaja puudutatud isikult tasumist nõuda ja avaldus tuleb jätta rahuldamata.
4. Alljärgnevalt selgitab kohus menetlusosalistele, kuidas tuleb vaidlusalused kulud korteriomanike vahel jaotada, arvestades kehtivat seadust ja Riigikohtu praktikat.
5. KrtS § 39 koostoimes § 9 lg-ga 3 näeb ette, et otsuse kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks ja selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib teha korteriomanike üldkoosolek ja otsus on vastu võetud kui vastavasisulise otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
6. Ühiste kulude kandmise põhimõtted näeb ette KrtS § 40, mille lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule.
7. Riigikohus on asunud seisukohale, et KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit (võimalus näha põhikirjaga ette proportsionaalsest kulude jaotusest erinev jaotus) tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Riigikohus on rõhutanud, et kuigi praktikas ei ole KrtS § 40 lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve (RKTKm 2-18-12753/34, p 13.1). Riigikohus on sellise selgituse andmisel lähtunud põhimõttest, et vähemalt üldjuhul ongi õiglane see, et korteriomanikud kannavad kõiki (sh erakorralisi) kulusid proportsionaalselt neile kuuluva kaasomandi osaga.
8. Eeltoodust tuleneb, et esiteks peab selleks, et korteriühistu saaks korteriomanikelt nõuda ühiste kulude kandmist teisiti kui kaasomandiosale vastava proportsiooni alusel, selline võimalus olema nähtud ette korteriühistu põhikirjas. Avaldaja põhikirjas sellist 4 erandit sätestatud ei ole. Kuigi avaldaja on väitnud, et ka varem on ühised suuremad kulud jaotatud korteriomanike vahel võrdselt, ei saa tava muuta seadust (TsÜS § 2 lg 2 teine lause) ega ka põhikirja. Teiseks ei tohi isegi juhul, kui põhikiri näeb ette mingit liiki kulude võrdse jaotuse, selline jaotus ühtegi korteriomanikku ebamõistlikult kahjustada.
9. Kohus selgitab avaldajale, et selleks, et ta saaks puudutatud isikult nõuda pelletikatla paigaldamiseks tehtud kulutuste tasumist, tuleb tal seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras kutsuda kokku uus korteriomanike üldkoosolek ja see küsimus uuesti otsustada. Lisaks tuleb arvestada sellega, et tõenäoliselt oleks praegusel juhul kooskõlas seaduse mõttega ja Riigikohtu seisukohaga see, et puudutatud isik peaks katla ehituse eest tasuma võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega. 20.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab kohus menetlust lõpetavas määruses mh menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 172

lg 1 näeb ette, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Kohtu arvates on menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu praegusel juhul õiglane jätta avaldaja kanda. 21.

§ 174

lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kuna puudutatud isik ei ole esitanud menetluskulude väljamõistmise taotlust ja ka asja materjalidest ei nähtu, et ta oleks menetluskulusid kandnud, siis tuleb puudutatud isiku menetluskulud jätta kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Margit Vutt kohtunik 5